Tình hình nghiên cứu đề tài
Từ khi xuất hiện đến nay, quy chế pháp lý cho căn hộ condotel đã được nghiên cứu qua một số công trình, trong đó có bài viết của tác giả Lê Văn Cư mang tên “Lựa chọn mô hình cung ứng dịch vụ ở khu đô thị mới dưới góc độ tiếp cận quyền sở hữu tài sản”, đăng trong Tạp chí Kinh tế xây dựng số 2 năm 2011 Bài viết này đề xuất phương án thành lập tổ chức tự quản cho các chủ sở hữu trong các khu nhà ở đô thị mới, nhằm thống nhất quản lý đơn vị cung ứng dịch vụ nhà ở.
Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật về quản lý chung cư ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Thanh Nhàn, bảo vệ năm 2015 tại Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, cung cấp những nghiên cứu sâu sắc về quy định quản lý và vận hành nhà chung cư, nhằm điều chỉnh các mối quan hệ giữa chủ đầu tư và người mua nhà, nguyên nhân chính gây ra mâu thuẫn Tương tự, luận văn “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Hoàng Thị Oanh, cũng bảo vệ năm 2015 tại Khoa Luật - Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, nghiên cứu quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và thực trạng giao dịch, đồng thời chỉ ra các tranh chấp phổ biến liên quan đến loại hình này.
Bài i viết i “Quản i lý i nhà i chung i cư i cần i mô i hình i mới” i của i TS i Đoàn i Dương i Hải i
Năm 2013, một mô hình thành lập Ban quản trị quản lý nhà chung cư dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn đã được đề xuất trong Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01 Tuy nhiên, bài viết chưa cung cấp thông tin chi tiết về hình thức hoạt động của mô hình này cũng như kinh phí cần thiết để duy trì công ty.
Nhìn chung, các công trình nghiên cứu và bài viết đều đề cập đến quyền sở hữu căn hộ chung cư Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu trực tiếp về quy chế pháp lý của căn hộ khách sạn (condotel) Do đó, đề tài nghiên cứu Luận văn này là độc đáo và không trùng lặp với các công trình nghiên cứu trước đây.
Mục đích nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu của đề tài
Mục đích nghiên cứu
Mục đích của luận văn này là cải thiện các quy định pháp luật liên quan đến đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ condotel.
Cụ i thể, i Luận i văn i sẽ:
Thứ i nhất, i nghiên i cứu i những i vấn i đề i lý i luận i về i đầu i tư, i sở i hữu, i quản i lý, i vận i hành i và i khai i thác i thương i mại i căn i hộ i condotel
Thứ hai, cần khảo sát và hệ thống hóa các quy định pháp luật của Việt Nam liên quan đến đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ condotel.
Vào thứ Ba, chúng tôi sẽ tiến hành khảo sát thực tiễn áp dụng pháp luật trong đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ condotel Mục tiêu của khảo sát là phát hiện các khiếm khuyết và bất cập trong pháp luật liên quan đến vấn đề này.
Đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định liên quan đến đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại cho căn hộ khách sạn (condotel) là cần thiết Những cải tiến này sẽ góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Câu hỏi nghiên cứu
Luận i văn i được i thực i hiện i nhằm i trả i lời i cho i các i câu i hỏi i nghiên i cứu i sau i đây:
Căn hộ khách sạn (condotel) là một loại hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, cho phép chủ sở hữu vừa có thể ở hoặc cho thuê Việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn cần tuân thủ các quy tắc riêng biệt nhằm đảm bảo hiệu quả kinh doanh và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Các quy định pháp luật hiện hành tại Việt Nam điều chỉnh việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn như thế nào? Liệu những quy định này có đáp ứng được nhu cầu điều chỉnh trong lĩnh vực đầu tư và quản lý căn hộ khách sạn hay không?
Vào thứ Ba, chúng ta sẽ thảo luận về thực tiễn đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn Cần xem xét những bất cập pháp lý nào có thể phát sinh trong quá trình này và cách thức giải quyết chúng để đảm bảo hiệu quả và bền vững trong hoạt động kinh doanh.
Để hoàn thiện quy chế pháp lý cho việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn, cần có những giải pháp như cải tiến các quy định pháp luật hiện hành, tăng cường minh bạch trong quản lý, và thiết lập các tiêu chuẩn rõ ràng cho các hoạt động kinh doanh liên quan.
phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu đề tài trong khoa học xã hội và luật học đòi hỏi việc áp dụng các phương pháp nghiên cứu chung và đặc thù Các phương pháp nghiên cứu này bao gồm: phân tích tài liệu, khảo sát thực địa, phỏng vấn sâu, và nghiên cứu trường hợp Việc kết hợp các phương pháp này giúp thu thập dữ liệu đa dạng và toàn diện, từ đó nâng cao tính chính xác và độ tin cậy của kết quả nghiên cứu.
Phương pháp hệ thống hóa, phân tích và bình luận được áp dụng trong phần 1.1 của chương 1 Luận văn nhằm làm rõ các vấn đề lý luận liên quan đến căn hộ khách sạn và quy chế pháp lý của loại hình này.
Hệ thống pháp luật và phương pháp phân tích quy phạm được sử dụng trong phần 1.2 của chương 1 Luận văn nhằm làm rõ các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành liên quan đến căn hộ khách sạn.
Phương pháp phân tích tình huống pháp luật được áp dụng trong phần 2.1 của chương 2 Luận văn nhằm làm rõ thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành liên quan đến căn hộ khách sạn.
Phương pháp dự báo pháp luật và đánh giá tác động pháp luật được áp dụng tại phần 2.2 của chương 2 Luận văn nhằm đưa ra các đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến căn hộ khách sạn.
Các điểm mới, các đóng góp của luận văn
Dựa trên các thành tựu từ những công trình nghiên cứu đã công bố trong nước và quốc tế, luận văn đã đạt được những kết quả nghiên cứu mới như sau:
Đầu tiên, việc hệ thống hóa và hoàn thiện các khái niệm, đặc điểm của căn hộ khách sạn là rất quan trọng Điều này không chỉ giúp làm rõ sự phân loại mà còn phân tích sự cần thiết trong việc ban hành các quy định pháp luật liên quan đến căn hộ khách sạn.
Thứ hai, bài viết sẽ phân tích và luận giải một cách khoa học các nguyên tắc và căn cứ áp dụng quy định pháp luật đối với căn hộ khách sạn (condotel) Chúng tôi sẽ đánh giá toàn diện tình hình pháp lý liên quan đến condotel, từ đó tìm ra những thiếu sót trong hệ thống pháp luật về vấn đề này cùng với các nguyên nhân dẫn đến những thiếu sót đó.
Vào thứ Ba, bài luận văn đã đề xuất một số phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh về căn hộ khách sạn (condotel) tại Việt Nam.
Kết cấu đề tài
Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung luận văn được chia thành hai chương, cụ thể là:
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung và quy định của pháp luật về căn hộ khách sạn (condotel)
Chương 2: Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh căn hộ khách sạn (condotel) và các kiến nghị hoàn thiện.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL)
Quy định của Pháp luật Việt Nam điều chỉnh căn hộ khách sạn (condotel)
Để hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh căn hộ khách sạn (condotel), cần xem xét thực tiễn áp dụng trong các hoạt động quản lý và đầu tư kinh doanh Việc áp dụng các quy định này sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư Hơn nữa, cần có những điều chỉnh phù hợp để giải quyết các vấn đề phát sinh trong thực tiễn, nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường condotel.
Trong thời gian gần đây, dự án Condotel đã xuất hiện tại Việt Nam nhằm đáp ứng nhu cầu lưu trú ngắn hạn trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng Nhu cầu về condotel đang gia tăng mạnh mẽ nhờ vào sự tăng trưởng đầu tư nước ngoài (FDI) và việc Việt Nam gia nhập nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA) lớn trong lĩnh vực bất động sản du lịch Tuy nhiên, vấn đề tính pháp lý của căn hộ khách sạn (condotel) vẫn là một chủ đề gây tranh cãi trong dư luận, đặc biệt trong bối cảnh phát triển kinh tế du lịch Loại hình lưu trú mới mẻ này đã đặt ra nhiều thách thức cho hoạt động quản lý của nhà nước Chính phủ đã giao cho các bộ, ngành nghiên cứu và xây dựng quy chế quản lý, kinh doanh căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và căn hộ khách sạn, trong đó Bộ VHTTDL đóng vai trò chủ trì.
Theo Chỉ thị 11 về giải pháp phát triển thị trường bất động sản ổn định, bền vững, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng sửa đổi, hoàn thiện và bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng cho các loại hình nhà ở như căn hộ Officetel, Condotel, công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, và văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn Bên cạnh đó, cần chú trọng đến các loại hình truyền thống như nhà trọ và phòng trọ cho thuê.
THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT
KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM ĐIỀU CHỈNH CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL)
2.2.1 Một số kiến nghị hoàn thiện
Việc i ban i hành i hệ i thống i chính i sách i pháp i luật i liên i quan i đến i phát i triển i thị i trường i BĐS, i đòi i hỏi i phải i đảm i bảo:
Nhà nước cần xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ và thống nhất liên quan đến thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản căn hộ khách sạn (condotel), nhằm tránh tình trạng chồng chéo trong quản lý và tạo hành lang pháp lý cho thị trường phát triển Đồng thời, tổ chức hiệu quả công tác kiểm tra và giám sát việc thực thi pháp luật trong đầu tư và giao dịch trên thị trường này là rất quan trọng.
Chính sách và pháp luật về bất động sản, đặc biệt là căn hộ khách sạn (condotel), cần phải ổn định và mang tính chiến lược Quy hoạch đất đai nên được thực hiện theo lộ trình rõ ràng, tránh thay đổi thường xuyên để không gây khó khăn cho các chủ đầu tư Điều này rất quan trọng vì hầu hết các dự án condotel đều có thời gian thực hiện và thu hồi vốn dài hạn.
2.2.1.1 Hoàn thiện quy định về đầu tư tạo lập căn hộ khách sạn (condotel)
Để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với căn hộ khách sạn (condotel), cần hoàn thiện pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng và cấp phép Các quy định pháp lý cần đảm bảo chủ đầu tư chỉ bàn giao nhà khi hệ thống kỹ thuật hoàn thiện, đạt tiêu chuẩn chất lượng xây dựng và an toàn phòng cháy chữa cháy Cần thiết lập chế tài mạnh mẽ để xử lý sự cố trước khi đưa vào vận hành, đồng thời thực hiện thanh tra, kiểm tra thường xuyên chất lượng công trình nhằm giảm thiểu rủi ro Chủ đầu tư và đơn vị quản lý chung cư phải chịu trách nhiệm chính trong việc xử lý sự cố và phối hợp với chính quyền địa phương để bảo vệ quyền lợi của cư dân.
Hệ thống pháp luật về bất động sản (BĐS) cần hoàn thiện các quy định liên quan đến đất đai, đất ở, đất thương mại dịch vụ và các công trình nhà ở chung cư Khi các quy định này được củng cố, nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn về tính pháp lý khi phát triển căn hộ condotel Việc đầu tư hàng ngàn tỷ đồng vào xây dựng mà không có khách hàng do quy định pháp luật không cho phép sẽ gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư, ảnh hưởng đến hàng trăm hoặc hàng ngàn công nhân và tác động tiêu cực đến nền kinh tế quốc gia.
Bài viết nhấn mạnh việc ban hành đầy đủ các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia trong lĩnh vực xây dựng, đặc biệt là đối với căn hộ khách sạn (condotel), nhằm đảm bảo phù hợp với tình hình trong nước và tiêu chuẩn quốc tế Việc áp dụng rộng rãi các quy chuẩn an toàn kỹ thuật sẽ buộc chủ đầu tư tuân thủ, từ đó nâng cao chất lượng căn hộ khách sạn với đầy đủ các tiêu chuẩn an toàn PCCC và điện Điều này không chỉ cải thiện chất lượng công trình mà còn bảo vệ an toàn cho người dân Nếu chủ đầu tư vì lợi nhuận mà không tuân thủ quy chuẩn, cần có các biện pháp xử lý nghiêm khắc như thu hồi giấy phép xây dựng hoặc đình chỉ thi công, thay vì chỉ phạt hành chính đơn thuần như hiện nay.
Các Bộ ngành cần nhanh chóng tiếp thu và cập nhật các vướng mắc, khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến đầu tư, xây dựng và quản lý vận hành căn hộ khách sạn (condotel) Việc này giúp đối chiếu với các quy định hiện hành của pháp luật, từ đó kiến nghị sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực này.
2.2.1.2 Hoàn thiện quy định về quyền sở hữu căn hộ khách sạn (condotel) Điều i quan i trọng i nhất i là i cần i bổ i sung i quy i định i hướng i dẫn i thủ i tục i cho i việc i đăng i ký i
Quyền sở hữu bề mặt nói chung và quyền sở hữu đối với căn hộ khách sạn (condotel) hiện nay chưa có quy định rõ ràng về đăng ký, và chưa được ghi nhận chính thức trong các văn bản liên quan Căn hộ khách sạn có tính pháp lý khác biệt so với căn hộ chung cư, vì đất xây dựng căn hộ khách sạn thuộc loại đất thương mại dịch vụ, không phải đất ở Điều này gây lúng túng cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc cấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu Cần xem xét việc quy định thời hạn sở hữu 50 năm cho loại hình căn hộ khách sạn, vì cơ quan quản lý coi đây là mô hình kinh doanh du lịch, không phải là hình thức cư trú Do đó, loại hình bất động sản này chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, không được coi là nhà ở và không được đăng ký hộ khẩu thường trú.
Khi xử lý khách hàng mua căn hộ, họ thường băn khoăn về quyền sở hữu vĩnh viễn và việc có được sổ hồng hay không Tuy nhiên, luật chỉ cho phép sở hữu căn hộ này trong 50 năm, và chủ đầu tư không thể cam kết về việc cấp sổ hồng như căn hộ khách sạn (condotel) Bộ Xây dựng cần có hướng dẫn cụ thể để khách hàng yên tâm và chủ đầu tư nắm rõ quy chuẩn xây dựng, thay vì tự tính toán như hiện nay Cần làm rõ khái niệm office-tel, quyền sở hữu 50 năm hay vĩnh viễn, và xác định rõ quy hoạch đất cho loại hình này Nếu đây là bất động sản để ở, chủ đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất khác hiện nay Căn hộ khách sạn cũng cần đáp ứng tiêu chuẩn về thiết kế và hạ tầng Khi thống nhất về quyền sở hữu, cán bộ quản lý cần đẩy nhanh thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, nhằm cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản căn hộ khách sạn phát triển mạnh mẽ hơn.
Trong bối cảnh hiện nay, việc quản lý căn hộ khách sạn (condotel) đang gặp nhiều thách thức, đặc biệt là yêu cầu về quyền sở hữu Quy định pháp luật cần được hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu cấp thiết này Để nâng cao hiệu quả quản lý, cần xây dựng điều kiện giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản condotel phù hợp với các luật liên quan như Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Cụ thể, cần xác định rõ các điều kiện giao dịch, cho phép chủ đầu tư thực hiện đăng ký biến động đất đai và tài sản trên đất với diện tích tối thiểu 30m², nhằm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Cần sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 để cải thiện quy hoạch sử dụng đất, hiện tại quy định kỳ quy hoạch là 10 năm và kế hoạch cấp quốc gia, tỉnh là 5 năm, gây khó khăn cho các chủ đầu tư căn hộ khách sạn (condotel) trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để được cấp giấy, diện tích đất đầu tư phải thuộc quy hoạch tỉnh và có quyết định cho phép đầu tư Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất kinh doanh dưới 50 năm, trong khi thời hạn cho thuê theo Điều 126 Luật Đất đai là 50-70 năm Sự phê duyệt quy hoạch sử dụng đất và quyết định giao đất thuộc cấp tỉnh và Thủ tướng gặp nhiều khó khăn, dẫn đến việc cần bổ sung Điều 153 để đa dạng hóa loại bất động sản, tạo điều kiện cho phát triển các loại hình như Officetel, Condotel, Hometel, Shophouse, Service apartment, nhà phố và biệt thự trong khu nghỉ dưỡng.
Các cơ quan hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật cần ban hành quy trình giao kết và thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản cho căn hộ khách sạn (condotel) nhằm tuân thủ Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Hiện tại, căn hộ khách sạn chưa đủ điều kiện giao dịch, dẫn đến rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư, có thể khiến hợp đồng giao dịch bị vô hiệu Vấn đề này cần được khắc phục ngay để tránh vi phạm pháp luật trong quá trình chuyển nhượng Sự phức tạp của thị trường bất động sản đang phát triển nhanh chóng, cùng với việc huy động vốn từ khách hàng, có thể gây mất an toàn cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Nhà nước đã cho phép khách hàng mua căn hộ khách sạn (condotel) trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013.
Việc xây dựng quy định pháp lý cho căn hộ khách sạn (condotel) ở Việt Nam là rất cần thiết, nhằm điều chỉnh mối quan hệ giao dịch và kinh doanh giữa khách hàng và các nhà đầu tư bất động sản Nghiên cứu nghiêm túc vấn đề này sẽ giúp tạo ra hành lang pháp lý an toàn, hỗ trợ sự phát triển bền vững của condotel trong tương lai Điều này không chỉ có ý nghĩa đối với các nhà hoạch định chính sách mà còn góp phần nâng cao chất lượng sống cho người dân Việt Nam trong bối cảnh nền kinh tế chia sẻ và sự tác động mạnh mẽ của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0.
2.2.1.3 Hoàn thiện quy định về quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ khách sạn (condotel)
Để khai thác thương mại cho thuê căn hộ khách sạn (condotel), cần thiết phải bổ sung các quy định liên quan đến “Hợp đồng quản lý và sử dụng căn hộ” giữa tổ chức quản lý và chủ sở hữu Mặc dù đây là loại hợp đồng tự do thoả thuận, nhưng do đặc thù của căn hộ khách sạn, việc quy định rõ ràng là rất quan trọng để bảo vệ quyền lợi của cả hai bên.
Về quản lý và vận hành căn hộ khách sạn (condotel)
