TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN -*** - BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Lớp tín chỉ: Thị trường Bất động sản (217)_1 Họ tên: Mã sinh viên: Nguyễn Thọ Khang 11162553 Mục lục Câu 1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm thị trường bất động sản 1.2 Phân loại thị trường bất động sản 1.3 Điều kiện đời phát triển thị trường bất động sản 2 Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản 2.1 Cấp độ sơ khai 2.2 Cấp độ tập trung 2.3 Cấp độ tiền tệ hóa 2.4 Cấp độ tài hóa 2.5 Cấp độ phát triển 12 Sự trưởng thành cấp độ phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 12 3.1 Cấp độ sơ khai đời đầu năm 1990 12 3.2 Cấp độ tập trung hoá đời đầu năm 2000 13 3.3 Cấp độ tiền tệ hoá Luật Đất đai năm 2003 đời 14 3.4 Manh nha dấu hiệu tài hố 16 Câu 18 Tổng quan công nghệ chuỗi khối (blockchain technology) 18 1.1 Khái niệm blockchain 18 1.2 Cách thức hoạt động blockchain 18 1.3 Ưu điểm hạn chế công nghệ blockchain 19 1.4 Ảnh hưởng blockchain đến đời sống xã hội 20 Ảnh hưởng công nghệ chuỗi khối đến ngành bất động sản 21 2.1 Tăng tốc độ thực giao dịch bất động sản 21 2.2 Giảm chi phí giao dịch bất động sản 22 2.3 Tăng tính minh bạch, xác bảo mật cho thông tin thị trường 22 Công nghệ chuỗi khối thị trường bất động sản Việt Nam 24 3.1 Cơ hội 24 3.2 Thách thức 24 3.3 Sự chuẩn bị cho việc áp dụng rộng rãi công nghệ blockchain vào thị trường bất động sản 25 Tài liệu tham khảo 28 Câu Anh/ chị phân tích đặc trưng giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Theo anh/ chị thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn nào? Vì sao? Tổng quan thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm thị trường bất động sản Bất động sản phần lớn cải giới Đất đai mang lại cho sống, cung cấp cho lương thực thực phẩm, nơi cư ngụ Vai trò người xuất trái đất khơng thay đổi Vì tầm quan trọng đất xã hội mà quốc gia khoa học kinh tế coi đất đai đối tượng nghiên cứu đặc biệt thị trường bất động sản thị trường trọng yếu kinh tế Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế 2005 “bất động sản định nghĩa đất đai cơng trình người tạo nên gắn liền với đất Đó vật hữu hình nhìn thấy sờ mó được, với tất nằm trên, phía hay mặt đất” Đây định nghĩa phổ biến, gần với mà luật pháp nhiều nước giới quy định bất động sản Luật pháp hầu hết quốc gia coi bất động sản đất đai tài sản gắn liền với đất, xác định vị trí địa lý đất Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản gắn liền với đất đai coi bất động sản Điều 174 Bộ Luật Dân nước CHXHCNVN năm 2005 quy định: “bất động sản tài sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định” Điều luật bỏ ngỏ danh mục “những tài sản gắn liền với đất” Thị trường phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với q trình sản xuất lưu thơng hàng hố Một thị trường phát triển phải có đủ yếu tố: chủ thể, khách thể giới trung gian Thị trường bất động sản hiểu nơi mà người mua bất động sản người bán bất động sản giao dịch với Người mua người bán địa điểm, liên hệ thông qua trung gian (người môi giới) thông qua phương tiện thơng tin liên lạc khác, thơng qua giá bất động sản xác định Thị trường bất động sản, theo Viện Thẩm định giá Mỹ, “là tương tác cá nhân chuyển đổi quyền sở hữu tài sản để nhận tài sản khác tiền” Từ định nghĩa trên, thị trường bất động sản hiểu cách khái quát sau: Thị trường bất động sản tổng hòa giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn không gian thời gian định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường nhắc đến nơi diễn quan hệ giao dịch bất động sản, người mua người bán tác động qua lại lẫn để xác định giá số lượng Page | hàng hóa dịch vụ bất động sản giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” đơn địa điểm mà bao hàm yếu tố khơng gian thời gian quan hệ giao dịch bất động sản diễn 1.2 Phân loại thị trường bất động sản Tùy theo mục tiêu nghiên cứu tiếp cận, người ta phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác Dựa vào loại hàng hóa bất động sản, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở; thị trường bất động sản dùng dịch vụ; thị trường bất động sản dùng cho văn phịng, cơng sở; thị trường bất động sản cơng nghiệp Dựa vào tính chất mối quan hệ xuất thị trường, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán; thị trường thuê cho thuê; thị trường chấp bảo hiểm Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ bất động sản giúp cho nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh doanh cho phù hợp khả điều kiện Dựa vào trình tự tham gia, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai (giao đất, cho thuê đất) hay gọi chung thị trường đất đai; thị trường xây dựng cơng trình bất động sản để bán cho thuê (thị trường sơ cấp); thị trường bán cho thuê lại bất động sản (gọi thị trường thứ cấp) Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường thức hay thị trường có kiểm sốt thị trường phi thức, hay thị trường khơng kiểm sốt 1.3 Điều kiện đời phát triển thị trường bất động sản Thị trường bất động sản đời mà xã hội có trao đổi, mua bán hàng hoá bất động sản Trong lịch sử, đất đai loại hàng hoá bất động sản đem trao đổi Khi chế độ sở hữu đất đai xác lập, với phát triển hoạt động kinh tế, nhu cầu sử dụng đất đai để phục vụ sản xuất đời sống tăng lên quan hệ đất đai phát triển đất đai trở thành háng hoá Như vậy, đời phát triển thị trường bất động sản gắn liền với trình đất đai trở thành hàng hoá nhu cầu tất yếu sử dụng đất phát triển hoạt động kinh tế - xã hội Sự đời thị trường đất đai, với tư cách phận cấu thành thị trường bất động sản, tiền đề cho đời phát triển thị trường bất động sản Điều kiện thứ hai dẫn đến đời thị trường bất động sản mơi trường kinh doanh bất động sản Khác với loại hàng hố thơng thường khác, việc giao dịch hàng hố bất động sản không đơn hoạt động mua bán bất động sản mà đối tượng giao dịch quan hệ liên quan đến bất động sản thuê - cho thuê, cầm cố, chấp, chuyển dịch quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản Thị trường bất động sản hồn chỉnh khơng thể quan Page | hệ người mua người bán mà nơi diễn giao dịch liên quan đến bất động sản Do vậy, việc tạo lập môi trường kinh doanh bất động sản điều kiện thiết yếu để thị trường bất động sản vận hành cách ổn định, quan trọng khung pháp lý cho hoạt động thị trường bất động sản Tại Việt Nam, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” Trên sở đó, Nhà nước ban hành nhiều văn bản, tạo khung pháp lý cho đời phát triển thị trường bất động sản Kể từ đến nay, Nhà nước ban hành nhiều văn bản, đồng thời có nhiều thay đổi để phù hợp với phát triển nhanh chóng thị trường, dần hoàn thiện khung pháp lý cho đời phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Ngoài hai điều kiện đời nêu trên, thị trường bất động sản có phát triển hay khơng cịn phụ thuộc vào tăng trưởng kinh tế quốc gia Ở Việt Nam, thị trường bất động sản trải qua nhiều giai đoạn biến động thăng trầm gắn liền với diễn biến kinh tế Theo nhận định Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản thường diễn biến theo hình sin bất đối xứng, phụ thuộc vào: Quy luật giá trị; Quy luật cạnh tranh; Quan hệ cung - cầu; Chính sách, chế điều tiết vĩ mơ Nhà nước; Hành vi đầu tư, kinh doanh doanh nghiệp, nhà đầu tư tác động sách, chế, yêu cầu thị trường Thị trường bất động sản từ năm 1987 đến trải qua giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi tăng trưởng trở lại Trong đó, sốt bất động sản xảy vào thời điểm năm 1993; năm 2001 - 2002; nửa cuối năm 2010; đặc biệt sốt "bong bóng" bất động sản đạt đỉnh năm 2007 Thị trường bất động sản bị khủng hoảng, suy thoái đóng băng vào thời điểm năm 1995 - 1999; nặng nề từ đầu năm 2008 đến năm 2009, giai đoạn năm 2011 – 2013 Các giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng sốt bong bóng bị đóng băng tác động nghiêm trọng đến kinh tế, doanh nghiệp, hệ thống ngân hàng, nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng đội ngũ công nhân, lao động Giai đoạn tăng trưởng thị trường bất động sản giai đoạn 2003 - 2006; cuối năm 2009 đến năm 2010 từ năm 2013 Qua giai đoạn thăng trầm thấy xu tăng trưởng, lên, xuống thị trường bất động sản chiều với tăng trưởng kinh tế Trong đó, tác động từ trình thị hóa, phát triển hạ tầng thị, trước hết hạ tầng giao thông; tác động trực tiếp hệ thống sách tài chính, tiền tệ, tín dụng; tác động hệ thống pháp luật, sách kinh tế thơng qua q trình điều hành quan quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Cũng thị trường hàng hoá khác, phát triển thị trường bất động sản phụ thuộc vào mức độ hoàn thiện tính phổ biến quan hệ thị trường dối với hàng hố tham gia giao dịch Có nhiều cách phân định khác mức độ Page | phát triển thị trường bất động sản, song xét góc độ phổ biến mức độ chi phối thị trường người ta thường phân chia thành cấp độ phát triển là: sơ khai, tập trung, tiền tệ hố, tài hố thị trường phát triển 2.1 Cấp độ sơ khai Đây thời kỳ khởi đầu xuất phát triển thị trường bất động sản Trong giai đoạn này, giao dịch chủ yếu giao dịch đất đai (thị trường đất đai) Mọi chủ thể có đất, theo nghĩa “là hàng hố”, tham gia vào hoạt động giao dịch thị trường Chính lẽ đó, nét đặc trưng cấp độ phát triển sơ khai là: hoạt động diễn mang tính tự phát, chủ thể có quyền sử dụng đất coi đối tượng định hành vi giao dịch Hầu hết tất người tạo lập nhà mình, cần có mảnh đất hình thành nên nhà coi bất động sản Trong cấp độ này, sách đất đai, chủ đất quan quản lý đất đai chủ thể có vai trị định Giai đoạn bắt đầu xuất yếu tố tạo động lực cho đời thị trường bất động sản, bật xuất yếu tố hình thành vùng phát triển có tính tập trung, với quy định pháp lý cho phép đất đai đủ điều kiện trở thành hàng hoá đưa vào giao dịch thị trường loại hàng hố thơng thường Mặc dù cho phép hình thành giao dịch đất đai, thị trường điều kiện để tạo lập bất động sản Do thị trường bất động sản cấp độ sơ khai mục tiêu khuyến khích Nhà nước 2.2 Cấp độ tập trung Đây giai đoạn thị trường chuyển từ giao dịch đất đai sang thị trường giao dịch sản phẩm bất động sản phát triển Đặc trưng giai đoạn • • • Hệ thống luật pháp bất động sản dần hình thành Đất đai bất động sản đăng kí Nhà nước kiểm soát giao dịch bất động sản để kiểm soát thị trường Trong giai đoạn thị trường tập trung, sản phẩm bất động sản giao dịch chuyển từ đất đai sang cơng trình bất động sản xây dựng Do đó, cịn biết đến “giai đoạn doanh nghiệp xây dựng” Gắn liền với thời kì cơng nghiệp hố - đại hố quốc gia, thị trường bất động sản tập trung xuất nhu cầu lớn bất động sản xây dựng, bao gồm bất động sản nhà thị, văn phịng, hạ tầng giao thơng, hạ tầng công nghiệp, thương mại, dịch vụ,… Thị trường xây dựng phát triển bất động sản chủ yếu nhằm đáp ứng nhu cầu tăng quy mô bề rộng Để đáp ứng yêu cầu ngày lớn thị trường, Nhà nước quan quản lý đóng vai trị điều phối, định hướng yếu tố đầu vào thơng qua sách ưu đãi để khuyến khích, đặc biệt điều kiện cung cấp đất đai ưu đãi cho nhà đầu tư Do hạn chế đất đai, lực xây dựng, cá nhân riêng lẻ Page | dần khả phát triển tòa nhà, bất động sản lớn, dự án bất động sản so với giai đoạn thị trường sơ khai Chình vậy, doanh nghiệp thi cơng cơng trình, đầu tư phát triển dự án xây dựng bất động sản thành lập cách ạt để tận dụng nhu cầu cao đột biến thị trường sách ưu đãi Nhà nước, bán bất động sản thị trường sơ cấp 2.3 Cấp độ tiền tệ hóa Trong kinh tế hàng hố tiền phương tiện toán chủ yếu tất mối quan hệ kinh tế, kinh tế hàng hoá phát triển tốc độ quay vịng đồng tiền nhanh nhiêu Lúc thân chủ thể kinh tế tự đáp ứng nhu cầu vốn mà họ phải dựa vào chủ thể kinh tế khác đặc biệt tổ chức tín dụng thơng qua quan hệ tín dụng đáp ứng nhu cầu vốn Các doanh nghiệp bất động sản khơng phải ngoại lệ Giai đoạn tiền tệ hố thị trường bất động sản coi “giai đoạn ngân hàng” Lúc này, bùng nổ doanh nghiệp phát triển bất động sản chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng Do hạn chế điều kiện bán bất động sản, doanh nghiệp đủ lực tài để phát triển bất động sản đến bán thị trường Lúc ngân hàng trở thành nhửng người định việc tham gia vào dự án hay dự án khác Đặc trưng giai đoạn là: Các sách ngân hàng, ngân hàng quan quản lý ngân hàng chủ thể có vai trị định Trong thị trường bất động sản tiền tệ hoá, Nhà nước đặt mục tiêu thiết lập hệ thống đăng ký giao dịch cách minh bạch, đáng tin cậy, an tồn có hiệu lực, có sách hữu hiệu chi phí, thủ tục, khuyến khích tham gia nhà đầu tư vào thị trường thức Khi hệ thống thơng tin thị trường bất động sản cập nhật thường xuyên, đầy đủ tăng khả lựa chọn cho khách hàng tạo cạnh tranh lành mạnh cho thị trường Một thị trường bất động sản lành mạnh, ổn định với hệ thống thông tin đầy đủ tạo sức hút cho nhà đầu tư, khuyến khích họ đầu tư vốn vào thị trường, góp phần thúc đẩy kinh tế, xã hội phát triển Mọi yếu tố tham gia thị trường trở thành hàng hoá đầy đủ chịu điều tiết chế thị trường, kể quan hệ đất đai Nhà nước Chính điều tiết đẩy mạnh sàng lọc nhà đầu tư theo hướng loại bỏ nhà đầu tư mang tính chất ngắn hạn, thiếu chuyên nghiệp, thiếu khả đầu tư lâu dài, khuyến khích phát triển nhà đầu tư chun nghiệp Đây khơng cịn giai đoạn khuyến khích phát triển thị trường bất động sản theo chiều rộng mà chuyển sang phát triển theo chiều sâu, không khuyến khích phát triển xây dựng cơng trình mà sâu vào việc khai thác sử dụng hợp lý, hiệu cơng trình bất động sản Tuy nhiên, thực tế, quan đăng ký giao dịch bất động sản Việt Nam chưa đồng bộ, chưa có hệ thống, chưa chuyên nghiệp hóa (hiện giao dịch bất động sản đa số không qua Sàn giao dịch bất động sản) Mặt khác, số quan quản lý giao nhiệm vụ liên quan đến thị trường bất động sản cơng ty cịn cố tình che giấu thơng tin thị trường, không cung cấp đầy đủ, Page | trung thực thơng tin cho đối tượng có nhu cầu để tư lợi Điều gây tác động tiêu cực đến phát triển quản lý thị trường bất động sản 2.4 Cấp độ tài hóa Khi quy mô thị trường bất động sản ngày lớn thị trường phát triển mạnh, hạn chế nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường, ngân hàng tiếp tục cho vay bất động sản đối mặt với rủi ro Lúc này, cần phải tài hóa khoản cho vay, khoản chấp khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng nguồn vốn Do đó, đặc trưng giai đoạn tham gia can thiệp trực tiếp tổ chức tài vào chi phối hoạt động phát triển thị trường bất động sản Việc cấp vốn cho bất động sản khơng qua hệ thống tín dụng ngân hàng, mà thực thông qua kênh tài đa dạng, đặc biệt tổ chức tài quỹ tín thác bất động sản (Real Estate Investment Trusts - REIT) hay quỹ đầu tư Trong cấp độ này, thể chế tài chính, sách tài chính, tổ chức tài quan quản lý tài chủ thể có vai trị định.Do đó, để đảm bảo phát triển bình ổn thị trường, Nhà nước cần thiết phải có hệ thống thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm, hệ thống chế tài đủ mạnh tạo an toàn cho giao dịch thị trường, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho chủ thể Hai hoạt động bật thị trường bất động sản giai đoạn chứng khoán hoá vốn đầu tư vào bất động sản mở rộng thị trường chấp thứ cấp 2.4.1 Chứng khoán hoá vốn đầu tư vào bất động sản Theo định nghĩa Uỷ ban Chứng khoán Mỹ: “Chứng khoán hoá việc tạo chứng khoán dựa luồng tiền cố định mang tính chất tuần hồn tập hợp tách biệt khoản phải thu tài sản tài Chứng khốn tuỳ theo cấu trúc thời hạn chúng chuyển đổi thành tiền khoảng thời gian xác định kèm theo quyền lợi khác quyền tài sản sử dụng nhằm đảm bảo việc trả nợ phân phối định kỳ khoản phải thu cho người sở hữu chứng khoán” Như vậy, q trình tạo thêm hàng hố cho thị trường tài chính, đảm bảo khơng khả toán chủ thể phát hành mà nguồn thu dự kiến có từ tài sản đặc biệt Đối với luồng vốn từ thị trường chứng khoán cho đầu tư vào thị trường bất động sản (hay nói cách khác chứng khốn hóa vốn đầu tư vào bất động sản), có hình thức niêm yết cổ phiếu doanh nghiệp (chứng khoán hóa cơng ty) thị trường chứng khốn niêm yết theo dự án (chứng khốn hóa dự án) thành lập quỹ tín thác (REIT) bất động sản 2.4.1.1 Chứng khốn hố cơng ty Với hình thức doanh nghiệp niêm yết thị trường chứng khoán, thực tế số doanh nghiệp triển khai thành công Vingroup, FLC… Mặc dù hình thức mang lại dịng vốn ổn định dài hạn cho phát triển dự có quy mơ lớn, địi hỏi thân doanh nghiệp phải có độ uy tín Page | định, giá trị thương hiệu khẳng định, thu hút nhà đầu tư 2.4.1.2 Chứng khốn hố dự án Với hình thức chứng khốn hóa dự án bất động sản, chủ đầu tư “quy đổi” dự án sang cổ phiếu, mang niêm yết lên sàn chứng khoán để huy động vốn Theo đó, hình thức chứng khốn hóa dự án bất động sản thay cho hình thức huy động vốn chủ đầu tư người mua nhà thông qua chế mua bán bất động sản hình thành tương lai Hình thức chưa có tiền lệ Việt Nam, song hành lang pháp lý cho phép tiến hành Vấn đề đặt quan chức cần đưa điều kiện niêm yết dự án để doanh nghiệp nhanh chóng triển khai; đồng thời, địi hỏi thị trường chứng khoán phát triển lên giai đoạn cao 2.4.1.3 Mơ hình Quỹ tín thác bất động sản (REITs) Quy trình chứng khốn hóa thường bắt đầu việc tạo thiết chế có mục đích đặc biệt Mục tiêu việc thành lập thiết chế có mục đích đặc biệt để thu thập tài sản khoản thấp lại với từ người khởi phát phân loại tài sản theo khả sinh lời, mức độ rủi ro cho nhà đầu tư qua đó, giúp nhà đầu tư đánh giá rủi ro đầu tư mua chứng khốn dễ dàng Quỹ tín thác bất động sản (REITs) thiết chế đặc biệt Đây mơ hình quỹ chun đầu tư lĩnh vực bất động sản nói chung nhà nói riêng Mục đích quỹ huy động vốn nhàn rỗi nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng quỹ đầu tư vào lĩnh vực nhà Thông thường, REITs đầu tư 100% vốn vào bất động sản (các quỹ đầu tư khác đầu tư tối đa 40%) REITs có mối liên thơng chặt chẽ với thị trường tài chính, chứng khoán Mỗi REIT thường tập trung vào mảng riêng biệt thị trường bất động sản, ví dụ văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại,… Phần lớn bất động sản REITs đầu tư vào hoạt động tạo thu nhập tương đối ổn định Một số REITs tự phát triển dự án cho danh mục REIT bán mua dự án bất động sản để cấu lại danh mục đầu tư Các bất động sản bao gồm hộ, trung tâm thương mại, khách sạn, resort, văn phịng cho th, kho bãi, khu cơng nghiệp Thu nhập REIT đa phần từ thu nhập danh mục bất động sản mà sở hữu khai thác (tối thiểu 75%, thường 90%) REIT phân phối đa phần thu nhập cho cổ đơng (thường khoảng 90%) theo hình thức chia cổ tức REIT phân phối cổ tức nhiều lợi nhuận chịu thuế REIT bắt buộc phải chia cổ tức cho nhà đầu tư REIT có lãi Do vậy, lợi tức từ đầu tư REIT tương đối ổn định REIT có mức độ rủi ro thấp cổ phiếu công ty chuyên đầu tư phát triển bất động sản Nhưng REIT rủi ro hình thức đầu tư có thu nhập ổn định trái phiếu tiền gửi ngân hàng Các rủi ro đến từ rủi ro thị trường, mà tài sản bất động sản REIT hoạt động Cũng giống doanh nghiệp, REIT niêm yết, giao dịch OTC REIT tư nhân Ưu điểm REITs: Page | • • • • • Nhà đầu tư tham gia trực tiếp vào thị trường: Ưu điểm lớn mà quỹ đem lại cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản cho dù vốn họ lớn hay nhỏ thơng qua hình thức sở hữu phần tỷ lệ tương ứng với vốn góp dự án đó, theo hình thức thơng thường để đầu tư bất động sản cần khoản vốn tương đối lớn Tiền nhàn rỗi dân lớn, đó, REITs hoạt động thành công đem lại mức vốn hóa lớn cho thị trường Kênh huy động vốn mới: Trong tình hình tín dụng thắt chặt, kinh tế khó khăn Các kênh huy động vốn truyền thống khơng hiệu q, REITs kênh huy động vốn cần tính đến Lợi nhuận nhà đầu tư hưởng cao: Đầu tư vào cổ phiếu công ty bất động sản hay tham gia vào REITs có nhiều điểm giống nhau, nhiên, khác biệt lớn mức cổ tức đem lại cho nhà đầu tư lại khác biệt Gần hầu hết quỹ giới chi 90% lợi nhuận quỹ chia cho nhà đầu tư, giữ lại khoảng 10% trì hoạt động quỹ, quỹ chứng khốn tỷ lệ giữ lại trì hoạt động thông thường khoảng 30% Đây lợi không nhỏ REITs điểm hấp dẫn nhà đầu tư REITs ưu đãi thuế: Chính ưu đãi nhiều việc đóng thuế, cho nên, mức cổ tức quỹ cho nhà đầu tư cao Gần giới, thuế thu nhập miễn hoàn toàn cho quỹ Hạn chế REITs Mặc dù có nhiều ưu điểm quỹ REITs, nhiên, khó tránh khỏi hạn chế mà nhà đầu tư cần ý tham gia vào quỹ này: • • Rủi ro cao: Đương nhiên, đầu tư vào lĩnh vực đem lại lợi nhuận lớn đồng hành với rủi ro cao, điều quan trọng sáng suốt đưa định nhà đầu tư thời điểm khác Có hai lý đem lại rủi ro cho nhà đầu tư từ quỹ Thứ nhất, quỹ có liên thơng với thị trường chứng khốn, tài chính,…do thị trường có biến động mạnh, thiếu ổn định REITs chịu ảnh hưởng lớn, đặc biệt quỹ niêm yết thị trường chứng khốn Rủi ro quản lý dịng vốn : Khác với quỹ đầu tư khác quỹ đầu tư chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản,…khi quản lý dịng vốn REITs khơng đảm bảo an toàn, quỹ đa phần lợi nhuận chi cho cổ đơng, máy hoạt động quỹ hội đồng nhà đầu tư, khác với quỹ khác mơ hình giống Cơng ty quản lý chẳng hạn quỹ chứng khốn lợi nhuận trích cho việc hoạt động khoảng 30%, REITs 10% Đây là hạn chế REITs so với quỹ khác Mơ hình Quỹ tín thác bất động sản cách chứng khốn hóa bất động sản (thơng qua chứng quỹ), cần có biện pháp kiểm soát hạn chế nguy chứng khoán hóa bất động sản đem lại theo hướng cần quy định cụ thể tiêu chuẩn nhân lực, nguồn vốn, quản lý rủi ro, chế độ báo cáo Page | Giai đoạn suy giảm đầu tư, giao dịch thị trường bất động sản Tuy nhiên, xuất hai xu hướng trái chiều Xu hướng thứ thành công dự án mà chủ đầu tư có lực tài lực triển khai dự án Điển hình thành công Phú Mỹ Hưng, CIPUTRA, The Manor, dự án khu vui chơi giải trí miền Trung , dự án đem lại cho doanh nghiệp nhiều lợi nhuận kinh tế có thêm nhiều khu đô thị mới, nhiều tiềm kinh tê Xu hướng thứ hai chứng kiến suy giảm thị trường đầu tư nhỏ lẻ, dự án triển khai mà chủ đầu tư doanh nghiệp nhỏ lẻ Chẳng hạn, thành phố Hồ Chí Minh, thơng qua số đăng ký Trung tâm thông tin Tài ngun Mơi trường thành phố Hồ Chí Minh, số vụ mua bán, giao dịch tổ chức, cá nhân năm 2004 giảm 28% so với năm 2003; năm 2005 giảm 68% so với năm 2004 Bên cạnh diễn biến tích cực thị trường bất động sản giai đoạn này, hàng loạt diễn biến tiêu cực bị phát Dự án RUSALKA (Khánh Hoà) bị rút giấy phép kinh doanh thu hồi đất; việc thất thoát nguồn thu ngân sách từ việc thu tiền sử dụng đất dự án CIPUTRA (Hà Nội) cho thấy kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, đầu vấn đề khó lường Tài hố Tiền tệ hố Tập trung • Sơ khai • • Chính sách tiền tệ Chính sách xây dựng Chính sách đất đai • • Luật Đất đai năm 1993 Nghị định số 97/CP ngày 17/8/1997 Các công ty xây dựng • • Nghị định số 71/2001/NĐ-CP Nghị định số 79/2001/NĐ-CP Ngân hàng, tổ chức tín dụng Luật đất đai 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Luật Nhà ở, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, Luật xây dựng, Nghị định số 02/2006/NĐ-CP, Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP • • Các cơng ty tài Trái phiếu BĐS cơng trình Cổ phiếu BĐS Thế chấp, tái chấp Hệ thống quỹ tín dụng BĐS Các quỹ đầu tư BĐS Nghị định số 79/2002/NĐCP, Quyết định số 105/2007/TTg, Quyết định số 35/2007/QĐ-BTC, Quyến định số 45/2007/QĐ-BTC Page | 15 3.4 Manh nha dấu hiệu tài hố Ngay từ thời kì phát triển đỉnh điểm thị trường bất động sản tiền tệ hố (năm 2007), Chính phú chuẩn bị xây dựng phương án để đưa thị trường bất động sản Việt Nam lên giai đoạn tài hố, thể qua văn quy phạm pháp luật: • • • • Quyết định số 105/2007/QĐ-TTG Thủ tướng Chính phủ việc phê duyệt Định hướng Chính sách tài nhà quốc gia đến năm 2020 Quyết định số 35/2007/QĐ-BTC Bộ Tài việc ban hành Quy chế tổ chức hoạt động công ty quản lý quỹ Quyết định số 45/2007/QĐ-BTC Bộ Tài việc ban hành Quy chế thành lập quản lý Quỹ đầu tư chứng khốn Nghị định số 81/2008/NĐ-CP Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 79/2002/NĐ-CP ngày 04 tháng 10 năm 2002 Chính phủ tổ chức hoạt động Cơng ty Tài Hiện thị trường bất động sản Việt Nam cấp độ tiền tệ hố, nhà đầu tư thường tự tìm hiểu đầu tư theo cảm nhận thị trường thân, theo phong trào Bất động sản tiền tệ hoá cách cụ thể chi tiết lên xuống theo thị trường Hậu thị trường bất động sản mang tính chụp giật, bong bóng nóng - lạnh bất thường Gần xuất số dự án bất động sản nhà đầu tư chuyên nghiệp quan tâm đưa lời mời chào góp vốn đầu tư mang tính ổn định Có thể kể đến dự án biệt thự nghỉ dưỡng ven biển Đà Nẵng với thương hiệu Furama Villas Ông Nguyễn Cảnh Son - Tổng Giám đốc Cty CP Ariyana, chủ đầu tư dự án - cho biết: Furama Villas có vị trí đắc địa, nằm cạnh khu resort Furama tiếng, diện tích 11ha với 1km bãi biển phía nam Furama Resort 134 biệt thự Furama Villas có hồ bơi riêng nằm khn viên sân vườn Tuy nhiên, điểm khác bịêt lớn dự án nhà đầu tư uỷ quyền cho chủ đầu tư khai thác biệt thự chia lợi nhuận năm Đây nét sơ khai hình thức tài hố thị trường bất động sản Sự xuất dự án mang lại mảng sáng chuyên nghiệp cho thị trường bất động sản Việt Nam Đầu tư vào dự án này, nhà đầu tư an tâm khả sinh lời tài sản quản lý chuyên nghiệp, tránh rủi ro Tất nhiên chưa thể nói trước hiệu thật sự, song phương án đầu tư cụ thể chuyên nghiệp loại sản phẩm thị trường bất động sản Việt Nam Nó mang thêm lựa chọn cho nhà đầu tư Từ năm 2014, Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt “Đề án phát triển thị trường bất động sản” Đây Đề án quan trọng nhằm định hướng phát triển thị trường giai đoạn Trong đó, Bộ kiến nghị Chính phủ sớm bổ sung hành lang pháp lý tổ chức triển khai việc hình thành định chế tài phi ngân hàng như: quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT), quỹ tiết kiệm nhà Tuy mơ hình xuất giới từ lâu, nhận thức rõ lợi ích mà mang lại, đến năm 2016, Quỹ Tín thác bất động sản đầu Page | 16 tiên Việt Nam - TechcomCapital Real Estate Investment Trust (TCREIT) cấp giấy chứng nhận đăng ký chào bán chứng quỹ cơng chúng Từ đến nay, chưa có thêm quỹ tín thác bất động sản đời Việt Nam Bên cạnh quỹ tín thác bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản phận quan trọng thị trường bất động sản tài hố Nhưng phải đến đầu năm 2017, bốn năm sau ban hành khung pháp lý, quỹ đầu tư bất động sản rục rịch đời Nhu cầu thành lập quỹ đầu tư bất động sản lớn, để mơ hình quỹ vận hành tốt cần phải xem xét điều chỉnh lại quy định việc thành lập vận hành quỹ Cụ thể, theo quy định Thông tư số 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập quản lý quỹ đầu tư bất động sản, sau Nghị định số 60/2015/NĐ-CP dành tới chương để quy định quỹ đầu tư bất động sản, cách quy định quỹ lại bị lai tạp quỹ đầu tư bất động sản quỹ tín thác bất động sản (REITs), hai loại hình quỹ hồn tồn khác nhau, với vai trò hoạt động khác thị trường Trong đó, quỹ tín thác bất động sản mơ hình quỹ đầu tư vào loại hình tài sản sinh lời định hình quyền sở hữu đầy đủ tồ nhà, văn phịng…, để từ khai thác mang lại tỷ suất sinh lời mong muốn nhà đầu tư Điều khác hẳn với vai trò ý nghĩa quỹ đầu tư bất động sản, với vai trò đồng chủ đầu tư để giải cho toán vốn đầu vào triển khai dự án Quỹ đầu tư bất động sản dù định nghĩa quỹ tín thác, quy định cho phép trích phần quỹ để đầu tư vào dự án xây dựng dở dang Còn thị trường cho vay chấp thứ cấp, năm 2012, chuyên gia Trung tâm nghiên cứu, Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) đề xuất thành lập công ty tái cho vay chấp nhà để xử lý tồn kho bất động sản, hình thành thị trường nhà cho người thu nhập thấp giải toán nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường Nhóm nghiên cứu cho mơ hình cơng ty tái cho vay chấp nhà quốc gia Cagamas Malaysia đánh giá mơ hình chấp thứ cấp thành cơng nước phát triển học tập áp dụng thị trường Việt Nam Trong “Đề án phát triển thị trường bất động sản” Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ năm 2014 nhắc tới hoạt động phát triển thị trường chấp thứ cấp Tuy nhiên nay, chưa có định chế thành lập theo mơ hình Kết luận: Như vậy, thị trường bất động sản Việt Nam cấp độ tiền tệ hoá, bắt đầu xuất dấu hiệu thị trường tài hố, nhiên mức độ thấp quy mô nhỏ lẻ Page | 17 Câu Có quan điểm cho rằng: “Trong sóng Cách mạng Công nghiệp 4.0, công nghệ chuỗi khối (blockchain technology) tác động đến lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội, có ngành bất động sản” Anh/ chị bình luận quan điểm trên; qua đó, đánh giá tác động tiềm công nghệ mang lại phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Tổng quan công nghệ chuỗi khối (blockchain technology) 1.1 Khái niệm blockchain Blockchain (chuỗi khối) sở liệu phân cấp lưu trữ thông tin khối thông tin liên kết với mã hóa mở rộng theo thời gian Mỗi khối thông tin chứa thông tin thời gian khởi tạo liên kết tới khối trước đó, kèm mã thời gian liệu giao dịch Blockchain thiết kế để chống lại việc thay đổi liệu: Một liệu mạng lưới chấp nhận khơng có cách thay đổi Blockchain phát minh thiết kế bới Satoshi Nakamoto vào năm 2008 thực hóa vào năm sau phần cốt lõi Bitcoin, cơng nghệ blockchain đóng vai trị sổ cho tất giao dịch Qua việc sử dụng mạng lưới ngang hàng hệ thống liệu phân cấp, Bitcoin blockchain quản lý tự động Việc phát minh blockchain cho Bitcoin làm cho trở thành loại tiền tệ kỹ thuật số giải vấn đề double spending (chi tiêu gian lận lượng tiền dùng lần) Công nghệ Bitcoin trở thành nguồn cảm hứng cho loạt ứng dụng khác 1.2 Cách thức hoạt động blockchain Hiểu đơn giản, blockchain loại sổ phân phối (distributed ledger) sở liệu phân tán (decentralized database) liên tục cập nhật ghi kỹ thuật số/điện tử người sở hữu Thay có quản trị viên trung tâm giống sở liệu truyền thống (các ngân hàng, phủ, kế tốn viên), sổ phân phối có mạng sở liệu nhân bản, đồng hóa thơng qua Internet cơng khai với người mạng Các mạng blockchain mạng riêng tư (private) với thành viên bị hạn chế tương tự mạng intranet, hay công cộng (public) giống mạng Internet, mà truy cập Khi giao dịch kỹ thuật số thực hiện, nhóm lại block (khối) bảo vệ thuật toán với giao dich khác xảy vòng 10 phút gần gửi tới toàn mạng Các thợ đào (các thành viên mạng với máy tính có cấu hình cao) xác nhận giao dịch cách giải vấn đề mã hóa phức tạp Thợ đào giải vấn đề xác nhận block nhận phần thưởng (Trong mạng blockchain Bitcoin, thợ đào nhận phần thưởng Bitcoin) Page | 18 Khi block xác nhận “timestamp” thêm vào chuỗi tuyến tính theo trình tự thời gian Các block giao dịch xác nhận liên kết với block cũ, tạo thành chuỗi block, cho thấy giao dịch lịch sử blockchain Tồn chuỗi cập nhật tới tất sổ mạng, cho phép thành viên có khả chứng minh sở hữu vào thời điểm Trình tự giao dịch ghi nhận blockchain: • • • • • Người dùng yêu cầu giao dịch (mua, bán, trao đổi) Yêu cầu phát tới mạng ngang hàng P2P (Peer to Peer: bao gồm máy tính (được gọi Node) kết nối với nhau) Các máy tính hệ thống xác thực giao dịch với thơng tin người dùng thơng qua thuật tốn Blockchain Sau giao dịch xác nhận, chúng kết hợp với giao dịch khác tạo nên khối (Gọi block) hệ thống Blockchain – Nơi tồn khơng thể sửa đổi Hoàn thành giao dịch Hệ thống Blockchain sử dụng thuật tốn giúp truyền tải liệu mà không thông qua trung gian để xác nhận thông tin Hệ thống Blockchain tồn nhiều nút (Node) độc lập với khả xác nhận thông Mọi thông tin Blockchain thay đổi bổ sung thêm có chất nhận tất nút hệ thống Blockchain hoạt động bình thường phần hệ thống sụp đổ, máy tính nút hoạt động để bảo vệ thông tin, giữ cho Blockchain không bị liệu 1.3 Ưu điểm hạn chế công nghệ blockchain 1.3.1 Ưu điểm • • • • • Thuận tiện giao dịch: Nếu bạn để ý với trung gian giao dịch nào, họ có giới hạn chuyển nhận tiền ngày Nhưng với bitcoin khơng, bạn gửi số lượng không giới hạn bitcoin cho bạn bè, người thân bạn Cho dù họ nơi giới Và bạn gửi vào thời gian nào, khơng quản lý số tiền bạn gửi An toàn bảo mật: Mỗi giao dịch bitcoin thực hồn thành mà khơng cần thơng tin cá nhân Thông tin giao dịch hiển thị danh tính bạn bảo mật hồn tồn Khơng thể bị làm giả: Chi phí kiểm định chất lượng vàng cao, việc kiểm định Bitcoin khơng tốn chi phí nào, có thật bitcoin khơng thể làm giả khơng hữu dạng vật chất Chi phí giao dịch cực thấp: Khơng có trung gian giao dịch nào, có phí xử lý giao dịch, nhiên chi phí thấp Bảo vệ mơi trường: Khơng phải dùng hố chất in giấy hay khai thác Page | 19 • Tiềm thương mại điện tử: Mọi giao dịch bitcoin hoàn toàn ẩn danh khơng thể bị hồn trả, đảo ngược lại, người bán hàng, họ yên tâm với tình trạng gian lận 1.3.2 Hạn chế • • • • Phức tạp: Cơng nghệ Blockchain xuất mang theo loạt khái niệm Blockchain đưa tiền ảo trở thành chủ đề hot hết, chứa đầy thuật ngữ chuyên ngành khó hiểu Nhiều người dùng blockchain chưa hiểu hết chế hoạt động phức tạp công nghệ Quy mô mạng lưới: Blockchain hoạt động hiệu có mạng lưới người dùng rộng lớn Đây nguyên nhân dẫn đến thất bại số dự án blockchain số người dùng không đủ để trì hoạt động hệ thống Lỗi người: Nếu ta sử dụng blockchain sở liệu, thơng tin vào sở liệu phải có chất lượng cao, tất thông tin đưa vào hệ thống chỉnh sửa lưu trữ mãi Những liệu blockchain phải đáng tin, nên thơng tin đưa vào sở phải xác từ đầu Vậy người đưa thông tin sai lệch vào hệ thống, blockchain coi vô giá trị Lỗi bảo mật vấn đề cơng q bán: Có lỗi bảo mật đáng ý blockchain bitcoin blockchain khác: nửa số máy tính (các nút) phục vụ mạng nói dối, lời nói dối “biến thành” thực Đó gọi “cuộc cơng 51%”, Satoshi Nakamoto nhấn mạnh điều phát hành bitcoin 1.4 Ảnh hưởng blockchain đến đời sống xã hội Blockchain công nghệ đột phá, thay đổi giới mà biết Nó khơng thay đổi cách người sử dụng Internet mà cách mạng cho kinh tế tồn cầu Bằng cách số hóa tài sản, blockchain thúc đẩy thay đổi từ Internet thông tin, nơi xem, trao đổi kết nối thông tin thành Internet giá trị, nơi trao đổi tài sản Một kinh tế toàn cầu với việc trao đổi tức thời giá trị, nơi trung gian lớn (các ngân hàng, phủ, ) khơng cịn đóng vai trị Một kinh tế nơi tin tưởng thành lập không trung gian trung tâm, mà thông qua đồng thuận đoạn mã (code) phức tạp Blockchain có nhiều ứng dụng thứ thấy tiền kỹ thuật số & chuyển tiền Từ bầu cử điện tử, hợp đồng thông minh tài sản số hóa quản lý hồ sơ bệnh án chứng việc sở hữu nội dung số Page | 20 Blockchain làm thay đổi hàng trăm ngành công nghiệp dựa trung gian, bao gồm ngân hàng, tài chính, học viện, bất động sản, bảo hiểm, luật pháp, chăm sóc sức khỏe, khu vực công, Điều dẫn tới kết nhiều việc làm chuyển đổi hồn tồn tồn ngành cơng nghiệp Nhưng nhìn chung việc loại bỏ trung gian đem lại nhiều lợi ích Các ngân hàng phủ ví dụ, thường cản trở cơng việc kinh doanh phải tốn thời gian xử lý giao dịch yêu cầu quy định Blockchain cho phép người doanh nghiệp tăng cường thương mại thường xuyên hiệu hơn, đẩy mạnh thương mại nước quốc tế Công nghệ blockchain loại bỏ chi phí trung gian đắt đỏ, điều trở thành gánh nặng cho cá nhân doanh nghiệp, đặc biệt lĩnh vực chuyển tiền Những ảnh hưởng tiềm tàng công nghệ blockchain xã hội kinh tế toàn cầu lớn Với danh sách ngày tăng ứng dụng giới thực, công nghệ blockchain hứa hẹn có tác động lớn Và điều bắt đầu Ảnh hưởng công nghệ chuỗi khối đến ngành bất động sản 2.1 Tăng tốc độ thực giao dịch bất động sản Khơng giống nhiều loại hàng hố thơng thường, số lượng bên tham gia vào nhiều giao dịch bất động sản không dừng lại người bán (chủ sở hữu cũ) người mua, mà bao gồm người môi giới, ngân hàng, công ty luật, phủ (thơng qua việc quản lý đăng kí đất đai), nhà cung cấp dịch vụ khác kèm với bất động sản,… Blockchain cung cấp tảng an toàn cho tất bên để xác minh danh tính nhau, lịch sử liệu tài sản bất động sản mua cho thuê Và thỏa thuận cuối thực hiện, blockchain sử dụng để xây dựng “hợp đồng thơng minh” thuật ngữ giao dịch có liên quan tự động gần ghi lại thay đổi Hợp đồng thông minh mở khả cho giao dịch kích hoạt danh sách điều kiện tiên (được xác định trước) mà không cần tham gia người: ví dụ, khoản đặt cọc chuyển tự động từ người mua tới người bán hai bên “ký” thỏa thuận chữ ký điện tử Bất kỳ giao dịch ghi lại thêm vào 'khối' thông tin tài sản bất động sản cho Điều tăng tốc đáng kể số quy trình giao dịch bất động sản điển hình Thanh tốn chuẩn xử lý ngân hàng nhiều ngày để xóa, thời gian giao dịch thơng thường bitcoin blockchain 10 phút Các chuyên gia từ Đại học Oxford cho thời gian dài đem so với giao dịch thị trường chứng khoán; nhiên giao dịch thị trường bất động sản khoảng thời gian ngắn Người mua người bán bất động sản thử nghiệm sử dụng hợp đồng thông minh dựa tảng blockchain Bắc Mỹ Châu Âu, chủ yếu giao dịch nhà nhỏ lẻ Vào cuối 2017, hộ Kiev, Ukraine Page | 21 mua từ xa thông qua mạng blockchain thiết lập cho đồng tiền ảo Ethereum.[10] Thị trường bất động sản châu Á thận trọng vấn đề - Propy, hệ thống đăng ký tài sản phi tập trung thực giao dịch Ukraine nói trên, hy vọng nhà đầu tư Châu Á hoạt động tích cực hệ thống blockchain bất động sản điều giúp kiểm sốt vốn tốt thị trường Trung Quốc 2.2 Giảm chi phí giao dịch bất động sản Việc ứng dụng blockchain để lưu trữ thông tin ghi nhận giao dịch bất động sản giúp người mua người bán giảm dần phụ thuộc vào bên trung gian ngân hàng, người mơi giới, Chính phủ,… Với blockchain, giao thức kết nối thị trường chuyển sang mạng ngang hàng (peer-to-peer network, P2P network), tồn thơng tin truy cập cách nhanh chóng, người trực tiếp giao dịch khơng cần tốn chi phí hỗ trợ việc môi giới đăng ký tài sản, chi phí chuẩn hố giao dịch, chứng từ; giảm chi phí chuyển tiền qua ngân hàng phí đổi ngoại tệ (nếu tốn ngoại tệ) Khơng nhà đầu tư, ứng dụng blockchain giúp quyền giảm thiểu tối đa chi phí kiểm soát, quản lý bất động sản giao dịch bất động sản Điển Chính phủ Ukraina hi vọng thu hút nhà đầu tư nước việc áp dụng công nghệ blockchain để thay quy trình giấy Nhà đầu tư thực giao dịch trực tuyến cách sử dụng hợp đồng thông minh Các dự án tương tự khác tiến hành Honduras cộng hòa Georgia Việc thực quản lý thông qua tảng blockchain giúp hạn chế chi phí in ấn, lưu trữ giấy tờ, chi phí nhân làm việc quan liên quan tới quản lý bất động sản nhà nước 2.3 Tăng tính minh bạch, xác bảo mật cho thông tin thị trường Blockchain đóng vai trị quan trọng việc thúc đẩy tính bảo mật tính minh bạch thị trường bất động sản - đặc biệt nơi chất lượng liệu tính sẵn có chưa đảm bảo, thị trường châu Á Một ứng dụng blockchain tạo thay đổi toàn diện việc “số hoá” sổ đăng ký đất, mà sổ đăng ký trở nên lỗi thời, không đầy đủ dễ bị để thao túng Việc chuyển thông tin giấy tờ đăng ký đất đai lên hệ thống blockchain tạo hệ thống hồ sơ cập nhật tự động thường xuyên gần khơng thể bị làm giả, qua tăng cường rõ ràng bảo mật quyền sở hữu đất tài sản Ví dụ quy trình đăng ký sở hữu bất động sản: • • Người giao dịch gửi u cầu thơng qua quan cung cấp dịch vụ công ứng dụng di động Dữ liệu đầu vào nhập phần mềm có giao diện quen thuộc, khơng gây nhầm lẫn cho người giao dịch Page | 22 • • • • Hệ thống phụ trợ gọi sử dụng giao diện lập trình ứng dụng blockchain nhận phản hồi xác minh Blockchain thực thi hợp đồng cụ thể theo yêu cầu người giao dịch Hệ thống lưu trữ blockchain công khai ghi lại thông tin mã khoá giao dịch để ngăn chặn nguy thông đồng, gian lận Kết hoạt động (giao dịch thành cơng) ghi chi tiết lưu lại hệ thống, ln ln có sẵn chứng minh mã hóa Thụy Điển trở thành nước giới thử nghiệm blockchain để ghi lại giao dịch bất động sản cấp quốc gia Thử nghiệm tiến hành châu Á Chính phủ Nhật Bản tìm phương án xây dựng cách thống sở liệu bất động sản quốc gia blockchain từ nguồn liệu khác nhằm tăng cường tính minh bạch quyền sở hữu giao dịch, đồng thời khuyến khích bán hàng tái phát triển, sau nghiên cứu cho thấy 6,6% hồ sơ chủ đất thành phố lớn phần tư thành phố nhỏ vừa vùng sâu vùng xa, không cập nhật từ 50 năm trở lên.12 Các chuyên gia từ Đại học Oxford cho thị trường phát triển có hội “nhảy vọt” nhờ việc thiết lập đăng ký sở hữu nhà đất thơng qua blockchain, làm giảm chi phí đăng ký đất đai vấn đề tham nhũng Ở Ấn Độ, nơi mà khoản tiền hối lộ trả cho quan đăng ký đất đai ước tính hàng trăm triệu la năm, quyền bang Andhra Pradesh xây dựng hệ thống đăng ký dựa tảng blockchain để gian lận Chính phủ Nhật Bản tin rằng, việc sử dụng blockchain nhằm đảm bảo tất thông tin liên quan đến tài sản xác, cập nhật truy cập nơi khuyến khích việc tạo lập giao dịch tài sản cách nhanh chóng Bên cạnh việc tạo “bằng chứng kiểm toán” dài hạn, cập nhật thường xuyên tài sản riêng lẻ, hệ thống đăng ký blockchain hợp đồng thơng minh cịn tạo thơng tin thị trường xác hơn, khớp với thời gian thực đáng tin cậy hơn, giúp cho người mua người bán có thêm khả định giao dịch cách xác Ngồi việc giúp nhận định xu hướng thị trường cách xác nhất, thơng tin cịn mở hội cho hoạt động thu thập phân tích liệu Bằng cách đóng vai trị kênh liên kết bên liên quan đến giao dịch bất động sản, sở liệu chia sẻ blockchain khai thác cơng cụ phân tích liệu để xác định quy luật điểm bất thường đặc tính giao dịch bất động sản tỷ lệ doanh thu, lợi nhuận hay khả vỡ nợ Các hồ sơ liên quan đến tài sản cụ thể trở thành thông tin chi tiết hỗ trợ lập kế hoạch định chủ sở hữu Page | 23 Công nghệ chuỗi khối thị trường bất động sản Việt Nam 3.1 Cơ hội Blockchain đặt móng cho ngành bất động sản Nếu cơng nghệ tăng tính khoản giảm chi phí loại bỏ số rào cản đáng kể cho nhà đầu tư Nếu hợp tài sản bất động sản trực tiếp và/hoặc dịng thu nhập có nguồn gốc từ tài sản bất động sản trực tiếp tách ra, công nghệ Blockchain làm giảm điểm nghẽn đầu tư bất động sản; Rào cản tài sản thực chứng khoán phát sinh tổng hợp bắt đầu bị phá vỡ, giúp việc đầu tư khoản, minh bạch giao dịch Tuy nhiên, cần có khoảng thời gian định trước đạt mục tiêu cần thêm hàng rào bảo vệ cho hệ thống liệu thông tin Tại kiện Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam Q4/2017 Savills vào tháng vừa rồi, Ông Troy Griffiths khẳng định “Blockchain dần xuất hiện, nhiên chưa có đột phá lớn nào” Ông Griffiths lạc quạn việc ứng dụng Blockchain, đặc biệt Việt Nam “Đến nay, Việt Nam đón nhận cơng nghệ chậm rãi, điều sớm thay đổi Chúng ta sở hữu nguồn dân số trẻ, động, lĩnh, có văn hóa khởi nghiệp lớn Tơi cho vị tuyệt vời để tận dụng thời kì cơng nghệ số này” 3.2 Thách thức Mặc dù có nhiều tiềm năng, việc ứng dụng công nghệ blockchain thị trường bất động sản châu Á nói chung, Việt Nam nói riêng dừng lại vài điểm sáng nhỏ lẻ gặp phải nhiều khó khăn Việc áp dụng quy mơ lớn cần thêm nhiều thời gian Và giống công nghệ mới, thời điểm đời chúng, blockchain phải đối mặt với số thách thức trước trở thành sở công nghiệp 3.2.1 Các quy định pháp lý Các nhà xây dựng sách châu Á q trình đánh giá tác động có blockchain, quy định pháp lý chắn lỗi thời so với phát triển vượt bậc cơng nghệ gây ảnh hưởng đến hiệu ứng dụng công nghệ vào thị trường Thêm vào đó, tính chất phức tạp thị trường bất động sản, giao dịch không diễn thị trường khép kín mà cịn liên quan đến lĩnh vực khác với quy định riêng ngân hàng, dịch vụ công cộng,… nên việc áp dụng blockchain đòi hỏi đồng định ngành khác không riêng lĩnh vực bất động sản Bô Tiền tệ Hồng Kông (HKMA) bày tỏ quan ngại vấn đề tiềm ẩn blockchain vấn đề bảo mật quyền riêng tư Bên cạnh đó, mối liên hệ blockchain dạng tiền ảo (cryptocurrencies) gây khó khăn cho việc ứng dụng rộng rãi blockchain Tại Page | 24 nhiều nước Việt Nam Singapore, hoạt động liên quan đến giao dịch tiền ảo chưa pháp luật công nhận bị coi bất hợp pháp Blockchain đồng thời làm giảm nhẹ khối lượng cơng việc cho quyền việc kiểm soát quản lý thị trường Tuy vậy, nhiều phủ bảo thủ quan ngại việc kiểm sốt thị trường vào tay máy móc Đồng thời, trình độ cơng nghệ thấp, chưa tìm cách sử dụng blockchain cách hiệu quả, nhà làm luật nhiều nước không cho phép sử dụng blockchain cơng tác quản lý nhà nước nói chung, thị trường bất động sản nói riêng 3.2.2 Các ảnh hưởng xã hội Việc ứng dụng giải pháp dựa tảng blockchain đơn giản hố, thay chí loại bỏ hồn tồn cơng đoạn, nhiệm vụ thực công ty mơi giới, cơng ty tư vấn luật,… ví dụ tìm kiếm thơng tin bất động sản đăng ký quyền sở hữu đất Do việc áp dụng blockchain đồng nghĩa với việc “khai tử” phần tồn cơng ty trung gian thị trường bất động sản, gây nên vấn đề xã hội thất nghiệp, chuyển dịch cấu lao động, yêu cầu thay đổi chương trình đào tạo, lĩnh vực liên quan đến pháp lý 3.2.3 Giới hạn lực đáp ứng sở hạ tầng Việc sử dụng giải pháp blockchain yêu cầu trình độ kỹ thuật, cơng nghệ sở hạ tầng quốc gia phát triển mức độ tương đối cao Người sử dụng cần đầu tư thời gian tiền bạc để đầu tư hệ thống hỗ trợ việc chuyển đổi thông tin lưu trữ từ nhớ cũ lên block Đồng thời, máy móc, nguồn nhân lực nguồn lượng dùng cho thiết bị sử dụng blockchain khơng phải lúc có sẵn dễ kiếm, nước phát triển Do đó, việc triển khai ứng dụng blockchain lĩnh vực diễn cách từ từ, với mức độ ưu tiên khác cho ngành nghề khác Với thị trường bất động sản giai đoạn cuối cấp độ tiền tệ hoá Việt Nam, khó để thị trường trở thành ưu tiên số nhà nước nhà đầu tư việc triển khai ứng dụng công nghệ 3.3 Sự chuẩn bị cho việc áp dụng rộng rãi công nghệ blockchain vào thị trường bất động sản Trong trình thử nghiệm áp dụng blockchain hoạt động thị trường bất động sản, giới hạn ngày bộc lộ Rõ ràng blockchain công cụ vạn để xử lý tất vấn đề không hiệu thị trường, tham gia người điều cần thiết công đoạn định nhằm bảo đảm lòng tin yêu cầu quy định pháp lý Các nhà nghiên cứu Deloitte cảnh báo rằng, blockchain không áp dụng cách đắn, cịn làm tăng chi phí cho thị trường Điều có nghĩa tất thị trường châu Á giới cần cân nhắc cách thức tận dung tiềm blockchain hạn chế tối đa hiệu ứng Page | 25 phụ tiêu cực mà đem lại, đồng thời khơng tuyệt đối hố vai trò blockchain cho vấn đề giải cơng nghệ áp dụng Đối với nhà đầu tư phủ, bước để chuẩn bị cho việc ứng dụng blockchain xác định cơng đoạn loại bất động sản thực quản lý tốt blockchain, đồng thời việc áp dụng công nghệ đơn giản có khả phù hợp với quy trình, quy định, hệ thống sở vật chất sẵn có Đó mảng thị trường trọng đến tốc độ bảo mật cao, ví dụ thực đăng ký quyền sở hữu sử dụng bất động sản (đã số hoá nhiều thị trường tự động hoá phần, theo quy trình định) Thành cơng việc áp dụng blockchain quy mô nhỏ tạo động lực cho nhà đầu tư, nhà hoạch định sách thực dự án tham vọng quy mô lớn Các chủ sở hữu bên trung gian cần đánh giá lại ảnh hưởng blockchain đến nhu cầu nguồn lực Trong số lao động giảm số mảng, công ty lại cần nhiều nhân lực có trình độ cơng nghệ cao tổ chức đào tạo họ để nâng cao kiến thức, khả ứng dụng blockchain Thêm vào đó, chủ sở hữu, nhà đầu tư phải hoạch định lại chiến lược để phù hợp với thị trường phi tập trung hoá, dễ thay đổi yêu cầu hiệu chi phí Trong dài hạn, bên liên quan - bao gồm người mua, người bán, ngân hàng, tổ chức tài chính, bên cung cấp dịch vụ pháp lý, nhà làm luật - cần có đối thoại, trao đổi việc chuẩn hoá quy định blockchain xử lý liệu Nếu có nhiều bên liên quan chạy đua để xây dựng hệ thống blockchain tư nhân, thị trường có nguy bị chia thành nhiều phần biệt lập thay trở thành hệ thống mở để trao đổi công khai tất thông tin giao dịch bất động sản Điều ảnh hưởng đến hình thành hệ thống liệu toàn cầu bất động sản, vốn mục tiêu hướng đến blockchain Do nguyên nhân cạnh tranh, bảo mật riêng tư, tách biệt hệ thống blockchain tư nhân cần thiết mức độ định, cần phải có giao thức tiêu chuẩn hệ thống để đồng thời ghi nhận cập nhật giao dịch cách hiệu Kết luận Rõ ràng blockchain có khả tạo đột phá lớn ngành công nghiệp bất động sản Có lý để lạc quan, tảng nhắc đến có nguyên mẫu thử nghiệm kiểm tra Trong trường hợp Rentberry, họ chí có sẵn sở người dùng để thử nghiệm tảng để sử dụng bệ phóng cho trình phát triển cao Thách thức lĩnh vực chuyển đổi người dùng, mà chuyển đổi chủ nhà, doanh nghiệp người thuê nhà, người có khả đến từ hệ cảm thấy khó chịu lên công nghệ cực đoan blockchain Giành nhóm người dùng – người Page | 26 cung cấp bất động sản – chìa khóa để phát triển mạng lưới thiết lập thống trị tảng Cũng giống dự án blockchain nhắm đến người dùng cá nhân với ứng dụng cần thiết cho sống hàng ngày, trường hợp việc sử dụng tài sản, giáo dục nhận thức đóng vai trị quan trọng Dự án làm điều có lợi lớn Khơng tự tin dự đốn dự án làm tốt hay kế hoạch thành cơng lĩnh vực đó, hồn tồn chắn ngành cơng nghiệp thực thay đổi với blockchain Các chi tiết cụ th ể cịn mơ hồ, tranh chung rõ ràng: blockchain cách mạng hóa ngành công nghiệp bất động sản Page | 27 Tài liệu tham khảo Hồng Văn Cường, Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân, 2017 Hoàng Văn Cường, Diễn biến chế hình thành “cơn sốt” thị trường bất động sản Việt Nam, Tạp chí Kinh tế phát triển, 2006 Đinh Văn Ân, Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia - Sự thật, 2011 Nguyễn Đình Hiếu, Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản, Tạp chí Kinh tế xây dựng, số năm 2009 Phạm Kim Loan, Chứng khốn hóa học kinh nghiệm thực tiễn từ khủng khoảng thị trường bất động sản Mỹ Nguyễn Mạnh Hùng, Thị trường bất động sản Việt Nam - Thực trạng giải pháp, 2009 Trần Quang Huy, Tín dụng vai trị tín dụng kinh tế thị trường Trần Kim Chung, Hoàng Văn Cương, Quan hệ tương hỗ thị trường tài - tiền tệ với thị trường bất động sản, tham luận Hội thảo "Tài & thị trường bất động sản Thực trạng giải pháp" Tp HCM, tháng 8/2008 Quốc hội, Luật Nhà ở, 2014 10 Quốc hội, Luật Nhà ở, 2005 11 Quốc hội, Luật Kinh doanh bất động sản, 2014 12 Quốc hội, Luật Đất đai, 2013 13 Quốc hội, Luật Đất đai, 2003 14 Quốc hội, Luật Đất đai, 1993 15 Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 105/2007/QĐ-TTG Thủ tướng Chính phủ việc phê duyệt Định hướng Chính sách tài nhà quốc gia đến năm 2020, 2007 16 Chính phủ, Nghị định số 81/2008/NĐ-CP Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 79/2002/NĐ-CP ngày 04 tháng 10 năm 2002 Chính phủ tổ chức hoạt động Công ty Tài chính, 2008 17 Bộ Tài chính, Quyết định số 35/2007/QĐ-BTC Bộ Tài việc ban hành Quy chế tổ chức hoạt động công ty quản lý quỹ, 2008 18 Bộ Tài chính, Quyết định số 45/2007/QĐ-BTC Bộ Tài việc ban hành Quy chế thành lập quản lý Quỹ đầu tư chứng khoán, 2007 19 Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), khuyến nghị với doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản, 2018 20 Lan Anh, Bất động sản 30 năm qua: giai đoạn suy thoái, giai đoạn tăng trưởng, Báo điện tử baomoi.com, số ngày 17/11/2017 21 Trần Kim Chung, “Trong thị trường bất động sản, làm ăn chộp giật, sớm hay muộn tàn”, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, số ngày 05/05/2017 22 Bích Liên, Thị trường bất động sản: Manh nha dấu hiệu tài hố, Báo điện tử Lao động Online, số ngày 24/07/2010 Page | 28 23 Kiều Thuật, Quỹ tín thác bất động sản (REITs): Kênh huy động vốn tương lai, Báo điện tử CafeF, số ngày 18/03/2011 24 Hoàng Văn Cường, Chứng khốn hóa vốn đầu tư bất động sản: Khả thi ‘bí’, Thời báo Tài Việt Nam, số ngày 10/04/2016 25 Huyền Thương, Xây dựng thị trường chấp thứ cấp bất động sản, Báo điện tử Người đồng hành, số ngày 25/06/2014 26 Tâm An, Khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ học kinh nghiệm cho Việt Nam, Chuyên trang đầu tư bất động sản CafeLand - Tạp chí điện tử Diễn đàn đầu tư, số ngày 10/09/2014 27 Jonathan R Pincus, Khủng hoảng tài tồn cầu 2008 (P1): Những nguyên nhân sâu xa nào?, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright 28 Việt Dương, Quỹ đầu tư bất động sản: "Món ăn" cho nhà đầu tư, Báo Đầu tư điện tử, số ngày 14/01/2017 29 Spiderum.com, Blockchain 3: Nhược điểm blockchain - Áp dụng vào thực tế - Thảo luận, 2017 30 Colliers International, Tame or transformational? Assessing blockchain’s commercial real estate impacts in Asia, 2018 31 Deloitte Center for Financial Services, Blockchain in Commercial Real Estate: The future is here!, 2017 32 Klaus Schwab, The Fourth Industrial Revolution, 2016 33 Nolan Bauerle, What are Blockchain's Issues and Limitations?, CoinDesk.com 34 Jonathan Keane, Why Sweden is Taking a Chance on Blockchain Land Registry, CoinDesk.com, 2017 35 Bettina Warburg, How the blockchain will radically transform the economy, TEDSummit, 2016 36 Collin Thompson, How does the Blockchain Work?, Medium.com, 2018 37 Rentberry, Ways Blockchain Can Impact The Real Estate Market, 2017 38 Propy, Propy Announces World's First Real Estate Purchase on Ethereum Blockchain, 2017 39 Savills, Blockchain and how its changing the nature of real estate, 2018 40 Ragnar Lifthrasir, What is blockchain and how does it apply to real estate?, realcomm.com, 2016 41 Adam Back, How Blockchain is Decentralizing and Reducing Fraud in Real Estate, Network Society Lab, 2018 42 Investopedia, Blockchain 43 Investopedia, REITs Page | 29 ... ta ph? ?n chia th? ?? trư? ?ng b? ??t đ? ?ng s? ? ?n th? ?nh th? ?? trư? ?ng ? ?ất đai, th? ?? trư? ?ng nhà ở; th? ?? trư? ?ng b? ??t đ? ?ng s? ? ?n d? ?ng d? ?ch vụ; th? ?? trư? ?ng b? ??t đ? ?ng s? ? ?n d? ?ng cho v? ?n ph? ?ng, c? ?ng s? ??; th? ?? trư? ?ng b? ??t đ? ?ng. .. giao d? ?ch th? ?? trư? ?ng ch? ? ?ng kho? ?n; nhi? ?n giao d? ?ch th? ?? trư? ?ng b? ??t đ? ?ng s? ? ?n kho? ?ng th? ??i gian ng? ? ?n Ng? ?ời mua ng? ?ời b? ?n b? ??t đ? ?ng s? ? ?n th? ?? nghiệm s? ?? d? ?ng hợp đ? ?ng th? ?ng minh d? ?a t? ?ng blockchain B? ? ?c. .. c? ?ch th? ? ?c tạo kh? ?ng ho? ?ng Theo kh? ?ng ho? ?ng th? ?? trư? ?ng b? ??t đ? ?ng s? ? ?n nợ xấu phát sinh làm kh? ?ng ho? ?ng th? ?? trư? ?ng t? ?n d? ?ng b? ??t đ? ?ng s? ? ?n Mỹ th? ??i gian qua b? ?? v? ?n đề B? ? ?n ch? ??t s? ?u xa kh? ?ng ho? ?ng xuất