HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG SINH LỜI CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM Sinh viên thực : Hồ Hoàng Yến Nhi Mã sinh viên : 22A4010445 Lớp : K22TCD : 2019 - 2023 : TS Lê Thị Minh Ngọc K Khóa học Giảng viên hướng dẫn Hà Nội, tháng năm 2023 Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! 17014126084381000000 LỜI CẢM ƠN Là sinh viên đủ điều kiện thực khóa luận niềm vinh hạn cá nhân em Trong khoảng thời gian gần tháng hồn thành khóa luận với đề tài “ Các nhân tố ảnh hưởng đến khả sinh lời doanh nghiệp bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam”, e muốn gửi lời cảm ơn chân thành cô giáo Lê Thị Minh Ngọc, cô giảng viên hướng dẫn em, người ln tận tình, hỗ trợ, giải đáp thắc mắc em q trình làm khóa luận E trân trọng cảm ơn tới thầy cô Học viện Ngân hàng nói chung khoa Tài Chính nói riêng, người truyền đạt cho em kiến thức từ đến nâng cao, từ môn đại cương đến môn chuyên ngành suốt năm gắn bó với trường Ngồi ra, e muốn gửi lời cảm ơn tới anh chị đơn vị thực tập phịng tín dụng cá nhân, Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng VP Bank , anh chị giúp đỡ e nhiều trình thực tập Bài khóa luận dấu mốc kết thúc thời sinh viên, hội để em tiếp thu nhiều kiến thức Tuy nhiên nội dung có thiếu sót thời gian giới hạn, kiến thức, thơng tin hạn chế Em kính mong nhận lời góp ý thầy để hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! i LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan viết khóa luận đề tài “ Các nhân tố ảnh hướng tới khả sinh lời doanh nghiệp bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam” em tự thực hoàn thành hướng dẫn cô Lê Thị Minh Ngọc Các thông tin, liệu sử dụng có nguồn gốc xác thực trích dẫn rõ ràng Hà Nội, ngày 20 tháng năm 2023 Sinh viên thực Hồ Hoàng Yến Nhi ii MỤC LỤC Trang LỜI CẢM ƠN i LỜI CAM ĐOAN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC VIẾT TẮT vi DANH CÁC MỤC BẢNG vii DANH CÁC MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ viii LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1.Những vấn đề khả sinh lời doanh nghiệp 1.1.1.Khái niệm 1.1.2 Các tiêu đánh giá khả sinh lời doanh nghiệp .4 1.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới khả sinh lời doanh nghiệp 1.2.1 Cơ cấu vốn 1.2.2 Quy mô doanh nghiệp .7 1.2.3 Khả toán 1.2.4 Tăng trưởng doanh thu 1.2.5.Tăng trưởng GDP .8 1.3 Một số lý thuyết 1.3.1 Lý thuyết Modigliani Miller (MM) .9 1.3.2 Lý thuyết trật tự phân hạng Myers Majluf 1.3.3 Lý thuyết chi phí đại diện 10 1.3.4 Lý thuyết thời điểm thị trường 10 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU .11 2.1 Nghiên cứu nước 11 2.2 Nghiên cứu nước .14 2.3 Khoảng trống nghiên cứu 15 iii CHƯƠNG 3: SỐ LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 17 3.1 Số liệu nghiên cứu 17 3.2 Phương pháp phân tích liệu 17 3.3 Mơ hình nghiên cứu 18 3.4 Các giả thuyết quy trình nghiên cứu .19 3.4.1 Các giả thuyết nghiên cứu .19 3.4.2 Quy trình nghiên cứu 21 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22 4.1 Thống kê liệu 22 4.2 Kiểm tra tương quan biến .23 4.3 Ước lượng mơ hình 24 4.3.1 Mơ hình OLS 24 4.3.2 Mơ hình FEM 28 4.3.3.Mơ hình REM 29 4.4 Chọn lựa mô hình .30 4.4.1 Kiểm định Hausman- lựa chọn FEM REM 30 4.4.2 Lựa chọn OLS FEM 31 4.4.3 Lựa chọn mơ hình OLS REM 31 4.5 Kiểm định mơ hình chọn 32 4.5.1 Kiểm định phương sai sai số 32 4.5.2 Kiểm định tự tương quan 33 CHƯƠNG 5: THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ KHUYẾN NGHỊ 37 5.1 Tổng quan ngành bất động sản từ năm 2013- 2022 37 5.2 Thực trạng hệ số nợ doanh nghiệp bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam 42 5.2.1 Khả toán ngắn hạn doanh nghiệp bất động sản .47 5.2.2 Tỷ lệ tăng trưởng doanh thu 49 5.2.3 Khả sinh lời doanh nghiệp bất động sản 50 iv 5.3 Thảo luận kết thu 51 5.3.1 Mối quan hệ cấu trúc vốn khả sinh lời doanh nghiệp bất động sản .51 5.3.2 Mối quan hệ quy mô doanh nghiệp khả sinh lời doanh nghiệp 52 5.3.3 Mối quan hệ tăng trưởng doanh thu khả sinh lời doanh nghiệp 53 5.3.4 Mối quan hệ khả toán ngắn hạn khả sinh lời 53 5.3.5 Mối quan hệ tỉ lệ tăng trưởng GDP khả sinh lời doanh nghiệp 54 5.4 Một số giải pháp doanh nghiệp 54 5.5 Một số kiến nghị với phủ, nhà nước ngành liên quan 56 KẾT LUẬN 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 PHỤ LỤC 63 v DANH MỤC VIẾT TẮT Nguyên nghĩa Từ viết tắt DN Doanh nghiệp FDI Đầu tư trực tiếp nước KNSL BĐS NHNN Khả sinh lời Bất động sản Ngân hàng nhà nước ROA Tỷ suất sinh lời tổng tài sản ROE Tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu KNTT Khả toán ROS Tỷ suất sinh lời doanh thu CCV Cơ cấu vốn TSCĐ Tài sản cố định vi DANH CÁC MỤC BẢNG Trang Bảng 3.1 Mơ tả biến mơ hình ước lượng hồi quy .18 Bảng 4.1: Thống kê mơ tả biến mơ hình 22 Bảng 4.2 Ma trận tương quan biến 24 Bảng 4.3 Mơ hình OLS chưa chuẩn hóa 24 Bảng 4.4 Mơ hình OLS chuẩn hóa 25 Bảng 4.5 Kiểm định đa cộng tuyến 26 Bảng 4.6 Kết kiểm định phương sai sai số thay đổi 27 Bảng 4.7 Kết kiểm định tượng tự tương quan 28 Bảng 4.8 Mơ hình FEM ROE 28 Bảng 4.9: Mô hình REM ROE .29 Bảng 4.10: Kiểm định Hausman .30 Bảng 4.11: Mơ hình kết lựa chọn OLS-FEM .31 Bảng 4.12: Kết lựa chọn OLS-REM 32 Bảng 4.13: Kết kiểm định phương sai sai số thay đổi 32 Bảng 4.14 Kết kiểm định tương quan 33 Bảng 4.15 Mơ hình FGLS ROE 33 Bảng 4.16 Tổng hợp kết mơ hình thực 35 Bảng 4.17 Tổng hợp kết giả thuyết mơ hình: .36 Bảng 5.1: Hệ số nợ 20 DN phạm vi nghiên cứu .46 vii DANH CÁC MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ Trang Hình 2.1 Các bước nghiên cứu .21 Biểu đồ 5.1: Tỷ lệ tăng trưởng GDP từ năm 2008-2018 37 Biểu đồ 5.2: Lượng giao dịch nhà Hà Nội Hồ Chí Minh năm 2017 39 Biểu đồ 5.3 Dư nợ tín dụng BĐS hệ thống ngân hàng 43 Biểu đồ 5.4 Cơ cấu cho vay BĐS 43 Biểu đồ 5.5.Tổng dư nợ vay 60 DN BĐS niêm yết 43 Biểu đồ 5.6 Nợ xấu lĩnh vực BĐS qua năm 44 Biểu đồ 5.7: Top 10 doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhiều năm 2021 .44 Biểu đồ 5.8: Ước tính khối lượng TPDN riêng lẽ đáo hạn theo tháng năm 2023 45 Biểu đồ 5.9: Tỷ trọng dư nợ TPDN DN chậm toán .45 Biểu đồ 5.10: Tỷ lệ doanh nghiệp khả toán .48 Biểu đồ 5.11: Tỷ lệ tăng trưởng doanh thu bình quân DN phạm vi nghiên cứu 49 Biểu đồ 5.12: Tăng trưởng lợi nhuận 50 doanh nghiệp bất động sản .50 Biểu đồ 5.13 Tỷ lệ doanh nghiệp ROE .50 viii LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Ngày nay, Việt Nam có 800.000 doanh nghiệp tồn quốc Mỗi doanh nghiệp góp phần quan trọng kinh tế nước Doanh nghiệp hoạt động tốt, lợi nhuận cao, phát triển mạnh mẽ, mở rộng thị trường giúp Việt Nam vươn xa thị trường quốc tế, bạn bè toàn giới biết đến nhiều Để đánh giá hiệu hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, nhà đầu tư hướng tới tiêu khả sinh lời doanh nghiệp Để từ đưa định đắn có nên đầu tư hay khơng Khả sinh lời doanh nghiệp chịu tác động nhiều nhân tố khác nhau, việc phân tích yếu tố ảnh hưởng tới khả sinh lời vô quan trọng ban quản trị Việc nhận thức mối quan hệ yếu tố khả sinh lời giúp doanh nghiệp loại trừ rủi ro, kích thích lợi nhuận, từ ngày phát triển vốn, thu hút vốn từ nhà đầu tư nước nước Ngành Bất động sản ngành nắm vai trò then chốt kinh tế Việt Nam, ngành thu hút vốn đầu tư từ nước nước lớn Trong giai đoạn năm năm gần đây, doanh nghiệp bất động sản trải qua nhiều thử thách, từ giai đoạn thịnh vượng tới giai đoạn khó khăn Đặc biệt, gần nhất, sau dịch bệnh Covid năm 2022 năm 2023, ngành bất động sản đánh dấu bước chuyển khơng thành công gặp nhiều bất lợi thị trường Nhận thấy điều đấy, viết khóa luận với đề tài “ Các nhân tố ảnh hưởng đến khả sinh lời doanh nghiệp bất động sản” sâu phân tích nhân tố có khả làm thay đổi khả sinh lời doanh nghiệp Từ đó, ban điều hành quản trị doanh nghiệp bất động sản cân nhắc kết nghiên cứu để khắc phục vướng mắc mà doanh nghiệp gặp phải, phát triển nhân tố chiều, hạn chế nhân tố ngược chiều với khả sinh lời, giúp doanh nghiệp vững mạnh Mục đích nghiên cứu