NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG  NGUYỄN ANH VŨ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH HOÀNG MAI LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI – 2021 Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! 17014129058581000000 NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG  NGUYỄN ANH VŨ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH HỒNG MAI Chun ngành: Tài Chính Ngân Hàng Mã số: 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Thị Diệu Huyền HÀ NỘI – 2021 LỜI CAM ĐOAN “Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật” Hà Nội, ngày tháng năm 2021 Học viên Nguyễn Anh Vũ LỜI CẢM ƠN ****** Lời xin cho phép gửi lời cảm ơn chân thành đến k quý thầy cô người dạy dỗ, bảo gần hai năm học cao học k k vừa qua Tôi xin gửi lời biết ơn chân thành đến giáo viên hướng dẫn PGS.TS Lê Thị Diệu Huyền giúp đỡ tơi nhiều việc hồn thiện luận văn này, xin cảm ơn ban ngành liên quan, cán nhân viên Ngân hàng k TMCP Công thương Việt Nam – CN Hồng Mai nhiệt tình cung cấp số liệu, trao đổi thông tin, kinh nghiệm giúp hoàn thành luận văn Là cán có q trình cơng tác VietinBank Hồng Mai, tơi tham gia q trình thực công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản chi nhánh Tôi dành nhiều tâm huyết thực tế thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản VietinBank Hoàng Mai để đưa số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định giá Chi nhánh Tôi hi vọng luận văn làm hài lòng tất thành viên hội đồng chấm điểm quý bạn đọc Trân trọng Nguyễn Anh Vũ MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan tài sản bảo đảm bất động sản hệ thống ngân hàng Việt Nam 1.1.1 Khái niệm tài sản bảo đảm bất động sản 1.1.2 Đặc điểm tài sản bảo đảm bất động sản 1.1.3 Vai trò tài sản bảo đảm bất động sản 1.2 Thẩm định giá bất động sản NHTM 1.2.1 Khái niệm cần thiết thẩm định giá bất động sản NHTM 1.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 12 1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 15 1.2.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản 18 1.3 Nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản NHTM 25 1.3.1 Nhân tố chủ quan 25 1.3.2 Nhân tố khách quan 27 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CƠNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH HỒNG MAI 30 2.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hoàng Mai 30 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 30 2.1.2 Cơ cấu tổ chức 31 2.1.3 Kết hoạt động kinh doanh giai đoạn 2018 – 2020 32 2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hoàng Mai 36 2.2.1 Quy định thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản 36 2.2.2 Phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản 38 2.2.3 Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản 39 2.3 Đánh giá thực trạng thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hoàng Mai 45 2.3.1 Kết đạt 45 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 46 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH HOÀNG MAI 52 3.1 Định hướng phát triển VietinBank thời gian tới 52 3.2 Định hướng triển khai công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm VietinBank thời gian tới 53 3.3 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản 54 3.3.1 Ứng dụng linh hoạt phương pháp thẩm định giá 54 3.3.2 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản 55 3.3.3 Cải tiến quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản 57 3.3.4 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 58 3.3.5 Thay đổi mơ hình cán phụ trách thẩm định giá 61 3.4 Một số kiến nghị 62 3.4.1 Đối với ngành liên quan 62 3.4.2 Đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 63 3.4.3 Đối với Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam 65 KẾT LUẬN 68 PHỤ LỤC 01 72 PHỤ LỤC 02 73 PHỤ LỤC 03 76 PHỤ LỤC 04 78 DANH MỤC BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức NHCT Chi nhánh Hoàng Mai 32 Bảng 2.1 Hoạt động huy động vốn Ngân hàng NHCT Chi nhánh Hoàng Mai 33 Bảng 2.2 Tình hình cho vay Ngân hàng TMCP Cơng Thương Việt Nam – CN Hồng Mai từ 2018 - 2020 34 Bảng 2.3 Kết kinh doanh Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam – CN Hoàng Mai từ 2018 - 2020 35 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT VietinBank : Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam VietinBank : Ngân hàng Thương mại Cổ phần Cơng thương Việt Nam Hồng Mai – Chi nhánh Hoàng Mai BĐS : Bất động sản TSBĐ : Tài sản bảo đảm CBTĐ : Cán thẩm định TĐG : Thẩm định giá TMCP : Thương mại Cổ phần NHNN : Ngân hàng Nhà nước TNHH MTV : Trách nhiệm hữu hạn thành viên TSSS : Tài sản so sánh BTCT : Bê tông cốt thép CLCL : Chất lượng lại MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài nghiên cứu Trong xã hội nay, BĐS tài sản đánh giá có giá trị lớn quốc gia, dân tộc Theo Bộ Luật dân số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015, BĐS bao gồm: “(i) Đất đai; (ii) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; (iii) Tài sản gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; (iv) Tài sản khác theo quy định Pháp luật” Theo đó, BĐS có mối quan hệ mật thiết tới nhiều ngành, lĩnh vực khác kinh tế (xấp xỉ 30% tổng số ngành/lĩnh vực), tác động trực tiếp đến đa dạng ngành nghề xây dựng (dân dụng công nghiệp), dịch vụ lưu trú, tài ngân hàng … Ngồi chức nơi cung cấp chỗ cho người trực tiếp sử dụng, nơi tổ chức sản xuất kinh doanh nhà máy, xí nghiệp … BĐS cịn cung cấp nguồn vốn cho kinh tế thông qua việc làm TSBĐ để vay vốn ngân hàng Như lẽ tất yếu, nghiệp vụ TĐG, mà cụ thể BĐS trọng nắm vai trị khơng thể thay guồng quay chung tồn xã hội hoạt động tín dụng hệ thống NHTM Hiện nay, trình cấp tín dụng, cơng tác TĐG TSBĐ nghiệp vụ cần thiết nhất, TSBĐ thường gặp BĐS Theo đó, kết hoạt động TĐG TSBĐ không sở bước đầu k định cấp tín dụng, hay cấp vốn vào dự án, mà cịn góp phần hạn k k k k chế rủi ro nợ xấu xảy Do đó, mảng chuyên môn nghiệp vụ quan k k trọng mà ngân hàng thương mại cần lưu tâm, bồi dưỡng cán Mặc dù nắm giữ vai trị khơng thể thay việc bảo vệ công tác cho vay an toàn, hoạt động TĐG TSBĐ BĐS chưa phát triển theo kịp xu thị trường chưa thực chuyên nghiệp, phần giá trị BĐS chưa phản ánh đúng, dẫn tới hoạt động TĐG chưa hiệu Nhận thấy thiết thực công tác thẩm định giá TSBĐ BĐS, kết hợp thực tế tác nghiệp Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hoàng Mai (VietinBank Hoàng Mai), tác giả lựa chọn đề tài: “Thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Cơng thương Việt Nam – Chi nhánh Hồng Mai” làm đề tài nghiên cứu cho Luận văn thạc sỹ với mong muốn tìm hiểu, đánh giá hoạt động thẩm định giá TSBĐ BĐS VietinBank Hồng Mai Tổng quan cơng trình nghiên cứu có liên quan Tại Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) thực nghiên cứu đề tài khoa học: “Bất động sản kinh tế Việt Nam - Vai trò khuyến nghị sách” năm 2020, ơng Đồn Văn Bình làm chủ nhiệm đề tài, nhằm mục đích tìm liệu khoa học, thực tiễn phục vụ cho hoạt động quản lý Nhà nước đồng thời khái quát tình hình tham gia thị trường BĐS tổ chức, cá nhân liên quan Theo đó, đề tài thực với mục tiêu đánh giá làm rõ vai trò thị thường BĐS Việt Nam kinh tế Tuy nhiên đề tài chưa sâu đánh giá vai trò tầm ảnh hưởng hoạt động TĐG đến hệ thống NHTM Một số luận văn thạc sĩ có nghiên cứu công tác TĐG hệ thống NHTM cổ phần “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng Thương mại cổ phần Xuất nhập Việt Nam” năm 2015 Võ Thị Như Ánh; theo đó, tác giá tập trung tìm hiểu quy trình thẩm định tác nghiệp Trung tâm thẩm định giá trực thuộc Ngân hàng TMCP Xuất nhập Việt Nam, nhiên qua đánh giá, nghiên cứu phù hợp với NHTM thực nghiệp vụ TĐG theo mơ hình tập trung, khơng phù hợp để ứng dụng VietinBank – nơi triển khai mơ hình thẩm định phân tán chi nhánh Một nghiên cứu khác “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam” thực năm