Đề tài: Xu hướng phát triển thị trường đất phi nông nghiệp yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp Liên hệ thực tế I Tổng quan đất phi nông nghiệp Khái niệm Đất phi nông nghiệp loại đất không sử dụng với mục đích làm nơng nghiệp như: đất trồng hàng năm; đất trồng lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phịng hộ; đất rừng đặc dụng; đất ni trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính loại nhà iệ p khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể hình thức trồng trọt khơng trực gh tiếp đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm loại tn động vật khác pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn ni, ni trồng Tố thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo th ực 2.1 Phân loại tậ Đặc điểm đất phi nông nghiệp p giống, giống đất trồng hoa, cảnh đề Căn pháp lý: Theo Khoản Điều 10 Luật đất đai 2013, đất phi nông nghiệp bao gồm: ên -  Đất gồm đất nông thôn, đất đô thị; Ch uy -  Đất xây dựng trụ sở quan; -  Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; -  Đất xây dựng cơng trình nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở tổ chức nghiệp; đất xây dựng sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao, khoa học cơng nghệ, ngoại giao cơng trình nghiệp khác; -  Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; -  Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường công trình giao thơng khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí cơng cộng; đất cơng trình lượng; đất cơng trình bưu chính, viễn thơng; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải đất cơng trình cơng cộng khác; -  Đất sở tơn giáo, tín ngưỡng; - Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; - Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối mặt nước chuyên dùng; tn gh iệ p - Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động sở sản xuất; đất xây dựng kho nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp đất xây dựng cơng trình khác người sử dụng đất khơng nhằm mục đích kinh doanh mà cơng trình khơng gắn liền với đất Tố 2.2 Đặc điểm đất phi nơng nghiệp p - Độ phì thường thấp, khả canh tác tậ - Gần tuyến đường lớn, trung tâm, giao thông thuận lợi th ực - Xây dựng cơng trình đem lại hiệu cao so với để canh tác nông nghiệp đề Sự hình thành đát phi nơng nghiệp Ch uy ên Từ thời xa xưa chủ yếu đất đất nơng nghiệp, có phần nhỏ đất phi nông nghiệp phục vụ cho nhà ở, đường lăng tẩm, cung điện… Xã hội phát triển, nhu cầu phát triển kinh tế, cơng nghiệp hóa đại hóa tăng cao Diện tích đất nơng nghiệp bị thu hệp lại, chuyển dịch sang đất phi nông nghiệp, phục vụ cho mục đích khác nhằm mục tiêu phát triển đất nước Tuy diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp tiến khoa học kĩ thuật từ nhà máy, khu nghiên cứu đất phi nông nghiệp mà tạo loại trồng suất cao, đem lại hiệu cao Đất phi nông nghiệp nơi cư trú người Trên mặt đất, người xây dựng làng mạc, thành phố, nhà ở, khu dân cư sinh sống Đây nơi để người xây dựng cơng trình mặt đất lòng đất phục vụ sống người : xây dựng khu quân sự, doanh trại quân đội, kho lương, sân bay,… phục vụ cho mục đích an ninh quốc phịng Xây dựng trụ sở quan, tổ chức để phục vụ cho quản lí hành Xây đường xá, cầu cảng, phục vụ nhu cầu lại Xây khu công nghiệp để sản xuất hàng hóa quy mơ lớn, phát triển kinh tế, xây dựng khu vui chơi giải trí, thể thao phục vụ nhu cầu giải trí, thể thao nâng cao sức khỏe Q trình thị hóa diễn sôi động khắp nước Đặc biệt khu vực trung tâm gần thành phố diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh vui chơi giải trí, nhiều mục đích khác tăng lên mạnh mẽ tn gh iệ p Để bắt kịp với phát triển thị chuyển dịch đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải diễn mạnh mẽ có kế hoạch cụ thể Trong quỹ đất nơng nghiệp hạn chế nên gây áp lực lớn sử dụng đất tậ p Tố Bên cạnh đó, cấp quyền phải đưa sách phát triển cơng nghiệp hóa đại hóa phù hợp với q trình chuyển dịch đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp th ực Vấn đề đặt q trình chuyển dịch có tác động lớn đến cấu kinh tế, xã hội môi trường đề II Xu hướng phát triển thị trường đất phi nơng nghiệp ên Loại đất nằm nhóm đất phi nơng nghiệp nhìn thấy xu hướng phát triển rõ ràng đất Ch uy Diện tích đất phi nơng nghiệp nước có mức tăng trưởng tương đối nhanh tuyến tính vịng thập niên qua Trung bình năm, diện tích đất phi nông nghiệp gia tăng thêm khoảng 82.000 tốc độ tăng trưởng bình quân năm mức xấp xỉ 29% Tổng diện tích nhóm đất chun dùng gia tăng mạnh giai đoạn 2005-2010 (722.277 ha); diện tích đất ở, tăng 237.300 ha; đất nghĩa trang, nghĩa địa tăng 7.200 ha; đặc biệt, nhóm đất sông suối mặt nước chuyên dùng giảm mạnh xuống khoảng triệu vào năm 2010 Đất tơn giáo, tín ngưỡng có gia tăng đáng kể, tăng 1.800 sau năm, từ năm 2005 đến năm 2010 (Bảng 3) Bảng Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp nước Biến động (ha) Chỉ tiêu Diện tích (ha) tăng (+), giảm (-) Năm 2010 20002005 Tổng 2.850.298 3.232.715 diện tích 3.670.18 +382.417 + +819.888 437.471 Đất 680.477 +155.250 + 82.049 1.794.47 +311.564 + +722.277 410.713 1.072.202 1.383.766 Đất tơn giáo, tín ngưỡng 14.620 97.052 100.939 20002010 +237.299 +1.816 +3.311 +3.887 +7.198 -5.642 -61.709 -67.351 +3.221 +715 +3.936 1.075.73 ên 3.936 uy 3.221 Ch Đất phi nông nghiệp khác đề th ực Đất 1.143.087 1.137.445 sông suối mặt nước chuyên dùng Tố tn 93.741 12.804 p Đất nghĩa trang, nghĩa địa 598.428 iệ p 443.178 20052010 tậ Đất chuyên dùng Năm 2005 gh Năm 2000 Phân bố cầu đất phi nông nghiệp, cụ thể đất định việc trả giá thuê Hiệu sử dụng đất phi nông nghiệp, cụ thể đất đánh giá qua việc trả giá thuê Xu hướng của đất phi nơng nghiệp (đất ở) gần trung tâm giá cao Khi gần trung tâm, xu hướng loại bất động sản phù hợp loại bất động sản có tính chất kinh doanh, đem lại lợi nhuận trung tâm thương mại, hay khu tổ hợp vui chơi giải trí, khu vực dân cư đơng đúc, lượng dân cư có mật độ cao khu vực thành phố Càng xa trung tâm, đất phi nông nghiệp (đất ở) phát triển loại hình bất động sản khu biệt thự giá cao, để iệ p Còn với khoảng cách so với trung tâm trung bình, loại hình đất chung cu, nhà phát triển mạnh Các xu hướng phát triển bất động sản đất phi nông nghiệp : ực tậ p Tố tn gh Thứ nhất, thị trường bất động sản nằm giai đoạn tăng trưởng chung hầu hết phân khúc, phát triển mạnh nhà du lịch nghỉ dưỡng Giá bất động sản nhà mức tăng nhẹ, phụ thuộc chủ yếu vào vị trí dự án, chưa có khả rơi vào sốt giá tích tụ bong bóng, tình trạng khu thị “ma”, khu chung cư hoang hóa có cải thiện đáng kể uy ên đề th Thứ hai, phân khúc thị trường nhà xã hội có giá 12-13 triệu/m2 giá bán khoảng tỷ đồng/căn, hình thành hệ thống sản phẩm đa dạng diện tích, giá bán kiến trúc, tiện ích… Theo kế hoạch, từ đến năm 2020, Hà Nội có thêm 40 dự án nhà xã hội với gần 3,3 triệu m2 sàn nhà Ch Tuy nhiên, vòng 3-5 năm tới, Hà Nội, phân khúc nhà giá rẻ khan hiếm, nhà cho thuê giá rẻ để phục vụ nhu cầu người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp Thứ ba, phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, gồm nhà chung cư cao cấp nội thành bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản xanh, thân thiện môi trường, nhu cầu người tiêu dùng ngày có tỷ trọng cao tổng giá trị giao dịch thị trường bất động sản Thứ tư, nhu cầu bất động sản cho doanh nghiệp vừa nhỏ thuê làm văn phòng phục vụ sản xuất – kinh doanh tập trung tăng dần tăng nhanh nguồn cung “Thị trường bất động sản năm tới chứng kiến cạnh tranh khốc liệt loại hình bất động sản, có loại hình mặt bán lẻ, đẩy giá thuê lên cao” Thứ năm, xu hướng “ly tâm” phân bổ lựa chọn sản phẩm BĐS gia tăng: Nhu cầu giá đất vùng ven Hà Nội dần tăng nhanh trở lại Thị trường nhà đất ngoại ô ngày hấp dẫn iệ p Thứ sáu, vốn đầu tư thị trường bất động sản ngày xã hội hóa gia tăng nguồn đầu tư từ địa phương thành phố từ nước ngoài; hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) lĩnh vực bất động sản phát triển mạnh Tố tn gh Thứ bảy, thị trường bất động sản nói chung có tổ chức, minh bạch ổn định hơn; hoạt động thuê quản lý khai thác bất động sản ngày chuyên nghiệp chặt chẽ th ực tậ p Thứ tám, tiếp tục hữu số yếu tố tiềm ẩn rủi ro thị trường bất động sản, lệch pha cung – cầu, tình trạng đầu cơ, giá ảo xu hướng tập trung tín dụng vào số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng… đề Liên hệ thực tế: uy ên Hiện khắp nước, khảo sát số thành phố lớn, nhìn thấy rõ ràng phát triển mạnh mẽ thị trường đất phi nông nghiệp chuyển thành đất xu hướng đáng ý Ch TP.HCM chuyển 1.360 đất phi nông nghiệp thành đất Từ 2016 - 2020, 26.246 đất nơng nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh chuyển sang đất phi nông nghiệp; 5.760 chuyển đổi cấu sử dụng đất nội đất nông nghiệp; 1.363ha đất phi nông nghiệp đất chuyển sang đất Theo quy hoạch, đến năm 2020 tỉnh Bình Định có 511.146 đất nơng nghiệp, chiếm 84.35%; đất phi nông nghiệp 90.560 ha, chiếm 14.7%; đất đô thị 23.995 Tố tn gh iệ p Từ năm 2016-2020, có 15.492 đất nơng nghiệp chuyển sang phi nông nghiệp; 9.209 chuyển đổi cấu sử dụng đất nội đất nông nghiệp; 101 đất phi nông nghiệp đất chuyển sang đất ực tậ p Bắc Ninh: chuẩn bị chuyển đổi gần 11.300ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, 105 đất phi nông nghiệp đất chuyển sang đất th Theo quy hoạch, đến năm 2020 tỉnh Bắc Ninh có 38.505 đất nơng đề nghiệp, chiếm 46,8% tổng diện tích đất tự nhiên tồn tỉnh; đất phi nông ên nghiệp 43.766 ha, chiếm 53,2% uy Đối với khu chức năng, đến năm 2020, khu sản xuất nơng nghiệp Ch có 37.612 đất; khu lâm nghiệp 571 ha; khu phát triển công nghiệp 7.037 ha; khu đô thị 12.167 ha; khu thương mại – dịch vụ có 429 ha; khu dân cư nơng thơn có 13.448 Từ 2016-2020, 11.264 đất nông nghiệp chuyển sang phi nông nghiệp; 105 đất phi nông nghiệp đất chuyển sang đất iệ p III Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất phi nông nghiệp gh Giá đất (giá cả) = Giá trị đất đai + Giá thị trường + Yếu tố tâm lý Tố tn Giá trị đất đai: Bản chất giá đất phi nông nghiệp địa tơ tư hóa: phụ thuộc vào khả sinh lời đất đai ực tậ p Ví dụ: Chủ đầu tư kinh doanh khách sạn phải thuê đất để xây dựng khách sạn Khi kinh doanh khách sạn thu lợi nhuận bình quân, chủ đất thu phần địa tô – phần giá trị thặng dư dơi ngồi lợi nhuận bình qn đề th Giá thị trường: Mối quan hệ cung cầu định tính chất thị trường giá đất phi nông nghiệp Ch uy ên Cầu đất phi nông nghiệp thay đổi theo tốc độ đô thị hóa cơng nghiệp hóa Đơ thị hóa tăng đến đâu cầu mở đến Cầu đất phi nông nghiệp phân bổ cầu theo không gian phát triển, theo tính chất cấp độ cầu Xu hướng cầu ngày lớn nhu cầu phát triển kinh tế xã hội Cung đất phi nông nghiệp xuất phát từ nhiều nguồn Cung thị trường sơ cấp (Nhà nước – người sử dụng đất), Cung thị trường thứ cấp (từ nguồn cung sẵn có), Cung từ khai thác nguồn đất chưa sử dụng, Cung từ chuyển đổi mục đích sử dụng, chịu tác động mạnh mẽ sách Nhà nước Khi cầu lớn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, cầu thấp cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Khi cung lớn cầu, giá đất phi nông nghiệp giảm Khi cung nhỏ cầu, giá đất phi nông nghiệp tăng Thị trường ngày sôi động giá ngày tăng Yếu tố tâm lý: Về chất, yếu tố tâm lý thuộc giá thị trường Tuy nhiên, tâm lý đóng vai trị quan trọng việc định Ví dụ: Cùng phố, nhà mà nằm ngã ba, theo quan niệm đường đâm tâm lý người mua nhà để khơng chọn, vị trí tâm lý người kinh doanh chọn nhiều phương tiện lại, phù hợp việc kinh doanh Ngoài yếu tố trên, nhóm có chia yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp thành nhóm : iệ p Nhóm yếu tố tự nhiên: đề th ực tậ p Tố tn gh - Vị trí BĐS: khả sinh lời yếu tố vị trí đất mang lại cao giá trị đất lớn, kéo theo giá lớn Đất phi nông nghiệp đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng quát, loại vị trí nói có vai trò quan trọng việc xác lập giá trị đất phi NN Những mảnh đất nằm trung tâm thị có giá trị lớn mảnh đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những mảnh đất nằm ngã hay ngã 3, trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị cao mảnh đất phi nơng nghiệp nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu vị trí mảnh đất quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất Ch uy ên VD: Yếu tố vị trí xem yếu tố quan trọng tạo nên giá trị bất động sản Ví dụ có bất động sản A B, bất động sản A tọa lạc vị trí Ngã tư sở, Hà Nội, bất động sản B nằm vị trí huyện Gia Lâm, Hà Nội, kinh doanh mặt hàng mỹ phẩm, khả tiếp cận khách hàng, bất động sản A hẳn so với bất động sản B bất động sản A nằm vị trí đơng dân cư, nơi nhu cầu mỹ phẩm người cao so với bất động sản B, từ khả sinh lời A cao B Chính điều làm giá bất động sản A cao bất động sản B - Kích thước, hình thể, diện tích đất lơ đất: kích thước diện tích đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng Ví dụ: Hà Nội, với nhu cầu để ở, loại kích thước diện tích tối ưu mặt tiền đất từ 4m-5m chiều sâu đất từ 10m-15m - Địa hình mảnh đất toạ lạc: địa hình nơi mảnh đất toạ lạc cao hay thấp so với mảnh đất khác vùng lân cận có tác động đến giá trị mảnh đất Ở khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị tượng triều cường giá mảnh đất thấp, ngược lại giá cao gh iệ p Ví dụ : Cùng đất phi nơng nghiệp nằm ngõ 192 Đại Từ, nhiên mảnh đất phía bên trái ngõ lại thấp mảnh phía đối diện mặt đường bị xây trũng phía bên trái, mà có mưa bãi, nước khơng kịp, mảnh đất phía bên trái ngõ ln bị ngập Do mảnh bán cho người dân từ nơi khác chuyển đến giá mảnh bên trái thấp p Tố tn - Đặc điểm mặt đất lịng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…) Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất phi nơng nghiệp tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất th ực tậ Ví dụ: độ màu mỡ đất quan trọng giá trị đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lại không quan trọng sử dụng đất cho xây dựng đề - Tình trạng mơi trường: mơi trường lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất phi nông nghiệp Ch uy ên - Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên: mảnh đất nằm vùng thường hay bị cố thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị giá mảnh đất bị sút giảm ngược lại Nhóm yếu tố kinh tế: - Khả mang lại thu nhập từ mảnh đất : mức thu nhập hàng năm từ BĐS xây dựng mảnh đất mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị giá mảnh đất Khi khả tạo thu nhập từ BĐS cao giá chuyển nhượng cao ngược lại - Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mơ: Đó yếu tố kinh tế liên quan như: - Tình hình cung - cầu BĐS khu vực - Đặc điểm người tham gia thị trường BĐS khu vực 10 - Các điều kiện thị trường BĐS khu vực - Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng đường, hệ thống cấp nước, cấp điện, thơng tin liên lạc…) - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng - Thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với vùng khác - Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng vùng; - Số lượng lô, đất trống vùng iệ p - Mức giá bình quân loại đất vùng - Tỷ lệ thuế mức thuế suất gh - Mức độ lạm phát chung tn - Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín p Tố dụng vùng tậ Nhóm yếu tố pháp lý liên quan đến mảnh đất th ực - Tình trạng pháp lý mảnh đất: giấy tờ chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v có Ch uy ên đề * Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với BĐS, hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng khu vực đường băng lên xuống máy bay không cao tầng…) * Các yếu tố trị pháp lý: thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động thị trường BĐS nói chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là: - Các sách có tác động gián tiếp như: khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu BĐS qua làm cho giá đất phi nơng nghiệp gia tăng - Các sách tác động trực tiếp như: 11 + Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất… + Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS + Các sách thuế Nhà nước việc sử dụng đất phi nơng nghiệp Nhóm yếu tố xã hội Ch uy ên đề th ực tậ p Tố tn gh iệ p Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá đất phi nông nghiệp Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá đất phi nơng nghiệp nơi tăng lên cân cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giá đất phi nơng nghiệp vùng đó…… 12