Vai Trò Nhà Nước Đối Với Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam

VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC PHÁT TRIỂN VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM .... Với những phân tích ban đầu như vậy, “Vai trò Nhà nước đối với thị trườ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHÍNH TRỊ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM VĂN DŨNG

Hà Nội – Năm 2012

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

MỤC LỤC .iii

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT v

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 9

1.1 KHÁI NIỆM VÀ NHỮNG ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 9

1.1.1 Khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản 9

1.1.2 Những đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản 12

1.1.4 Điều kiện hình thành, phát triển thị trường bất động sản 17

1.1.5 Những ưu việt và khuyết tật của thị trường bất động sản 22

1.2 VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 28

1.2.1 Tạo lập môi trường, thể chế 28

1.2.2 Định hướng phát triển 30

1.2.3 Hỗ trợ, điều tiết thị trường 30

1.2.4 Tổ chức giám sát và kiểm tra 33

1.3 VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC PHÁT TRIỂN VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM 35

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 43

2.1 TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 43

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của thị trường 43

2.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường 48

2.1.3 Tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam 52

2.2 THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 67

2.2.1 Nhà nước tạo lập môi trường, điều kiện cho sự hình thành thị trường 67

2.2.2 Định hướng phát triển thị trường 69

2.2.3 Nhà nước khắc phục các khuyết tật thị trường BĐS 73

2.2.4 Hoạt động kiểm tra, kiểm soát đối với thị trường BĐS 77

2.3 ĐÁNH GIÁ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 78

2.3.1 Những thành tựu chủ yếu 78

2.3.2 Hạn chế 80

2.3.3 Nguyên nhân 85

CHƯƠNG 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 87

3.1 BỐI CẢNH MỚI ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 87

3.1.1 Nhân tố quốc tế 87

3.1.2 Những khuynh hướng phát triển trị trường bất động sản ở Việt Nam 90

3.1.3 Phương hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới 91

3.2 QUAN ĐIỂM VỀ NÂNG CAO VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 94

3.3 ĐỀ XUẤT NHỮNG PHẢI PHÁP THỰC HIỆN TỐT HƠN VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 95

3.3.1 Nhóm giải pháp về tạo lập môi trường, điều kiện phát triển thị trường 95

3.3.2 Nhóm giải pháp khắc phục các khuyết tật thị trường 98

3.3.3 Nhóm giải pháp định hướng, điều tiết, hỗ trợ thị trường bất động sản 99

3.3.4 Nhóm giải pháp về kiểm tra, kiểm soát 100

KẾT LUẬN 103

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 105

v

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Những năm trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) ngày càng khẳng định

vị trí quan trọng của mình, như một trong những kênh huy động và nâng cao hiệu quả sử dụng bất động sản của nền kinh tế, một chỗ dựa vững chắc cho nền tài chính, là nơi tích lũy tài sản của người dân, của xã hội và đáp ứng một trong những nhu cầu bức thiết nhất của đời sống xã hội Tuy nhiên, cho đến nay, thị trường này vẫn bị xem là thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro, dù chưa thể hiện hết được tiềm năng

to lớn của mình Bất cập nằm ở chỗ, chúng ta vẫn chưa đánh giá đúng tiềm năng của thị trường và vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS, mà đôi khi đó

là những nguyên nhân tạo nên rủi ro cho thị trường này Những bất cập này thể hiện ở một số điểm chính như sau:

Thứ nhất, chính sách thuế kinh doanh BĐS chưa phù hợp Chính sách thuế

luôn đóng vai trò quan trọng hàng đầu cho việc thúc đẩy hoặc hạn chế một thị trường hàng hóa nào đó phát triển Chính sách thuế thường có 2 mục tiêu là điều tiết thị trường và thu ngân sách Thị trường BĐS có ý nghĩa hết sức quan trọng cả

về kinh tế và xã hội, rất cần sự thúc đẩy sản xuất tạo ra nhiều sản phẩm Một chính sách thuế đúng đắn, khôn ngoan sẽ khuyến khích sản xuất: mức thuế suất thấp dành cho doanh nghiệp, đồng thời với thu trên tiêu dùng và các hoạt động kinh tế, dịch vụ khi sản phẩm BĐS đã được hình thành đưa vào sử dụng Chính sách thuế của chúng ta hiện đang đi ngược lại định hướng đó và hết sức phức tạp Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/9/2009 quy định, Nhà nước thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp theo giá thị trường Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định về việc đền bù cho người có đất theo giá thị trường đối với những dự án kinh doanh nhà ở Thực tế triển khai của doanh nghiệp cho thấy, người có đất và cơ quan thu thuế sử dụng đất hiểu giá thị trường là giá đất ở đã hình thành, trong khi thực chất đối với doanh nghiệp, giá đất đền bù là thị trường nguyên liệu đầu vào Khái niệm

về giá thị trường một cách chung chung dẫn đến sự lệch pha trong cách hiểu về giá thị trường của quyền sử dụng đất theo cách có lợi cho mình Đây là nguyên nhân dẫn đến ách tắc trong đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất từ khi Nghị định 69 được ban hành Quy định phi thực tế khiến doanh nghiệp phát triển BĐS rơi vào tình thế “một cổ hai tròng” khi phải trả tiền gấp hai lần giá thị trường (cho người có đất và Nhà nước) thành phẩm cho nguyên liệu đầu vào, dẫn đến doanh nghiệp không thể nộp, Nhà nước thất thu và sản xuất đình đốn

Thứ hai, thị trường tài chính, tín dụng bất động sản kém phát triển Trong rất

nhiều năm qua, thị trường BĐS luôn phát triển thiếu ổn định, khi thì quá nóng, giá tăng mạnh, lúc thì gần như đóng băng, không có giao dịch Nguyên nhân chính của tình trạng này là nguồn vốn của thị trường BĐS hiện là tín dụng của ngân hàng thương mại, với đặc điểm là lãi suất rất cao và thời hạn ngắn, không phù hợp với đầu tư, kinh doanh và tiêu dùng BĐS vốn đòi hỏi lãi suất thấp và thời hạn dài Mỗi động thái thắt chặt vốn ngắn hạn của ngân hàng đều khiến thị trường chịu tác động mạnh và tức thời, tạo nên rủi ro cao Thông tư 19/2010/TT-NHNN đã xếp tín dụng cho kinh doanh BĐS của ngân hàng thương mại là loại hình tín dụng có hệ

số rủi ro lên đến 250% so với tín dụng thông thường Điều này cho thấy quy mô của thị trường BĐS Việt Nam đã phát triển đến mức có thể gây bất ổn cho hệ thống ngân hàng thương mại do tính kém thanh khoản của nó Để đáp ứng mức độ phát triển mới và giảm bớt rủi ro cho thị trường tài chính, cho ngân hàng, nhất thiết phải tạo ra các công cụ tài chính mới để tạo lập thị trường vốn dài hạn và thu hút các định chế đầu tư vào thị trường này

Thứ ba, hệ thống pháp luật về đất đai, BĐS còn nhiều bất cập Bất động sản là

loại tài sản có giá trị rất lớn, do đó việc được pháp luật bảo vệ quyền sở hữu và định đoạt đối với tài sản là BĐS là yếu tố rất quan trọng để người có nhu cầu hoặc nhà đầu tư quyết định rót vốn đầu tư phát triển dự án BĐS hoặc mua nhà ở Mức

độ bảo vệ quyền sở hữu, định đoạt tài sản của pháp luật tỷ lệ thuận với quy mô đầu

tư, chất lượng đầu tư và tính dài hạn của việc đầu tư Hệ thống pháp luật hiện hành của Việt Nam chỉ công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng trên đất, nhưng không công nhận quyền sở hữu đối với đất đai, mà chỉ chứng nhận quyền sử dụng đất Quy định như vậy đã hạn chế rất lớn việc thu hút đầu tư, chất lượng, cũng như hiệu quả của các dự án có sử dụng đất đai, kể cả sản xuất nông

nghiệp

Thứ tư, tình trạng đầu cơ trên thị trường BĐS đặc biệt nghiêm trọng Do quan

hệ thị trường chưa phát triển và khả năng quản lý yếu kém của Nhà nước, hoạt động đầu cơ trên thị trường BĐS diễn ra phổ biến ở Việt Nam những năm vừa qua Tình trạng đó không chỉ dẫn đến phân hóa về thu nhập và mức sống giữa các tầng lớp dân cư, mà quan trọng hơn là đã cản trở sự phát triển bình thường của thị trường

Những bất cập trên đã gây ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS ở Việt Nam trong thời gian qua Hậu quả của những đợt biến động thị trường đã gây tác động tiêu cực đến xã hội Như đẩy chi phí mặt bằng đất đai lên cao, khó khăn trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa Đặc biệt, các đợt sốt đất đã đẩy giá đất vượt xa giá trị thực tế Người dân lao động khó có cơ hội mua được đất, nhà Ngoài ra, biến động thị trường này còn gây nên nhiều hệ lụy cho các doanh nghiệp bất động sản Thị trường BĐS, đất đai, nhà ở là thị trường quan tâm bậc nhất đối với mọi quốc gia, có ý nghĩa to lớn cả về kinh tế và xã hội Sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai và phát triển thị trường BĐS đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở cho người dân luôn là mối quan tâm hàng đầu của chính quyền Vai trò quản lý của Nhà nước rất quan trọng trong quá trình phát triển thị trường bất động sản để điều tiết và chống đầu cơ, cân đối nhu cầu nhà ở cho người dân, nếu không sẽ dẫn đến bất ổn xã hội Nhà nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý và cũng là người hỗ trợ cho thị trường này Thậm chí, trong một số trường hợp, Nhà nước còn phải can thiệp sâu và tích cực vào thị trường Đặc biệt là thực hiện các chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho người dân có những loại nhà ở thích hợp, hạn chế mua đi bán lại Việc nâng cao vai trò của Nhà nước đối với thị trường đất đai phải theo hướng điều tiết giá với quan hệ cung - cầu, thông qua các chính sách và thuế, chứ không quản lý mặt hành chính Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường vừa

là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất

Với những phân tích ban đầu như vậy, “Vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam” được chọn làm đề tài luận văn thạc sỹ này

- "Phát triển nhà ở và thị trường Bất Động Sản - Kinh nghiệm thế giới và lựa chọn cho Việt Nam", hội thảo quốc tế diễn ra từ ngày 26 đến ngày 28/11/2010 tại

Hà Nội, do Bộ Xây dựng, Bộ Công thương, Diễn đàn ngành Xây dựng châu Á phối hợp tổ chức dưới sự chủ trì của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở

và thị trường bất động sản;

- “Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam- triển vọng 2010” tháng 5/2010 hội thảo được tổ chức tại Hà Nội do công ty cổ phần Dịch vụ- Xây dựng Địa ốc Đất Xanh phối hợp với công ty chứng khoán VNDIRECT thực hiện

- “Quản lý đô thị, kinh tế xây dựng và Quản lý bất động sản”, hội thảo quốc tế với sự tham gia của các nhà khoa học đầu ngành của hơn 10 trường đại học và viện nghiên cứu của Liên bang Nga; cùng các nhà quản lý, nghiên cứu, kinh doanh bất động sản Nga và Việt Nam; do Công ty cổ phần đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) tổ chức tháng 4/2011 tại khu đô thị sinh thái Ecopark, Hưng Yên

- Thái Bá Cẩn: Thị trường bất động sản: những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, NXB Tài chính, 2003;

- Hội thảo quốc tế “Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản - kinh nghiệm quốc tế và lựa chọn cho Việt Nam” được tổ chức tại Hội nghị quốc gia, Hà Nội, tháng 11 năm 2010, do Bộ Xây dựng, Bộ Công thương, Diễn đàn ngành Xây dựng châu Á phối hợp tổ chức dưới sự chủ trì của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản,

- TS.Trần Quang Huy, TS.Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật về kinh doanh BĐS, NXB Tư pháp, Hà Nội

- Vũ Thị Hạnh: Thu hút FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng

và giải pháp, Luận văn thạc sỹ, Đại học Ngoại thương, Hà Nội, 2008

Và nhiều bài viết đăng trên các tạp chí khoa học chuyên ngành khác Hầu hết các công trình nghiên cứu khoa học, những hoạt động thực tiễn trên hoặc là tiếp cận đối tượng bất động sản và thị trường BĐS dưới giác độ của kinh tế ngành

Ở luận văn thạc sỹ này, thị trường BĐS được phân tích ở góc độ kinh tế chính trị; Phân tích vai trò, ảnh hưởng quản lý Nhà nước về BĐS Đồng thời mạnh dạn đề xuất quan điểm và một số giải pháp khả thi nhằm phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam trong thời gian tới

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn

Mục đích: Từ việc làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về vai trò Nhà nước với

thị trường BĐS; những ưu nhược điểm trong thực hiện vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam những năm qua, luận văn đưa ra các quan điểm và các giải pháp nâng cao vai trò Nhà nước đối với thị trường này trong thời gian tới

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Vai trò Nhà nước với thị trường Bất động sản không

không chỉ là khắc phục các khuyết tật, mà còn là tạo lập các điều kiện phát triển, định hướng, điều tiết và hỗ trợ thị trường

Phạm vi nghiên cứu: Thị trường bất động sản ở Việt Nam (từ năm 2003 đến

nay), tập trung vào 02 thành phố lớn là Hồ Chí Minh và Hà Nội

5 Phương pháp nghiên cứu

Vận dụng các phương pháp nghiên cứu của khoa học kinh tế chính trị, đặc biệt coi trọng phương pháp trừu tượng hóa khoa học, phân tích và tổng hợp, kết hợp lôgíc và lịch sử, thống kê, so sánh…

6 Dự kiến những đóng góp của luận văn

- Trên cơ sở hệ thống hóa những vấn đề lý luận về thị trường BĐS, luận văn xây dựng khung khổ lý thuyết để nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam

- Nghiên cứu vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở một số nước, rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

- Phân tích thị trường BĐS và vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam; chỉ ra những thành tựu, hạn chế và nguyên nhân

- Đề xuất quan điểm và giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn nữa vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam trong thời gian tới

7 Bố cục của Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản

Chương 2: Thực trạng vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam Chương 3: Quan điểm và giải pháp nâng cao vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC

ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI NIỆM VÀ NHỮNG ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA THỊ

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này Nhìn chung, BĐS là đất và các công trình kiến trúc đã xây dựng trên đó

1.1.1.2 Thị trường bất động sản

Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian.Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định

Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS

Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau:

Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi,

cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước

Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về

BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định

Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao

cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất

1.1.2 Những đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản

1.1.2.1 Thị trường BĐS phát triển qua 4 cấp độ

Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính

hóa

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các

chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định

Thứ hai, cấp độ tập trung hóa: Đây là giai đoạn của các doanh nghiệp xây

dựng Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng hình thành phát triển một tòa nhà, một BĐS lớn, một dự

án BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng vẫn đóng vai trò quyết định

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa: Đây là giai đoạn có sự bùng nổ của các doanh

nghiệp xây dựng BĐS Do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định

Thứ tư, cấp độ tài chính hóa: quy mô thị trường bất động sản tăng cao và thị

trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn và tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ nhằm giảm thiểu rủi ro và tạo tính thanh khoản cho các khoản đầu tư của mình Trong cấp độ này, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể đóng vai trò quyết định

1.1.2.2 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

Xuất phát từ đặc điểm của BĐS là hàng hóa cố định, không thể di dời và chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu; trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng mỗi địa phương lại khác nhau nên thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước Hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương khác nhau trình độ phát triển - văn hóa - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi

1.1.2.3 Thị trường BĐS không hoàn hảo

Đặc điểm này xuất phát từ đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS Bất kì Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện mục tiêu phát triển chung

Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền Các thông tin về quy hoạch, quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để Điều này làm cho thị trường BĐS có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo

1.1.2.4 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tài chính

BĐS là tài sản đầu tư bao gồm giá trị đất đai sau khi đã đầu tư Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài hạn Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (theo thống

kê, ở các nước phát triển, lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bẳng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)

Ngoài ra, thị trường BĐS còn có liên hệ trực tiếp tới thị trường vật liệu xây dựng, đồ nội thất và thị trường lao động

1.1.3 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế

Thị trường BĐS đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, thể hiện ở các điểm chủ yếu sau:

Thứ nhất, đây là thị trường tài sản có giá trị lớn, có khả năng chuyển đổi,

đáp ứng nhu cầu vốn của nền kinh tế

Thứ hai, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích

sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách

1.1.3 Điều kiện hình thành, phát triển thị trường bất động sản

1.1.3.1 Trình độ phát triển của nền kinh tế thị trường

Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá Cơ sở kinh tế – xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định

Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở cũng

là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống ổn định chỗ ở là công việc đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên… nhu cầu về nhà ở và đất đai

do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu người

ta sẽ tìm cách đáp ứng cung Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trường

Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường Nói như thế có nghĩa

là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội khác Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan trọng Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trường của nước ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trường BĐS Với lý do như trên có thể khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là trước mắt mà còn là lâu dài

1.1.3.2 Quyền về BĐS

Theo Bộ luật dân sự năm 2005 quyền về bất động sản gồm có: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt

- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản

- Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản

- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó

- (Tài sản được hiểu là bất động sản)

Ngoài ra theo quy định tại chương XVI Bộ luật dân sư 2005 thì Bất động sản còn có 1 số quyền sau đây:

- Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản

- Theo điều 266: Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình Những người sử dụng đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản, những vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó

1.1.3.3 Mức độ hoàn thiện của hệ thống pháp luật

Nền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh BĐS phát triển Để hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường, Nhà nước đã phải xây dựng đồng bộ và quản lý các thị trường mang tính “đầu vào” của quá trình sản xuất – kinh doanh, bao gồm: thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường BĐS và thị trường khoa học – công nghệ Đồng thời, Nhà nước xây dựng

và hoàn thiện khung pháp luật của nền kinh tế thị trường (trong đó có hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS) nhằm điều chỉnh và định hướng các hoạt động của thị trường Pháp luật kinh doanh BĐS được xây dựng, đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 với những quy định rất mới như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất v.v Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS lần lượt được ban hành như: Luật Thuế

chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được sửa đổi, bổ sung năm 1999); Bộ luật Dân sự năm 1995 (được sửa đổi, bổ sung năm 2005); Luật Xây dựng năm 2003; Luật Đầu tư năm 2005; Luật Doanh nghiệp năm 2005; Luật Thương mại năm 2005; Luật về Nhà ở năm 2005; đặc biệt phải kể đến việc ra đời của Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 (Luật KDBĐS) điều chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh BĐS

1.1.4 Những ưu việt và khuyết tật của thị trường bất động sản

Như chúng ta đã biết, thị trường nói chung đều có những ưu việt và khuyết tật Thị trường BĐS là thị trường ở đó hàng hóa là BĐS có tính đặc biệt, khác với những hàng hóa khác Tuy nhiên, thị trường BĐS cũng ẩn chứa những ưu việt và khuyết tật dưới đây:

1.1.4.1 Những ưu việt của thị trường BĐS

Thứ nhất, thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế

giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn

để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra

Thứ hai, Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền

sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc

sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Kinh nghiệm của các nước

cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60 -80%

Thứ ba, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách

Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước

Thứ tư, đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ

đô thị - nông thôn khi phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS Thị trường nhà ở cũng là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý Nhà nước về thị trường BĐS nhà ở

1 1.4.2 Những khuyết tật của thị trường BĐS

Thứ nhất là nạn đầu cơ dẫn đến cầu ảo

Như chúng ta thấy nạn đầu cơ bất động sản nhìn thấy ở khắp các tỉnh thành trong cả nước, những khu đô thị chưa hoàn thiện, nhưng khu chung cư cao tầng vắng người, những dãy biệt thự bỏ hoang và tồn tại nhiều năm nay nhưng nó không dừng lại mà danh sách ngày một dài hơn đây chính là nguyên nhân dẫn đến

“cầu ảo” đồng vốn của các nhà đầu cơ ném vào đó không xoay vòng được dẫn đến mọi cách phải tăng giá tự nhiên khi giá cao do cầu ảo và đầu cơ làm cho thị trường bất động sản của ta có đặc thù rất lạ đó là "nhà dự án, biệt thự thì cứ mọc và để hoang còn người dân thiếu nhà thì vẫn ở trong những khu nhà ổ chuột cho nên thật khó xác định được nhu cầu đích thực của thị trường

Thứ hai là thị trường phân bổ không đồng đều; phụ thuộc vào phân chia đơn

vị hành chính và chính sách đô thị hóa

Khuyết tật thứ hai của thị trường bất động sản Việt Nam là chạy đua dự án Ở Việt Nam, các dự án nhà ở và khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí cũng như du lịch … đều nhằm vào đất mặt đường quốc lộ, đất nông nghiệp và phần đất ven đô

Và sau đó, các nhà đầu tư đầu tư vào dự án bất động sản Việt Nam dưới bất kỳ hình thức đầu tư nào rồi cũng chuyển về khu nhà ở, khu biệt thự và cuối cùng là phục vụ mục đích là kinh doanh bất động sản ở dự án đó

Thứ ba là vấn đề thiếu vốn của các nhà đầu tư bất động sản

Đặc biệt, thiếu vốn là vẫn là bài toán đau đầu cho nhiều dự án BĐS Không chỉ nhiều dự án lớn gặp khó khăn trong vấn đề vốn mà ngay cả những dự án nhà thu nhập thấp (NTNT) cũng khó tiếp cận nguồn vốn vay

Và đặc biệt với mức lãi suất vay cao như hiện nay thì rất khó có giá nhà thấp

để phục vụ những người có thu nhập thấp, chỉ có những người có thu nhập cao mới có đủ khả năng tài chính để mua Do vậy mục đích của dự án đã không thực hiện đúng được và người thiếu nhà vẫn thiếu và nhà chung cư, biệt thự bỏ hoang vẫn ngày một tăng

1.2 VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS được thể hiện ở những nội dung sau:

1.2.1 Tạo lập môi trường, thể chế

Các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp luật về nhà đất BĐS đều

có những đặc điểm chung của hệ thống các văn bản pháp luật của nước Cộng hoà

xã hội chủ nghĩa Việt Nam, đó là:

- Duy trì trật tự và an toàn xã hội trong lĩnh vực kinh doanh đất đai và nhà ở

- Luật pháp là công cụ bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế

và các nghĩa vụ khác đối với Nhà nước

- Thông qua công cụ luật pháp Nhà nước đảm bảo sự bình đằng, công bằng giữa các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở, đảm bảo sự kết hợp hài giữa các lợi ích

Nhà nước ta đã tạo lập được môi trường pháp lý cho thị trường BĐS Môi trường này bao hàm trong nó rất nhiều nội dung như quy định về hàng hoá đem

ra giao dịch, quy định về phương thức giao dịch, quy định về tổ chức quản lý thị trường BĐS có thể tập hợp các nội này vào ba nhóm sau:

Những quy định pháp lý về hàng hoá BĐS

BĐS có nhiều loại nhưng đặc điểm cơ bản của chúng là gắn chặt với đất đai hoặc bản thân đất đai Việc các BĐS có trở thành hoá được hay không phụ thuộc rất lớn vào việc pháp luật của từng nước coi đất đai là hàng hoá đến mức độ nào