CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1 Tổng quan về đất đai
Khái niệm, tính chất và đặc điểm của đất đai
Đất đai là phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu tác động từ các yếu tố tự nhiên như địa hình, khí hậu và sinh vật Là tài nguyên thiên nhiên quý giá, đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất mà còn là thành phần thiết yếu của môi trường sống Nó đóng vai trò quan trọng trong việc phân bố các khu dân cư và xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Diện tích bề mặt trái đất bao gồm tất cả các yếu tố của môi trường sinh thái, cả trên và dưới mặt đất, như khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy), lớp trầm tích, nước ngầm và khoáng sản Ngoài ra, còn có sự hiện diện của thực vật và động vật, tình trạng cư trú của con người, cùng với các dấu ấn do con người để lại trong quá khứ và hiện tại, bao gồm san nền, hồ chứa nước, hệ thống thoát nước, đường xá và nhà cửa.
Cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau giữa lãnh thổ, đất và đất đai
- Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời gian xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc
- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên
Đất đai là tài sản địa lý - kinh tế, phản ánh mối quan hệ giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong một cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ cụ thể Theo Trần Thanh Hùng (2014), đất đai bao gồm cả đất và con người, với con người là yếu tố quyết định cho sự hình thành và phát triển của đất đai; nếu không có con người, chỉ còn lại đất và trái đất Đất đai có những tính chất tự nhiên và xã hội riêng biệt.
Tính chất tự nhiên bao gồm các đặc điểm không gian, địa hình, địa mạo, địa chất và địa chấn của môi trường đất, cùng với các đặc điểm lý hóa sinh và kỹ thuật hạ tầng của đất đai.
- Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa - xã hội và kinh tế của con người
Trong mối quan hệ giữa con người và đất đai, các tính chất của đất đai được thể hiện qua các khái niệm về chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội Đất đai tự nó không mang khái niệm về chất lượng hay vị thế; điều này phụ thuộc vào cách nhìn nhận của con người Chất lượng đất đai được đánh giá dựa trên nhu cầu và mục đích sử dụng, trong khi vị thế xã hội của đất đai lại phụ thuộc vào quan điểm của từng cá nhân hoặc cộng đồng.
Các phạm trù về đất đai mang tính bất định, được xác định qua mối quan hệ giữa con người và các đặc tính tự nhiên, xã hội của nó Chất lượng và vị thế của đất đai phụ thuộc vào trạng thái tình cảm của con người, thường là sự pha trộn giữa yêu thích và ghét bỏ Khi con người yêu thích, đất đai được coi là có chất lượng tốt và vị thế cao, ngược lại, khi ghét bỏ, đất đai bị xem là có chất lượng kém và vị thế thấp (Neil J Smelser, 1998).
Tính bất định của chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai tạo ra giá trị hữu hình và vô hình, khiến giá trị đất đai trở nên ngẫu nhiên và không nhất quán Điều này dẫn đến sự cần thiết của chức năng định giá và thẩm định giá đất (Trần Thanh Hùng, 2014).
Vai trò của đất đai
Đất đai, nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, đã được con người cải tạo và biến đổi từ sản phẩm tự nhiên thành tài sản xã hội thông qua lao động Theo các Mác, đất đai là điều kiện sống thiết yếu và tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp Nếu không có đất đai, không thể có bất kỳ ngành sản xuất nào, dẫn đến việc con người không thể tạo ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống Qua thời gian, con người đã chiếm hữu và biến đất đai thành tài sản của cộng đồng và quốc gia.
Đất đai không chỉ đóng vai trò quan trọng trong kinh tế mà còn mang ý nghĩa chính trị sâu sắc Tài sản quý giá này cần được bảo vệ bằng mọi giá, vì nó thể hiện sức mạnh và chủ quyền của một quốc gia thông qua ranh giới lãnh thổ Hơn nữa, đất đai là nguồn tài sản phong phú, quyền sử dụng đất là nguyên liệu cho thị trường bất động sản, đồng thời là tài sản đảm bảo an toàn tài chính và có thể được chuyển nhượng qua các thế hệ.
Phân loại đất đai
Căn cứ theo Luật đất đai năm 2013, đất đai tại Việt Nam được phân thành những loại sau:
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
Đất nông nghiệp khác bao gồm các loại đất được sử dụng cho xây dựng nhà kính và các công trình phục vụ trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất Ngoài ra, nó còn bao gồm đất để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các động vật hợp pháp khác Các loại đất này cũng phục vụ cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm, cũng như đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Nhóm đất phi nông nghiệp
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh
Đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm các loại đất như đất xây dựng khu công nghiệp, đất cho mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất và kinh doanh, đất phục vụ cho hoạt động khoáng sản, cũng như đất sản xuất vật liệu xây dựng và làm đồ gốm.
Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm các loại đất như đất giao thông, thủy lợi, và đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục, thể dục thể thao phục vụ lợi ích cộng đồng Ngoài ra, còn có đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, và đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ.
- Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng
- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng
- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ
Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng
Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng, như đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng và núi đá không có rừng cây.
Giá trị và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai
1.1.4.1 Các quan điểm về giá trị của đất đai
Giá cả đất đai, giống như các loại hàng hóa khác, được hình thành từ mối quan hệ cung cầu trên thị trường, phản ánh giá trị của nó dưới dạng tiền tệ Giá trị thị trường của đất đai là giá trị trao đổi của nó Để hiểu rõ hơn về bản chất của giá cả đất đai, cần nghiên cứu các quan điểm khác nhau về giá trị từ các trường phái kinh tế học như kinh tế học chính trị Mác-xít, kinh tế học tân cổ điển và kinh tế học hành vi (Trần Thanh Hùng, 2008).
Theo quan điểm của kinh tế học chính trị Mác-xít, hàng hóa có hai thuộc tính chính: giá trị sử dụng và giá trị Giá trị sử dụng là đặc tính vật chất tự nhiên của hàng hóa, phục vụ nhu cầu của con người, trong khi giá trị là thuộc tính xã hội, phản ánh lao động xã hội được kết tinh trong sản phẩm Do đó, đất đai không có giá trị, vì nó không phải là sản phẩm do con người tạo ra và không chứa đựng lao động xã hội.
Theo kinh tế học tân cổ điển, đất đai có tính hữu dụng và là đối tượng trao đổi trên thị trường, do đó nó có giá trị trao đổi Quan điểm này không đề cập đến giá trị sức lao động Mọi sản phẩm đáp ứng mong muốn của con người đều có giá trị sử dụng, và khả năng trao đổi của nó với các sản phẩm khác được gọi là giá trị trao đổi Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi giao dịch trên thị trường.
Hai quan điểm này, khi được áp dụng vào thực tế, đã chỉ ra những thiếu sót và hạn chế trong việc lý giải quá trình hình thành giá trị đất đai tại đô thị (Nhiêu Hội Lâm, 2004).
Quan điểm kinh tế học hành vi mang tính thực tiễn cao hơn, giúp bổ sung và giải thích một cách tổng quát và đầy đủ về sự hình thành giá trị đất đai.
Theo quan điểm của kinh tế học hành vi trong marketing hiện đại, giá trị của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và vô hình Giá trị hữu hình phản ánh chi phí sản xuất vật chất của sản phẩm, trong khi giá trị vô hình lại phụ thuộc vào tâm lý, nguyện vọng và ước muốn của người tiêu dùng, cũng như vị thế của thương hiệu trong tâm trí họ (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).
Giá trị đất đai được hiểu rõ hơn qua hai khía cạnh: giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình liên quan đến chất lượng tự nhiên của đất, trong khi giá trị vô hình phản ánh vị thế xã hội của đất đai Điều này cho thấy rằng giá trị trao đổi của đất phụ thuộc vào vị trí và những yếu tố vô hình liên quan đến vị thế của nó.
“ngự trị” trong tâm tưởng - nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm - của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung
Giá cả phản ánh giá trị trao đổi, và sự biến động của giá trị này liên quan chặt chẽ đến thay đổi vị thế, dẫn đến sự thay đổi của giá cả.
1.1.4.2 Các hình thái của giá trị đất đai
Giá trị là bản chất bên trong thể hiện ra bên ngoài qua các tình huống và mục đích khác nhau, dẫn đến sự xuất hiện của nhiều hình thái giá trị khác nhau Trong lĩnh vực bất động sản, chúng ta thường gặp các loại giá trị như giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá bán, giá mua bán, giá giao dịch và giá thị trường.
Giá trị cảm nhận liên quan đến lợi ích mà người tiêu dùng nhận được từ các đặc điểm tự nhiên và xã hội của đất đai, thể hiện trạng thái tâm lý và sinh lý của họ khi sử dụng sản phẩm và dịch vụ Các loại giá trị cảm nhận bao gồm giá trị tình cảm, giá trị nghệ thuật và giá trị nhận thức.
Giá trị tài chính thể hiện hành vi trao đổi của con người để đạt được sự thỏa mãn khi tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ Nó có mối liên hệ chặt chẽ với giá trị cảm nhận, được minh họa qua bản đồ giá trị Đường cân bằng VEL phản ánh quy luật tiền nào của nấy, cho thấy giá trị tài chính biểu hiện qua các loại giá cả như giá mua, giá bán, giá mua bán và giá cả thị trường.
Giá bán thường vượt quá giá trị tài chính cân bằng, trong khi giá mua lại lại thấp hơn giá trị tài chính, tuân theo quy luật mua rẻ bán đắt.
Hình 1.2 Bản đồ giá trị
Giá mua bán bất động sản thường dao động xung quanh giá trị tài chính, nằm giữa giá rao bán và giá rao mua, và phụ thuộc vào khả năng cảm nhận lợi ích của từng cá nhân Mỗi người có hoàn cảnh sống, vị thế xã hội, trải nghiệm và trình độ khác nhau, dẫn đến những nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của bất động sản, từ đó ảnh hưởng đến đánh giá giá trị tài chính Giá mua bán hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính chất phải chăng và tương xứng với lợi ích cảm nhận trong bối cảnh cụ thể.
Giá cả thị trường là biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi, được hình thành từ mối quan hệ cung cầu Đây là giá trị trung bình của các mức giá mua bán cụ thể, được chấp nhận rộng rãi, thường được gọi là giá phổ biến trên thị trường.
Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai
Thị trường đất đai đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, nhưng giá cả của nó lại có những đặc điểm riêng biệt so với hàng hóa thông thường Giá đất không chỉ phụ thuộc vào cung cầu mà còn bị ảnh hưởng bởi vị thế xã hội của khu vực Sự biến động giá đất thường liên quan đến quá trình trưởng giả hóa hoặc hoang hóa, phản ánh trào lưu tiêu dùng xã hội.
Mỗi khu vực có vị thế riêng sẽ xác định một giá trị trao đổi cụ thể, dẫn đến việc giá cả trên thị trường có thể biến động nhưng vẫn xoay quanh mức giá trị này Do đó, giá cả thị trường đất đai thường mang tính ngưỡng, với các vị thế khác nhau tương ứng với các mức ngưỡng giá cả khác nhau.
Hình 1.3 Tính ngưỡng của giá cả đất đai
Giá cả thị trường không phải là điểm cân bằng tĩnh mà là một điểm cân bằng động, thay đổi theo thời gian và không gian Ở một thời điểm cố định, giá đất có thể không đổi, nhưng giá trị trao đổi đất đai thực tế lại phi tuyến do ảnh hưởng của vị thế Khi vị thế tăng cao, giá cũng tăng mạnh, ngược lại, khi vị thế giảm, giá sẽ giảm theo Quá trình này liên quan đến hiện tượng trưởng giả hóa hoặc hoang hóa, nghĩa là khi tập trung những người có vị thế cao, giá cả sẽ đột ngột tăng từ điểm A đến B.
Khi có sự tác động nhỏ đến một khu vực, giá đất có thể tăng vọt do thay đổi trong động học dân cư đô thị Cụ thể, những nơi có vị thế thấp nhưng có tiềm năng phát triển hoặc thu hút cư dân có địa vị xã hội cao sẽ dần trở thành điểm đến của những người giàu có Quá trình này được gọi là trưởng giả hóa, dẫn đến việc giá cả đất đai tăng cao gấp nhiều lần.
Tại những khu vực có vị thế cao, sự di chuyển của người dân từ khu vực có vị thế thấp với mục đích tìm kiếm thu nhập hay việc làm gia tăng, dẫn đến cảm giác không còn tương thích của những người có vị thế cao Họ sẽ tìm kiếm những khu vực khác phù hợp hơn với vị thế của mình, tạo nên quá trình hoang hóa.
Hình 1.4 Tính phi tuyến của giá cả đất đai
Giá đất không chỉ chịu ảnh hưởng của tính ngưỡng và tính phi tuyến mà còn có tính miền, tức là giá đất thường dao động trong một khoảng nhất định Khoảng giá này phụ thuộc vào sự đánh giá cảm tính và lý tính của cả người mua, người bán, cũng như người sử dụng hiện tại và nhà đầu tư phát triển Cụ thể, giá đất do người sử dụng hiện tại đánh giá thường là mức giá chặn dưới, trong khi mức giá chặn trên được xác định bởi nhà đầu tư phát triển Do đó, giá thị trường sẽ dao động trong khoảng chênh lệch giữa hai mức giá này.
Các nhân tố tác động đến giá đất
Cần phân biệt rõ ràng giữa các nhân tố cấu thành giá trị đất đai và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả, vì giá cả chỉ là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai.
Giá trị đất đai được hình thành từ hai nhóm nhân tố chính: các đặc điểm bên trong của đất, bao gồm chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội, và các yếu tố bên ngoài như cung cầu thị trường, xã hội, chính trị, cùng với các chính sách điều tiết kinh tế vĩ mô của nhà nước.
Các nhân tố tác động đến giá đất được xác định trong các tài liệu thẩm định giá đất bao gồm nhân tố khu vực, quy hoạch, xã hội, chính sách pháp luật, cá biệt và các yếu tố kinh tế thị trường, giúp đánh giá chính xác giá trị của bất động sản.
Nhân tố khu vực, bao gồm điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội của một khu vực, cùng với các đặc tính địa phương, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá cả đất đai Sự liên kết giữa những yếu tố này ảnh hưởng quyết định đến mức giá đất tại từng địa phương.
Vị trí địa lý là yếu tố quyết định giá đất, bao gồm vị trí kinh tế và khoảng cách đến các trung tâm như trung tâm thành phố, trung tâm thương mại và khu dân cư đông đúc Đánh giá giá trị đất còn phụ thuộc vào hạng mục đất và mức độ ảnh hưởng của các trung tâm đối với khu vực lân cận Bên cạnh đó, điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội như điện, điện thoại, trường học, bệnh viện và công viên cũng tác động mạnh đến giá đất Các yếu tố như cấp hạng, kết cấu và mức độ đồng bộ của hạ tầng, cùng với tình trạng giao thông và kết nối với các khu vực khác, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị đất.
Chất lượng môi trường, bao gồm cả môi trường tự nhiên và môi trường nhân văn, có ảnh hưởng lớn đến giá đất Các yếu tố tự nhiên như địa chất, địa hình, độ dốc, hướng gió, chất lượng không khí và mức độ ô nhiễm tiếng ồn đóng vai trò quan trọng Bên cạnh đó, môi trường nhân văn, thể hiện qua loại hình nghề nghiệp, trình độ giáo dục và mức thu nhập của cư dân trong khu vực, cũng góp phần quyết định giá trị bất động sản.
Các nhân tố quy hoạch đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá đất, chủ yếu liên quan đến tính chất sử dụng đất ở trong khu vực Những yếu tố như kết cấu sử dụng và các điều kiện hạn chế sử dụng đất cũng ảnh hưởng đáng kể đến giá trị bất động sản.
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực phụ thuộc vào tính chất của phân khu chức năng và cách sử dụng đất khác nhau trong đô thị Chẳng hạn, khu nhà ở cần tập trung vào môi trường kinh doanh hoàn hảo và khả năng sinh lợi, trong khi khu công nghiệp lại chú trọng vào giao thông vận tải và điều kiện cung cấp điện.
Hiện nay, quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam được chia thành 5 cấp: quốc gia, tỉnh, huyện, xã, và khu công nghiệp, khu công nghệ cao Trong đó, quy hoạch sử dụng đất cấp xã có ảnh hưởng sâu sắc và trực tiếp đến sự biến động giá thị trường của các thửa đất trong khu vực quy hoạch cũng như các thửa đất lân cận.
Sự phát triển và ổn định của xã hội tác động mạnh mẽ đến giá đất, với bốn yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị này là dân số, tình trạng ổn định chính trị, an ninh xã hội và hoạt động đầu cơ vào bất động sản, cùng với quá trình đô thị hóa.
Dân số là một yếu tố xã hội quan trọng, ảnh hưởng đến nhu cầu của cộng đồng Sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về nhà ở và đất đai tăng cao, từ đó làm cho giá đất cũng tăng theo.
Đầu cơ đất đai là hành vi đầu tư vào bất động sản mà không có nhu cầu sử dụng thực tế, nhằm tận dụng sự biến động giá cả để thu lợi nhuận cao Hành động này có thể gây ra sự biến động giá đất đột ngột, đặc biệt là trong thị trường, khi người đầu cơ tranh mua khi cầu cao và bán tháo khi cung vượt cầu Tình trạng này ảnh hưởng lớn đến giá cả thị trường, có khả năng làm xoay chuyển giá đất một cách nhanh chóng.
Tiến trình đô thị hóa là sự phát triển tất yếu của mỗi quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế xã hội, với đặc trưng nổi bật là sự tập trung dân số vào các vùng đô thị và mở rộng không gian đô thị Quá trình này dẫn đến tăng dân số do di cư tự do, các dự án đầu tư hạ tầng, và chuyển mục đích sử dụng đất giữa các khu vực Hệ quả là giá đất tại các khu vực này có xu hướng tăng nhanh.
Tình trạng an ninh xã hội:
Trật tự xã hội tốt là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất Khi môi trường sống an toàn, cả khu dân cư lẫn khu thương mại sẽ thu hút nhiều người đến đầu tư, mua bán và sinh sống, từ đó làm gia tăng giá trị đất đai.
1.1.6.4 Nhân tố chính sách pháp luật
Chính sách can thiệp của nhà nước là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá cả đất đai, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô và lợi ích xã hội Các yếu tố chính sách tác động đến giá đất bao gồm chế độ đất đai, chế độ nhà ở, chính sách giá đất và chính sách thuế.
Tổng quan về thẩm định giá đất
1.2.1.1 Khái niệm thẩm định giá
Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá” là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, một tài sản”
Theo giáo sư W Seabrooke từ Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh, thẩm định giá là quá trình ước tính giá trị tài sản cụ thể dưới dạng tiền tệ nhằm phục vụ một mục đích xác định.
Theo ông Fred Peter Marrone, Giám đốc marketing của AVO, Úc, thẩm định giá là quá trình xác định giá trị bất động sản tại một thời điểm cụ thể, dựa trên đặc điểm của khu vực và mục đích thẩm định Quá trình này bao gồm việc thu thập, so sánh và phân tích dữ liệu thị trường bởi các thẩm định viên, nhằm xác định giá trị của tài sản được thẩm định.
Theo GS Lim Lan Yuan từ Singapore, thẩm định giá là sự kết hợp giữa nghệ thuật và khoa học nhằm ước tính giá trị của một tài sản cụ thể tại một thời điểm nhất định Quá trình này cần xem xét tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm các lựa chọn đầu tư khác nhau.
Theo Luật giá số: 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội nước Cộng Hòa
Thẩm định giá tại Việt Nam được định nghĩa là quá trình xác định giá trị tiền tệ của tài sản bởi các cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định, theo quy định của Bộ luật dân sự Quá trình này cần phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, nhằm phục vụ cho những mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Thẩm định giá là nghệ thuật và khoa học ước tính giá trị tài sản (quyền tài sản) theo thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, phục vụ cho một mục đích nhất định, dựa trên các tiêu chuẩn được công nhận theo thông lệ quốc tế hoặc quốc gia.
1.2.1.2 Khái niệm thẩm định giá đất
Thẩm định giá đất là quy trình chuyên môn nhằm xác định giá trị của lô đất theo giá thị trường tại một thời điểm nhất định, phục vụ cho các mục đích cụ thể thông qua các phương pháp thích hợp.
1.2.1.3 Các mục đích thẩm định giá
Mục đích thẩm định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho các công việc cụ thể, quyết định cách thức sử dụng tài sản và yêu cầu về lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thể trong từng giao dịch Do đó, mục đích thẩm định giá là yếu tố chủ quan quan trọng, ảnh hưởng quyết định đến việc xác định các tiêu chuẩn giá trị cho tài sản được thẩm định.
Mục đích của thẩm định giá tài sản là để hiện thực hóa quy trình thẩm định giá, nhằm giải thích lý do cần thiết phải thực hiện thẩm định và giải quyết các bất đồng liên quan đến giá trị của tài sản trong quá trình này.
Kết quả hợp lý của thẩm định giá tài sản phụ thuộc không chỉ vào đặc tính kinh tế - kỹ thuật của bất động sản mà còn vào hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá, quy trình, nguyên tắc, phương pháp và kỹ thuật áp dụng.
Kết quả thẩm định giá cần phải thống nhất với đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản hoặc doanh nghiệp được thẩm định Điều này cho thấy tầm quan trọng của việc hiểu rõ đặc tính kinh tế - kỹ thuật của bất động sản và doanh nghiệp, vì nó cung cấp dữ liệu cần thiết để nâng cao độ chính xác của kết quả thẩm định giá Những đặc tính này cũng quyết định các nguyên tắc, phương pháp và quy trình thực hiện thẩm định giá, từ đó đạt được mục đích cuối cùng của việc thẩm định tài sản.
Trong nền kinh tế thị trường, sự đa dạng về đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản dẫn đến nhiều mục đích khác nhau trong thẩm định giá Việc xác định mục đích thẩm định giá tài sản dựa vào sự khác biệt của các đặc tính này Có hai nhóm mục đích chính trong thẩm định giá: một là phục vụ nhu cầu từ thị trường, và hai là phục vụ cho công tác quản lý nhà nước.
Nhóm mục tiêu của chúng tôi nhằm đáp ứng đa dạng nhu cầu từ thị trường, bao gồm chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, đầu tư, đấu giá, bảo lãnh, tư vấn, thừa kế, cho thuê, bồi thường, xử án và huy động vốn.
Nhóm mục đích này nhằm phục vụ cho công tác quản lý nhà nước, bao gồm việc lập khung và bảng giá đất, từ đó làm cơ sở cho việc tính thuế, thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất và bồi thường.
1.2.2 Các phương pháp thẩm định giá đất trên thế giới
Trên thế giới, việc thẩm định giá đất về cơ bản được tiến hành theo 7 phương pháp sau:
Phương pháp so sánh giá bán (trực tiếp)
Phương pháp vốn hóa tiền thuê đất
Phương pháp vốn hóa thu nhập từ đất
Phương pháp so sánh giá bán:
Phương pháp này ước tính giá trị lô đất dựa trên giá giao dịch của các lô đất tương đồng trên thị trường, với sự điều chỉnh phù hợp để đảm bảo tính chính xác.
Trình tự thực hiện phương pháp so sánh giá bán:
Thu thập các dữ liệu về giá giao dịch của ít nhất 03 lô đất có tính tương đồng cao nhất trên thị trường
Quá trình thẩm định giá trị lô đất cần được thực hiện thông qua việc điều chỉnh từng yếu tố khác biệt từ các lô đất so sánh về thuộc tính của lô đất cần thẩm định Điều này cho phép ước tính giá trị của lô đất cần thẩm định một cách chính xác và đáng tin cậy.
Thống nhất các mức giá giao dịch đó để tìm được mức giá chỉ dẫn
Quản lý nhà nước về đất đai tại Việt Nam và sự cần thiết của Phương pháp thẩm định giá đất hàng loạt
1.3.1 Quản lý nhà nước về đất đai
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của đất nước và toàn cầu Do đó, việc quản lý đất đai một cách chặt chẽ và thống nhất là điều cần thiết đối với mỗi quốc gia.
Sau khi kết thúc chiến tranh, Việt Nam phải đối mặt với những thách thức trong việc quản lý đất đai do nhà nước còn non trẻ Tình trạng bất cập và thiếu nhất quán trong chính sách đất đai đã dẫn đến nhiều tranh cãi và trì trệ trong việc thực hiện các chủ trương, gây thất thoát cho ngân sách nhà nước.
Kể từ năm 2003, Nhà nước đã điều chỉnh quy định về đất đai nhằm khắc phục những hạn chế trong quá khứ Theo đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, đồng thời người dân được quyền chuyển nhượng và thừa kế tài sản này.
Công tác quản lý nhà nước về đất đai mặc dù đã có những tiến bộ, nhưng vẫn tồn tại nhiều bất cập chưa được giải quyết triệt để Theo tác giả, khung giá đất hiện hành do Nhà nước ban hành đang bị chênh lệch quá lớn so với giá trị thực tế, dẫn đến hai hệ quả chính: sự không công bằng trong giao dịch đất đai và cản trở phát triển kinh tế bền vững.
- Làm giảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước trong trường hợp thu tiền sử dụng đất cũng như đánh thuế sử dụng đất
Quá trình đền bù giải tỏa thường gây ra sự không đồng tình và phản ứng mạnh mẽ từ người dân, dẫn đến việc chậm tiến độ các dự án Điều này không chỉ gây khó khăn cho việc triển khai mà còn làm nản lòng các nhà đầu tư.
1.3.1.1 Vấn đề về thu tiền sử dụng đất
Kể từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp lý mới nhằm thay thế các văn bản trước đó, đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế Trong số đó, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất và Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định này đã được ban hành để làm cơ sở cho việc thu tiền sử dụng đất.
Các văn bản pháp lý mới đã được ban hành nhằm khắc phục những hạn chế và bất cập trong các quy định trước đây liên quan đến việc thu tiền sử dụng đất.
Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất sẽ được thống nhất áp dụng cho các tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Điều này áp dụng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở nhằm mục đích bán hoặc bán kết hợp cho thuê, mà không phân biệt giữa các tổ chức trong nước và nước ngoài.
Để đơn giản hóa thủ tục xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, cần áp dụng các phương pháp định giá đất theo quy định của Chính phủ, kết hợp với giá trị thửa đất hoặc khu đất phù hợp với đối tượng sử dụng Việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất sẽ khắc phục những tồn tại trong xác định giá đất, đặc biệt là trong việc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình và cá nhân Điều này góp phần cải cách thủ tục hành chính và giảm chi phí cho toàn xã hội.
Mặc dù có quy định về các phương pháp định giá đất, giá đất vẫn được xác định theo khung giá hàng năm do UBND tỉnh, thành phố ban hành, điều này hạn chế khả năng định giá đất phù hợp với nhu cầu phát triển của thị trường.
1.3.1.2 Vấn đề thu thuế sử dụng đất
Thuế sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra nguồn ngân sách lớn cho nhà nước, chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng thu quốc gia Do đó, việc quy định và thu thuế đất luôn được các cơ quan nhà nước chú trọng và cập nhật Các văn bản liên quan đến thu thuế sử dụng đất thường xuyên được bổ sung và sửa đổi để phù hợp với tình hình phát triển và hội nhập của đất nước.
Trong thời gian qua, hệ thống chính sách tài chính liên quan đến đất đai của Việt Nam đã được cải thiện, tạo nên một hệ thống thu ngân sách khá đầy đủ Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết, đặc biệt là việc xác định giá đất phù hợp với biến động thị trường để bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước không bị giảm Cần khắc phục tình trạng khấu trừ tiền sử dụng đất chưa hợp lý, trong đó việc xem xét lại mức giá do Nhà nước quy định cho bồi thường giải phóng mặt bằng là rất quan trọng để đảm bảo tính hợp lý trong khấu trừ vào tiền sử dụng đất.
1.3.2 Khái niệm và vai trò của thẩm định giá hàng loạt
1.3.2.1 Khái niệm của thẩm định giá hàng loạt
Theo định nghĩa của IAAO (Hiệp hội quốc tế của các nhà thẩm định vì mục đích thuế – The International Association of Assessing Officers), Thẩm định giá hàng loạt
Định giá hàng loạt (mass appraisal) là quá trình xác định giá trị một cách hệ thống cho một nhóm tài sản tại một thời điểm cụ thể, sử dụng các phương pháp chuẩn hóa và kiểm tra thống kê để đảm bảo tính chính xác và khách quan.
Phương pháp thẩm định giá hàng loạt được phát triển ở Mỹ vào giữa những năm
Từ những năm 1960, thẩm định giá hàng loạt đã nhanh chóng phát triển và lan rộng ra toàn cầu vào thập niên 70-80 Hiện nay, nhiều quốc gia sử dụng kết quả của phương pháp này để xác định thuế tài sản và phục vụ cho các mục tiêu quản lý Nhà nước.
Theo tác giả P G Grabovy (Грабовый П Г.) và các cộng sự (1999), khác biệt cơ bản của thẩm định giá hàng loạt và thẩm định giá riêng lẻ ở chỗ:
Thẩm định giá hàng loạt không chỉ áp dụng cho từng bất động sản riêng lẻ mà còn cho một nhóm bất động sản được phân loại theo các tiêu chí nhất định, thường dựa trên mục đích sử dụng của chúng.
Các nghiên cứu thực nghiệm về thẩm định giá hàng loạt
Trên thế giới, các nghiên cứu thực nghiệm về thẩm định giá hàng loạt được chia
Nhóm thứ nhất xem xét bất động sản bao gồm cả đất và tài sản trên đất; nhóm thứ hai chỉ tập trung vào đất
Nghiên cứu về thẩm định giá bất động sản đã được thực hiện bởi nhiều tác giả như Lancaster (1966), Ridker (1967), và Rosen (1974) Ridker chỉ ra rằng giá nhà chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như diện tích, số lượng phòng, loại hình xây dựng, cũng như đặc điểm khu dân cư như khoảng cách tới nơi làm việc và chất lượng trường học Sander và Plasky (2008) cho thấy rằng người dân tại Ramsey, Hoa Kỳ, đánh giá cao khu vực có mảng xanh và gần gũi với các khu vui chơi giải trí Ngoài ra, nghiên cứu của Selim (2009) xác định các yếu tố quan trọng khác như kích thước ngôi nhà, số phòng, vị trí, kiểu kiến trúc và tiện ích như hồ bơi cũng ảnh hưởng đến giá nhà.
Nghiên cứu của IU Kochetkov và N Kalinina (2007) tại S Peterburg đã phân tích 211 giao dịch bất động sản, chia thành 11 nhóm phố và đại lộ Kết quả cho thấy có mối tương quan mạnh mẽ giữa giá thuê mặt bằng và vị trí đường phố, với đại lộ Nepxki - con đường chính của S Peterburg - làm tăng giá thuê cửa hàng và bất động sản thương mại gần gấp đôi so với các con đường khác.
Vào năm 2000, Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely đã công bố lý thuyết Vị thế – Chất lượng trên tạp chí Đô thị học tại Vương quốc Anh, nhấn mạnh rằng giá trị nhà ở được xác định bởi hai yếu tố chính: vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở Vị thế nơi ở phản ánh sự mong muốn xã hội liên quan đến địa điểm của nhà ở, trong khi chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý như diện tích sàn, số lượng phòng tắm và số tầng Qua một khảo sát tại Hà Nội, tác giả đã xây dựng một hàm hồi quy với hai biến đại diện cho chất lượng nhà ở (diện tích đất, số tầng) và ba biến thể hiện vị thế nơi ở (khoảng cách đến trung tâm thành phố, khả năng tiếp cận tốt, và vị trí trong khu phố Pháp) Kết quả cho thấy các yếu tố này đều ảnh hưởng đến giá nhà ở tại Hà Nội.
Trần Thanh Hùng (2008) đã phát triển một mô hình hồi quy cho hơn 300 mẫu nhà ở tại quận Thủ Đức, Bình Thạnh và quận 1, TP HCM Nghiên cứu cho thấy giá nhà ở chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị trí nhà (mặt tiền hay trong hẻm), diện tích lô đất và số tầng xây dựng.
Nghiên cứu về định giá đất đã được thực hiện bởi nhiều tác giả như Chicoine (1981), Burt (1986), và Turner (2005), cho thấy các yếu tố như chất lượng môi trường sống, cảnh quan, và an ninh khu vực ảnh hưởng đến giá đất A V Xevaxtianov (2007) chỉ ra rằng khả năng tiếp cận đến trung tâm đô thị và các dịch vụ công cộng cũng là yếu tố quan trọng Tại Việt Nam, nghiên cứu của Lê Khương Ninh (2011) về giá đất ven đô thị ở Đồng bằng sông Cửu Long cho thấy giá đất thổ cư bị tác động bởi các yếu tố phi nông nghiệp như khoảng cách đến trung tâm đô thị và an ninh, trong khi giá đất vườn phụ thuộc vào tính thuận lợi trong việc tiếp cận thị trường và các yếu tố quy hoạch.
Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011) đã áp dụng mô hình Decision Tree với sự hỗ trợ của phần mềm DTREG để phân tích mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và dự đoán giá trị đất cho toàn thị trường Nghiên cứu được thực hiện trên 387 mẫu quan sát tại quận 1, quận 3, Bình Thạnh và Gò Vấp Kết quả cho thấy giá đất chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố như khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị trí khu vực, vị trí đất và môi trường kinh doanh.
Chương này tóm tắt lý thuyết về đất đai, giá trị và giá cả đất, cùng với các yếu tố cấu thành và ảnh hưởng đến giá đất Nó cũng đề cập đến khái niệm và quy định về thẩm định giá đất, bao gồm thẩm định giá đất hàng loạt Bên cạnh đó, chương này làm rõ các phương pháp và mô hình thẩm định giá đất hàng loạt thông qua các phương trình hồi quy, giúp xác định giá đất dựa trên đặc điểm của nó Những lý thuyết này là cơ sở để phân tích và giải quyết các vấn đề trong chương 2, đồng thời cung cấp nền tảng cho các giải pháp trong chương 3.
Lý thuyết, kinh nghiệm, các nghiên cứu về giá bất động sản
Mô hình giá bất động sản nghiên cứu Định dạng biến
Tìm kiếm dữ liệu thích hợp
Thiết lập mô hình dựa trên các mô hình tham khảo được Ước lượng mô hình
Thiết lập lại mô hình Diễn dịch kết quả
