Thuyết minh tổng hợp đồ án quy hoạch chi tiết

PHẦN MỞ ĐẦU

LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT LẬP ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH

Trong những năm qua, tỉnh Bình Dương đã có sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế và xã hội, nâng cao đời sống nhân dân Theo Quyết định số 879/QĐ-UBND ngày 4/4/2017, huyện Bàu Bàng sẽ chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp – nông nghiệp – dịch vụ, với mục tiêu phát triển công nghiệp đô thị, trở thành trung tâm công nghiệp hiện đại và thân thiện với môi trường phía Bắc tỉnh Bình Dương.

Theo định hướng phát triển của huyện Bàu Bàng và xã Lai Hưng, Lai Hưng được xác định là khu vực cửa ngõ phía nam huyện, thuận lợi cho việc kết nối với các tuyến giao thông quốc gia, tỉnh lộ, các đô thị và khu công nghiệp lớn Khu vực này đang được đầu tư xây dựng đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững.

Dự án Khu Dân cư Lai Hưng được phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, đặc biệt là người lao động có thu nhập thấp và trung bình tại các khu công nghiệp gần khu vực quy hoạch Sau khi quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) được phê duyệt theo Quyết định số 2756/QĐ-UBND ngày 05/09/2008, Công ty Cổ phần Vĩnh Quang đã tiến hành giải phóng mặt bằng và thỏa thuận đền bù giải tỏa.

Trước đây, tình hình bất động sản tại Bình Dương và toàn quốc gặp nhiều khó khăn, đặc biệt do vướng mắc trong công tác bồi thường giải tỏa mặt bằng, dẫn đến việc dự án không thể triển khai Hơn nữa, phương án quy hoạch cũ đã hơn 10 năm và không còn phù hợp với nhu cầu thị trường hiện tại.

Việc điều chỉnh Quy hoạch chi tiết Khu dân cư Lai Hưng là cần thiết để sớm đưa dự án vào khai thác, giảm thiểu lãng phí xã hội và phù hợp với định hướng quy hoạch phát triển không gian đô thị của huyện Bàu Bàng hiện nay.

Cổ phần Vĩnh Quang đã nhận được sự chấp thuận từ UBND tỉnh Bình Dương cho việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết Khu dân cư Lai Hưng, theo Công văn số 2681/UBND-KTN ngày 07/06/2019 Quy hoạch này bao gồm Khu dân cư Lai Hưng và Khu Đô thị Thương mại-dịch vụ Lai Hưng với tỷ lệ 1/500.

CÁC CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH

1 Các cơ sở pháp lý a Các cơ sở pháp lý chung

Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày18/06/2014 và Luật số 35/2018/QH14 ngày 20/11/2018 về sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch;

Căn cứ Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13 ngày 29/01/2013;

Căn cứ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014;

Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009;

Căn cứ Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;

Căn cứ Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị;

Căn cứ Nghị định 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015 của Chính phủ Quy định chi tiết một số nội dung về Quy hoạch xây dựng;

Căn cứ theo Nghị định 72/2019/NĐ-CP ngày 30/08/2019 của Chính phủ, có hiệu lực sửa đổi và bổ sung một số điều của Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07 tháng 4 năm 2010 liên quan đến lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị, cũng như Nghị định 44/2015/NĐ-CP ngày 06 tháng 05 năm 2015 quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng.

Theo Thông tư số 12/2016/TT-BXD ban hành ngày 29/06/2016 của Bộ Xây dựng, quy định về hồ sơ liên quan đến nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị, cũng như quy hoạch xây dựng các khu chức năng đặc thù.

Theo Thông tư số 01/2011/TT-BXD ban hành ngày 27/01/2011 của Bộ Xây dựng, hướng dẫn về việc đánh giá môi trường chiến lược trong các đồ án quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị là rất quan trọng Thông tư này quy định các tiêu chí và phương pháp cần thiết để đảm bảo rằng các dự án quy hoạch không chỉ phát triển kinh tế mà còn bảo vệ môi trường và nâng cao chất lượng sống cho cộng đồng.

Theo quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng đã được ban hành, kèm theo QCXDVN 01:2008/BXD Quy chuẩn này quy định các cơ sở pháp lý liên quan đến đồ án quy hoạch xây dựng tại Việt Nam.

Theo Nghị quyết số 78/NQ-CP ngày 19/06/2013, Chính phủ đã phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm giai đoạn 2011-2015 cho tỉnh Bình Dương.

Căn cứ Quyết định số 68/QĐ-UBND ngày 20/03/2006 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Bình Dương về việc phê duyệt quy hoạch vùng tỉnh Bình Dương đến năm 2020;

Theo Quyết định số 950/QĐ-UBND ngày 04/08/2014 của UBND huyện Bàu Bàng, Đồ án xây dựng nông thôn mới xã Lai Hưng được phê duyệt nhằm phát triển bền vững khu vực này trong giai đoạn 2013-2020 tại tỉnh Bình Dương.

Theo Quyết định số 879/QĐ-UBND ngày 04 tháng 4 năm 2017, UBND tỉnh Bình Dương đã phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội huyện Bàu Bàng đến năm 2025.

Căn cứ Quyết định số 3853/QĐ-UBND ngày 28/12/2018 của UBND tỉnh Bình Dương về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2019 huyện Bàu Bàng

Theo Quyết định số 2949/QĐ-UBND ngày 02/7/2007 của UBND tỉnh Bình Dương, Công ty Cổ phần Vĩnh Quang được giao đất tại xã Lai Hưng, huyện Bến Cát, tỉnh Bình Dương.

Theo Quyết định số 4717/QĐ-UBND ngày 30/10/2007 của UBND tỉnh Bình Dương, Công ty Cổ phần Vĩnh Quang đã được phê duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu dân cư Lai Hưng.

Theo Quyết định số 1484/QĐ-UBND ngày 20/4/2009 của UBND tỉnh Bình Dương, Điều 2 của Quyết định số 2949/QĐ-UBND ngày 02/7/2007 liên quan đến Công ty Cổ phần Vĩnh Quang đã được điều chỉnh.

Theo Quyết định số 2756/QĐ-UBND ngày 05/9/2008 của UBND huyện Bến Cát, đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho Khu dân cư Lai Hưng tại xã Lai Hưng, huyện Bến Cát, tỉnh Bình Dương đã được phê duyệt.

Căn cứ Công văn số 2681/UBND-KTN ngày 07/06/2019, UBND tỉnh Bình Dương đã đưa ra chủ trương điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho Khu dân cư Lai Hưng và Khu đô thị thương mại-dịch vụ Lai Hưng.

2 Các nguồn tài liệu, số liệu

Quy hoạch tổng thể giao thông vận tải tỉnh Bình Dương đến năm 2020 và định hướng đến 2030;

Quy hoạch phát triển hệ thống giao thông công cộng tỉnh Bình Dương đến năm

2025 và tầm nhìn sau năm 2025;

Quy hoạch phát triển điện lực tỉnh Bình Dương giai đoạn 2016-2025, có xét đến năm 2035 – Quy hoạch phát triển hệ thống điện 110KV

Quy hoạch phát triển điện lực tỉnh Bình Dương giai đoạn 2016-2025, có xét đến năm 2035 – Hợp phần Quy hoạch chi tiết phát triển lưới điện sau các trạm 110KV

Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động tỉnh Bình Dương đến năm 2020 và định hướng đến năm 2025

Quy hoạch phát triển bưu chính viễn thông tỉnh Bình Dương đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020;

Quy hoạch phát triển ngành giáo dục đào tạo tỉnh Bình Dương đến năm 2020;

Quy hoạch phát triển mạng lưới chợ, siêu thị, trung tâm thương mại tỉnh Bình Dương đến năm 2020;

Quy hoạch định hướng phát triển không gian đến năm 2020 xây dựng nông thôn mới xã Lai Hƣng

3 Các cơ sở bản đồ

 Bản đồ hiện trạng địa hình, hiện trạng sử dụng đất của khu vực quy hoạch;

 Các bản đồ hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của xã Đất Cuốc và các tài liệu, bản đồ khác

 Các dữ liệu, số liệu thống kê khác.

MỤC TIÊU VÀ TÍNH CHẤT CỦA DỰ ÁN

1 Mục tiêu Đầu tƣ xây dựng Khu dân cƣ Lai Hƣng xã Lai Hƣng – huyện Bàu Bàng – tỉnh Bình Dương với hạ tầng xã hội & hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hoàn chỉnh nhằm:

Chúng tôi tập trung phục vụ đối tượng có thu nhập thấp và trung bình, đặc biệt là công nhân làm việc tại các Khu công nghiệp lân cận, nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở Mục tiêu là đảm bảo sự ổn định trong cuộc sống của người dân, tạo ra một môi trường sống thuận lợi, tiện nghi và tiết kiệm chi phí.

Phát triển quỹ nhà ở là cần thiết để đáp ứng nhu cầu hiện tại, giải quyết vấn đề ăn, ở và đi lại cho các đối tượng trong và ngoài khu vực Đồng thời, việc phát triển kinh tế - xã hội gắn liền với hiện đại hóa nông thôn trong sản xuất nông nghiệp, công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ sẽ nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân nông thôn, hướng tới thu hẹp khoảng cách giữa cuộc sống đô thị và nông thôn.

Triển khai đầu tư xây dựng kết nối đồng bộ giữa các hệ thống hạ tầng và thượng tầng sẽ tạo ra động lực mạnh mẽ cho sự phát triển kinh tế trong tương lai.

 Tạo nên bộ mặt mới cho khu vực cửa ngõ của Lai Hưng trong tương lai;

 Nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp điện, cấp nước…); xây dựng, cải tạo công trình; chỉnh trang làng xóm, cảnh quan;

 Nội dung đầu tư của dự án phù hợp với định hướng quy hoạch xây dựng của xã Lai Hƣng nói riêng và huyện Bàu Bàng nói chung

Khu dân cư Lai Hưng được thiết kế để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân có thu nhập thấp và trung bình, đặc biệt là công nhân làm việc tại các khu công nghiệp Khu vực này không chỉ đảm bảo cuộc sống ổn định cho cư dân mà còn tạo ra môi trường sống thuận lợi, tiện nghi và kinh tế, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng.

ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG

VỊ TRÍ RANH GIỚI VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1 Vị trí ranh giới khu đất:

Khu đất dự kiến lập quy hoạch thuộc xã Lai Hƣng, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương và được giới hạn bởi tứ cận như sau:

 Phía Bắc: giáp đường huyện ĐH 620 (ĐH 603 cũ) hiện hữu;

 Phía Nam: giáp đất dân, định hướng phát triển là dự án Khu đô thị thương mại dịch vụ Lai Hƣng;

 Phía Đông: giáp đất dân hiện hữu;

 Phía Tây: giáp đất dân hiện hữu

Sơ đồ 1 Sơ đồ vị trí khu đất trong tổng thể tỉnh Bình Dương

Sơ đồ 2 Vị trí khu đất trong Bản đồ định hướng phát triển không gian đến

2020 trong quy hoạch xây dựng nông thôn mới xã Lai Hƣng

Khu đất lập điều chỉnh quy hoạch có diện tích là 318.869,02m 2 (khoảng 31,89ha)

Sơ đồ 3: Bản đồ phạm vi ranh giới khu vực lập điều chỉnh quy hoạch (Nguồn: Theo Bản đồ đo đạc địa chính do chủ đầu tƣ cung cấp)

Phạm vi nghiên cứu bao gồm toàn bộ ranh giới khu vực quy hoạch và các khu vực lân cận có ảnh hưởng trực tiếp, như Khu đô thị thương mại dịch vụ Lai Hưng, Khu nhà ở Phú Hữu và Khu dân cư Phú Qúy.

ĐẶC ĐIỂM VÀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN

Khu vực dự án tọa lạc trong miền nhiệt đới gió mùa, với hai mùa rõ rệt: mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đến tháng 11 và mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.

 Nhiệt độ bình quân trong năm : 26,7 0 C;

 Tháng có nhiệt độ cao nhất trong năm khoảng 27 - 29 0 C;

 Tháng có nhiệt độ thấp nhất trong năm khoảng 23 - 26 0 C;

 Biên độ nhiệt độ trung bình hàng năm : 39,5 0 C

 Độ ẩm trung bình năm khoảng 82%;

Giờ nắng trong năm phụ thuộc vào tình hình mưa, với mùa khô thường có giờ nắng nhiều nhất, đặc biệt vào các tháng 2, 3 và 4 Ngược lại, tháng 9 trong mùa mưa lại có giờ nắng ít nhất, chỉ từ 4 đến 6 giờ mỗi ngày Trung bình, tổng số giờ nắng trong năm đạt khoảng 2.526 giờ.

 Mùa mƣa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 11, số lƣợng ngày mƣa trung bình trong năm là 113 ngày

 Tháng mƣa nhiều nhất tập trung từ tháng 5- 10 (chiếm khoảng 85% - 95% so với cả năm)

 Về mùa khô, có tháng hầu nhƣ không có mƣa (tháng 1)

 Lƣợng mƣa trung bình năm : 1.633mm; Lƣợng mƣa tối đa 2.680mm; Lƣợng mƣa tối thiểu 1.136mm

Mỗi năm, khí hậu chia thành hai mùa gió chính: mùa mưa và mùa khô Trong mùa mưa, gió Tây-Nam chiếm ưu thế, trong khi mùa khô lại có gió Đông Bắc thịnh hành Ngoài ra, giai đoạn chuyển tiếp giữa hai mùa còn xuất hiện gió Đông và Đông Nam.

 Tốc độ gió trung bình đạt 10-15m/s, lớn nhất 25 -30m/s (90-110km/h) Khu vực này không chịu ảnh hưởng của bão Tốc độ gió trung bình cấp 2 và cấp 3

Khu vực quy hoạch có địa hình tương đối bằng phẳng với độ dốc từ Đông Bắc xuống Tây Nam, cao độ dao động từ +27.5m đến +31.5m Khu đất dễ san lấp, giúp tiết kiệm chi phí đầu tư, và hiện tại phần lớn khu vực đã được san lấp.

6 Về địa chất Địa chất: Khu vực quy hoạch là khu vực có tầng dầy khá, độ dốc từ 2-5% , địa chất ổn định, khu vực có cường độ chịu nén khá tốt, đất chắc chắn nên thích hợp xây dựng công trình, tiết kiệm chi phí đầu tƣ

7 Về cảnh quan thiên nhiên

Khu vực quy hoạch chủ yếu là đất trống đã được đền bù và giải phóng mặt bằng Trong đồ án quy hoạch, cần chú ý đến việc bố trí các trục nhấn, tầm nhìn, điểm nhìn, tiểu cảnh, và các khu công viên cây xanh một cách hợp lý và đẹp mắt Điều này sẽ giúp tạo nên một không gian hài hòa, hoàn chỉnh cho khu ở, góp phần nâng cao chất lượng sống của cộng đồng địa phương.

PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT

Hiện trạng trong khu vực điều chỉnh quy hoạch không có dân cƣ sinh sống

2 Hiện trạng sử dụng đất

Sơ đồ 4 Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất khu vực điều chỉnh quy hoạch

Thửa đất nằm trong ranh quy hoạch, ngoại trừ hành lang lộ giới đường giao thông và khoảng lùi 5m, thuộc quyền sử dụng đất của Công ty cổ phần Vĩnh Quang theo đúng quy định Hiện tại, đất đã được đền bù và giải phóng mặt bằng để phục vụ cho công tác quy hoạch.

Tại thời điểm khảo sát, khu đất có diện tích 318.869,02 m² đã được giải phóng mặt bằng và được UBND tỉnh Bình Dương giao cho công ty Cổ phần Vĩnh Quang Một phần khu đất đã hoàn thành việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật, bao gồm hệ thống thoát nước mưa và bó vỉa.

BẢNG THỐNG KÊ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT

STT Loại đất Diện tích

1 Đất ở 106.670,30 33,45 Đã có quyết định giao đất

2 Đất thương mại dịch vụ 33.343,10 10,46 Đã có quyết định giao đất

3 Đất trường học 9.555,40 2,99 Đã có quyết định giao đ t

4 Đất cây xanh công viên 14.996,70 4,70 Đã có quyết định giao đất

5 Đất nông nghiệp 60.191,12 18,89 Đã đền bù, giải phóng mặt bằng

6 Đất giao thông 94.112,40 29,51 Đều làm nền hạ và cán sỏi đỏ

Tổng diện tích khu đất 318.869,02 100,00

3 Hiện trạng các công trình trong khu vực quy hoạch

Bên trong khu vực điều chỉnh quy hoạch không có công trình kiến trúc mà chỉ là đất giao thông và đất trống đã giải phóng mặt bằng

Hình 1 Hiện trạng khu đất là đất đã đền bù, giải phóng mặt bằng

Hình 2 Hình thành sơ bộ hệ thống đường (một số đã xây dựng bó vỉa), trồng cây xanh một vài tuyến đường

4 Hiện trạng các công trình hạ tầng xã hội quanh khu quy hoạch

Dự án nằm cách UBND xã Lai Hưng khoảng 2,5km và cách trung tâm hành chính huyện Bàu Bàng gần 8km Khoảng cách đến trường THCS Lai Hưng là 2km, UBND thị xã Bến Cát khoảng 3km, trung tâm y tế thị xã Bến Cát 2km, trường THPT Bến Cát 2,5km, và bệnh viện Đa khoa Mỹ Phước khoảng 4km.

Khi dự án được triển khai, các yếu tố hạ tầng xã hội xung quanh sẽ được kết nối đồng bộ với hạ tầng của dự án Điều này tạo ra một hệ thống phân bổ hạ tầng đồng đều và hoàn thiện hơn cho xã Lai Hưng và huyện Bàu Bàng.

Hình 3 Trung tâm HC huyện Bàu Bàng Hình 4 Trường THCS Lai Hưng

Hình 5 UBND xã Lai Hƣng Hình 6 UBND thị xã Bến Cát

Hình 7 Trung tâm y tế thị xã Bến Cát Hình 8 Trường THPT Bến Cát

5 Hiện trạng công trình hạ tầng kỹ thuật a Hiện trạng giao thông

Khu đất dự án nằm cạnh đường huyện ĐH 620 (trước đây là ĐH 603), với kế hoạch mở rộng lộ giới lên 32m Khu vực này đã được đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn thiện.

Khu vực thực hiện dự án hiện tại là đất trống đã được đền bù và giải phóng mặt bằng Hệ thống đường giao thông trong dự án đã được xây dựng với nền hạ và lớp sỏi đỏ, bao gồm các tuyến đường 01, 10, 11, 15, cùng một phần của tuyến 05, 08 và 06 đã được hoàn thành.

Hình 9 Đường ĐH 620 hiện hữu

Hình 10 Đường ĐH 620 định hướng

(Nguồn: Theo Quy hoạch xây dựng nông thôn mới xã Lai Hưng – Bản đồ Định hướng phát triển không gian đến 2020) b Hiện trạng chuẩn bị kỹ thuật

Khu vực quy hoạch có nền đất thuận lợi cho xây dựng, với chi phí san lấp thấp và khả năng tận dụng địa hình tự nhiên cho hệ thống thoát nước mưa và nước thải Việc san nền chủ yếu nhằm cải tạo và xây dựng thêm, đồng thời tuân thủ định hướng thoát nước theo dốc tự nhiên và Quy hoạch chi tiết Khu dân cư Lai Hưng phê duyệt năm 2008 Các đặc điểm và cao độ của nền hiện trạng sẽ được xem xét kỹ lưỡng trong quá trình thi công.

Khu vực thực hiện dự án có địa hình bằng phẳng với độ dốc từ 2-5%, đảm bảo điều kiện địa chất ổn định và cường độ chịu nén tốt.

Cao độ hiện trạng khu đất chênh lệch từ +27.5m đến +31.5m Dễ san lấp, tiết kiệm chi phí đầu tƣ (hiện nay khu vực đã đƣợc san lấp)

Khu vực hiện đang triển khai hệ thống thoát nước chung theo quyết định phê duyệt đồ án số 2756/QĐ-UBND ngày 05/09/2008 của UBND huyện Bến Cát Đồng thời, cần đánh giá hiện trạng hệ thống cấp nước để đảm bảo hiệu quả và bền vững cho khu vực.

Hiện tại, khu vực chưa có hệ thống cấp nước sạch, nhưng cách khu dân cư Lai Hưng khoảng 3km trên Quốc lộ 13 về phía Tây Nam đã có đường ống D150 chuyển tải nước từ nhà máy cấp nước Mỹ Phước đến trạm y tế Mỹ Phước.

Nguồn điện cho khu vực quy hoạch được cung cấp từ hệ thống điện quốc gia qua tuyến 22 KV, kết nối từ trạm giảm áp 110/22 kV của huyện đến đường ĐH.620 (trước đây là ĐH603) Hiện tại, chỉ có tuyến dọc trục chính (đường số 1 theo dự án đã được phê duyệt năm 2008) đang hoạt động.

Hiện tại trong khu vực điều chỉnh quy hoạch chƣa có hệ thống thông tin liên lạc f Hiện trạng thoát nước thải và vệ sinh môi trường

Hiện tại hệ thống mạng lưới và các công trình thoát nước thải đã hình thành và dần đang hoàn thiện

Chất thải rắn và rác thải sinh hoạt được thu gom từ mỗi hộ gia đình, trong đó một phần được xử lý qua phương pháp đốt hoặc chôn lấp, trong khi phần còn lại được vận chuyển đến khu xử lý tập trung của huyện, tỉnh.

Môi trường khu vực tương đối thuận tiện cho việc thực hiện dự án quy hoạch g Hiện trạng hệ thống cây xanh cảnh quan và cây xanh môi trường

Trong khu vực thực hiện dự án hầu hết đã đƣợc san lấp và đang trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng nên ít cây xanh

6 Các dự án chuẩn bị đầu tƣ có liên quan

Hiện tại, các khu vực xung quanh khu đất có các dự án đã, đang và chuẩn bị triển khai nhƣ sau:

 Khu công nghiệp Bàu Bàng; một số dự án khu dân cƣ thuộc xã Lai Hƣng, huyện Bàu Bàng

Khu đô thị thương mại dịch vụ Lai Hưng và khu nhà ở Phú Hữu, cùng khu dân cư Phú Qúy, nằm gần nhau và dự kiến sẽ chia sẻ một số cơ sở hạ tầng, bao gồm khu xử lý nước thải, với Khu đô thị thương mại - dịch vụ Lai Hưng ở phía Nam.

 Các dự án khu dân cƣ thuộc trung tâm Thị xã Bến Cát…

ĐÁNH GIÁ CHUNG

Khu vực quy hoạch có các điều kiện thuận lợi và một số khó khăn cơ bản để phát triển thành một Khu nhà ở nhƣ sau:

Khu vực lập dự án có vị trí chiến lược, gần thị trấn Mỹ Phước và nằm trên đường huyện ĐH 620, kết nối với quốc lộ 13 Tuyến đường này không chỉ giúp kết nối dự án với trung tâm hành chính huyện Bàu Bàng mà còn tạo thuận lợi cho giao thông với các khu vực lân cận Khi dự án đi vào hoạt động, việc di chuyển và kết nối giao thông sẽ trở nên dễ dàng và thuận tiện hơn.

Hiện nay, huyện Bàu Bàng và tỉnh Bình Dương đang có tốc độ phát triển công nghiệp mạnh mẽ Khu dân cư Lai Hưng, nằm gần các khu công nghiệp Mỹ Phước 1, 2, 3 và khu công nghiệp Bàu Bàng, đang thu hút vốn đầu tư cao Đặc biệt, với sự hình thành của tuyến cao tốc Tân Vạn - Mỹ Phước trong tương lai, nhu cầu về nhà ở và đầu tư tại khu dân cư Lai Hưng sẽ gia tăng đáng kể.

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại khu vực này đã được xây dựng tương đối đầy đủ và hoàn chỉnh, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các dự án nhà ở Sự kết nối hạ tầng đồng bộ giúp nâng cao hiệu quả sử dụng và thu hút đầu tư.

Dự án nằm cách UBND xã Lai Hưng khoảng 2,5km, trường THCS Lai Hưng 2km, khu trung tâm hành chính huyện Bàu Bàng 8km và trung tâm thị xã Bến Cát 3km, mang lại sự thuận tiện cho việc di chuyển.

Khu vực điều chỉnh quy hoạch có địa hình thuận lợi, chủ yếu là đất trống đã được đền bù giải tỏa và san lấp mặt bằng, sẵn sàng cho việc triển khai xây dựng dự án Khu nhà ở.

Việc chọn lựa chức năng và vị trí khu đất để điều chỉnh quy hoạch cần phù hợp với định hướng phát triển quy hoạch của huyện Bàu Bàng và tỉnh Bình Dương.

Trong khu vực nghiên cứu, hạ tầng kỹ thuật đã được xây dựng tương đối hoàn chỉnh với hệ thống thoát nước mưa, thoát nước thải và tuyến điện trung thế trên trục giao thông chính (đường số 1) Một số tuyến đường cũng đã được làm nền hạ và cán sỏi đỏ Do đó, việc điều chỉnh quy hoạch và xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật mới cần phải dựa trên nền tảng của hạ tầng cũ, điều này tạo ra những thách thức trong việc tận dụng và hoàn thiện hệ thống.

Cần thiết lập và điều chỉnh quy hoạch chi tiết để hoàn thiện quy hoạch đã được lập, đồng thời đầu tư xây dựng phục vụ nhu cầu chung, tuân thủ quản lý của Nhà nước và các cấp ban ngành liên quan, phù hợp với định hướng quy hoạch chung toàn tỉnh Đầu tư xây dựng tại khu vực này mang lại hiệu quả kinh tế và xã hội cao, góp phần phát triển bền vững.

Xây dựng một khu nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho một lượng lớn công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, đồng thời tích hợp các tiện ích công cộng, sẽ góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân và gia tăng giá trị quỹ đất trong khu vực.

 Khuyến khích khai thác quỹ đất để sử dụng có hiệu quả hơn, khai thác tốt tiềm năng về giá trị đất cũng nhƣ về cảnh quan khu vực

 Là cơ sở để quản lý đầu tư và xây dựng trong khu vực theo đúng định hướng chung.

ĐÁNH GIÁ QUY HOẠCH CHI TIẾT ĐƢỢC DUYỆT NĂM 2008

Đồ án Quy hoạch chi tiết Khu dân cư Lai Hưng, được phê duyệt theo Quyết định 2756/QĐ-UBND ngày 05/09/2008 của UBND huyện Bến Cát, đã đạt được một số kết quả nhất định Tuy nhiên, do phương án quy hoạch đã được thực hiện cách đây 10 năm, một số vấn đề đã phát sinh không còn phù hợp với xu hướng phát triển của tỉnh Bình Dương và thị trường bất động sản cả nước.

1 Phạm vi, quy mô quy hoạch

Khu dân cư Lai Hưng thuộc xã Lai Hưng, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương, nằm trên đường vành đai Bến Tượng, cách Quốc lộ 13 khoảng 600m về phía Tây và cách thị trấn Mỹ Phước khoảng 2000m về phía Nam Khu đất cũng nằm cách đường cao tốc Tân Vạn – Mỹ Phước dự kiến khoảng 2000m về phía Đông Phía Đông khu dân cư giáp với đất dân hiện hữu.

+ Tây giáp : đất dân hiện hữu

+ Nam giáp : khu đô thị, thương mại, dịch vụ Lai Hưng dự kiến

+ Bắc giáp : đường vành đai Bến Tượng.nói riêng và tỉnh Bình Dương nói chung tốc độ phát triển công nghiệp rất cao

Tổng diện tích khu vực quy hoạch là 307.419m 2

+ Với tiêu chuẩn 60 - 70m 2 / người, có thể bố trí được từ 4.300-5.000 người trong khu quy hoạch

Khu dân cư Lai Hưng được quy hoạch với 1.013 căn hộ, bao gồm 841 căn nhà phố, nhà vườn và biệt thự, cùng với các căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp Với tiêu chuẩn 04 - 05 người mỗi căn, khu vực này có khả năng bố trí khoảng 4.052 người.

2 Tính chất khu quy hoạch

Khu ở được quy hoạch nhằm đáp ứng nhu cầu cư trú cho cán bộ, công nhân viên chức và công nhân trong các khu công nghiệp Nằm ở vùng đồi cao với địa hình và cảnh quan đẹp, thiết kế quy hoạch tận dụng tối đa địa hình tự nhiên, hạn chế san lấp, tạo ra một khu ở hiện đại và sinh động, phục vụ đầy đủ nhu cầu sống cho các hộ dân trong khu vực.

Bố cục quy hoạch bao gồm hai trục giao thông chính: một trục Đông Tây nối từ Quốc lộ 13 với lộ giới 25,0m và một trục Bắc Nam nối từ đường vành đai Bến Tượng với lộ giới 26,0m Các trục phụ được thiết kế theo dạng bàn cờ, phù hợp với địa hình tự nhiên của khu vực quy hoạch.

* Trong khu quy hoạch gồm:

Đất công trình công cộng và đất thương mại dịch vụ được quy hoạch tập trung chủ yếu ở phía Nam khu đất, trong khi một số công trình công cộng khác được phân bố xen kẽ trong các khu dân cư.

Đất công viên cây xanh và mặt nước được quy hoạch tập trung gần các công trình công cộng, trong khi cây xanh cũng được trồng tại các khu vực dân cư xa công viên Toàn bộ vỉa hè trên các trục đường đều được phủ xanh bằng cây cối.

Đất nhà ở biệt thự, nhà vườn và nhà liên kế được phân bố dọc các trục đường trong khu quy hoạch, gần các công trình công cộng và công viên cây xanh Riêng khu đất dành cho người thu nhập thấp được bố trí ở phía Đông của khu vực.

Đất xử lý nước thải được bố trí tại khu vực giáp với dòng suối gần khu dân cư Lai Hưng, nơi đã được chủ đầu tư thực hiện đền bù giải tỏa Trạm xử lý nước thải có công suất thiết kế dưới 1.000m³/ngày đêm và diện tích khu đất dành cho xây dựng trạm là 0,5ha.

Sơ đồ 5 QHCT khu dân cƣ Lai Hƣng-Bản đồ quy hoạch cơ cấu

BẢNG CÂN BẰNG ĐẤT ĐAI

STT LOẠI ĐẤT DIỆN TÍCH

2 Đất công trình công cộng 13.992 4,55

3 Đất thương mại dịch vụ 34.244 11,14

5 Đất cây xanh – mặt nước 19.525 6,35

Trong tổng diện tích 123.897m² đất ở, đất dành cho người thu nhập thấp chiếm 8.877m², tương đương 7,16% tổng diện tích, phù hợp với quyết định 106/2005/QĐ-UB ngày 15/06/2005 của UBND tỉnh Bình Dương về quản lý đầu tư các dự án xây dựng khu dân cư và nhà ở đô thị – nông thôn.

4 Đánh giá mặt tích cực trong công tác quy hoạch đƣợc phê duyệt năm 2008

Bước đầu xác định được tính chất, chức năng của khu vực quy hoạch

Bước đầu triển khai và đang dần hoàn thiện về hệ thống hạ tầng kỹ thuật

Hệ thống giao thông trong dự án được quy hoạch với tất cả các tuyến đường đều có nền hạ và được cán sỏi đỏ, ngoại trừ tuyến đường đông-tây phía nam vẫn chưa hoàn thành do chưa thực hiện đền bù Hiện tại, đã hoàn thành việc trải đá 0x4 cho các tuyến 01, 10, 11, 15 và một phần tuyến 05.

06, 08 Điện trung thế 22kV đã đi đường dây trung thế từ trụ đấu nối với lưới điện quốc gia vào đến hết tuyến đường số 01 trong dự án

Hệ thống thoát nước mưa, nước thải đã hình thành và dần hoàn thiện

5 Đánh giá mặt hạn chế trong công tác quy hoạch đƣợc phê duyệt năm 2008

Công tác đền bù giải tỏa chưa được nhanh chóng, còn vướng mắc nên dự án chưa đƣợc triển khai xây dựng

Tình hình bất động sản tại tỉnh Bình Dương và trên toàn quốc đang có những biến chuyển tích cực, sau một thời gian dài gặp khó khăn Tuy nhiên, nhiều dự án vẫn chưa được triển khai xây dựng đúng tiến độ dự kiến.

Phương án quy hoạch cũ đã hơn 10 năm và không còn đáp ứng được nhu cầu phát triển hiện tại cũng như các tiêu chuẩn quy định hiện hành Do đó, cần thiết phải điều chỉnh phương án quy hoạch để phù hợp với xu hướng và yêu cầu mới.

ĐỊNH HƯỚNG QUY HOẠCH

TÍNH CHẤT CỦA KHU QUY HOẠCH

Khu dân cư Lai Hưng là một khu nhà ở được xây dựng và điều chỉnh theo đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, đã được UBND huyện Bến Cát phê duyệt.

2008, đầu tƣ hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, kết nối hạ tầng xã hội đồng bộ

Đối tượng sử dụng nhà ở là người dân có thu nhập thấp và trung bình, đặc biệt là công nhân làm việc trong các khu công nghiệp Mục tiêu chính là đáp ứng nhu cầu cấp thiết về chỗ ở, giúp người dân ổn định cuộc sống và tạo ra một môi trường sống thuận lợi, tiện nghi và kinh tế.

ĐỀ XUẤT CƠ CẤU QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT – TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRệC CẢNH QUAN

Lựa chọn phương án điều chỉnh phù hợp với cơ cấu sử dụng đất theo quy định hiện hành là rất quan trọng Cần phân bổ hợp lý các chỉ tiêu về đất đai và tôn trọng các quy hoạch ngành đã được phê duyệt để đảm bảo sự phát triển bền vững.

2 Định hướng quy hoạch tổng thể sử dụng đất khu quy hoạch a Hệ thống khung cứng khu quy hoạch

Khung cứng khu quy hoạch đƣợc lựa chọn trên cơ sở:

 Kết nối thuận lợi, hướng đấu nối ra tuyến đường huyện ĐH.620 hiện hữu đi các khu vực lân cận

 Các hướng còn lại giáp đất dân và các đường đất hiện hữu của khu vực b Quan hệ của dự án và khu vực xung quanh

 Đối diện dự án hướng ra đường huyện ĐH 620 là Khu nhà ở Phú Hữu

 Hướng Nam là dự án Khu đô thị Thương mại dịch vụ Lai Hưng

 Dự án chỉ cách Trung tâm hành chính huyện khoảng 8km về phía Bắc

Dự án dự kiến sẽ trở thành nơi ở lý tưởng cho cư dân trong khu vực, mang lại sự kết nối thuận tiện và dễ dàng với các khu vực xung quanh.

3 Định hướng quy hoạch giao thông a Giao thông đối ngoại

Đường giao thông đối ngoại ĐH 620 (trước đây là ĐH 603) hiện có lộ giới từ 6-7m và dự kiến sẽ được mở rộng lên 32m, với khoảng lùi xây dựng là 5m.

 Đường D5: Đường cấp khu vực - đường khu vực, vận tốc 40-50km/h; Lộ giới đường 24,0m (lòng đường 2 x 8m; vỉa hè mỗi bên 4,0m)

 Đường N8, N10, D10: Đường Cấp nội bộ - phân khu vực, vận tốc 40km/h; Lộ giới đường 18,0m (lòng đường 2 x 6m; vỉa hè mỗi bên 3,0m)

 Đường N11, N12: trục đường cấp nội bộ - phân khu vực, vận tốc 40km/h; Lộ giới đường 25m (lòng đường 2 x 7,5m; vỉa hè mỗi bên 5,0m)

Các tuyến đường D3, D4, D6, D9, N1, N2, N3, N4, N6, N9 là đường cấp nội bộ trong khu nhà ở, với vận tốc tối đa từ 20-30 km/h Những con đường này đảm bảo kết nối giữa các khu vực trong khu dân cư và tiếp cận các khu chức năng Lộ giới của các tuyến đường này là 16,0m, bao gồm lòng đường rộng 2 x 5m và vỉa hè mỗi bên rộng 3,0m.

 Đường N5: Đường cấp nội bộ, đường nhóm nhà ở, vận tốc 20-30km/h; Lộ giới đường 18,0m (lòng đường 2 x 6m; vỉa hè mỗi bên 3,0m)

 Đường D7, D8: Đường cấp nội bộ, đường nhóm nhà ở, vận tốc 20-30km/h; Lộ giới đường 18,0m, mở rộng lòng đường ở một bên (lòng đường 14m; vỉa hè một bên 3,0m, một bên 1m)

 Đường D1, D2, N7: Đường cấp nội bộ, đường nhóm nhà ở, vận tốc 20-30km/h; Lộ giới đường 13m (lòng đường 2 x 3,5m; vỉa hè mỗi bên 3m)

4 Định hướng chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng khu quy hoạch a Định hướng quy hoạch san nền

Khu vực quy hoạch có độ dốc từ Đông Bắc xuống Tây Nam, với việc san nền chủ yếu sử dụng đất tại chỗ Quá trình san lấp được thực hiện theo hướng dốc tự nhiên và phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt.

Hiện nay, hầu hết khu vực quy hoạch Khu dân cư Lai Hưng đã được san nền theo đồ án quy hoạch chi tiết được UBND huyện Bến Cát phê duyệt vào năm 2008.

Các khu vực mở rộng không nằm trong ranh quy hoạch được phê duyệt năm 2008 cần phải cân bằng khối lượng đào đắp của khu vực quy hoạch Việc sử dụng đất đào được để đắp vào các vùng trũng có cao độ thấp sẽ giúp tiết kiệm chi phí và giảm khối lượng đất cần bổ sung từ nơi khác Đồng thời, cần định hướng quy hoạch thoát nước mưa một cách hợp lý.

Hướng thoát nước chủ yếu vào hệ thống thoát nước dọc theo các tuyến đường, qua

Dự án Khu đô thị thương mại dịch vụ Lai Hưng nằm ở phía Tây Nam, kết nối với suối nhỏ, dẫn qua Quốc lộ 13 và thoát ra sông Thị Tính.

5 Định hướng hệ thống cấp điện a Nguồn và lưới điện:

Nguồn điện cấp cho khu quy hoạch lấy từ tuyến điện 22kV quốc gia hiện hữu nằm trên đường ĐH.620

Trạm biến áp sẽ được thiết kế theo mô hình hợp bộ trạm giàn Dựa trên nhu cầu sử dụng của khu quy hoạch, tuyến cáp trung thế 22kV sẽ được kéo nối từ tuyến trung thế 22kV quốc gia hiện có trên đường ĐH.620 đến các trạm biến áp 22/0,4kV.

 Mạng trung thế 22kV: kéo tuyến cáp 22kV đi đấu nối với tuyến trung thế 22kV quốc gia hiện hữu trên đường ĐH.620

Mạng hạ thế 0,4kV sẽ được xây dựng mới với lưới điện hạ thế ngầm và nổi, đảm bảo đáp ứng các tiêu chí kỹ thuật và an toàn cho người sử dụng Các tuyến cáp nổi và cáp ngầm sẽ được bố trí để cung cấp điện đến từng hộ dân Thiết kế và đầu tư cho mạng lưới hạ thế của các công trình như trường học và công viên sẽ được thực hiện sau khi có thiết kế chi tiết của từng công trình.

Lưới chiếu sáng là nguồn cấp điện cho hệ thống chiếu sáng giao thông, được kết nối từ tủ điện điều khiển chuyên dụng Cáp được luồn trong ống uPVC và chôn dưới đất Đèn chiếu sáng giao thông sử dụng đèn LED ánh sáng trắng, với công suất tùy thuộc vào thiết kế cụ thể Đèn được lắp đặt trên cột cao từ 7m đến 10m, với khoảng cách từ 20m đến 40m giữa các đèn dọc theo đường giao thông.

Chỉ tiêu điện sinh hoạt đƣợc ƣớc tính nhƣ sau:

 Khu nhà ở liền kề (02-05 tầng) : 3kW/ hộ

 Khu nhà ở biệt thự (02-03 tầng) : 5kW/ hộ

 Công trình công cộng : 20 ÷ 30W/m2 theo diện tích sàn xây dựng

 Trường mẫu giáo (02 tầng) : 0,15 - 0,2 kW/ cháu

 Trường học phổ thông (02 tầng) : 0,1 - 0,15 kW/ học sinh

 Chiếu sáng công cộng : 0,001kW/m2 đất giao thông và cây xanh

 Điện năng tiêu thụ: 1.000kWh/người.năm

Số giờ sử dụng công suất lớn nhất: 3.000h/năm

6 Định hướng hệ thống cấp nước: a Nhu cầu dùng nước

 Chỉ tiêu cấp nước sinh hoạt: ≥100lít/người.ngày đêm

 Nước dùng cho trường mẫu giáo: 100 lít/cháu.ngày đêm

 Nước phục vụ công trình công cộng, trung tâm thương mại dịch vụ: 2lít/ m²sàn

 Nước tưới cây, sân vườn, thảm cỏ : 3lít/ m²-ngđ

 Nước dự phòng, thất thoát: 10% Qchung

 Nước phòng cháy chữa cháy tính toán: 15 lít/s x 3 giờ x 2 đám cháy

 Hệ số dùng nước không điều hòa ngày của khu dân cư: Kngày = 1,2

Tỷ lệ dân cư được cấp nước đạt 100% Hệ thống cấp nước của dự án được kết nối từ đường ống cấp nước dự kiến trên đường huyện ĐH.620, đảm bảo cung cấp nước ổn định cho khu vực Mạng lưới đường ống được thiết kế đồng bộ, phục vụ nhu cầu sử dụng nước của người dân hiệu quả.

 Mạng lưới ống bố trí mạng lưới vòng kết hợp cụt, cấp nước sinh hoạt và cứu hỏa, đảm bảo an toàn, thuận lợi cho việc cấp nước

 Độ sâu chôn ống tối thiểu là 0,7m tính đến đỉnh ống so với cao độ hoàn thiện

 Ống cấp nước dùng ống uPVC đường kính D150, D100

Lưu lượng nước chữa cháy yêu cầu là 15 lít/giây cho một đám cháy cố định trong thời gian 03 giờ, với điều kiện chỉ xảy ra một đám cháy đồng thời Áp lực tự do trong hệ thống cấp nước chữa cháy cần phải đảm bảo tối thiểu đạt 10 mét.

Trên hệ thống cấp nước, trụ cứu hỏa D100mm được lắp đặt trên vỉa hè dọc theo các tuyến đường giao thông Khoảng cách từ trụ cứu hỏa đến mép ngoài lòng đường không vượt quá 2,5m, và khoảng cách giữa các trụ cứu hỏa phải nhỏ hơn hoặc bằng 150m.

7 Hệ thống thoát nước thải và xử lý chất thải rắn a Thoát nước thải

Lưu lượng nước thải được xác định dựa trên lưu lượng nước cấp phục vụ nhu cầu sinh hoạt của các khu vực Thông thường, lưu lượng nước thải vào hệ thống thoát nước chiếm hơn 80% lưu lượng nước cấp cho nhu cầu sinh hoạt, bao gồm tổng lưu lượng nước thải từ các khu nhà ở liền kề và biệt thự.

NỘI DUNG ĐỒ ÁN

CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA ĐỒ ÁN

 Quy mô diện tích : 318.869,02m 2 ~ 31,89ha

 Quy mô dân số : 3.980 người

 Quy mô nhà ở : 995 lô nhà

2 Các chỉ tiêu KTKT chung của đồ án:

 Mật độ cư trú bình quân : 125 người/ha

 Mật độ xây dựng toàn khu : 36,60 %

 Tầng cao trung bình toàn khu : 01 - 05 tầng

 Hệ số sử dụng đất toàn khu : 1,83

3 Chỉ tiêu sử dụng đất dân dụng:

 Đất ở (nhà liền kề, nhà ở biệt thự) : 32,60 m 2 /người

 Đất công trình công cộng : 10,93 m 2 /người

 Đất công viên – cây xanh : 4,19 m 2 /người

 Đất hạ tầng kỹ thuật : 3,38 m 2 /người

4 Chỉ tiêu công trình công cộng khu nhà ở:

 Công trình Thương mại – dịch vụ 1 : S = 2.159,43m 2

 Công trình trường học (Trường mẫu giáo) : 50trẻ/1000 dân, chỉ tiêu sử dụng đất

 Diện tích: 50 x 3.980 dân/1000 dân x 15m/trẻ = 2.985m 2 (theo QCXDVN01:2008)

 Bố trí quỹ đất xây dựng Trường mẫu giáo là S = 10.727,45m 2 phục vụ cho khu dân cư Lai Hưng (đạt chỉ tiêu 2,7m2/người)

 Công trình y tế (trạm y tế) : S = 912,43m 2

QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG SỬ DỤNG ĐẤT

1 Điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất:

Cơ cấu sử dụng đất trong quy hoạch Khu Dân cư Lai Hưng, xã Lai Hưng, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương được xây dựng dựa trên nhu cầu tổ chức phân khu chức năng hợp lý cho toàn bộ dự án.

BẢNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

(Dân số dự kiến: 3.980 người)

2 ĐẤT CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG 43.497,72 13,64 10,93

2.1 ĐẤT THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ 31.857,84 9,99 8,00

2.2 ĐẤT TRƯỜNG HỌC (TRƯỜNG MẪU GIÁO) 10.727,45 3,36 2,70

3 ĐẤT CÔNG VIÊN - CÂY XANH 16.667,56 5,23 4,19

4 ĐẤT HẠ TẦNG KỸ THUẬT 13.466,57 4,22 3,38

5 ĐẤT GIAO THÔNG - SÂN BÃI 115.474,43 36,21 29,01

BẢNG CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CÁC KHU CHỨC NĂNG

TẦNG CAO TỐI ĐA (tầng)

SỐ SDĐ TỐI ĐA (lần)

I ĐẤT Ở 129.762,74 995 3.980 ĐẤT NHÀ Ở LIÊN KẾ 109.505,45 5 964 3.856

1 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 1 LK1 3.241,31 78,50 5 3,93 25 100

2 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 2 LK2 721,04 79,95 5 4,00 6 24

3 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 3 LK3 1.595,05 85,00 5 4,25 16 64

4 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 4 LK4 1.912,44 85,00 5 4,25 20 80

5 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 5 LK5 4.566,17 79,38 5 3,97 40 160

6 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 6 LK6 4.508,07 79,38 5 3,97 40 160

7 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 7 LK7 4.823,10 79,38 5 3,97 44 176

8 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 8 LK8 4.823,10 79,38 5 3,97 44 176

9 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 9 LK9 7.482,00 85,44 5 4,27 59 236

10 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 10 LK10 4.507,26 75,89 5 3,79 29 116

11 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 11 LK11 3.464,00 82,00 5 4,10 34 136

12 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 12 LK12 2.848,02 82,00 5 4,10 28 112

13 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 13 LK13 4.430,50 79,38 5 3,97 40 160

14 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 14 LK14 4.430,50 79,38 5 3,97 40 160

15 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 15 LK15 3.748,00 84,00 5 4,20 40 160

16 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 16 LK16 3.150,34 79,60 5 3,98 28 112

17 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 17 LK17 3.222,13 79,60 5 3,98 28 112

18 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 18 LK18 3.023,24 82,78 5 4,14 25 100

19 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 19 LK19 2.042,42 84,42 5 4,22 18 72

20 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 20 LK20 5.654,47 77,37 5 3,87 36 144

21 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 21 LK21 4.135,36 79,38 5 3,97 36 144

22 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 22 LK22 4.135,36 79,38 5 3,97 36 144

23 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 23 LK23 3.372,00 83,00 5 4,15 34 136

24 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 24 LK24 2.772,23 83,00 5 4,15 28 112

25 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 25 LK25 3.202,97 83,00 5 4,15 31 124

26 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 26 LK26 2.173,84 83,00 5 4,15 21 84

27 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 27 LK27 3.745,11 80,00 5 4,00 34 136

28 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 28 LK28 3.079,60 80,00 5 4,00 28 112

29 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 29 LK29 3.547,66 80,00 5 4,00 32 128

30 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 30 LK30 1.816,75 79,38 5 3,97 14 56

31 NHÀ LIÊN KẾ LÔ 31 LK31 3.331,41 80,50 5 4,03 30 120 ĐẤT NHÀ Ở BIỆT THỰ 20.257,29 3 31 124

1 NHÀ Ở BIỆT THỰ LÔ 1 BT1 1.921,00 50,00 3 1,50 4 16

3 ĐẤT Y TẾ (TRẠM Y TẾ) TYT 912,43 40,00 2 0,80

III ĐẤT CÔNG VIÊN - CÂY

IV ĐẤT HẠ TẦNG KỸ

Việc quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất của Dự án Khu dân cƣ Lai Hƣng đƣợc thực hiện dựa trên các cơ sở :

 Tối đa hóa hiệu quả sử dụng đất trên tổng diện tích 31,89 (ha);

Giữ lại các yếu tố hiện trạng của quy hoạch cũ và điều chỉnh chúng một cách phù hợp với mục tiêu phát triển, đồng thời kết nối hiệu quả với mạng lưới giao thông hiện hữu.

 Đảm bảo các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện hành

Sơ đồ 6 Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất

2 Quy hoạch đƣợc duyệt năm 2008 và điều chỉnh quy hoạch:

Sơ đồ 7 Sơ đồ quy hoạch cơ cấu (Đồ án QHCT khu dân cƣ Lai Hƣng đƣợc duyệt theo quyết định 2756/QĐ-UBND ngày 5/9/2008 của UBND huyện Bến Cát)

BẢNG CÂN BẰNG ĐẤT ĐAI (Đƣợc phê duyệt theo Quyết định 2756/QĐ-UBND ngày 5/9/2008 của

2 ĐẤT CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG 13.992,00 4,55

3 ĐẤT THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ 34.244,00 11,14

4 ĐẤT CÔNG VIÊN - CÂY XANH 19.525,00 6,35

5 ĐẤT GIAO THÔNG - SÂN BÃI 115.761,00 37,66

Sơ đồ 8 Sơ đồ nội dung điều chỉnh quy hoạch

BẢNG CÂN BẰNG ĐẤT ĐAI ĐIỀU CHỈNH

2 ĐẤT CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG 11.639,88 3,65

3 ĐẤT THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ 31.857,84 9,99

4 ĐẤT CÔNG VIÊN - CÂY XANH 16.667,56 5,23

5 ĐẤT HẠ TẦNG KỸ THUẬT 13.466,57 4,22

6 ĐẤT GIAO THÔNG - SÂN BÃI 115.474,43 36,21

BẢNG SO SÁNH CÂN BẰNG ĐẤT ĐAI ĐIỀU CHỈNH

KHU DÂN CƢ LAI HƢNG

2 ĐẤT CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG 48.236,00 15,69 12,06 43.497,72 13,64 10,93

2.1 -ĐẤT TRƯỜNG HỌC 9.555,40 3,10 2,38 10.727,45 3,36 2,70 a +TRƯỜNG MẪU GIÁO 3.556,80 1,15 0,88 10.727,45 3,36 2,70 b +TRƯỜNG TIỂU HỌC 5.998,60 1,95 1,50

2.3 -ĐẤT VĂN HÓA 3.271,60 1,05 0,81 a +ĐẤT CÂU LẠC BỘ 2.190,00 0,70 0,54 b +BƯU ĐIỆN 1.081,60 0,35 0,27

2.4 -ĐẤT THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ 34.244,00 11,14 8,56 31.857,84 9,99 8,00

3 ĐẤT CÔNG VIÊN - CÂY XANH 19.525,00 6,35 4,88 16.667,56 5,23 4,19

4 ĐẤT HẠ TẦNG KỸ THUẬT 13.466,57 4,22 3,38

5 ĐẤT GIAO THÔNG - SÂN BÃI 115.761,00 37,66 28,94 115.474,43 36,21 29,01

BẢNG CÂN BẰNG ĐẤT ĐAI ĐIỀU CHỈNH

KHU DÂN CƢ LAI HƢNG

Theo Điều chỉnh Quy hoạch

SỐ NGƯỜI DỰ KIẾN NGƯỜI 3.980 NGƯỜI

Theo Quyết định số 2756/QĐ-UBND ngày 05/09/2008 của UBND huyện Bến Cát

Các lô nhà liền kề dọc trục đường chính được giữ nguyên bao gồm A1, A2, A3, A4, A5, A6, C3, C5, D7, tương ứng với các lô LK5, LK6, LK7, LK8, LK11, LK13, LK14, LK23, LK26 theo quy hoạch điều chỉnh Lô D6 đã được tách thành 2 lô liền kề (LK18, LK19) nhờ đường N7, trong khi lô A7 cũng được chia thành 2 lô liền kề (LK9, LK10) bởi đường D8, tạo điều kiện kết nối với đường huyện ĐH620 Sự thay đổi ranh giới quy hoạch do công tác bồi thường và thỏa thuận đền bù sẽ không đề cập đến diện tích đất ngoài ranh giới điều chỉnh, mà chỉ sử dụng thông tin trước đó để cân nhắc phương án điều chỉnh quy hoạch hợp lý hơn.

3 Các điểm điều chỉnh cụ thể:

Khu dân cư Lai Hưng đã có sự gia tăng diện tích từ 307.419,00m² (30,74ha) theo đồ án được duyệt năm 2008 lên 318.869,02m² (31,89ha) Sự thay đổi này bao gồm việc bổ sung các phần đất đã mua thêm và cắt giảm các thửa đất bị ảnh hưởng bởi công tác đền bù giải tỏa.

Sơ đồ 9 Sơ đồ ranh giới điều chỉnh quy hoạch

Ký hiệu các lô thay đổi (ký hiệu bản vẽ phù hợp với Thông tƣ 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ xây dựng hiện hành)

Chuyển đổi chức năng các lô đất tại Bình Dương đã trở nên cấp thiết sau hơn 10 năm quy hoạch cũ không còn phù hợp với tình hình bất động sản và nhu cầu phát triển hiện tại Việc bồi thường và giải phóng mặt bằng cho một số thửa đất vẫn diễn ra chậm, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện Do đó, cần có sự điều chỉnh kịp thời để đáp ứng xu hướng phát triển và nhu cầu của thị trường.

Sơ đồ 10 Sơ đồ điều chỉnh đất nhà phố

Chuyển đổi chức năng lô đất nhà phố C1 (3.326m²) và một phần lô C2 (1.751m²) thành đất cây xanh công viên CX1 (4.594,6m²) và đất công cộng (trạm y tế TYT 912,43m² cùng một phần đất trường học GD1); lô đất nhà phố C4 (4.015,5m²) được chuyển thành đất công cộng (chợ dân sinh CDS với diện tích 3.820m²); lô đất nhà phố D6 (4.900,7m²) chia thành 2 lô đất ở liền kề (LK18 – 3.023,24m² và LK19 – 2.042,42m²) cách nhau bởi đường N7; lô đất nhà phố A7 tách thành 2 lô liền kề (LK9 – 7.482m² và LK10 – 4.507,26m²) nhờ đường D8 (theo quy hoạch điều chỉnh); lô đất nhà phố D8 (2.350,5m²) và D9 (2.150,3m²) được chuyển thành đất trường học GD2 (6.041,75m²).

Sơ đồ 11 Sơ đồ điều chỉnh đất biệt thự

Chuyển đổi chức năng các lô đất biệt thự trong khu vực như sau: Lô đất biệt thự B1 (3.421,3m²) sẽ trở thành một phần của đất trường học GD1 (4.685,7m²); lô B2 (8.292,3m²) sẽ được chia thành đất ở nhà biệt thự (BT3 và BT4), đất cây xanh công viên CX3 và đất giao thông; lô B3 (7.160,20m²) chuyển đổi thành một phần đất nhà ở liền kề lô LK20, và một phần thành đất cây xanh công viên CX3 và giao thông; lô B4 (4.780,5m²) sẽ được chuyển thành đất cây xanh công viên CX3; lô B5 (4.733,4m²) sẽ trở thành một phần của lô biệt thự BT5 (5.641,39m²).

Sơ đồ 12 Sơ đồ điều chỉnh đất nhà vườn

Chuyển đổi chức năng các lô đất nhà vườn D1 (3.099,2m 2 ), D2 (3.410,4m 2 ), D3 (2.943,6m 2 ), D4 (3.301,3m 2 ) chuyển lần lƣợt thành đất ở nhà liền kề LK12 (2.848,02m 2 ), LK17 (3.222,13m 2 ), LK24 (2.772,23m 2 ), LK25 (3.202,97m 2 ); lô đất nhà vườn D5

(5.672,5m 2 ) thành đất công trình công cộng TM1 (thương mại – 2.159,43m 2 ) phía bắc và đất cây xanh công viên CX2 (4.626,18m 2 ) phía nam Đất công trình công cộng:

Sơ đồ điều chỉnh đất công trình công cộng cho thấy nhiều thay đổi quan trọng trong quy hoạch sử dụng đất Cụ thể, đất thương mại H1 (1.762m²) được chuyển đổi thành đất nhà ở biệt thự BT2 (1.921m²), trong khi H2 (4.010m²) trở thành đất ở nhà liền kề LK15 (3.748m²) Các lô đất H3 (1.673m²) và H4 (1.673m²) sẽ được chuyển thành một phần đất ở nhà liền kề LK21 và LK22 H5 (5.826,1m²) sẽ được chia thành đất ở liền kề LK27 và một phần đất công trình công cộng (thương mại dịch vụ TM3) cùng đất giao thông Đất H6 (19.299,9m²) được phân bổ cho đất ở nhà liền kề LK28 (3.079,6m²), LK29 (3.547,66m²), LK31 (3.331,41m²) và một phần đất giao thông Đối với đất công cộng, F1 (5.998,6m²) sẽ chuyển thành một phần đất ở liền kề lô LK20, đất ở biệt thự BT6 và đất giao thông; F3 (1.165m²) thành đất ở nhà biệt thự BT6 và đất giao thông; F4 (1.081,6m²) chuyển thành đất ở nhà biệt thự BT6; F2 (3.556,8m²) thành đất ở nhà liền kề LK27 và đất giao thông; F5 (2.190m²) sẽ trở thành một phần đất công trình công cộng (thương mại dịch vụ TM3) và giao thông.

Sơ đồ 14 Sơ đồ điều chỉnh đất cây xanh công viên

Chuyển đổi chức năng đất cây xanh G1 (1.767,5m²) thành đất nhà ở biệt thự BT1 (1.921m²); G2 (3.406,6m²) thành đất nhà ở liền kề LK16 (3.150,34m²); G3 (5.003m²) thành một phần đất nhà ở liền kề LK21, đất nhà ở liền kề LK30 (1.816,75m²) và đất giao thông; G4 (5.001,5m²) thành một phần của lô đất ở liền kề LK22, một phần đất công trình công cộng (thương mại TM3) và đất giao thông.

Giao thông trong khu vực quy hoạch được điều chỉnh chủ yếu dựa trên đồ án Quy hoạch chi tiết khu dân cư Lai Hưng phê duyệt năm 2008, với một số thay đổi về tên đường Các tuyến đường theo quy hoạch điều chỉnh có sự thay đổi về lộ giới, cụ thể vỉa hè trục đường số 1 giảm từ 5m xuống 4m, trong khi các tuyến đường khác cũng giảm bề rộng vỉa hè từ 4m xuống 3m Mặc dù vậy, lòng đường vẫn được giữ nguyên theo quy hoạch cũ, giúp giảm bề rộng vỉa hè vừa đảm bảo quy chuẩn, vừa tăng giá trị sử dụng đất trong khu vực điều chỉnh.

Một số tuyến đường đã được điều chỉnh chiều dài nhằm tăng cường sự liên kết giữa khu quy hoạch và các khu vực bên ngoài, đáp ứng nhu cầu kết nối các khu chức năng trong phương án quy hoạch điều chỉnh.

Sơ đồ 15 Sơ đồ điều chỉnh giao thông

BẢNG THỐNG KÊ ĐIỀU CHỈNH GIAO THÔNG

TỔ CHỨC KHễNG GIAN KIẾN TRệC, CẢNH QUAN

Dựa trên quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất cho khu vực nghiên cứu, tổ chức thiết kế kiến trúc cảnh quan được sắp xếp một cách hợp lý và khoa học.

Dự án quy hoạch Khu dân cư Lai Hưng có tổng diện tích 31,89 ha, được chia thành các khu chức năng chính nhằm phục vụ nhu cầu cư dân và phát triển bền vững.

+ Khu nhà ở: Nhà ở liền kề; Nhà ở biệt thự;

+ Công trình Thương mại – dịch vụ;

+ Công trình trường học: Trường mẫu giáo;

+ Công viên – cây xanh kết hợp sân tập Thể dục – thể thao;

Sơ đồ 16 Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan

1 Bố cục không gian kiến trúc toàn khu

Khu nhà ở được thiết kế dành cho các đối tượng có nhu cầu về nhà ở trải rộng trên toàn bộ khu vực dự án, với diện tích đất ở chiếm 40,69% tổng diện tích của toàn dự án.

Chợ được đặt ở vị trí trung tâm khu dân cư, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tiếp cận Các công trình thương mại - dịch vụ được phân bố ở phía đông, tây và nam của khu dân cư, nhằm đáp ứng nhu cầu của cư dân trong dự án cũng như của khu vực xung quanh.

Bố trí công trình trường học tại khu vực phía tây và đông nam, kết hợp với khu đô thị thương mại-dịch vụ Lai Hưng, nhằm đảm bảo phục vụ tốt nhất cho khu vực dự án.

Khu nhà ở liền kề thương mại (shop-house) được bố trí dọc theo trục giao thông chính đường D5 (lộ giới 24m), kết nối với đường ĐH.620 và khu Đô thị thương mại dịch vụ Lai Hưng Ngoài ra, các đường N8 và N10 (lộ giới 18m) cũng được quy hoạch để phát triển nhà ở kết hợp thương mại, tạo nên một khu phố chợ nhộn nhịp tại khu vực chợ dân sinh.

Mạng lưới đường giao thông nội bộ được thiết kế khép kín, kết hợp với Khu nhà ở liền kề, tạo ra một không gian yên tĩnh và thuận tiện cho cư dân Các tuyến giao thông nội bộ với lộ giới 16m và 13m, cùng với các nút quay đầu xe, đảm bảo việc di chuyển và sinh hoạt của người dân trong khu vực diễn ra dễ dàng và an toàn.

 Trục đường chính D5 liên kết với khu Đô thị thương mại-dịch vụ Lai Hưng

Khu công viên với cây xanh được bố trí xen kẽ giữa các khu nhà liền kề, tạo không gian lý tưởng cho hoạt động vui chơi và thể dục thể thao của cộng đồng Điều này không chỉ nâng cao chất lượng cuộc sống mà còn khuyến khích sự gắn kết giữa các cư dân.

 Kết nối đƣợc với giao thông khu vực lân cận và giao thông liên huyện

 Quy hoạch các công trình công cộng như: thương mại – dịch vụ, trường học, thể dục thể thao tại các vị trí thuận lợi, dễ tiếp cận

 Các dãy nhà liền kề, nhà ở biệt thự bố trí hợp lý, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy

 Các trục giao thông bố trí chính – phụ kết hợp với các công trình tiện ích, không gian giao thông tạo điểm nhấn cho khu vực

 Mạng lưới giao thông khép kín, thuận tiên cho việc đi lại của người dân trong khu vực

 Đảm bảo chỉ tiêu nhà ở, công trình công cộng, cây xanh theo quy định hiện hành

2 Các yêu cầu về tổ chức và bảo vệ cảnh quan

Khi tổ chức cây xanh, cần lựa chọn các loại cây phù hợp với khí hậu và thổ nhưỡng địa phương, đồng thời đảm bảo an toàn cho con người, môi trường và công trình xây dựng Nên ưu tiên các cây xanh dễ chăm sóc và bảo dưỡng, thực hiện các biện pháp an toàn và tiết kiệm.

Trong công tác xây dựng, các công trình phải tuân thủ các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật của đồ án, đảm bảo hình dạng và màu sắc hợp lý, hài hòa với không gian khu vực và phù hợp với tập quán địa phương Đồng thời, công trình cần đáp ứng chức năng sử dụng mà không gây tác động xấu đến môi trường trong quá trình thi công và sử dụng Để đảm bảo chất lượng, cần tổ chức các đội giám sát, bảo trì và chăm sóc dựa trên các nội quy và quy chế đã được ban hành cho toàn khu vực nghiên cứu.

THIẾT KẾ ĐÔ THỊ

Sơ đồ 17 Bản vẽ thiết kế đô thị

Khu vực này được kết nối bằng hệ thống đường giao thông ngang và dọc, đảm bảo giao thông liên kết hiệu quả trong nội bộ cũng như với các khu vực lân cận và tuyến giao thông liên huyện.

 Công trình nhà ở liền kề trải rộng trên toàn khu vực điều chỉnh quy hoạch, nhà biệt thự tập trung ở phía tây và tây nam;

Các công trình thương mại và dịch vụ trong dự án được bố trí hợp lý, với chợ nằm ở trung tâm khu dân cư để dễ dàng tiếp cận Các công trình thương mại-dịch vụ được sắp xếp ở phía đông, tây và nam của khu dân cư, đảm bảo vị trí thuận lợi phục vụ nhu cầu của người dân trong dự án cũng như khu vực lân cận.

 Bố trí công trình trường học phía tây và đông nam khu vực đảm bảo phục vụ cho khu vực dự án;

Khu nhà ở liền kề thương mại (shop-house) được bố trí dọc theo trục giao thông chính đường D5 (lộ giới 24m), kết nối với đường ĐH.620 và khu Đô thị thương mại dịch vụ Lai Hưng Ngoài ra, các trục đường N8 và N10 (lộ giới 18m) cũng được thiết kế để phát triển nhà ở kết hợp thương mại tại khu vực chợ dân sinh, tạo nên một khu phố chợ sôi động và nhộn nhịp.

 Trục đường chính D5 liên kết với khu Đô thị thương mại-dịch vụ Lai Hưng

Khu công viên với cây xanh được bố trí hợp lý giữa các khu nhà liền kề, tạo không gian lý tưởng cho hoạt động vui chơi và thể dục thể thao cộng đồng.

2 Giải pháp kiến trúc công trình xây dựng:

Khu ở được thiết kế với nhiều loại hình công trình khác nhau, nhưng vẫn đảm bảo tính thống nhất Mỗi công trình có công năng và bố cục không gian riêng, tuy nhiên, tất cả đều phải đáp ứng các tiêu chí như tính thích dụng, hài hòa với thiên nhiên, thông thoáng, tận dụng tối đa ánh sáng và gió tự nhiên, cũng như chú trọng đến thiết kế sân vườn Mật độ xây dựng tuân thủ theo tiêu chuẩn QCXDVN 01:2008/BXD.

Dưới đây là một số giải pháp thiết kế tiêu biểu cho các công trình, trong đó thiết kế chi tiết sẽ được thực hiện qua các bước thiết kế cơ sở.

Nhà liên kế : kích thước lô đất đa dạng 5x17,5m, 5x18m, 5x19m, 5x20m, 5x21,25m, và các lô vạt góc kích thước 7,5x17,5m, 7,5x18m, 7,5x19m, 7,5x20m,… đƣợc xây dựng tối đa là 5 tầng

Nhà biệt thự : kích thước lô đất đa dạng, được xây dựng tối đa là 3 tầng

Thương mại – dịch vụ được quy hoạch với tối đa 5 tầng cho các tiện ích và mua sắm, cùng với chợ dân sinh không vượt quá 2 tầng Khu vực xung quanh sẽ có sân bãi đậu xe cho khách và nhân viên, đáp ứng đầy đủ nhu cầu về diện tích sử dụng.

Trường mẫu giáo: tầng cao xây dựng 2 tầng Xung quanh là sân vườn, sân chơi phục vụ vui chơi, sân tập & bãi đỗ xe

Trạm y tế là một công trình hai tầng được xây dựng để đáp ứng nhu cầu khám chữa bệnh và kiểm tra sức khỏe cho cộng đồng Xung quanh trạm có sân trống, vườn thuốc và bãi đỗ xe, đảm bảo đủ diện tích sử dụng cho người dân.

Công viên xanh bao gồm ba khu vực kết hợp sân tập thể dục thể thao, cùng với các mảng xanh nội bộ xen kẽ đường đi dạo, công trình vườn hoa và chòi nghỉ chân, tạo nên một không gian mở hấp dẫn Khu vực này không chỉ thu hút các hoạt động cộng đồng mà còn mang lại môi trường sống trong lành cho cư dân.

3 Quy định về hình thức kiến trúc nhà ở:

Hình thức kiến trúc và cao độ nền, cao độ các tầng cần tuân theo mẫu thiết kế đã được phê duyệt cho từng dãy phố Vật liệu chính sử dụng trong xây dựng là bê tông cốt thép.

Màu sắc bên ngoài công trình cần phải hài hòa với kiến trúc xung quanh, tránh sử dụng các gam màu chói Đồng thời, không nên sử dụng vật liệu có độ phản quang vượt quá 70% diện tích bề mặt.

 Trường hợp nhà có tầng lửng: chỉ được xây dựng tại tầng trệt công trình Diện tích tầng lửng không quá 80% diện tích xây dựng tầng trệt

Hàng rào cần được thiết kế với kiến trúc đơn giản và hài hòa, phù hợp với tổng thể công trình Kích thước của cổng và tường rào phải tuân thủ các quy định cụ thể.

Tất cả các tường rào ở mặt trước, mặt bên và mặt sau của công trình không được vượt quá độ cao 2,4m, tính từ cốt hoàn thiện của vỉa hè hoặc mặt hố ga tại ranh giới lô đất.

Tỷ lệ thiết kế trống thoáng của tường rào mặt tiền được quy định tối thiểu là 60% từ độ cao 0,6m trở lên (so với cốt hoàn thiện vỉa hè)

Tất cả các tường rào giữa các căn hộ phải được xây dựng trên mép tường ranh giới với bề dày tối thiểu là 0,1m Hai chủ sở hữu có thể thỏa thuận để xây dựng tường rào có độ dày tối thiểu là 0,2m.

 Khoảng cách tối thiểu từ mép ngoài cùng của bộ phận kiến trúc đến tuyến cống ngầm, hố ga là 1m

 Không có bộ phận nào của công trình đƣợc vƣợt quá ranh đất hoặc vƣợt quá chỉ giới xây dựng theo quy định

4 Giải pháp đề xuất sử dụng vật liệu, màu sắc:

Khi chọn vật liệu công trình, cần đảm bảo tính đồng bộ và phù hợp với phong tục tập quán, đồng thời thích ứng với điều kiện khí hậu địa phương Việc này không chỉ giúp công trình bền vững mà còn mang lại giá trị thẩm mỹ cao, tạo nên sự hài hòa trong thiết kế.

 Các công trình đa số sử dụng hình thức mái ngói đất nung hoặc ngói xi măng màu

 Tường ngoài xây gạch thẻ, tường ngăn xây gạch 4 lỗ

 Màu sắc chủ đạo là màu kem nhạt, màu ngói nâu đất hoặc đen Chân tường cần ốp các loại gạch chống thấm, chống rêu mốc

PHÂN KHU CHỨC NĂNG

 Đất xây dựng nhà ở có diện tích: 129.762,74m2; chiếm 40,69% tổng diện tích toàn khu;

 Đất xây dựng nhà ở liền kề có diện tích: 109.505,45m2; chiếm 34,34% tổng diện tích toàn khu;

 Các chỉ tiêu quy hoạch của khu nhà ở liền kề:

+ Dân số dự kiến : 3.856 người

+ Số căn dự kiến : 964 căn

+ Chỉ tiêu đất xây dựng nhà ở liền kề : 28,4m2/người

+ Mật độ xây dựng tối đa : 85,44%

+ Hệ số sử dụng đất : 4,27

+ Tầng cao tối đa : 05 tầng

 Đất xây dựng nhà ở biệt thự có diện tích: 20.257,29m2; chiếm 6,35% tổng diện tích toàn khu;

 Các chỉ tiêu quy hoạch của khu nhà ở biệt thự:

+ Dân số dự kiến : 124 người

+ Số căn dự kiến : 31 căn

+ Chỉ tiêu đất xây dựng nhà ở biệt thự: 163,37m2/người

+ Mật độ xây dựng tối đa: 50%

+ Hệ số sử dụng đất tối đa : 1,5

2 Đất công trình Thương mại – Dịch vụ:

 Đất xây dựng công trình Thương mại – dịch vụ có tổng diện tích S = 31.857,84m 2 ; chiếm 9,99% tổng diện tích toàn khu;

 Các chỉ tiêu quy hoạch công trình thương mại – dịch vụ 1 có S = 2.159,43m 2 :

+ Chỉ tiêu đất Thương mại – dịch vụ 1: 0,54m 2 /người

+ Tầng cao tối đa: 03 tầng

 Các chỉ tiêu quy hoạch công trình chợ dân sinh có S = 3.820m 2 :

+ Chỉ tiêu đất chợ dân sinh: 0,96m 2 /người

BẢNG THỐNG KÊ CÔNG TRÌNH THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ

Hạng mục công trình Diện tích

TM1 Thương mại – dịch vụ 1 2.159,43 03 12 40 1,2 TM2 Thương mại – dịch vụ 2 12.501,08 05 20 40 2,0

TM3 Thương mại – dịch vụ 3 13.377,33 05 20 40 2,0

3 Đất công trình trường học (Trường mẫu giáo):

 Đất xây dựng Trường mẫu giáo 1 có diện tích S = 4.685,7m 2 ; chiếm 1,47% tổng diện tích toàn khu; Trường mẫu giáo 2 có diện tích S = 6.041,75m 2 ; chiếm 1,89% tổng diện tích toàn khu;

 Các chỉ tiêu quy hoạch:

+ Chỉ tiêu đất xây dựng Trường mẫu giáo 1: 1,18m 2 /người

+ Chỉ tiêu đất xây dựng Trường mẫu giáo 2: 1,52m 2 /người

BẢNG THỐNG KÊ CÔNG TRÌNH TRƯỜNG HỌC (MẪU GIÁO)

4 Đất công viên – cây xanh:

 Đất công viên–cây xanh có diện tích 16.667,56m 2 ; chiếm 5,23% diện tích toàn khu;

 Các chỉ tiêu quy hoạch:

+ Chỉ tiêu đất công viên – cây xanh: 4,19m 2 /người

BẢNG THỐNG KÊ ĐẤT CÔNG VIÊN – CÂY XANH

CX1 Công viên cây xanh 1 4.594,60 5 0.05 01

CX2 Công viên cây xanh 2 4.626,18 5 0,05 01

CX3 Công viên cây xanh 3 7.446,78 5 0,05 01

5 Đất hạ tầng kỹ thuật:

 Đất hạ tầng kỹ thuật có diện tích S = 13.466,57m 2 ; chiếm 4,22% tổng diện tích toàn khu; chỉ tiêu: 3,38m 2 /người

 Đất giao thông có diện tích S = 115.474,43m 2 ; chiếm 36,21% tổng diện tích toàn khu; chỉ tiêu: 29,01m 2 /người.

QUY HOẠCH PHÂN LÔ ĐẤT XÂY DỰNG NHÀ Ở

 Tổng diện tích đất ở Khu dân cƣ Lai Hƣng: S = 129.762,74m2, chiếm 40,69% diện tích đất toàn khu

 Các chỉ tiêu quy hoạch của khu nhà ở liền kề:

+ Dân số dự kiến : 3.856 người

+ Số căn hộ dự kiến : 964 căn

+ Mật độ xây dựng chung cho nhà liền kề : 80,69%

 Kích thước của các lô nhà đa dạng: 5x17,5m, 5x18m, 5x19m, 5x20m, 5x21,25m, và các lô vạt góc kích thước 7,5x17,5m, 7,5x18m, 7,5x19m, 7,5x20m,…

 Tầng cao xây dựng : tối đa 05 tầng

 Chỉ giới xây dựng : (xem trên bản vẽ)

 Các chỉ tiêu quy hoạch của khu nhà ở biệt thự:

+ Dân số dự kiến : 124 người

+ Số căn hộ dự kiến : 31 căn

+ Mật độ xây dựng chung cho nhà biệt thự : 50%

BẢNG THỐNG KÊ NHÀ Ở KHU DÂN CƢ LAI HƢNG

(Tổng số căn nhà : 995 căn; Dân số dự kiến : 3.980 người)

Hình ảnh minh họa Phối cảnh của Dự án

Hình 11 Phối cảnh Nhà liền kề phố (shophouse) & nhà liên kế sân vườn

Hình 12 Phối cảnh Nhà biệt thự Hình 13 Thương mại dịch vụ

Hình 14 Trường mẫu giáo Hình 15 Công viên cây xanh

Hình 16 Trạm y tế Hình 17 Cổng chào vào dự án

QUY HOẠCH HẠ TẦNG KỸ THUẬT

ĐÁNH GIÁ MÔI TRƯỜNG CHIẾN LƯỢC

KHÁI TOÁN TỔNG MỨC ĐẦU TƢ

THÀNH PHẦN HỒ SƠ VÀ TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Định dạng
Số trang	97
Dung lượng	6,72 MB