Khái ni ệ m v ề chi ế n l ượ c kinh doanh
Theo tập đoàn tư vấn Boston:
Chiến lược kinh doanh là quá trình xác định và phân bổ nguồn lực hiện có nhằm thay đổi thế cân bằng cạnh tranh và tạo ra lợi thế cho doanh nghiệp.
Còn theo Michael Porter-giáo sư chiến lược hàng đầu của Havard thì:
Chiến lược kinh doanh nhằm đối phó với cạnh tranh là sự kết hợp giữa các mục tiêu cần đạt được và các phương tiện mà doanh nghiệp cần sử dụng để thực hiện những mục tiêu đó.
Quá trình qu ả n tr ị chi ế n l ượ c
Khái ni ệ m qu ả n tr ị chi ế n l ượ c
Quản trị chiến lược là sự kết hợp giữa nghệ thuật và khoa học trong việc thiết lập, thực hiện và đánh giá các quyết định đa chức năng, nhằm giúp tổ chức đạt được các mục tiêu đã đề ra.
Quá trình qu ả n tr ị chi ế n l ượ c
Quản trị chiến lược gồm có 3 giai đoạn: (1) hình thành chiến lược, (2) thực hiện chiến lược và (3) đánh giá chiến lược
4 Nguy ễ n Trí Đạ t, Chi ế n l ượ c kinh doanh (Business Strategy), www.saga.vn, 27/09/2007
5 Fred R.David, Khái lu ậ n v ề Qu ả n tr ị chi ế n l ượ c, B ả n d ị ch c ủ a Tr ươ ng Công Minh – Tr ầ n Tu ấ n Th ạ c – Tr ầ n
Th ị T ườ ng Nh ư , NXB Th ố ng kê, 2006
Hình thành chiến lược là quá trình thiết lập nhiệm vụ kinh doanh và thực hiện nghiên cứu để xác định các yếu tố ảnh hưởng bên trong và bên ngoài Trong giai đoạn này, các mục tiêu dài hạn được đề ra và những chiến lược thay thế được lựa chọn Ba hoạt động cơ bản bao gồm tiến hành nghiên cứu, hòa hợp trực giác và phân tích, cùng với việc đưa ra quyết định.
Thực hiện chiến lược bao gồm việc huy động cả quản trị viên và nhân viên để triển khai các kế hoạch đã được xác định Ba hoạt động chính trong quá trình này là thiết lập mục tiêu hàng năm, xây dựng các chính sách phù hợp và phân bổ nguồn tài nguyên một cách hiệu quả.
Thực thi chiến lược thành công phụ thuộc vào khả năng thúc đẩy nhân viên của quản trị gia, điều này được coi là một nghệ thuật hơn là một khoa học Đánh giá chiến lược cần phải xem xét lại các yếu tố nền tảng, đo lường thành tích và thực hiện các hoạt động điều chỉnh Giai đoạn đánh giá chiến lược là cần thiết, bởi vì thành công hiện tại không đảm bảo cho thành công trong tương lai.
Hình 1.1: Mô hình qu ả n tr ị chi ế n l ượ c
Ngu ồ n: Fred R.David, Khái lu ậ n v ề Qu ả n tr ị chi ế n l ượ c, B ả n d ị ch c ủ a Tr ươ ng Công Minh – Tr ầ n Tu ấ n Th ạ c
– Tr ầ n Th ị T ườ ng Nh ư
L ự a ch ọ n l ĩ nh v ự c kinh doanh theo ph ươ ng pháp McKinsey
Cao SBU m ạ nh, t ố t SBU d ấ u ch ấ m h ỏ i
Trung bình SBU trung bình
Th ấ p SBU t ạ o l ợ i nhu ậ n SBU kém, x ấ u nh ấ t
(SBU - Stragegic Business Units: những đơn vị kinh doanh chiến lược)
- Đánh giá tính hấp dẫn của loại hình sản phẩm 8 :
Theo mô hình McKinsey và ý kiến từ các chuyên gia bất động sản, khảo sát 40 doanh nghiệp trong ngành đã xác định các tiêu chí đánh giá tính hấp dẫn của bất động sản, bao gồm tiềm năng sinh lợi, vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng, và xu hướng thị trường.
Tiêu chí (1) Mức độ hấp dẫn (2)
(4) = (2) x (3) Đặ c đ i ể m kinh t ế xã h ộ i đị a ph ươ ng
Qui mô th ị tr ườ ng
T ố c độ t ă ng tr ưở ng
Tính ổn định về công nghệ
Mức độ hấp dẫn (cột 2): được cho điểm từ 1 – 5 với điểm 1 là ít hấp dẫn nhất và điểm 5 là hấp dẫn cao nhất;
Hệ số quan trọng (cột 3) thể hiện mức độ quan trọng theo thứ tự tăng dần với các giá trị từ 0,0 đến 1,0, đồng thời tuân thủ nguyên tắc tổng các giá trị trong cột này phải bằng 1.
7 Nguy ễ n H ữ u Lam – Đ inh Thái Hoàng – Ph ạ m Xuân Lan, “Qu ả n tr ị chi ế n l ượ c – Phát tri ể n v ị th ế c ạ nh tranh”, NXB Th ố ng Kê, 2007
8 Do tác gi ả nghiên c ứ u t ừ s ự k ế t h ợ p mô hình g ợ i ý c ủ a McKinsey và v ậ n d ụ ng th ự c t ế ngành b ấ t độ ng s ả n
Giá trị tổng ở cột (4) phản ánh mức độ hấp dẫn của sản phẩm, với sản phẩm được coi là hấp dẫn khi giá trị này đạt từ 2,5 trở lên (≥ 2,5).
- Đánh giá vị thế cạnh tranh của doanh nghiệp 9 :
Để đánh giá vị thế cạnh tranh của doanh nghiệp trong ngành, có thể áp dụng các tiêu chí tương tự như khi đánh giá tính hấp dẫn của loại hình bất động sản.
Tiêu chí (1) Vị thế cạnh tranh (2) Hệ số quan trọng (3) Tổng điểm
L ợ i th ế th ươ ng hi ệ u/uy tín
Hi ệ u ứ ng h ỗ t ươ ng (t ừ các l ĩ nh v ự c khác)
Cách tính điểm đánh giá tính hấp dẫn của thị trường giúp xác định vị thế cạnh tranh của doanh nghiệp Doanh nghiệp được coi là có lợi thế cạnh tranh tốt khi tổng điểm ở cột (4) đạt từ 2,5 trở lên.
- Kết hợp để ra quyết định lựa chọn 10 :
Sản phẩm (1) Độ hấp dẫn của sản phẩm (2)
Vị thế cạnh tranh của doanh nghiệp (3)
Trung tâm th ươ ng m ạ i
Thứ tự ưu tiên lựa chọn từ sản phẩm có tích số cao nhất đến các sản phẩm có tích số thấp hơn
9 Do tác gi ả nghiên c ứ u t ừ s ự k ế t h ợ p mô hình g ợ i ý c ủ a McKinsey và v ậ n d ụ ng th ự c t ế ngành b ấ t độ ng s ả n
10 Do tác gi ả nghiên c ứ u t ừ s ự k ế t h ợ p mô hình g ợ i ý c ủ a McKinsey và m ụ c tiêu nghiên c ứ u c ủ a đề tài
Các c ấ p độ chi ế n l ượ c
1.2.4.1 Chiến lược cấp Công ty:
Quá trình tăng trưởng, phát triển của công ty thường bao gồm 4 giai đoạn chính:
− Giai đoạn 1: hoạt động ở thị trường nội địa trên một lĩnh vực kinh doanh
Để củng cố và duy trì vị thế cạnh tranh trong giai đoạn 2, công ty cần xem xét thực hiện chiến lược hội nhập dọc hoặc mở rộng thị trường ra toàn cầu.
− Giai đoạn 3: công ty thực hiện đa dạng hóa, mở rộng hoạt động sang các lĩnh vực kinh doanh mới
− Giai đoạn 4: cắt giảm và thay đổi
Các công ty thường xem xét chiến lược đa dạng hóa khi đã có nguồn lực tài chính dư thừa, đủ để duy trì và nâng cao lợi thế cạnh tranh trong lĩnh vực kinh doanh chính Đa dạng hóa không chỉ giúp tăng cường chuỗi giá trị mà còn củng cố vị thế cạnh tranh của doanh nghiệp.
1.2.4.2 Chiến lược cấp kinh doanh:
Ba yếu tố chính làm nền tảng cho sự lựa chọn chiến lược của công ty là:
(1) Nhu cầu khách hàng và sự khác biệt hóa sản phẩm;
(2) Nhóm khách hàng và phân khúc thị trường; và
Năng lực phân biệt là phương pháp mà doanh nghiệp áp dụng để đáp ứng nhu cầu khách hàng, từ đó tạo ra lợi thế cạnh tranh Để tồn tại trong môi trường cạnh tranh khốc liệt, các công ty cần phát triển lợi thế cạnh tranh thông qua hai hình thức chủ yếu: tối ưu hóa chi phí hoặc thực hiện chiến lược khác biệt hóa.
Kết hợp hai hình thức cơ bản của lợi thế cạnh tranh với phạm vi hoạt động của công ty tạo ra ba chiến lược cạnh tranh tổng quát: (i) chiến lược chi phí thấp nhất, (ii) chiến lược khác biệt hóa sản phẩm, và (iii) chiến lược tập trung Trong đó, chiến lược tập trung có hai phương thức cụ thể: tập trung theo hướng chi phí thấp và tập trung theo hướng khác biệt hóa.
Chiến lược cạnh tranh tập trung vào sự khác biệt là sự kết hợp của các quyết định quan trọng liên quan đến các yếu tố nền tảng như sản phẩm, thị trường và khả năng phân biệt.
Nguy ễ n H ữ u Lam – Đ inh Thái Hoàng – Ph ạ m Xuân Lan, “Qu ả n tr ị chi ế n l ượ c – Phát tri ể n v ị th ế c ạ nh tranh”, NXB Th ố ng Kê, 2007
B ả ng 1.1: Các chi ế n l ượ c c ạ nh tranh t ổ ng quát
NGUỒN CỦA LỢI THẾ CẠNH TRANH Chi phí thấp nhất Khác biệt hóa Rộng CHI PHÍ THẤP NHẤT KHÁC BIỆT HÓA
Hẹp TẬP TRUNG DỰA VÀO
TẬP TRUNG DỰA VÀO KHÁC BIỆT HÓA
Ngu ồ n: Micheal E.Porter, Competitive Advantage, NewYork Free Press, 1985
Môi tr ườ ng kinh doanh c ủ a các doanh nghi ệ p
Môi tr ườ ng v ĩ mô
Những yếu tố vĩ mô tác động lên ngành, qua đó tác động lên từng doanh nghiệp Các vấn đề vĩ mô bao gồm:
− Chính trị - pháp luật – Chính sách (Political/Legal)
− Văn hóa - Xã hội (Sociocultural)
Mỗi vấn đề vĩ mô đều chứa đựng nhiều yếu tố khác nhau, và mức độ ảnh hưởng cũng như tầm quan trọng của các yếu tố này sẽ thay đổi tùy thuộc vào từng ngành nghề kinh doanh.
Phân tích môi tr ườ ng c ạ nh tranh
Michael Porter, một trong những nhà hoạch định chiến lược và cạnh tranh hàng đầu thế giới, đã phát triển mô hình cho các ngành kinh doanh, nhấn mạnh rằng mỗi ngành đều bị ảnh hưởng bởi năm lực lượng cạnh tranh chính.
Hình 1.2: Phân tích môi tr ườ ng ngành v ớ i mô hình 5 áp l ự c Đ e d ọ a c ủ a n h ữ n g n g ư ờ i n h ậ p n g à n h Đ e d ọ a c ủ a S ả n p h ẩ m t h a y t h ế
Ngu ồ n: Nguy ễ n H ữ u Lam – Đ inh Thái Hoàng – Ph ạ m Xuân Lan, “Qu ả n tr ị chi ế n l ượ c – Phát tri ể n v ị th ế c ạ nh tranh”
1.3.2.1 Áp lực từ người cung ứng:
Sức mạnh của nhà cung ứng thể hiện qua các yếu tố: (1) số lượng nhà cung ứng,
Tính sẵn có của sản phẩm thay thế và tỷ trọng của người mua trong tổng sản lượng của nhà cung cấp đóng vai trò quan trọng trong việc xác định sức mạnh thương lượng Bên cạnh đó, tầm quan trọng của sản phẩm đối với người mua và tính khác biệt của sản phẩm cũng ảnh hưởng đến quyết định mua hàng Chi phí chuyển đổi nhà cung cấp và khả năng hội nhập về phía trước của nhà cung ứng là những yếu tố quyết định khác, góp phần vào sự cạnh tranh trong thị trường.
Nguy ễ n H ữ u Lam – Đ inh Thái Hoàng – Ph ạ m Xuân Lan, “Qu ả n tr ị chi ế n l ượ c – Phát tri ể n v ị th ế c ạ nh tranh”, NXB Th ố ng K ế , 2007
1.3.2.2 Áp lực từ các sản phẩm thay thế:
Sản phẩm thay thế đáp ứng nhu cầu tương tự cho cùng một nhóm khách hàng, và việc phân định giữa sản phẩm chính và sản phẩm thay thế thường mang tính tương đối.
Sản phẩm thay thế làm giảm lợi nhuận tiềm năng của ngành bằng cách giới hạn giá bán mà các công ty có thể áp dụng để duy trì lợi nhuận Nguy cơ thay thế gia tăng khi nhu cầu về sản phẩm bị ảnh hưởng bởi sự biến động giá của hàng hóa thay thế.
1.3.2.3 Áp lực từ phía khách hàng:
Sức mạnh của khách hàng tạo áp lực chủ yếu ở hai khía cạnh: giảm giá bán và đỏi hỏi chất lượng phục vụ tốt hơn
Khách hàng nắm giữ sức mạnh lớn khi họ có khả năng tập trung cao, mua sắm với số lượng lớn sản phẩm và có khả năng thực hiện các thương vụ sáp nhập hoặc mua lại các nhà sản xuất.
Khách hàng có sức mạnh yếu khi xảy ra sáp nhập giữa các nhà sản xuất và nhà phân phối, khi chi phí chuyển đổi sản phẩm cao, khi số lượng khách hàng lớn và khi nhà sản xuất cung cấp giá trị đầu vào quan trọng cho sản phẩm của người mua.
1.3.2.4 Nguy cơ xâm nhập của các nhà cạnh tranh tiềm năng:
Sự cạnh tranh trong ngành không chỉ đến từ các đối thủ hiện tại mà còn bị ảnh hưởng bởi khả năng gia nhập của các công ty mới Nguy cơ xâm nhập ngành phụ thuộc vào các rào cản xâm nhập, được thể hiện qua phản ứng của các đối thủ cạnh tranh hiện tại mà các công ty mới có thể dự đoán Nếu rào cản cao và đối thủ tiềm năng nhận thấy sẽ gặp phải sự phản kháng mạnh mẽ, khả năng xâm nhập của họ sẽ giảm xuống rất thấp.
Theo Joe Bain 13 thì có ba nguồn rào cản chính ngăn cản sự gia nhập ngành là:
(1) sự trung thành của khách hàng đối với sản phẩm công ty, (2) lợi thế tuyệt đối về chi phí, và (3) lợi thế kinh tế về qui mô
Nguy ễ n H ữ u Lam – Đ inh Thái Hoàng – Ph ạ m Xuân Lan, “Qu ả n tr ị chi ế n l ượ c – Phát tri ể n v ị th ế c ạ nh tranh”, NXB Th ố ng K ế , 2007
Theo Michael Porter, có bốn nguồn rào cản xâm nhập chính, bao gồm: (1) các hàng rào do chính phủ thiết lập; (2) bí quyết công nghệ và bằng sáng chế; (3) tính đặc trưng của tài sản; và (4) lợi thế kinh tế nhờ quy mô (Economies of scale).
1.3.2.5 Các đối thủ cạnh tranh hiện tại trong ngành
Cường độ cạnh tranh chịu ảnh hưởng của các yếu tố: (1) số lượng công ty lớn;
Thị trường hiện đang trải qua sự tăng trưởng chậm, điều này kết hợp với các chi phí cố định cao và chi phí lưu kho lớn, đặc biệt đối với những sản phẩm dễ hư hỏng Hơn nữa, mức độ chuyên biệt hóa sản phẩm còn thấp, gây khó khăn trong việc cạnh tranh Các rào cản thoát ra cũng đang ở mức cao, làm giảm khả năng linh hoạt cho các doanh nghiệp Cuối cùng, tính đa dạng của ngành cũng góp phần vào những thách thức mà các công ty phải đối mặt.
Phân tích môi tr ườ ng n ộ i b ộ
Nhận định về điểm mạnh và yếu là bước quan trọng trong phân tích môi trường bên trong, giúp định hình chiến lược cho công ty Để đánh giá chính xác, cần xem xét các yếu tố của môi trường bên trong như các hoạt động trong dây chuyền giá trị của doanh nghiệp.
Dây chuyền giá trị là tập hợp các hoạt động liên quan trong doanh nghiệp nhằm gia tăng giá trị cho khách hàng Việc tối ưu hóa các hoạt động này không chỉ quyết định hiệu quả hoạt động tổng thể mà còn tạo ra lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp.
Lý thuyết phân tích dây chuyền giá trị của công ty 16 phân chia các hoạt động của doanh nghiệp thành hai nhóm chính: hoạt động chủ yếu và hoạt động hỗ trợ.
15 Nguy ễ n H ữ u Lam – Đ inh Thái Hoàng – Ph ạ m Xuân Lan, “Qu ả n tr ị chi ế n l ượ c – Phát tri ể n v ị th ế c ạ nh tranh”, NXB Th ố ng Kê, 2007
16 Nguy ễ n H ữ u Lam – Đ inh Thái Hoàng – Ph ạ m Xuân Lan, S đ d
Các hoạt động chủ yếu
Gồm những hoạt động gắn trực tiếp với các sản phẩm hoặc dịch vụ của công ty:
(1) Các hoạt động đầu vào gắn liền với hoạt động tiếp nhận, bảo quản các yếu tốđầu vào của của quá trình sản xuất;
(2) Vận hành gồm tất cả các hoạt động nhằm chuyển các yếu tốđầu vào thành sản phẩm cuối cùng;
(3) Các hoạt động đầu ra bao gồm các hoạt động vận chuyển, phân phối, bảo quản nhằm đưa sản phẩm đến người tiêu dùng;
(4) Marketing và bán hàng: các hoạt động xoay quanh bốn vấn đề chính hỗn hợp: sản phẩm, giá cả, yểm trợ và các kênh phân phối;
Dịch vụ khách hàng bao gồm lắp đặt, sửa chữa, huấn luyện, cung cấp linh kiện và bộ phận, điều chỉnh sản phẩm, cùng với việc đáp ứng nhanh chóng và lịch sự các khiếu nại và yêu cầu của khách hàng.
Các hoạt động hỗ trợ:
Các hoạt động như quản trị nguồn nhân lực, phát triển công nghệ, thu mua và mua sắm, cùng với các vấn đề liên quan đến cấu trúc hạ tầng của công ty, đều đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các hoạt động chính của doanh nghiệp.
Hình: 1.3: Dây chuy ề n giá tr ị c ủ a công ty
Ngu ồ n: Micheal Porter, “Competitive Advantage”, NewYord Free Press, 1985
Ngoài việc phân tích dây chuyền giá trị, để có cái nhìn toàn diện về môi trường nội bộ của công ty, cần xem xét các yếu tố khác như tình hình tài chính, văn hóa tổ chức và phong cách lãnh đạo, cũng như tính hợp pháp và uy tín của doanh nghiệp.
N ă ng l ự c lõi (core competencies)
Lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp bắt nguồn từ những nguồn lực và năng lực hiếm có trên thị trường Để tạo ra lợi thế này, các doanh nghiệp cần phát triển những năng lực cốt lõi của mình, giúp họ nổi bật so với các đối thủ cạnh tranh.
- Cho phép doanh nghiệp tạo sự khác biệt về sản phẩm/dịch vụ của nó so với các đối thủ cạnh tranh khác;
- Là nền tảng để tạo ra lợi thế cạnh tranh;
Để đạt được hiệu quả tối ưu, doanh nghiệp cần khai thác các nguồn lực vô hình và phát triển năng lực tổ chức Để duy trì lợi thế cạnh tranh bền vững, năng lực lõi của doanh nghiệp phải đáp ứng đủ bốn điều kiện VRIN: giá trị, khan hiếm, không thể sao chép và không thể thay thế.
- Giá trị (Valueable): cho phép doanh nghiệp tạo ra sự khác biệt sản phẩm/dịch vụ và tạo ra giá trịđộc nhất;
- Khan hiếm (Rare): các đối thủ cạnh tranh không thể tiếp cận được;
- Không thể bắt chước (Inimitable): các đối thủ cạnh tranh không thể dễ dàng sao chép hoặc sản xuất ra;
- Không thể thay thế (Non-substitutable): những nguồn lực tương đương để tạo ra những chiến lược tương tự không có sẵn;
Năng lực cốt lõi của doanh nghiệp bao gồm công nghệ, bí quyết kỹ thuật, mối quan hệ gắn bó với khách hàng, hệ thống phân phối hiệu quả và thương hiệu mạnh Những yếu tố này giúp doanh nghiệp tạo ra lợi thế cạnh tranh trong hoạt động sản xuất và kinh doanh.
17 Honors, “Strategy Integrates”, www.jmbruton.com
CHƯƠNG 2 PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VÀ XU HƯỚNG MÔI
TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN
NĂM 2015 – MÔI TRƯỜNG NỘI BỘ CỦA SAVICO
Dựa trên lý thuyết về môi trường kinh doanh trong Chương 1, phần này sẽ phân tích môi trường hoạt động bên ngoài, bao gồm môi trường vĩ mô và môi trường ngành, cùng với môi trường bên trong liên quan đến hoạt động bất động sản của Savico Phân tích môi trường vĩ mô sẽ tập trung vào những yếu tố quan trọng mà các chuyên gia cho rằng có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản.
Chương này sẽ phân tích môi trường ngành bất động sản mà Savico đầu tư và phát triển, tập trung vào các loại hình sản phẩm đang có tiềm năng tăng trưởng trên thị trường Nội dung tiếp theo sẽ xem xét môi trường nội bộ của Savico trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm chuỗi giá trị và năng lực cốt lõi Dựa trên các phân tích môi trường bên ngoài và bên trong, chương sẽ đưa ra những nhận định về cơ hội, thách thức, điểm mạnh và điểm yếu của lĩnh vực bất động sản Savico Cuối cùng, để hoạch định chiến lược tối ưu, chương cũng sẽ tóm tắt chiến lược kinh doanh của một số doanh nghiệp thành công trong ngành.
Môi tr ườ ng bên ngoài
Môi tr ườ ng v ĩ mô
2.1.1.1 Chính trị - pháp luật – chính sách (Political/Legal):
Môi trường chính trị tại Việt Nam rất ổn định, mang lại điều kiện thuận lợi cho hoạt động của các doanh nghiệp Sự ổn định này càng nổi bật khi so sánh với các quốc gia lân cận trong khu vực như Thái Lan, Myanmar, Philippines và Indonesia, nơi đã trải qua nhiều biến động chính trị và xã hội trong thời gian qua.
Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam được quản lý bởi nhiều văn bản pháp luật, trong đó Luật Đất đai 2003 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2007 là hai văn bản quan trọng nhất.
Luật Nhà ở 2003 và Luật Xây dựng 2003 đã thiết lập khung pháp lý cho thị trường bất động sản, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề cần khắc phục.
Các văn bản luật hiện nay còn tồn tại những quy định không thống nhất và bất lợi cho nhà đầu tư, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, với thủ tục phức tạp và không rõ ràng Chính phủ đang tiến hành rà soát và điều chỉnh các quy định nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường, bao gồm việc giảm thiểu thủ tục và rút ngắn thời gian xin phép dự án đầu tư Chính sách sẽ tập trung vào phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu xã hội như nhà ở cho người thu nhập thấp, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ bằng các công cụ như thuế và điều kiện giao dịch Minh bạch hóa thị trường cũng là một mục tiêu quan trọng để bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng và tạo sự công bằng giữa các nhà đầu tư Các cơ chế tài trợ cho bất động sản, như trái phiếu dự án và quỹ tín thác bất động sản (REIT), đang được nghiên cứu và điều chỉnh phù hợp với điều kiện Việt Nam để hỗ trợ tài chính cho các dự án Tại các thành phố lớn, việc xây dựng quy hoạch đồng bộ và cải tạo các khu trung tâm hiện hữu sẽ được chú trọng.
2.1.1.2 Chính sách quy hoạch đô thị:
Quy hoạch phát triển đô thị xác định rõ chức năng phát triển cho từng khu vực, bao gồm chức năng sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc Những yếu tố này có ảnh hưởng lớn đến sức hấp dẫn của dự án, khả năng thu hút đầu tư và việc chỉnh trang đô thị.
Hiện nay, hầu hết các quận huyện TPHCM đã công khai Quy hoạch 1/2000, nhưng doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin quy hoạch Một số địa phương yêu cầu doanh nghiệp phải có sổ đỏ hoặc hoàn thành đền bù, giải phóng mặt bằng mới được cung cấp thông tin Đại diện Sở Xây dựng cho biết nhiều doanh nghiệp nộp hồ sơ xin quy hoạch 1/500 với thông tin không khớp với quy hoạch 1/2000, gây khó khăn cho cán bộ quản lý trong việc xử lý và dẫn đến tình trạng hồ sơ bị ứ đọng.
- Doanh nghiệp rất khó tiếp cận thông tin quy hoạch;
- Doanh nghiệp đã lỡ mua đất với giá quá cao, phải cố xin chỉ tiêu kiến trúc có lợi đểđầu tư có hiệu quả; và
- Thực tế có một số doanh nghiệp xin được;
TPHCM đang nỗ lực công khai thông tin quy hoạch các dự án, đặc biệt là 20 "khu đất vàng" tại trung tâm thành phố, chủ yếu phục vụ cho văn phòng, thương mại và khách sạn, với rất ít nhà ở Điều này thể hiện rõ ràng chủ trương của thành phố trong việc phát triển khu trung tâm thành một trung tâm tài chính và thương mại quốc tế Xu hướng này phù hợp với các đô thị lớn trên thế giới, nơi quỹ đất hạn hẹp ở trung tâm được chuyển đổi thành khu văn phòng, trong khi các khu vực ngoại vi được đầu tư phát triển thành khu đô thị hiện đại để giãn dân Nhiều dự án khu đô thị và dân cư đang được triển khai tại các quận của thành phố.
7, Quận 2, Quận 9, Bình Chánh, ThủĐức
Dự kiến, TPHCM sẽ chỉnh trang khu trung tâm (gồm Quận 1,3,4) và mở rộng về cả 4 hướng: hướng Đông Bắc về phía Quận 2, 9, Thủ Đức; hướng Nam về phía
Quận 7, Nhà Bè và Cần Giờ nằm ở hướng Tây Bắc, tiếp giáp với Tân Bình và Củ Chi thông qua trục đường Xuyên Á Đồng thời, khu vực này cũng hướng Tây Nam về phía Quận 11, Quận 6 và Bình Chánh, tạo nên sự kết nối thuận lợi giữa các khu vực lân cận.
Quốc lộ 1 hướng về miền Tây sẽ giúp giảm mật độ dân cư tại trung tâm TPHCM thông qua việc giãn dân ra các khu đô thị mới ở ngoại thành Hệ thống hạ tầng, bao gồm cầu, đường, xe điện ngầm và monorail, sẽ được phát triển mạnh mẽ TPHCM dự kiến sẽ trở thành một trong những đô thị đẹp và hiện đại nhất khu vực Đông Nam Á trong tương lai.
2.1.1.3 Chính quyền địa phương: Để triển khai xây dựng một dự án phải trải qua rất nhiều bước thủ tục với nhiều cơ quan chức năng phê duyệt Khả năng vận hành và thực thi các quy định pháp luật liên quan dự án cũng làm ảnh hưởng lớn đến việc triển khai dự án của chủđầu tư
Tại TPHCM, chính sách “đổi đất lấy hạ tầng” đang được chú trọng thực hiện, với sự tham gia nổi bật của tập đoàn GS đến từ Hàn Quốc, trong việc đầu tư xây dựng tuyến đường vành đai.
Dự án Bình Lợi - Tân Sơn Nhất sẽ giúp TPHCM giao lại 5 khu đất cho tập đoàn GS, nhằm thu hút đầu tư và thu hồi vốn Chính sách này không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp mà còn thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản tại thành phố.
2.1.1.4 Các yếu tố kinh tế vĩ mô:
Thị trường vốn tại Việt Nam chưa phát triển hoàn thiện để hỗ trợ thị trường bất động sản, dẫn đến nhiều rủi ro Các nhà đầu tư chủ yếu dựa vào tín dụng ngân hàng và vốn tự có để tìm kiếm nguồn tài chính.
Theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP, chủ đầu tư phải có vốn đầu tư tối thiểu 15% tổng mức đầu tư cho dự án khu nhà ở dưới 20ha và 20% cho các dự án khác Tuy nhiên, hầu hết doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đều có quy mô vốn nhỏ Trong bối cảnh giá đất tại các thành phố lớn tăng nhanh chóng, chi phí đầu tư cho các dự án cũng ngày càng cao.
Vốn tín dụng ngân hàng là nguồn lực thiết yếu cho sự phát triển của thị trường bất động sản, nhưng cũng tạo ra nhiều rủi ro cho cả hệ thống ngân hàng và thị trường này Các doanh nghiệp bất động sản thường phụ thuộc vào các khoản vay trung và dài hạn từ ngân hàng, trong khi nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn, dẫn đến sự mất cân bằng trong việc quản lý tài chính Việc cho vay mua bất động sản thường dựa vào tài sản thế chấp hình thành trong tương lai, nhưng quy định pháp lý về xử lý loại tài sản này còn thiếu, gây khó khăn trong việc đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan Hơn nữa, tiến độ thi công dự án cũng ảnh hưởng lớn đến dòng tiền cho vay, khiến cho nhà đầu tư và khách hàng phải đối mặt với rủi ro lớn về dòng tiền và chi phí đầu tư.
Môi tr ườ ng ngành b ấ t độ ng s ả n ở Vi ệ t Nam
Savico đã tham gia thị trường bất động sản với vai trò là nhà phát triển dự án, cung cấp các loại hình như khu phức hợp (văn phòng – thương mại – khách sạn), văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, chung cư, khách sạn, khu biệt thự - resort, nhà ở liên kết và nền đất dự án Hoạt động chủ yếu diễn ra tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TPHCM, Cần Thơ và Vũng Tàu, trong đó TPHCM là thị trường chính Phân tích môi trường hoạt động cho thấy, thị trường bất động sản tại TPHCM đang ghi nhận tình trạng cầu vượt cung, dẫn đến giá cả thị trường tăng mạnh.
Chuyên gia dự đoán rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong vài thập kỷ tới, với sức hấp dẫn lớn Những khó khăn gặp phải trong 7 tháng đầu năm 2008 chỉ là tạm thời và không ảnh hưởng đến triển vọng dài hạn của thị trường.
Thị trường nhà ở tại Việt Nam bao gồm căn hộ chung cư, nhà liên kế, nhà phố và biệt thự, đáp ứng nhu cầu an cư của người dân Gần đây, phân khúc căn hộ chung cư đã trở thành tâm điểm của thị trường, thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ người mua.
Từ 2003 đến 2007, có khoảng 120 dự án căn hộ được xúc tiến tại TPHCM với mức giá bán từ 600 USD/m 2 trở lên, thời gian thi công khoảng 16 – 24 tháng
Thị trường căn hộ cao cấp đã chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ về nguồn cung, đặc biệt là vào năm 2005 khi có tới 39 dự án mới được đầu tư Sự phát triển này phản ánh nhu cầu ngày càng cao của người tiêu dùng đối với các sản phẩm bất động sản chất lượng.
Từ năm 2003 đến 2006, thị trường TPHCM đã ghi nhận 32.373 căn hộ cao cấp được đưa ra, với tốc độ tăng trưởng trung bình đạt 117% mỗi năm.
5 tháng đầu năm 2007, thị trường nhà ở TPHCM được cung cấp thêm hơn 11.000 căn hộ từ 18 dự án căn hộ cao cấp
Mặc dù nguồn cung căn hộ đang gia tăng, nhưng vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thị trường Tỷ lệ bán trung bình của các dự án căn hộ cao cấp đạt khoảng 85 – 90% trong vòng 2 năm sau khi dự án hoàn thành Theo khảo sát của Công ty Tư vấn Bất động sản CB Richard Ellis, tình hình này cho thấy sự hấp dẫn của phân khúc căn hộ cao cấp.
2006, TPHCM đã bán được tổng cộng 6.707 căn hộ so với 5.897 căn năm 2005 và
4.300 căn năm 2004 Về nhu cầu, ước tính có 50% người mua là các nhà đầu tư
Nguồn cung căn hộ tại các quận TPHCM:
Trong 5 năm qua, số lượng các dự án căn hộ cao cấp tại TPHCM tăng rất mạnh Trong số 24 quận của TPHCM, Quận 7 là nơi dẫn đầu về số lượng các dự án căn hộ (chiếm trờn ẳ tổng số cỏc dự ỏn và gần 40% số lượng căn hộ), tiếp theo là Quận 2, Bình Thạnh, Quận 1, Quận 9 và Quận 3 Những quận này có lợi thế hơn các quận khác nhờ yếu tố vị trí: tại khu vực trung tâm thương mại (quận 1,3) hay gần các quận trung tâm (Quận 7,2,9 và Q.Bình Thạnh) theo quy hoạch của TPHCM về mở rộng khu trung tâm thương mại theo hướng Nam và hướng Đông Các Quận 2, 7, 9 thu hút các nhà đầu tư bởi chúng tọa lạc không xa khu vực trung tâm thương mại, chỉ cách khoảng 10-20 phút lái xe từ trung tâm TPHCM Đường giao thông từ khu vực trung tâm đến Quận 7 hiện nay rất thuận lợi thông qua tuyến đường Bắc – Nam và đường Tân Thuận, giúp rút ngắn một nửa thời gian lưu thông, còn 10-15 phút
Quận 2 và Quận 9 kết nối tốt với khu trung tâm thành phố qua Xa Lộ Hà Nội Ngoài ra, các quận này rất gần khu vực cầu Thủ Thiêm, đường hầm Thủ Thiêm, thời gian đi từ Quận 2, Quận 9 đến khu vực trung tâm thương mại nhờđó sẽđược rút ngắn một nửa
Hầu hết các dự án căn hộ trong 6 quận này đều có chất lượng cao với mức giá trên 1.000 USD/m 2 , thậm chí lên đến 3.500 USD/m 2
Với vị trí đắc địa và tiện nghi sang trọng, các dự án tại Quận 1, 2, 3 và Bình Thạnh thu hút đối tượng khách hàng là người Việt Nam có thu nhập cao, Việt Kiều và người nước ngoài Đặc biệt, nhiều khách hàng lựa chọn căn hộ cao cấp để cho thuê lại cho người nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam.
Hiện nay, thị trường đầu tư căn hộ từ mức khá đến cao cấp đang mở rộng ra các khu vực lân cận như Quận Thủ Đức, Tân Phú, Tân Bình, Bình Tân, cũng như các quận ngoại ô như Bình Chánh và Nhà Bè, nhằm tìm kiếm nguồn đất cho các dự án mới.
Quận Tân Bình là khu vực tiềm năng cho các dự án khu dân cư, hiện tại chỉ có một số cao ốc thương mại, dịch vụ và căn hộ cho thuê Nhu cầu về căn hộ cao cấp cho người nước ngoài làm việc tại Việt Nam và người Việt có thu nhập cao vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ Vị trí của quận Tân Bình cách trung tâm TPHCM khoảng 15 phút di chuyển.
Chỉ cần 20 phút lái xe, bạn có thể dễ dàng tiếp cận Tân Bình từ nhiều hướng khác nhau Khu vực này đang trong quá trình phát triển với các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng của TPHCM, bao gồm việc mở rộng đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa để kết nối sân bay với trung tâm thành phố và dự án nối Tân Sơn Nhất – Bình.
Nhu cầu về thị trường nhà ở đã tăng mạnh trong thời gian gần đây do nhiều yếu tố, bao gồm sự gia tăng dân số tại các thành phố lớn, thay đổi phong cách sống, sự gia tăng dân số trung lưu đô thị và nhu cầu đầu tư.
Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường nhà ở vẫn còn nhiều bất cập
Nhu cầu chính trên thị trường bất động sản hiện nay chủ yếu là đầu tư và đầu cơ Giá nhà đất và chung cư đã tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân thành phố, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực sự Do đó, nhu cầu về nhà ở thực tế của người dân vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ.
Các chủ đầu tư đã đẩy giá bất động sản lên cao bằng cách áp dụng chiến lược bán hàng nhỏ giọt, chỉ tung ra một số lượng căn hộ hạn chế trong khi nhu cầu thị trường vẫn rất lớn, từ đó tạo ra cảm giác khan hiếm giả tạo.
