GIỚI THIỆU
Tính c ấp thiết của đề tài
Việt Nam hiện nay đã gia nhập các tổ chức quốc tế như AFTA và WTO, dẫn đến sự gia tăng số lượng doanh nghiệp hoạt động trong nước, bao gồm cả doanh nghiệp nội địa và nước ngoài Điều này tạo ra nhu cầu tăng cao về văn phòng cho thuê, trong khi nguồn cung lại bị hạn chế, khiến giá thuê văn phòng thường xuyên biến động Giá thuê không chỉ chịu ảnh hưởng từ cung cầu và các yếu tố vi mô, mà còn bị tác động bởi nhiều yếu tố vĩ mô khác trong thị trường bất động sản thương mại.
Nhiều tổ chức kinh doanh dịch vụ văn phòng cho thuê tại Việt Nam chưa chú trọng đến ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô đến biến động giá thuê văn phòng Trong khi các nghiên cứu quốc tế thường sử dụng mô hình định lượng, tại Việt Nam vẫn chưa có nghiên cứu nào áp dụng mô hình VAR để phân tích tác động của các yếu tố vĩ mô đối với giá thuê văn phòng.
Các yếu tố vĩ mô như GDP, lạm phát, lãi suất ngân hàng, tăng trưởng tín dụng, vốn đầu tư nước ngoài và chỉ số chứng khoán có ảnh hưởng lớn đến thu nhập ròng trung bình trong tương lai của tài sản Thu nhập ròng tương lai thường được ước lượng qua doanh thu và chi phí dự báo, sau đó chiết khấu với tỷ suất nhất định để xác định giá trị tài sản Vì vậy, việc nghiên cứu tác động của các yếu tố vĩ mô đến giá trị BĐS thương mại, đặc biệt là giá thuê văn phòng, trở thành một chủ đề được nhiều người quan tâm.
Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra các nguyên nhân chính ảnh hưởng đến sự biến động giá bất động sản Theo George Soros, để xảy ra một sự bùng nổ, cần có tín dụng hoặc đòn bẩy cùng với sự ngộ nhận và lý giải sai Trong khi tín dụng liên quan đến tăng trưởng quá mức, tâm lý nhà đầu tư và chính sách không hợp lý lại là những yếu tố quan trọng khác Nghiên cứu của Subramaniam Pillay tại Singapore xác định bốn nguyên nhân chính tác động đến giá bất động sản: tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi suất cho vay và chỉ số chứng khoán, trong đó tốc độ tăng trưởng tín dụng được xem là yếu tố quyết định.
Tác giả đã chọn nghiên cứu đề tài "Tác động của các yếu tố vĩ mô đến giá văn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh" cho luận văn thạc sĩ, dựa trên thực tiễn thị trường hiện nay.
M ục tiêu nghiên cứu
Luận văn có các mục tiêu nghiên cứu sau:
Nghiên cứu mối quan hệ nhân quả giữa giá thuê văn phòng hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh và các biến kinh tế vĩ mô là cần thiết để hiểu rõ hơn về thị trường này Bài viết sẽ phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê, từ đó đưa ra các kiến nghị nhằm phát triển bền vững thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại thành phố Việc cải thiện cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ sẽ góp phần thu hút đầu tư và nâng cao chất lượng dịch vụ trong lĩnh vực cho thuê văn phòng.
Câu h ỏi nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thông qua các câu hỏi sau: Đầu tiên là nguyên nhân nàodẫn đến biến động giávăn phòng cho thuê hạng
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá văn phòng cho thuê hạng A chịu ảnh hưởng đáng kể từ các biến kinh tế vĩ mô Bài viết này sẽ phân tích và làm rõ những tác động của các yếu tố kinh tế lớn đến giá thuê văn phòng hạng A trong khu vực Kết quả nghiên cứu sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về mối quan hệ giữa kinh tế và thị trường bất động sản văn phòng tại thành phố này.
Minh, tác giả tiến hành đề xuất các kiến nghịcần thực hiện nhằm phát triển thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Về đối tượng nghiên cứu
Các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê hạng A trên địa bàn
Thành Phố Hồ Chí Minh
Về phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là biến độnggiá văn phòng cho thuê trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, trong giai đoạn Quý 4/2006–Quý 1/2015.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp phân tích tổng hợp giúp làm rõ cơ sở lý luận về giá thuê văn phòng và tác động của các yếu tố vĩ mô đến giá cả này.
Phương pháp thống kê mô tả được sử dụng để khảo sát và thu thập dữ liệu liên quan đến thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời phân tích các yếu tố kinh tế vĩ mô có ảnh hưởng đến thị trường này.
Phương pháp nghiên cứu định lượng được áp dụng để mô hình hóa mối quan hệ giữa các biến vĩ mô và giá thuê văn phòng hạng A, dựa trên lý thuyết đã được phân tích và đánh giá Qua đó, nghiên cứu sẽ lượng hóa các tác động của các biến vĩ mô đến giá thuê văn phòng, từ đó đưa ra các kiến nghị hợp lý.
K ết cấu của luận văn
Bài luận văn này được chia thành năm chương, cụ thể:
Bài nghiên cứu này được hình thành trên cơ sở phân tích các vấn đề hiện tại trong lĩnh vực nghiên cứu, với mục tiêu làm rõ những khía cạnh chưa được khám phá Phạm vi nghiên cứu sẽ tập trung vào những đối tượng và hiện tượng cụ thể, nhằm cung cấp cái nhìn sâu sắc hơn Ý nghĩa của đề tài không chỉ góp phần vào kho tàng tri thức mà còn có thể ứng dụng thực tiễn trong các lĩnh vực liên quan Kết cấu bài nghiên cứu sẽ được tổ chức logic, bao gồm các phần mở đầu, nội dung chính và kết luận, giúp người đọc dễ dàng theo dõi và hiểu rõ nội dung.
Chương 2: Cơ sở lý luận
Bài viết giới thiệu tổng quan về các lý thuyết hỗ trợ cho nghiên cứu, đồng thời tác giả thực hiện lược khảo các nghiên cứu liên quan trong chương 2 Điều này tạo nền tảng vững chắc cho việc đề xuất một mô hình nghiên cứu phù hợp với thực tế.
Chương 3: Mô hình phân tích
Bài viết trình bày khung phân tích và mô hình nghiên cứu, bao gồm cỡ mẫu và các đặc điểm của mẫu Nó cũng đề cập đến phương pháp chọn mẫu và thu thập dữ liệu, cùng với các phương pháp phân tích số liệu Cuối cùng, quy trình thực hiện nghiên cứu được mô tả một cách chi tiết.
Chương 4: Kết quả nghiên cứu
Trình bày thực trạng biến động giá văn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố
Hồ Chí Minh trong trong giai đoạn Qúy 4/2006 – Qúy 1/2015
Kiểm định mối quan hệ nhân quả giữa biến giá văn phòng cho thuê hạng A tại thành phố Hồ Chí Minh và các biến kinh tế vĩ mô
Chương 5: Kết luận và kiến nghị
Trình bày những kết luận rút ra từ nghiên cứu, những hạn chế của nghiên cứu và đề xuất kiến nghị cũng như hướng nghiên cứu tiếp theo.
CƠ SỞ LÝ LUẬN
T ổng quan về văn phòng cho thuê
2.1.1 Khái niệm văn phòng cho thuê Ở nhiều nước trên thế giới văn phòng cho thuê đã xuất hiện từ lâu nhưng ở
Khái niệm văn phòng cho thuê tại Việt Nam vẫn còn mới mẻ, nhưng thị trường này đã trở nên sôi động trong những năm gần đây Văn phòng cho thuê không chỉ là một loại bất động sản tạo thu nhập mà còn giúp chủ sở hữu đạt được các mục tiêu kinh doanh, đồng thời duy trì giá trị của bất động sản.
Theo từ điển Cambridge (2015), văn phòng cho thuê được định nghĩa là một tòa nhà hoặc một phần của tòa nhà được sử dụng làm văn phòng và có mục đích cho thuê.
Hiện tại ở Việt Nam chưa có định nghĩa chính thức về văn phòng cho thuê
Theo CBRE và Savills (2015), văn phòng cho thuê được định nghĩa là một hoặc nhiều phòng trong một tòa nhà cho thuê, bao gồm các dịch vụ nhất định Người thuê có quyền sử dụng không gian và các trang thiết bị chung như hành lang, thang máy, vòi nước và lối đi chung Tất cả người thuê trong tòa nhà đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng và quản lý các khu vực và thiết bị chung.
Theo quan điểm của tác giả có thể hiểu văn phòng cho thuê như sau:
Văn phòng cho thuê là một công trình có mái và tường bao quanh, được cho thuê bởi cá nhân hoặc tổ chức để phục vụ cho các hoạt động giao dịch, văn hóa – xã hội hoặc lưu trữ Đây có thể là một phần hoặc toàn bộ tòa nhà, không được sử dụng cho mục đích cư trú Người thuê có quyền sử dụng diện tích và các trang thiết bị chung như hành lang, thang máy, và lối đi, với quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý các khu vực và thiết bị chung đó.
2.1.2 Phân loại văn phòng cho thuê
Mỗi quốc gia có tiêu chuẩn riêng trong việc phân loại văn phòng cho thuê, với Úc chú trọng đến vấn đề môi trường và Nhật Bản tập trung vào các chỉ số an toàn như động đất và núi lửa Mặc dù có nhiều phương pháp phân loại khác nhau, văn phòng cho thuê chủ yếu được phân loại theo những cách sau:
Theo Hiệp hội sở hữu và quản lý cao ốc quốc tế (BOMA – Building Owners & Managers Associate International):
Cao ốc văn phòng được phân loại thành ba hạng chính là A, B và C, với sự phân loại này có thể thay đổi tùy theo thói quen, tập quán vùng miền và sự phát triển công nghệ ở từng quốc gia, châu lục BOMA thực hiện kiểm kê thị trường văn phòng hai lần mỗi năm dựa trên các phân lớp này Mặc dù cách phân loại tòa nhà văn phòng ở các thành phố khác nhau có sự khác biệt, nhưng theo BOMA, việc phân hạng thường có những đặc điểm chung nhất định.
Tòa nhà hạng A là những công trình hiện đại, được quản lý bởi các công ty chuyên nghiệp và uy tín, đảm bảo giao dịch an toàn Với mức giá cho thuê cao hơn trung bình trong khu vực, các tòa nhà này đáp ứng tiêu chuẩn chất lượng cao, thể hiện tính nghệ thuật tổng thể và có những phương pháp xây dựng đặc biệt.
Tòa nhà hạng B là những văn phòng cho thuê với mức giá trung bình trong khu vực, đáp ứng tiêu chuẩn chất lượng tốt và đầy đủ hệ thống thiết bị cần thiết Tuy nhiên, chất lượng xây dựng của tòa nhà hạng B không thể so sánh với tòa nhà hạng A cùng mức giá.
Các tòa nhà văn phòng hạng C được thiết kế và trang bị đầy đủ hệ thống cần thiết để phục vụ nhu cầu của người thuê, đồng thời có mức giá thuê thấp hơn mức trung bình trên thị trường.
Dựa trên các tiêu chí phân hạng văn phòng cho thuê mà BOMA đề xuất, nhiều tổ chức như CBRE và Savills đã phát triển các phương pháp phân loại văn phòng khác nhau Mặc dù các tiêu chí phân hạng văn phòng cho thuê vẫn chưa rõ ràng và thường phụ thuộc vào từng đơn vị phân hạng, nhưng có thể tổng hợp lại rằng việc phân hạng này thường mang tính chủ quan.
Tòa nhà hạng A là một công trình hiện đại với điều kiện đi lại thuận tiện và trang thiết bị đạt tiêu chuẩn chất lượng cao Tòa nhà có diện tích tổng trên 20.000 m2, với diện tích sàn tối thiểu 1.000 m2, bao gồm các tính năng như sàn không cột, sàn nâng, và trần treo Hệ thống điều hòa không khí và sưởi ấm hiệu quả, cùng với cường độ ánh sáng tối thiểu 25 W/m2 cho các thiết bị của khách thuê Tòa nhà cũng đảm bảo thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy không vượt quá 25 giây, đồng thời có trình độ quản lý quốc tế và hạ tầng chỗ đỗ xe đạt tiêu chuẩn.
Tòa nhà hạng B có tiêu chí tương tự như tòa nhà hạng A nhưng thường nằm ở vị trí trung tâm và chất lượng thấp hơn Các tòa nhà này thường có tổng diện tích trên 10.000 m2 với diện tích sàn tối thiểu được quy định.
600 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu là 15 W/m2 đối với các thiết bị của khách thuê, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là 30 giây hoặc thấp hơn
Tòa nhà hạng C có chất lượng và vị trí kém hơn hạng B, với yêu cầu cường độ ánh sáng tối thiểu là 10 W/m2 và thời gian chờ thang máy không quá 35 giây Tuy nhiên, vẫn cần thẻ ra vào 24/24, chìa khóa điều khiển hệ thống điều hòa sau giờ làm việc, cùng không gian làm việc chất lượng Tùy thuộc vào lĩnh vực hoạt động, các tổ chức lớn như Ngân hàng Thế giới (WB), Liên minh châu Âu (EU) và Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) thường chọn văn phòng tại các tòa nhà hạng A cao cấp Trong khi đó, các công ty vừa và nhỏ thường lựa chọn văn phòng hạng B hoặc C với mức giá hợp lý, đáp ứng đủ nhu cầu của họ.
Phân loại theo hình thức văn phòng cho thuê:
Các tòa nhà văn phòng thường được nhiều tổ chức và doanh nghiệp thuê chung, với mỗi tầng hoặc phòng dành riêng cho một đơn vị khác nhau Sự đa dạng trong việc cho thuê này dẫn đến việc quản lý các cao ốc văn phòng trở nên phức tạp hơn.
Văn phòng cho thuê tại nhà dân đang trở thành một lựa chọn phổ biến tại Việt Nam Diện tích cho thuê có thể là một phòng, một tầng hoặc cả căn nhà, với nhiều doanh nghiệp chọn thuê chung với chủ nhà hoặc các doanh nghiệp khác Nguồn lợi từ cho thuê văn phòng đã thúc đẩy nhiều người dân đầu tư xây dựng nhà để cho thuê Các căn nhà này thường tọa lạc trên các tuyến đường chính, thuận tiện cho giao thông Bên cạnh đó, giá thuê tại nhà dân thường rẻ hơn so với các cao ốc văn phòng, khiến nó trở thành sự lựa chọn hấp dẫn cho nhiều doanh nghiệp và tổ chức.
Nh ững yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng cho thuê
2.2.1 Chính sách của Nhà nước
Chính sách của Nhà nước ảnh hưởng đến thị trường tài chính, từ đó tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường văn phòng cho thuê Những chính sách này có thể hỗ trợ hoặc kìm hãm sự tăng trưởng của lĩnh vực này.
Khi Nhà nước nới lỏng tiền tệ, lãi suất cho vay giảm và điều kiện vay vốn trở nên thuận lợi, doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn với chi phí thấp, từ đó thúc đẩy hoạt động kinh doanh Ngược lại, chính sách thắt chặt tiền tệ dẫn đến lãi suất tăng cao và điều kiện vay khó khăn, làm giảm nguồn vốn từ ngân hàng thương mại, khiến cầu văn phòng cho thuê suy giảm nhanh chóng.
Quy hoạch đô thị đóng vai trò quan trọng trong việc xác định cách sử dụng đất đai, phát triển các khu công nghiệp và hạ tầng, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến cung cầu bất động sản, đặc biệt là thị trường văn phòng cho thuê.
Các chính sách thuế đất đai và nhà ở, cùng với điều kiện tham gia thị trường, thủ tục xây dựng và chuyển nhượng nhà đất, đều ảnh hưởng đến cầu và cung trên thị trường nhà ở Ví dụ, chính sách giảm thuế cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê có thể thúc đẩy nguồn cung văn phòng cho thuê, từ đó làm tăng tính cạnh tranh và phát triển của thị trường.
2.2.2 Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương
Hoạt động kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế xã hội, ảnh hưởng lẫn nhau giữa thị trường bất động sản và các hoạt động kinh tế trong và ngoài nước Một nền kinh tế phát triển ổn định sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, làm tăng giá thuê văn phòng Sự mở rộng sản xuất và nhu cầu văn phòng gia tăng sẽ dẫn đến việc tăng giá thuê văn phòng, phản ánh sự kết nối chặt chẽ giữa kinh tế và bất động sản.
Khi nền kinh tế gặp khủng hoảng, như năm 2008, thị trường bất động sản trong nước sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng, dẫn đến sự ảm đạm và thu hẹp hoạt động kinh doanh Nhu cầu về văn phòng giảm sút, kéo theo giá thuê văn phòng cũng giảm theo.
Nền kinh tế vĩ mô có tác động đáng kể đến giá thuê văn phòng; khi nền kinh tế phát triển mạnh, giá thuê văn phòng thường cao hơn so với thời kỳ khủng hoảng kinh tế.
Các yếu tố kinh tế vĩ mô của một quốc gia bao gồm lạm phát, chỉ số chứng khoán, tốc độ tăng trưởng kinh tế (thể hiện qua tăng trưởng GDP), tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi suất cho vay và vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá sức khỏe kinh tế và tiềm năng phát triển của quốc gia.
Chính sách tiền tệ nới lỏng có thể ảnh hưởng đến sản lượng và lạm phát, dẫn đến việc tăng lạm phát kéo theo sự gia tăng giá thuê văn phòng Sự tăng giá này làm cho thị trường văn phòng cho thuê trở nên hấp dẫn đối với các doanh nghiệp xây dựng, nhà đầu tư và những người đầu cơ Khi giá thuê văn phòng tăng, nguồn cung văn phòng cho thuê cũng có khả năng tăng theo, từ đó tác động đến giá cả trên thị trường.
Thị trường chứng khoán đang trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn, đặc biệt là so với thị trường bất động sản và thị trường văn phòng cho thuê Sự phát triển của thị trường chứng khoán có thể ảnh hưởng đến thị trường nhà đất để ở, khi các nhà đầu tư có xu hướng chuyển nguồn vốn giữa hai lĩnh vực này Khi thị trường chứng khoán thu hút được nhiều nhà đầu tư, vốn từ bất động sản có thể bị rút ra để đầu tư vào chứng khoán và ngược lại.
Cung tiền và tăng trưởng tín dụng ngân hàng
Tăng trưởng cung tiền kéo theo tăng trưởng tín dụng bất động sản, là nguyên nhân chính dẫn đến biến động giá văn phòng cho thuê
Cung tiền ảnh hưởng đến thị trường văn phòng cho thuê qua hai kênh chính: thay đổi thu nhập của doanh nghiệp đầu tư và hoạt động cho vay của ngân hàng Khi ngân hàng tăng cường cho vay và doanh nghiệp sẵn sàng nhận khoản vay, dòng vốn lớn sẽ đổ vào thị trường bất động sản Điều này dẫn đến sự biến động giá bất động sản, đặc biệt là văn phòng cho thuê, do ảnh hưởng từ các gói tín dụng nới lỏng.
Lãi suất cho vay ảnh hưởng đáng kể đến giá bất động sản và giá thuê văn phòng, vì nhiều doanh nghiệp xây dựng và nhà đầu tư phụ thuộc vào vay thế chấp Trong môi trường lãi suất thấp, chi phí vay mượn giảm, cho phép doanh nghiệp vay nhiều hơn mà không làm tăng thu nhập hiện tại, dẫn đến cung văn phòng cho thuê tăng và giá giảm Ngược lại, khi lãi suất cao, chi phí vay mượn tăng, khiến doanh nghiệp vay ít hơn, dẫn đến cung văn phòng cho thuê giảm và giá tăng.
Mối quan hệ giữa lãi suất cho vay và giá văn phòng cho thuê không chỉ là sự ảnh hưởng một chiều, mà còn phản ánh sự tương tác phức tạp giữa hai yếu tố này Trong nhiều trường hợp, biến động lãi suất có thể là phản ứng của các nhà cho vay trước những thay đổi trong thị trường bất động sản, cho thấy sự liên kết chặt chẽ giữa lãi suất và giá thuê văn phòng.
Khi GDP thực tế tăng, thu nhập của người dân cũng sẽ tăng theo, dẫn đến việc một phần lớn thu nhập tích lũy được đầu tư vào các tài sản ưa thích, đặc biệt là bất động sản.
Quá trình phát triển bất động sản thường kéo dài, dẫn đến độ nhạy của cung bất động sản trong ngắn hạn rất thấp Do đó, khi nhu cầu bất động sản tăng lên, giá cả và tiền thuê thường có xu hướng tăng theo.
Dòng vốn đầu tư nước ngoài
Lý thuy ết về mô hình véctơ tự hồi quy (VAR – Vector Autoregression Model)
Các phương pháp Box-Jenkins và mô hình VAR (mô hình vectơ tự hồi quy) là những cách tiếp cận tiên tiến trong dự báo kinh tế, cung cấp giải pháp thay thế cho các mô hình đơn phương trình và phương trình đồng thời truyền thống.
Mô hình VAR, được phát triển bởi Christopher Sims vào năm 1980, là một công cụ không dựa trên lý thuyết kinh tế cụ thể, được sử dụng để nghiên cứu và dự báo sự biến động của các biến kinh tế.
Giới thiệu về mô hình VAR
Mô hình VAR (mô hình vectơ tự hồi quy) là một mở rộng của mô hình tự hồi quy đơn chiều, được sử dụng để dự báo một tập hợp các biến chuỗi thời gian Mô hình này ước lượng từng phương trình cho mỗi biến dựa trên các độ trễ của biến và các biến còn lại trong hệ thống Cụ thể, trong mô hình VAR 2 chiều với 1 độ trễ, cấu trúc sẽ bao gồm hai phương trình, trong đó mỗi phương trình có một hằng số và các độ trễ của tất cả các biến liên quan.
Hoặc biểu diễn dưới dạng ma trận như sau:
Mô hình vector tự hồi quy (VAR) bao gồm hai biến số kinh tế, chẳng hạn như GDP và cung tiền, được biểu diễn trong một vector và hồi quy theo giá trị quá khứ của từng biến Cụ thể, y1,t và y2,t tương ứng với GDP và cung tiền, trong khi y1,t-1 và y2,t-1 là các biến độc lập Các sai số nhiễu thuần u1,t và u2,t có thể tương quan đồng thời với nhau, tạo nên tính chất đặc trưng của mô hình này.
Hệ số 𝛼𝛼 1𝑖𝑖,𝑖𝑖 đo lường tác động của biến trễ yi,t-1 lên biến y1,t
Hệ số 𝛼𝛼2𝑖𝑖 ,𝑖𝑖 đo lường tác động của biến trễ yi,t-1 lên biến y2,t
Mô hình VAR tổng quát, hay còn gọi là mô hình TVP-VAR, là một phương pháp phân tích chuỗi thời gian cho phép các tham số thay đổi theo thời gian Mô hình này giúp nắm bắt được sự biến động và mối quan hệ giữa các biến trong các giai đoạn khác nhau, mang lại cái nhìn sâu sắc hơn về dữ liệu kinh tế và tài chính Việc áp dụng mô hình VAR tổng quát có thể cải thiện độ chính xác trong dự đoán và phân tích các xu hướng trong tương lai.
Mô hình VAR (Vector Autoregression) bao gồm K biến giải thích và p độ trễ, dẫn đến tổng số tham số ước lượng là K + pK² Mỗi phương trình trong K phương trình sẽ có (1 + pK) tham số được ước lượng Số lượng tham số càng cao thì sai số ước lượng trong dự báo càng lớn Do đó, trong thực tế, người ta thường giữ K nhỏ và chỉ chọn những biến có sự tương quan cao Để xác định độ trễ phù hợp, các tiêu chí như AIC, HQ (tiêu chí Hannan-Quinn), SC (hoặc BIC), và FPE (tiêu chí Final Prediction Error) thường được sử dụng.
Về bản chất: mô hình VAR thật ra là sự kết hợp của 2 mô hình: tự hồi quy đơn chiều (univariate autoregression-AR) và hệ phương trình đồng thời
Mô hình VAR kết hợp những ưu điểm của mô hình AR và hệ phương trình đồng thời (SEs), cho phép ước lượng nhiều phương trình trong cùng một hệ thống một cách dễ dàng thông qua phương pháp tối thiểu hóa phần dư (OLS) Một trong những lợi ích lớn của mô hình VAR là khả năng xử lý tính nội sinh của các biến kinh tế, điều mà các phương pháp hồi quy cổ điển thường gặp khó khăn Sự tương tác qua lại giữa các biến kinh tế vĩ mô có thể dẫn đến sai lệch trong ước lượng nếu sử dụng phương pháp hồi quy bội Chính vì vậy, mô hình VAR đã trở nên phổ biến trong nghiên cứu kinh tế vĩ mô và là nền tảng cho nghiên cứu đồng kết hợp (cointegration) của Engle và Granger Mô hình này có thể được ước lượng dễ dàng bằng các phần mềm kinh tế lượng như Stata, R, và Eviews, với các biến chuỗi thời gian thỏa mãn tính chất dừng hoặc được chuyển đổi sang sai phân nếu cần thiết, nhằm tối thiểu hóa giá trị sai số trong các biểu thức của hệ phương trình.
Điểm mạnh và hạn chế của mô hình VAR
Có nhiều tranh luận xung quanh tính hiệu quả của các phương pháp dự báo khác nhau Các phương pháp như dự báo đơn phương trình, phương trình đồng thời, Box-Jenkins và VAR đều có những người ủng hộ cũng như những người chỉ trích.
Mô hình VAR được ủng hộ vì nhiều ưu điểm nổi bật Thứ nhất, phương pháp này đơn giản, không cần phân biệt giữa biến nội sinh và ngoại sinh, vì tất cả các biến đều được coi là nội sinh Thứ hai, việc ước lượng dễ dàng, cho phép áp dụng phương pháp OLS cho từng phương trình riêng lẻ Cuối cùng, các dự báo từ mô hình VAR thường chính xác hơn so với những dự báo từ các mô hình phương trình đồng thời phức tạp hơn.
Nó đúng là một hệ phương trình đồng thời (SEMs) trong đó tất cả các biến được coi là biến nội sinh
Trong mô hình VAR, giá trị của một biến được thể hiện như một hàm tuyến tính dựa trên các giá trị quá khứ của chính nó và các biến khác trong mô hình.
Nếu các phương trình trong hệ thống đều chứa cùng một số biến trễ, chúng có thể được ước lượng bằng phương pháp OLS mà không cần áp dụng các phương pháp hệ thống như bình phương tối thiểu hai giai đoạn (2SLS) hay hồi quy có vẻ không liên quan (SUR).
Phương pháp lập mô hình VAR, mặc dù đơn giản, nhưng có thể gặp hạn chế khi số lượng quan sát bị giới hạn Trong hầu hết các phân tích kinh tế, việc xác định độ trễ cho từng biến có thể tiêu tốn nhiều bậc tự do, ảnh hưởng đến tính chính xác của mô hình.
Khi có độ trễ trong các phương trình, việc giải thích từng hệ số có thể trở nên phức tạp, đặc biệt khi các dấu hiệu của các hệ số thay đổi liên tiếp Do đó, hàm phản ứng đẩy (IRF) được sử dụng trong mô hình VAR để phân tích cách mà biến phụ thuộc phản ứng trước cú sốc trong một hoặc nhiều phương trình của hệ thống.
Những người chỉ trích phương pháp xây dựng mô hình VAR nêu ra một số vấn đề sau đây:
Mô hình VAR khác với các mô hình phương trình đồng thời ở chỗ nó sử dụng ít thông tin tiên nghiệm hơn, làm cho nó trở thành một mô hình lý thuyết a Trong khi đó, các mô hình phương trình đồng thời phụ thuộc vào việc loại trừ hoặc đưa vào các biến nhất định, điều này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định cấu trúc của mô hình.
Do trọng tâm được đặt vào dự báo, các mô hình VAR ít phù hợp cho phân tích chính sách
Thách thức lớn nhất trong việc xây dựng mô hình VAR là lựa chọn khoảng trễ phù hợp Ví dụ, với mô hình VAR ba biến và 8 độ trễ cho mỗi biến, bạn sẽ có tổng cộng 25 tham số trong mỗi phương trình Nếu không có cỡ mẫu đủ lớn, việc ước lượng nhiều tham số sẽ dẫn đến việc tiêu tốn nhiều bậc tự do, gây ra các vấn đề khó khăn trong phân tích.
Lược khảo các nghiên cứu có liên quan
2.4.1 Lược khảo nghiên cứu về ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến giá bất động sản nói chung Đã có nhiều nghiên cứu được thực hiện về ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến sự thay đổi giá của bất động sản Một số nghiên cứu điển hình có thể kể đến như:
Khảo sát giá nhà tại Singapore từ 1978 đến 2004 cho thấy sự tăng giá bất động sản qua các kiểm định nghiệm đơn vị và đồng liên kết Pillay (2005) đã chỉ ra mối quan hệ hai chiều giữa giá nhà và lạm phát, trong đó lạm phát tăng dẫn đến giá nhà tăng, đồng thời giá nhà tăng cũng làm lạm phát gia tăng.
Nghiên cứu của Pillay (2005) chỉ ra rằng tốc độ tăng trưởng GDP có tác động đáng kể đến giá nhà ở tại Singapore Tương tự, khảo sát của Yanbing (2012) về mối quan hệ giữa GDP và giá nhà ở ở Trung Quốc cũng phát hiện ra rằng tốc độ tăng GDP ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá nhà trong giai đoạn 1999.
Một nghiên cứu của Tsatsaronis và Zhu (2004) sử dụng mô hình VAR cho thấy lãi suất giải thích khoảng 10,8% sự thay đổi của giá nhà Cụ thể, khi lãi suất cho vay ngắn hạn giảm 1%, giá nhà sẽ tăng 1,2% trong vòng hai năm tiếp theo Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng ở các quốc gia duy trì chính sách lãi suất thỏa thuận, ảnh hưởng của lãi suất ngắn hạn lên giá nhà có xu hướng mạnh hơn.
Nghiên cứu của Xu và Chen (2012) về ảnh hưởng của chính sách tiền tệ đến giá bất động sản tại Trung Quốc cho thấy lãi suất cho vay thấp, tăng trưởng cung tiền nhanh và điều kiện cho vay nới lỏng thúc đẩy tăng trưởng giá nhà Tương tự, Wong (2001) phân tích thị trường nhà ở Thái Lan trong những năm 1990, cho rằng tự do hóa dòng vốn đã giúp các định chế tài chính trong nước vay vốn giá rẻ từ nước ngoài để đầu tư vào dự án nhà ở, dẫn đến bong bóng nhà ở với giá tăng quá mức và dư thừa nguồn cung, kết quả là sự sụp đổ của thị trường trước khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997.
Mô hình VECM (mô hình véc tơ hiệu chỉnh sai số) cho thấy, theo nghiên cứu của Pillay (2005), khi tốc độ tăng trưởng tín dụng tăng 1%, độ lệch giữa giá trị quan sát và giá trị cơ bản của nhà ở tại Singapore sẽ tăng lên 5,18% Điều này chứng tỏ rằng tăng trưởng tín dụng có ảnh hưởng đáng kể đến sự biến động giá bất động sản nhà ở ở Singapore.
Trong nghiên cứu của Guo và Huang (2010), các tác giả đã khảo sát ảnh hưởng của dòng vốn đầu cơ từ bên ngoài đến sự biến động của thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán tại Trung Quốc Họ đã áp dụng mô hình VAR với dữ liệu chuỗi thời gian hàng tháng từ tháng 1 năm 1997 đến tháng 10 năm 2009.
Năm 2008, nghiên cứu chỉ ra rằng dòng vốn đầu cơ từ nước ngoài đã góp phần làm gia tăng giá trị tài sản trên cả thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán tại Trung Quốc.
Nghiên cứu của Bardhan và các cộng sự cho thấy có cơ sở để tin rằng thị trường chứng khoán có thể tác động đến thị trường bất động sản nhà ở.
Nghiên cứu năm 2003 cho thấy có mối quan hệ tích cực giữa thu nhập từ chứng khoán và số lượng nhà ở mới xây dựng tại Singapore Điều này chỉ ra rằng sự phát triển của thị trường chứng khoán có thể gia tăng sự giàu có của các nhà đầu tư, khuyến khích họ rút vốn và tái đầu tư vào bất động sản Như vậy, ảnh hưởng từ thu nhập thị trường chứng khoán có thể lan tỏa đến thị trường bất động sản.
Sự tác động liên tục của các yếu tố vĩ mô đến giá trị bất động sản có thể dẫn đến hiện tượng bong bóng bất động sản Nhiều nghiên cứu đã được tiến hành để tìm hiểu về vấn đề này.
Mark Thornton (2005) trong nghiên cứu về bong bóng nhà đất đã chỉ ra những quan điểm khác nhau về nguyên nhân gây ra hiện tượng này và thực hiện phân tích thực nghiệm các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển bong bóng giá nhà đất tại Mỹ giai đoạn 2000 - 2006 Nghiên cứu cho thấy rằng chính sách duy trì lãi suất thấp của FED trong thời gian dài là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các cơn sốt giá nhà đất trên thị trường bất động sản Mỹ.
Trong lý thuyết kinh tế về bong bóng tài sản, Gadi Barlevy (2007) định nghĩa bong bóng bất động sản là hiện tượng khi giá bất động sản vượt xa giá trị cơ bản Ông chỉ ra rằng để bong bóng hình thành, cần có ít nhất một trong các yếu tố sau: sự hiện diện của một số lượng lớn nhà giao dịch tiềm năng, sự khác biệt về quan điểm giá giữa các nhóm nhà giao dịch, và tình trạng phân bổ nguồn lực kinh tế không hiệu quả.
Trong nghiên cứu về tín dụng ngân hàng và giá tài sản ở Hồng Kông, Stefan
Mô hình của Gerlach (2004) đánh giá tác động của dòng vốn tín dụng ngân hàng đến sự phát triển của bong bóng bất động sản ở Hồng Kông, cho thấy mối quan hệ hai chiều giữa giá bất động sản và tín dụng bất động sản Tuy nhiên, nghiên cứu chỉ ra rằng ảnh hưởng của giá bất động sản đến tín dụng bất động sản mạnh mẽ hơn so với tác động ngược lại.
2.4.2 Lược khảo nghiên cứu về ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến giá thuê văn phòng
Hầu hết các nghiên cứu về giá thuê văn phòng tập trung vào các yếu tố vi mô nội tại của bất động sản, thường dựa trên mô hình kinh tế lượng Hedonic Tuy nhiên, nghiên cứu về ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến giá thuê văn phòng vẫn còn hạn chế Một số nghiên cứu điển hình đã chỉ ra mối liên hệ này.
