LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI
Có nhiều khái niệm về đầu tư trực tiếp nước ngoài như:
Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là khoản đầu tư lâu dài từ một tổ chức trong một nền kinh tế đến một doanh nghiệp ở nền kinh tế khác, nhằm thu lợi ích lâu dài Tổ chức Thương mại Thế giới định nghĩa FDI là hành động mà nhà đầu tư từ một quốc gia (quốc gia chủ đầu tư) sở hữu tài sản tại quốc gia khác (quốc gia thu hút đầu tư) và có quyền quản lý tài sản đó Khía cạnh quản lý là yếu tố phân biệt FDI với các công cụ tài chính khác Thông thường, nhà đầu tư và tài sản mà họ quản lý ở nước ngoài là các cơ sở kinh doanh, trong đó nhà đầu tư được gọi là "công ty mẹ" và tài sản được gọi là “công ty con” hoặc “chi nhánh công ty”.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) được định nghĩa bởi các nhà kinh tế quốc tế là hành động mà một nhà đầu tư tại một quốc gia mua hoặc kiểm soát một thực thể kinh tế tại quốc gia khác Khoản đầu tư này cho phép nhà đầu tư có quyền quyết định và tăng cường quyền kiểm soát đối với thực thể kinh tế mà họ đầu tư vào.
Luật Đầu tư nước ngoài năm 2005 định nghĩa rằng "Đầu tư nước ngoài là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vốn bằng tiền và các tài sản hợp pháp khác vào Việt Nam để thực hiện hoạt động đầu tư."
Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) định nghĩa đầu tư trực tiếp (FDI) là khi nhà đầu tư sở hữu ít nhất 10% cổ phiếu thường hoặc quyền biểu quyết trong một doanh nghiệp có tư cách pháp nhân hoặc không Mục tiêu chính của FDI là thực hiện quyền kiểm soát công ty Tuy nhiên, không phải tất cả các quốc gia đều áp dụng ngưỡng 10% để xác định FDI; trong thực tế, có những trường hợp nhà đầu tư sở hữu dưới 10% nhưng vẫn có quyền điều hành, trong khi có những trường hợp khác với tỷ lệ sở hữu lớn hơn nhưng chỉ mang tính chất đầu tư gián tiếp.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là hoạt động mà nhà đầu tư từ một quốc gia khác đưa vốn hoặc tài sản vào một quốc gia để sở hữu và quản lý hoặc kiểm soát một thực thể kinh tế, nhằm tối đa hóa lợi ích Tài sản trong FDI có thể bao gồm tài sản hữu hình như máy móc, thiết bị, bất động sản, tài sản vô hình như quyền sở hữu trí tuệ, và tài sản tài chính như cổ phần, cổ phiếu FDI luôn có yếu tố nước ngoài và có hai đặc điểm chính: sự dịch chuyển vốn quốc tế và sự tham gia trực tiếp của nhà đầu tư vào hoạt động quản lý và sử dụng vốn.
- Chủ đầu tƣ có khả năng trực tiếp điều hành và kiểm soát hoạt động của doanh nghiệp nên vốn đầu tƣ đƣợc sử dụng với hiệu quả cao
Chủ đầu tư có khả năng mở rộng thị trường tiêu thụ sản phẩm cả trong nước và quốc tế, đồng thời giảm chi phí và hạ giá thành sản phẩm nhờ vào việc khai thác nguồn tài nguyên sẵn có tại địa phương.
Chủ đầu tư có khả năng vượt qua hàng rào bảo hộ mậu dịch và chiếm lĩnh thị trường địa phương nhờ việc sản xuất và tiêu thụ hàng hóa ngay tại quốc gia nhận đầu tư.
Nước tiếp nhận đầu tư có khả năng khai thác nguồn vốn từ bên ngoài, tiếp thu kỹ thuật, công nghệ tiên tiến và kinh nghiệm quản lý từ các nhà đầu tư quốc tế Điều này không chỉ giúp tăng cường nguồn tài nguyên mà còn thúc đẩy kim ngạch xuất khẩu, nâng cao đời sống của người dân.
Doanh nghiệp có sự tham gia trực tiếp từ nước ngoài sẽ được kiểm soát hoạt động và đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả hơn Điều này làm tăng tính khả thi của các dự án đầu tư, đặc biệt trong việc tiếp cận thị trường quốc tế và mở rộng xuất khẩu.
Chủ đầu tư nước ngoài có quyền lợi gắn liền với lợi ích từ đầu tư, do đó họ có thể lựa chọn công nghệ và kỹ thuật phù hợp, đồng thời nâng cao trình độ quản lý và tay nghề cho công nhân tại quốc gia tiếp nhận đầu tư.
FDI đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng thị trường của các công ty đa quốc gia, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường tài chính và thương mại quốc tế Sự gia tăng FDI không chỉ giúp các doanh nghiệp mở rộng quy mô hoạt động mà còn tạo ra cơ hội mới trong việc kết nối và phát triển các mối quan hệ thương mại toàn cầu.
Mặc dù đầu tư trực tiếp nước ngoài mang lại nhiều lợi ích, nhưng cũng tồn tại những hạn chế Cụ thể, do hoạt động này diễn ra theo cơ chế thị trường, các nhà đầu tư nước ngoài thường có kinh nghiệm quản lý vượt trội, dẫn đến việc các quốc gia đang phát triển có thể gặp bất lợi trong quá trình tiếp nhận đầu tư.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tại Việt Nam yêu cầu sự điều chỉnh hành vi và trách nhiệm giữa các bên dựa trên cơ sở pháp lý của Luật đầu tư năm 2005 và các văn bản liên quan Chủ nhà không thể chủ động trong việc quyết định cơ cấu ngành và vùng lãnh thổ đầu tư, do đó cần có sự phối hợp chặt chẽ để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của tất cả các bên liên quan.
1.1.3 Các hình thức của FDI
Có nhiều hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài, tuy nhiên trong khuôn khổ Luận văn này xin đề cập đến một số hình thức sau đây:
- Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài
- Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài
- Đầu tƣ theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT
- Đầu tƣ phát triển kinh doanh
- Đầu tƣ thực hiện việc mua bán và sáp nhập doanh nghiệp (M&A) a Doanh nghiệp liên doanh
Doanh nghiệp liên doanh với nước ngoài là hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài phổ biến nhất, giúp thâm nhập thị trường quốc tế một cách hợp pháp và hiệu quả thông qua hợp tác Liên doanh mang tính chất quốc tế, hình thành từ sự khác biệt về quốc tịch, quản lý, tài chính, luật pháp và văn hóa Các bên tham gia góp vốn, quản lý lao động và cùng chia sẻ lợi nhuận lẫn rủi ro Hoạt động của liên doanh rất đa dạng, bao gồm sản xuất kinh doanh, cung ứng dịch vụ, nghiên cứu cơ bản và nghiên cứu triển khai.
Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài là một loại hình doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, ít phổ biến hơn so với hình thức liên doanh trong đầu tư quốc tế Đây là một thực thể kinh doanh có tư cách pháp nhân, được thành lập nhằm phục vụ các mục đích của nhà đầu tư và phù hợp với quy định của nước sở tại.
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Khái niệm về bất động sản
Bất động sản là thuật ngữ pháp lý tại một số quốc gia như Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahamas, chỉ bao gồm đất đai cùng với các tài sản gắn liền vĩnh viễn với
Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư vào việc tạo lập, mua, chuyển nhượng, thuê và cho thuê bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Các hình thức này bao gồm bán, cho thuê lại và cho thuê mua, tất cả đều hướng đến việc tối đa hóa lợi nhuận từ tài sản.
Hầu hết các quốc gia trên thế giới phân loại tài sản theo luật cổ La Mã thành "Bất động sản" và "Động sản" Bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và tài sản dưới lòng đất, mà còn bao gồm các công trình xây dựng và mọi thứ liên quan đến đất đai trong không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) Tại Việt Nam, Bộ luật Dân sự quy định rằng bất động sản là các tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng đó, theo quy định của pháp luật (Điều 174).
Bất động sản có những đặc điểm nổi bật như tính cố định, khả năng tăng giá trị theo thời gian, tính cá biệt và giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng.
Tính cố định là đặc trưng nổi bật của hàng hóa bất động sản, phân biệt nó với các loại hàng hóa khác Đặc điểm này yêu cầu phương thức giao dịch và quản lý khác biệt so với các thị trường hàng hóa thông thường Trong khi người bán và người mua có thể dễ dàng di chuyển hàng hóa khác đến bất kỳ đâu, chủ sở hữu bất động sản phải đến tận nơi có tài sản Hàng hóa bất động sản không thể được trưng bày tại chợ hay siêu thị như các loại hàng hóa khác, mà thường phải được giới thiệu thông qua mô hình, hình ảnh, bản vẽ hoặc các hình thức mô tả khác.
Tính cố định còn tạo cho hàng hoá bất động sản mang tính “địa điểm” và
Tính địa phương của bất động sản rất cao, với giá trị khác nhau tùy thuộc vào vị trí Ví dụ, hai bất động sản giống nhau nhưng một nằm ở trung tâm và một ở ngoại ô sẽ có giá trị chênh lệch rõ rệt Tương tự, bất động sản ở đô thị lớn thường có giá trị cao hơn so với các bất động sản ở đô thị nhỏ hay vùng sâu vùng xa Sự cố định của bất động sản yêu cầu có sự điều tiết thị trường khác biệt so với các thị trường hàng hóa thông thường, vì không thể dễ dàng chuyển nhượng hàng hóa từ nơi thừa sang nơi thiếu Do đó, việc điều chỉnh cung cầu trong lĩnh vực bất động sản cần được thực hiện thông qua dự báo và kế hoạch chủ động từ chính quyền địa phương.
Giá trị bất động sản, đặc biệt là đất đai, có những đặc điểm riêng biệt so với các loại hàng hóa khác, phụ thuộc vào mục đích sử dụng và tác động của con người Đất đai quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với đất được quy hoạch cho phát triển đô thị, nhà ở hay khu kinh doanh dịch vụ Do đó, quy hoạch, đặc biệt là quy hoạch xây dựng, đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao giá trị bất động sản.
1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế
Thị trường bất động sản bao gồm tất cả các hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản, từ đầu tư và tạo lập đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp Ngoài ra, thị trường còn có các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định giá, tư vấn và quản lý sử dụng bất động sản, diễn ra giữa các bên liên quan.
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều lĩnh vực khác như vật liệu xây dựng, lao động, khoa học công nghệ và đặc biệt là tài chính tiền tệ Theo các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển, mỗi USD đầu tư vào bất động sản có thể kích thích sự phát triển của các ngành liên quan từ 1,5 đến 2 USD Với tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, thị trường bất động sản được xem như hạ tầng thiết yếu của nền kinh tế Do đó, sự biến động của thị trường bất động sản không chỉ ảnh hưởng đến chính nó mà còn tác động mạnh mẽ đến các thị trường khác.
Thị trường máy móc thiết bị và vật liệu xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp sản phẩm đầu vào cho các công trình như nhà ở, cửa hàng, khách sạn và nhà máy Tùy thuộc vào loại hình công trình, nhu cầu sử dụng máy móc và vật liệu xây dựng sẽ khác nhau; ví dụ, các khu chung cư thường yêu cầu nhiều vật liệu xây dựng hơn, trong khi các công trình thủy điện lại cần nhiều máy móc hơn Mặc dù có sự khác biệt này, tổng chi phí cho vật liệu xây dựng và máy móc thiết bị đều góp phần vào giá trị tổng thể của tài sản bất động sản.
Thị trường bất động sản có sự liên kết chặt chẽ với thị trường lao động, khi sự phát triển của bất động sản làm tăng cung cầu, mở ra cơ hội việc làm mới cho nguồn lao động xã hội Ngược lại, nếu cung vượt quá cầu, sẽ dẫn đến tình trạng sa thải lao động tại các công trình xây dựng và trang trại, gây ra nhiều vấn đề kinh tế, xã hội và chính trị cần được giải quyết.
- Thị trường bất động sản ảnh hưởng lan tỏa vào thị trường tài chính, tiền tệ:
Hàng hóa bất động sản có giá trị cao, do đó, giao dịch thường diễn ra qua thị trường tài chính và tiền tệ Các tổ chức tài chính đóng vai trò trung gian giữa người mua và người bán, giúp đảm bảo thanh toán an toàn và hiệu quả Hơn nữa, các tổ chức này có thể cung cấp tài chính cho bên mua hoặc bên bán để mua hoặc nâng cấp bất động sản trước khi thực hiện giao dịch.
Thị trường bất động sản có ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường tài chính và tiền tệ, đặc biệt khi lãi suất tiền gửi thấp hơn so với lợi nhuận từ đầu tư bất động sản Nhiều nhà đầu tư đã chọn không gửi tiền vào ngân hàng hoặc thậm chí rút tiền để thương lượng vay vốn từ ngân hàng nhằm đầu tư vào bất động sản Tình trạng này đã tác động mạnh mẽ đến thị trường tín dụng, ảnh hưởng đến cả cung và cầu tín dụng.
Thị trường tài chính và tiền tệ đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn cho hoạt động đầu tư bất động sản Do đó, những biến động trong các thị trường này sẽ ngay lập tức ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản yêu cầu một lượng vốn lớn và thời gian dài để hình thành và thu hồi vốn, do đó, nó trở thành đầu ra quan trọng nhất trong lĩnh vực tài chính và tiền tệ Những biến động trong thị trường bất động sản sẽ có tác động trực tiếp đến thị trường tài chính và tiền tệ.
- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế:
CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
1.3.1 Hệ thống chính sách, pháp lý
Sau 25 năm thực hiện chính sách mở cửa, thu hút đầu tư nước ngoài, để khuyến khích đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều chủ trương, cơ chế chính sách về thu hút đầu tư nước ngoài nói chung và trong thị trường bất động sản nói riêng nhằm mở rộng quyền tự chủ trong hoạt động đầu tư, kinh doanh của các nhà đầu tư nước ngoài, cải cách thủ tục đầu tƣ, xóa bỏ một số quy định không phù hợp với thông lệ kinh tế thị trường và cam kết hội nhập của Việt Nam, góp phần cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư, kinh doanh theo hướng ngày càng thuận lợi, minh bạch và bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài [2, tr11] Đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản được điều chỉnh trực tiếp bởi nhiều luật chuyên ngành nhƣ Luật Đầu tƣ, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch đô thị và các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư hướng dẫn
Mặc dù các chính sách ưu đãi của chúng ta thường xuyên được rà soát và sửa đổi, nhưng vẫn còn dàn trải và chưa tập trung vào những ngành, lĩnh vực và địa bàn cần thu hút đầu tư Các chính sách này chưa nổi bật và chưa có tính đột phá, dẫn đến việc phân bổ ưu đãi giữa các địa bàn trong cả nước không hiệu quả Trong 63 tỉnh/thành phố, hầu hết đều có những khu vực kinh tế xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn, điều này cho thấy cần có sự điều chỉnh mạnh mẽ hơn trong việc tập trung thu hút đầu tư.
Phân cấp quản lý đầu tư nước ngoài cho UBND các địa phương và Ban quản lý KCN - KCX là một quyết định đúng đắn, giúp nâng cao trách nhiệm và chủ động của các cơ quan quản lý địa phương Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả, cần có hệ thống luật pháp và chính sách rõ ràng, quy hoạch đồng bộ, và nâng cao năng lực cho các cơ quan được phân cấp Đồng thời, công tác báo cáo và cung cấp thông tin từ địa phương lên Trung ương cần kịp thời, cùng với việc thực hiện nghiêm túc công tác thanh, kiểm tra và xử lý vi phạm Việc tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý chung và chuyên ngành, cũng như giữa Trung ương và địa phương là rất cần thiết.
Thực tế cho thấy, các công tác quản lý chưa được thực hiện hiệu quả trong thời gian qua, với một số địa phương ưu tiên lợi ích ngắn hạn mà bỏ qua lợi ích lâu dài, dẫn đến việc lợi ích địa phương ảnh hưởng tiêu cực đến lợi ích tổng thể quốc gia Hệ quả là điều này đã tác động không tốt đến sự cân đối tổng thể của nền kinh tế.
1.3.2 Vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản
Cơ chế thị trường không tránh khỏi những khuyết tật như khủng hoảng, phá sản, thất nghiệp và ô nhiễm môi trường Để khắc phục những vấn đề này, vai trò của Nhà nước là rất quan trọng, tạo nên đặc điểm của nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Nền kinh tế này được điều tiết bởi cả "bàn tay vô hình - thị trường" và "bàn tay hữu hình - Nhà nước", giúp đảm bảo sự vận hành và phát triển bền vững Những khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế gần đây đã khẳng định sự cần thiết của Nhà nước trong việc điều chỉnh nền kinh tế thị trường, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản.
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản với ba chức năng chính: đầu tiên, tạo lập khung pháp lý và "sân chơi" cho thị trường hoạt động; thứ hai, quản lý và điều hành thị trường như một "trọng tài", định hướng phát triển bất động sản nhằm thúc đẩy kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội; cuối cùng, tham gia thị trường với tư cách là bên cung và cầu, cung cấp đất đai và các bất động sản thiết yếu, đồng thời là bên cầu lớn cho các công trình công cộng và nhà ở xã hội Để thực hiện các vai trò này, Nhà nước cần áp dụng hệ thống công cụ quản lý vĩ mô như luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch và dịch vụ công, nhằm hài hòa các mối quan hệ kinh tế và cân bằng giữa tăng trưởng kinh tế với công bằng xã hội và bảo vệ môi trường.
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, và việc quản lý cũng như phát triển hiệu quả thị trường này, đặc biệt là mối quan hệ với thị trường tài chính, sẽ thúc đẩy nguồn lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội bền vững Những cơ sở khoa học về bất động sản là nền tảng quan trọng để đề xuất các giải pháp hiệu quả cho thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
1.3.3 Công khai, minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản
Công tác thống kê dữ liệu về đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, hiện còn thiếu cập nhật và chính xác, không phù hợp với các tiêu chuẩn quốc tế Điều này gây khó khăn cho việc nghiên cứu, phân tích và dự báo tình hình đầu tư của các nhà đầu tư, doanh nghiệp và nhà hoạch định chính sách.
Việc thiếu kinh phí và nguồn tài trợ đã cản trở quá trình xây dựng phần mềm thống kê số liệu FDI theo từng lĩnh vực kinh tế Phần mềm này rất cần thiết để hỗ trợ kịp thời cho công tác quản lý, phân tích, dự báo, giám sát và đánh giá tác động của dòng vốn FDI vào Việt Nam.
Thiếu các tiêu chí đánh giá và dự báo thị trường đã dẫn đến nhận thức và đánh giá khác nhau về tình hình thị trường bất động sản, gây khó khăn trong việc định hướng để thị trường hoạt động ổn định Hơn nữa, sự thiếu hụt cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản đã làm giảm hiệu quả của công tác quản lý và điều hành trong lĩnh vực này.
Hệ thống thông tin trên thị trường bất động sản hiện tại chưa phản ánh đầy đủ tình hình sở hữu và giao dịch bất động sản Việc thiếu các tiêu chí đánh giá khoa học và thống nhất dẫn đến đánh giá thị trường mang tính cảm tính và phiến diện.
Thông tin về thị trường bất động sản chủ yếu qua báo chí, thiếu thông tin chính thức từ các Cơ quan quản lý Nhà nước
Thiếu một hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản gây khó khăn trong việc chỉ đạo điều hành và cung cấp thông tin tổng thể, từ đó ảnh hưởng đến sự ổn định của thị trường.
Do thiếu thông tin tổng thể, các giải pháp đề xuất trong điều hành thị trường chỉ dừng lại ở mức xử lý tình huống mà chưa đạt được tính toàn diện và lâu dài, dẫn đến khó khăn trong việc xây dựng chính sách phù hợp để điều chỉnh thị trường.
Thông tin trên thị trường bất động sản hiện nay đang gặp nhiều vấn đề như không tin cậy, khó tiếp cận và thiếu minh bạch Cụ thể, thông tin chính thức từ các cơ quan quản lý nhà nước về quy hoạch và dự án phát triển đô thị rất hạn chế và khó tìm Sự khó khăn trong việc tiếp cận thông tin quy hoạch và dự án đầu tư không chỉ làm tăng chi phí đầu tư mà còn hạn chế khả năng dự báo của nhà đầu tư và thị trường.
Trên thị trường bất động sản, các bên tham gia không có cơ hội tiếp cận thông tin một cách công bằng, đặc biệt là khi tìm kiếm dự án đầu tư và thực hiện giao dịch mua bán bất động sản.
KINH NGHIỆM THU HÚT FDI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRUNG QUỐC VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM
TRUNG QUỐC VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM
Sự bùng nổ bất động sản tại Trung Quốc đã thu hút sự chú ý lớn từ nhà đầu tư và nhà hoạch định chính sách trong những năm gần đây Thị trường bất động sản mang lại cơ hội kinh doanh hấp dẫn, với nhà ở được coi là một trong những cơ hội đầu tư lâu dài tốt nhất trong thập kỷ qua Doanh nghiệp FDI đóng góp khoảng 30% GDP hàng năm, chiếm hơn 20% thuế thu nhập doanh nghiệp và tạo ra khoảng 72.000 việc làm mỗi năm, đồng thời thúc đẩy xuất khẩu và ngoại thương Tuy nhiên, sự tăng giá nhanh chóng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt trong bối cảnh thanh khoản cao và tăng trưởng tín dụng nhanh chóng, có thể tạo ra bong bóng giá và đe dọa sự ổn định kinh tế Khả năng thanh toán trở thành mối quan tâm lớn, dẫn đến việc chính quyền Trung Quốc thực hiện các biện pháp nhằm làm dịu bùng nổ thị trường bất động sản.
Trong giai đoạn đầu của cải cách mở cửa, Trung Quốc đã thiết lập 4 đặc khu kinh tế và mở cửa 14 thành phố ven biển nhằm thu hút vốn và công nghệ nước ngoài với nhiều ưu đãi về thuế, đất đai và lao động FDI chủ yếu tập trung vào các ngành gia công và chế tạo, sử dụng nhiều lao động Từ năm 1991 đến 1995, tỷ lệ đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản tăng từ 2% lên 12%, với sự quan tâm đặc biệt vào các toà nhà văn phòng, trung tâm thương mại cao cấp và khu nhà ở sang trọng Lợi nhuận cao và thời gian thu hồi vốn nhanh đã thu hút các nhà đầu tư, bao gồm cả trong nước, đầu tư mạnh vào khách sạn và công trình giải trí Tại một số thành phố lớn, tỷ lệ thu hồi vốn đầu tư bất động sản vượt 100% trong những năm đầu 1990, cho thấy sự hấp dẫn vượt trội của lĩnh vực này so với các ngành công nghiệp khác.
Trong giai đoạn 1992 - 2000, chủ trương xây dựng thể chế kinh tế thị trường được đẩy mạnh, đầu tư nước ngoài vào Trung Quốc tăng nhanh Năm
Từ năm 1993, Trung Quốc đã trở thành một trong những quốc gia thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) nhiều nhất thế giới, chỉ sau Hoa Kỳ Trong giai đoạn này, Trung Quốc áp dụng phương thức "lợi dụng vốn ngoại" bằng cách hợp tác với các công ty nước ngoài, khuyến khích họ nghiên cứu và thử nghiệm tại đây Từ năm 1995, FDI tại Trung Quốc chủ yếu tập trung vào các ngành công nghiệp và xây dựng, chiếm khoảng 70%, với ngành chế tạo đóng góp tỷ trọng lớn trong tổng vốn đầu tư.
Sau khi gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) vào cuối năm
Kể từ năm 2001, Trung Quốc đã điều chỉnh chính sách thu hút FDI để phù hợp với quy định của WTO, mở cửa dần dần cho đầu tư vào các ngành dịch vụ, bất động sản và tiền tệ Chính phủ cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào lĩnh vực đầu tư và kinh doanh nhà ở, với quyền mua đất có thời hạn tối đa 99 năm Đồng thời, Trung Quốc đã triển khai nhiều chính sách và biện pháp nhằm thu hút nguồn vốn FDI, đặc biệt là trong thị trường bất động sản, qua việc cải thiện môi trường pháp lý cho hoạt động đầu tư.
Môi trường pháp lý ổn định và đồng bộ là yếu tố then chốt thu hút các nhà đầu tư nước ngoài Trung Quốc đã thành công nhờ vào thể chế chính trị vững chắc, hệ thống pháp luật rõ ràng, cùng với thủ tục đầu tư đơn giản và nhiều chính sách khuyến khích, bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư Việc đơn giản hóa quy trình đầu tư cũng là một trong những bí quyết quan trọng giúp tăng cường sức hấp dẫn của thị trường.
Trung Quốc đã thực hiện phân cấp và phân quyền, tăng cường quyền hạn cho các tỉnh, thành phố và khu tự trị trong việc quản lý doanh nghiệp FDI Mỗi địa phương được phép có những đặc quyền riêng trong việc quản lý và phê duyệt các dự án đầu tư Đồng thời, nhà nước cũng công khai các kế hoạch phát triển kinh tế để thúc đẩy sự minh bạch và hiệu quả trong quản lý.
Trung Quốc đã công bố hướng dẫn chi tiết về việc thu hút đầu tư nước ngoài vào các ngành ưu tiên phát triển, đồng thời thiết lập một hệ thống pháp luật đồng bộ nhằm bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư.
Trung Quốc đã thể hiện cam kết mạnh mẽ đối với quyền lợi của nhà đầu tư nước ngoài thông qua việc thường xuyên cập nhật và sửa đổi Luật đầu tư nước ngoài, đảm bảo thực thi nghiêm túc Các hành vi thanh tra trái phép, thu lệ phí không hợp lệ và áp đặt thuế sai quy định đối với doanh nghiệp nước ngoài sẽ bị xử lý nghiêm khắc Nhiều quy định không phù hợp đã được bãi bỏ để hòa nhập với tiêu chuẩn kinh doanh quốc tế, bao gồm tỷ lệ nội địa hóa và cân đối ngoại tệ Đặc biệt, phạm vi ngành nghề được phép đầu tư đã được mở rộng từ 186 lên 262 khoản mục Bên cạnh đó, chính phủ cũng đã thực hiện giảm thuế và cung cấp các ưu đãi tài chính nhằm thu hút đầu tư nước ngoài.
Mục tiêu hàng đầu của các nhà đầu tư nước ngoài là tối đa hóa lợi nhuận từ dự án Để thu hút nguồn vốn FDI, Trung Quốc đã triển khai các chính sách tài chính hấp dẫn như giảm thuế, ưu đãi tiền tệ và cho vay ngoại tệ Các dự án đầu tư vào đặc khu kinh tế và khu công nghệ cao tại Trung Quốc sẽ được hưởng ưu đãi thuế, trong khi những dự án đầu tư vào các vùng kinh tế khó khăn như miền Tây và miền Trung sẽ nhận được miễn phí thuê đất và miễn thuế thu nhập trong vòng 10 năm.
Trung Quốc đã mở rộng quy định về ngoại hối và cho phép vay ngoại tệ cho các doanh nghiệp FDI, bao gồm việc cấp giấy chứng nhận quản lý ngoại hối, mở tài khoản ngoại tệ và vay vốn từ các ngân hàng Trung Quốc với sự bảo lãnh của các cổ đông nước ngoài Đồng thời, nhà đầu tư nước ngoài cũng được phép mua cổ phần của các doanh nghiệp Nhà nước, bao gồm cả ngân hàng, ngoại trừ những doanh nghiệp có vai trò đặc biệt quan trọng đối với kinh tế và an ninh quốc gia.
Cơ sở hạ tầng hiện đại và thuận lợi cho giao thương quốc tế là yếu tố then chốt thu hút đầu tư nước ngoài (FDI) tại Trung Quốc Nhằm khai thác tiềm năng này, Trung Quốc đã đầu tư xây dựng nhiều đặc khu kinh tế và thành phố ven biển, tập trung vào phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị, nhà ở, trường học, bệnh viện và các trung tâm công cộng Địa phương được khuyến khích tự khai thác nguồn lực để thu hút vốn đầu tư cơ sở hạ tầng, nhằm tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào quá trình tái cơ cấu và đổi mới doanh nghiệp Nhà nước.
Đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản đã dẫn đến tình trạng thiếu hụt đất và tăng giá nhà ở, đặc biệt ở các thành phố lớn từ năm 2003 Để kiểm soát sự phát triển quá nóng của thị trường, Chính phủ đã yêu cầu các Bộ liên quan xây dựng quy định nghiêm ngặt hơn về tài chính bất động sản nhằm giảm thiểu rủi ro ngân hàng Tuy nhiên, các quy định này đã gặp phải sự phản đối rộng rãi, dẫn đến việc các chính sách chủ yếu tập trung vào việc kìm hãm đầu tư nhà ở, không giảm nhu cầu, khiến giá nhà đất tiếp tục tăng cho đến cuối năm 2007, khi cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu bắt đầu Trong bối cảnh lạm phát gia tăng, Chính phủ duy trì chính sách tiền tệ chặt chẽ, tăng tỷ lệ đặt cọc cho việc mua nhà thứ hai lên 40% và lãi suất thế chấp lên 10% Các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ các khoản vay cho nhà phát triển, trong khi Cơ quan quản lý đất đai phát động chiến dịch khắc phục bất thường trên thị trường Kết quả là, cung cấp và tín dụng đất giảm theo chính sách quản lý vĩ mô ngắn hạn, gây áp lực lên các nhà phát triển bất động sản Thị trường nhà đất ở miền Nam Trung Quốc bắt đầu giảm từ năm 2008.
Gần đây, các biện pháp thắt chặt từ chính quyền đã nhanh chóng ảnh hưởng đến khối lượng giao dịch và doanh số bán bất động sản Để hạn chế tình trạng đầu cơ, các cơ quan chức năng đang triển khai các biện pháp phát triển nhà ở giá rẻ, nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho nhiều gia đình có thu nhập thấp Nhà giá thấp tại Trung Quốc bao gồm các loại hình "nhà kinh tế" dành cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình thấp.
Nhà ở an sinh xã hội được thiết kế dành cho các hộ gia đình có thu nhập thấp, tuy nhiên, các chương trình này vẫn đang trong giai đoạn thử nghiệm Đối với những nhóm người có thu nhập thấp nhưng không thuộc các chương trình hiện có và không đủ khả năng mua nhà, chính phủ đang có kế hoạch phát triển các chương trình nhà công cộng cho thuê Sự thành công của chương trình nhà ở giá rẻ phụ thuộc vào sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền trung ương và địa phương nhằm đảm bảo cung cấp đủ nguồn nhà ở giá rẻ.
Tổng quan cho thấy rằng, mặc dù thị trường bất động sản Trung Quốc chưa xuất hiện bong bóng đáng kể so với các nền kinh tế khác, nhưng vẫn tiềm ẩn nguy cơ Giá bất động sản đã tăng nhanh chóng nhờ chính sách tín dụng phù hợp, nhằm chống lại tác động tiêu cực của suy thoái kinh tế toàn cầu, đã bơm khả năng thanh khoản vào thị trường Trong bối cảnh lạm phát thấp, dòng tiền này đã tìm được con đường vào thị trường bất động sản.
1.4.2 Bài học cho Việt Nam
KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1.1 Quá trình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam
Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta có thể phân chia thành hai thời kỳ chính nhƣ sau:
2.1.1.1 Thời kỳ từ 1987 trở về trước - Giai đoạn kinh tế kế hoạch hoá tập trung ở miền Bắc từ 1987 trở về trước
Trong thời kỳ này, Nhà nước lãnh đạo hoạt động kinh tế thông qua một kế hoạch thống nhất, dựa vào các cơ quan Nhà nước, tổ chức công đoàn, hợp tác xã và các tổ chức khác của nhân dân lao động để thực hiện kế hoạch Kinh tế quốc doanh, thuộc sở hữu toàn dân, giữ vai trò chủ đạo và được Nhà nước ưu tiên phát triển Trong lĩnh vực nông nghiệp, Nhà nước khuyến khích và hỗ trợ sự phát triển của kinh tế hợp tác xã, hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động, dẫn đến việc ruộng đất và ao hồ được đưa vào hợp tác xã, từ đó không hình thành thị trường bất động sản.
Thị trường sơ cấp bất động sản chưa hình thành do thiếu chế độ giao và cho thuê đất, dẫn đến việc Nhà nước là chủ yếu trong việc tạo lập bất động sản, đặc biệt là nhà ở Thị trường thứ cấp gần như không tồn tại, với việc chuyển nhượng bất động sản hầu như không diễn ra Trong lĩnh vực nông nghiệp, chỉ có mô hình kinh tế hợp tác xã (HTX) khiến cho việc chuyển nhượng ruộng đất và ao hồ không khả thi Còn trong công nghiệp, thương mại và dịch vụ, chủ yếu hoạt động dưới mô hình xí nghiệp quốc doanh và HTX thủ công nghiệp, việc di chuyển nhà máy và xí nghiệp đều do Nhà nước quyết định, dẫn đến tình trạng không có giao dịch mua bán trên thị trường.
Thị trường bất động sản nhà ở hiện nay đang gặp khó khăn do Nhà nước chỉ đáp ứng 30% nhu cầu nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức đô thị Trong khi đó, nhiều căn hộ đã có giấy chứng nhận sở hữu từ chế độ cũ vẫn tiếp tục được chuyển nhượng giữa những người có nhu cầu Sự tồn tại của thị trường "ngầm" này xuất phát từ việc Nhà nước chậm thừa nhận và thiếu quy định pháp lý rõ ràng cho hoạt động chuyển nhượng nhà ở.
Nhà nước chưa ban hành quy định công nhận quyền sở hữu nhà ở và chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu bất động sản, dẫn đến việc thị trường hoạt động nhưng thiếu sự quản lý chặt chẽ từ phía Nhà nước.
Như vậy, trong giai đoạn trước năm 1987, không có các yếu tố để hình thành thị trường bất động sản trong mô hình kinh tế giai đoạn này
2.1.1.2 Thời kỳ từ 1987 đến nay
Thị trường bất động sản Việt Nam trải qua hai giai đoạn phát triển chính: Giai đoạn 1 diễn ra từ năm 1987, khi Luật Đất đai ra đời, cho đến năm 1993 với sự sửa đổi của Luật này Giai đoạn 2 kéo dài từ năm 1993 đến nay, đánh dấu những thay đổi quan trọng trong lĩnh vực bất động sản.
Luật Đất đai 1987 đã thiết lập nền tảng pháp lý cho sự phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam, cho phép Nhà nước giao đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mặc dù chưa có quy định về thu tiền sử dụng đất, nhưng khái niệm giao đất đã được thực hiện nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế Thị trường sơ cấp bất động sản đã bắt đầu hình thành, mặc dù quy mô còn nhỏ.
Theo quy định của Luật đất đai, việc chuyển nhượng nhà ở và công trình xây dựng trên đất được phép, từ đó tạo điều kiện cho sự hình thành thị trường nhà ở.
Năm 1991, Pháp lệnh nhà ở được ban hành, tạo động lực cho sự phát triển của thị trường nhà ở Pháp lệnh này nhấn mạnh hai điểm quan trọng: kinh doanh nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở khi chuyển nhượng Cụ thể, tổ chức và cá nhân có quyền kinh doanh nhà ở thông qua xây dựng, cải tạo để bán hoặc cho thuê, theo quy định của pháp luật (Điều 4) Ngoài ra, đất có nhà ở không thuộc đối tượng hợp đồng mua bán nhà ở, và người nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở sẽ được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (Điều 31).
Những quy định của pháp luật nêu trên là cơ sở để hình thành thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung
2.1.1.2.2 Giai đoạn từ 1993 đến nay
Luật Đất đai năm 1993 đã chính thức cho phép các hộ gia đình và cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đánh dấu sự chuyển biến từ việc mua bán đất đai bất hợp pháp sang một hoạt động hợp pháp và công khai Điều này đã mở ra cơ hội cho nhiều người dân có nhu cầu sở hữu nhà đất, giúp họ yên tâm thực hiện ước mơ của mình Kể từ khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, lượng cầu về nhà đất đã tăng lên đáng kể Năm 1992 cũng đánh dấu thời kỳ mở cửa kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư nước ngoài và khởi đầu quá trình bình thường hóa quan hệ Việt - Mỹ.
Việc Chính phủ Hoa Kỳ tuyên bố xoá bỏ cấm vận đối với Việt Nam đã tạo ra một tiền đề quan trọng, hứa hẹn dòng đầu tư nước ngoài gia tăng vào Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng, thúc đẩy cầu về bất động sản không chỉ đáp ứng nhu cầu thực tế mà còn tạo kỳ vọng cho các nhà đầu tư Sự gia tăng này đã dẫn đến cơn sốt thị trường bất động sản từ năm 1993-1995, bắt đầu từ các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, sau đó lan rộng ra toàn quốc, với lượng giao dịch bất động sản tăng gấp 7-10 lần so với các năm trước Tuy nhiên, đến năm 1997-1998, khủng hoảng tài chính khu vực đã khiến giá nhà đất giảm và thị trường đóng băng Đến năm 2000-2001, sự phục hồi kinh tế và các quy định mới trong Luật Đất đai đã làm cầu về nhà đất gia tăng, đồng thời khởi đầu cho quy hoạch phát triển 2001-2010, tạo ra giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai Sự gia tăng cầu này đã thúc đẩy làn sóng đầu cơ mới, đặc biệt ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, với cơn sốt nhà đất kéo dài từ cuối năm 2001 đến cuối năm 2003, cho đến khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, đưa thị trường bất động sản vào giai đoạn trầm lắng.
Giai đoạn 2004-2006, thị trường bất động sản Việt Nam trải qua sự trầm lắng, với hoạt động mua bán chủ yếu diễn ra trong dân và các dự án bất động sản ít giao dịch Giá cả trong giai đoạn này tương đối ổn định, phản ánh sự thiếu sôi động của thị trường.
Từ cuối năm 2007 đến tháng 3 năm 2008, thị trường bất động sản sôi động tại các thành phố lớn do nhiều nhà đầu tư chuyển hướng từ chứng khoán sang bất động sản Lãi suất vay ngân hàng thấp và cho vay dễ dàng, cùng với tâm lý đám đông và lo ngại về lạm phát, đã khiến những người có tiền nhàn rỗi đổ xô vào mua bán bất động sản Điều này làm tăng nhu cầu và đẩy giá nhà chung cư tăng cục bộ ở một số dự án và khu vực nhất định.
Thị trường bất động sản đã chững lại do các chính sách kiềm chế lạm phát, như hạn chế tỷ lệ cho vay và lãi suất cao Kể từ tháng 4/2008, giá cả và số lượng giao dịch bất động sản giảm mạnh, với giá căn hộ chung cư cao cấp giảm từ 35% đến 60%, trở về gần mức giá trước thời kỳ sốt năm 2007 Giá đất nền và biệt thự cũng giảm khoảng 30% Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, số lượng giao dịch rất ít và giá chỉ giảm nhẹ khoảng 8%.
So với đầu năm 2008, giá cả đã giảm đáng kể, trở về mức tương đương trước khi xảy ra sốt giá Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã hạ giá bán xuống thấp hơn mức trước đây, nhưng tình hình giao dịch vẫn tiếp tục ảm đạm.
Từ năm 1993 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã phát triển mạnh mẽ với chu kỳ khoảng 7 - 8 năm, trong đó xuất hiện các đợt sốt giá và gia tăng lượng giao dịch vào các năm 1993, 2000 và 2007 Sự biến động chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn, trong khi ở vùng nông thôn và các tỉnh miền núi, thị trường vẫn ở quy mô nhỏ, chủ yếu là giao dịch giữa người dân với nhau.
2.1.2 Mức độ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam
NHỮNG TÁC ĐỘNG TÍCH CỰC CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường bất động sản có những đóng góp quan trọng tích cực trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước
2.2.1 Tăng năng lực sản xuất thúc đẩy kinh tế phát triển
Thị trường bất động sản tại Việt Nam đã đóng góp đáng kể vào sự tăng trưởng kinh tế, với 289 khu công nghiệp (KCN) và khu chế xuất (KCX) trên toàn quốc tính đến cuối năm 2012, tổng diện tích lên tới 80.718 ha Mỗi ha đất công nghiệp trong năm 2012 đã tạo ra giá trị sản xuất công nghiệp khoảng 2 triệu USD, giá trị xuất khẩu 1,27 triệu USD và nộp ngân sách khoảng 1,38 tỷ đồng Trung bình, mỗi ha đất công nghiệp cho thuê đã tạo ra 77 việc làm trực tiếp So với đất nông nghiệp, các chỉ tiêu đầu tư, sản xuất, xuất khẩu và tạo việc làm trên mỗi ha đất của các KCN cho thấy hiệu quả và đóng góp rõ rệt của khu công nghiệp đối với nền kinh tế.
Bảng 2.2 Tổng hợp các khu công nghiệp
Nguồn: Bộ Kế hoạch và Đầu tư
Thị trường bất động sản đang phát triển mạnh mẽ, với sự hình thành của một đội ngũ doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản vững mạnh Các doanh nghiệp trong nước, cùng với các đơn vị tư vấn thiết kế và doanh nghiệp xây lắp, ngày càng khẳng định được vị thế của mình Nhiều doanh nghiệp đã chứng tỏ được năng lực chuyên môn và tài chính để thực hiện các dự án quy mô lớn, ngang tầm khu vực, trong đó có nhiều công trình cao tầng hiện đại từ 30 đến trên 60 tầng đang được đầu tư xây dựng.
2.2.2 Góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và bền vững
Chủ trương phát triển nhà ở đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật đã dẫn đến sự ra đời của nhiều khu nhà ở mới khang trang, thay thế các khu nhà cũ xuống cấp Các loại hình nhà ở ngày càng đa dạng về kiểu dáng và chất lượng, bao gồm biệt thự, nhà vườn và nhà liên kế Đặc biệt, một số thành phố lớn đang khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng với kiến trúc đẹp và cấu trúc căn hộ hợp lý Những khu dân cư mới và tuyến phố được hình thành đã góp phần quan trọng vào việc chỉnh trang đô thị và tạo ra chỗ ở bền vững.
Hệ thống đô thị tại Việt Nam đang ngày càng gia tăng về số lượng và mở rộng về diện tích Tính đến năm 1998, cả nước có 633 đô thị, bao gồm 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 20 thành phố trực thuộc tỉnh, với tổng dân số đạt 14,9 triệu người.
Tính đến năm 2007, Việt Nam có 731 đô thị, bao gồm 5 thành phố trực thuộc Trung ương và 40 thành phố thuộc tỉnh, với tổng dân số đô thị đạt 22,3 triệu người, tăng 49,6% so với trước đó Tỷ lệ tăng dân số đô thị trung bình hàng năm dao động từ 2% đến 3,4% Đến năm 2012, diện tích nhà ở đô thị đạt 18,3 m²/người Theo chiến lược phát triển đô thị, diện tích đất đô thị dự kiến sẽ tăng từ 105.000 ha lên 460.000 ha vào năm 2020, với tỷ lệ đô thị hóa dự kiến tăng từ 26% lên 46% vào năm 2025.
Nhiều dự án nhà ở và khu đô thị mới tại các đô thị lớn đang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước Hệ thống hạ tầng đồng bộ của các khu đô thị mới đã góp phần thay đổi bộ mặt đô thị Hiện tại, cả nước đang triển khai hơn 1.500 dự án nhà ở, với sản lượng xây dựng hàng năm đạt từ 20-25 triệu m2 Các khu đô thị hiện đại như Phú Mỹ Hưng, Nam Sài Gòn (Thành Phố Hồ Chí Minh), Ciputra và Linh Đàm đã hình thành, tạo ra môi trường sống văn minh cho cư dân.
Trung Hoà - Nhân Chính (Hà Nội) đã chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của các dự án khu đô thị mới và nhà ở, góp phần cải thiện điều kiện sống cho người dân, đặc biệt là ở các thành phố lớn Tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở đạt khoảng 80 triệu m², với diện tích bình quân nhà ở tính đến cuối năm 2012 là 18,3 m² sàn/người Cụ thể, tại khu vực đô thị, diện tích bình quân đạt 21,3 m² sàn/người, trong khi ở nông thôn là 16,8 m² sàn/người.
Các khu đô thị mới hiện đại không chỉ tạo ra hình ảnh văn minh cho các thành phố lớn mà còn đóng góp quan trọng vào việc cải thiện chất lượng chỗ ở cho người dân.
2.2.3 Thu hút lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài
Tính đến cuối năm 2012, Việt Nam có 389 dự án đầu tư nước ngoài (FDI) trong lĩnh vực bất động sản, với tổng vốn đầu tư khoảng 49,8 tỷ USD Trong số này, có 85 dự án đã giải thể và 5 dự án hết hạn, tổng vốn đầu tư của các dự án này là 5 tỷ USD Vốn FDI vào bất động sản chiếm khoảng 23,32% tổng vốn FDI vào Việt Nam, với tổng vốn điều lệ đạt 11,4 tỷ USD (chiếm 25% tổng vốn đăng ký) Số vốn thực tế đã góp là 5,1 tỷ USD, và số vốn đã giải ngân ước đạt 4,5 tỷ USD.
Kể từ khi Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành vào năm 2005, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường bất động sản Việt Nam đã tăng trưởng đáng kể Cụ thể, năm 2006, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực này đạt khoảng 8,5 tỷ USD, chiếm 42% tổng vốn đăng ký 20,3 tỷ USD Năm 2007, con số này tăng lên 14,4 tỷ USD, chiếm 16,95% tổng lượng vốn FDI Đến năm 2008, vốn FDI đăng ký vào bất động sản đạt 23,6 tỷ USD, chiếm gần 40% tổng lượng vốn FDI đăng ký 71,7 tỷ USD.
Đầu tư nước ngoài vào hạ tầng khu công nghiệp, đô thị mới và văn phòng căn hộ đã đạt 5,77 tỷ USD vào năm 2007, chiếm 30,8% tổng vốn đầu tư nước ngoài Đến năm 2008, đầu tư này tăng lên 14,6 tỷ USD, gấp 2,5 lần so với năm trước đó.
Từ năm 2009 đến nay, khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã tác động tiêu cực đến nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, khiến vốn FDI giảm dần, đặc biệt vào năm 2011 chỉ đạt 845 triệu USD Tuy nhiên, tình hình đã cải thiện vào năm 2012, khi FDI vào thị trường bất động sản đứng thứ hai với 9 dự án đầu tư mới, tổng vốn đầu tư đạt 1,84 tỷ USD Đáng chú ý, dự án khu đô thị Tokyu Bình Dương do nhà đầu tư Nhật Bản thực hiện với tổng vốn đăng ký 1,2 tỷ USD.
Từ năm 1988 đến 2006, các doanh nghiệp nước ngoài đã đầu tư vào 290 dự án bất động sản tại Việt Nam, bao gồm khu đô thị mới, khách sạn và văn phòng cho thuê Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong lĩnh vực này đạt khoảng 10,8 tỷ USD, chiếm 17,8% tổng vốn FDI đăng ký, theo số liệu từ Tổng cục Thống kê.
Thu ngân sách từ thị trường bất động sản đang gia tăng, với số thu bình quân hàng năm từ đất đai và các hoạt động liên quan đạt trên 21.000 tỷ đồng, chiếm hơn 7% tổng thu ngân sách.
Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, thuê đất ngày càng tăng, năm 2005 là 14.975 tỷ đồng, năm 2008 thu 29.794 tỷ đồng tăng gấp 2 lần so với 2005, năm
2011 thu khoảng 49.500 tỷ đồng (nguồn Bộ Tài chính).
THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.3.1 Tình hình chung về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ, tính từ năm 2001 đến hết năm
Năm 2011, Việt Nam đã cấp phép cho 11.172 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn đăng ký vượt 154,7 tỷ USD, cùng với 4.592 dự án tăng vốn đầu tư, mang lại hơn 28,8 tỷ USD Tổng cộng, vốn đầu tư mới và tăng thêm đạt hơn 183,5 tỷ USD Sau khi loại trừ các dự án hết thời hạn hoạt động và giải thể, còn lại 10.057 dự án hiệu lực với tổng vốn đăng ký 155,9 tỷ USD Giai đoạn 2001-2011, đầu tư nước ngoài chủ yếu tập trung vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo, chiếm gần 59% tổng vốn đầu tư đăng ký.
Các khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế tại Việt Nam đã thu hút gần 4.500 dự án FDI với tổng vốn đăng ký hơn 90 tỷ USD, chiếm 46% tổng vốn FDI cả nước Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng ghi nhận nhiều dự án xây dựng khu đô thị, khách sạn và khu vui chơi, với vốn đầu tư chiếm khoảng 25% tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
Hình 2.1 Vốn FDI tại Việt Nam theo ngành
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư) 2.3.1.1 Tình hình sử dụng đất
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đến năm 2010, các nhà đầu tư nước ngoài đã sử dụng tổng cộng 55.787 ha đất, trong đó doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài chiếm 36.530 ha (65,5%) và các doanh nghiệp liên doanh sử dụng 19.257 ha Diện tích đất phi nông nghiệp đạt 25.046 ha, bao gồm 437 ha đất ở đô thị và 21.913 ha đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Từ năm 2005 đến 2010, tổng diện tích đất do doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đã tăng 37,14%, từ 35.068 ha lên 55.787 ha.
Bảng 2.3 Tình hình sử dụng đất đối với các dự án đầu tư nước ngoài trên toàn quốc
Mục đích sử dụng loại đất
Diện tích sử dụng đất theo các đối tƣợng
Diện tích sử dụng đất theo các đối tƣợng Liên doan h
1 Đất sản xuất nông nghiệp 3.05
2 Đất trồng cây hàng năm khác
2 Đất trồng cây lâu năm 2.79
1 Đất nuôi trồng thủy sản 139 1.157 228 2.804
2 Đất trụ sở CQ, công trình
Đất quốc phòng, an ninh 1 - - -
4 Đất SX, KD phi nông nghiệp
3 Đất có mục đích công cộng 1.19
4 Đất tôn giáo, tín ngƣỡng - - - -
5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa - - - 30
6 Đất sông, suối và mặt nước chuyên dùng
3 Đất phi nông nghiệp khác 15 - 0
(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường) 2.3.1.2 Hiệu quả đầu tư và nộp ngân sách của các doanh nghiệp FDI
Doanh nghiệp FDI đóng góp quan trọng cho nền kinh tế Việt Nam, với thu ngân sách Nhà nước từ khu vực này chiếm 20% GDP, 25% tổng vốn đầu tư xã hội, hơn 40% giá trị sản xuất công nghiệp, và trên 50% tổng kim ngạch xuất khẩu Ngoài ra, doanh nghiệp FDI cũng chiếm gần 50% tổng kim ngạch nhập khẩu và khoảng 30% tổng thu ngân sách Nhà nước; nếu loại trừ thu từ dầu thô, tỷ lệ này giảm còn gần 15%, tương đương 70% số nộp ngân sách Nhà nước của khu vực doanh nghiệp Nhà nước.
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, từ năm 2001 đến 2005, doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đã đóng góp 3,67 tỷ USD (khoảng 73 ngàn tỷ đồng) vào ngân sách, với mức tăng trung bình 24% mỗi năm Trong ba năm 2006 và 2007, đóng góp này tiếp tục gia tăng.
Từ năm 2008, khu vực FDI đã đóng góp gần 5 tỷ USD vào ngân sách, gấp 1,4 lần so với giai đoạn 2001-2005 Trong giai đoạn 2006-2011, tổng số nộp ngân sách đạt 14,2 tỷ USD, và năm 2012 đạt 3,7 tỷ USD Tổng cộng, từ 2006 đến 2012, khu vực FDI đã nộp ngân sách hơn 17,9 tỷ USD (khoảng 376 ngàn tỷ đồng), tăng gấp 5 lần so với giai đoạn 2001-2005.
Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ)
2.3.2 Tình hình đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản
Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối năm 2012, Việt Nam đã cấp phép cho 389 dự án đầu tư nước ngoài (FDI) trong lĩnh vực bất động sản, với tổng vốn đầu tư khoảng 49,8 tỷ USD Trong số này, có 85 dự án đã giải thể và 5 dự án hết hạn, tổng vốn đầu tư của các dự án này là 5 tỷ USD Vốn FDI vào thị trường bất động sản chiếm khoảng 23,32% tổng vốn FDI vào Việt Nam, với tổng vốn điều lệ đạt 11,4 tỷ USD (chiếm 25% so với tổng vốn đầu tư đăng ký) Số vốn thực tế đã góp là 5,1 tỷ USD, trong khi số vốn đã giải ngân ước đạt 4,5 tỷ USD.
Kể từ khi Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành vào năm 2005, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường bất động sản Việt Nam đã tăng mạnh, đạt 1,1 tỷ USD vào năm 2006 Đặc biệt, năm 2008 ghi nhận tổng vốn FDI kỷ lục khoảng 71,7 tỷ USD, trong đó 23,6 tỷ USD được đầu tư vào bất động sản, mặc dù năm 2009, vốn FDI trong lĩnh vực này đã giảm mạnh xuống còn 7,6 tỷ USD Tiếp tục xu hướng giảm, năm 2010, vốn FDI vào bất động sản chỉ đạt 6,84 tỷ USD và vào cuối năm 2011 chỉ còn 845 triệu USD Tuy nhiên, năm 2012, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hồi phục với vốn FDI đạt khoảng 1,9 tỷ USD.
Hình 2.2 Vốn FDI đăng ký vào bất động sản từ 2006-2012
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư)
Các nhà đầu tư nước ngoài đã đóng góp tích cực vào sự phát triển của các khu đô thị mới quy mô lớn tại Việt Nam, tạo nên diện mạo mới cho đô thị Điển hình là Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng tại TP Hồ Chí Minh với tổng vốn đầu tư 242 triệu USD và Khu đô thị Ciputra tại TP Hà Nội với khoảng 2,1 tỷ USD Ngoài ra, một số dự án bất động sản có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài như khu phức hợp Keangnam Hà Nội cũng có giá trị đầu tư rất lớn, góp phần nâng cao giá trị thị trường bất động sản Việt Nam.
Khu Cantavil Đà Nẵng có tổng mức đầu tư 500 triệu USD, trong khi dự án tại đây đạt 200 triệu USD Đặc biệt, dự án Khu trung tâm thành phố mới Nhơn Trạch Đồng Nai do Công ty Berjaya Leisure Ltd (Malaysia) đầu tư với giá trị lên tới 500 triệu USD.
Các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực tài chính mạnh mẽ thường được chọn làm chủ đầu tư cho các dự án bất động sản lớn Họ có trình độ quản lý dự án chuyên nghiệp, quy trình quản lý chất lượng chặt chẽ và áp dụng công nghệ cao, giúp đảm bảo tiến độ hoàn thành dự án Sau khi được giao mặt bằng, các chủ đầu tư đã thực hiện đúng mục tiêu đầu tư và tiến độ theo giấy chứng nhận đầu tư, đồng thời tích cực xây dựng công trình và sử dụng đất đúng mục đích, chú trọng vào việc phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo dự án.
Một số dự án bất động sản quy mô lớn (trên 100ha) và vốn đầu tư đăng ký lớn (trên 1 tỷ USD) đã được cấp phép từ năm 2008 và 2009 nhưng vẫn chưa triển khai và bị thu hồi giấy chứng nhận đầu tư Nguyên nhân chủ yếu là do trong giai đoạn này, mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam phát triển sôi động, nhưng kinh tế thế giới chịu ảnh hưởng nặng nề từ cuộc khủng hoảng tài chính bắt đầu từ Mỹ, khiến các nhà đầu tư không đảm bảo được năng lực tài chính để tiếp tục thực hiện dự án.
Theo báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp Hồ Chí Minh, hiện có 10,45% các dự án bất động sản gặp khó khăn và chậm tiến độ triển khai.
Hà Nội có 82/88 dự án đang triển khai đúng tiến độ và 05 dự án chậm tiến độ
Chậm tiến độ dự án thường do nhiều nguyên nhân, bao gồm khó khăn trong giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, và hiện tượng "giữ đất" để chờ tăng giá trị Một số dự án 100% vốn nước ngoài, như dự án Công viên Yên Sở của Công ty TNHH Gamuda Land, gặp khó khăn trong thủ tục bàn giao sau khi xây dựng xong, do suất đầu tư thấp và Nhà nước chậm bàn giao mặt bằng, dẫn đến tình trạng chậm tiến độ thực hiện.
2.3.2.1 Tình hình sử dụng đất đối với các dự án đầu tư nước ngoài đối với thị trường bất động sản
Tính đến nay, tổng diện tích đất được phê duyệt cho các dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản đạt 25.231 ha, trong đó Khánh Hòa dẫn đầu với 2.946,2 ha Cụ thể, diện tích đất dành cho dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê, khách sạn và khu du lịch sinh thái là 5.136 ha, chiếm 20,3% tổng diện tích; dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới chiếm 24% với 6.067 ha; dự án hạ tầng khu công nghiệp chiếm 33,3% với 8.412 ha; và dự án sân golf chiếm 22,2% với 5.616 ha.
