TỔNG QUAN
Trong bối cảnh thị trường nhà ở, mặc dù giá nhà đã giảm trong giai đoạn suy thoái, khối lượng giao dịch vẫn tiếp tục giảm, điều này gây khó hiểu cho các nhà nghiên cứu (Stein, 1995; Sun & Seiler, 2013) Hệ quả là tính thanh khoản của thị trường nhà ở bị suy giảm mạnh, làm cho quá trình phục hồi trở nên khó khăn hơn (Genesove & Mayer, 2001).
Hiện tượng khó hiểu trong thị trường nhà ở đã thu hút sự chú ý của nhiều nhà nghiên cứu, trong đó có Stein (1995) Ông lập luận rằng, khi giá nhà giảm, nhiều người sở hữu nhà gặp khó khăn do nợ tài chính lớn, dẫn đến việc số tiền còn lại sau khi trả nợ không đủ để đặt cọc cho nhà mới Điều này khiến họ trì hoãn việc bán nhà cũ và mua nhà mới, từ đó làm giảm khối lượng giao dịch trên thị trường Lập luận của Stein được trình bày trong lý thuyết về sự giới hạn tiền đặt cọc.
Genesove & Mayer (2001) đã đưa ra một lập luận phổ biến để giải thích hiện tượng khó hiểu trên thị trường nhà ở, đó là tác động của ác cảm mất mát của người bán nhà Nghiên cứu của họ về thị trường nhà ở Boston từ năm 1982 đến 1998 cho thấy rằng tâm lý này có thể ảnh hưởng đến quyết định của người bán trong việc định giá và giao dịch bất động sản.
Khuôn khổ lý thuyết giới hạn về tiền đặt cọc của Stein (1995) sẽ được tác giả luận án trình bày một cách chi tiết trong phần tổng quan các khuôn khổ lý thuyết.
2 Sự ác cảm mất mát (loss aversion) của người tiêu dùng được Kahneman và Tversky (1979), Tversky và Kahneman (1991) đưa ra trong lý thuyết Triển vọng (Prospect theory)
Trong giai đoạn thị trường nhà ở suy giảm, người bán thường định giá cao hơn 35% so với mức giá dự kiến cho ngôi nhà của họ Tuy nhiên, chỉ có dưới 30% số nhà được rao bán thực sự tìm được người mua trong khoảng thời gian này.
Trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống, người bán thường phải đối mặt với thua lỗ nếu bán nhà, dẫn đến việc họ có xu hướng tăng giá bán yêu cầu để trì hoãn khoản thua lỗ này Theo Genesove & Mayer (2001), mức chênh lệch giá giữa giá rao bán và giá bán thực tế có thể lên đến 12%, trong khi hơn 60% ngôi nhà được bán thành công trong giai đoạn thị trường tăng trưởng Hành vi này, được gọi là ác cảm mất mát, làm gia tăng mức giá yêu cầu của người bán, tạo ra sự cách biệt với mức giá mà người mua sẵn lòng chi trả, từ đó ảnh hưởng đến quy mô giao dịch trên thị trường nhà ở Engelhardt (2003) và Einio & các đồng sự (2008) đã nhấn mạnh rằng người bán thường neo giá bán vào mức giá mua trước đây, dẫn đến tình trạng khó khăn trong giao dịch.
Tuy nhiên, gần đây, một số nhà nghiên cứu (Morewedge và đồng sự, 2009; Bokhari
Nghiên cứu của Geltner (2011), Sun & Seiler (2013), Buisson (2016) và Bao & Meng (2017) cho thấy rằng ác cảm mất mát không phải là nguyên nhân chính gây ra sự chênh lệch giữa mức giá ngưỡng bán của người bán và mức giá ngưỡng mua của người mua Do đó, ác cảm mất mát không phải là yếu tố quyết định làm giảm khối lượng giao dịch trong giai đoạn thị trường nhà ở suy giảm.
Buisson (2016) lập luận rằng, đối với những người bán nhà có thời gian rao bán hạn chế, chẳng hạn như do đi nước ngoài hoặc cần trả nợ ngân hàng, việc nâng cao mức giá ngưỡng bán có thể giúp họ trì hoãn việc bán lỗ, do ảnh hưởng của cảm giác ác cảm mất mát.
The seller's reservation price refers to the minimum price at which a home seller is willing to sell their property, while the buyer's reservation price is the maximum price that a buyer is prepared to pay for a home Understanding these two price thresholds is crucial in real estate transactions, as they define the boundaries of negotiation between buyers and sellers.
Theo nghiên cứu của Genesove & Mayer (2001), hành vi đánh bạc trong việc chờ đợi một đề nghị không chắc chắn có thể dẫn đến kết quả bất lợi cho người bán, khi họ buộc phải bán với mức giá thấp khi hết thời gian rao bán Điều này đặc biệt không phù hợp với những người có tâm lý ác cảm mất mát Buisson (2016) cho rằng, đối với người bán nhà duy lý, sự ác cảm mất mát và giới hạn thời gian sẽ khiến họ hạ thấp mức giá ngưỡng bán để rút ngắn quá trình bán nhà với mức giá chấp nhận được Ngược lại, nếu người bán không bị giới hạn thời gian, Buisson lập luận rằng họ có thể không nâng mức giá ngưỡng bán để tránh việc bán lỗ.
Theo Genesove & Mayer, trong thời điểm hiện tại, người bán nhà nên xem xét việc giữ nguyên mức giá bán như trước Điều này không chỉ giúp họ tránh được tình trạng bán lỗ mà còn bảo vệ giá trị tài sản của mình.
Nếu không muốn bán nhà với giá thấp trong giai đoạn thị trường đi xuống, người bán có thể tạm rời bỏ thị trường Hành động này không chỉ giúp trì hoãn việc bán lỗ mà còn tiết kiệm chi phí rao bán.
Nghiên cứu năm 2016 chỉ ra rằng sự ác cảm mất mát của người bán nhà không phải là nguyên nhân chính dẫn đến việc sụt giảm khối lượng giao dịch và thời gian rao bán kéo dài trong bối cảnh thị trường bất động sản giảm giá Tác giả khuyến nghị cần tìm kiếm những giải thích khác cho hiện tượng này.
Nghiên cứu của Bokhari & Geltner (2011) chỉ ra rằng ác cảm mất mát có ảnh hưởng mạnh mẽ đến hành vi của người bán nhà trong giai đoạn thị trường nhà ở Mỹ tăng trưởng mạnh mẽ vào đầu những năm 2000 Tuy nhiên, tác động này giảm đi khi thị trường nhà ở rơi vào suy thoái vào năm 2008.
Nghiên cứu của Bokhari & Geltner (2011) chỉ ra rằng tác động của ác cảm mất mát lên hành vi người mua nhà là nhỏ và không phải là nguyên nhân chính gây ra sự khác biệt giữa mức giá ngưỡng mua và bán, điều này giải thích sự kém thanh khoản của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2008 – 2009 Tương tự, nghiên cứu của Bao và Meng (2017) về thị trường nhà ở Trung Quốc cho thấy ác cảm mất mát chỉ ảnh hưởng đến hành vi của người bán khi khoản lỗ là nhỏ; khi khoản thua lỗ lớn, tác động này không còn được ghi nhận.
TỔNG QUAN CÁC MÔ HÌNH LÝ THUYẾT LIÊN QUAN
Mục tiêu của nghiên cứu là phát triển các mô hình lý thuyết nhằm giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát và mong đợi về khả năng sinh lời đối với hành vi tìm kiếm của người mua nhà Nghiên cứu nhằm làm rõ hiện tượng khối lượng giao dịch nhà ở giảm mặc dù giá nhà trên thị trường đang giảm trong giai đoạn suy thoái Hai nội dung cần làm rõ trong phần tổng quan, tương ứng với hai câu hỏi nghiên cứu chính của luận án, là những yếu tố này.
Trong bối cảnh thị trường nhà ở suy giảm, nhiều mô hình lý thuyết đã được phát triển để giải thích hiện tượng giảm khối lượng mua bán khi giá nhà giảm Các mô hình này thường chỉ ra rằng sự giảm giá có thể dẫn đến tâm lý chờ đợi của người mua, khiến họ trì hoãn quyết định mua Hơn nữa, những yếu tố như tâm lý thị trường, kỳ vọng về giá trong tương lai và tình trạng tài chính của người tiêu dùng cũng đóng vai trò quan trọng trong việc giảm khối lượng giao dịch Tác giả luận án đã kế thừa những ý tưởng này để đưa ra một cái nhìn toàn diện hơn về nguyên nhân và hệ quả của hiện tượng này trong thị trường bất động sản.
Cơ sở lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua nhà đã được phát triển gần đây, nhằm giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát và mong đợi về khả năng sinh lời đối với hành vi này Mô hình lý thuyết này không chỉ cung cấp cái nhìn sâu sắc về động cơ của người mua mà còn giúp phân tích các yếu tố tâm lý tác động đến quyết định tìm kiếm nhà ở Việc áp dụng các khái niệm này trong nghiên cứu hành vi của người tiêu dùng có thể mang lại những hiểu biết quý giá cho các nhà đầu tư và chuyên gia bất động sản.
Để trả lời hai câu hỏi nghiên cứu, tác giả sẽ trình bày hai nhóm lý thuyết liên quan trong phần tổng quan các mô hình lý thuyết.
Trong thời gian gần đây, đã xuất hiện nhiều mô hình lý thuyết nhằm giải thích nguyên nhân sụt giảm khối lượng giao dịch nhà ở mặc dù giá nhà trên thị trường đang giảm trong giai đoạn thị trường đi xuống Đồng thời, các mô hình này cũng nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố khác nhau đối với hành vi tìm kiếm của người mua nhà.
Trong mục 2.1 của chương này, tác giả sẽ trình bày các mô hình lý thuyết nhằm giải thích hiện tượng sụt giảm khối lượng giao dịch trên thị trường nhà ở trong bối cảnh thị trường đi xuống Các mô hình này bao gồm mô hình lý thuyết về giới hạn khả năng đặt cọc do Stein (1995) phát triển và mô hình lý thuyết về ảnh hưởng của tâm lý lệch thiên vị giá trị hiện tại do Sun nghiên cứu.
Bài viết này tóm tắt các mô hình lý thuyết nhằm giúp người đọc hiểu rõ các lập luận chính và nguyên nhân dẫn đến sự suy giảm khối lượng giao dịch trên thị trường nhà ở trong giai đoạn đi xuống Đồng thời, nó cũng nhấn mạnh sự cần thiết phát triển các mô hình lý thuyết khác để giải thích hiện tượng này một cách toàn diện hơn.
Trong phần tiếp theo của chương này, tác giả sẽ trình bày các mô hình lý thuyết liên quan đến hành vi tìm kiếm của người mua nhà, bao gồm mô hình hành vi tìm kiếm hợp lý của Simon (1955), tác động của tâm lý kỳ thị chủng tộc lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà da đen của Courant (1978), ảnh hưởng của sự thay đổi lượng thông tin theo thời gian của Turnbull & Sirmans (1993), tác động của vốn xã hội địa phương của Tu và các đồng sự (2016), cùng với ảnh hưởng của khoảng cách đến hành vi tìm kiếm của Qiu & Zhao (2018) Tóm tắt các mô hình này sẽ giúp người đọc nhận thấy sự phát triển của lý thuyết phân tích hành vi tìm kiếm của người mua nhà từ ban đầu đến nay Tác giả sẽ kế thừa và mở rộng các mô hình này để phát triển hai mô hình lý thuyết về ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát và mong đợi khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà trong các chương tiếp theo.
2 1 Các mô hình lý thuyết giải thích nguyên nhân của hiện tượng sụt giảm khối lượng giao dịch nhà ở
Theo thống kê của Bao và Meng (2017), có hai lý thuyết chính giải thích sự sụt giảm khối lượng giao dịch nhà ở trong giai đoạn thị trường đi xuống Thứ nhất, mô hình giới hạn khả năng đặt cọc của Stein (1995) cho thấy những rào cản tài chính ảnh hưởng đến quyết định giao dịch Thứ hai, lập luận của Genesove & Mayer (2001) chỉ ra rằng tâm lý ác cảm mất mát tác động mạnh mẽ đến hành vi của người bán nhà, khiến họ ngần ngại trong việc bán tài sản.
Stein (1995) là tác giả duy nhất xây dựng mô hình lý thuyết để giải thích lập luận của mình, trong khi Genesove & Mayer (2001) không phát triển mô hình lý thuyết nào cho ác cảm mất mát Thay vào đó, họ dựa vào nghiên cứu của Kahneman & Tversky (1979) và Tversky & Kahneman (1991) về tâm lý ác cảm mất mát của người tiêu dùng, cụ thể là Lý thuyết Triển vọng (Prospect theory), để lý giải nguyên nhân suy giảm khối lượng giao dịch nhà ở trong giai đoạn thị trường đi xuống Họ cho rằng sự ác cảm mất mát khiến người bán nhà nâng cao mức giá bán yêu cầu nhằm trì hoãn quyết định bán.
Gần đây, Sun & Seiler (2013) đã phê phán lập luận của Genesove & Mayer về ảnh hưởng của ác cảm mất mát, dựa vào hiệu ứng quyền sở hữu và tâm lý lệch thiên vị hiện tại Họ đã xây dựng một mô hình lý thuyết mới nhằm giải thích ảnh hưởng của tâm lý lệch thiên vị hiện tại lên hành vi bán nhà, từ đó làm rõ nguyên nhân sụt giảm khối lượng giao dịch trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống.
Hiện nay, có hai mô hình lý thuyết được phát triển nhằm giải thích hiện tượng sụt giảm khối lượng giao dịch nhà ở trong giai đoạn thị trường.
Trong nghiên cứu của Genesove & Mayer (2001), các tác giả đã phát triển một mô hình kinh tế lượng để đo lường khoảng mất mát danh nghĩa và phân tích tác động của khoảng mất mát này đối với mức giá rao bán của bất động sản.
Trong bài viết này, chúng tôi sẽ tóm tắt hai mô hình lý thuyết quan trọng liên quan đến thị trường nhà ở Đầu tiên là mô hình của Stein (1995), nghiên cứu về sự giới hạn khả năng đặt cọc của người mua nhà Thứ hai là mô hình của Sun & Seiler (2013), phân tích ảnh hưởng của tâm lý lệch thiên vị hiện tại lên hành vi bán nhà Những mô hình này giúp hiểu rõ hơn về các yếu tố tác động đến quyết định của người tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản.
Mô hình lý thuyết 2 1 1 của Stein (199