ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐỀ TÀI PHÂN KHÚC NHÀ Ở (THUÊ MUA, MUA TRẢ CHẬM, TRẢ DẦN, ĐẦU TƯ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI) Giảng viên PGS TS GVCC Doãn Hồng Nhung Học phần Pháp luật về thị trường bất động sản Mã môn học BSL1009 Thời gian, địa điểm Khoa Luật ĐHQGHN Nhóm sinh viên Nhóm Hà Nội 2022 MỤC LỤC I Những vấn đề chung về phân khúc bất động sản 4 1 1 Khái niệm phân khúc bất động sản 4 1 2 Phân loại phân khúc bất động sản 4 II Pháp luật thuê mua, mua trả chậm, trả dần, đầu tư nhà ở h.
Những vấn đề chung về phân khúc bất động sản
Khái niệm phân khúc bất động sản
Phân khúc thị trường là một khái niệm quan trọng trong quảng cáo và tiếp thị, liên quan đến việc nhóm những người mua tiềm năng có nhu cầu và phản hồi tương tự Các công ty quảng cáo thường tập trung vào những phân khúc này để tối ưu hóa chiến lược tiếp cận và bán hàng Các yếu tố phân chia thị trường bao gồm địa vị xã hội, giới tính, lứa tuổi, nhu cầu và thu nhập, giúp xác định rõ ràng nhóm đối tượng mục tiêu.
Khi phân loại thị trường, các công ty thường xác định mục tiêu cho từng phân khúc khác nhau Mỗi phân khúc chứa những đối tượng riêng, do đó doanh nghiệp sẽ áp dụng các chiến lược tiếp thị và bán hàng phù hợp Một số doanh nghiệp chọn tiếp cận nhiều phân khúc, trong khi những doanh nghiệp khác tập trung vào phát triển một phân khúc duy nhất.
Phân khúc bất động sản là quá trình phân chia khách hàng có nhu cầu về bất động sản thành các nhóm khác nhau Các công ty bất động sản sử dụng phương pháp này để tiếp thị sản phẩm một cách hiệu quả đến từng loại khách hàng, từ đó tối ưu hóa chiến lược kinh doanh của mình.
Phân loại phân khúc bất động sản
Trên thị trường bất động sản hiện nay người ta thường chia rõ ràng gồm 4 phân khúc chính như sau 1 :
Phân khúc nhà ở xã hội được hình thành nhằm phục vụ nhu cầu của khách hàng có thu nhập thấp và hạn chế về tài chính Đối tượng chính mà phân khúc này hướng đến là những người có thu nhập thấp, cần hỗ trợ tài chính để sở hữu nhà Loại hình bất động sản này chủ yếu là chung cư, thường được hỗ trợ vay vốn từ gói 30.000 tỷ đồng, với giá trị từ 500 triệu đồng đến 2 tỷ đồng Một số ví dụ tiêu biểu bao gồm chung cư Đại Thanh và chung cư HH2 Linh Đàm.
Phân khúc bất động sản tầm trung tại Việt Nam đang trở thành lựa chọn phổ biến cho nhiều đối tượng nhờ vào giá trị hợp lý của các dự án, với mức giá dao động từ 2 tỷ đến 5 tỷ đồng Các sản phẩm trong phân khúc này chủ yếu là căn hộ ven đô, đất nền và nhà ở gần các đô thị lớn, cung cấp nhiều sự lựa chọn cho khách hàng hơn so với phân khúc giá rẻ Mật độ bất động sản tầm trung cũng rộng hơn, với nhiều dự án nằm trong các khu vực trọng điểm của thành phố Thị trường này được đánh giá có tiềm năng phát triển lớn do số lượng khách hàng có thu nhập tầm trung ngày càng gia tăng, ví dụ như căn hộ chung cư Sun Square và Central Point.
Phân khúc bất động sản cao cấp đang trở thành tâm điểm của thị trường nhờ vào sự mở cửa đối với người nước ngoài Những dự án trong phân khúc này thường nằm ở vị trí đắc địa trong các khu đô thị hoặc chung cư cao cấp, đáp ứng đầy đủ các tiện ích hiện đại Thị trường bất động sản cao cấp chủ yếu phục vụ một nhóm khách hàng kén chọn, chủ yếu là các chuyên gia và khách hàng nước ngoài, với giá trị dự án dao động từ 5 – 20 tỷ đồng Một số ví dụ tiêu biểu bao gồm căn hộ chung cư Vinhomes Gardenia và Royal City.
Phân khúc bất động sản siêu cao cấp bao gồm các loại hình như biệt thự nghỉ dưỡng, biệt thự đơn lập, biệt thự liền kề, biệt thự song lập, shophouse, penthouse, căn hộ duplex và những căn hộ có view đẹp cùng vị trí độc tôn Giá của những sản phẩm này thường trên 20 tỷ đồng, chủ yếu phục vụ khách hàng thượng lưu, những người thành đạt và doanh nghiệp Khi lựa chọn dự án để đầu tư hoặc sinh sống, họ đặc biệt quan tâm đến giá trị nhận được như thương hiệu, không gian, an ninh, tiện ích và dịch vụ Một ví dụ tiêu biểu là biệt thự The Botanica.
- Vinhomes Gardenia, Căn hộ Duplex The Arcadia - Vinhomes Gardenia, biệt thự nghỉ dưỡng Vinpearl Phú Quốc,
Pháp luật thuê mua, mua trả chậm, trả dần, đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai
Pháp luật về thuê mua nhà ở
Thuê mua là một hình thức hợp đồng trong đó bên cho thuê chuyển giao tài sản cho bên thuê, cho phép bên thuê sử dụng tài sản đó trước khi đưa ra quyết định mua hay không sau khi hợp đồng thuê hết hạn.
Hợp đồng thuê mua là sự kết hợp giữa hợp đồng thuê và hợp đồng mua bán, được phân loại trong nhóm hợp đồng thuê với những điều kiện đặc thù về số phận pháp lý của tài sản sau khi hết hạn thuê Tính chất mua bán của hợp đồng này chỉ được khẳng định khi người thuê quyết định mua tài sản sau thời gian thuê, dẫn đến việc phát sinh các nghĩa vụ của người bán, bao gồm đảm bảo quyền sở hữu và chất lượng của tài sản mua.
Thuê mua là một hình thức đảm bảo nghĩa vụ khi người thuê quyết định mua tài sản Hợp đồng thuê mua thường liên quan đến tài sản có thời gian khấu hao tương đương với thời hạn thuê, và tổng số tiền thuê gần bằng giá trị tài sản Chỉ khi hết hạn thuê và người thuê đã thanh toán đủ tiền thuê, hợp đồng mua tài sản mới có hiệu lực Nếu người thuê thanh toán đầy đủ nhưng không mua, người cho thuê có quyền lấy lại tài sản Ngược lại, nếu người thuê không thanh toán đủ, người cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi tài sản Khi người thuê đã hoàn tất thanh toán và quyết định mua, họ gần như đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán.
2.1.2 Khái niệm thuê mua nhà ở
Nhà ở hiện nay đã trở thành hàng hóa và tài sản đặc biệt trên thị trường, được xây dựng trên đất và gắn liền với đất Do tính chất cố định về vị trí địa lý của đất đai, nhà ở cũng không thể di chuyển, dẫn đến việc pháp luật công nhận nhà ở và công trình xây dựng là bất động sản.
Theo điều 3, Luật Kinh doanh Bất động sản:
Kinh doanh bất động sản bao gồm việc đầu tư vốn vào các hoạt động như xây dựng, mua, chuyển nhượng và bán bất động sản Ngoài ra, nó còn bao gồm cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, cung cấp dịch vụ môi giới, sàn giao dịch và tư vấn bất động sản, cũng như quản lý bất động sản với mục tiêu sinh lợi.
7 Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.”
Nhà ở là đối tượng chính trong hoạt động thuê mua, được hình thành từ sự đầu tư và tạo lập của cá nhân và doanh nghiệp, bao gồm tổng công ty kinh doanh nhà, công ty xây dựng và các chủ đầu tư trong và ngoài nước Các loại hình nhà ở có thể là nhà hoàn chỉnh, nhà xây dựng xong phần thô, hoặc nhà đã hoàn thiện một phần nội thất và trang trí, cũng như những dự án nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo Luật nhà ở 2014 (sửa đổi bổ sung năm 2020), việc thuê mua nhà ở yêu cầu người thuê mua thanh toán trước ít nhất 20% giá trị căn nhà, với trường hợp có điều kiện thanh toán trước có thể trả tối đa 50% Ví dụ, nếu bạn muốn mua một căn hộ trị giá 1 tỷ đồng, bạn sẽ phải trả tối thiểu 200 triệu đồng và tối đa 500 triệu đồng Số tiền còn lại sẽ được trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định, tối thiểu là 5 năm, và sau khi hoàn tất thanh toán, bạn sẽ có quyền sở hữu căn nhà đó.
2.1.3 Quy định của pháp luật về thuê mua nhà ở a Điều kiện thuê mua nhà ở xã hội
Cơ sở pháp lý: Điều 49, 50, 51 Luật nhà ở năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) Điều kiện về nhà ở:
Chưa sở hữu nhà ở, chưa thực hiện việc mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, và chưa nhận được bất kỳ chính sách hỗ trợ nào về nhà ở hay đất ở tại nơi sinh sống hoặc học tập.
Nếu gia đình bạn đã sở hữu nhà ở nhưng diện tích bình quân đầu người thấp hơn mức tối thiểu, cụ thể là dưới tiêu chuẩn quy định, bạn cần xem xét các giải pháp để cải thiện tình hình này.
10 m2 sàn/người. Điều kiện về nơi cư trú:
- Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội;
Để được thuê nhà ở xã hội, người dân cần có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở Bên cạnh đó, điều kiện về thu nhập cũng là yếu tố quan trọng cần được xem xét.
Phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên đối với các đối tượng sau:
- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị theo quy định của Thủ tướng Chính phủ;
- NLĐ đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp và công nhân làm việc trong các cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì an ninh và trật tự xã hội.
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
Lưu ý: Không yêu cầu đáp ứng điều kiện về thu nhập đối với các đối tượng sau:
- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ mà không vi phạm quy định pháp luật và chưa có chỗ ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ.
Hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định pháp luật mà chưa nhận được bồi thường từ Nhà nước sẽ được xem xét cho thuê mua nhà ở xã hội Nguyên tắc cho thuê mua nhà ở xã hội đảm bảo quyền lợi cho những đối tượng này, giúp họ ổn định chỗ ở và khôi phục cuộc sống sau khi bị thu hồi đất.
Cơ sở pháp lý: Điều 62 Luật nhà ở năm 2014
Việc cho thuê, cho thuê mua, và bán nhà ở xã hội cần tuân thủ đúng quy định của Luật hiện hành Trong một khoảng thời gian nhất định, mỗi đối tượng được quy định tại khoản 1 Điều 50 phải được xem xét và thực hiện theo đúng quy định pháp luật.
Pháp luật về nhà ở mua trả chậm, trả dần
Quan niệm "an cư lạc nghiệp" đã ăn sâu vào tâm lý người Việt, khiến giấc mơ sở hữu nhà trở thành động lực lớn cho nhiều gia đình Mua nhà trả chậm, trả dần là giải pháp hiệu quả cho những người có thu nhập thấp tại các thành phố lớn, giúp họ hiện thực hóa ước mơ an cư Trong bối cảnh này, hình thức mua bán nhà trả chậm, trả dần ngày càng trở nên phổ biến và cần được xã hội quan tâm hơn.
2.2.1 Thực trạng mua nhà ở theo hình thức trả chậm, trả dần ở Việt Nam
Hiện nay, tình trạng mua bán nhà trả góp chủ yếu dựa trên hợp đồng hứa mua hứa bán, dẫn đến rủi ro pháp lý cao, đặc biệt là đối với người mua nhà hình thành trong tương lai Nhiều chủ đầu tư chậm tiến độ dự án, gây chậm giao nhà, mặc dù đã có một số công cụ pháp lý bảo vệ quyền lợi khách hàng Tuy nhiên, do đây là quan hệ dân sự với sự thoả thuận giữa các bên, Nhà nước không can thiệp sâu Để giảm thiểu rủi ro khi mua nhà trả góp, người mua cần cân nhắc kỹ tài chính và lựa chọn doanh nghiệp uy tín thông qua các hội, hiệp hội ngành nghề, truyền thông, và các nhà tư vấn, môi giới đáng tin cậy.
Theo giám đốc một doanh nghiệp bất động sản, việc tìm kiếm khách hàng trong thị trường nhà đất hiện nay rất khó khăn Nguyên nhân không chỉ do lãi suất cao mà còn liên quan đến độ an toàn của các hợp đồng mua trả góp Ông phân tích rằng các chủ đầu tư ngần ngại tham gia vào việc bán nhà trả góp và cho thuê vì thiếu chế tài phù hợp, trong khi nhiều người thu nhập thấp không đủ khả năng chi trả liên tục và có nguy cơ chây ì cao.
Nhiều công ty bất động sản hiện đang áp dụng phương thức mới, cho phép thu hồi nhà nếu người mua không trả tiền góp trong sáu tháng liên tiếp Tuy nhiên, phương thức này gặp khó khăn do hợp đồng bán nhà thuộc về hợp đồng dân sự, trong khi bộ luật Dân sự chưa có quy định rõ ràng về vấn đề này, dẫn đến khả năng thua kiện của công ty nếu vụ việc được đưa ra toà.
2.2.2 Quy định của pháp luật về nhà ở mua trả chậm, trả dần
Theo Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về việc mua trả chậm, trả dần như sau:
“Điều 453: Mua trả chậm, trả dần:
1 Các bên có thể thỏa thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận tài sản mua Bên bán được bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2 Hợp đồng mua trả chậm hoặc trả dần phải được lập thành văn bản Bên mua có quyền sử dụng tài sản mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo quy định tại Điều 125 Luật Nhà ở năm 2014 thì việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần được quy định cụ thể như sau:
Việc mua bán nhà ở theo hình thức trả chậm, trả dần được thực hiện dựa trên thỏa thuận giữa các bên và được ghi rõ trong hợp đồng Trong thời gian này, bên mua có quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì, trừ khi nhà ở vẫn trong thời gian bảo hành theo quy định của pháp luật hoặc có thỏa thuận khác.
2 Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp bên mua nhà ở qua đời trong thời gian trả chậm hoặc trả dần, người thừa kế hợp pháp sẽ tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên mua Sau khi hoàn tất việc thanh toán đầy đủ tiền mua nhà cho bên bán, người thừa kế sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
3 Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thoả thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.”
Mua trả chậm là hình thức mà bên mua nhận tài sản và thanh toán sau một khoảng thời gian nhất định, trong khi mua trả dần cho phép bên mua nhận tài sản và thanh toán thành nhiều lần trong thời gian quy định Trong cả hai trường hợp, bên bán có quyền bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản cho đến khi bên mua thanh toán đầy đủ Bên mua sẽ có quyền sở hữu tài sản sau khi hoàn tất việc thanh toán.
Mua bán trả chậm hoặc trả dần thường áp dụng cho tài sản giá trị lớn khi bên mua gặp khó khăn tài chính Thời hạn trả chậm được thỏa thuận giữa các bên, có thể kéo dài từ vài tháng đến vài năm tùy theo sự lựa chọn của họ.
Hợp đồng mua bán trả chậm, trả dần cần được lập thành văn bản, trong đó ghi rõ thời hạn và phương thức thanh toán Trong thời gian này, bên bán vẫn giữ quyền sở hữu tài sản, nhưng bên mua có quyền sử dụng tài sản theo đúng tính năng và mục đích của mình Điều này đồng nghĩa với việc bên mua phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.
Nếu bên mua không thanh toán đầy đủ số tiền mua bán tài sản sau thời hạn trả chậm, họ sẽ vi phạm hợp đồng Trong trường hợp này, bên bán có quyền hủy hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, hoặc hai bên có thể thỏa thuận gia hạn hợp đồng Bên bán vẫn giữ quyền sử dụng tài sản và yêu cầu bên mua tiếp tục thanh toán số tiền còn thiếu, đồng thời bên mua phải chịu lãi suất cho số tiền chậm trả theo quy định của Bộ luật dân sự từ khi hết hạn thanh toán cho đến khi hoàn tất nghĩa vụ.
Khoản 2 Điều 14, Luật Kinh doanh bất động sản quy định về mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần như sau:
Pháp luật về đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai
2.3.1 Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về “Tài sản” tại Điều 105 như sau:
“1 Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2 Tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.
Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ tài sản hình thành trong tương lai như sau:
Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm hai loại chính: thứ nhất, tài sản chưa hình thành; thứ hai, tài sản đã hình thành nhưng quyền sở hữu của chủ thể sẽ được xác lập sau thời điểm giao dịch.
Khoản 1 và khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 nêu rõ:
“1 Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
19 Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”
Khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 củaChính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định việc xác định nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện quy định đối với nhà ở có sẵn nêu trên.”
Theo quy định pháp luật, bất động sản và động sản có thể được xem là tài sản hình thành trong tương lai, tức là tài sản chưa hoàn thành hoặc đã hoàn thành nhưng quyền sở hữu được xác lập sau thời điểm giao dịch Do đó, nhà ở cũng thuộc loại tài sản này, cụ thể là nhà ở hình thành trong tương lai, tức là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
2.3.2 Nhà ở xã hội hình thành trong tương lai và nhà ở thương mại hình thành trong tương lai a Nhà ở xã hội hình thành trong tương lai
Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.”
Khoản 1, 2, 4 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014; điểm b khoản 6 Điều 99 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư số 64/2020/QH14 quy định:
Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có thể lựa chọn giữa việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn.
2 Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây: a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng; b) Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý; c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này (Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua)
4 Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai; trường hợp nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính; việc ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở phải bảo đảm đúng đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội quy định tại Luật này Sau khi nhà ở có đủ điều kiện theo quy định tại khoản 3 Điều này thì chủ đầu tư được ký hợp đồng thuê nhà ở với người đã ký hợp đồng đặt cọc”.
Chủ đầu tư nhà ở xã hội có quyền bán hoặc cho thuê mua các căn hộ hình thành trong tương lai, nhưng phải đảm bảo tuân thủ các quy định hiện hành; đồng thời, không được phép ký hợp đồng thuê cho các căn hộ này Đối với nhà ở thương mại cũng áp dụng quy định tương tự về việc hình thành trong tương lai.
Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.” Đối với nhà ở thương mại, việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là một hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại của chủ đầu tư. Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014 quy định vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại như sau:
“1 Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư.
2 Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
3 Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
4 Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam”.
2.3.3 Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được quy định bởi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, từ Điều 54 đến Điều 59 Các điều khoản này xác định rõ quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, đảm bảo các bên liên quan tuân thủ các quy định pháp lý để bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ trong giao dịch bất động sản.
Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền thực hiện các giao dịch như bán, cho thuê hoặc cho thuê mua các nhà và công trình xây dựng sẽ được hình thành trong tương lai Để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, cần đáp ứng các điều kiện nhất định.
Để thực hiện dự án xây dựng, cần có đầy đủ giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt Ngoài ra, trong trường hợp cần thiết, phải có Giấy phép xây dựng và giấy tờ chứng nhận nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp phục vụ mục đích ở, cần có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng của công trình.
Trước khi tiến hành bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, xác nhận rằng nhà ở đó đáp ứng đủ điều kiện để thực hiện giao dịch.
