GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI 1.1 Đặt vấn đề
Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu thị trường căn hộ cao cấp là trọng tâm chính của bài viết, nhằm phát triển chiến lược truyền thông hiệu quả cho dự án căn hộ cao cấp Sun City Việc phân tích nhu cầu và xu hướng của khách hàng sẽ giúp tối ưu hóa các chiến lược marketing, từ đó nâng cao giá trị thương hiệu và thu hút khách hàng tiềm năng Sun City cần áp dụng các kênh truyền thông hiện đại để tiếp cận đúng đối tượng mục tiêu, tạo dựng niềm tin và khẳng định vị thế trên thị trường căn hộ cao cấp.
Phạm vi nghiên cứu
- Sử dụng số liệu của của những năm trước (chủ yếu là 2009) và quí I 2010
- Đưa ra chiến lược cho 7 tháng cuối năm 2010 (từ tháng 6 đến 12)
- Tập trung vào thị trường TP.HCM
- Tập trung vào thị trường căn hộ cao cấp
Phương pháp nghiên cứu
Thu thập thông tin từ nhiều nguồn như sách, báo, tạp chí, internet, cùng với số liệu thống kê từ Cục Thống kê và các công ty tư vấn bất động sản như CBRE, Savills, Vietrees, cũng như từ trang web của các dự án cạnh tranh.
Sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp so sánh, phân tích SWOT,… để đánh giá, tổng hợp về các đối thủ cạnh tranh
CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1 Khái niệm bất động sản
Khái niệm thị trường bất động sản
Các chuyên gia kinh tế và nhà nghiên cứu trong và ngoài nước đã đưa ra nhiều khái niệm quan trọng về thị trường bất động sản dựa trên các phân tích lý luận.
Thị trường bất động sản là không gian nơi diễn ra các quyết định quan trọng liên quan đến việc ai có quyền tiếp cận bất động sản, cách thức sử dụng bất động sản đó và mục đích sử dụng của chúng.
- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS
Thị trường bất động sản là không gian diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp, cùng với các dịch vụ liên quan như môi giới và tư vấn Vai trò quản lý của nhà nước trong thị trường BĐS có ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.
Thị trường bất động sản được định nghĩa là "nơi" diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản, bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới và tư vấn Hiện nay, có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS Dựa trên các nghiên cứu đã được tổng hợp, tôi đề xuất một khái niệm rõ ràng hơn về thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản (BĐS) là nơi diễn ra các giao dịch giữa các bên liên quan, bao gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp Các dịch vụ liên quan như trung gian, môi giới và tư vấn cũng đóng vai trò quan trọng trong hoạt động này Vai trò của quản lý nhà nước có ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
Marketing bất động sản
Marketing bất động sản là một lĩnh vực cạnh tranh, đòi hỏi bạn phải xác định rõ ràng đối thủ của mình, những sản phẩm tương tự và các yếu tố khác biệt Việc này giúp bạn xây dựng một kế hoạch marketing hiệu quả, tối ưu hóa chiến lược để nổi bật trong thị trường.
Kế hoạch marketing hiệu quả kết hợp hiểu biết địa phương với nghiên cứu toàn cầu, giúp đánh giá chính xác giá trị bất động sản Năng lực marketing tốt không chỉ nâng cao giá trị cho bất động sản mà còn mang lại lợi ích lớn cho khoản đầu tư.
Vì vậy, cũng như các ngành nghề khác, marketing là một khâu cực kỳ quan trọng trong việc phát triển bất động sản
Marketing bất động sản khác biệt với các hàng hóa thông thường, đòi hỏi hiểu biết sâu sắc về nền kinh tế, phát triển cơ sở hạ tầng, đặc điểm vị trí và xu hướng xã hội qua các thời kỳ Kế hoạch marketing cần kết hợp hài hòa giữa kiến thức địa phương và nghiên cứu toàn cầu để đánh giá chính xác giá trị cho thuê và giá bán bất động sản.
Thời điểm đóng vai trò quan trọng trong phát triển bất động sản, đặc biệt là do thời gian chế tạo kéo dài từ 3 đến 5 năm cho một dự án Vì vậy, bên cạnh việc cần có tầm nhìn chiến lược, việc thực hiện tốt các bước trong quá trình phát triển là rất cần thiết.
Hiện nay, việc nghiên cứu thị trường là rất quan trọng để đưa ra những quyết định chiến lược hiệu quả cho tương lai Các doanh nghiệp cần thực hiện các nghiên cứu khoa học và thu thập thống kê đầy đủ về thị trường, sản phẩm trong quá khứ, hiện tại và dự báo xu hướng tương lai.
Các nghiên cứu khoa học sẽ quyết định các yếu tố quan trọng như địa điểm, hoạt động và phương pháp nhằm tối ưu hóa lợi nhuận trong bất động sản Chúng giúp tăng cường chỉ số tiền thuê và giá bán, đồng thời cung cấp dữ liệu về khách hàng tiềm năng, đảm bảo đạt được kết quả tốt nhất trong giao dịch bất động sản Bên cạnh đó, nghiên cứu còn hỗ trợ định hướng và phát triển các phân khúc thị trường mới cho các sản phẩm của công ty.
Sự sáng tạo và khả năng nắm bắt thời cơ là yếu tố quan trọng trong marketing bất động sản, nơi mà quyết định mua/bán thường được khách hàng cân nhắc kỹ lưỡng Marketing trong lĩnh vực này không chỉ đơn thuần là cho thuê hoặc bán sản phẩm mà còn liên quan đến việc xây dựng thương hiệu, tạo dựng mối quan hệ với khách hàng tiềm năng, và cung cấp dịch vụ hậu mãi chuyên nghiệp Điều này cho thấy marketing bất động sản mang tính chất “marketing cảm xúc”, phản ánh sự kết nối và tin tưởng giữa doanh nghiệp và khách hàng.
Để giảm thiểu tình trạng "sai một ly đi một dặm" trong ngành phát triển bất động sản, các công ty cần thực hiện một kế hoạch marketing hiệu quả, không chỉ tập trung vào việc bán nhanh sản phẩm mà còn xây dựng chiến lược bền vững và thu hút khách hàng.
Khái niệm truyền thông
Truyền thông là quá trình chia sẻ thông tin giữa ít nhất hai tác nhân tương tác, trong đó họ cùng chia sẻ các qui tắc và tín hiệu chung Thông tin được truyền từ người gửi đến người nhận, tạo ra sự liên kết giữa họ Phát triển truyền thông bao gồm việc nâng cao khả năng hiểu những gì người khác diễn đạt qua ngôn ngữ, âm thanh và biểu tượng, đồng thời học cách sử dụng cú pháp của ngôn ngữ.
Truyền thông bao gồm ba phần chính: nội dung, hình thức và mục tiêu Nội dung truyền thông thể hiện các hành động như chia sẻ kinh nghiệm, cung cấp hiểu biết, đưa ra lời khuyên hoặc đặt câu hỏi, và có thể được truyền tải qua nhiều hình thức như động tác, bài phát biểu, bài viết hoặc bản tin truyền hình Mục tiêu của truyền thông có thể là cá nhân, tổ chức khác hoặc chính người/tổ chức gửi thông tin.
Lĩnh vực truyền thông có thể được định nghĩa qua ba hình thức chính: truyền thông không lời, truyền thông bằng lời và truyền thông biểu tượng Truyền thông không lời diễn ra qua biểu cảm khuôn mặt và ngôn ngữ cơ thể, trong đó khoảng 93% ý nghĩa được truyền tải qua nét mặt và tông giọng, chỉ 7% còn lại đến từ lời nói Truyền thông bằng lời là việc truyền đạt thông điệp qua ngôn từ, trong khi truyền thông biểu tượng liên quan đến các biểu tượng đã được gán sẵn ý nghĩa, như quốc huy của một quốc gia.
Hội thoại giữa các cá nhân thường diễn ra theo cặp hoặc nhóm với quy mô khác nhau, ảnh hưởng đến bản chất của cuộc trò chuyện Truyền thông trong nhóm nhỏ, thường từ ba đến mười hai người, khác biệt so với các cuộc trao đổi trong nhóm lớn hơn như công ty hay cộng đồng Hình thức này được hình thành từ một cặp hoặc nhiều hơn, theo mô hình tâm lý học, trong đó thông điệp được truyền từ người gửi đến người nhận qua một kênh thông tin Ở quy mô lớn nhất, truyền thông đại chúng chuyển tải thông điệp đến một lượng lớn cá nhân qua các phương tiện truyền thông.
Quá trình truyền thông diễn ra liên tục, ngay cả khi bạn ngồi yên lặng, bạn vẫn gửi tín hiệu không lời đến những người xung quanh Truyền thông là quá trình gửi và nhận thông tin, thường gắn liền với tiến bộ công nghệ Từ thời kỳ của các nhà truyền giáo đến sự ra đời của báo giấy, rồi internet và báo điện tử, hiện nay là thời kỳ của mạng xã hội, truyền thông luôn giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội Nó là cầu nối giữa các cơ quan và cộng đồng, cũng như giữa doanh nghiệp và khách hàng.
Truyền thông marketing
Để đạt được mục tiêu kinh doanh trên thị trường, doanh nghiệp không chỉ cần có sản phẩm tốt mà còn phải xây dựng thương hiệu được khách hàng ưa chuộng Việc truyền thông hiệu quả về tính năng, ưu việt và lợi ích của sản phẩm là rất quan trọng để khách hàng nhận biết Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng cần xây dựng và duy trì mối quan hệ chặt chẽ với khách hàng Do đó, một chiến lược truyền thông marketing bài bản là điều cần thiết cho sự phát triển bền vững.
Có nhiều hình thức truyền thông marketing mà doanh nghiệp có thể áp dụng, bao gồm truyền thông trực tiếp qua đội ngũ bán hàng hoặc trung tâm dịch vụ điện thoại, và truyền thông gián tiếp thông qua quảng cáo, hoạt động thúc đẩy thương mại, truyền thông điện tử, cùng các vật dụng trưng bày tại điểm bán hàng Việc lựa chọn công cụ truyền thông marketing cần dựa trên nguyên tắc tối ưu hóa hiệu quả kinh tế, tức là chọn phương tiện mang lại hiệu quả cao nhất với chi phí bỏ ra tương đương.
Doanh nghiệp có nhiều phương thức đa dạng để truyền thông với khách hàng, nhưng có thể phân chia thành hai loại chính.
Truyền thông phi cá thể bao gồm các hình thức như quảng cáo, vật dụng trưng bày tại điểm bán hàng, thúc đẩy bán hàng, truyền thông điện tử và quan hệ cộng đồng, nhằm tăng cường sự nhận diện thương hiệu và thu hút khách hàng.
Truyền thông cá thể, đặc biệt là cuộc gặp mặt trực tiếp giữa nhân viên bán hàng và khách hàng, đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng mối quan hệ Những hình thức như bán trực tiếp hoặc tại trung tâm dịch vụ điện thoại không chỉ giúp tăng cường sự tin cậy mà còn tạo cơ hội để nhân viên hiểu rõ hơn về nhu cầu của khách hàng.
Doanh nghiệp có nhiều hình thức truyền thông để lựa chọn, bao gồm việc sử dụng riêng lẻ hoặc kết hợp nhiều kỹ thuật cùng lúc Việc này giúp họ tối ưu hóa hiệu quả trong phạm vi ngân sách hạn hẹp.
Quảng cáo là một hình thức truyền thông phi cá thể phổ biến, sử dụng các phương tiện như báo chí, truyền hình, truyền thanh, bảng quảng cáo và tờ poster Tuy nhiên, trước khi triển khai, cần xem xét cẩn thận nhiều vấn đề liên quan.
Quyết định chi tiêu cho quảng cáo đang gây tranh cãi, với nhiều người cho rằng quảng cáo là lãng phí và rằng chi phí cho phương tiện truyền thông có thể hiệu quả hơn khi đầu tư vào bán hàng qua tiếp xúc cá nhân Do đó, việc xác định chiến lược truyền thông hỗn hợp phù hợp trở thành một thách thức quan trọng.
Lợi thế cạnh tranh
Theo Michael Porter, lợi thế cạnh tranh xuất hiện khi giá trị mà công ty cung cấp cho khách hàng vượt xa chi phí sản xuất Giá trị này được xác định bởi mức giá mà người mua sẵn sàng chi trả, với lợi thế từ việc cung cấp giá thấp hơn đối thủ cạnh tranh mà vẫn giữ được lợi ích tương đương, hoặc mang lại lợi ích độc đáo với mức giá cao hơn Lợi thế cạnh tranh có hai hình thức chính: dẫn đầu về chi phí và sự khác biệt.
Lợi thế cạnh tranh Chí phí thấp Tính khác biệt
Mục tiêu rộng Dẫn đầu về chi phí Sự khác biệt
Mục tiêu hẹp (tập trung) Tập trung vào chi phí Tập trung vào sự khác biệt
Chiến lược chung của Porter xác định sự lựa chọn chiến lược mà công ty theo đuổi, bao gồm lợi thế cạnh tranh (dẫn đầu về chi phí và tính khác biệt) và phạm vi cạnh tranh (tính tập trung) Phạm vi cạnh tranh phân biệt giữa phân khúc rộng lớn và phân khúc nhỏ hẹp mà công ty tập trung vào Chiến lược này hữu ích vì nó mô tả vị trí chiến lược ở cấp độ đơn giản và rõ ràng Porter nhấn mạnh rằng để đạt được lợi thế cạnh tranh, công ty cần lựa chọn hình thức và phạm vi lợi thế của mình Mặc dù mỗi chiến lược chung đều có những rủi ro riêng, nhưng chiến lược "tất cả cho mọi người" thường dẫn đến tình trạng "mắc kẹt ở giữa".
Trong “COMPETITIVE STRATEGY AND REAL ESTATE
DEVELOPMENT”, Michael Porter đưa ra các câu hỏi mà ta phải trả lời để phát triển một chiến lược hiệu quả:
- Chuyện gì đang xảy ra trong bản thân ngành?
- Chiến lược nào được thực thi với vị trí của công ty của bạn trong ngành?
- Bạn hiểu về môi trường ngành và đối thủ cạnh tranh của bạn như thế nào?
- Bạn hiểu thế nào để định vị công ty của bạn trong môi trường ngành?
Treacy và Wiersema (1995) đã đề xuất một cấu trúc phổ biến để đạt được lợi thế cạnh tranh, trong đó một công ty thường tập trung vào một trong ba "lĩnh vực giá trị": dẫn đầu về sản phẩm, xuất sắc trong điều hành, hoặc tạo sự thân thuộc với khách hàng.
Xuất sắc trong điều hành là yếu tố then chốt giúp các công ty đạt được hiệu quả cao, thường thông qua việc cung cấp chất lượng hợp lý với giá cả cạnh tranh Tầm nhìn và nhiệm vụ cần hướng vào nhân viên, đồng thời tập trung vào tính hiệu quả và sắp xếp hợp lý các hoạt động Quản lý chuỗi cung ứng cần đơn giản hóa để giảm thiểu sự phức tạp, trong khi khối lượng sản xuất cũng đóng vai trò quan trọng Hệ thống đo lường hiệu suất là cần thiết để theo dõi và hạn chế sự thay đổi lớn trong việc phân loại sản phẩm, điều này giúp các công ty trên toàn cầu hoạt động hiệu quả hơn trong lĩnh vực này.
Công ty dẫn đầu về sản phẩm nhờ vào sự đổi mới mạnh mẽ và chiến lược thương hiệu hiệu quả Hoạt động trong các thị trường năng động, công ty tập trung vào phát triển, cải tiến thiết kế và rút ngắn thời gian đưa sản phẩm ra thị trường, từ đó đạt được lợi nhuận cao trong thời gian ngắn Tính linh hoạt trong văn hóa doanh nghiệp cũng là một yếu tố quan trọng góp phần vào thành công này.
Công ty vượt trội hơn đối thủ nhờ vào sự chú ý và dịch vụ khách hàng xuất sắc, tạo ra sản phẩm và dịch vụ cá nhân hóa cho từng người tiêu dùng Sự thay đổi trong phân loại sản phẩm đã dẫn đến việc tập trung mạnh mẽ vào quản lý mối quan hệ khách hàng Công ty cam kết cung cấp sản phẩm đúng thời hạn, vượt qua mong đợi của khách hàng, đảm bảo tính đáng tin cậy và khái niệm giá trị hiện tại của khách hàng, đồng thời duy trì sự gần gũi với khách hàng.
Mô hình các lĩnh vực giá trị tương tự như ba chiến lược chung của Porter, nhưng có sự khác biệt quan trọng là không lĩnh vực nào có thể bị sao lãng Do đó, doanh nghiệp cần trở nên xuất sắc trong một lĩnh vực trong khi vẫn đạt được mức độ thực hiện đầy đủ ở hai lĩnh vực còn lại.
Một số tác giả về lợi thế cạnh tranh nhấn mạnh các yếu tố quyết định như sự hiếm có, giá trị, khó bị làm theo và khó bị thay thế Theo Barney (1991), một công ty được coi là có lợi thế cạnh tranh khi thực hiện chiến lược tạo ra giá trị mà không đối thủ nào, hiện tại hay tiềm năng, đang áp dụng Các nguồn lực tiềm năng quan trọng bao gồm tài chính, tài nguyên, luật pháp, con người và cơ cấu tổ chức.
Lợi thế cạnh tranh của một công ty phụ thuộc vào khả năng phát triển năng lực cốt lõi thông qua việc kết hợp kỹ năng và nguồn lực (Prahalad và Hamel, 1990) Các yếu tố như quyền sở hữu trí tuệ, văn hóa công ty, và uy tín cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định vị thế cạnh tranh (Hall, 1993; Ljubojevic, 2003) Để tạo ra lợi thế cạnh tranh, các công ty cần nhận diện những yếu tố giúp họ nổi bật so với đối thủ (Wheelright, 1984) Ngoài ra, Passemard và Kleiner (2000) chỉ ra rằng lợi thế này có thể đến từ năm nguồn đổi mới, bao gồm công nghệ mới và sự thay đổi trong nhu cầu thị trường.
Năm 1996, một nhà nghiên cứu đã chỉ ra rằng chất lượng và khả năng sản xuất là vũ khí chiến lược để đạt được lợi thế cạnh tranh, nhấn mạnh rằng các công ty cần nhận thức rằng việc nâng cao chất lượng và hỗ trợ sản xuất là thiết yếu để không bị mất thị phần Gần đây, Cardy và Selvarajan (2006) đã khẳng định rằng năng lực của công ty là chìa khóa cho lợi thế cạnh tranh, với năng lực được hiểu là chức năng, quy trình và công việc hàng ngày trong công ty Tuy nhiên, khái niệm năng lực có thể gây tranh cãi do được xác định từ nhiều góc độ khác nhau.
- Khái niệm về năng lực là trung tâm của phạm vi của cả chiến lược và quản trị nguồn nhân lực
Năng lực được phân thành hai loại chính: đầu tiên là năng lực cá nhân, bao gồm kiến thức, kỹ năng, khả năng, kinh nghiệm và tính cách; thứ hai là năng lực tập thể, liên quan đến tổ chức và gắn liền với quy trình cũng như cơ cấu nhằm hướng tới sự phát triển của tổ chức (Turner và Crawford, 1994).
Quản lý cao cấp cần có năng lực rõ ràng và cụ thể, bao gồm các kỹ năng lãnh đạo, quản lý tổng thể, giao tiếp và tương tác cá nhân Ngoài ra, tính sáng tạo, sự đáng tin cậy và khả năng thích nghi cũng là những đặc điểm quan trọng trong vai trò này (Thornton và Byham, 1982).
Dựa trên kinh nghiệm công việc quản lý bởi Molina (2004), tác giả đã sử dụng những biến sau đây để xác định mức độ cạnh tranh của công ty:
3 Sự cung cấp công nghệ
5 Chất lượng về sản phẩm- dịch vụ
7 Trình độ học vấn của nhà quản lý
8 Lòng trung thành của khách hàng
9 Lòng trung thành của nhà cung cấp
11 Cam kết và lòng trung thành của nhân viên
12 Kiến thức chuyên nghiệp của nhân viên
13 Danh tiếng của công ty
Molina (2004) đã nghiên cứu lý thuyết về tính cạnh tranh của công ty và kết luận rằng lợi thế cạnh tranh có thể được đạt được thông qua nhiều phương pháp khác nhau.
- Lý thuyết dựa vào nguồn lực nhấn mạnh yếu tố quyết định của nguồn lực nội tại cho lợi thế cạnh tranh lâu dài
Mối quan hệ tích cực giữa các nguồn lực vô hình như nghiên cứu và phát triển, chi phí quảng cáo, và thương hiệu đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra lợi thế cạnh tranh.
Nhà quản lý đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra lợi thế cạnh tranh cho công ty Họ có khả năng hiểu và mô tả tiềm năng hiệu quả kinh tế, từ đó tối ưu hóa khả năng của tổ chức để đạt được thành công bền vững.
- Nhận thức của nhà quản lý là nhân tố chủ yếu nhằm thực hiện chiến lược để đưa công việc kinh doanh thành công trong dài hạn
Công cụ SWOT
Mô hình phân tích SWOT là công cụ quản lý chiến lược hiệu quả, giúp xác định sự tương thích giữa điểm mạnh và điểm yếu của tổ chức với các cơ hội và thách thức từ môi trường bên ngoài.
Mô hình SWOT tổng hợp các yếu tố quan trọng từ phân tích bên ngoài và năng lực nội tại của tổ chức, nhằm xác định khả năng thích ứng với thách thức và thay đổi trong môi trường Điểm mạnh trong mô hình này bao gồm các nguồn lực, kỹ năng và lợi thế mà công ty sở hữu so với đối thủ cạnh tranh và nhu cầu thị trường Sức mạnh của công ty là khả năng khác biệt, mang lại lợi thế cạnh tranh trong ngành.
Công ty có thể phát triển lợi thế cạnh tranh trên thị trường thông qua nhiều năng lực khác biệt như xuất sắc trong sản xuất, kiểm soát chất lượng, thiết kế, khách hàng trung thành, vị trí địa lý và mạng lưới phân phối mạnh mẽ Khi công ty sở hữu những năng lực này, điều này trở thành yếu tố then chốt cho sự thành công, đặc biệt khi đối thủ không có khả năng tương tự hoặc phải tiêu tốn nhiều thời gian và chi phí để đạt được Sức mạnh của công ty trong việc thực hiện chiến lược là rất quan trọng để duy trì và phát triển lợi thế cạnh tranh.
Chiến lược là nền tảng của lợi thế cạnh tranh và phần quan trọng trong mô hình SWOT Để xây dựng chiến lược hiệu quả, công ty cần dựa vào những kỹ năng tốt nhất của mình và điểm mạnh của thị trường Để xác định sức mạnh của công ty, các câu hỏi sau đây nên được đặt ra.
- Lợi thế khác biệt nào mà công ty bạn cung cấp?
- Tại sao khách hàng nói là họ thích kinh doanh với bạn?
- Có phải bất cứ thứ gì bạn cung cấp không thể bị sao chép bởi đối thủ, ngay cả hiện tại và tương lai?
Những câu trả lời cho các câu hỏi này sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan nhanh chóng về năng lực độc đáo của công ty Một số điểm mạnh tiềm ẩn có thể được tìm thấy trong bảng dưới đây.
Sức mạnh tiềm năng bên trong
Nguồn tài chính thích hợp
Kĩ năng cạnh tranh tốt
Được ưa thích bởi khách hàng
Được thừa nhận là dẩn đầu thị trường
Kế hoạch về khu vực chức năng
Tiếp cận với nền kinh tế quy mô
Bị công kích ( ít nhất là mức độ nào đó) từ áp lực cạnh tranh mạnh mẽ
Chiến dịch quảng cáo tốt hơn
Kĩ năng đổi mới sản phẩm
Cung cấp khả năng quản lý
Tiến xa trong tích luỹ kinh nghiệm
Năng lực sản xuất tốt hơn
Kỹ năng công nghệ cao là một yếu tố quan trọng, nhưng điểm yếu trong nguồn lực, kỹ năng hoặc năng lực có thể cản trở hiệu suất của công ty Sự thiếu hụt này có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến chiến lược cạnh tranh của doanh nghiệp, tùy thuộc vào tầm quan trọng của nó trong bối cảnh thị trường.
Một chiến lược hiệu quả cần phải xác định đúng điểm yếu của công ty, đặc biệt là những điểm dễ bị tổn thương hoặc có thể cản trở việc theo đuổi các cơ hội hấp dẫn Việc tìm kiếm điểm yếu không phải là điều dễ dàng; để có phân tích chính xác, cần xem xét từ góc độ quản trị cũng như từ đối thủ cạnh tranh Trả lời những câu hỏi cụ thể có thể giúp cung cấp cái nhìn rõ ràng về điểm yếu của công ty.
- Công ty bạn làm gì để có thể cải thiện ?
- Cái gì mà công ty bạn làm là kém cỏi ?
- Những gì nên tránh xa ?
- Cái gì mà đối thủ cạnh tranh làm tốt hơn bạn ?
- Đối thủ cạnh tranh có thị trường riêng biệt hoặc phân khúc bị khoá lại ?
Trong bảng sau đây là một vài vấn đề để có thể tìm kiếm được điểm yếu của công ty: Điểm yếu tiềm ẩn bên trong
Không có chiến lược định hướng rõ ràng
Lợi nhuận dưới mức trung bình bởi vì
Quản lý thiếu chiều sâu và tài năng
Thiếu một số kỹ năng hay năng lực quan trọng
Nghèo theo dõi các bản ghi trong việc thực hiện chiến lược
Bị cản trở với vấn đề điều hành nội bộ
Dòng sản phẩm quá ít ỏi
Hình ảnh thị trường yếu kém
Mạng lưới phân phối yếu
Đơn vị tổng thể chi phí cao hơn so với đối thủ cạnh tranh chính
Cơ hội là những điều kiện thuận lợi trong môi trường doanh nghiệp, và cơ hội thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành chiến lược của công ty Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa cơ hội của ngành và cơ hội của từng công ty Không phải tất cả các công ty trong cùng một ngành đều có vị thế tốt để tận dụng mọi cơ hội hiện có; một số công ty luôn có lợi thế hơn những công ty khác, trong khi một số thì bị loại khỏi cuộc chơi.
Các công ty thường tập trung vào môi trường bên ngoài hơn là đánh giá điểm mạnh và điểm yếu của chính mình, dẫn đến sự cạnh tranh không hiệu quả Tuy nhiên, cơ hội cải thiện và phát triển liên doanh mới thực sự tồn tại ngay trong nội bộ công ty Dưới đây là một số đề xuất giúp xác định những cơ hội quan trọng mà công ty đang phải đối mặt.
- Dẫn đầu trong công nghệ
- Sản phẩm tốt (đặc biệt là tên thương mại)
- Nền kinh tế quy mô
- Nhân viên có tài nghề
- Hình ảnh được ưa thích trong công chúng
Và người quản lý phải trả lời những câu hỏi sau đây để xác định cơ hội của công ty:
- Cơ hội hấp dẫn nào và ở đâu ở trong thị trường của bạn?
- Xu hướng quan trọng nào xảy ra trong khu vực địa phương của bạn cũng như trong nội địa ?
- Điều gì bạn dự đoán sẽ xảy ra có thể là cơ hội của bạn ?
Bảng sau đây cũng chỉ ra một vài cơ hội tiềm năng bên ngoài:
Cơ hội tiềm năng bên ngoài
Phục vụ nhóm khách hàng bổ sung
Xâm nhập thị trường mới hoặc phân phúc thị trường mới
Mở rộng dòng sản phẩm để đáp ứng nhu cầu của khách hàng rộng lớn hơn
Đa dạng hóa các sản phẩm liên quan
Sát nhập công ty có quy mô tương tự để giành thị phần
Thất bại rào cản thương mại trong việc hấp dẫn các thị trường hấp dẫn nước ngoài
Tính tư mãn của các công ty đối thủ
Thị trường tăng trưởng nhanh hơn
Thách thức trong môi trường công ty là những hoàn cảnh không thuận lợi và trở ngại chính đối với vị trí hiện tại hoặc mục tiêu tương lai của doanh nghiệp Trong quá khứ, thách thức chủ yếu đến từ các đối thủ cạnh tranh, nhưng hiện nay còn bao gồm cả chính phủ, đoàn thể, xã hội và các bên liên quan Nhiều thách thức nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà quản trị, và không chỉ đến từ môi trường bên ngoài mà còn từ chính nội bộ công ty Để xác định các thách thức này, cần trả lời những câu hỏi cụ thể về tình hình hiện tại và các yếu tố tác động.
- Trở ngại nào mà công ty bạn đối mặt?
- Đối thủ của bạn làm gì để lấy đi công việc kinh daonh của bạn hay làm chậm sự tăng trưởng của công ty bạn?
- Đặc điểm hàng hoá hay dịch vụ của bạn cần phải thay đổi hay không ?
- Có phải công nghê đang thay đổi đe doạ vị trí của bạn trên thị trường?
- Có phải bạn gặp vấn đề với dòng tiền để công ty bạn có được công nghệ, nhân viên hay thiết bị mới?
Ngoài ra, có thể giúp ích nhà quản trị thấy đựơc nguy cơ tiềm ẩn đối với tổ chức của họ:
Mối đe dọa tiềm ẩn bên ngoài
Chí phí đầu vào của đối thủ thấp hơn
Doanh thu tăng lên của sản phẩm thay thế
Thị trường tăng trưởng chậm hơn
Thay đổi bất lợi trong tỷ giá hối đoái và chính sách thương mại của các chính phủ nước ngoài
Các yêu cầu điều chỉnh tốn kém
Tổn thương đến tình trạng suy thoái và chu kỳ kinh doanh
Khả năng mặc cả tăng lên của khách hàng hay nhà cung cấp
Thay đổi trong nhu cầu và thị hiếu người mua
Thay đổi bất lợi trong nhân khẩu học
PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ BÊN NGOÀI 3.1 Tổng quan Thành phố Hồ Chí Minh
Đặc điểm vị trí
TP.HCM có tọa độ 10°10' – 10°38' Bắc và 106°22' – 106°54' Đông, giáp ranh với nhiều tỉnh như Bình Dương, Tây Ninh, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và Tiền Giang Nằm ở miền Nam Việt Nam, thành phố cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ và cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay Với vị trí trung tâm của khu vực Đông Nam Á, TP.HCM đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế và giao thương.
Một đầu mối giao thông quan trọng, 25 kết nối các tỉnh trong vùng qua đường bộ, đường thủy và đường không, đồng thời là cửa ngõ quốc tế.
Dân số và đặc điểm dân cư
TP.HCM hiện là một trong 5 thành phố trực thuộc Trung ương của Việt Nam, được chia thành 19 quận và 5 huyện, với tổng cộng 322 đơn vị hành chính cấp xã, phường Thành phố có diện tích 2.095,01 km² và dân số năm 2007 là 6.650.942 người, theo điều tra dân số tháng 4 năm 2009, dân số đạt 7.123.340 người, mật độ 3.401 người/km² Dân cư chủ yếu tập trung tại nội thành với 5.564.975 người, mật độ lên tới 11.265 người/km², trong khi các huyện ngoại thành chỉ có 1.085.967 người, đạt 678 người/km² So với Hà Nội trước khi mở rộng năm 2008 với khoảng 3,4 triệu người, TP.HCM có quy mô dân số lớn hơn rất nhiều.
Theo điều tra dân số ngày 01/04/2009, TP.HCM có 7.123.340 người, với 1.812.086 hộ dân, trung bình 3,93 người/hộ Trong đó, nam giới chiếm 48,1% (3.425.925 người) và nữ giới chiếm 51,9% (3.697.415 người) Dân số thành phố tăng nhanh trong 10 năm từ 1999-2009, với 2.086.185 người tăng thêm, trung bình gần 209.000 người/năm và tốc độ tăng 3,53%/năm, chiếm 22% tổng số dân tăng của cả nước Quận Bình Tân có dân số lớn nhất (572.796 người), tương đương với một số tỉnh như Quảng Trị và Ninh Thuận, trong khi huyện Cần Giờ có dân số thấp nhất (68.213 người) TP.HCM không chỉ là thành phố đông dân nhất Việt Nam mà còn có quy mô dân số lớn hơn nhiều thủ đô châu Âu, chỉ sau Moscow và London.
2004, 85,24% dân cư sống trong khu vực thành thị và TP.HCM cũng có gần một phần năm là dân nhập cư từ các tỉnh khác
Sự phân bố dân cư ở TP.HCM rất không đồng đều, với mật độ dân số cao ở các quận nội ô như quận 3, 4, 5, 10, và 11, đạt trên 40.000 người/km², trong khi các quận 2, 9, 12 chỉ có khoảng 2.000 đến 6.000 người/km² Ở các huyện ngoại thành, mật độ dân số thấp, như Cần Giờ chỉ có 96 người/km² Tỷ lệ gia tăng dân số ở TP.HCM cho thấy sự tăng trưởng tự nhiên là 1,07%, trong khi tỷ lệ tăng cơ học lên tới 1,9% Ước tính năm 2005, Thành phố Hồ Chí Minh đón khoảng 1 triệu khách vãng lai mỗi ngày, và con số này có thể tăng lên 2 triệu vào năm 2010.
Mặc dù TP.HCM có thu nhập bình quân đầu người cao hơn mức trung bình của cả nước, nhưng khoảng cách giàu nghèo ngày càng gia tăng do tác động của nền kinh tế thị trường Ngành thương mại mang lại thu nhập cao hơn nhiều so với ngành sản xuất, và sự chênh lệch xã hội vẫn rõ rệt giữa các quận nội thành và các huyện ngoại thành.
Theo định hướng phát triển, từ năm 2011-2015, huyện Củ Chi sẽ chuyển thành thị xã, trong khi hai huyện Hóc Môn và Nhà Bè sẽ được nâng cấp thành quận, với trung tâm là khu đô thị cảng Hiệp Phước Đồng thời, năm xã đang "đô thị hóa" phía nam huyện Bình Chánh sẽ được tách ra để thành lập quận Nam Sài Gòn, tên dự kiến có thể thay đổi Đến năm 2015, TP.HCM sẽ có 25 đơn vị hành chính, bao gồm 1 thị xã, 22 quận và 2 huyện.
Bảng 1: Dân số và mật độ dân số các quận huyện ở TP.HCM
(Nguồn: vi.wikipedia.org - tác giả tổng hợp, 2009)
Quận/Huyện có số đơn vị trực thuộc, diện tích tính bằng km² và dân số được cập nhật từ tháng 12/2003 đến giữa năm 2006 Mật độ dân số cũng được ghi nhận từ tháng 12/2006 và ĐTDS từ 1/10/2004.
Quận Gò Vấp 16 phường 19,74 452.083 468.468 496.905 514.518 520.928 515.954 26.137,49 Q.Tân Bình 15 phường 22,38 397.569 394.281 387.681 399.943 401.633 412.796 18.444,86
Q.Bình Thạnh 20 phường 20,76 423.896 435.300 449.943 468.208 474.206 451.526 21.749,81 Q.Phú Nhuận 15 phường 4,88 175.293 175.716 175.825 180.511 180.272 174.497 35.757,58
H.Củ Chi 20 xã và 1 thị trấn 434,5 288.279 296.032 309.648 321.663 326.716 343.132 789,72 H.Hóc Môn 11 xã và 1 thị trấn 109,18 245.381 251.812 254.598 271.506 292.224 348.840 3.195,09 H.Bình Chánh 15 xã và 1 thị trấn 252,69 304.168 311.702 330.605 347.278 373.441 421.996 1.670,01
H.Nhà Bè 6 xã và 1 thị trấn 100,41 72.740 73.432 74.945 76.985 82.816 99.172 987,67
H.Cần Giờ 6 xã và 1 thị trấn 704,22 66.272 66.444 67.385 68.535 69.545 68.213 96,86
Cộng các Huyện 58 xã và 5 thị trấn 1.601 976.839 999.422 1.037.181 1.085.967 1.144.742 1.281.353 800,35 Toàn Thành phố 259 phường, 58 xã và 5 thị trấn 2.095,01 6.117.251 6.239.938 6.424.519 6.650.942 6.810.461 7.123.340 3.400,15
Giao thông vận tải
TP.HCM, với điều kiện tự nhiên thuận lợi, đã trở thành một đầu mối giao thông quan trọng của Việt Nam và khu vực Đông Nam Á Vận tải thủy tại thành phố này chiếm tỷ lệ đáng kể, với khoảng 29% hàng hóa qua đường biển và 20% qua đường sông Trong khi đó, vận tải đường bộ chỉ chiếm 44% tổng khối lượng hàng hóa nhưng lại chiếm tới 85,6% vận tải hành khách Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất là lớn nhất Việt Nam về diện tích và công suất Năm 2006, TP.HCM đã vận chuyển 73.743 tấn hàng hóa và 239 triệu lượt người, cùng với việc bốc xếp 44.341 tấn hàng Hiện tại, thành phố có khoảng 340.000 xe hơi và 3,5 triệu xe máy, gần gấp đôi so với Hà Nội.
Giao thông đường sắt của thành phố gồm tuyến nội ô và khu vực phụ cận - do
Xí nghiệp Liên hiệp đường sắt 3 quản lý tuyến Bắc - Nam và một số đoạn đường chuyên dụng, nhưng hiện tại hầu như đã ngưng khai thác Trong thành phố, có hai nhà ga chính là Sóng Thần và Sài Gòn, cùng với một số nhà ga nhỏ như Dĩ An, Thủ Đức, Bình Triệu, và Gò Vấp Do mạng lưới đường sắt không kết nối trực tiếp với các cảng và cơ sở hạ tầng cũ kỹ, giao thông đường sắt tại TP.HCM không phát triển, chỉ chiếm khoảng 6% khối lượng hàng hóa và 0,6% khối lượng hành khách.
Thành phố có 6 bến xe khách liên tỉnh phân bố tại các cửa ngõ Miền Đông, Văn Thánh, Miền Tây, Chợ Lớn, Tân Bình - Tây Ninh và Ký Thủ Ôn, với khả năng tiếp nhận hơn 1.200 xe/ngày Mỗi ngày, bến xe vận chuyển gần 41.000 hành khách đi đến các tỉnh Nam Trung Bộ, Tây Nguyên, Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long Theo số liệu năm 1994, tổng lượng hành khách liên tỉnh qua thành phố đạt khoảng 106,4 triệu lượt người/năm, chủ yếu qua quốc lộ 1A.
Khu vực TP.HCM có bốn cảng biển chính: Sài Gòn, Bến Nghé, Nhà Bè và Tân Cảng, cùng với các cảng sông như Bình Đông, Tân Thuận, Tôn Thất Thuyết, Bình Lợi và Bình Phước Ngoài ra, khu vực này còn có khoảng 50 bến đò phục vụ giao thông hành khách Cảng Sài Gòn là một trong những cảng lớn nhất Việt Nam, chiếm 25% tổng khối lượng hàng hóa thông qua các cảng biển trên cả nước Cảng Bến Nghé, nằm phía hạ lưu sông Sài Gòn, có diện tích 32 ha và chiều dài cầu cảng 528 m, cho phép tàu có tải trọng từ 15.000 - 20.000 tấn cập bến Năng lực của các cảng tại TP.HCM rất lớn, đóng góp quan trọng vào hoạt động giao thương của khu vực.
Việc chuyển tiếp giữa giao thông đường bộ, đường biển và đường sông tại Việt Nam gặp nhiều khó khăn, đặc biệt ở các cảng đường sông Tại hầu hết các cảng này, do thiếu thiết bị hiện đại, quá trình bốc dỡ hàng hóa vẫn phải thực hiện thủ công.
Giao thông nội ô đang gặp nhiều thách thức do tốc độ tăng dân số nhanh chóng, quy hoạch đô thị kém hiệu quả và hệ thống đường xá hẹp Những yếu tố này dẫn đến tình trạng ùn tắc giao thông nghiêm trọng, ảnh hưởng đến đời sống và hoạt động kinh tế của thành phố.
TP.HCM hiện có 239 cây cầu, nhưng phần lớn có chiều rộng nhỏ hơn chiều rộng của đường, gây khó khăn cho giao thông Nhiều cầu có trọng tải thấp hoặc đang xuống cấp, trong khi hệ thống đường ở các huyện ngoại thành chủ yếu là đường đất đá Hệ thống đường nhựa cũng trở nên quá tải và cần sửa chữa Để cải thiện tình hình giao thông đô thị, thành phố đang đầu tư vào hệ thống giao thông công cộng với 3.250 xe buýt và 8.000 xe taxi, nhưng chỉ đáp ứng khoảng 6,2% nhu cầu đi lại hàng năm.
Hệ thống xe buýt hiện tại chưa đạt hiệu quả cao với 65% tuyến trùng lặp Song song với mạng lưới xe buýt, dự án tàu điện ngầm Thành phố Hồ Chí Minh đang được triển khai, dự kiến sẽ có 6 tuyến với tổng chiều dài 107 km Giai đoạn 1 của dự án dài 57,1 km, bao gồm 6 đường ray và 22 nhà ga, với hai tuyến đầu tiên dự kiến đi vào hoạt động vào cuối năm 2010.
Hệ thống metro TP HCM dự kiến bao gồm các tuyến:
1/ Bến Thành – Suối Tiên: dài khoảng 18km
2/ Ngã tư An Sương – Cộng Hòa – Cách Mạng Tháng Tám – Bến Thành – Thủ Thiêm: dài khoảng 19km, giai đoạn 1: 12,3km
3/ Hiệp Bình Phước (Thủ Đức - Quốc lộ 13) – Bến xe Miền Đông – Điện Biên Phủ - Bến xe Miền Tây: dài khoảng 23km, giai đoạn 1: 13km
4/ Cầu Bến Cát – Ngã tư Phú Nhuận – Bến Thành – Cầu Ông Lãnh – Cầu Khánh Hội - Nguyễn Văn Linh: dài khoảng 24km, giai đoạn 1: 11,3km
5/ Cầu Sài Gòn – Phan Đăng Lưu – Ngã tư Phú Nhuận – Ngã tư Bảy Hiền –
Lý Thường Kiệt – Quốc lộ 50 - Bến xe Cần Giuộc: dài khoảng 17km
6/ Ngã ba Bà Quẹo – Lũy Bán Bích - Vòng xoay Phú Lâm: dài khoảng 6km Năng lực chuyên chở ước tính trong điều kiện chạy 5 phút/chuyến tàu 5-6 toa là 1.644 triệu lượt hành khách/năm Dự kiến các tuyến tàu điện ngầm sẽ đảm nhận khoảng 600-800 triệu lượt hành khách vào những năm đầu sau khi đưa vào khai thác Trong tương lai xa, các tuyến metro sẽ phát triển dần thành tuyến vòng tròn khép kín như nhiều thành phố lớn trên thế giới, đáp ứng nhu cầu đi lại ngày càng
30 cao trong nội thành cũng như các vùng phụ cận, nhất là trên các tuyến trục trọng yếu
Hình 1: Sơ đồ các tuyến Metro trong tương lai tại TP.HCM
Hệ thống giao thông dày đặc tại TP.HCM đang định hình thành một siêu đô thị trong tương lai gần Đặc biệt, Quận 4, nằm trên trục đường xuyên tâm Đông – Tây, sẽ đóng vai trò là khu vực huyết mạch của thành phố.
Phân tích vĩ mô
Nhìn chung quý I/2010, kinh tế - xã hội TP.HCM có nhiều chuyển biến tích cực, trên đà phục hồi và phát triển
Trong quý I năm 2010, kinh tế thành phố tiếp tục phục hồi mạnh mẽ với tổng sản phẩm đạt 58.473 tỷ đồng (giá thực tế), tăng 11% so với cùng kỳ năm 2009 Đây là mức tăng tương đương với quý I năm 2008 và lần đầu tiên ghi nhận tăng trưởng quý I cao hơn quý IV năm trước, khi quý IV/2009 chỉ tăng 10,5%.
Mức tăng và đóng góp của từng khu vực vào mức tăng 11% GDP của quí I như sau:
- Khu vực dịch vụ tăng 10,5%, vẫn giữ vai trò là khu vực đóng góp lớn nhất với 6,17% trong tổng số
- Khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 11,7% (ngành xây dựng tăng 13%, cao hơn mức tăng 11,5% của ngành công nghiệp), đóng góp 4,72%
- Khu vực nông lâm thủy tăng 6,2 % là một mức tăng trưởng cao nhất so với nhiều quý trước đó, đóng góp 0,07%
Bảng 2: Tổng sản phẩm trên địa bàn TP.HCM (GDP)
Theo Cục thống kê TP.HCM (03/2010), khu vực nông, lâm, thủy sản đạt 706 tỷ đồng, chiếm 1% và tăng 6,2% so với quý I/2009 Khu vực công nghiệp-xây dựng đạt 31.274 tỷ đồng, chiếm 42,2% và tăng 11,7%, trong khi khu vực dịch vụ đạt 42.217 tỷ đồng, chiếm 56,9% và tăng 10,5% Các ngành có mức tăng trên 11% bao gồm vận tải-bưu chính viễn thông với 14,1%, xây dựng 13,0%, thương mại 11,8%, và công nghiệp 11,5% Ngành khách sạn-nhà hàng cũng ghi nhận mức tăng 9,6% và chiếm 14% trong khu vực dịch vụ.
So với quý I/2008, khu vực công nghiệp – xây dựng trong quý I năm nay ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng, đạt 11,7%, cao hơn 1,2 điểm phần trăm so với mức 10,5% của năm 2008 Đặc biệt, ngành xây dựng có tốc độ tăng trưởng vượt trội, phản ánh sự phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực này.
2008 đến 5,5 điểm phần trăm (tức 13% so với 7,5%)
Kim ngạch xuất khẩu 3 tháng đầu năm nay (không kể dầu thô và vàng) tăng 16,9%, cao hơn mức tăng 2,2% của quý I năm 2009 và cả mức tăng 14,4% của quý
Vốn đầu tư xây dựng cơ bản trên địa bàn tăng 15,1%, cao hơn mức tăng 12,3% của quý I năm 2009 và mức tăng 13,2% của quý I năm 2008
Tổng sản phẩm trên địa bàn (GDP)
Tốc độ phát triển quý I so cùng kỳ (%) Giá thực tế
Công nghiệp và xây dựng 31.274 10.721 110,5 101,9 111,7
Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 3 đã tăng 0,78% so với tháng 2, trong khi tháng 2 tăng 1,68% so với tháng 1, và tăng 3,78% so với tháng 12/2009 Tính trung bình, CPI quý I tăng 9,6% so với quý I/2009, thấp hơn mức tăng của quý I/2009 (14%) và quý I/2008 (17%), đánh dấu những hiện tượng giảm phát và lạm phát trong các năm trước.
Bảng 3: Tốc độ tăng của một số chỉ tiêu chủ yếu quý I/2010
Tốc độ tăng của một số chỉ tiêu chủ yếu quí I
(so với quí cùng kỳ, đơn vị tính: %)
1 Tổng sản phẩm xã hội (GDP) 11,0 4,0 11,0
2 Kim ngạch xuất khẩu (không tính dầu thô và vàng) 14,4 2,2 16,9
3 Vốn đầu tư XDCB trên địa bàn 13,2 12,3 15,1
4 Giá tiêu dùng (CPI) bình quân 17,0 14,0 9,6
(Nguồn: Cục thống kê TP.HCM, 03/2010) Biểu đồ 1: Tốc độ tăng trưởng GDP qua các quý
Theo CBRE (2010), xu hướng phục hồi và tăng trưởng kinh tế tại thành phố tiếp tục diễn ra ổn định trong năm 2010.
Trong quý 1, tổng vốn đầu tư XDCB ước đạt 11.885 tỷ đồng, tương ứng 8,4% kế hoạch năm So với cùng kỳ năm trước, con số này ghi nhận mức tăng 15,1% (giá thực tế).
Tổng vốn xây dựng thuộc ngân sách thành phố 3 tháng ước thực hiện 1.618,9 tỷ đồng, đạt 9,3% kế hoạch năm và tăng 36% so với cùng kỳ (quí 1 năm 2009 tăng
13,9%) Cấp thành phố ước thực hiện 834,8 tỷ đồng, chiếm 51,6%; cấp quận huyện ước thực hiện 784,1 tỷ đồng, chiếm 48,4%
Bảng 4: Vốn đầu tư thực hiện từ ngân sách địa phương quí I/2010
Vốn đầu tƣ thực hiện từ ngân sách địa phương quí I/2010
Tổng vốn đầu tư 1.618,9 9,3 136,0
Trong đó: Vốn sửa chữa lớn 304,6 27,7 2,8 lần
Trong đó: Vốn sửa chữa lớn 56,9 24,4 94,6
Trong đó: Vốn sửa chữa lớn 247,7 28,6 5,3 lần
Tháng 3 năm 2010 đánh dấu một bước tiến quan trọng trong đầu tư cơ sở hạ tầng của TP.HCM và cả nước, với việc lắp ghép thành công đốt hầm số 1 trong dự án đại lộ Đông – Tây Đây là dự án đường hầm hiện đại và có vốn đầu tư lớn nhất khu vực Đông Nam Á.
Quí 1 năm nay, vốn ngân sách thành phố thực hiện có tốc độ tăng khá cao 36% (quí 1 năm 2009 tăng 13,9%) Do có một số thuận lợi như: Kế hoạch vốn năm giao sớm; một số dự án chuyển tiếp không bị ảnh hưởng đền bù có khối lượng thực hiện cao như: Dự án đường rừng Sác; dự án đại lộ Đông – Tây; Dự án cải thiện môi trường nước TP (lưu vực Nhiêu Lộc – Thị Nghè); cầu Phú Long…
Một số công trình trọng điểm đang gặp khó khăn trong tiến độ thực hiện do chậm giải phóng mặt bằng, điển hình là Dự án tuyến đường sắt đô thị Bến Thành – Suối Tiên và việc mở rộng đường xa lộ.
Dự án tuyến đường Tân Sơn Nhất – Bình Lợi và cầu Thủ Thiêm (nhánh qua đường Nguyễn Tất Tố) đang được triển khai tại các quận Gò Vấp, Quận 2, Quận 9, Quận Thủ Đức và Quận Bình Thạnh, góp phần cải thiện hạ tầng giao thông tại Hà Nội.
Từ đầu năm đến ngày 15/3, 68 dự án đầu tư nước ngoài đã được cấp giấy chứng nhận với tổng vốn đăng ký đạt 378 triệu USD và vốn pháp định là 61,6 triệu USD Trung bình, mỗi dự án có vốn đầu tư khoảng 5,5 triệu USD.
Theo hình thức đầu tư, có 10 dự án liên doanh với tổng vốn 142,3 triệu USD và 58 dự án 100% vốn nước ngoài với tổng vốn 235,7 triệu USD Về lĩnh vực đầu tư, ngành công nghiệp có 9 dự án với vốn đầu tư 11,6 triệu USD, ngành thương mại có 16 dự án với vốn 16 triệu USD, ngành xây dựng có 10 dự án với vốn 6,5 triệu USD, và ngành vận tải, thông tin liên lạc có 2 dự án.
20,5 triệu USD Ngành kinh doanh bất động sản và dịch vụ tư vấn 28 dự án, vốn đầu tư 315,5 triệu USD
Theo thông tin từ các đối tác đầu tư, có 18 quốc gia và vùng lãnh thổ tham gia vào các dự án đầu tư, trong đó Hàn Quốc dẫn đầu với 9 dự án và tổng vốn đầu tư 122,7 triệu USD Singapore cũng có 9 dự án, với vốn đầu tư 27,3 triệu USD Nhật Bản và Hồng Kông mỗi nước có 8 dự án, lần lượt với vốn đầu tư 5,5 triệu USD và 2,6 triệu USD Đài Loan đóng góp 5 dự án với vốn đầu tư 18,4 triệu USD, trong khi British Virgin Islands có 6 dự án với tổng vốn 89,6 triệu USD Slovakia tham gia với 1 dự án và vốn đầu tư 100 triệu USD.
Có 14 dự án điều chỉnh tăng vốn đầu tư và vốn điều lệ, với số vốn đầu tư tăng
22 triệu USD Tổng vốn đầu tư cấp mới và điều chỉnh đến 15/3 đạt 400 triệu USD (cùng thời điểm này năm trước là 515,6 triệu USD)
Đến ngày 15/3/2010, có 3.604 dự án còn hiệu lực hoạt động với tổng vốn đăng ký đạt 27.790,8 triệu USD So với cùng kỳ năm 2009, số dự án tăng thêm 365 dự án và vốn đầu tư đăng ký tăng 1.405,5 triệu USD.
3.2.4 Chỉ số giá tiêu dùng (CPI):
Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 3 tăng 0,78% so với tháng 2 (mức tăng tháng
Trong tháng 3, giá tiêu dùng tăng 1,68%, với khu vực thành thị tăng 0,82% và khu vực nông thôn tăng 0,48% Mức tăng này thấp hơn tháng 2 do nhu cầu tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ giảm sau Tết Các giải pháp bình ổn giá của UBND thành phố đã phát huy hiệu quả và sẽ được duy trì đến hết năm 2010 Trong 11 nhóm hàng, chỉ có nhóm “bưu chính viễn thông” giảm 0,27%, trong khi 10 nhóm còn lại đều tăng giá, đặc biệt là “hàng ăn và dịch vụ ăn uống” tăng 1%, “Nhà ở, điện, nước, chất đốt” tăng 1,26%, và “giao thông” tăng 1,48%.
Phân tích thị trường căn hộ cao cấp
Thị trường bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM, đang trong giai đoạn đầu của sự phát triển Là trung tâm kinh tế, chính trị và xã hội của cả nước, TP.HCM sở hữu một trong hai thị trường bất động sản phát triển nhất Việt Nam.
Theo điều tra dân số năm 2009, TP.HCM có hơn 7 triệu người sinh sống và làm việc Dự báo đến năm 2025, dân số thành phố sẽ đạt khoảng 10 triệu người.
Tại thành phố, có khoảng 38 triệu người, trong đó có 2,5 triệu khách vãng lai và tạm trú dưới 6 tháng, bao gồm cả những người từ các tỉnh, thành phố khác trong nước và người nước ngoài làm việc tại đây.
Thị trường nhà ở TP.HCM đang thu hút sự quan tâm đầu tư mạnh mẽ từ các công ty phát triển bất động sản, không chỉ trong nước mà còn từ nước ngoài và các tập đoàn đa quốc gia.
3.3.1.1 Nguồn cung căn hộ cao cấp:
Từ năm 2003, căn hộ cao cấp đã chiếm hơn 80% tổng số dự án phát triển khu dân cư tại TP.HCM, chủ yếu do Nghị định 181 năm 2004 cấm phân lô bán nền nếu chưa xây nhà và quỹ đất hạn chế Nhà cao tầng trở thành giải pháp tối ưu với hệ số sử dụng đất cao và hiệu quả kinh tế tốt hơn, phù hợp với mô hình đô thị hóa toàn cầu Căn hộ cung cấp diện tích lớn cho nhiều cư dân, đặc biệt tại những khu vực có mật độ dân số cao như TP.HCM Hầu hết các căn hộ cao tầng tại thành phố tập trung vào thị trường trung và cao cấp, đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập trung bình và cao.
Dự án Khu căn hộ Sun City tập trung vào phân khúc thị trường căn hộ cao cấp, vì vậy tác giả chỉ nghiên cứu các yếu tố liên quan đến thị trường này trong khóa luận.
Đến nay, Bộ Xây dựng Việt Nam đã ban hành bảng tiêu chuẩn phân loại căn hộ, tuy nhiên, bảng này chủ yếu dựa trên phương pháp định tính và thiếu các chỉ tiêu định lượng Ông Nguyễn Chí Hậu, Giám đốc Kinh doanh của Mega Group, cho rằng giá thị trường hợp lý cho một căn hộ cao cấp tại TP.HCM hiện nay là trên 1.200 USD/m2 Mức giá này được sử dụng trong khóa luận khi đề cập đến căn hộ cao cấp với tiện ích hiện đại, tương đương với mức 1 trong bảng phân loại căn hộ của Bộ Xây dựng.
Thị trường nhà ở và căn hộ cao cấp tại TP.HCM bắt đầu phát triển từ các dự án như Sky Garden 1 ở Khu đô thị Phú Mỹ Hưng vào năm 2004, Hoàng Anh 1 Nam Sài Gòn năm 2004, Phú Mỹ Vạn Phát Hưng năm 2005, và The Manor quận Bình Thạnh vào năm 2003 Những dự án này đã mở ra cơ hội mới cho người dân Thành phố, đánh dấu sự khởi đầu cho xu hướng phát triển bất động sản cao cấp tại khu vực.
Nhiều người vẫn còn định kiến về căn hộ chung cư, cho rằng chúng có chất lượng kém về thiết kế, thiết bị và an ninh Tuy nhiên, với sự phát triển của kiến trúc hiện đại, ý tưởng về một môi trường sống tiện nghi trong các chung cư cao tầng đã dần được hình thành và nhận được sự ủng hộ từ xã hội.
Kể từ khi Nghị định 181 có hiệu lực vào năm 2004, xu hướng đầu tư phát triển khu dân cư, đặc biệt là căn hộ chung cư, đã bùng nổ, bắt nguồn từ thành công của dự án Phú Mỹ Hưng Nguồn cung dự án căn hộ cao cấp đã tăng mạnh, đạt đỉnh vào năm 2005 với 42 dự án được triển khai.
Hiện tượng bong bóng bất động sản xảy ra vào nửa cuối năm 2007, đầu năm
Năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM, rơi vào tình trạng đóng băng với hoạt động đầu tư xây dựng căn hộ gần như ngừng trệ và không có giao dịch Tuy nhiên, sang năm 2009, nhờ vào chính sách kích cầu của chính phủ và sự hồi phục của nền kinh tế, thị trường bất động sản đã bắt đầu ấm lên, dẫn đến việc các chủ đầu tư tích cực xúc tiến phát triển các dự án căn hộ cao cấp.
Bảng 7: Số lượng căn hộ qua các năm 2008-2010
Số lƣợng căn hộ đƣợc chào bán
Hạng sang và cao cấp 4.005 2.781 12.737
Số lƣợng căn hộ đã bán
(Nguồn: CBRE, 2009) Theo CBRE, 696 căn hộ được hoàn thành trong quý I/1020, số liệu thấp nhất kể từ Quý II/2008, 60% tập trung ở phân khúc trung cấp hoặc bình dân
Theo số liệu từ phòng R&D Mega Invest thuộc Mega Group, từ năm 2003 đến 2006, thị trường TP.Hồ Chí Minh đã có khoảng 32.373 căn hộ cao cấp được chào bán Mức tăng trưởng trung bình của tổng số căn hộ cao cấp trong giai đoạn này đạt 117%, đặc biệt là sự bùng nổ từ năm 2005.
Quận 7 là quận thu hút nhiều dự án đầu tư căn hộ cao cấp nhất tại TP.HCM, tiếp theo là quận 2, Bình Thạnh, quận 1, quận 9 và quận 3 Những quận này có vị trí thuận lợi, nằm trong khu trung tâm thành phố, đặc biệt là quận 1.
Khu vực quận 3 và các quận lân cận như quận 7, 2, 9 và Bình Thạnh đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư Một trong những yếu tố thúc đẩy sự phát triển tại đây là kế hoạch mở rộng của Thành phố về phía Nam và phía Đông.
Most projects in the city center focus on developing high-end luxury apartments, with prices starting at $2,000 per square meter Notable examples include Lancaster at $3,950 per square meter, Sailing Tower ranging from $4,100 to $4,800 per square meter, Saigon Residences at $4,000 per square meter, and International Plaza at $2,500 per square meter.
Phân tích đối thủ cạnh tranh trực tiếp
Dự án Sun City là một khu phức hợp thương mại và căn hộ cao cấp, cạnh tranh trực tiếp với các dự án cùng đẳng cấp như Sunrise City, Kenton Residence, Phú Hoàng Anh và Him Lam Riverside Ngoài ra, còn một số dự án khác có thể cạnh tranh với Sun City, nhưng do không cùng đẳng cấp, nên không được nghiên cứu chi tiết.
3.4.1 Thông tin dự án đối thủ:
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Nova (Novaland) – Thành viên của tập đoàn Nova ( Nova Group)
Vị trí: Đường Nguyễn Hữu Thọ, P.Tân Hưng, Q.7, TP.HCM, thuộc khu đô thị mới
Him Lam Tân Hưng (57,4ha) là cửa ngõ quan trọng vào khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, nằm gần đại lộ Đông Tây và các tuyến metro Khu vực này được kết nối thuận lợi qua các cầu như Phú Mỹ, Nguyễn Văn Cừ, Calmette và cầu mới qua khu Trung Sơn.
Hình 3: Vị trí dự án Sunrise City
Hình 4: Phối cảnh dự án Sunrise City
- Phía Bắc giáp khu cao ốc văn phòng và đường D4 lộ giới 40m
- Phía Tây giáp trục đường số 5 lộ giới 14m và cụm trường học quốc tế
- Phía Nam giáp sông Rạch bàng và trường đại học Tôn Đức Thắng
- Phía Đông giáp trục đường Nguyễn Hữu Thọ lộ giới 60m
Quy mô - Mật độ xây dựng:
- Tổng mức đầu tư: 500 triệu USD
- Tổng diện tích hơn 5,1 ha
- Gồm 14 tháp nhà cao 31 – 35 tầng
Sunrise City, chỉ cách chợ Bến Thành chưa đầy 3km, được hưởng lợi từ nhiều tiện ích ngoại khu phong phú của khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng Khu vực này có Bệnh viện FV, cụm trường học quốc tế và đại học quốc tế RMIT, cùng với các siêu thị như Lotte và khu mua sắm Saigon Paragon Ngoài ra, cư dân còn được tiếp cận ngân hàng, sân vận động và các trường học đạt tiêu chuẩn quốc tế như SSIS, RISS, cũng như các trường Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, và các trường đại học quốc gia mới xây dựng.
Sunrise City cung cấp hơn 70.000 m² sàn thương mại với nhiều thương hiệu thời trang nổi tiếng và khu ẩm thực đa dạng Các tiện ích nội khu bao gồm gym, spa, café terrace, khu vui chơi trẻ em, công viên cây xanh và phòng tập thể dục thoáng mát Để đảm bảo sự an toàn và thoải mái cho cư dân, nơi đây được trang bị hệ thống camera an ninh, báo cháy tự động, Intercom và đội ngũ bảo vệ chuyên nghiệp Hầm đậu xe được trang bị hệ thống thẻ từ và hướng dẫn đậu xe tự động, giúp kiểm soát vé nhanh chóng và an toàn Đơn vị tư vấn thiết kế cho dự án là SURBANA và DP đến từ Singapore.
ONG đến từ Singapore, J.ROGER PRESTON đến từ Singapore, ARCHETYPE đến từ Pháp Đơn vị thi công: BACHY SOLETANCHE đến từ Pháp Đơn vị thẩm định
– chứng nhận: BUREAU VERITAS đến từ Pháp
Dự án The Kenton Residences:
Chủ đầu tư: Công ty Xây dựng – Sản xuất – Thương mại Tài Nguyên
Kenton Residences tọa lạc tại số 116A Nguyễn Hữu Thọ, Phước Kiển, Q.7, TP.HCM, chỉ cách trung tâm thành phố 5km Dự án nằm trong khu quy hoạch dân cư cao cấp Nam Sài Gòn, gần giao lộ của hai trục đường chính Nguyễn Hữu Thọ và Nguyễn Văn Linh.
Hình 5: Vị trí dự án Kenton Residences
Hình 6: Phối cảnh dự án Kenton Residences
- Phía Bắc giáp với kênh Rạch Đỉa, nơi đây sẽ trở thành bến du thuyền khi dự án được hoàn thiện
- Phía Nam giáp lộ giới rộng 15 m
- Phía Đông giáp với đường Nguyễn Hữu Thọ
- Phía Tây giáp đường Lê Văn Lương
Quy mô – Mật độ xây dựng:
- Tổng diện tích dự án gần 9,1 ha
- Gồm 9 tòa cao từ 15 – 35 tầng
- Hệ số sử dụng đất: 3,06%
- Diện tích cây xanh và mặt nước: 5,14m 2 /người
- Trung tâm mua sắm và giải trí: 20.000 m 2
- 2500m 2 hồ bơi gồm 2 hồ người lớn, 6 hồ bơi trẻ em
- Các phòng sinh hoạt cộng đồng dành cho dịp Lễ, tiệc của cư dân
- Khu vườn treo trên đảo giữa hồ là nơi lý tưởng để thư giãn và đọc sách
- Các đường chạy bộ có xà đơn xà kép tập thể lực
- Khu mua sắm sang trọng với 2 siêu thị lớn của các tập đoàn bán lẻ uy tín trong nước và quốc tế
- Phòng khám quốc tế, Phòng gym, Beauty salon
- Khu giải trí với bar, terrace, food court, nhà hàng cảnh quan ở độ cao 150m
- Công viên bờ sông; Khu vườn thủy tạ;
- Thể thao ngoài trời như tennis, bóng rổ
- Bến du thuyền có thể cập những tàu thuyền 20 -30 chỗ
Tháp đậu xe tự động sử dụng hệ thống điều khiển bằng thẻ là một giải pháp tiên tiến, đang được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia phát triển như Nhật Bản và Hàn Quốc.
Tòa nhà được bảo vệ 24/24 với hệ thống camera quan sát phủ sóng toàn bộ các khu vực công cộng, đảm bảo an ninh tuyệt đối nhờ vào lực lượng bảo vệ chuyên nghiệp.
Mỗi tầng của tòa nhà được trang bị hai lối thoát hiểm với hệ thống điều áp đầy đủ Tất cả các căn hộ đều có cửa chống cháy, đảm bảo an toàn cho cư dân Đơn vị tư vấn thiết kế và thi công chuyên nghiệp.
- Công ty tư vấn thiết kế kiến trúc: Architects61 pte ltd-Singapore
- Công ty tư vấn thiết kế cảnh quan: Peridian Asia Pte Ltd-Singapore
- Công ty tư vấn thiết kế nội thất: Index Design
- Công ty tư vấn thiết kế kết cấu và cơ điện: Beca Carter Holling & Ferner (S.E.Asia) Pte Ltd
Dự án Phú Hoàng Anh:
Chủ đầu tư: Hoàng Anh Gia Lai Land và Công ty Phú Long
Vị trí: Phước Kiển, Nam Sài gòn
Hình 7: Vị trí dự án Phú Hoàng Anh
Hình 8: Phối cảnh dự án Phú Hoàng Anh Đặc điểm dự án:
- Quy mô: 7 block cao từ 25 – 34 tầng
- Dự kiến hoàn thành: hoàn thành từng phần trong 2 năm 2010 – 2011
- Giá bán: giá giao dịch trên thị trường tự do khoảng 21,8 – 34,1 triệu/ m 2
Dự án Him Lam Riverside:
Chủ đầu tư: Công ty TNHH Him Lam
Vị trí: Huỳnh Tấn Phát, Phường Tân Hưng, Quận 7
Hình 9: Vị trí dự án Him Lam Riverside
Hình 10: Phối cảnh dự án Him Lam Riverside Đặc điểm dự án:
- Tổng mức đầu tư: 1.563 tỷ đồng
- Quy mô: 9 block cao từ 11 – 25 tầng
- Tổng số căn hộ 821 ( dành 500 căn bán giá vốn cho chính quyền thành phố)
- Giá bán: Giá giao dịch trên thị trường tự do khoảng 28 – 33 triệu đồng/ m 2
3.4.2 Điểm mạnh và điểm yếu của dự án đối thủ:
Dự án Sunrise City Dự án Kenton Residences Điểm mạnh:
Nằm ở vị trí cửa ngõ vào PMH, cách trung tâm gần 3km, gần đại lộ Đông –
Tây, các tuyến metro, với hệ thống giao thông tương đối tốt
Tiện ích nội khu đầy đủ
Có gần 70.000 m2 dành cho khu thương mại
Số lượng căn hộ/sàn : 4 sàn
Giao nhà hoàn thiện bao gồm nhiều nội thất cao cấp
Tiến trình thanh toán tạo nhiều thuận lợi cho khách hàng: 20%/năm
Quảng bá rầm rộ, tạo được một hình ảnh ấn tượng Điểm yếu:
Là sản phẩm mới đầu tay của nhà đầu tư nên thương hiệu còn mới mẻ đối với khách hàn
Mật độ xây dựng cao
Biên độ giá giữa các tầng lớn
Thanh toán bằng USD nên có một số khách hàng e ngại về tỉ giá Điểm mạnh:
Mật độ xây dựng thấp -> mảng xanh nhiều, gần sông -> môi trường trong lành
Tiện ích nội khu đầy đủ và đẳng cấp
Mỗi tòa nhà có nhiều chức năng khác nhau
Sản phẩm đặc biệt là căn hộ Officetel: căn hộ đa năng kết hợp hài hòa giữa văn phòng và nhà ở
Gần khu đô thị PMH, trường ĐH RMIT
Sát cạnh đại lộ Nguyễn Văn Linh -
> dễ dàng kết nối với các tỉnh miền Tây
Có nhiều nơi phân phối dự án -> khách hàng dễ tiếp cận sp
Tiến độ thanh toán thuận lợi
Thiết kế nhà mẫu tốt,truyền tải được ý tưởng về không gian xanh mát đến khách hàng Điểm yếu:
Nhiều nhà phân phối => giá chênh lệch nhiều giữ các nhà phân phối và với giá gốc của chủ đầu tư
Dự án Phú Hoàng Anh Dự án Him Lam Riverside Điểm mạnh:
Nằm trong quần thể dự án Dragon
City với nhiều tiện ích đi kèm
Tiến độ thanh toán dài, chia nhiều đợt
-> giảm bớt gánh nặng cho người mua
Giá bán được niên yết bằng tiền đồng
-> thuận lợi cho người mua
Giá tương đối hợp lý so với các dự án xung quanh
Nằm ngay trên đường Nguyễn Hữu
Thọ nên thuận lợi trong kết nối giao thông với các tỉnh miền Tây
Một số căn trong tòa nhà sẽ có vườn treo (một loại căn hộ mới lạ) Điểm yếu:
Vị trí gần đường dây điện cao thế
MĐXD sẽ giảm nếu xây thêm 2 block nữa (dự kiến xây 9 block)
Nội thất căn hộ chỉ thuộc hạng trung bình, không cao cấp
Ít có nét đặc trưng riêng biệt so với các dự án của HAGL (như HAGL1,
2,…) Không tạo được lợi thế cạnh tranh nhất định Điểm mạnh:
Nằm trong khu đô thị Him Lam – Tân Hưng nên tận dụng được những tiện ích do khu đô thị mang lại
Tiến độ thanh toán được chia thành nhiều đợt, giúp người mua dễ dàng thanh toán hơn
Có những hình thức khuyến mãi tốt khi nhà đầu tư muốn mua
Nằm bên cạnh sông => view đẹp
Tiện ích đầy đủ Điểm yếu:
Nằm sâu bên trong khu đô thị nên di chuyển ra các quận trung tâm mất nhiều thời gian
Quảng cáo chưa được rộng rãi => khách hàng chưa biết nhiều về dự án
Không có trang wed riêng
PHÂN TÍCH DỰ ÁN SUN CITY 4.1 Giới thiệu Công ty Cổ phần Đầu tư Mega
Hình thành và phát triển
Nhằm nắm bắt xu hướng phát triển của thời đại và đáp ứng yêu cầu mới của thị trường, Công ty Cổ phần Đầu tư Mega (Mega Group Corporation) đã được thành lập với tâm huyết của các cổ đông sáng lập, hoạt động đa dạng trong nhiều lĩnh vực.
- Tư vấn đầu tư bất động sản
- Tiếp thị và phân phối bất động sản
- Quản lý bất động sản
- Truyền thông chuyên ngành tài ch3ính – bất động sản
- Đào tạo chuyên ngành tài chính – bất động sản
Từ khi thành lập, Mega Group đã xác định chiến lược phát triển nhằm trở thành doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản tại Việt Nam và khu vực Đông Nam Á.
Mega Group đã xây dựng các đơn vị thành viên chuyên nghiệp, tạo điều kiện hỗ trợ lẫn nhau trong quá trình chinh phục thị trường.
Các đơn vị thành viên Mega Group:
Tầm nhìn và sứ mệnh
Mega Group là công ty hàng đầu trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản tại Việt Nam, với mục tiêu trở thành một trong ba công ty có doanh thu dịch vụ cao nhất trong vòng 5 năm tới.
Mega Group khẳng định vị thế “số 1” trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản tại Việt Nam và mở rộng ra khu vực vào năm 2015 Công ty đã chính thức niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam vào năm 2012.
- Góp phần xây nên những tòa nhà, khu đô thị hiện đại, chất lượng cao với môi trường sống trong lành nhất cho mọi người
- Đáp ứng một phần nhu cầu văn phòng làm việc, trung tâm thương mại và nhà ở cho người Việt Nam và người nước ngoài
- Đem lại lợi ích tối đa cho Khách hàng và Chủ đầu tư
- Tạo ra một số lượng đáng kể các công ăn việc làm cho xã hội
- Phát triển cho nhân viên về thu nhập, tay nghề cũng như nâng cao kinh nghiệm và mở rộng kiến thức
- Đem lại lợi ích thoả đáng cho cổ đông và nhà đầu tư Mega Group.
Thông tin dự án Sun City
Tên Dự án: Khu căn hộ cao cấp Sun City (Sun City Residences)
Hình 11: Phối cảnh dự án khu căn hộ cao cấp Sun City
Vị trí: Bến Vân Đồn, phường 6, Quận 4, TPHCM (ngay dưới chân Cầu Ông Lãnh, một phần hiện đang là nhà máy thuốc lá Vĩnh Hội)
59 Hình 12: Vị trí quận 4 trong địa bàn TP.HCM
Hình 13: Vị trí dự án Sun City tại quận 4
Chủ đầu tƣ: Tập đoàn Sun Group (Ukraina)
Các đơn vị cùng tham gia:
- Đơn vị xây dựng cơ bản: Contecons
- Công ty thiết kế : ARUP
- Công ty tư vấn thiết kế kết cấu và cơ điện: Beca Carter Holling & Ferner (S.E.Asia) Pte Ltd
- Công ty tư vấn thiết kế nội thất : Index Design
- Đại diện tiếp thị và kinh doanh độc quyền dự án: Mega Group
- Vốn đầu tư: 100 triệu USD
- Gồm 2 tháp cao 32 tầng Đặc điểm dự án:
- Dự án gồm 2 tòa tháp cao 32 tầng, có hồ bơi cho toàn bộ cư dân trong cao ốc
- Gồm 316 căn hộ cao cấp (bao gồm cả 2 căn penthouse thuộc Tower 1)
- Số lượng và diện tích các loại căn hộ được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 9: Số căn hộ trên mỗi Tháp của Sun City
Tháp Số căn hộ trên mỗi tầng
Tổng số tầng có căn hộ
Tổng số căn hộ của dự án 316
Tiện ích bên trong Tiện ích bên ngoài
Dự án Sun City là một khu phức hợp cao cấp, bao gồm trung tâm thương mại, văn phòng, siêu thị, nhà hàng, coffee shop, bar, massage, spa và gym Ngoài ra, dự án còn cung cấp hơn 300 căn hộ cao cấp với đa dạng diện tích, đáp ứng nhu cầu sống hiện đại và tiện nghi cho cư dân.
Cầu Ông Lãnh nằm hướng về Quận I, chỉ mất khoảng 5 phút để đến các địa điểm quan trọng như UBND Thành phố, khách sạn Newworld, Thương xá Tax, Công viên 23/9, Chợ Bến Thành, Bệnh viện Sài Gòn và các ngân hàng.
Tiện ích bên trong Tiện ích bên ngoài nhau cùng với 2 căn penthouse đẳng cấp
Với 4 tầng hầm, cùng với hệ thông giữ xe bằng thẻ tiên tiến nhất thế giới,
Sun City sẽ đáp ứng đầy đủ chỗ giữ xe an toàn cho các cư dân tương lai của dự án
Tòa nhà được bảo vệ 24/24 với lực lượng bảo vệ chuyên nghiệp, đảm bảo an ninh tuyệt đối cho toàn khu vực Hệ thống camera quan sát được lắp đặt tại tất cả các khu vực công cộng, tăng cường an toàn cho cư dân và khách hàng.
Mỗi tầng của các tòa nhà được thiết kế với 3 lối thoát hiểm, đảm bảo có hệ thống điều áp đầy đủ Các căn hộ được trang bị hệ thống cửa chống cháy hiện đại nhất tại Việt Nam.
Khu mua sắm, vui chơi giải trí hiện đại
Dịch vụ nghỉ ngơi, thư giãn đẳng cấp quốc tế tại các phòng tập, trung tâm chăm sóc sắc đẹp và spa
Không gian riêng tư với sân chơi cho trẻ em và hồ bơi giữa 2 tòa nhà
Qua cầu Kênh Tẻ, bạn sẽ dễ dàng tiếp cận khu đô thị mới Himlam và khu phức hợp Sunrise City, cùng với trường học quốc tế Vstar và đại học Tôn Đức Thắng Chỉ mất khoảng 15 phút theo đường Nguyễn Hữu Thọ, bạn có thể đến trung tâm khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, Bệnh viện Pháp Việt, Bệnh viện tim Tâm Đức, và trung tâm thương mại Saigon Paragon Ngoài ra, khu vực này còn có các trường học quốc tế nổi tiếng như RMIT và Trường quốc tế Nam Sài Gòn (SSIS).
Về phía Đông Bắc, theo trục đường Hoàng Diệu, chỉ mất khoảng 5 phút là có thể ra tới Cảng Sài gòn, Bến Nhà rồng
Dự án nằm gần khu công viên sinh thái của Quận, chỉ mất khoảng 2 phút di chuyển Khu vực này sẽ trở thành lá phổi xanh cho cư dân, với hồ nước lớn bên trong công viên trong tương lai.
Dự án cũng nằm gần các trường tiểu học như Trường mầm non 9, Trường mầm non 12, Trường tiểu học Bạch Đằng, Trường THCS Nguyễn Huệ,…
Dù dự án Sun City the Saigon có nhiều lợi thế về tiện ích, vị trí ngay chân cầu Ông Lãnh lại gây khó khăn trong việc di chuyển Đường vào dự án bị hạn chế hơn so với các dự án khác, khi không có cây cầu nào chắn ngang phía trước.
Sun City, nằm dưới cầu, sẽ chịu ảnh hưởng lớn từ bụi đường do phương tiện giao thông di chuyển trên cầu, dẫn đến chi phí bảo trì và vệ sinh tăng cao.
Phân tích SWOT dự án Sun City
Chủ đầu tư là một tập đoàn có tiếng, uy tín trên thế giới (SUN GROUP)
Tọa lạc tại vị trí thuận lợi (giáp ranh
Q.1), giao thông thuận tiện, đường dễ đi
Thiết kế cao cấp, hiện đại
Các đối tác xây dựng có tiếng
Giá thấp hơn các dự án cạnh tranh
Dự án được quy hoạch tốt
Cơ sở hạ tầng giao thông đã hoàn thiện
Dự án có mật độ xây dựng cao,ít mảng xanh
Tọa lạc nơi đông dân cư => gây ồn ào, dễ ô nhiễm
Số căn trên mỗi tầng nhiều => số lượng người nhiều
Nền kinh tế đang trong giai đoạn phục hồi với tốc độ nhanh trong vòng 1-2 năm tới
Áp lực dân số ở Q4 và các khu vực lân cận cao và đang ngày càng gia tăng
Có nhiều dự án cạnh tranh trong tương lai
Nguyên vật liệu tăng cao => tăng chi phí
Pháp luật có những điều chỉnh về mua bán căn hộ trong tương lai
Những thay đổi về chính sách khó dự đoán trong tương lai
HOẠCH ĐỊNH CHIẾN LƯỢC TRUYỀN THÔNG 5.1 Đối tượng mục tiêu
Lợi thế cạnh tranh
Theo lý thuyết của Porter và phân tích của phòng marketing công ty Mega Group, lợi thế cạnh tranh nổi bật nhất của Sun City so với các đối thủ là vị trí đắc địa Sun City nằm trên mặt tiền đường Bến, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hút khách hàng và phát triển kinh doanh.
Vân Đồn, Quận 4, TP HCM, Sun City nằm ở vị trí chiến lược giữa Quận 1 và Quận 7, gần các tuyến giao thông quan trọng như đường Trần Hưng Đạo, Đại lộ Đông Tây, đường Nguyễn Văn Linh và Nguyễn Hữu Thọ Vị trí đắc địa này mang lại nhiều lợi thế, với sự hiện diện của ngân hàng, bưu điện, trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị và nhà văn hóa quận, tạo nên sự sôi động và nhộn nhịp Đây là những yếu tố quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội và thu hút đầu tư cho khu vực dự án hiện tại và tương lai.
Chúng ta không tránh né các đối thủ trong cùng phân khúc sản phẩm mà cạnh tranh trực tiếp thông qua một chiến lược truyền thông mạnh mẽ, tận dụng tối đa lợi thế về vị trí và thiết kế kiến trúc độc đáo của Sun City Mặc dù thị trường có nhiều đối thủ và sản phẩm đã được tung ra với tỷ lệ bán cao, nhưng điều này lại tạo ra xu hướng mua căn hộ cao cấp, từ đó chúng ta sẽ thu được lợi ích từ xu hướng này.
Biểu đồ 5: Các yếu tố tác động đến nhu cầu của người mua căn hộ (%)
Theo biểu đồ từ Vietrees (2010), lợi thế cạnh tranh của Sun City ảnh hưởng đến 63% quyết định mua căn hộ của người dân Đây là một lợi thế đáng kể, do đó trong quá trình truyền thông, cần nhấn mạnh rõ ràng yếu tố này để thu hút khách hàng.
Thông điệp định vị
Dự án căn hộ cao cấp Sun City, tọa lạc tại vị trí chiến lược ngay giữa lòng thành phố, biểu trưng cho sự phát triển vượt bậc của đô thị hiện đại Sun City không chỉ mang đến một phong cách sống đẳng cấp mà còn hứa hẹn những lợi ích nổi bật cho cư dân, giúp họ hình dung rõ ràng về cuộc sống tương lai tươi đẹp và tiện nghi khi trở thành một phần của cộng đồng này.
Mục tiêu truyền thông
Hoạch định chiến lược truyền thông cho sản phẩm căn hộ cao cấp thuộc dự án Sun City TP.HCM giai đoạn 1 trong 7 tháng từ tháng 6/2010 đến tháng 12/2010:
- Xây dựng hình ảnh dự án căn hộ cao cấp Sun City là nơi cư trú của tương lai ngay giữa lòng thành phố
- Xây dựng thương hiệu Mega Group là nhà phân phối và tiếp thị độc quyền các dự án bất động sản cao cấp
Dự án của chúng tôi đã đạt được mức độ nhận biết cao, đứng trong top 10 khi nhắc đến “căn hộ cao cấp tại TP.HCM” và giữ vị trí số 1 trong danh sách các dự án căn hộ cao cấp tại Quận 4.
- 100% khách hàng mục tiêu trong danh sách biết đến dự án
80% khách hàng mục tiêu đã nắm rõ những thông tin cơ bản như chủ đầu tư, công ty phân phối, vị trí dự án, số tầng cao, số lượng căn hộ, các tiện ích đi kèm và giá khởi điểm.
20% khách hàng mục tiêu đã nhận thức rõ về lợi thế cạnh tranh của dự án Sun City, thể hiện sự ủng hộ vượt trội so với các dự án khác Những yếu tố nổi bật bao gồm vị trí đắc địa, thiết kế hiện đại và sang trọng, giá cả hợp lý cùng với các chương trình khuyến mãi và hậu mãi hấp dẫn.
- Tạo ra tầm nhìn về một đô thị sầm uất trong tương lai và một lối sống hiện đại trong những tòa nhà cao cấp như Sun City
- Mục tiêu doanh số: bán được 20% số căn hộ trong đợt mở bán đầu tiên.
Công cụ truyền thông
Dựa vào các phân tích trước đó và ý kiến từ phòng marketing của công ty Mega Group, tác giả đã lựa chọn các công cụ truyền thông phù hợp để triển khai chiến lược.
- Quảng cáo – Bài viết PR trên báo giấy
- Quảng cáo – Bài viết PR trên báo điện tử (website)
- Quảng cáo ngoài trời (panô)
Kế hoạch thực hiện
Khách hàng mục tiêu đã được xác định là những cá nhân có địa vị xã hội nhất định, do đó họ tiếp nhận thông điệp truyền thông một cách rất chọn lọc.
Quảng cáo và tiếp thị phổ thông không hiệu quả với nhóm khách hàng này; thay vào đó, cần khai thác các công cụ PR và marketing chọn lọc Đối với công chúng, các phương tiện truyền thông uy tín như báo chí và đài phát thanh với lượng khán giả đông đảo, cùng các sự kiện công khai, sẽ giúp tạo tiếng vang trong dư luận.
- Khoảng thời gian tháng 6 là giai đoạn đẩy mạnh truyền thông, quảng cáo
Trong khoảng thời gian từ tháng 7 đến tháng 8, các sự kiện và hoạt động tài trợ sẽ được đẩy mạnh, với điểm nhấn là Lễ khởi công kết hợp công bố dự án và chính sách kinh doanh bán hàng.
- Khoảng thời gian tháng 9 - 10 đẩy mạnh hoạt động tài trợ hoạt động văn hóa xã hội tại TP.HCM và Đại lễ “Nghìn Năm Thăng Long”
Trong khoảng thời gian tháng 11 – 12, chúng tôi sẽ tăng cường các hoạt động quảng cáo và PR để đạt được mục tiêu doanh số trong đợt mở bán đầu tiên Sự kiện nổi bật trong giai đoạn này là Lễ hoàn thành phần móng và mở bán đợt 1.
TVC 3D 3 giây và 3 phút giới thiệu dự án Sun City một cách ngắn gọn và xúc tích, nổi bật các đặc điểm nổi bật của dự án Nội dung này mang đến cho người xem cái nhìn tổng quát về Sun City, đồng thời thể hiện đẳng cấp và chất lượng của công trình.
Phóng sự 60 giây giới thiệu về Sun Group và Mega Group, nhấn mạnh thông điệp từ Mega Group, đồng thời thể hiện uy tín và sức mạnh của tập đoàn Sun Group Bài viết cũng đề cập đến những dự định tương lai của Sun Group tại Việt Nam, khẳng định cam kết phát triển bền vững và đóng góp cho nền kinh tế đất nước.
- TVC 3 phút: Doanh nghiệp tự giới thiệu
- Phóng sự Lễ khởi công kế hợp công bố dự án và chính sách kinh doanh bán hàng trên các đài truyền hình HTV7
Các tờ báo có lượng phát hành và độc giả đông đảo thường đăng quảng cáo nhằm tạo tiếng vang, phát hành thông cáo báo chí và xây dựng dư luận xã hội tích cực, với mục tiêu hướng đến đối tượng khách hàng là công chức nhà nước và giới trẻ.
- Tuổi Trẻ: Phát hành trên 500.000 bản/kỳ
- Thanh Niên: Phát hành khoảng 500.000 bản/kỳ
- Sài Gòn Giải Phóng: Phát hành khoảng 500.000 bản/kỳ
- Sài Gòn Tiếp Thị: Phát hành trên 200.000 bản/kỳ
Các tạp chí kinh tế uy tín với chất lượng bài viết cao hướng đến đối tượng là lãnh đạo doanh nghiệp, nhà đầu tư và quan chức chính phủ Chúng thường đăng tải các bài viết giới thiệu và PR về doanh nghiệp cũng như các dự án, nhằm thu hút sự chú ý và tạo dựng hình ảnh tích cực cho các tổ chức.
- Thời Báo Kinh tế Sài Gòn: Phát hành 70.000 bản/kỳ
- Doanh Nhân Sài Gòn cuối tuần: Phát hành 30.000 bản/kỳ
- Thời Báo Kinh Tế Việt Nam: Phát hành 68.000 bản/kỳ
- Nhịp Cầu Đầu Tư: Phát hành 60.000 bản/kỳ
Cũng là các báo chuyên ngành kinh tế, được viết bằng tiếng Anh, nhắm đến đối tượng khách hàng là người nước ngoài:
- Saigon Times Weekly: Phát hành 40.000 bản/kỳ
- VietNam Economics Times: Phát hành 21.000 bản/kỳ
5.6.3 Quảng cáo báo điện tử (website): Mua banner quảng cáo tại các trang:
- Tuoitre.com.vn: Hiện có 4.000.000 lượt truy cập mỗi ngày
- Thanhnien.com.vn : Hiện có 500.000 lượt truy cập mỗi ngày
- Thesaigontimes.vn: Hiện có 190.000 lượt truy cập mỗi ngày
- Vneconomy.vn: Hiện có 250.000 lượt truy cập mỗi ngày
- Diaoconline.vn: Hiện có 800.000 lượt truy cập mỗi ngày
Chúng tôi cung cấp các bài viết phỏng vấn chuyên sâu về các lĩnh vực kinh tế, bất động sản và đầu tư Đặc biệt, chúng tôi cập nhật tin tức về tình hình các dự án, nhằm thu hút sự chú ý và khơi dậy sự tò mò của công chúng đối với những dự án này.
5.6.4 Quảng cáo ngoài trời (panô): Đặt bảng quảng cáo tại các vị trí có lượng người qua lại đông đúc:
- Khu vực sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất, đây là nơi mà những người nằm trong đối tượng khách hàng mục tiêu hay lui tới
Tại chân cầu Ông Lãnh, hướng từ quận 1 sang quận 7, một điểm nhấn thu hút sự chú ý và gợi sự tò mò, đặc biệt dành cho những ai đang tìm kiếm căn hộ khi di chuyển đến quận 7.
Thông cáo báo chí và họp báo trong từng giai đoạn của dự án đóng vai trò quan trọng trong việc quảng bá thương hiệu, xây dựng hình ảnh tích cực trong lòng khách hàng, và hỗ trợ hiệu quả cho công tác bán hàng.
Mega Group và Sun City đã tài trợ cho các chương trình lớn tại TP.HCM và các sự kiện có sự tham gia của doanh nhân, nổi bật là Đại lễ “Nghìn Năm Thăng Long” tại Hà Nội Qua đó, hai thương hiệu này đã quảng bá hình ảnh của mình đến công chúng và khách hàng mục tiêu.
Hội thảo kinh tế “Giải pháp vốn và định hướng phát triển thị trường BĐS” do Mega Group tài trợ sẽ quy tụ các chuyên gia uy tín và doanh nhân hàng đầu trong ngành bất động sản Sự kiện này không chỉ thu hút sự quan tâm của dư luận mà còn nâng cao tên tuổi và uy tín của Mega Group cùng dự án Sun City.
Các địa điểm được tài trợ đều có sự hiện diện của logo công ty Mega Group cùng với hình ảnh phối cảnh và một số thông tin cơ bản về dự án Sun City.
Vào ngày 07/07/2010, lễ khởi công và công bố dự án đã diễn ra tại TP.HCM, thu hút sự chú ý của đông đảo báo chí địa phương và khách hàng quan tâm Sự kiện này cũng đã giới thiệu đến khách hàng những dự án hiện tại và tương lai của Sun Group, nhấn mạnh cam kết đầu tư của tập đoàn tại khu vực.