Tổng quan về thị trường bất động sản
Khái niệm thị trường bất động sản
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra của cải cho thế giới, với đất đai là nguồn sống, thực phẩm và nơi cư trú cho con người Từ khi con người xuất hiện, vai trò của đất đai vẫn giữ nguyên giá trị Chính vì tầm quan trọng này, đất đai luôn là đối tượng nghiên cứu đặc biệt trong khoa học kinh tế, và thị trường bất động sản trở thành một trong những thị trường trọng yếu của nền kinh tế toàn cầu.
Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế 2005, bất động sản được định nghĩa là đất đai và các công trình do con người tạo ra gắn liền với đất, bao gồm những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được Định nghĩa này tương đồng với quy định của nhiều quốc gia, trong đó bất động sản thường được coi là đất đai và tài sản gắn liền với nó, xác định bởi vị trí địa lý Tuy nhiên, các quốc gia lại có quan niệm khác nhau về tài sản gắn liền với đất Theo Điều 174 Bộ Luật Dân sự nước CHXHCNVN năm 2005, bất động sản bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhưng danh mục cụ thể về "những tài sản gắn liền với đất" vẫn chưa được quy định rõ ràng.
Thị trường là một khái niệm kinh tế quan trọng, liên quan đến sản xuất và lưu thông hàng hóa Để một thị trường phát triển bền vững, cần có ba yếu tố chính: chủ thể, khách thể và các trung gian.
Thị trường bất động sản là không gian giao dịch giữa người mua và người bán bất động sản Giao dịch có thể diễn ra trực tiếp tại một địa điểm, hoặc thông qua các trung gian như môi giới, cũng như các phương tiện thông tin liên lạc khác Tại đây, giá cả bất động sản được xác định dựa trên sự tương tác giữa các bên.
Thị trường bất động sản được định nghĩa bởi Viện Thẩm định giá Mỹ là quá trình tương tác giữa các cá nhân trong việc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản nhằm nhận lại tài sản khác, thường là tiền.
Thị trường bất động sản có thể được hiểu là tổng hợp các giao dịch liên quan đến bất động sản, diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định, dựa trên các quan hệ hàng hóa và tiền tệ Thông thường, thị trường này là nơi diễn ra các giao dịch giữa người mua và người bán, nơi họ tương tác để xác định giá cả và số lượng bất động sản.
Tài liệu TIEU LUAN MOI có thể được tải xuống tại địa chỉ skknchat@gmail.com, liên quan đến hàng hóa và dịch vụ trong lĩnh vực bất động sản Khái niệm "nơi" trong ngữ cảnh này không chỉ đơn thuần là một địa điểm mà còn bao gồm các yếu tố không gian và thời gian, phản ánh sự diễn ra của các quan hệ giao dịch bất động sản.
Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau.
Thị trường bất động sản có thể được phân chia thành nhiều loại dựa trên loại hàng hóa, bao gồm thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dịch vụ, thị trường văn phòng và công sở, cùng với thị trường bất động sản công nghiệp.
Thị trường bất động sản được phân chia thành các loại chính: thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, cùng với thị trường thế chấp và bảo hiểm Sự phân loại này dựa trên tính chất các mối quan hệ xuất hiện trong lĩnh vực bất động sản, giúp các nhà đầu tư dễ dàng lựa chọn hướng đầu tư phù hợp với khả năng và điều kiện của mình.
Thị trường bất động sản có thể được phân chia thành ba loại chính dựa vào trình tự tham gia: thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm giao đất và cho thuê đất), thị trường xây dựng công trình bất động sản để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), và thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (thị trường thứ cấp).
Thị trường bất động sản được phân chia thành hai loại dựa trên mức độ kiểm soát: thị trường chính thức, hay còn gọi là thị trường có kiểm soát, và thị trường phi chính thức, tức là thị trường không được kiểm soát.
Điều kiện ra đời và phát triển của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản hình thành khi có sự trao đổi và mua bán hàng hóa bất động sản, với đất đai là loại hàng hóa đầu tiên được giao dịch Sự xác lập chế độ sở hữu đất đai và sự phát triển kinh tế đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất và đời sống, dẫn đến việc đất đai trở thành hàng hóa Sự phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với quá trình này, và sự ra đời của thị trường đất đai là tiền đề cho sự phát triển của thị trường bất động sản Ngoài ra, môi trường kinh doanh bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng, không chỉ bao gồm các giao dịch mua bán mà còn các quan hệ như thuê, cho thuê, cầm cố, thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng Thị trường bất động sản hoàn chỉnh cần phải bao quát tất cả các hoạt động này.
Môi trường kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sự ổn định của thị trường, với khung pháp lý là yếu tố cốt lõi Hiến pháp năm 1992 quy định quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, tạo nền tảng cho sự phát triển của thị trường Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật và điều chỉnh để phù hợp với sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản, nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho lĩnh vực này.
Thị trường bất động sản không chỉ phụ thuộc vào hai điều kiện ra đời mà còn liên quan chặt chẽ đến sự tăng trưởng kinh tế của quốc gia Tại Việt Nam, thị trường này đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, phản ánh rõ nét sự phát triển và thăng trầm của nền kinh tế.
Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản diễn biến theo hình sin bất đối xứng, chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quan hệ cung - cầu, và chính sách vĩ mô của Nhà nước Hành vi đầu tư và kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng bị tác động bởi các chính sách và yêu cầu thị trường Từ năm 1987 đến nay, thị trường bất động sản đã trải qua các giai đoạn phát triển bao gồm tăng trưởng, ổn định và nóng sốt.
Thị trường bất động sản Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ đóng băng, trầm lắng đến phục hồi và tăng trưởng Các cơn sốt bất động sản nổi bật xảy ra vào các năm 1993, 2001-2002, và nửa cuối năm 2010, đặc biệt là đỉnh điểm của "bong bóng" bất động sản vào năm 2007 Tuy nhiên, thị trường cũng đã gặp khủng hoảng và suy thoái, với giai đoạn khó khăn nhất diễn ra từ năm 2008 đến giữa năm 2009, cũng như trong giai đoạn 1995-1999 và năm 2011.
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn khủng hoảng, từ sốt bong bóng đến tình trạng đóng băng, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế, doanh nghiệp, hệ thống ngân hàng, nhà đầu tư thứ cấp, người tiêu dùng và lực lượng lao động Những biến động này đã tạo ra những thách thức lớn cho sự phát triển bền vững của ngành bất động sản trong những năm qua.
2003 - 2006; cuối năm 2009 đến giữa năm 2010 và từ năm 2013 cho đến nay.
Thị trường bất động sản Việt Nam phản ánh sự tăng trưởng và biến động song hành với nền kinh tế Các yếu tố chính ảnh hưởng đến xu hướng này bao gồm quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng đô thị, đặc biệt là hạ tầng giao thông Bên cạnh đó, chính sách tài chính, tiền tệ và tín dụng cũng có tác động trực tiếp, cùng với hệ thống pháp luật và chính sách kinh tế do các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện từ trung ương đến địa phương.
Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản
Cấp độ sơ khai
Thời kỳ khởi đầu của thị trường bất động sản đánh dấu sự xuất hiện và phát triển của các giao dịch chủ yếu liên quan đến đất đai Trong giai đoạn này, mọi chủ thể sở hữu đất đều có thể tham gia vào các hoạt động giao dịch, xem đất như một hàng hoá Điều này dẫn đến đặc trưng của sự phát triển sơ khai, trong đó các hoạt động diễn ra một cách tự phát và chủ thể có quyền sử dụng đất là yếu tố quyết định hành vi giao dịch.
Hầu hết mọi người đều có khả năng xây dựng ngôi nhà của riêng mình chỉ với một mảnh đất, và điều này được coi là hình thành bất động sản Trong quá trình này, các chính sách về đất đai, chủ đất và cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quan trọng quyết định đến sự hình thành và phát triển của bất động sản.
Giai đoạn này đánh dấu sự xuất hiện của các yếu tố thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt là sự hình thành các vùng phát triển tập trung Đồng thời, các quy định pháp lý đã cho phép đất đai trở thành hàng hóa, được giao dịch như các sản phẩm thông thường trên thị trường.
Mặc dù thị trường đất đai đã được cho phép hình thành và giao dịch, nhưng nó vẫn chỉ là điều kiện để phát triển bất động sản Do đó, thị trường bất động sản ở giai đoạn sơ khai không phải là mục tiêu khuyến khích của Nhà nước.
Cấp độ tập trung
Giai đoạn hiện tại chứng kiến sự chuyển mình của thị trường từ các giao dịch đất đai sang giao dịch các sản phẩm bất động sản phát triển Đặc trưng của giai đoạn này là sự gia tăng nhu cầu về các sản phẩm bất động sản đa dạng, từ căn hộ chung cư đến nhà phố, đáp ứng nhu cầu sống và làm việc của người dân.
• Hệ thống luật pháp về bất động sản dần được hình thành
• Đất đai và bất động sản được đăng kí
• Nhà nước kiểm soát các giao dịch bất động sản để kiểm soát thị trường
Trong giai đoạn thị trường tập trung, sản phẩm bất động sản chuyển từ đất đai sang các công trình xây dựng, tạo nên "giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng" Kèm theo sự công nghiệp hoá - hiện đại hoá, nhu cầu về bất động sản xây dựng, bao gồm nhà ở đô thị, văn phòng, hạ tầng giao thông, công nghiệp và thương mại, ngày càng tăng Để đáp ứng nhu cầu này, Nhà nước và các cơ quan quản lý đóng vai trò điều phối, định hướng thông qua các chính sách ưu đãi, đặc biệt là cung cấp đất đai cho nhà đầu tư Tuy nhiên, do hạn chế về đất đai và năng lực xây dựng, các cá nhân riêng lẻ gặp nhiều khó khăn trong việc tham gia vào thị trường.
Tình hình thị trường bất động sản hiện nay đang chứng kiến sự bùng nổ trong việc phát triển các dự án lớn, đặc biệt là trong giai đoạn sơ khai Nhu cầu cao đột biến đã thúc đẩy nhiều doanh nghiệp xây dựng và đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, nhằm tận dụng các chính sách ưu đãi từ Nhà nước Sự ra đời ồ ạt của các công ty này đã góp phần tăng cường nguồn cung bất động sản trên thị trường sơ cấp.
Cấp độ tiền tệ hóa
Trong nền kinh tế hàng hoá, tiền đóng vai trò là phương tiện thanh toán chủ yếu, và sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá thúc đẩy tốc độ quay vòng của đồng tiền Các chủ thể kinh tế, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản, không thể tự đáp ứng nhu cầu vốn mà phải dựa vào các tổ chức tín dụng thông qua quan hệ tín dụng Giai đoạn tiền tệ hoá thị trường bất động sản được xem là “giai đoạn của các ngân hàng”, khi mà sự phát triển của doanh nghiệp bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng Do các hạn chế trong việc bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ năng lực tài chính để phát triển cho đến khi sản phẩm có thể ra thị trường Trong bối cảnh này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào các dự án, với chính sách ngân hàng và các cơ quan quản lý ngân hàng là những yếu tố then chốt.
Trong thị trường bất động sản tiền tệ hoá, Nhà nước hướng tới việc xây dựng hệ thống đăng ký giao dịch minh bạch, an toàn và hiệu quả, cùng với các chính sách khuyến khích nhà đầu tư tham gia vào thị trường chính thức Việc cập nhật thông tin thị trường thường xuyên sẽ tăng khả năng lựa chọn cho khách hàng và tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh Một thị trường bất động sản ổn định với thông tin đầy đủ sẽ thu hút các nhà đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Tất cả yếu tố tham gia thị trường đều trở thành hàng hoá và chịu sự điều tiết của cơ chế thị trường, bao gồm cả quan hệ đất đai của Nhà nước, qua đó loại bỏ các nhà đầu tư ngắn hạn, không chuyên nghiệp và khuyến khích sự phát triển của các nhà đầu tư chuyên nghiệp Giai đoạn hiện tại tập trung vào phát triển chiều sâu, khai thác và sử dụng hiệu quả các công trình bất động sản thay vì chỉ mở rộng quy mô xây dựng.
Tại Việt Nam, các cơ quan đăng ký giao dịch bất động sản chưa được đồng bộ và chuyên nghiệp, dẫn đến việc hầu hết các giao dịch không qua sàn giao dịch bất động sản Thêm vào đó, một số cơ quan quản lý và công ty liên quan đến thị trường bất động sản thường cố tình che giấu thông tin và không cung cấp đầy đủ dữ liệu cần thiết.
Tải xuống TIEU LUAN MOI tại địa chỉ skknchat@gmail.com Việc cung cấp thông tin không chính xác cho những đối tượng có nhu cầu nhằm mục đích tư lợi đã gây ra những tác động tiêu cực đến sự phát triển và quản lý thị trường bất động sản.
Cấp độ tài chính hóa
Khi thị trường bất động sản mở rộng và phát triển mạnh mẽ, việc thiếu nguồn vốn dài hạn cho vay trở thành thách thức lớn Các ngân hàng có thể ngừng cho vay hoặc đối mặt với rủi ro cao Do đó, cần thiết phải tài chính hóa các khoản cho vay, thế chấp và tài trợ để huy động nguồn vốn đa dạng Giai đoạn này đặc trưng bởi sự tham gia và can thiệp trực tiếp của các tổ chức tài chính, ảnh hưởng đến hoạt động và sự phát triển của thị trường bất động sản.
Việc cấp vốn cho bất động sản hiện nay không chỉ phụ thuộc vào ngân hàng mà còn qua các kênh tài chính đa dạng như quỹ tín thác bất động sản (REIT) và các quỹ đầu tư Các tổ chức tài chính, chính sách tài chính và cơ quan quản lý đóng vai trò quan trọng trong quá trình này Để đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường, Nhà nước cần thiết lập hệ thống thể chế tài chính, tín dụng và bảo hiểm mạnh mẽ, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia và tạo sự an toàn cho các giao dịch.
Trong giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản đang chứng kiến hai hoạt động nổi bật: chứng khoán hóa vốn đầu tư vào bất động sản và sự mở rộng của thị trường thế chấp thứ cấp.
2.4.1 Chứng khoán hoá vốn đầu tư vào bất động sản
Chứng khoán hoá, theo Uỷ ban Chứng khoán Mỹ, là quá trình tạo ra chứng khoán từ luồng tiền cố định hoặc tuần hoàn của các khoản phải thu hoặc tài sản tài chính Chứng khoán này được chuyển đổi thành tiền trong thời gian xác định, kèm theo quyền lợi và quyền đối với tài sản đảm bảo cho việc trả nợ Quá trình này không chỉ tạo thêm hàng hoá cho thị trường tài chính mà còn dựa vào khả năng thanh toán của chủ thể phát hành và nguồn thu từ tài sản đặc biệt Đối với việc huy động vốn từ thị trường chứng khoán vào bất động sản, có thể thực hiện qua niêm yết cổ phiếu doanh nghiệp, niêm yết theo từng dự án, hoặc thành lập quỹ tín thác bất động sản (REIT).
2.4.1.1 Chứng khoán hoá công ty
Doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán, như Vingroup và FLC, đang triển khai thành công hình thức này Mặc dù nó mang lại dòng vốn ổn định dài hạn cho các dự án quy mô lớn, nhưng doanh nghiệp cần có độ uy tín cao để thu hút nhà đầu tư.
TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com nhất định, cũng như giá trị thương hiệu đã được khẳng định, thì mới có thể thu hút được nhà đầu tư.
2.4.1.2 Chứng khoán hoá dự án
Chứng khoán hóa dự án bất động sản cho phép chủ đầu tư chuyển đổi dự án thành cổ phiếu và niêm y
2.4.1.3 Mô hình Quỹ tín thác bất động sản (REITs)
Quy trình chứng khoán hóa bắt đầu bằng việc thành lập một thiết chế có mục đích đặc biệt nhằm thu thập các tài sản thanh khoản thấp từ những người khởi phát Thiết chế này phân loại tài sản theo khả năng sinh lời và mức độ rủi ro, giúp các nhà đầu tư dễ dàng đánh giá rủi ro khi mua chứng khoán.
Quỹ tín thác bất động sản (REITs) là mô hình quỹ đầu tư chuyên biệt trong lĩnh vực bất động sản, với mục tiêu huy động vốn từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng chỉ quỹ REITs thường đầu tư 100% vốn vào bất động sản, khác với các quỹ đầu tư khác chỉ có thể đầu tư tối đa 40% Các quỹ này có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính và chứng khoán, đồng thời mỗi REIT thường tập trung vào một phân khúc cụ thể của thị trường, chẳng hạn như văn phòng cho thuê hoặc trung tâm thương mại.
REITs đầu tư vào các bất động sản đã hoạt động, tạo ra thu nhập ổn định từ nhiều loại tài sản như căn hộ, trung tâm thương mại, và văn phòng cho thuê Chúng có khả năng tự phát triển dự án và cơ cấu lại danh mục đầu tư bằng cách mua bán bất động sản Để duy trì tính thanh khoản, REITs thường phân phối khoảng 90% thu nhập cho cổ đông dưới dạng cổ tức, trong đó ít nhất 75% thu nhập đến từ các tài sản đang khai thác Mặc dù REITs có rủi ro thấp hơn so với cổ phiếu của các công ty phát triển bất động sản mới, nhưng vẫn có rủi ro thị trường liên quan REITs có thể được niêm yết, giao dịch OTC hoặc hoạt động như REIT tư nhân, mang lại lợi tức đầu tư ổn định cho nhà đầu tư.
TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com
Quỹ đầu tư bất động sản (REITs) cho phép mọi nhà đầu tư, dù là cá nhân hay tổ chức, tham gia vào thị trường bất động sản mà không cần vốn lớn, chỉ cần sở hữu một phần tỷ lệ tương ứng với vốn góp trong dự án Điều này giúp khai thác nguồn tiền nhàn rỗi lớn trong dân, từ đó tạo ra mức vốn hóa lớn cho thị trường khi REITs hoạt động hiệu quả.
Trong bối cảnh tín dụng thắt chặt và nền kinh tế gặp khó khăn, các kênh huy động vốn truyền thống trở nên kém hiệu quả Do đó, REITs (Quỹ đầu tư bất động sản) nổi lên như một kênh huy động vốn mới đầy tiềm năng mà các nhà đầu tư và doanh nghiệp cần xem xét.
Đầu tư vào cổ phiếu công ty bất động sản hoặc tham gia vào quỹ đầu tư bất động sản (REITs) đều mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư Tuy nhiên, điểm khác biệt lớn nhất giữa hai hình thức này chính là mức cổ tức mà các nhà đầu tư nhận được.
Hầu hết các quỹ REITs trên thế giới phân chia tới 90% lợi nhuận cho các nhà đầu tư, chỉ giữ lại khoảng 10% để duy trì hoạt động, trong khi các quỹ chứng khoán thông thường giữ lại khoảng 30% Điều này tạo ra một lợi thế lớn cho REITs, khiến chúng trở thành lựa chọn hấp dẫn cho các nhà đầu tư hiện nay.
REITs được hưởng nhiều ưu đãi về thuế, giúp tăng cao mức cổ tức mà nhà đầu tư nhận được Trên toàn cầu, các quỹ này thường được miễn thuế thu nhập, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư.
Mặc dù quỹ REITs mang lại nhiều lợi ích, nhưng các nhà đầu tư cũng cần lưu ý đến những hạn chế khi tham gia vào các quỹ này.
Cấp độ phát triển
Giai đoạn phát triển cao nhất của thị trường bất động sản đánh dấu sự ổn định của quy mô thị trường và đầy đủ các đặc trưng phát triển Trong giai đoạn này, cơ chế vận hành và điều tiết lợi ích hoàn toàn tuân theo cơ chế thị trường Theo các nhà kinh tế, đây là thị trường phức hợp, nơi các thị trường bộ phận giao thoa và tác động lẫn nhau Các thể chế và chủ thể đóng vai trò ngang nhau trong việc thúc đẩy đầu tư vào nền kinh tế và thị trường bất động sản.
Sự trưởng thành về cấp độ phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam
Cấp độ sơ khai đã ra đời trong đầu những năm 1990
Trước năm 1993, thị trường bất động sản tại Việt Nam còn rất sơ khai, với các giao dịch chủ yếu diễn ra trong dân và mang tính không chính thức Các giao dịch chủ yếu liên quan đến nhà ở và đất ở, tập trung tại các khu đô thị cũ như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Thời điểm này, chưa có nghiên cứu chuyên sâu về bất động sản, chỉ có các nghiên cứu về pháp luật đất đai dẫn đến việc hình thành Luật Đất đai năm 1993 Ở giai đoạn này, bất kỳ ai có đất đều có thể tham gia giao dịch quyền liên quan đến đất đai, tạo nên sự tự phát trong hoạt động giao dịch Sau khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành, giá trị quyền sử dụng đất bắt đầu được xác định và chủ thể có quyền sử dụng đất được công nhận rõ ràng hơn.
Tải xuống TIEU LUAN MOI tại địa chỉ skknchat@gmail.com, trong đó bao gồm 5 quyển sách, trong số đó có quyển về chuyển nhượng và thế chấp Hệ quả là, đất đai, được quy định trong quyển sử dụng đất, trở thành đối tượng giao dịch trên thị trường.
Giai đoạn hiện tại chứng kiến sự sôi động trong hoạt động đầu tư phát triển bất động sản, với nhiều công trình liên doanh được triển khai, đặc biệt là các tòa cao ốc tại quận I, TP.HCM và các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình ở Hà Nội Các khu đô thị mới quy mô nhỏ cũng đang phát triển mạnh mẽ, cùng với các dự án phát triển nhà phân lô của các cơ quan và doanh nghiệp Điều này cho thấy nhà ở đang được xây dựng để lấp đầy các diện tích đất trống tại khu vực nội thành cũ, vùng ven đô và các địa bàn đô thị cũ.
Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản diễn ra sôi động với nhiều giao dịch đơn lẻ Hầu hết các gia đình đều tham gia vào việc mua đất và xây dựng nhà cửa Tại thành phố Hồ Chí Minh, năm 1995, lượng giao dịch bất động sản tăng 145% so với năm 1994, tuy nhiên, quy mô thị trường vẫn chủ yếu ở mức cá nhân và đơn lẻ.
Cấp độ tập trung hoá đã ra đời đầu những năm 2000
Cấp độ này cho thấy sự gia tăng mạnh mẽ của các chủ đầu tư và hoạt động mua bán trên thị trường, hướng tới phát triển kinh tế từng vùng và phân mảng Các hoạt động đầu tư và xây dựng diễn ra sôi động, với các chủ đầu tư đóng vai trò quyết định trong thị trường Từ đầu năm 1999, một chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản đã hình thành do nhiều nguyên nhân khác nhau.
Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế và chính sách nhằm mở rộng thị trường bất động sản, trong đó có việc công nhận quyền sử dụng đất là hàng hóa, dù vẫn được coi là hàng hóa đặc biệt Các chính sách về thuế cũng được điều chỉnh, giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế trước bạ từ 20% và 2% xuống còn 4% và 1% Bên cạnh đó, số lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua và sở hữu nhà tại Việt Nam đã tăng từ 3 lên 6 đối tượng Đặc biệt, các dự án xây dựng nhà chung cư còn được miễn tiền thuê đất.
Sau khủng hoảng tài chính - tiền tệ, các nước châu Á đang phục hồi kinh tế, đồng thời thu hút lại vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài Điều này dẫn đến sự mở rộng đầu tư vào thị trường bất động sản.
Thứ ba, có làn sóng đầu tư mới, do môi trường đầu tư Việt Nam được đánh giá là ổn định trong bối cảnh sau sự kiện 11/9/2001.
Trong giai đoạn này, nguồn vốn ODA tiếp tục được cam kết ở mức cao, đạt trên 2 tỷ USD/năm, đánh dấu thời kỳ thành công nhất cho các doanh nghiệp xây dựng Nhiều công ty xây dựng đã chuyển mình thành các công ty kinh doanh bất động sản, không chỉ vượt qua khó khăn tài chính mà còn đạt được lợi nhuận lớn Sự thành công của các doanh nghiệp như Phú Mỹ Hưng, CIPUTRA, HUD, Vinaconex đã tạo ra những dự án thịnh vượng và khu đô thị hiện đại Đồng thời, các hoạt động đầu tư và giao dịch cũng diễn ra sôi nổi trong giai đoạn này.
Thị trường bất động sản tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã tăng gấp đôi, với Hà Nội hiện có 11 quận và thành phố Hồ Chí Minh mở rộng thành 22 quận Ngoài ra, nhiều dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp và khu vui chơi giải trí đang được đầu tư mạnh mẽ tại các tỉnh Đông Nam Bộ và Duyên hải miền Trung trong giai đoạn này.
Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về quy mô, phạm vi và số lượng dự án Nhiều dự án lớn được triển khai, đất đai được chuyển đổi mục đích sử dụng, tạo nên một môi trường đầu tư sôi động Đặc biệt, giai đoạn này được coi là nóng nhất trong lịch sử thị trường bất động sản, với sự gia tăng đáng kể về giao dịch Tại thành phố Hồ Chí Minh, số lượng giao dịch bất động sản năm 2000 đã tăng 31,6% so với năm 1999, và năm 2001 tiếp tục tăng 26,59% so với năm 2000.
Cấp độ tiền tệ hoá bắt đầu từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời
Cấp độ tiền tệ hoá trong thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu từ Luật Đất đai năm 2003, đánh dấu sự thay đổi trong các quy định về phân lô và bán nền Giai đoạn này cho thấy chính sách đất đai và xây dựng không còn đủ sức thúc đẩy thị trường, dẫn đến sự chuyển mình sang tiền tệ hoá rõ rệt Từ cuối năm 2007, các cơ quan quản lý đã yêu cầu các nhà đầu tư hoàn trả tiền ứng trước cho khách hàng, tạo tiền đề cho sự phát triển mạnh mẽ của thị trường Hoạt động vay mượn và thế chấp giữa các chủ đầu tư và ngân hàng ngày càng gia tăng, cho thấy sự tham gia tích cực của các tổ chức tín dụng vào thị trường bất động sản.
Nam), ngân hàng là chủ thể quan trọng và quyết định trên thị trường.
Giai đoạn này ở Việt Nam cũng chứng kiến sự trầm lắng của một số phân mảng thị trường bất động sản do nhiêu nguyên nhân:
Để phát triển bền vững, cần chấm dứt cơ chế phân lô bán nền, từ đó ngăn chặn đầu tư manh mún Việc này đòi hỏi một lộ trình đầu tư tổng thể, quy mô lớn và yêu cầu các nhà đầu tư phải có tiềm lực tài chính vững mạnh.
Hạn chế việc mua trả trước nhằm chấm dứt tình trạng chiếm dụng vốn của các nhà đầu tư tiềm năng đối với các nhà đầu tư phát triển.
Chủ đầu tư cần có một lượng vốn ban đầu lớn, chiếm 20% tổng mức đầu tư, khi triển khai dự án hạ tầng khu đô thị mới.
Thứ tư, tăng giá trong khung giá quyền sử dụng đất, mà thực chất là tăng giá đầu vào công trình.
Vào thứ năm, ngân hàng đã đưa ra cảnh báo về hạn mức tín dụng cho vay bất động sản, thực chất là nhằm hạn chế việc mở rộng tín dụng trong lĩnh vực này.
TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com
Giai đoạn hiện tại chứng kiến sự suy giảm trong đầu tư và giao dịch trên thị trường bất động sản Tuy nhiên, hai xu hướng trái chiều đã xuất hiện Xu hướng đầu tiên là sự thành công của các dự án do những chủ đầu tư có năng lực tài chính và triển khai tốt Điển hình cho thành công này là các dự án như Phú Mỹ Hưng, CIPUTRA, The Manor và các khu vui chơi giải trí miền Trung, mang lại lợi nhuận cao cho doanh nghiệp và góp phần tạo ra nhiều khu đô thị mới, mở ra tiềm năng kinh tế mới cho khu vực.
Xu hướng thứ hai cho thấy sự suy giảm trong thị trường đầu tư nhỏ lẻ, đặc biệt là các dự án mới do các doanh nghiệp nhỏ triển khai Tại thành phố, tình hình này đang trở nên rõ rệt hơn.
Hồ Chí Minh đã ghi nhận số đăng ký tại Trung tâm thông tin Tài nguyên Môi trường, cho thấy số vụ mua bán và giao dịch của các tổ chức, cá nhân trong năm qua.
Trong giai đoạn 2004-2005, thị trường bất động sản ghi nhận sự giảm mạnh, với mức giảm 28% vào năm 2004 và 68% vào năm 2005 so với năm trước đó Mặc dù có những diễn biến tích cực, nhưng cũng đã xuất hiện nhiều vấn đề tiêu cực, như việc dự án RUSALKA tại Khánh Hoà bị rút giấy phép kinh doanh và thu hồi đất Thêm vào đó, vụ thất thoát ngân sách từ tiền sử dụng đất tại dự án CIPUTRA ở Hà Nội đã chỉ ra rằng kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro và vấn đề khó lường.
Chính sách xây dựng Các công ty xây dựng
Ngân hàng, tổ chức tín dụng
• Các công ty tài chính
• Trái phiếu BĐS - công trình
• Cổ phiếu BĐS Thế chấp, tái thế chấp
• Hệ thống quỹ tín dụng BĐS
• Các quỹ đầu tư BĐS
• Nghị định số 97/CP ngày 17/8/1997
• Nghị định số 71/2001/NĐ-CP
• Nghị định số 79/2001/NĐ-CP
Luật Đất đai 2003 và các nghị định liên quan như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 79/2002/NĐ-CP, cùng với Luật Nhà ở và các quyết định như số 90/2006/NĐ-CP, đã tạo ra khung pháp lý vững chắc cho lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam Các quy định trong Nghị định số 02/2006/NĐ-CP và Luật Kinh doanh bất động sản, đặc biệt là Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, góp phần quan trọng trong việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản, đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong hoạt động xây dựng và kinh doanh.
TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com
Manh nha dấu hiệu tài chính hoá
Vào năm 2007, trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản tiền tệ hóa, Chính phủ Việt Nam đã bắt đầu xây dựng các phương án nhằm nâng cao thị trường bất động sản lên giai đoạn tài chính hóa, điều này được thể hiện qua các văn bản quy phạm pháp luật.
• Quyết định số 105/2007/QĐ-TTG của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Định hướng Chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020
• Quyết định số 35/2007/QĐ-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Quy chế tổ chức và hoạt động của công ty quản lý quỹ
• Quyết định số 45/2007/QĐ-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Quy chế thành lập và quản lý Quỹ đầu tư chứng khoán
Nghị định số 81/2008/NĐ-CP của Chính phủ đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 79/2002/NĐ-CP, ban hành ngày 04 tháng 10 năm 2002, quy định về tổ chức và hoạt động của Công ty Tài chính Nghị định này nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và hoạt động của các công ty tài chính, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của ngành tài chính Các quy định mới sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và trách nhiệm trong quản lý tài chính, góp phần vào sự ổn định của thị trường tài chính Việt Nam.
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang trải qua giai đoạn tiền tệ hoá, dẫn đến việc các nhà đầu tư thường tự tìm hiểu và đầu tư dựa trên cảm nhận cá nhân Sự tiền tệ hoá này khiến giá trị bất động sản biến động mạnh mẽ theo xu hướng thị trường, tạo ra tình trạng chụp giật và hình thành bong bóng Hệ quả là thị trường bất động sản trở nên nóng - lạnh một cách bất thường.
Gần đây, nhiều dự án bất động sản thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư chuyên nghiệp, với những lời mời chào góp vốn đầu tư ổn định.
Dự án biệt thự nghỉ dưỡng ven biển Đà Nẵng mang thương hiệu Furama Villas, tọa lạc tại vị trí đắc địa bên cạnh khu resort Furama nổi tiếng Với diện tích 11ha và 1km bãi biển, dự án bao gồm 134 căn biệt thự có hồ bơi riêng trong khuôn viên sân vườn Điểm nổi bật của Furama Villas là khả năng cho phép nhà đầu tư ủy quyền cho chủ đầu tư khai thác biệt thự và nhận lợi nhuận hàng năm, đánh dấu bước đầu tiên trong việc tài chính hóa thị trường bất động sản.
Sự ra mắt của các dự án mới đã tạo nên một sự chuyên nghiệp cho thị trường bất động sản Việt Nam, mang lại cho nhà đầu tư sự yên tâm về khả năng sinh lời và quản lý tài sản Mặc dù chưa thể đánh giá chính xác hiệu quả, nhưng các phương án đầu tư chuyên nghiệp này đại diện cho một sản phẩm mới trong lĩnh vực bất động sản, đồng thời cung cấp thêm sự lựa chọn cho các nhà đầu tư.
Từ năm 2014, Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt “Đề án phát triển thị trường bất động sản”, nhằm định hướng phát triển thị trường trong giai đoạn mới Bộ kiến nghị Chính phủ sớm bổ sung hành lang pháp lý và triển khai hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT), và quỹ tiết kiệm nhà ở Mặc dù các mô hình này đã xuất hiện trên thế giới từ lâu và được nhận thức rõ về lợi ích, nhưng đến năm 2016, Quỹ Tín thác bất động sản đầu tiên mới được thành lập.
TechcomCapital Real Estate Investment Trust (TCREIT) vừa nhận giấy chứng nhận đăng ký chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng, đánh dấu bước tiến mới trong lĩnh vực quỹ tín thác bất động sản tại Việt Nam Tuy nhiên, kể từ thời điểm đó, vẫn chưa có quỹ tín thác bất động sản nào khác được thành lập tại nước ta.
Bên cạnh quỹ tín thác bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản tài chính hoá Tuy nhiên, đến đầu năm 2017, sau bốn năm ban hành khung pháp lý, các quỹ đầu tư bất động sản mới bắt đầu xuất hiện Mặc dù nhu cầu thành lập quỹ đầu tư bất động sản rất lớn, nhưng để hoạt động hiệu quả hơn, cần xem xét và điều chỉnh quy định về việc thành lập và vận hành quỹ Theo Thông tư số 228/2012/TT-BTC và Nghị định số 60/2015/NĐ-CP, quy định về quỹ đầu tư bất động sản bị trộn lẫn với quỹ tín thác bất động sản (REITs), trong khi hai loại hình quỹ này có vai trò và hoạt động khác nhau Quỹ tín thác bất động sản chỉ đầu tư vào tài sản sinh lời đã định hình, trong khi quỹ đầu tư bất động sản đóng vai trò đồng chủ đầu tư, giải quyết vấn đề vốn cho các dự án Mặc dù quỹ đầu tư bất động sản được định nghĩa tương tự như quỹ tín thác, nhưng quy định hiện tại vẫn cho phép sử dụng một phần quỹ để đầu tư vào các dự án xây dựng dở dang.
Vào năm 2012, các chuyên gia từ Trung tâm nghiên cứu của BIDV đã đề xuất thành lập công ty tái cho vay thế chấp nhà nhằm xử lý tồn kho bất động sản, tạo ra thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp và giải quyết vấn đề nguồn vốn trung, dài hạn Mô hình Cagamas của Malaysia, được xem là thành công nhất trong các nước đang phát triển, đã được khuyến nghị áp dụng tại Việt Nam Trong "Đề án phát triển thị trường bất động sản" do Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ năm 2014, cũng đề cập đến việc phát triển thị trường thế chấp thứ cấp Tuy nhiên, đến nay, vẫn chưa có định chế nào được thành lập theo mô hình này.
Kết luận: Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang trải qua giai đoạn tiền tệ hoá, với những dấu hiệu ban đầu của sự tài chính hoá Tuy nhiên, mức độ phát triển và quy mô vẫn còn ở mức thấp và nhỏ lẻ.
TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com
Công nghệ chuỗi khối (blockchain) đang nổi lên như một yếu tố quan trọng trong Cách mạng Công nghiệp 4.0, và có khả năng tạo ra những biến đổi sâu sắc trong lĩnh vực bất động sản Sự minh bạch, bảo mật và khả năng giao dịch nhanh chóng mà công nghệ này mang lại sẽ cải thiện quy trình mua bán, cho thuê và quản lý tài sản Ngoài ra, blockchain còn giúp giảm thiểu rủi ro gian lận và tăng cường tính tin cậy trong các giao dịch bất động sản Tiềm năng của công nghệ chuỗi khối trong phát triển thị trường bất động sản Việt Nam là rất lớn, không chỉ nâng cao hiệu quả kinh doanh mà còn thu hút đầu tư nước ngoài và tạo ra những cơ hội mới cho người tiêu dùng.