NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự
1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự
Khái niệm về bất động sản
Hầu hết các quốc gia đều xác định bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản liên quan, không thể tách rời với vị trí địa lý của đất Luật THADS 2014 hiện không quy định rõ về khái niệm bất động sản Tuy nhiên, theo Điều 4 BLDS 2015, nếu luật khác không quy định, thì BLDS sẽ được áp dụng Điều này có nghĩa là khái niệm bất động sản trong Luật THADS sẽ chịu sự điều chỉnh của BLDS BLDS 2015 không đưa ra định nghĩa cụ thể về bất động sản, mà chỉ liệt kê các tài sản được coi là bất động sản dựa vào đất đai như tài sản trung tâm.
Căn cứ theo quy định tại Điều 107 BLDS 2015 bất động sản bao gồm:
+ Bất động sản là đất đai:
Đất đai tại Việt Nam không được công nhận chế độ sở hữu tư nhân, mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu và thống nhất quản lý Theo quy định của Luật Đất đai, Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai cho người sử dụng đất thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tuy nhiên quyền này có những hạn chế nhất định do tính chất đặc biệt của đất đai.
Theo các quy định hiện hành, người dân không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất Điều này có nghĩa là quyền sử dụng đất là một khái niệm quan trọng mà mọi cá nhân cần hiểu rõ.
4 Theo Điều 517, 518 Bộ luật Dân sự Cộng hòa Pháp; Điều 86 Bộ luật Dân sự Nhật bản
5 Nguyễn Thị Mùi (2014), Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản trong pháp luật Việt
Nam hiện hành, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, tr.4
6 Quy định tại Điều 53 Hiến pháp 2013 và Điều 197 Bộ luật Dân sự 2015
Bất động sản được hiểu là tài sản gắn liền với đất đai, bao gồm nhà ở và các công trình xây dựng Theo Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất được xem là quyền tài sản, nhưng chưa có quy định pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất là bất động sản Tuy nhiên, trong các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai, đối tượng giao dịch thực sự là quyền sử dụng đất, không phải đất đai trực tiếp Luật THADS 2014 cũng nhìn nhận quyền sử dụng đất như bất động sản, với quy định về trình tự xử lý tài sản dựa trên loại tài sản Do đó, khi xử lý quyền sử dụng đất, cần tuân thủ các quy định liên quan đến bất động sản để đảm bảo đúng pháp luật.
Nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất đai được xem là bất động sản phát sinh từ đất Tài sản khác gắn liền với đất, nhà và công trình xây dựng là những tài sản được kết nối một cách kiên cố, nhằm tăng giá trị và tiện ích cho bất động sản Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa định nghĩa rõ ràng thế nào là "gắn liền", mặc dù đây là thuật ngữ quan trọng cần được làm rõ.
8 Theo Điều 100 Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan
Theo Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015, quyền tài sản được định nghĩa là quyền có giá trị bằng tiền, bao gồm quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.
Hợp đồng ủy quyền đóng vai trò quan trọng trong việc xác lập và thực hiện giao dịch bất động sản, theo nghiên cứu của Đinh Hữu Định (2018) trong luận văn thạc sĩ tại Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Việc hiểu rõ các quy định và điều kiện liên quan đến hợp đồng ủy quyền sẽ giúp đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả của các giao dịch bất động sản.
Theo PGS.TS Hoàng Thế Liên, để xác định một tài sản có phải là bất động sản hay không, cần hiểu rằng tài sản đó phải gắn liền và liên quan chặt chẽ với đất đai, không thể tách rời Điều này dẫn đến việc những tài sản không thường xuyên gắn liền với đất như cây trồng ngắn ngày, giàn giáo hay lều tạm sẽ không được coi là bất động sản.
Theo điều 520 của Bộ luật Dân sự, mùa màng chưa gặt và trái cây chưa hái cũng được coi là bất động sản Ngoài ra, các tài sản như tranh hoặc máy lạnh gắn cố định vào công trình xây dựng cũng có thể được xem là bất động sản Tuy nhiên, quy định hiện hành về bất động sản liên quan đến tài sản gắn liền với đất đai còn chưa rõ ràng và cụ thể, gây khó khăn trong việc xác định loại tài sản nào là bất động sản để xử lý trong thi hành án dân sự.
Cần có quy định cụ thể về khái niệm "gắn liền" trong bất động sản, vì "gắn liền với đất đai" có nghĩa là mối liên hệ chặt chẽ với đất đai, không thể tách rời mà không làm giảm giá trị tài sản Tương tự, "gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng" cũng phải hiểu là tài sản không thể tách rời khỏi nhà ở hoặc công trình xây dựng, vì việc tách rời có thể làm thay đổi kết cấu và giảm giá trị của tài sản đó.
+Tài sản khác theo quy định của pháp luật
Quy định này nhằm ngăn ngừa những thiếu sót trong việc liệt kê các loại bất động sản của các nhà làm luật trong pháp luật dân sự Tuy nhiên, hiện tại chưa có văn bản chính thức nào xác định hoặc đề cập đến loại bất động sản này, dẫn đến việc nó chưa được áp dụng trong quá trình thi hành án dân sự.
Khái niệm về kê biên
Thuật ngữ "kê biên" xuất hiện trong nhiều văn bản pháp luật tại Việt Nam, đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực pháp luật tố tụng và thi hành án dân sự (THADS).
12 PGS.TS Hoàng Thế Liên (chủ biên) (2009), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự 2005, Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, tr.415
Tuy nhiên, lại không có một văn bản pháp lý nào giải thích, hay định nghĩa thuật ngữ
"Kê biên là gì?" Theo từ điển Từ và ngữ Việt Nam của Giáo sư Nguyễn Lân, "kê" có nghĩa là tính toán, còn "biên" là chép theo thứ tự, do đó, kê biên là việc ghi lại mọi thứ theo thứ tự Tuy nhiên, định nghĩa này chỉ dừng lại ở khía cạnh nghĩa của từ kê và chưa nêu rõ những đặc điểm đặc trưng của hoạt động kê biên, khiến cho việc phân biệt với hoạt động kê khai hay ghi chép thông thường trở nên khó khăn.
Kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế của Nhà nước nhằm đảm bảo thi hành quyết định của cơ quan có thẩm quyền Theo từ điển giải thích thuật ngữ Luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội, kê biên bao gồm việc ghi lại từng tài sản và cấm tẩu tán, phá hủy để bảo đảm cho việc xét xử và thi hành án Trong hoạt động thi hành án dân sự (THADS), kê biên tài sản là phương pháp ngăn chặn các giao dịch liên quan đến bất động sản của người phải thi hành án, nhằm đảm bảo việc thi hành án không bị cản trở Mục đích chính của kê biên tài sản trong THADS là ngăn chặn hành vi tẩu tán hoặc hủy hoại tài sản, đảm bảo quyền lợi cho việc thi hành án.
Từ những phân tích nêu trên có thể đưa ra khái niệm về bất động sản bị kê biên:
“Bất động sản bị kê biên để THADS là bất động sản căn cứ theo quy định của
BLDS và CHV thực hiện việc xác minh bất động sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án, đồng thời tiến hành kê biên theo quy định của pháp luật THADS Mục đích của việc này là nhằm cấm người đó thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản đã được kê biên, từ đó đảm bảo việc thi hành án dân sự hiệu quả.
Khái niệm thi hành án dân sự
Quy định của pháp luật về xử lý bất động sản bị kê biên trong thi hành án dân sự
Bất động sản là tài sản đặc thù, liên quan đến pháp luật chuyên ngành, do đó, việc xử lý bất động sản bị kê biên để đảm bảo thi hành án dân sự (THADS) không chỉ phải tuân theo luật thi hành án mà còn các quy định pháp luật chuyên ngành khác Cơ sở pháp lý cho hoạt động này chủ yếu dựa vào Luật THADS 2014 và các văn bản hướng dẫn liên quan, như Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng.
Nghị định số 62/2015/NĐ-CP của Chính phủ, ban hành ngày 18 tháng 07 năm 2015, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự, đã được sửa đổi và bổ sung bởi Nghị định số 33/2020/NĐ-CP ngày 17 tháng 3 năm 2020 Ngoài ra, các văn bản pháp luật liên quan như Luật Đất đai 2013, Luật Đấu giá tài sản 2016, và Luật Giá 2012 cũng đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo các điều kiện, trình tự và thủ tục khi xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án Bài viết này sẽ trình bày chi tiết các quy định pháp luật về hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên trong lĩnh vực thi hành án dân sự.
1.2.1 Bảo quản bất động sản sau khi kê biên
Trong quá trình xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án, việc bảo quản tài sản sau khi kê biên là cực kỳ quan trọng Nếu bất động sản bị thay đổi hiện trạng so với thời điểm kê biên, điều này sẽ gây khó khăn và tốn thời gian cho công tác xử lý Do đó, sự chú ý đến việc bảo quản bất động sản là cần thiết để đảm bảo hiệu quả trong việc thi hành án.
Quy định về giao bảo quản bất động sản đã kê biên được quy định chung tại Điều
Theo Điều 112 Luật THADS 2014, việc giao bảo quản bất động sản đã kê biên được thực hiện theo thứ tự: (1) giao cho người phải thi hành án, người thân thích hoặc người đang sử dụng; (2) giao cho cá nhân, tổ chức có điều kiện bảo quản Quy định này đảm bảo tính chặt chẽ trong việc giao tài sản, bắt buộc phải lập biên bản ghi rõ các đặc điểm của bất động sản, phản ánh hiện trạng và đặc điểm trong biên bản kê biên Đồng thời, cơ quan thi hành án (CHV) phải thông báo rõ ràng về thời gian tạm giao cũng như quyền và nghĩa vụ của người được tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng Biên bản này là căn cứ để xác định trách nhiệm và xử lý vi phạm nếu có.
Khi nhận bất động sản đã kê biên, người được giao quản lý phải tuân thủ nghiêm ngặt các nghĩa vụ theo quy định pháp luật Vi phạm nghĩa vụ này có thể dẫn đến các hình thức xử phạt hành chính, xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự, tùy thuộc vào tính chất và mức độ vi phạm Nếu gây thiệt hại, người vi phạm sẽ phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
23 TS Lê Tuấn Anh (2019), Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về cưỡng chế thi hành án dân sự, Nhà xuất bản Tư pháp, tr.146
1.2.2 Định giá bất động sản bị kê biên Định giá bất động sản bị kê biên là một trong những bước tác nghiệp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng hoạt động xử lý bất động sản để THADS Trong quá trình xử lý bất động sản nếu “đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật và định đúng giá tài sản giúp cho quá trình xử lý tài sản thuận lợi hơn, nhanh hơn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự 25 ”
Trường hợp đương sự tự thỏa thuận được về giá
Theo quy định tại khoản 1 Điều 98 Luật THADS 2014, việc định giá bất động sản ưu tiên cho các bên đương sự tự nguyện thỏa thuận ngay khi kê biên tài sản Giá trị tài sản được thỏa thuận sẽ là giá khởi điểm cho việc bán đấu giá Trong trường hợp không đạt được thỏa thuận về giá, nhưng có sự đồng ý về việc tổ chức thẩm định giá, CHV sẽ ký hợp đồng với tổ chức đó Đương sự có quyền lựa chọn tổ chức thẩm định giá không chỉ trong địa bàn tỉnh, thành phố nơi có tài sản kê biên mà còn mở rộng ra các địa bàn khác Luật hiện hành yêu cầu các bên phải thỏa thuận về giá trị tài sản hoặc lựa chọn tổ chức thẩm định ngay khi kê biên, do đó, CHV cần thông báo quyền thỏa thuận này cho cả người được thi hành án và người phải thi hành án Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS ngày 25/12/2020 đã ban hành quy trình cụ thể cho việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá và đấu giá tài sản để thi hành án.
Bài viết "Quy định về định giá và xử lý đơn khiếu nại về giá thẩm định trong thi hành án dân sự" cung cấp hướng dẫn chi tiết về quy trình định giá và cách giải quyết các đơn khiếu nại liên quan đến giá thẩm định trong lĩnh vực thi hành án dân sự Thông tin được cập nhật từ trang web chính thức của Bộ Tư pháp, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tuân thủ quy định pháp luật trong quá trình xử lý các vụ việc liên quan đến giá trị tài sản Việc hiểu rõ các quy định này không chỉ giúp các bên liên quan bảo vệ quyền lợi hợp pháp mà còn nâng cao hiệu quả trong công tác thi hành án.
26 TS Lê Anh Tuấn (2019), Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về cưỡng chế thi hành án dân sự, Nhà xuất bản Tư pháp, tr.124
Theo khoản 1 Điều 25 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, nếu đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá tại tỉnh hoặc thành phố nơi có tài sản kê biên, hoặc tại địa bàn khác, thì Chấp hành viên sẽ ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá mà đương sự đã lựa chọn.
28 Ths CHV Hoàng Thị Thanh Hoa, GV.Hồ Quân Chính, Ths Nguyễn Văn Nghĩa (2019), Bình luận
Theo Luật Thi hành án dân sự, trong vòng 01 ngày làm việc kể từ khi kê biên tài sản, nếu các bên đương sự không đạt được thỏa thuận về giá trị tài sản hoặc không chọn được tổ chức thẩm định giá, Chấp hành viên (CHV) sẽ phát hành thông báo để lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản Điều này cho thấy thời gian thỏa thuận về giá hoặc lựa chọn tổ chức thẩm định giá được quy định là 01 ngày làm việc kể từ thời điểm kê biên.
Nếu các bên tự thỏa thuận được về giá, CHV có trách nhiệm lập biên bản ghi nhận thỏa thuận và giá này sẽ là giá khởi điểm cho việc bán đấu giá Trong trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận về giá nhưng đồng ý lựa chọn tổ chức thẩm định giá, CHV cần ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức đó Để đảm bảo tính chặt chẽ của hồ sơ, CHV cũng nên lập biên bản ghi nhận việc không thỏa thuận được giá.
Trường hợp đương sự không thỏa thuận được về giá
Nếu các bên không đạt được thỏa thuận về giá cả và lựa chọn tổ chức thẩm định giá, trong vòng 5 ngày làm việc kể từ ngày kê biên bất động sản, CHV phải ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá tại tỉnh hoặc thành phố nơi có tài sản Nếu không thể ký hợp đồng với tổ chức trong khu vực, CHV có quyền chọn tổ chức thẩm định giá ở ngoài khu vực đó Điều này tuân theo quy định tại Điều 98 và Điều 36 của Luật THADS 2014, liên quan đến việc định giá bất động sản phục vụ cho thi hành án phí, tiền phạt, và tịch thu sung công.
Theo khoản 1 Điều 9 Quyết định 1079/QĐ-TCTHADS ngày 25/12/2020, nếu trong thời hạn 01 ngày làm việc kể từ khi kê biên tài sản, đương sự không đạt được thỏa thuận về giá hoặc tổ chức thẩm định giá, thì cơ quan thi hành án sẽ thông báo lựa chọn tổ chức thẩm định giá Thông báo này sẽ được đăng tải trên trang điện tử của Cục THADS và cổng thông tin điện tử của Tổng cục THADS trong vòng 02 ngày làm việc liên tiếp kể từ thời điểm đăng thông báo.
30 Ths CHV Hoàng Thị Thanh Hoa, GV Hồ Quân Chính, Ths Nguyễn Văn Nghĩa (2019), Bình luận
Luật Thi hành án dân sự, Nhà xuất bản Tư pháp, tr.477
31 Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật THADS 2014
Theo quy định tại khoản 1 Điều 26 Nghị định 62/2015/NĐ-CP, Chấp hành viên không thể ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá ngoài tỉnh nơi có tài sản kê biên nếu không có sự thỏa thuận về giá với người phải thi hành án Điều này dẫn đến việc Chấp hành viên gặp khó khăn trong việc thực thi pháp luật khi xử lý bất động sản để thi hành án khoản án phí, tiền phạt và tịch thu sung công Do đó, cần có quy định rõ ràng hơn trong Luật Thi hành án dân sự để tránh tình trạng "lúng túng" cho Chấp hành viên trong quá trình thực hiện nhiệm vụ.
Hiện nay, pháp luật THADS cho phép CHV lựa chọn tổ chức thẩm định giá bất động sản, nhưng không quy định rõ tiêu chí, quy trình và thời hạn cho việc lựa chọn này Điều này dẫn đến tình trạng lựa chọn tổ chức thẩm định giá diễn ra tùy tiện, thiếu khách quan và minh bạch, gây ra nhiều khiếu nại từ đương sự Đến cuối năm 2020, Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS đã được ban hành, quy định quy trình lựa chọn tổ chức thẩm định giá phải đảm bảo công khai, minh bạch và hiệu quả, đồng thời xác định quyền và nghĩa vụ của Thủ trưởng cơ quan THADS và CHV trong việc này Nếu CHV không thể ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá, họ sẽ phải tự xác định giá, tuy nhiên, trường hợp này rất hiếm gặp do sự phát triển mạnh mẽ của các tổ chức thẩm định giá trên toàn quốc Trong trường hợp CHV không ký được hợp đồng, họ nên tham khảo ý kiến từ cơ quan tài chính hoặc cơ quan chuyên môn quản lý lĩnh vực liên quan.
33 Mục 1, mục 2 Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS