Bất động sản và thị trường bất động sản
Khái niệm, đặc diểm và phân loại bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản
BĐS là một khái niệm mở, do vậy, có rất nhiều định nghĩa về
Trong tiếng Anh, bất động sản được gọi là “real estate” hay “real property”, hai thuật ngữ phổ biến ở nhiều quốc gia Cụm từ “real estate/real property” mang ý nghĩa là “của cải thật, có hình dáng cụ thể, có thể nhìn thấy được” Một số người cho rằng từ “real” có nguồn gốc từ “royal”, tức là thuộc về hoàng gia, gợi ý rằng bất động sản là loại tài sản của giai cấp thống trị.
Hầu hết các quốc gia định nghĩa bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất, không thể tách rời khỏi đất đai, với vị trí địa lý của đất là yếu tố xác định (Điều 517).
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Theo quy định của Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, BĐS được xác định là "mảnh đất" thay vì đất đai nói chung Điều này hợp lý vì đất đai là một phần của lãnh thổ và không thể trở thành đối tượng của giao dịch dân sự.
Mặc dù có những định nghĩa tương tự về bất động sản (BĐS), mỗi quốc gia lại có quan niệm riêng về các tài sản gắn liền với đất đai Theo Điều 520 Luật Dân sự Pháp, "mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây được coi là BĐS, còn nếu đã bứt khỏi cây thì được xem là động sản" Quy định này thể hiện sự phân biệt rõ ràng giữa BĐS và động sản trong pháp luật.
Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều
Theo 100 Luật Dân sự Thái Lan, bất động sản được định nghĩa là đất đai cùng với các tài sản gắn liền với nó, bao gồm cả những quyền liên quan đến việc sở hữu đất đai.
7 Ở Việt Nam, Luật dân sự Việt Nam năm 2015 cũng quy định khái niệm về
Theo Khoản 1, Điều 174, BĐS được định nghĩa là các tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm cả các tài sản gắn liền với nhà và công trình đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất; d) Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, trong “Giáo trình thị trường BĐS”, PGS TS Nguyễn Thanh Trà –
Bất động sản (BĐS) được định nghĩa bởi Khoa Đất và Môi trường, Đại học Kinh Tế Quốc dân, bao gồm đất đai, công trình kiến trúc và các phần không thể tách rời khỏi chúng Ngoài ra, BĐS còn bao gồm những yếu tố nâng cao giá trị sử dụng như hàng rào, cây xanh và các hệ thống cấp thoát nước, điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy và thông tin.
Khái niệm bất động sản (BĐS) rất đa dạng và cần được quy định rõ ràng theo pháp luật của từng quốc gia Một số nước xác định các tài sản thuộc BĐS, trong khi những nước khác lại xếp chúng vào danh mục động sản Tại Việt Nam, quy định về BĐS vẫn còn khá mở và chưa có danh mục cụ thể cho các loại tài sản này.
Trong luận văn này, tác giả định nghĩa BĐS (bất động sản) là đất đai cùng với các tài sản gắn liền với đất, bao gồm cả các công trình kiến trúc và những vật phẩm liên quan, nhằm nâng cao giá trị sử dụng của các công trình đó Đây sẽ là khái niệm chung mà tác giả áp dụng xuyên suốt trong nghiên cứu.
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Từ khái niệm được phân tích bên trên, chúng ta có thể thấy BĐS có những đặc điểm sau:
Bất động sản (BĐS) có tính cố định về vị trí địa lý và không thể di dời, điều này thể hiện rõ khi phân tích khái niệm BĐS BĐS bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất, trong khi đất đai có đặc điểm cố định về không gian Vị trí của BĐS, bao gồm địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế - xã hội, pháp lý, hạ tầng kiến trúc và cảnh quan khu vực, đóng vai trò quyết định đến giá trị của nó.
Bất động sản (BĐS) có tính cá biệt và khan hiếm do đặc điểm của đất đai Tính khan hiếm này xuất phát từ diện tích bề mặt hạn chế của trái đất và giới hạn về diện tích của từng khu đất, khu vực hay địa phương Vì đất đai không thể di dời và có tính cố định, mỗi BĐS đều mang những đặc điểm riêng biệt Trên thị trường, rất khó để tìm thấy hai BĐS hoàn toàn giống nhau, ngay cả trong một tòa nhà cao tầng, các căn phòng cũng khác nhau về vị trí và thiết kế nội thất Sự đa dạng trong thiết kế xây dựng từ các nhà đầu tư, kiến trúc sư và nhà thiết kế cũng góp phần tạo nên tính dị biệt của hàng hóa BĐS.
Tính bền lâu của bất động sản (BĐS) được hiểu là tuổi thọ của các công trình kiến trúc và xây dựng trên đất, với đất đai là tài sản thiên nhiên không thể bị huỷ hoại trừ khi gặp thiên tai Các công trình sau khi xây dựng có thể tồn tại hàng trăm năm nếu được bảo trì và nâng cấp Tuy nhiên, cần xem xét tính bền lâu này từ hai góc độ: kinh tế và vật lý Dưới góc độ kinh tế, tuổi thọ của BĐS kết thúc khi chi phí sử dụng bằng lợi ích thu được, trong khi góc độ vật lý liên quan đến khả năng tồn tại của công trình theo thời gian.
Bất động sản chỉ ngừng tồn tại khi các kết cấu chịu lực chính của công trình bị lão hóa và hư hỏng, không còn đảm bảo an toàn cho việc sử dụng Tính bền vững của bất động sản đến từ việc đất đai không bị mất đi hay thanh lý.
Bất động sản (BĐS) là loại hàng hóa phong phú và đa dạng, có thể sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau Sau một thời gian sử dụng, BĐS vẫn giữ được giá trị và không bao giờ cạn kiệt.
Bất động sản (BĐS) có tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, trong đó giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi các BĐS khác Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư vào các công trình hạ tầng, giá trị sử dụng của các BĐS trong khu vực sẽ được nâng cao đáng kể Các nhà đầu tư thường khéo léo khai thác tính chất này trong chiến lược kinh doanh của họ.
Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Trước khi đi vào phân tích khái niệm thị trường BĐS, trước hết, chúng ta phải hiểu được khái niệm thị trường
Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp, luôn được cập nhật qua các nghiên cứu từ cổ xưa đến hiện đại Các khái niệm về thị trường đa dạng và phong phú, phụ thuộc vào điều kiện và góc độ nghiên cứu cụ thể.
Thị trường được hiểu là một lĩnh vực trao đổi, nơi các chủ thể kinh tế tương tác để xác định giá cả và sản lượng hàng hóa Theo quan điểm cổ điển, thị trường thường được đồng nhất với chợ và các địa điểm mua bán hàng hóa cụ thể.
Thị trường hiện đại có nhiều định nghĩa khác nhau tùy thuộc vào góc độ tiếp cận Một trong những khái niệm phổ biến là thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ nhằm thỏa mãn nhu cầu của bên cung và cầu, xác định số lượng và giá cả cần thiết Thực tế, thị trường bao gồm tổng thể khách hàng tiềm năng với yêu cầu cụ thể chưa được đáp ứng, sẵn sàng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó Theo quan điểm marketing, thị trường không chỉ bao gồm khách hàng hiện có mà còn cả khách hàng tiềm năng có chung nhu cầu hoặc mong muốn, có khả năng và sẵn sàng tham gia vào quá trình trao đổi.
3) Thị trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, dẫn đến khả năng trao đổi 4) Thị trường là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán một thứ hàng hóa nhất định nào đó Với nghĩa này, có thị trường gạo, thị trường cà phê, thị trường chứng khoán, thị trường vốn, v.v Cũng có một nghĩa hẹp khác của thị trường là một nơi nhất định nào đó, tại đó diễn ra các hoạt động mua bán hàng hóa và dịch vụ Với nghĩa này, có thị trường Hà Nội, thị trường miền Trung.”
Trong kinh tế học, thị trường được định nghĩa là nơi diễn ra các hoạt động mua bán hàng hóa và dịch vụ giữa nhiều người bán và người mua có tính cạnh tranh, không bị giới hạn bởi địa điểm hay thời gian Thị trường trong lĩnh vực này được phân loại thành ba loại chính: thị trường hàng hóa - dịch vụ (hay còn gọi là thị trường sản lượng), thị trường lao động, và thị trường tiền tệ.
Bất động sản (BĐS) không chỉ đơn thuần là hàng hóa mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng Ngoài ra, BĐS còn liên quan đến các dịch vụ như định giá, tư vấn, môi giới và quản lý sàn, tạo nên một hệ sinh thái phong phú và đa dạng trong lĩnh vực này.
Dựa trên các phân tích lí luận, các chuyên gia kinh tế và nhà nghiên cứu về bất động sản (BĐS) đã đưa ra một số khái niệm về thị trường BĐS Theo luận văn này, BĐS được định nghĩa là loại hàng hóa đặc biệt, không thể di chuyển nhưng mang lại lợi ích cho chủ sở hữu, từ đó dẫn đến hoạt động giao dịch Thị trường BĐS là nơi diễn ra các giao dịch này, có tính khu vực và biến động theo thời gian, phản ánh tổng hòa các giao dịch trong lĩnh vực BĐS.
BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định.” (Nguyễn
1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
Như đã phân tích bên trên, do hàng hóa BĐS là hàng hóa đặc biệt, nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm đặc biệt như sau:
Hàng hóa bất động sản (BĐS) có tính cách biệt rõ rệt với địa điểm giao dịch, khác với hàng hóa thông thường thường được giao dịch tại nơi hiện diện BĐS có vị trí cố định và không thể di dời, do đó, giao dịch BĐS thường diễn ra trên các chợ hàng hóa ảo Những chợ này rất đa dạng, từ các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc) đến những địa điểm nhỏ hẹp với trang thiết bị tối thiểu, hoặc thậm chí tại nhà riêng, nhà hàng, quán nước, và qua mạng internet.
Trong giao dịch bất động sản, bước đầu tiên là đàm phán trên thị trường, tiếp theo là kiểm tra thực địa để xác minh thông tin liên quan đến bất động sản Cuối cùng, do giá trị lớn và sự điều chỉnh của pháp luật, giao dịch chỉ được coi là hoàn tất khi các bên tham gia hoàn tất thủ tục pháp lý chuyển nhượng quyền sở hữu.
Thị trường bất động sản chủ yếu là nơi giao dịch các quyền và lợi ích liên quan đến đất đai, điều này xuất phát từ tính chất đặc thù của đất Đất đai không hao mòn và người sở hữu không sử dụng đất như các hàng hóa thông thường Họ tìm kiếm các quyền và lợi ích mà đất đai mang lại Vì vậy, để xác định giá trị đất đai, cần xem xét khả năng sinh lợi từ đất và khả năng sinh lợi từ vốn đầu tư vào đất, thay vì áp dụng các phương pháp định giá hàng hóa thông thường.
Thị trường bất động sản (BĐS) mang tính vùng và khu vực sâu sắc, với đặc điểm không thể di dời và gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng khu vực Sự phong phú và đa dạng trong cung cầu BĐS thể hiện qua số lượng, kiểu dáng, chất lượng và quy mô phát triển khác nhau Bên cạnh đó, tâm lý, tập quán và thị hiếu cũng ảnh hưởng lớn đến thị trường, tạo ra những đặc trưng riêng cho từng vùng Các đô thị và vùng đang trong quá trình đô thị hóa, cũng như các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch thường có thị trường BĐS sôi động hơn so với các khu vực khác.
Sự biến động trong quan hệ giao dịch bất động sản thường chỉ xảy ra ở từng khu vực cụ thể, với quan hệ cung cầu và giá cả bất động sản chủ yếu ảnh hưởng trong phạm vi đó Do đó, tác động đến thị trường rộng lớn hơn diễn ra chậm và không đáng kể.
BĐS của các vùng, các khu vực khác Đồng thời, nghiên cứu thị trường BĐS phải
Việc đặt bất động sản vào từng vùng, khu vực cụ thể là rất quan trọng, vì nó phải gắn liền với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị và xã hội của từng khu vực Không thể áp dụng các yếu tố như quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản từ vùng này sang vùng khác mà không xem xét đến những đặc thù riêng của từng địa phương.
Thị trường bất động sản (BĐS) là một thị trường không hoàn hảo do thông tin về hàng hóa và thị trường BĐS không đầy đủ và phổ biến như các loại hàng hóa khác Việc so sánh giữa các BĐS cùng loại gặp khó khăn vì các tiêu chí đánh giá như kết cấu công trình, chất lượng, vẻ đẹp kiến trúc và vị trí địa lý thường được đo lường một cách tương đối BĐS cũng mang tính vùng và khu vực, khiến việc tìm kiếm các BĐS tương tự để so sánh cạnh tranh trở nên khó khăn Hơn nữa, số lượng người tham gia vào cung và cầu của mỗi loại BĐS thường nhỏ, không đảm bảo cho sự cạnh tranh hoàn hảo Những đặc điểm này dẫn đến nhiều vấn đề trong thị trường BĐS.
Giá cả bất động sản không phải lúc nào cũng phản ánh một thị trường cạnh tranh hoàn hảo, mà thường mang tính chất độc quyền, với nhiều trường hợp giá trị sản phẩm đơn lẻ Điều này tạo ra lợi thế cho người bán trong giao dịch.
Vai trò của bất động sản đối với phát triển kinh tế
Hàng hoá bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc tích luỹ tài sản cố định, là yếu tố đầu vào thiết yếu cho hầu hết các ngành sản xuất kinh doanh So với tài sản lưu động, tài sản cố định, trong đó BĐS chiếm tỷ trọng lớn, thường có giá trị lớn gấp 7-9 lần Khai thác hiệu quả thị trường BĐS không chỉ mang lại lợi ích cho các nhà kinh doanh BĐS mà còn hỗ trợ các tổ chức sử dụng BĐS trong hoạt động sản xuất kinh doanh.
- Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động đến quyết định tăng giảm tích luỹ của nền kinh tế
Tùy thuộc vào quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường toàn cầu đều chú trọng đến tổng tích lũy và tiêu dùng Ở mức thấp, tổng tích lũy thường chiếm 10-20% GDP, trong khi ở mức cao, tỷ trọng này có thể đạt từ 30-40% GDP.
Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản (BĐS) thường chiếm trên 60% tổng tích lũy BĐS không chỉ là hàng hóa lưu thông trên thị trường mà còn là một yếu tố quan trọng trong GDP Đối với các nền kinh tế có tỷ trọng tích lũy thấp, BĐS có thể chiếm từ 5-10% GDP, trong khi ở những nền kinh tế có tỷ lệ tích lũy cao, tỷ lệ này có thể lên tới 15-20% GDP.
Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản sẽ thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng nhanh hơn so với mức bình thường, trong khi sự suy giảm của thị trường này sẽ kéo theo sự giảm tốc trong tăng trưởng kinh tế.
- Động thái phát triển của thị trường BĐS tác động đến nhiều loại thị trường trong nền kinh tế
Thị trường bất động sản không chỉ vận hành độc lập mà còn ảnh hưởng đến nhiều thị trường khác do các mối quan hệ nhân quả giữa chúng.
Thị trường máy móc thiết bị và vật liệu xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp sản phẩm đầu vào cho các công trình như nhà ở, cửa hàng, trung tâm thương mại, khách sạn và khu công nghiệp Trong thực tế, chi phí cho vật liệu xây dựng có thể lớn hơn chi phí cho thiết bị máy móc ở một số công trình như chung cư, trong khi ở những công trình khác như nhà máy điện, chi phí cho thiết bị máy móc lại chiếm ưu thế Dù có sự khác biệt này, tất cả chi phí liên quan đến vật liệu xây dựng và máy móc đều được tính vào tổng chi phí hình thành tài sản bất động sản Khi tài sản bất động sản được giao dịch trên thị trường, giá cả có thể thay đổi và không nhất thiết phải bằng giá thành ban đầu.
- Thị trường BĐS tác động liên thông tới thị trường lao động
Thị trường bất động sản (BĐS) có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường lao động và ngược lại Việc sử dụng đất cho nông nghiệp, chăn nuôi và xây dựng các tài sản BĐS luôn cần huy động nguồn lực Khi cầu trên thị trường BĐS tăng, việc cung cấp hàng hóa BĐS mới sẽ tạo ra nhiều cơ hội việc làm, thu hút lao động xã hội Ngược lại, khi cung vượt cầu, việc cắt giảm nhân công sẽ xảy ra, dẫn đến nhiều vấn đề kinh tế, xã hội và chính trị cần được giải quyết.
- Thị trường BĐS tác động đến thị trường tài chính tiền tệ
Thị trường bất động sản (BĐS) có ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường tài chính tiền tệ, đặc biệt khi lãi suất tiền gửi thấp hơn lợi nhuận từ đầu tư BĐS Nhiều nhà đầu tư lựa chọn rút tiền gửi để vay ngân hàng đầu tư vào BĐS, dẫn đến tình trạng căng thẳng trong tín dụng Lịch sử đã ghi nhận rằng BĐS là nguyên nhân chính gây ra sự phá sản của 4.800 ngân hàng tại Hoa Kỳ trong giai đoạn 1931-1933 Năm 1933, hàng trăm thành phố và chính quyền địa phương cũng vỡ nợ do dựa vào nguồn thu từ BĐS Trong trạng thái bình thường, thị trường BĐS và tài chính tiền tệ hỗ trợ lẫn nhau, với các tổ chức tài chính đóng vai trò trung gian giữa người mua và người bán Họ không chỉ giúp thanh toán an toàn mà còn có thể cho vay tiền để mua hoặc nâng cấp tài sản BĐS, thậm chí cùng đầu tư với các doanh nghiệp BĐS để sở hữu tài sản chung.
Thị trường bất động sản đã tạo ra nhiều mối quan hệ giữa các ngân hàng, quỹ xây dựng nhà ở và các tổ chức liên quan, dẫn đến sự hình thành và phát triển của nhiều ngân hàng địa ốc trên toàn cầu.
1.2 Sự cần thiết của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản
Đầu tư trực tiếp nước ngoài và tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài
1.2.1.1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài
Đầu tư nước ngoài hiện nay không còn là khái niệm mới mẻ, nhưng các quốc gia vẫn chưa thống nhất về định nghĩa của nó Điều này cho thấy vấn đề này khá phức tạp, vì mỗi quốc gia thường theo đuổi những mục tiêu riêng biệt, ảnh hưởng bởi hoàn cảnh kinh tế - xã hội của từng nước.
Đầu tư nước ngoài, bản chất là hình thức xuất khẩu tư bản, đóng vai trò quan trọng trong chiến lược thâm nhập thị trường của các công ty đa quốc gia Việc buôn bán hàng hóa ở nước khác không chỉ là bước thăm dò mà còn là cơ hội để quyết định đầu tư, giúp các nhà tư bản khai thác nguồn tài nguyên phong phú và xuất khẩu máy móc Đối với các nước sở tại, việc chấp nhận đầu tư nước ngoài tạo ra cơ hội phát triển kinh tế, tận dụng nguồn vốn, tiếp cận công nghệ hiện đại và nâng cao trình độ lao động, đồng thời mang lại lợi nhuận từ các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Đầu tư nước ngoài được chia thành hai hình thức chính: đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp Đầu tư trực tiếp là khi nhà đầu tư nước ngoài góp một khoản vốn lớn vào lĩnh vực sản xuất hoặc dịch vụ, cho phép họ tham gia trực tiếp vào quá trình điều hành.
Đầu tư gián tiếp bao gồm các hình thức như đầu tư nước ngoài mà không đủ vốn để tham gia điều hành, tín dụng, và mua trái phiếu quốc tế Tuy nhiên, trong nghiên cứu này, tác giả sẽ tập trung vào đầu tư trực tiếp nước ngoài, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản.
Theo Quỹ tiền tệ quốc tế IMF (1997), Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là hoạt động đầu tư nhằm đạt được lợi ích lâu dài trong một doanh nghiệp tại nền kinh tế khác, với mục tiêu của nhà đầu tư là giành quyền quản lý thực sự doanh nghiệp đó.
Theo Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), đầu tư trực tiếp là hoạt động nhằm thiết lập mối quan hệ kinh tế bền vững với doanh nghiệp, cho phép nhà đầu tư có khả năng tác động đến quản lý doanh nghiệp đó.
Các hình thức đầu tư bao gồm: (1) Thành lập hoặc mở rộng doanh nghiệp hoặc chi nhánh dưới sự quản lý trực tiếp của nhà đầu tư; (2) Mua lại toàn bộ doanh nghiệp đã hoạt động trước đó.
(3) Tham gia vào một doanh nghiệp mới; (4) Cấp tín dụng dài hạn (>5 năm)
Theo Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) xảy ra khi nhà đầu tư từ một quốc gia có được tài sản và quyền quản lý tài sản đó tại một quốc gia khác Tại Việt Nam, mặc dù Luật Đầu tư 2014 không định nghĩa rõ về FDI, nhưng Luật Đầu tư năm 2005 đã chỉ ra rằng đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư mà nhà đầu tư bỏ vốn và tham gia quản lý hoạt động đầu tư Đầu tư nước ngoài được hiểu là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vốn và tài sản hợp pháp vào Việt Nam để thực hiện hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) được hiểu đơn giản là việc nhà đầu tư chuyển vốn sang một quốc gia khác để tiến hành hoạt động kinh doanh quốc tế, trong đó họ tham gia trực tiếp vào quản lý, điều hành và sử dụng nguồn vốn đầu tư.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản là hoạt động mà nhà đầu tư chuyển vốn sang một quốc gia khác để kinh doanh trong lĩnh vực này Trong quá trình này, chủ đầu tư không chỉ cung cấp vốn mà còn tham gia trực tiếp vào quản lý, điều hành và sử dụng nguồn vốn đầu tư của mình.
1.2.1.2 Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản
FDI là một nguồn vốn đầu tư phổ biến trong nền kinh tế thế giới hiện nay
Nguồn vốn FDI đang gia tăng mạnh mẽ giữa các quốc gia tham gia, đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của từng quốc gia và quá trình toàn cầu hóa Trong bối cảnh toàn cầu hóa hiện nay, việc thu hút FDI trở nên cần thiết hơn bao giờ hết.
- Thu hút FDI là phù hợp và đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế thế giới:
Xu hướng toàn cầu hóa đang diễn ra mạnh mẽ, ảnh hưởng đến mọi quốc gia trên thế giới Để tồn tại và phát triển, các quốc gia cần tìm kiếm con đường hội nhập vào nền kinh tế toàn cầu Việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) giữa các quốc gia tham gia hoạt động này là một biểu hiện quan trọng của xu hướng toàn cầu hóa Do đó, việc thu hút FDI trở thành một điều tất yếu trong bối cảnh hiện nay.
- Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn của mỗi quốc gia là hạn hẹp, trong khi đó nhu cầu về vốn lại rất lớn:
Cả các quốc gia đang phát triển lẫn các nước phát triển đều nhận thức được tầm quan trọng của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) Mỹ, với vị thế là một cường quốc kinh tế toàn cầu, cũng rất chú trọng đến việc thu hút nguồn vốn này để thúc đẩy phát triển kinh tế.
Nhu cầu về vốn đầu tư tái sản xuất và mở rộng là rất quan trọng đối với sự phát triển của mỗi quốc gia Việc thu hút nhiều vốn FDI vào các lĩnh vực cụ thể và sử dụng hiệu quả nguồn vốn này sẽ thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực đó Do đó, thu hút FDI trở thành một vấn đề then chốt trong chiến lược phát triển của các quốc gia trên toàn thế giới.
- FDI có những ưu thế vượt trội hơn so với các nguồn vốn đầu tư nước ngoài khác:
Các nguồn vốn đầu tư nước ngoài như ODA và vốn vay nước ngoài thường đi kèm với áp lực về chính trị và khả năng chi trả Trong khi đó, FDI (Đầu tư trực tiếp nước ngoài) là lựa chọn an toàn hơn, vì đây là nguồn vốn do nhà đầu tư nước ngoài tự đưa vào, chịu trách nhiệm về khả năng chi trả và thu lợi nhuận từ các dự án đầu tư Điều này giúp FDI ít bị ảnh hưởng bởi áp lực chính trị từ các quốc gia đầu tư.
Tác động của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản ở mỗi quốc gia
bất động sản ở mỗi quốc gia
Bất động sản (BĐS) là lĩnh vực quan trọng, tương tác chặt chẽ với nhiều ngành khác trong nền kinh tế Việc phát triển và quản lý hiệu quả thị trường BĐS không chỉ thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội mà còn thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư, góp phần xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng bền vững Đầu tư vào BĐS có ý nghĩa lớn lao trong việc phát triển kinh tế ở mọi quốc gia trên thế giới.
Thị trường BĐS luôn nhận được sự quan tâm của chính phủ và các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài
Kể từ khi Luật Đầu tư nước ngoài được ban hành vào tháng 12 năm 1987, đến tháng 2 năm 2018, Việt Nam đã thu hút 12.594 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư đạt 188,52 tỷ USD.
BĐS đứng thứ 2 với 655 dự án và 53,56 tỷ USD (Cục Đầu tư Nước ngoài – Bộ
Theo báo cáo của Kế hoạch và Đầu tư năm 2018, lĩnh vực bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đứng thứ hai trong danh sách các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài Điều này cho thấy sự quan tâm ngày càng tăng của các nhà đầu tư quốc tế đối với thị trường BĐS Việt Nam.
Có thể nói, nguồn vốn FDI nước ngoài đã có những đóng góp không nhỏ trong việc phát triển lĩnh vực BĐS:
Đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (BĐS) đòi hỏi một nguồn vốn lớn, đặc biệt cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng và các dự án quy mô như khu đô thị mới, cao ốc thương mại, khách sạn, khu du lịch, spa resort và chung cư cao cấp Nguồn lực trong nước thường không đủ để đáp ứng nhu cầu này, theo phân tích của TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư.
Savills Việt Nam cho biết, sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài đã cung cấp nguồn lực phát triển bổ sung, góp phần thúc đẩy nhanh chóng quá trình tăng trưởng của Việt Nam.
Việc có dòng vốn lớn từ nước ngoài sẽ mang lại lợi ích đáng kể cho nền kinh tế, vượt trội hơn so với chỉ dựa vào vốn nội địa Sự hiện diện của nguồn vốn này không chỉ tăng cường sức mạnh tài chính mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững và cải thiện khả năng cạnh tranh của nền kinh tế.
- Tăng tính cạnh tranh, làm thị trường BĐS trở nên hoàn hảo hơn:
Việc tăng trưởng của luồng vốn "ngoại" này đã làm sôi động lại thị trường
Bất động sản (BĐS) đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư lớn, tạo ra những cuộc cạnh tranh sôi nổi Một trong những đặc điểm nổi bật của BĐS là tính cá biệt, vì không có hai loại BĐS nào hoàn toàn giống nhau Các nhà đầu tư cần nắm bắt những yếu tố này để đưa ra quyết định đầu tư thông minh và hiệu quả.
Việc đầu tư vào bất động sản sớm giúp chiếm lĩnh vị trí đắc địa, tạo ra sự cạnh tranh giữa các nhà đầu tư nước ngoài và trong nước Sự cạnh tranh này dẫn đến sự chọn lọc tự nhiên, giúp xác định những nhà đầu tư uy tín, có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính vững mạnh Điều này không chỉ mang lại lợi ích cho người sử dụng mà còn góp phần xây dựng một môi trường đầu tư lành mạnh và phát triển bền vững.
- Tiếp thu công nghệ và bí quyết quản lý:
Việc thu hút nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản (BĐS) không chỉ mang lại nguồn vốn cho thị trường mà còn đưa vào Việt Nam những công nghệ hiện đại và bí quyết quản lý tiên tiến Các nhà đầu tư nước ngoài, với kinh nghiệm thành công trong lĩnh vực BĐS ở nhiều quốc gia, góp phần nâng cao trình độ lao động và cải thiện chất lượng quản lý trong ngành này.
Nhà đầu tư nước ngoài mang đến cho thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ nguồn vốn bổ sung mà còn kinh nghiệm kinh doanh phong phú, trình độ quản lý xuất sắc và công nghệ hiện đại Những yếu tố này tạo ra giá trị gia tăng quan trọng cho ngành bất động sản trong nước.
- Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và tăng số lượng việc làm:
Khi các dự án bất động sản do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện được cấp phép, chúng tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho người dân địa phương Sự gia tăng về số lượng lao động không chỉ mang lại lợi ích kinh tế mà còn nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, giúp người lao động cải thiện khả năng thích ứng với yêu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản.
- Tăng nguồn thu ngân sách:
Một lợi ích quan trọng của vốn đầu tư FDI là nguồn thu thuế từ thuế thu nhập doanh nghiệp của các công ty nước ngoài đầu tư vào bất động sản, cùng với các loại thuế như thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất Sự gia tăng các dự án đầu tư bất động sản sẽ đồng nghĩa với việc tăng cường nguồn thu cho ngân sách nhà nước Như vậy, dòng vốn FDI, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao ngân sách quốc gia.
Bất động sản ngày càng trở thành nguồn thu quan trọng trong tổng ngân sách, đặc biệt đối với các nước đang phát triển Sự gia tăng đóng góp này giúp cải thiện tình hình tài chính và thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Chương 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1 Quan hệ kinh tế Việt Nam – Hàn Quốc trong giai đoạn hiện nay
Thương mại
Hàn Quốc có vị trí quan trọng trong hoạt động xuất nhập khẩu của Việt Nam
Theo Tổng cục Hải quan Việt Nam, sau hơn một năm thực hiện hiệp định thương mại tự do Việt Nam – Hàn Quốc (VKFTA) vào năm 2017, đã có những chuyển biến tích cực trong hoạt động xuất nhập khẩu giữa hai nước.
Tính đến ngày 20/12/2015, Hàn Quốc đã trở thành đối tác thương mại hàng hóa lớn thứ hai của Việt Nam, chỉ sau Trung Quốc, với tổng kim ngạch xuất nhập khẩu đạt gần 61,6 tỷ USD, tăng 41,3% so với cùng kỳ năm trước Xuất khẩu của Việt Nam sang Hàn Quốc đạt 14,82 tỷ USD, chiếm 6,9% tổng xuất khẩu, trong khi nhập khẩu từ Hàn Quốc là 46,73 tỷ USD, tương đương 22,1% tổng nhập khẩu Các mặt hàng chủ yếu nhập khẩu từ Hàn Quốc bao gồm điện tử, điện thoại, vải, nguyên liệu, sắt thép và máy móc thiết bị, trong khi xuất khẩu sang Hàn Quốc chủ yếu là sản phẩm dệt may, thủy sản, dầu thô, phương tiện vận tải, gỗ và sản phẩm từ gỗ.
Việt Nam đang đối mặt với thách thức lớn trong quan hệ thương mại với Hàn Quốc, đặc biệt là tình trạng nhập siêu cao Thâm hụt thương mại với Hàn Quốc luôn đứng đầu trong số các quốc gia có quan hệ thương mại với Việt Nam, với mức thâm hụt lên đến 14 tỷ USD trong các năm 2013 và 2014, và đã tăng lên 18,7 tỷ USD.
Trong giai đoạn từ 2015 đến 2017, giá trị xuất khẩu của Việt Nam sang Hàn Quốc đã tăng lên 31,91 tỷ USD vào năm 2017, sau khi Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – Hàn Quốc (VKFTA) được ký kết Tuy nhiên, tỷ lệ nhập siêu của Việt Nam từ Hàn Quốc không chỉ giảm mà còn tăng đáng kể Năm 2017, cơ cấu nhập khẩu từ Hàn Quốc chủ yếu bao gồm ba nhóm hàng: máy vi tính, sản phẩm điện tử và linh kiện (15,33 tỷ USD, chiếm 32,8% tổng kim ngạch nhập khẩu), cùng với máy móc, thiết bị và nguyên liệu phục vụ sản xuất.
Trong năm qua, Việt Nam đã nhập khẩu hàng hóa từ Hàn Quốc với tổng giá trị đạt 8,63 tỷ USD, chiếm 18,47% tổng kim ngạch nhập khẩu từ quốc gia này Đặc biệt, nhóm hàng điện thoại và linh kiện cũng ghi nhận con số 6,18 tỷ USD, tương đương 13,22% tổng kim ngạch nhập khẩu từ Hàn Quốc (Tổng cục Hải Quan).
Đầu tư – kinh doanh
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) luôn là điểm nhấn quan trọng trong mối quan hệ giữa Hàn Quốc và Việt Nam Hiện tại, Hàn Quốc là nhà đầu tư lớn nhất tại Việt Nam, trong khi đó, Việt Nam đứng thứ 4 trong danh sách các quốc gia đầu tư ra nước ngoài.
Hàn Quốc (sau Hoa Kỳ, Trung Quốc, Hồng Kông) Tính đến hết năm 2017, Hàn
Quốc có khoảng 6.500 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đầu tư đăng ký đạt 57,66 tỷ
USD, chiếm 26,4% về số dự án và 18,1% về tổng số vốn FDI đăng ký tại Việt Nam
(Cục Đầu tư Nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2017) Với kết quả này, Hàn
Quốc là nhà đầu tư số 1 trong tổng số 125 quốc gia và vùng lãnh thổ đang đầu tư tại nước ta hiện nay
Dự án FDI của Hàn Quốc có quy mô trung bình 8,83 triệu USD, tương đương 69% so với quy mô trung bình các dự án FDI tại Việt Nam, chủ yếu do sự hiện diện của nhiều dự án nhỏ trong lĩnh vực dịch vụ Doanh nghiệp FDI Hàn Quốc đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, tạo ra khoảng 700 nghìn việc làm và đóng góp khoảng 30% tổng giá trị xuất khẩu của cả nước Đầu tư FDI từ Hàn Quốc chủ yếu tập trung vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo (chiếm 84% tổng vốn đăng ký), cùng với các lĩnh vực như kinh doanh bất động sản và xây dựng, trong đó đầu tư vào công nghiệp chế biến, chế tạo đang có xu hướng tăng mạnh trong những năm gần đây.
Từ năm 2009, tỷ lệ đầu tư vào lĩnh vực sản xuất và lắp ráp thiết bị điện tử đã tăng từ 60% lên trên 80% Điều này cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ sang các dự án công nghiệp công nghệ cao, thay vì các ngành công nghiệp nhẹ và thâm dụng lao động như trước đây.
Cùng với sự tham gia của các Tập đoàn công nghiệp lớn của Hàn Quốc như
Các công ty Hàn Quốc như Samsung, LG, Doosan, Kumho, Posco, Lotte, GS và Hyosung đang đầu tư mạnh mẽ vào lĩnh vực công nghiệp chế biến và chế tạo tại Việt Nam, chủ yếu thông qua hình thức 100% vốn FDI Đặc biệt, doanh nghiệp Hàn Quốc đã trở thành đối tác hàng đầu trong sản xuất và chế tạo sản phẩm điện tử tại Việt Nam, với tổng giá trị đầu tư lũy kế vượt 21 tỷ USD qua hơn 150 dự án, tập trung chủ yếu ở các tỉnh phía Bắc và thành phố Hồ Chí Minh.
Nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư,
Trong 12 tháng năm 2017, Hàn Quốc là đối tác FDI lớn thứ 2 của Việt Nam với 1.287 dự án đầu tư đăng ký cấp mới và tăng vốn (861 dự án cấp mới và
Trong 12 tháng qua, Việt Nam đã ghi nhận 28 án tăng vốn và 1.319 lượt góp vốn mua cổ phần, với tổng vốn đầu tư đăng ký đạt khoảng 8,5 tỷ USD, chiếm 23,67% tổng vốn FDI vào nước này Các địa phương thu hút nhiều vốn FDI nhất bao gồm thành phố Hồ Chí Minh, Bắc Ninh, Thanh Hóa, Bình Dương, Hà Nội, Khánh Hòa và Nam Định.
(Cục Đầu tư Nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư,
Việc tăng cường đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp sản xuất, cùng với sự am hiểu thị trường địa phương và việc nới lỏng điều kiện đầu tư theo cam kết quốc tế của Việt Nam, đã dẫn đến xu hướng doanh nghiệp Hàn Quốc ưu tiên đầu tư 100% vốn FDI, với tỷ lệ hiện nay vượt quá 90%, tăng đáng kể so với dưới 80% trước năm 2005.
Tính đến nay, Việt Nam đã đầu tư 28 dự án tại Hàn Quốc, với tổng vốn đầu tư đạt 14,4 triệu USD Các dự án này chủ yếu có quy mô nhỏ, tập trung vào lĩnh vực dịch vụ và thương mại, với mức trung bình mỗi dự án khoảng 514 nghìn USD.
Việt Nam là đối tác ưu tiên hàng đầu mà Hàn Quốc cung cấp hỗ trợ phát triển
Chính phủ Hàn Quốc đang phát triển Chiến lược đối tác phát triển (CPS) với Việt Nam cho giai đoạn 2016-2020, trong đó Việt Nam nhận khoảng 20% tổng viện trợ của Hàn Quốc.
2020 với dự kiến 70% tổng viện trợ sẽ dành cho 4 lĩnh vực ưu tiên là giao thông, nước và y tế, quản lý nhà nước, giáo dục
Viện trợ không hoàn lại chủ yếu do Cơ quan Hợp tác quốc tế Hàn Quốc
KOICA, cơ quan thuộc Bộ Ngoại giao Hàn Quốc, chịu trách nhiệm cung cấp viện trợ không hoàn lại cho Việt Nam Viện trợ này được thực hiện thông qua các cơ quan Chính phủ Hàn Quốc nhằm hỗ trợ các đối tác tại Việt Nam.
Nam tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên như cải cách hành chính, phát triển nguồn nhân lực, ứng phó với biến đổi khí hậu, xóa đói giảm nghèo, thông tin – truyền thông, khoa học công nghệ, và phát triển đô thị.
Từ năm 1992 đến 2015, Hàn Quốc đã cung cấp cho Việt Nam khoản vay ODA với tổng giá trị khoảng 2,8 tỷ USD, tập trung vào phát triển hạ tầng quy mô lớn như đường sắt và y tế Mức hỗ trợ này tăng dần qua từng năm, phản ánh cam kết hợp tác chặt chẽ giữa hai quốc gia.
Hàn Quốc hỗ trợ Việt Nam trong đào tạo nguồn nhân lực thông qua các khóa học ngắn và dài hạn, cử tình nguyện viên, và cung cấp hỗ trợ kỹ thuật thông qua việc chia sẻ kinh nghiệm phát triển KOICA cũng đóng góp vào hợp tác tài chính giữa hai nước, hiện đang triển khai nghiên cứu tiền khả thi và khả thi cho Dự án Tuyến Metro số 5, giai đoạn 2 tại TP Hồ Chí Minh.
Trong giai đoạn 2016-2020, các lĩnh vực ưu tiên bao gồm phát triển nông thôn, y tế, hạ tầng giao thông và đô thị, ứng phó với biến đổi khí hậu, tăng trưởng xanh, năng lượng và quản lý nhà nước KOICA sẽ tiếp tục hỗ trợ hợp tác tài chính giữa hai nước, tập trung vào việc cung cấp kỹ thuật cho các dự án đường sắt đô thị và giao thông.
Ngoài viện trợ từ KOICA, các cơ quan Chính phủ Hàn Quốc cũng triển khai nhiều chương trình và dự án hỗ trợ trực tiếp cho đối tác Việt Nam qua nhiều hình thức khác nhau Gần đây, nguồn hỗ trợ này ngoài KOICA đang có xu hướng gia tăng.
Hàn Quốc đã cung cấp vốn vay ODA cho Việt Nam tương đối sớm thông qua