Tình hình nghiên c ứu đề tài
Đến nay, chủ đề quy chế pháp lý cho căn hộ condotel đã có một số công trình nghiên cứu đáng chú ý Bài viết của tác giả Lê Văn Cư, “Lựa chọn mô hình cung ứng dịch vụ ở khu đô thị mới dưới góc độ tiếp cận quyền sở hữu tài sản,” đăng trong Tạp chí Kinh tế xây dựng số 2 năm 2011, đã đề xuất phương án thành lập tổ chức tự quản cho các chủ sở hữu trong các khu nhà ở đô thị mới Mục tiêu là nhằm thống nhất quản lý đơn vị cung ứng dịch vụ nhà ở.
Luận văn thạc sĩ luật học "Pháp luật về quản lý chung cư ở Việt Nam" của tác giả Nguyễn Thị Thanh Nhàn, bảo vệ năm 2015 tại Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, đã cung cấp các quy định cụ thể để điều chỉnh mối quan hệ trong quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư, nhằm giảm thiểu mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người mua Bên cạnh đó, luận văn thạc sĩ luật học "Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam" của tác giả Hoàng Thị Oanh, cũng bảo vệ năm 2015 tại Khoa Luật - Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, đã nghiên cứu sâu về các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và thực trạng cũng như các tranh chấp chủ yếu liên quan đến loại hợp đồng này.
Bài i viết i “Quản i lý i nhà i chung i cư i cần i mô i hình i mới” i của i TS i Đoàn i Dương i Hải i
Vào năm 2013, bài viết được đăng trong Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013 đã đề xuất mô hình thành lập Ban quản trị quản lý nhà chung cư dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn Tuy nhiên, bài viết chưa nêu rõ hình thức hoạt động của mô hình này cũng như kinh phí cần thiết để duy trì hoạt động của công ty.
Nhìn chung, nhiều công trình nghiên cứu và bài viết đã đề cập đến quyền sở hữu căn hộ chung cư Tuy nhiên, chưa có nghiên cứu nào tập trung trực tiếp vào quy chế pháp lý của căn hộ khách sạn (condotel) Do đó, đề tài nghiên cứu Luận văn này là một sự đóng góp mới, không trùng lặp với các công trình nghiên cứu trước đây.
Mục đích nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu của đề tài
Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn này là hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ condotel.
Cụ i thể, i Luận i văn i sẽ:
Thứ i nhất, i nghiên i cứu i những i vấn i đề i lý i luận i về i đầu i tư, i sở i hữu, i quản i lý, i vận i hành i và i khai i thác i thương i mại i căn i hộ i condotel
Khảo sát và hệ thống hóa quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ condotel là cần thiết Việc làm rõ các quy định này giúp nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển bền vững loại hình bất động sản này.
Vào thứ Ba, chúng tôi tiến hành khảo sát thực tiễn áp dụng pháp luật trong đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ condotel Mục tiêu của khảo sát là phát hiện các khiếm khuyết và bất cập trong hệ thống pháp luật liên quan đến vấn đề này.
Đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định liên quan đến đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại cho các căn hộ khách sạn (condotel) nhằm cải thiện hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Câu hỏi nghiên cứu
Luận i văn i được i thực i hiện i nhằm i trả i lời i cho i các i câu i hỏi i nghiên i cứu i sau i đây:
Căn hộ khách sạn (condotel) là gì và tại sao việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với loại hình này lại cần có các quy tắc riêng biệt? Việc hiểu rõ về căn hộ khách sạn giúp nhà đầu tư nắm bắt cơ hội và tối ưu hóa lợi nhuận trong lĩnh vực bất động sản.
Các quy định pháp luật hiện hành tại Việt Nam liên quan đến đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn đang được điều chỉnh như thế nào? Liệu các quy định này có đáp ứng được nhu cầu quản lý và phát triển lĩnh vực căn hộ khách sạn hay không?
Vào thứ Ba, chúng ta sẽ xem xét thực tiễn đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn Cần phân tích những bất cập về pháp lý có thể phát sinh trong quá trình này để đảm bảo sự minh bạch và hiệu quả trong hoạt động.
Để hoàn thiện quy chế pháp lý cho việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn, cần có những giải pháp cụ thể Những giải pháp này bao gồm việc điều chỉnh các quy định pháp luật hiện hành, tăng cường quản lý nhà nước, và tạo ra khung pháp lý rõ ràng cho các hoạt động đầu tư và kinh doanh trong lĩnh vực này Đồng thời, cần có chính sách khuyến khích các nhà đầu tư, cũng như đảm bảo quyền lợi cho khách hàng và người tiêu dùng.
phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu trong khoa học xã hội và luật học sử dụng nhiều phương pháp khác nhau, bao gồm cả các phương pháp chung và phương pháp đặc thù Các phương pháp nghiên cứu này giúp phân tích và hiểu rõ hơn về các vấn đề pháp lý cụ thể Việc áp dụng các phương pháp nghiên cứu phù hợp là rất quan trọng để đạt được kết quả chính xác và đáng tin cậy trong nghiên cứu luật học.
Phương pháp hệ thống hóa, phân tích và bình luận được áp dụng trong phần 1.1 của chương 1 Luận văn nhằm làm rõ các vấn đề lý luận liên quan đến căn hộ khách sạn và quy chế pháp lý của loại hình này.
Hệ thống pháp luật và phương pháp phân tích quy phạm được sử dụng tại phần 1.2 của chương 1 Luận văn nhằm làm rõ những quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành liên quan đến căn hộ khách sạn.
Phương pháp phân tích tình huống pháp luật được áp dụng trong phần 2.1 của chương 2 Luận văn nhằm làm rõ thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam liên quan đến căn hộ khách sạn.
Phương pháp dự báo và đánh giá tác động pháp luật được áp dụng trong phần 2.2 của chương 2 Luận văn nhằm đưa ra các đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến căn hộ khách sạn.
Các điểm mới, các đóng góp của luận văn
Dựa trên các thành tựu từ những công trình nghiên cứu đã được công bố trong nước và quốc tế, luận văn đã đạt được những kết quả nghiên cứu mang tính mới mẻ như sau:
Bước đầu tiên trong việc hoàn thiện các khái niệm và đặc điểm của căn hộ khách sạn là hệ thống hóa các thông tin liên quan Việc phân tích sự cần thiết ban hành các quy định pháp luật liên quan đến căn hộ khách sạn là rất quan trọng để đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.
Thứ hai, bài viết sẽ phân tích và luận giải một cách khoa học các nguyên tắc, căn cứ của việc áp dụng quy định pháp luật cho căn hộ khách sạn (condotel) Bài viết cũng sẽ đánh giá toàn diện tình hình pháp lý liên quan đến căn hộ khách sạn, nhằm tìm ra những thiếu sót của hệ thống pháp luật về vấn đề này và nguyên nhân của các thiếu sót đó.
Vào thứ Ba, bài luận văn đã đề xuất một số phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh về căn hộ khách sạn (condotel) tại Việt Nam.
Kết cấu đề tài
Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung luận văn được chia thành hai chương, cụ thể là:
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung và quy định của pháp luật về căn hộ khách sạn (condotel)
Chương 2: Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh căn hộ khách sạn (condotel) và các kiến nghị hoàn thiện.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL)
Quy định của Pháp luật Việt Nam điều chỉnh căn hộ khách sạn (condotel)
KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 2.1 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật điều chỉnh Căn hộ khách sạn (Condotel)
2.1.1 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật trong các hoạt động quản lý đầu tư kinh doanh căn hộ khách sạn (condotel)
Dự án Condotel tại Việt Nam đã xuất hiện gần đây nhằm đáp ứng nhu cầu lưu trú ngắn hạn trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng Nhu cầu về condotel đang gia tăng mạnh mẽ do sự tăng trưởng nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam tham gia nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA) lớn trong lĩnh vực bất động sản du lịch Tuy nhiên, vấn đề tính pháp lý của căn hộ khách sạn (condotel) vẫn là chủ đề gây tranh cãi trong dư luận, đi kèm với sự phát triển của kinh tế du lịch Loại hình lưu trú mới mẻ này đã đặt ra nhiều thách thức cho công tác quản lý nhà nước Chính phủ đã giao các bộ, ngành nghiên cứu về quản lý kinh doanh loại hình condotel, trong đó Bộ VHTTDL được giao chủ trì phối hợp xây dựng quy chế quản lý và kinh doanh căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và căn hộ khách sạn.
Theo chỉ thị 11 về giải pháp phát triển thị trường bất động sản ổn định, bền vững, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng sửa đổi, hoàn thiện và bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng cho các loại hình nhà ở như căn hộ Officetel, Condotel, công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn Điều này cũng bao gồm các loại hình truyền thống như nhà trọ, phòng trọ cho thuê, nhằm đảm bảo sự phát triển đồng bộ và hiệu quả cho thị trường bất động sản.
THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT
KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM ĐIỀU CHỈNH CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL)
2.2.1 Một số kiến nghị hoàn thiện
Việc i ban i hành i hệ i thống i chính i sách i pháp i luật i liên i quan i đến i phát i triển i thị i trường i BĐS, i đòi i hỏi i phải i đảm i bảo:
Nhà nước cần xây dựng một hệ thống pháp luật thống nhất và đồng bộ liên quan đến thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản căn hộ khách sạn (condotel), nhằm tránh tình trạng chồng chéo trong quản lý và tạo hành lang pháp lý vững chắc cho thị trường Việc tổ chức công tác kiểm tra và giám sát thực thi pháp luật trong đầu tư và giao dịch bất động sản cũng cần được thực hiện hiệu quả để đảm bảo sự phát triển bền vững của lĩnh vực này.
Chính sách và pháp luật về bất động sản, đặc biệt là căn hộ khách sạn (condotel), cần phải ổn định và mang tính chiến lược Quy hoạch đất đai không nên thay đổi thường xuyên, vì điều này có thể gây khó khăn và ảnh hưởng đến chiến lược đầu tư của các chủ đầu tư Hầu hết các dự án căn hộ khách sạn đều có thời gian thực hiện và thu hồi vốn dài, do đó sự ổn định trong chính sách là rất quan trọng.
2.2.1.1 Hoàn thiệnquy định về đầu tư tạo lập căn hộ khách sạn (condotel)
Để nâng cao hiệu quả quản lý căn hộ khách sạn (condotel), việc hoàn thiện pháp luật về đầu tư, xây dựng và quản lý là cấp thiết Chủ đầu tư cần đảm bảo rằng các hệ thống kỹ thuật của tòa nhà hoàn thiện và đạt yêu cầu chất lượng trước khi bàn giao Cần thiết phải có chế tài mạnh mẽ để xử lý sự cố và thực hiện thanh tra, kiểm tra thường xuyên nhằm đảm bảo chất lượng công trình, tránh rủi ro cho cư dân Chủ đầu tư và đơn vị quản lý có trách nhiệm chính trong việc phối hợp với chính quyền địa phương để bảo vệ quyền lợi của cư dân.
Hệ thống pháp luật về bất động sản (BĐS) cần được hoàn thiện để quy định rõ ràng về đất đai, đất ở, đất thương mại dịch vụ, cũng như các công trình nhà ở chung cư và nhà ở thương mại Sự hoàn thiện này không chỉ tạo điều kiện cho nhà đầu tư phát triển căn hộ condotel một cách an tâm về mặt pháp lý, mà còn giảm thiểu rủi ro cho họ Khi nhà đầu tư bỏ ra hàng ngàn tỷ đồng để xây dựng condotel, việc không có khách hàng do các vấn đề pháp lý có thể dẫn đến thiệt hại lớn không chỉ cho họ mà còn ảnh hưởng đến hàng trăm, thậm chí hàng ngàn công nhân và nền kinh tế đất nước.
Bài viết nhấn mạnh rằng việc ban hành và tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia trong lĩnh vực xây dựng, đặc biệt là đối với căn hộ khách sạn (condotel), là vô cùng quan trọng nhằm đảm bảo chất lượng và an toàn cho các công trình Các tiêu chuẩn an toàn về phòng cháy chữa cháy (PCCC) và điện cần được áp dụng nghiêm ngặt để nâng cao chất lượng công trình và bảo vệ người dân Nếu chủ đầu tư không tuân thủ các quy chuẩn này vì lợi nhuận, cần có biện pháp xử lý mạnh mẽ hơn, như thu hồi giấy phép xây dựng hoặc đình chỉ thi công, thay vì chỉ phạt hành chính đơn thuần như hiện nay.
Các Bộ ngành cần nhanh chóng tiếp thu và cập nhật những vướng mắc, khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến đầu tư, xây dựng và quản lý vận hành căn hộ khách sạn (condotel) Việc này giúp đối chiếu với các quy định hiện hành của pháp luật, từ đó kiến nghị sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định pháp luật trong lĩnh vực đầu tư và xây dựng.
2.2.1.2 Hoàn thiệnquy định về quyền sở hữu căn hộ khách sạn (condotel) Điều i quan i trọng i nhất i là i cần i bổ i sung i quy i định i hướng i dẫn i thủ i tục i cho i việc i đăng i ký i
Quyền sở hữu bề mặt và quyền sở hữu đối với căn hộ khách sạn hiện nay chưa có quy định rõ ràng về việc đăng ký, dẫn đến việc căn hộ khách sạn (condotel) không được ghi nhận chính thức trong các văn bản pháp lý mà chỉ được coi như chung cư Căn hộ khách sạn có tính pháp lý khác biệt so với căn hộ chung cư, vì đất xây dựng căn hộ khách sạn thuộc loại đất thương mại dịch vụ, không phải đất ở Điều này gây khó khăn cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc cấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu Cần xem xét quy định về thời hạn sở hữu 50 năm đối với căn hộ khách sạn, vì cơ quan quản lý coi đây là mô hình kinh doanh du lịch, không phải là nơi cư trú Do đó, loại hình bất động sản này chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, không phải nhà ở và không được đăng ký hộ khẩu thường trú.
Khách hàng khi mua căn hộ office-tel thường băn khoăn về quyền sở hữu vĩnh viễn và sổ hồng Tuy nhiên, luật chỉ cho phép sở hữu trong 50 năm, và chủ đầu tư không thể đảm bảo việc cấp sổ hồng như căn hộ khách sạn (condotel) Bộ Xây dựng cần hướng dẫn cụ thể về các quy định cho loại hình này để khách hàng yên tâm Cần làm rõ các khái niệm như office-tel là văn phòng kết hợp ở hay lưu trú, quyền sở hữu, và quy hoạch đất Nếu xác định đây là loại hình để ở, chủ đầu tư cần đóng tiền sử dụng đất khác hiện nay Căn hộ condotel cũng cần đáp ứng tiêu chuẩn về thiết kế và hạ tầng Đẩy nhanh thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho condotel là cần thiết, vì hiện tại quy trình phức tạp gây khó khăn cho thị trường bất động sản phi chính thức Cải cách thủ tục hành chính sẽ tạo ra sản phẩm pháp lý cho thị trường, thúc đẩy sự phát triển của bất động sản căn hộ khách sạn (condotel).
Quá trình thi hành pháp luật về quản lý căn hộ khách sạn (condotel) đang gặp nhiều tồn tại, đặc biệt là yêu cầu về quyền sở hữu Để cải thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, cần thiết phải hoàn thiện quy định liên quan đến quyền sở hữu căn hộ khách sạn, phù hợp với Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Cụ thể, cần xây dựng điều kiện giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản căn hộ khách sạn, trong đó quy định diện tích tối thiểu 30m² để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo hướng cấp "quyền sử dụng bề mặt" có thời hạn.
Cần sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 để cải thiện quy hoạch sử dụng đất, do thời hạn quy hoạch hiện tại là 10 năm và kế hoạch cấp quốc gia, tỉnh là 5 năm, gây khó khăn cho các chủ đầu tư căn hộ khách sạn (condotel) trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chủ đầu tư phải đảm bảo diện tích đất thuộc quy hoạch tỉnh và có quyết định cho phép đầu tư, trong khi thời hạn cho thuê đất quy định từ 50-70 năm Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch và giao đất thuộc cấp tỉnh, cùng với quyết định của Thủ tướng, đã tạo ra rào cản pháp lý cho condotel Do đó, cần bổ sung Điều 153 vào Luật Đất đai để đa dạng hóa loại bất động sản, bao gồm các loại hình như Officetel, Hometel, Shophouse, Service apartment và biệt thự trong Resort, nhằm thúc đẩy phát triển ngành du lịch và dịch vụ.
Các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật cần ban hành quy trình giao kết trong hợp đồng kinh doanh bất động sản căn hộ khách sạn (condotel) để tuân thủ Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Hiện nay, căn hộ khách sạn chưa hoàn thiện điều kiện giao dịch, dẫn đến rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư, có thể làm cho hợp đồng giao dịch bị vô hiệu một phần hoặc toàn phần Những vấn đề này cần được khắc phục ngay, vì việc vi phạm các điều cấm của pháp luật trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển nóng có thể gây mất an toàn cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Nhà nước đã cho phép khách hàng mua căn hộ khách sạn (condotel) trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, theo Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013.
Việc xây dựng quy định pháp lý cho căn hộ khách sạn (condotel) tại Việt Nam là cần thiết để điều chỉnh quan hệ giao dịch và kinh doanh giữa khách hàng và các nhà đầu tư bất động sản Nghiên cứu vấn đề này một cách nghiêm túc sẽ giúp tạo ra một hành lang pháp lý an toàn, thúc đẩy sự phát triển bền vững cho condotel trong tương lai Điều này không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với các nhà hoạch định chính sách mà còn góp phần nâng cao chất lượng sống cho người dân Việt Nam trong bối cảnh nền kinh tế chia sẻ và tác động của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0.
2.2.1.3 Hoàn thiệnquy định về quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ khách sạn (condotel)
Để khai thác thương mại cho thuê căn hộ khách sạn (condotel) hiệu quả, cần bổ sung các quy định về “Hợp đồng quản lý và sử dụng căn hộ” giữa tổ chức quản lý và chủ sở hữu Mặc dù hợp đồng này phải tuân thủ nguyên tắc tự do thoả thuận, nhưng do đặc thù của căn hộ khách sạn, việc quy định rõ ràng các điều khoản là rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi của cả hai bên.
Về quản lý và vận hành căn hộ khách sạn (condotel)
