TRƯờNG ĐạI HọC KINH Tế QUốC DÂN Lấ TH THU TRANG QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY CÓ TÀI SẢN Lu BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ận THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN XĂNG DẦU n vă PETROLIMEX – PGBANK ạc th CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN sĩ nh Ki tế Ngêi híng dÉn khoa häc: TS NGƠ THỊ PHƯƠNG THẢO Hµ Néi - 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, nội dung luận văn kết công trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng tơi, không chép nội dung luận văn hay cơng trình nghiên cứu khác Học viên Lu Lê Thị Thu Trang ận n vă ạc th sĩ nh Ki tế LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình từ giáo viên hướng dẫn - TS Ngô Thị Phương Thảo, thầy cô giáo khoa BĐS Em mong nhận góp ý thầy, để nghiên cứu hồn thiện Học viên Lu ận Lê Thị Thu Trang n vă ạc th sĩ nh Ki tế MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU i CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY CÓ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHTM 1.1 Cho vay có tài sản bảo đảm BĐS rủi ro cho vay có tài sản bảo Lu đảm BĐS 4 ận 1.1.1 Cho vay có tài sản bảo đảm BĐS vă 1.1.2 Rủi ro cho vay có tài sản bảo đảm BĐS NHTM 17 n 1.2 Quản lý rủi ro cho vay có tài sản bảo đảm BĐS NHTM 23 th 1.2.1 Quản lỷ rủi ro cần thiết phải quản lý rủi ro 23 ạc 1.2.2 Nội dung quản lý rủi ro cho vay có tài sản bảo đảm BĐS 25 sĩ 1.3 Những nhân tố ảnh hưởng tới quản lý rủi ro cho vay có TSBĐ 1.3.1 Nhân tố chủ quan 31 33 tế 1.3.2 Nhân tố khách quan nh Ki BĐS 31 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY CÓ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BĐS TẠI NHTMCP XĂNG DẦU PETROLIMEX – PGBANK 35 2.1 Thực trạng hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm BĐS PGBank 35 2.1.1 Thực trạng hoạt động cho vay35 2.1.2 Thực trạng cho vay có tài sản bảo đảm BĐS PGBank 42 2.2 Thực trạng quản lý rủi ro cho vay có tài sản bảo đảm BĐS PGBank 43 2.2.1 Thực trạng rủi ro cho vay có tài sản bảo đảm BĐS PGBank 43 2.2.2 Thực trạng quản lý rủi ro PGBank 50 2.3 Đánh giá thực trạng quản lý rủi ro cho vay có tài sản bảo đảm BĐS PG Bank 64 ận Lu n vă ạc th sĩ nh Ki tế 2.3.1 Những kết đạt 64 2.3.2 Khó khăn, vướng mắc nguyên nhân 66 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY CÓ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BĐS TẠI PGBANK 69 3.1 Định hướng mục tiêu quản lý rủi ro cho vay có tài sản bảo đảm BĐS PGBank 69 3.1.1 Định hướng mục tiêu hoạt động quản lý rủi ro chung PGBank 69 3.1.2 Định hướng mục tiêu quản lý rủi ro cho vay có tài sản bảo đảm Lu BĐS PGBank72 PGBank 73 ận 3.2 Các giải pháp quản lý rủi ro cho vay có tài sản bảo đảm BĐS vă 3.2.1 Giải pháp quản lý thông tin pháp lý TSBĐ BĐS 73 n 3.2.2 Giải pháp định giá TSBĐ BĐS 74 th ạc 3.2.3 Giải pháp kiểm tra trạng TSBĐ BĐS 75 3.2.4 Giải pháp quản lý nhập kho, xuất mượn hồ sơ pháp lý TSBĐ BĐS sĩ 75 Ki nh 3.2.5 Giải pháp nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 76 3.2.6 Giải pháp xây dựng hồn thiện sách tín dụng 77 tế 3.2.7 Hồn thiện tn thủ nghiêm ngặt quy trình cho vay, quy trình quản lý tài sản bảo đảm 77 3.2.8 Thành lập phận nghiên cứu, phân tích kinh tế 3.2.9 Nâng cao vai trị kiểm sốt nội ngân hàng 79 KẾT LUẬN 80 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 78 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Thông tin cổ đông PGBank 36 Bảng 2.2: Tỷ lệ trích lập dự phịng PGBank 40 Bảng 2.3: Cho vay khách hàng 41 Bảng 2.4 Phân tích dư nợ theo ngành 42 Bảng 2.5 Loại hình giá trị tài sản chấp .43 Bảng 2.6: Dự phòng PGBank 52 Bảng 2.7: Mức giá tối đa nhà, đất khu đô thị 57 Lu Bảng 2.8: Quy định đơn giá xây dựng PG Bank 2008 .59 ận Bảng 2.9: Quy định đơn giá xây dựng PGBank 2010 59 n vă Bảng 2.10: Hệ số K đất số khu vực 60 th ạc Biểu đồ 2.1 Cơ cấu cho vay theo ngành .38 sĩ Biểu đồ 2.2 Tăng trưởng tín dụng 38 nh Ki Biểu đồ 2.3 Cơ cấu nợ theo kỳ hạn .38 tế TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LÊ THỊ THU TRANG QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY CÓ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Lu CỔ PHẦN XĂNG DẦU PETROLIMEX – PG BANK ận n vă th ạc Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN sĩ nh Ki tế TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ Hà Nội, năm 2014 i LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Cho vay hoạt động mang lại doanh thu lớn hoạt động kinh doanh ngân hàng thương mại, chiếm tỷ trọng trung bình từ 50-80% tổng cấu doanh thu ngân hàng Trong đó, cho vay có tài sản bảo đảm bất động sản chiếm khoảng 30-45% tổng giá trị cho vay xuất phát từ ưu việt đưa bất động sản vào danh mục tài sản bảo đảm Tuy nhiên thực tế tồn nhiều rủi ro hoạt động cho vay có tài sản Lu bảo đảm bất động sản dẫn đến tổn thất lớn cho ngân hàng, điển hình ận nợ xấu thời gian qua với tình trạng vỡ “ bong bong” thị trường bất vă động sản Theo thống kê từ báo cáo tổ chức tín dụng, nợ xấu tồn hệ thống n tính đến 31/12/2012 135.000 tỷ đồng, chiếm 4,86% tổng dư nợ tín dụng tăng th 67,25% so với năm 2011, nợ xấu số ngân hàng ACB gần 2.46%, ạc Techcombank gần 6%, tổng dư nợ bảo đảm bất động sản cao sĩ nhất, nợ xấu khu vực bất động sản chiếm khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động Ki sản, TP Bank ~3.66%, PGBank năm 2011 tỷ lệ nợ xấu 2.11% đến cuối năm nh 2012 tỷ lệ nợ xấu PGBank tăng đột biến, 8.4% vượt mức chuẩn Ngân hàng Nhà nước (3%), tỷ lệ tài sản bảo đảm bất động sản chiếm 30% tổng tế cấu tài sản bảo đảm khoản vay, nợ xấu tập trung phần nhiều vào khoản vay thị trường bất động sản bất ôn Đến cuối năm 2013, tổng dư nợ hạn PGBank 2.187 tỷ đồng, giảm 632 tỷ đồng so với năm 2012, tương ứng tỷ lệ nợ hạn 15,7%, giảm 4,7% so với năm 2012 Trong nợ xấu 413 tỷ đồng, giảm 750 tỷ đồng so với năm 2012, tương ứng với tỷ lệ 2,98% Như vậy, PG Bank hoàn thành tiêu nợ xấu 3% Tỷ lệ nợ hạn, nợ xấu PG Bank giảm xuống mức quy định Ngân hàng Nhà nước Nợ xấu giảm nhiều PG Bank bán nợ 752 tỷ đồng cho VAMC, xử lý thu hồi nợ 629 tỷ đồng Công tác xử lý nợ xấu cịn gặp ii nhiều khó khăn trình tự, thủ tục tòa kéo dài, việc bán tài sản khó khăn kinh tế chưa hồi phục Trước tình hình nợ xấu tăng thời gian qua ảnh hưởng đến kết kinh doanh ngân hàng, ảnh hưởng đến hình ảnh, uy tín lực hoạt động hệ thống ngân hàng nước PGBank, địi hỏi cấp thiết phải rà sốt, nâng cao chất lượng hoạt động quản lý rủi ro cho vay có tài sản bảo đảm bất động sản Đó lý tác giả chọn đề tài: “Quản lý rủi ro cho vay có tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần xăng dầu Petrolimex – PGBank” để nghiên cứu, phân tích đánh giá thực trạng quản lý rủi ro Lu hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm BĐS Từ phân loại rủi ro ận khác ảnh hưởng đến hoạt động cho vay để có giải pháp, đề xuất mang tính khả thi nhằm hạn chế rủi ro cho vay có tài sản bảo đảm vă BĐS PGBank, hạn chế nợ xấu diễn giai đoạn n Luận văn trình bảy theo phần chính: th Chương 1: Cơ sở lý luận quản lý rủi ro cho vay có tài sản bảo đảm ạc - bất động sản Ngân hàng thương mại sĩ - Chương 2: Thực trạng quản lỷ rủi ro cho vay có tài sản bảo đảm Ki - nh bất động sản NHTMCP Xăng dầu Petrolimex – PG Bank Chương 3: Giải Pháp nâng cao chất lượng quản lý rủi ro cho vay có tế tài sản bảo đảm bất động sản PG Bank 68 hàng, khách hàng thực xong giao dịch nhận tiền vay, nhiều khách hàng không hỗ trợ, tạo điều kiện cho cán ngân hàng định giá lại tài sản Về hạ tầng thơng tin tín dụng, ngân hàng khó khăn thơng tin từ CIC chưa phản ánh đầy đủ, kịp thời , chưa đựng nhiều rủi ro khâu kiểm tra thông tin TSBĐ BĐS - Trong quản lý tính pháp lý TSBĐ BĐS Trong quản lý tính pháp lý TSBĐ BĐS gặp vướng mắc việc thu thập đầy đủ thông tin pháp lý BĐS khách hàng nhiều khách hàng cố tình che dấu khơng cung cấp đủ thông tin theo yêu cầu Ngân hàng Lu khó đánh giá chất lượng thực quy định quản lý TSBĐ ận BĐS chưa có phận chun mơn rà sốt việc thực quy định nhận, định giá, quản lý trạng, ảnh hưởng đến hiệu rủi ro cho vă vay có TSBĐ BĐS n Cán chưa trang bị trang thiết bị cần thiết để nhận dạng, xác định th ạc tính chân thực hồ sơ pháp lý Việc phát sai phạm tính pháp lý thường từ q trình rà sốt lại, rủi ro có khả xảy rồi, sĩ việc kiểm tra cán có chun mơn pháp lý Có nhiều Ki nh trường hợp xảy kiện tụng tòa án, cán tín dụng biết sai phạm thiếu hiểu biết pháp lý tế - Trong quản lý rủi ro giá trị TSBĐ BĐS: Thị trường BĐS trầm lắng, thông tin giá BĐS không phản ánh giá trị thực BĐS dẫn tới định giá cán ngân hàng gặp nhiều khó khăn.Mặt khác, BĐS định giá lại lần năm chưa phản ánh mức độ bảo đảm khoản vay năm giá BĐS biến động nhiều lần, điều gây khó khăn việc xây dựng sách định giá BĐS Ngân hàng chưa đủ điều kiện để đầu tư cho quản lý BĐS, thường cán chun mơn lĩnh vực này, cách làm thường theo kinh nghiệm cá nhân nên rủi ro tồn nhiều 69 Chất lượng định giá BĐS đơn vị kinh doanh công ty định giá ngồi chưa cao, có nhiều sai sót lực đạo đức định giá Vì hồ sơ định giá cơng ty ngồi thực chưa đựng nhiều rủi ro cho ngân hàng - Trong quản lý rủi ro trạng TSBĐ BĐS: khó khăn khâu tiếp cận, khảo sát BĐS, thiếu công cụ hỗ trợ, đạo đức cán ngân hàng…, khiến cho thơng tin báo cáo chưa hồn thành khách quan xác - Trong quản lý rủi ro nhập , xuất mượn hồ sơ pháp lý TSBĐ BĐS: hồ sơ thường đơn vị kinh doanh phận kho quỹ đơn vị kinh doanh Lu tiến hành xuất nhập, khó xác định mức độ nghiêm túc giao ận dịch nhập, xuất mượn hồ sơ Nhiều trường hợp hồ sơ bị thất lạc, không đứng chịu trách nhiệm rủi ro quy định trách nhiệm chưa rõ ràng vă - Trong quản lý rủi ro tác nghiệp: có quy trình, quy định hướng dẫn cụ n thể chức quyền hạn phận, trình thực th ạc nghiệp cụ cho vay có TSBĐ BĐS có khó khăn vướng mắc cho ngân hàng Dù đào tạo, đánh giá cán thường xuyên sĩ tồn nhiều cán lực không đạt yêu cầu tiếp tục làm việc, Ki nh trình độ xét duyệt khoản vay cán đơi hiểu biết chưa sâu nên cách làm việc chưa rõ ràng, khơng lường trước việc làm tế gây rủi ro lớn cho ngân hàng Trong quản lý rủi ro tính tn thủ quy trình, quy định có nhiều trường hợp cán bao che cho nhau, biết sai sót khơng xử lý, kỷ luật không nghiêm ngặt khiến cho hoạt động cho vay có TSBĐ BĐS ngân hàng chứa đựng nhiều rủi ro chưa khắc phục 70 CHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY CÓ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BĐS TẠI PGBANK 3.1 Định hướng mục tiêu quản lý rủi ro cho vay có tài sản bảo đảm BĐS PGBank 3.1.1 Định hướng mục tiêu hoạt động quản lý rủi ro chung Lu PGBank ận Mục tiêu quản lý rủi ro PG Bank xây dựng quy trình quản lý vă rủi ro hồn chỉnh, nâng cao tinh thần trách nhiệm cán nhân viên, phân n định rõ chức quyền hạn phận Kiểm tra kiểm soát đảm bảo th khách quan theo định kỳ Tăng cường kỷ luật phận, nghiêm túc ạc chấn chỉnh, xử lý sai phạm xảy tổn thất cho ngân hàng Nâng cao trình độ sĩ lực cán bộ, liên tục mở khóa đào tạo chuyên sâu nghiệp vụ cho Ki cán ngân hàng Mục tiêu quản lý rủi ro PG Bank nhằm hạn chế ngăn nh chặn, xử lý rủi ro gây cho ngân hàng tất khâu trình phát sinh nghiệp vụ, tạo tảng vững chắc, kỷ luật tốt, tạo văn hóa riêng cho tế PG Bank PG Bank xây dựng quy trình quản lý rủi ro đảm bảo thực giai đoạn: - Nhận dạng rủi ro: Áp dụng biện pháp phòng ngừa rủi ro nữa, rủi ro trình hoạt động cho vay xảy ra, rủi ro từ yếu tố khách quan kinh tế, thị trường, rủi ro chủ quan nội cán nhân viên Cần nhận dạng loại rủi ro cách cụ thể kiểm soát chặt chẽ để có phương pháp ứng phó kịp thời để hạn chế tổn thất xảy - Đo lường rủi ro cho vay: Các yếu tố gây rủi ro cho vay như: KH khơng có thiện chí trả nợ, lực quản lý kém, sử dụng vốn sai mục 71 đích, tình hình tài yếu kém, thiếu minh bạch, lực quản trị ngân hàng Trong q trình kiểm sốt rủi ro trước, sau cho vay, cần ln có biện pháp đo lường, theo dõi, giám sát giá trị tài sản bảo đảm, giá trị tài sản ảnh hưởng theo thị trường, cán thẩm định phải tính tốn mức biên độ lợp lý để thị trường giảm, giá trị BĐS không giảm xuống sâu thấp hạn mức tín dụng cấp cho khách hàng Đồng thời tăng cường kiểm tra, kiểm soát tài sản bảo đảm khách hàng để tránh tình trạng giấy tờ giả mạo, tài sản bảo đảm toán Lu thực nghĩa vụ chấp với ngân hàng Hoặc tài sản bảo đảm - ận nhiều ngân hàng khác Kiểm soát rủi ro cho vay: Kiểm soát nguyên nhân, nguồn gốc gây rủi vă ro; Né tránh rủi ro: tránh cho vay khách hàng, dự án có nhiều rủi ro n ( đánh giá, xếp hạng tín dụng), cho vay hạn chế ( kiểm soát) rủi ro th ạc mức tối thiểu, tránh cho vay KH có tài sản bảo đảm xa địa bàn hoạt động NH, đối tượng sở hữu tài sản không rõ ràng, dễ xảy sĩ tranh chấp; Ngăn ngừa giảm thiểu tổn thất: Cơ cấu lại khoản vay ( gia hạn Ki nh nợ), thực điều chỉnh thời điểm, thời hạn, kỳ hạn trả nợ mức trả nợ kỳ hạn hợp đồng tín dụng ký tế + Chuyển khoản nợ thành vốn cổ phần với doanh nghiệp cổ phần + Bán khoản nợ, tài sản tồn đọng: Là việc bán nợ phải thu, tài sản tồn đọng cho công ty mua, bán nợ để tiếp tục theo dõi xử lý theo thẩm quyền khoản nợ xấu ( phát tài sản bảo đảm, biện pháp khởi kiện khách hàng); Chuyển giao rủi ro: Chuyển giao cho đối tượng khác gánh chịu toàn hay phần tổn thất xảy ra; Cho vay hợp vốn, bảo hiểm tín dụng, bảo hiểm tài sản hình thành từ vốn vay + Đa dạng hóa để phân tán rủi ro 72 + Phân tán rủi ro thơng qua việc đa dạng hóa ngành nghề, lĩnh vực cho vay, đa dạng hóa khách hàng, loại tài sản bảo đảm đa dạng hóa vùng, khu vực + Kiểm sốt rủi ro thơng qua cơng cụ tín dụng phái sinh Hợp đồng trao đổi tín dụng Hợp đồng quyền chọn tín dụng Hợp đồng trao đổi khoản tín dụng rủi ro  Trái phiếu ràng buộc - Chấp nhận rủi ro: Ngân hàng chấp nhận “ sống chung” với rủi ro Lu trường hợp chi phí loại bỏ, phịng tránh, làm nhẹ rủi ro lớn ( lớn chi phí ận khắc phục tổn thất) tổn thất xảy nhỏ hay cực thấp (do nguyên nhân chủ quan từ PGBank, tập trung tăng trưởng, mở rộng thị phần, hay cho vay tín vă chấp cán nhân viên ngân hàng) n th Quản lý rủi ro tảng để ngân hàng tăng lực cạnh tranh, tăng tiềm đặt ra, mục tiêu : sĩ - ạc lực tài chính, góp phần xây dựng thương thiệu PG Bank mục tiêu Trở thành đối tác tin cậy khách hàng cách cung cấp cho khách Ki - nh hàng sản phẩm dịch vụ đa dạng đáp ứng nhu cầu khách hàng Tạo dựng môi trường làm việc có điều kiện tốt để nhân viên phát huy tế lực phát triển nghiệp Những mục tiêu dựa tảng năm giá trị cốt lõi: - Tính tuân thủ: tuân thủ quy trình, quy định pháp luật, PG Bank, cam kêt điều có khả thực hiện, hành động trung thực, không mưu lợi cá nhân, bình đẳng nội bộ, khơng đố kỵ hợp tác - Tinh thần trách nhiệm: đề cao trách nhiệm cá nhân, trách nhiệm chia sẻ, thẳng thắn thừa nhận sai lầm, sẵn sang học hỏi rút kinh nghiệm, trách nhiệm với khối, phịng , chi nhánh liên quan, tơn trọng trung thực với đồng nghiệp 73 - Sáng tạo: khơng chấp nhận lối mịn, thay đổi để phát triển, ln cố gắng cải thiện cơng việc, đón nhận ý kiến - Tính chuyên nghiệp: cam kết cung cấp giải pháp dịch vụ tài cho khách hàng với chất lượng cao sở tuân thủ quy trình, quy định, tuân thủ pháp luật; tôn trọng khách hàng, đồng nghiệp, ngân hàng bạn; chấp hành nghiêm túc nguyên tắc quản lý điều hành, đảm bảo hồn thành xuất sắc nhiệm vụ - Ln hướng tới thành quả: hành động hướng tới thành quả, kết cao công việc Lu 3.1.2 Định hướng mục tiêu quản lý rủi ro cho vay có tài sản bảo ận đảm BĐS PGBank Mục tiêu quản lý rủi ro cho vay có TSBĐ BĐS quản lý vă rủi ro nhận loại TSBĐ BĐS; quản lý rủi ro tính pháp lý BĐS n th chấp; quản lý trạng BĐS; quản lý giá trị BĐS; quản lý xuất mượn hồ sơ pháp ạc lý TSBĐ BĐS; quản lý rủi ro tác nghiệp Cụ thể mục tiêu sau: Quản lý rủi ro kỳ hạn liên quan đến vay chấp BĐS, rủi ro chu kỳ kinh sĩ tế liên quan đến biến động thị trường BĐS…: PG Bank có phận chuyên Ki nh nghiên cứu rủi ro thị trường, rủi ro lãi suất, chuyên gia phân tích, đánh giá đưa nhận định, giải pháp tốt nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng tế Quản lý rủi ro pháp lý TSBĐ BĐS: PG Bank khơng ngừng hồn thiện quy trình, quy định nhận TSBĐ BĐS, đảm bảo an tồn hoạt động cho vay có TSBĐ BĐS dựa vào việc thực đầy đủ giai đoạn quản lý rủi ro nhận dạng, đo lường, kiểm soát tài trợ rủi ro PGBank ban hành chế kiểm sốt tính pháp lý TSBĐ BĐS đơn vị kinh doanh để rủi ro kiểm soát tốt Quản lý giá trị TSBĐ BĐS: mục tiêu PG Bank tiến tới hồn thiện quy trình định giá, đạo tạo chuyên sâu cán định giá để phân tích đánh giá khách quan theo giá thị trường Ngồi nâng cao vai trị phận kiểm sốt sau cho vay, đánh giá lại TSBĐ BĐS để hạn chế rủi ro cho ngân hàng 74 Quản lý trạng BĐS: PG Bank bước hoàn thiện phương pháp định giá định hướng theo giá thị trường có tính đến yếu tố rủi ro Kiểm tra, giám sát trạng BĐS phối hợp với phận liên quan thực để đảm bảo tính khách quan, đảm bảo chất lượng khoản vay Quản lý nhập kho xuất mượn hồ sơ pháp lý BĐS: PG Bank quy định rõ trách nhiệm phận, cá nhân việc quản lý nhập, xuất mượn hồ sơ pháp lý, có phận kiểm sốt để kiểm tra lại tính trung thực mục đích xuất mượn TSBĐ BĐS, mục tiêu bảo đảm an toàn tài sản cho ngân hàng, giảm thiểu rủi ro xảy Lu Quản lý rủi ro tác nghiệp: Khơng ngừng hồn thiện quy trình tác nghiệp ận cho vay có TSBĐ BĐS để tiến tới ngân hàng có đội ngũ cán chuyên môn cao, chuyên nghiệp vă 3.2 Các giải pháp quản lý rủi ro cho vay có tài sản bảo đảm BĐS n th PGBank Đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chất lượng văn quy định nhận TSBĐ sĩ - ạc 3.2.1 Giải pháp quản lý thông tin pháp lý TSBĐ BĐS Ki BĐS: Thực tế kinh tế biến động, đặc biệt thị trường bất động nh sản chịu tác động lớn cung cầu, sách Nhà nước, quy định pháp lý BĐS thay đổi theo Ngân hàng phải liên tục đổi mới, tế bổ sung văn hướng dẫn, cập nhật kịp thời theo xu hướng thị trường , quy định cụ thể BĐS chấp - Cần hạn chế cho vay dự án không ổn định, không tin pháp lý chưa rõ ràng - Sử dụng thông tin CIC TSBĐ BĐS trước nhận chấp: thông tin CIC đơi chưa hồn tồn xác, bước kiểm tra cần thiết trước thực đánh giá khách hàng - Xây dựng phận chuyên biệt nhằm tư vấn pháp lý TSBĐ BĐS cho đơn vị kinh doanh, phận vừa nắm rõ quy định luật pháp, vừa có chuyên môn cao nắm rõ quy định PGBank 75 3.2.2 Giải pháp định giá TSBĐ BĐS - Hồn thiện quy trình định giá TSBĐ BĐS: khâu tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ định giá, cán kinh doanh phải người am hiểu tính pháp lý TSBĐ để hướng dẫn cho khách hàng, nắm rõ quy trình, quy định Hồ sơ TSBĐ BĐS gửi lên phận định giá photo qua mail đơn vị kinh doanh phải chịu hoàn toàn trách nhiệm thông tin ghi phiếu đề nghị định giá hồ sơ pháp lý tài sản Giải pháp đặt đơn vị kinh doanh gửi mail trước cần gửi gốc đối chiếu thực tế có nhiều trường hợp đơn vị kinh doanh thực nhiệm Thay đổi thời gian định giá lại TSBĐ BĐS: với thị trường nay, ận - Lu vă giá BĐS thay đổi liên tục việc định giá lại BĐS phải thực n với chu kỳ rút ngắn để giảm thiểu rủi ro giá trị BĐS TSBĐ th Thông thường ngân hàng năm định giá lại lần TSBĐ BĐS, nhiên ạc giai đoạn nay, thị trường BĐS biến động gây rủi ro sĩ giá TSBĐ xuống thấp không đảm bảo khoản vay Giải pháp đặt Ki định kỳ tháng/lần ngân hàng tiến hành định giá lại BĐS chấp, đảm nh bảo cho tài sản đảm bảo nghĩa vụ khoản vay Mặt khác công tác định giá lại tế TSBĐ BĐS sở để đánh giá kết kinh doanh đơn vị nên cần có phối hợp chặt chẽ Giám đốc chi nhánh, Giám đốc khối quản lý rủi ro phận liên quan với phịng quản lý tín dụng để thực nghiêm chỉnh việc định giá lại TSBĐ BĐS báo cáo phân tích kịp thời - Xây dựng cập nhật thông tin giá đất để phù hợp với thực tế, đơn giá phải linh hoạt trước đáp ứng thay đổi thị trường Hiện giá đất quy định mức giá tối đa BĐS khu vực cụ thể, nhiên mức giá chưa cập nhật thường xuyên dẫn tới việc định giá chưa hoàn toàn với thực tế thị trường 76 - Chất lượng định giá phải đánh giá khách quan phận kiểm soát, thực tế cán định giá khơng thực đầy đủ trách nhiệm kiểm sốt lại giảm thiểu rủi ro Trong quy trình định giá có có mặt tổ chức định giá độc lập, nhiên cần lựa chọn công ty có uy tín để thực định giá, thực tế có số trường hợp rủi ro xảy thuê tổ chức định giá độc lập 3.2.3 Giải pháp kiểm tra trạng TSBĐ BĐS - Xây dựng kế hoạch báo cáo thường xuyên trạng TSBĐ BĐS: việc báo cáo thường xuyên giúp cho ngân hàng cập nhật kịp thời Lu biến động trạng TSBĐ BĐS làm để định giá lại bổ Cảnh báo rủi ro đến tất phận có liên quan: việc cảnh báo rủi ro n - vă sở hữu ận sung thiếu sót để trạng BĐS phù hợp với số liệu giấy tờ th quan trọng, rủi ro phát sinh đơn vị đơn vị khác ạc chưa biết, có nguy lặp lại rủi ro tương tự Vì cảnh báo chung sĩ quan trọng việc quản lý rủi ro trạng TSBĐ BĐS Liên tục cải tiến tạo điều kiện tốt cho công tác rà soát trạng Ki - nh TSBĐ BĐS: việc rà soát lại trạng BĐS quan trọng việc tế đánh giá khả bảo đảm BĐS rủi ro xảy ra, thực tế có nhiều trường hợp phát sai sót trình rà sốt lại trạng TSBĐ Vì PG Bank nên trọng việc 3.2.4 Giải pháp quản lý nhập kho, xuất mượn hồ sơ pháp lý TSBĐ BĐS - Tăng cường kiểm tra tính tuân thủ quy trình nhập kho, xuất mượn hồ sơ pháp lý BĐS, thực tế nhiều cán không lường trước rủi ro xảy làm sai quy trình, dẫn đến nhiều vụ mát, thất lạc gây khó khăn cho ngân hàng việc xử lý tài sản hoàn trả lại khách hàng hoàn thành nghĩa vụ trả nợ khoản vay Khi nhập kho, phải có giấy tờ chứng minh đầy đủ tính pháp lý TSBĐ BĐS, có biên xác lập bên (cán 77 kinh doanh quản lý tín dụng có phê duyệt GĐ Chi nhánh, trường phịng…); cán quản lý tín dụng phải hạch toán kịp thời nhập kho vào hệ thống phần mềm ngân hàng - Trong khâu xuất mượn hồ sơ pháp lý TSBĐ BĐS phải đảm bảo quy trình, có sổ theo dõi ghi rõ thời hạn, mục đích xuất mượn hồ sơ pháp lý phù hợp với điều kiện xuất mượn hồ sơ pháp lý TSBĐ BĐS PG Bank Khi xuất mượn hồ sơ pháp lý TSBĐ để bổ sung, sửa đổi, cán PG Bank với khách hàng làm việc trực tiếp với quan có thẩm quyền, tránh tình trạng khách hàng gian lận mục đích xuất mượn hồ sơ pháp lý Xây dựng đội ngũ cán hỗ trợ liên tục kiểm tra, kiểm soát việc thực ận - Lu TSBĐ BĐS quy trình nhập kho, xuất mượn hồ sơ pháp lý BĐS: việc xuất mượn nhiều thủ vă tục nhiều rủi ro, địi hỏi phải kiểm tra thơng tin cẩn thận, tn thủ quy n trình PG Bank th ạc 3.2.5 Giải pháp nâng cao chất lượng nguồn nhân lực - Tổ chức đào tạo từ đến chuyên sâu cho đội ngũ cán liên quan đến sĩ hoạt động cho vay, đặc biệt kiến thức bất động sản, định giá bất động sản nh Ki thị trường bất động sản - Tổ chức tuổi hội thảo chuyên đề trao đổi học kinh nghiệm liên tế quan lĩnh vực cho vay - Liên tục cập nhật kiến thức nghiệp vụ tập huấn quy định pháp luật lĩnh vực ngân hàng, bất động sản lĩnh vực khác liên quan Như vậy, giải pháp nêu mang tính thực tiễn nghiên cứu điều kiện phù hợp với tình hình nên kinh tế hoạt động PGBank, điều giúp cho hệ thống kiểm soát PGBank ngày chặt chẽ hơn, khách quan giúp cho hoạt động cho vay hạn chế tối đa tổn thất xảy khứ rủi xảy tương lai Những giải pháp giúp cho hoạt động cho vay PGBank tăng trưởng phát triển bền vững 78 3.2.6 Giải pháp xây dựng hồn thiện sách tín dụng - Chính sách khách hàng Xây dựng sách khách hàng, phân nhóm khách hàng hợp lý để có ưu đãi phù hợp nhằm giữ chân khách hàng cũ, thu hút khách hàng theo phương hướng đa dạng hóa khách hàng, phân tán rủi ro - Thiết lập danh mục cho vay hợp lý Danh mục tín dụng phải đảm bảo yếu tố: Đa dạng hóa ngành nghề, khách hàng vay, yếu tố địa lý loại hình cho vay; phù hợp với tình hình kinh tế vĩ mơ điều kiện, xu hướng phát triển thị trường hoạt động Phù hợp với quy Lu mô, lực khả kiểm soát rủi ro ngân hàng, phù hợp với định hướng ận phát triển lợi cạnh tranh ngân hàng Chính sách lãi suất vă - n PGBank cần xây dựng sách lãi suất dựa vào uy tín trả nợ khách th hàng, tính khả thi phương án kinh doanh Chính sách sản phẩm tín dụng ạc - sĩ Đa dạng hóa sản phẩm tính dụng lựa chọn áp dụng sản phẩm tín nh Ki dụng rủi ro ( chiết khấu, bao tốn), hệ thống sản phẩm tín dụng nên liên kết cách chặt chẽ, giúp nâng cao hiệu hoạt động PGBank mở rủi ro tế rộng, đa dạng hóa khách hàng, lĩnh vực đầu tư, mở rộng quy mơ tín dụng hạn chế 3.2.7 Hồn thiện tn thủ nghiêm ngặt quy trình cho vay, quy trình quản lý tài sản bảo đảm - Giai đoạn kiểm tra hồ sơ thông tin khách hàng: cán kinh doanh phải có kiến thức chun mơn vững quy trình cho vay PG Bank, quy định pháp luật liên quan đến cho vay có TSBĐ BĐS, đặc biệt thủ tục hồ sơ pháp lý BĐS để tư vấn, hướng dẫn khách hàng, đồng thời bước đầu kiểm soát rủi ro trường hợp hồ sơ khách hàng chưa đủ tính pháp lý cần bổ sung từ chối cho vay 79 - Giai đoạn thẩm định phương án vay vốn khả trả nợ, thẩm định giá trị tài sản bảo đảm khoản vay: Giai đoạn phải có phối hợp chặt chẽ đơn vị kinh doanh phận quản lý rủi ro để thẩm định tài sản giá trị thị trường, bảo đảm giá trị cho khoản vay, có phê duyệt Giám Đốc Chi nhánh Trường hợp khoản vay lớn tỷ đồng doanh nghiệp, tỷ đồng cá nhân phải có phê duyệt người có thẩm quyền thuộc hội sở PG Bank tùy theo hạn mức vay khách hàng Phải có phận thẩm định độc lập - Giai đoạn định cho vay: Bộ phận quản lý tín dụng tiến hành thủ tục giải ngân cho khách hàng, kiểm tra lại hồ sơ vay làm tờ trình giải ngân có Lu phê duyệt Giám Đốc Chi nhánh, kiểm soát phù hợp hồ sơ thao thác ận nhập liệu vào phần mềm ngân hàng Giai đoạn cần phải tổ chức nhân hợp lý hơn, để hỗ trợ cho cán quản lý tín dụng Thực tế PG Bank, thời vă gian từ lúc kiểm tra hồ sơ đến giai đoạn giải ngân không xử lý nhanh chóng, n th chưa đủ đáp ứng yêu cầu thực tế tăng trưởng tín dụng ạc - Giai đoạn kiểm tra sử dụng vốn sau cho vay, kiểm tra, đo lường, phân sĩ tích giá trị tài sản bảo đảm bất động sản để tránh xảy tổn thất: Giai đoạn Ki cần phải có phận kiểm sốt độc lập để đôn đốc, nhắc nhở việc thực quy nh trình kiểm sốt sau cho vay với quy định PG Bank 3.2.8 Thành lập phận nghiên cứu, phân tích kinh tế tế Ngân hàng cần thành lập phận nghiên cứu, phân tích kinh tế Bộ phận dựa nguồn thông tin đưa phân tích, nhận định, dự báo kinh tế, ngành, vùng… làm sở định hướng để ngân hàng thực giải pháp mở rộng tín dụng an tồn, hiệu quả, bền vững Trong phận này, cần thiết phải có cán chuyên gia lĩnh vực bất động sản, luật, để nghiên cứu phân tích biến động thị trường, cập nhật nắm rõ văn pháp luật liên quan để hướng dẫn cho đơn vị kinh doanh việc thực quy trình, đảm bảo yêu cầu hạn chế rủi ro cho PG Bank 80 3.2.9 Nâng cao vai trị kiểm sốt nội ngân hàng - Tăng cường cán có trình độ, qua nghiệp vụ tín dụng để bổ sung cho phịng kiểm sốt nội - Trong q trình kiểm tra hoạt động cho vay, tăng cường cán làm trực tiếp từ phận tín dụng thẩm định quản lý tín dụng phối hợp kiểm tra - Thường xuyên đào tạo , naag cao trình độ nghiệp vụ, luật pháp cho cán phịng kiểm sốt nội - Cần quy định trách nghiệm cán kiểm sốt, có chế độ khuyến ận tra giám sát Lu khích, khen thưởng phát để nâng cao tinh thần trách nhiệm hoạt động kiểm - Khơng ngừng hồn thiện đổi phương pháp kiểm tra, áp dụng linh vă hoạt biện pháp tùy thuộc vào thời điểm, đối tượng mục đích kiểm n tra, kiểm soát ạc th sĩ nh Ki tế 81 KẾT LUẬN Ngân hàng hệ thống huyết mạch kinh tế, cung cấp vốn cho doanh nghiệp, cá nhân, cơng cụ để phủ điều tiết sách vĩ mơ thơng qua sách tiền tệ để thúc đẩy phát triển kinh tế, kiềm chế lạm phát ổn định lĩnh vực khác đời sống xã hội Kinh doanh ngân hàng gắn với rủi ro tiềm ẩn lớn đặc biệt rủi ro hoạt động cho vay Vì việc quản lý rủi ro hiệu tạo tiền đề cho Ngân hàng phát triển bền vững, ổn định, gia tăng lợi cạnh tranh uy tín ngân Lu hàng Gắn liền với ngân hàng, bất động sản chiếm tỷ trọng lớn cấu tài ận sản chấp, biến động thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến n hàng vă hoạt động nhiều lĩnh vực kinh tế hoạt động kinh doanh ngân th Thông qua sở lý luận cho vay, quản lý rủi ro cho vay , thị trường bất ạc động sản, luận văn sâu nghiên cứu thực trạng nguyên nhân rủi ro sĩ công tác quản lý rủi ro cho vay có tài sản bảo đảm BĐS Ngân hàng Ki TMCP Xăng dầu Petrolimex Luận văn đưa giải pháp nhằm nâng cao bất động sản PGBank giai đoạn 2008- 2013 nh chất lượng cho vay công tác quản lý rủi ro cho vay có tài sản bảo đảm tế Mặc dù luận văn viết sở lý luận chung rủi ro cho vay với kinh nghiệm thực tiến công việc Nhưng kiến thức kinh nghiệm hạn chế, khơng tránh khỏi thiếu sót Kính mong nhận đóng góp ý kiến Thầy Cô hội đồng luận văn Qua đây, em xin chân thành cảm ơn Cô, TS Ngô Thị Phương Thảo tận tình hướng dẫn giúp em hồn thành luận văn 82 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005 Thống đốc NHNN Điều 77 78 Luật Các tổ chức tín dụng năm 1997; Điều 19 20 Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Bộ luật Dân năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 (1) Phát biểu nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Liêm hội thảo hồn thiện chế sách cải cách thủ tục hành dự án kinh doanh bất động sản Bộ Xây dựng Hiệp hội Bất động sản TP HCM Lu tổ chức ngày 27/6/2008 TP HCM ận - www.vneconomy.vn vă www.sbv.gov.vn n http://luathoc.cafeluat.com/showthread.php/5339-Nhung-rui-ro-tu-viecNam#ixzz2Oo0NVkvb ạc th nhan-the-chap-BDS-va-cach-phong-ngua-trong-he-thong-ngan-hang-Viet- sĩ Tạp chí ngân hàng số 25/2009 11 www.cafeland.vn 13 www.Banking.org.vn tế 12 www.doanhnhan.net nh Ki 10 Báo cáo thường niên PGBank 2010-2012 14 Bài giảng Quản trị rủi ro tín dụng ngân hàng – Nguyễn Việt Dũng, ĐH Ngoại Thương Hà Nội 15 Tín dụng thẩm định tín dụng ngân hàng – TS Nguyễn Minh Kiều, NXB Tài Chính 16 Văn PGBank 17 Công văn số 2057/BTP-HCTP ngày 09/05/2007 Bộ Tư Pháp công chứng hơp đồng chấp tài sản hình thành tương lai 18 Thơng Tư 07/2003/TT – NHNN hướng dẫn thực bảo đảm tiền vay Ngân hàng Nhà nước