CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Thuật ngữ Bất Động Sản (BĐS) được sử dụng phổ biến trong nhiều hệ thống pháp luật trên thế giới, chỉ các loại hình như đất đai và công trình xây dựng phục vụ cho cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh và thương mại BĐS bao gồm đất và mọi thứ gắn chặt và bền vững với nó Mặc dù có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm BĐS, theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), BĐS bao gồm đất đai và tất cả những gì gắn bó lâu dài với đất.
Trong hệ thống pháp luật và quản lý kinh tế, thuật ngữ bất động sản (BĐS) và động sản ít được sử dụng; thay vào đó, chúng ta thường nói đến tài sản cố định và tài sản lưu động Theo thông lệ quốc tế và dựa trên thuộc tính tự nhiên của BĐS, có sự phân chia rõ ràng giữa các loại tài sản có thể di dời và không thể di dời, được quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự.
Bất động sản (BĐS) được định nghĩa là các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, cùng với các BĐS khác theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, quy định về BĐS tại Việt Nam vẫn còn mở và chưa có danh mục cụ thể Phân loại này phục vụ cho công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh Các loại BĐS chủ yếu bao gồm đất đai, nhà ở và công trình xây dựng, tất cả đều phải được đăng ký để xác định quyền sở hữu và đảm bảo sự kiểm tra của cơ quan nhà nước Tóm lại, BĐS là những tài sản không thể di dời, chủ yếu là đất đai và các công trình kiến trúc gắn liền với nó.
1.1.2 Phân loại bất động sản
Bất động sản được phân chia thành ba loại chính dựa trên khái niệm, bao gồm bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như bất động sản nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ, và hạ tầng kỹ thuật, xã hội Trong đó, bất động sản nhà đất, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền, là nhóm cơ bản và chiếm tỷ trọng lớn nhất Nhóm này không chỉ phức tạp mà còn chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố bên ngoài, đồng thời đóng vai trò quan trọng trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Tại Việt Nam cũng như trên thế giới, bất động sản nhà đất là nhóm có lượng giao dịch cao nhất trên các sàn giao dịch.
Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu là đất nông nghiệp, bao gồm các loại đất như đất trồng cây, đất rừng, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất hiếm, đất làm muối và đất chưa sử dụng Những loại bất động sản này được xem là tư liệu sản xuất quan trọng trong nền kinh tế.
Bất động sản đặc trưng bao gồm các công trình như di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang và các công trình bảo tồn quốc gia, với khả năng tham gia thị trường thấp nhất Việc phân loại nhóm bất động sản này là cần thiết để xây dựng cơ chế chính sách phù hợp cho phát triển và quản lý thị trường bất động sản.
1.1.3 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản (BĐS) có tính cá biệt và khan hiếm, xuất phát từ đặc điểm hạn chế của đất đai Diện tích bề mặt trái đất có giới hạn, dẫn đến tính khan hiếm của từng mảnh đất, khu vực và địa phương Sự cố định và không thể di dời của đất đai làm cho mỗi sản phẩm BĐS trở nên độc đáo Ngay cả trong một khu vực nhỏ, hai BĐS liền kề cũng có những yếu tố khác biệt, tạo nên sự đa dạng trên thị trường.
Trong lĩnh vực bất động sản, không thể tồn tại hai tài sản hoàn toàn giống nhau do sự khác biệt về vị trí không gian, ngay cả khi chúng nằm cạnh nhau và được xây dựng theo cùng một thiết kế Trong một tòa cao ốc, các căn phòng cũng có hướng và cấu trúc khác nhau Hơn nữa, các nhà đầu tư và kiến trúc sư thường chú trọng đến tính độc đáo để thu hút khách hàng hoặc đáp ứng sở thích cá nhân.
Tính bền lâu của bất động sản (BĐS) được xác định bởi tuổi thọ của đất đai và các công trình xây dựng Đất đai, là tài sản tự nhiên, được coi là nguồn tài nguyên không thể bị huỷ hoại trừ khi có thiên tai hoặc hiện tượng xói lở Các công trình kiến trúc, sau khi xây dựng và được cải tạo nâng cấp, có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn, thể hiện rõ ràng tính bền vững của BĐS.
Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của bất động sản (BĐS) có sự khác biệt rõ rệt Tuổi thọ kinh tế kết thúc khi chi phí sử dụng BĐS bằng với lợi ích thu được, trong khi tuổi thọ vật lý kéo dài hơn, chấm dứt khi cấu trúc chính bị lão hóa và hư hỏng Nếu cải tạo và nâng cấp BĐS mang lại lợi ích lớn hơn so với việc xây dựng mới, tuổi thọ vật lý có thể được kéo dài Các nghiên cứu trên thế giới cho thấy tuổi thọ kinh tế của BĐS liên quan chặt chẽ đến tính chất sử dụng, với tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát thường trên 40 năm, trong khi nhà xưởng công nghiệp và nhà ở phổ thông có tuổi thọ trên 45 năm Đặc điểm bền vững của BĐS, do đất đai không bị mất đi và có thể sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, khiến cho thị trường BĐS luôn phong phú và đa dạng.
Bất động sản (BĐS) chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, trong đó giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi các BĐS xung quanh Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư vào xây dựng các công trình hạ tầng, điều này không chỉ làm tăng vẻ đẹp mà còn nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực Thực tế cho thấy, việc xây dựng BĐS mới thường làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của các BĐS khác, tạo ra một hiện tượng phổ biến trong thị trường.
Bất động sản (BĐS) có những tính chất đặc biệt, bao gồm tính thích ứng, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và ảnh hưởng của yếu tố xã hội Đầu tiên, BĐS có khả năng điều chỉnh công năng trong quá trình sử dụng mà vẫn giữ được đặc trưng, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và sản xuất của người tiêu dùng Thứ hai, việc quản lý BĐS đòi hỏi năng lực và chi phí cao hơn so với hàng hóa thông thường, do tính phức tạp và thời gian đầu tư lớn Cuối cùng, nhu cầu về BĐS chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, với sự khác biệt rõ rệt giữa các vùng, khu vực và quốc gia, bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng và tâm linh.
Quy trình và phương pháp định giá bất động sản
1.2.1 Vai trò của định giá bất động sản Định giá BĐS rất cần thiết khi đưa ra một quyết định liên quan đến tài sản là BĐS. Các bên tham gia thị trường BĐS phải biết giá trị của BĐS để tiến hành trao đổi, mua bán, đầu tư, không những thế định giá BĐS còn là cơ sở để nhà nước quản lý tốt BĐS đảm bảo ích nước lợi dân Định giá BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng như trong đời sống kinh tế-xã hội Đúc rút lại, vai trò quan trọng của định giá BĐS bao gồm:
Để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, việc ước tính giá trị bất động sản là rất cần thiết Điều này giúp chủ sở hữu, người quản lý và cơ quan chức năng có được thông tin đầy đủ, từ đó minh bạch hóa các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, góp vốn, bảo lãnh và chứng minh tài sản Sự minh bạch này không chỉ tạo niềm tin cho các bên tham gia mà còn góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Định giá bất động sản hợp lý giúp chủ sở hữu, người quản lý và cơ quan quản lý đưa ra các chính sách và quyết định hiệu quả hơn trong quy hoạch, đầu tư và khai thác bất động sản Điều này đảm bảo việc sử dụng tài sản một cách hợp lý và tối ưu hóa hiệu quả kinh tế.
Xác định giá trị bất động sản phát triển đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư cả trong và ngoài nước, từ đó thúc đẩy các dự án phát triển và hội nhập kinh tế.
Hoạt động định giá bất động sản không chỉ giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước bằng cách giảm thất thu từ cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước và hạn chế thất thu thuế từ giao dịch BĐS, mà còn đảm bảo an sinh xã hội Việc định giá chính xác hỗ trợ công tác quản lý Nhà nước trong các lĩnh vực như xử án, đền bù, bồi dưỡng và giải phóng mặt bằng, từ đó tạo điều kiện cho các cơ quan chức năng áp dụng kết quả thẩm định một cách công bằng và minh bạch hơn Điều này góp phần giảm thiểu khiếu kiện và tranh chấp liên quan đến đất đai, bất động sản, nâng cao sự ổn định xã hội.
1.2.2 Quy trình định giá bất động sản Định giá bất động sản (BĐS) được thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1 Xác định nhiệm vụ định giá BĐS bao gồm các nội dung:
1.1 Thiết lập mục đích, nhiệm vụ của việc định giá;
1.2 Nhận biết về BĐS cần định giá: đặc điểm cơ bản về các yếu tố pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của BĐS;
1.3 Chọn cơ sở giá trị của định giá và phương pháp định giá BĐS do khách hàng yêu cầu;
1.4 Xác định yêu cầu của khách hàng, người sử dụng kết quả định giá.
1.5 Những điều kiện ràng buộc trong xác định BĐS định giá: Định giá viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với những yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng, những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị BĐS; những giới hạn về: tính pháp lý, công năng của BĐS, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp đồng định giá.
1.6 Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên phải dựa trên cơ sở: a- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá. b- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan. 1.7 Xác định thời điểm định giá.
Việc xác định đặc điểm và bản chất của bất động sản cần định giá là bước quan trọng và phải được tiến hành ngay sau khi ký hợp đồng định giá Ý kiến đánh giá về giá trị của bất động sản cũng cần được đưa ra trong khoảng thời gian cho phép theo hợp đồng.
1.8 Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.
1.9 Xác định cơ sở giá trị của BĐS.
Để định giá bất động sản (BĐS) một cách chính xác, định giá viên cần xác định rõ loại hình giá trị, bao gồm giá trị thị trường và giá trị phi thị trường Việc này phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Bước 2 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin bất động sản
2.1 Khảo sát hiện trường: Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường với các nội dung:
Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS.
Chi tiết về bất động sản bao gồm diện tích đất, công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh và cơ sở hạ tầng như cấp thoát nước, viễn thông, điện và đường Ngoài ra, cần xem xét loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời và tình trạng bảo trì Đối với các công trình xây dựng dở dang, định giá viên cần kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo từ chủ đầu tư và nhà thầu.
Trong quá trình khảo sát, để thu thập đầy đủ chứng cứ phục vụ cho việc định giá, định giá viên cần thực hiện chụp ảnh tài sản từ nhiều góc độ khác nhau, bao gồm cả ảnh toàn cảnh và ảnh chi tiết.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên phải thu thập các thông tin sau:
Để định giá bất động sản (BĐS) một cách chính xác, các định giá viên cần xem xét nhiều yếu tố như số liệu kinh tế xã hội, môi trường và các đặc trưng của thị trường BĐS tại khu vực định giá so với khu vực lân cận Những yếu tố tự nhiên và kinh tế xã hội như địa chất, quy hoạch, và cơ sở hạ tầng cũng ảnh hưởng đến mục đích sử dụng BĐS Quá trình định giá dựa vào thông tin từ khảo sát thực địa, giao dịch BĐS, phỏng vấn các công ty trong ngành, và thông tin từ các phương tiện truyền thông và cơ quan quản lý nhà nước Định giá viên cần ghi rõ nguồn thông tin trong báo cáo và đảm bảo tính chính xác thông qua việc kiểm chứng các dữ liệu thu thập được.
Bước 3 Phân tích thông tin về bất động sản
1 Điều tra (khảo sát) thị trường Định giá viên phải trực tiếp khảo sát thị trường Đối với bất động sản, định giá viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
- Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS.
Bất động sản được đánh giá qua các yếu tố như diện tích đất, công trình kiến trúc và khung cảnh xung quanh Cơ sở hạ tầng bao gồm hệ thống cấp và thoát nước, viễn thông, điện và đường cũng là những yếu tố quan trọng Loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời và tình trạng bảo trì, sửa chữa của bất động sản cũng cần được xem xét kỹ lưỡng.
Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên cần kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo từ chủ đầu tư và nhà thầu đang thi công.
Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản
Chi phí thay thế là chi phí hiện tại để xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương, sử dụng nguyên vật liệu và phương pháp hiện đại, đồng thời loại bỏ các bộ phận lỗi thời Thường thì, chi phí tái tạo sẽ cao hơn chi phí thay thế.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân
Sự giảm giá tích lũy xảy ra khi giá trị của một công trình xây dựng giảm sút, dẫn đến sự chênh lệch giữa chi phí thay thế và giá trị thị trường của công trình tương tự tại thời điểm định giá.
Giảm giá tích lũy là hiện tượng tự nhiên xảy ra trong quá trình sử dụng tài sản, dẫn đến sự giảm sút về giá trị và giá trị sử dụng của tài sản Hiện tượng này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị hiện hành của tài sản thông qua phương pháp chi phí.
Các loại giảm giá gồm: Giảm giá tự nhiên; giảm giá do lỗi thời chức năng; giảm giá do lỗi thời bên ngoài
Bước 4: Ước tính giá trị BĐS
Giá trị BĐS = Giá trị mảnh đất trống (Bước 1) + Chi phí (Bước 2) - Mức giảm giá tích lũy (Bước 3).
1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản
1.3.1 Các yếu tố chủ quan
Chi phí sản xuất là yếu tố quyết định đến giá cả của sản phẩm Khi chi phí sản xuất trên mỗi sản phẩm tăng lên, giá bán của sản phẩm cũng sẽ tăng theo, và ngược lại, chi phí sản xuất thấp sẽ dẫn đến giá sản phẩm giảm.
2 Nguồn lực tài chính của doanh nghiệp
Một số doanh nghiệp có thể hạ giá sản phẩm xuống bằng hoặc thấp hơn chi phí sản xuất để cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường, nhưng điều này đòi hỏi nguồn tài chính mạnh mẽ Trong khi đó, các doanh nghiệp có nguồn tài chính hạn chế sẽ gặp khó khăn trong việc áp dụng chiến lược này.
Tài chính doanh nghiệp được hình thành từ nhiều nguồn, bao gồm vốn của các thành viên sáng lập, đầu tư từ cổ đông, chênh lệch giá trị cổ phiếu và lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh Nguồn tài chính dồi dào giúp doanh nghiệp có nhiều lựa chọn hơn trong việc định giá sản phẩm.
3 Chiến lược định vị sản phẩm
Chiến lược định vị sản phẩm đóng vai trò quan trọng trong việc định giá của doanh nghiệp, xác định mức giá và chất lượng sản phẩm/dịch vụ so với đối thủ cạnh tranh Do đó, chiến lược này ảnh hưởng trực tiếp đến vị trí giá cả của sản phẩm/dịch vụ trên bản đồ định vị thị trường.
Chiến lược giá là một yếu tố quan trọng trong việc định giá sản phẩm trên thị trường, với nhiều phương pháp khác nhau mà doanh nghiệp có thể áp dụng Mỗi chiến lược giá sẽ ảnh hưởng đến mức giá sản phẩm theo những cách riêng biệt Chẳng hạn, chiến lược giá hớt ván sữa cho phép doanh nghiệp thiết lập mức giá cao nhất ngay khi sản phẩm ra mắt, trong khi chiến lược giá phân khúc yêu cầu doanh nghiệp xác định nhiều mức giá khác nhau cho từng nhóm khách hàng đối với cùng một sản phẩm.
Nền kinh tế của một quốc gia hay địa phương ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống vật chất của người dân, đặc biệt là giá cả sản phẩm và dịch vụ trên thị trường Khi nền kinh tế suy yếu, khả năng chi tiêu của khách hàng giảm, buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh giá cả để phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng mục tiêu.
Mặc dù hầu hết các quốc gia áp dụng mô hình kinh tế thị trường, vẫn tồn tại những trường hợp giá cả sản phẩm và dịch vụ bị kiểm soát bởi chính phủ Thường thì những trường hợp này liên quan đến các mặt hàng thiết yếu như điện, nước và xăng dầu.
Trong nền kinh tế thị trường, cầu thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá cả sản phẩm và dịch vụ Khi cầu tăng cao hơn cung, giá sản phẩm có xu hướng tăng lên Ngược lại, khi cầu giảm so với cung, giá sản phẩm sẽ giảm theo quy luật tự nhiên.
Trong marketing, cầu thị trường là số lượng khách hàng có nhu cầu, khả năng thanh toán và có thể tiếp cận sản phẩm/dịch vụ của doanh nghiệp Khi cầu thị trường tăng, doanh nghiệp có thể tăng giá sản phẩm để tối đa hóa lợi nhuận Ngược lại, nếu cầu giảm, doanh nghiệp cần điều chỉnh giá để duy trì doanh thu.
Các đối thủ cạnh tranh có ảnh hưởng đáng kể đến quy trình định giá sản phẩm của doanh nghiệp Trong các cuộc họp bàn về giá cả, giá sản phẩm tương tự từ các đối thủ thường được so sánh để đưa ra quyết định hợp lý.
Nếu quan sát kỹ, chúng ta có thể nhìn thấy được những cuộc chiến về giá của các
4 Đặc điểm tài chính của khách hàng mục tiêu
Doanh nghiệp xác định mức giá cho sản phẩm/dịch vụ dựa trên đặc điểm tài chính của khách hàng mục tiêu, bao gồm thu nhập, nghề nghiệp và gia cảnh Đối với khách hàng có điều kiện kinh tế khá giả, mức giá thường được định cao để phản ánh giá trị và chất lượng của sản phẩm Ngược lại, sản phẩm dành cho những người có thu nhập thấp sẽ có mức giá thấp hơn, phù hợp với khả năng chi tiêu của họ.
5 Mùa vụ, lễ, tết, sự kiện
Số lượng và giá cả sản phẩm nông nghiệp thường chịu ảnh hưởng bởi yếu tố mùa vụ, như măng cụt, bơ và chôm chôm Giá sản phẩm thường tăng cao trong mùa trái vụ và giảm mạnh khi vào mùa Các dịch vụ liên quan như du lịch cũng có thể bị ảnh hưởng bởi những biến động này.
THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN
Khái quát về Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Đầu tư Tài chính Bưu điện (PTFV), hay còn gọi là Post Telecom Finance Investment and Valuation JSC, là doanh nghiệp chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định giá Công ty đã được Bộ Tài chính cấp chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá với mã số 087/TĐG vào ngày 24/09/2015 Trụ sở chính của công ty đặt tại P308, 142 Lê Duẩn.
Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Tài chính Bưu điện (PTFV) có trụ sở chính tại Phường Khâm Thiên, Quận Đống Đa, Hà Nội, cùng với PGD tại P312 Tòa nhà Golden Silk - Vinaconex 2, Phường Đại Kim, Quận Hoàng Mai, Hà Nội, và hai chi nhánh khác ở Thành phố Hồ Chí Minh và Tỉnh Thanh Hóa Với hơn 11 năm hoạt động, PTFV đã xây dựng được uy tín vững chắc trong lĩnh vực định giá bất động sản tại Việt Nam Công ty cung cấp nhiều dịch vụ, bao gồm định giá tài sản, xác định giá trị doanh nghiệp, bán đấu giá tài sản, và môi giới tài sản Ngoài ra, PTFV còn tư vấn cho khách hàng về đầu tư, kinh doanh, đấu giá, truyền thông và phương án xác định giá trị doanh nghiệp thông qua website ptfv.com.vn.
PTFV coi trọng yếu tố con người là then chốt cho sự thành công của doanh nghiệp Để đạt được điều này, PTFV đã tuyển chọn và đào tạo đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp, có năng lực, trình độ cao, sáng tạo và tinh thần trách nhiệm Đạo đức nghề nghiệp và việc tuân thủ các quy định về Thẩm định giá của Nhà nước, cùng với các Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, là những yếu tố cốt lõi mà PTFV luôn tuân thủ.
Ban Lãnh đạo công ty sẽ chỉ định người giám sát và chỉ đạo từng cá nhân, tập thể nhằm đảm bảo quy trình thẩm định giá tuân thủ quy chế Nhà nước và đạt hiệu quả tối ưu nhất.
2.1.2 Tình hình hoạt động của Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
PTFV đang khẳng định vị thế trên thị trường định giá bất động sản tại Việt Nam nhờ vào tiêu chí học hỏi và phát triển dịch vụ chuyên nghiệp Những nỗ lực này đã mang lại nhiều kết quả tích cực, với hiệu quả trong các nghiệp vụ tài chính giúp tình hình kinh doanh của PTFV tăng trưởng đáng kể trong những năm gần đây.
Bảng 2.1 : Bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh Đơn vị : Nghìn đồng
1.Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ
2 Doanh thu hoạt động tài chính
4 Chi phí quản lý kinh doanh
5 Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế
7 Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp
Năm Số hợp đồng đã thực hiện Giá trị tài sản đã thẩm định
Hợp đồng định giá BĐS ( Hợp đồng )
Hợp đồng định giá BĐS (Tỷ đồng )
Nguồn : Bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của công ty PTFV từ năm 2018-2020
PTFV đã ghi nhận sự tăng trưởng ổn định trong báo cáo tài chính, với doanh thu thuần và tổng lợi nhuận đều có số liệu dương từ năm 2018 đến 2020 Cụ thể, doanh thu thuần từ bán hàng và cung cấp dịch vụ tăng 21.14%, tổng lợi nhuận kế toán trước thuế tăng 21.31%, lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp tăng 30.04%, và chi phí thuế TNDN giảm 15.07% Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại những hạn chế khi chi phí tài chính và chi phí quản lý kinh doanh không có dấu hiệu giảm.
3 năm thống kê, cụ thể chi phí tài chính tăng 1133.71% và chi phí quản lý kinh doanh tăng 20.96%.
Chi phí của công ty gia tăng do việc chú trọng nâng cao chất lượng dịch vụ để đáp ứng hiệu quả nhu cầu khách hàng Bên cạnh đó, công ty cũng đầu tư vào việc đào tạo nhân viên ưu tú để cải thiện kỹ năng và kinh nghiệm xử lý nghiệp vụ Trong 3 năm qua, chi phí tài chính đã tăng nhanh chóng, đặc biệt là vào năm gần đây.
2020 chi phí cho các hoạt động đầu tư tài chính đã hơn 21 tỷ tăng 1133.71% so với năm 2018.
Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp của công ty đã tăng 30,04% so với năm 2018, cho thấy hoạt động kinh doanh ngày càng hiệu quả Chất lượng dịch vụ cũng được nâng cao nhằm đáp ứng sự tin tưởng và kỳ vọng của khách hàng Ngành dịch vụ định giá bất động sản là lĩnh vực chính của PTFV, với số lượng hợp đồng và lợi nhuận ổn định tăng trưởng từ năm 2018 đến nay.
Nguồn : Bảng thống kê số hợp đồng và giá trị tài sản đã thẩm định của công ty PTFV
Trong giai đoạn 2018-2020, PTFV đã chứng kiến sự biến động rõ rệt trong tổng số hợp đồng thực hiện và hợp đồng định giá BĐS Cụ thể, số hợp đồng định giá BĐS giảm 25 hợp đồng, tương ứng với 13% từ năm 2018 đến 2019, nhưng đã phục hồi mạnh mẽ vào năm 2020 với sự gia tăng 54 hợp đồng, tương đương 24% so với năm trước Sự gia tăng này đã góp phần nâng cao giá trị tài sản trong giao dịch BĐS, mang lại tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS và nền kinh tế Việt Nam.
Hoạt động định giá bất động sản tại PTFV đã đạt được nhiều thành tựu, trở thành nguồn thu quan trọng cho công ty Sự gia tăng số lượng giao dịch và nâng cấp quy trình định giá đã giúp PTFV xác định chính xác giá trị bất động sản gần với giá thị trường, với sự tăng trưởng ổn định trong năm 2020 so với năm 2018 Công ty cũng đã tham khảo giá của các bất động sản giao dịch hợp pháp, giấy phép xây dựng và các hóa đơn chứng từ liên quan đến hoạt động định giá.
Năm 2020, PTFV đã nâng cao đáng kể số lượng hợp đồng định giá, trở thành địa chỉ tin cậy cho khách hàng trong việc định giá tài sản cho nhiều mục đích khác nhau Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện đang khẳng định vị thế của mình trên thị trường định giá BĐS với chất lượng dịch vụ và số lượng hợp đồng ngày càng tăng.
2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản của Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
2.2.1 Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp của Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
Giá trị BĐS thường được đánh giá bởi các chuyên gia dựa trên cơ sở về giá thị trường
Giá trị thị trường bất động sản (BĐS) được xác định dựa trên các nguyên tắc kinh tế của định giá, tạo nên một phương pháp khoa học và hợp lý Để xác định chính xác giá trị BĐS, cần kết hợp chặt chẽ các nguyên tắc này với lý thuyết kinh tế cơ bản về giá trị thị trường Thực tế cho thấy, giá trị thị trường BĐS chịu ảnh hưởng từ nhiều mối quan hệ kinh tế khác nhau, do đó, PTFV áp dụng nhiều phương pháp định giá BĐS dựa trên các nguyên tắc này.
Thứ nhất, nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Một trong những nguyên tắc cơ bản để xác định giá trị bất động sản là "sử dụng cao nhất và tốt nhất" Nguyên tắc này nhấn mạnh rằng giá trị đất đai phải đáp ứng các điều kiện về đặc tính vật lý, bao gồm khả năng tiếp cận, các đặc điểm và điều kiện thổ nhưỡng, cũng như diện tích của đất.
Khả năng tăng lợi nhuận từ việc sử dụng bất động sản là yếu tố quan trọng trong việc đánh giá tính khả thi về mặt kinh tế Khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện cần thiết, việc đạt được thu nhập ròng lớn nhất trong một khoảng thời gian xác định được gọi là "sử dụng cao nhất và tốt nhất" của bất động sản.
Thứ hai, nguyên tắc thay thế
Giá trị của bất động sản (BĐS) thường được xác định thông qua việc so sánh với giá của một BĐS thay thế có tính chất tương tự trong cùng một thời điểm và khu vực Điều này là nền tảng cho ba phương pháp định giá BĐS.
• Phương pháp xác định giá BĐS theo chi phí giá thành
• Phương pháp xác định giá BĐS theo bán so sánh
• Phương pháp xác định giá BĐS theo thu nhập
Thứ 3, nguyên tắc cung và cầu
Tình huống cụ thể
Để thực hiện công tác định giá bất động sản (BĐS), các thẩm định viên (TĐV) cần tuân thủ quy định pháp luật và nguyên tắc của công ty Trong quá trình thẩm định giá, họ phải cam kết đảm bảo tính trung thực và khách quan Một ví dụ điển hình về công tác định giá BĐS là hoạt động của Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Tài chính Bưu điện, được thực hiện bởi đội ngũ TĐV chuyên nghiệp của công ty.
Khách hàng : Ông Phạm Trường Chinh
1 Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở để vay vốn Ngân hàng
2 Thời điểm định giá: Tháng 11/2019
Ông Phạm Trường Chinh đã yêu cầu định giá bất động sản nhằm sử dụng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương.
Vietcombank chi nhánh Hoàng Mai, cụ thể là PGD Lò Đúc, do ông Phạm Trường Chinh lãnh đạo, đang mong muốn PTFV thực hiện việc định giá chi tiết cho giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 770, tờ bản đồ số.
Địa chỉ 16-1, phường Hiệp Thành, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương được xác nhận theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất số CO 188474.
Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 10 tháng 07 năm 2018) cùng công trình xây dựng là ba ngôi nhà
Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá
Sau khi tìm hiểu về quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất, TĐV sẽ quyết định phương pháp định giá phù hợp Tiếp theo, TĐV cần lựa chọn cẩn thận các công cụ và phương tiện cần thiết để khảo sát trực tiếp BĐS Đồng thời, TĐV cũng cần nghiên cứu kỹ Luật Đất đai số 45/2013 và các nghị định liên quan.
43, 44, 45, 46/2014 về Hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013; Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/; Luật Xây dựng số 50/2014/; Luật Nhà ở số 65/2014; Thông tư số 36/2014/
Bộ TNMT về phương pháp định giá đất; Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam do
Bộ tài chính ban hành; các thông tư và hướng dẫn có liên quan khác
Bước 3 Triển khai thẩm định giá
TĐV tiến hành khảo sát trực tiếp hiện trạng của BĐS r thu về kết quả như sau :
- Về vị trí bất động sản : BĐS thuộc vị trí số 1 đường Nguyễn Đức Thuận, nay là số
+ Hướng đông bắc giáp : Hộ dân lân cận
Kết cấu Nhà số 1 Nhà số 2 Nhà số 3
- Giao thông : Đường Nguyễn Đức Thuận
- Hệ thống cấp nước : Nước máy
- Hệ thống cấp điện : Thành phố
- Hệ thống thoát nước : Cống ngầm
- Thông tin, liên lạc : Điện thoại di động, cố định, internet, truyền hình cáp hoạt động bình thường
- Chiếu sáng : Hệ thống chiếu sáng bóng đèn cao áp
- Môi trường kinh doanh : BĐS thích hợp để ở
_ Dân trí : Cao Đặc điểm công trình : Diện tích xây dựng:
Nhà số 1 : Diện tích xây dựng : 389,15m2
Diện tích sàn sử dụng : 810,1m2 Nhà số 2 : Diện tích xây dựng : 55,1m2
Diện tích sàn sử dụng : 55,1m2 Nhà số 3 : Diện tích xây dựng : 72m2
Diện tích sàn sử dụng : 72m2 Thời gian xây dựng: Nhà số 1 : Công trình được đưa vào sử dụng năm 2017
Nhà số 2 và nhà số 3 đều được đưa vào sử dụng vào năm 2017 Bảng 2.3 trình bày chất liệu và đánh giá hiện trạng của ba công trình.
Móng, khung cột Bê tông cốt thép
Bê tông cốt thép (còn tốt)
Bê tông cốt thép (còn tốt)
Nền Ốp gạch men (còn tốt) Ốp gạch men (còn tốt) Ốp gạch men (còn tốt)
Tường Trát vữa xi măng
Trát vữa xi măng (còn tốt)
Trát vữa xi măng (còn tốt)
Kết cấu đỡ mái, trần Bê tông cốt thép, trần thạch cao (còn tốt)
Khung trụ bê tông cốt thép (còn tốt)
Khung trụ bê tông cốt thép (còn tốt)
Mái Bê tông cốt thép
Bê tông cốt thép (còn tốt)
Bê tông cốt thép (còn tốt)
Cửa đi Gỗ tự nhiên ( còn tốt)
Cửa sổ Khung nhôm ( còn tốt)
Cầu thang Ốp đá, tay vịn gỗ
Nhà vệ sinh Gạch men ( còn tốt) Gạch men ( còn tốt) Gạch men ( còn tốt)
Hệ thống điện HT điện đi âm tường
HT điện đi âm tường
HT điện đi âm tường
Hệ thống nước Đường cấp tới
NVS, bếp thoát nước ra cống Đường cấp tới NVS, bếp thoát nước ra cống Đường cấp tới NVS, bếp thoát nước ra cống
TT Yếu tố cần so sánh
Thửa đất cần thẩm định giá
Mặt đường Nguyễn Đức Thuận, Phường
Mặt đường Nguyễn Đức Thuận, Phường Hiệp Thành,
Mặt đường Nguyễn Đức Thuận, Phường
Mặt đường Nguyễn Đức Thuận, Phường
Sau khi khảo sát đất ở và công trình xây dựng, TĐV tiến hành chọn phương pháp TĐG :
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí là hai phương pháp quan trọng trong thẩm định giá tài sản Qua khảo sát thông tin liên quan, các giao dịch tài sản so sánh trên thị trường đã được thu thập Do công trình có kết cấu riêng biệt và đặc tính không thể di dời khỏi khu đất, TĐV đã quyết định lựa chọn phương pháp chi phí để thực hiện thẩm định giá.
Bảng 2.4 : Thông tin so sánh
Hiệp Thành, Thành phố Thủ Dầu 1, tỉnh Bình Dương
Thành phố Thủ Dầu 1, tỉnh Bình Dương
Hiệp Thành, Thành phố Thủ Dầu 1, tỉnh Bình Dương
Hiệp Thành, Thành phố Thủ Dầu 1, tỉnh Bình Dương
3 Giá ước tính giao dịch thành công
Nhà 2 tầng BTCT diện tích sử dụng
2 nhà 1 tầng diện tích sử dụng lần lượt là 55,1 và 72m2.
Hoàn thiện năm 2017, tỷ lệ CLCL 98%
Nhà cũ (Không tính) Đất trống Đất trống
8 Pháp lý, tình trạng sử dụng, chủ quyền
Sổ đỏ (Đất ở) Số đỏ ( Đất ở + Đất vườn)
Số đỏ ( Đất ở + Đất vườn)
Nguyễn Đức Thuận Đường Nguyễn Đức Thuận Đường Nguyễn Đức Thuận Đường Nguyễn Đức Thuận
10 Quy mô Diện tích lớn
Diện tích nhỏ hơn, tính thanh khoản cao hơn
Diện tích nhỏ hơn, tính thanh khoản cao hơn
Diện tích nhỏ hơn, tính thanh khoản cao hơn
Mặt tiền đường lớn, thuận lợi kinh doanh
Kém hơn Kém hơn Kém hơn
13 Cơ sở hạ tầng Bình thường Tương đương Tương đương
STT Yếu tố so sánh
Thửa đất cần thẩm định giá
Sau khi thu thập thông tin về bất động sản (BĐS) so sánh, TĐV cần xác định các yếu tố khác biệt giữa BĐS cần định giá và BĐS so sánh để thực hiện điều chỉnh phù hợp Quá trình này giúp đưa ra kết quả định giá chính xác và đáng tin cậy.
Bảng 2.5 Các yếu tố so sánh
A Giá ước tính giao dịch thành công
D Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh.
Pháp lý, tình trạng sử dụng, chủ quyền
Sổ đỏ ( Đất ở + Đất vườn )
Sổ đỏ ( Đất ở + Đất vườn)
Nguyễn Đức Thuận Đường Nguyễn Đức Thuận Đường Nguyễn Đức Thuận Đường Nguyễn Đức
Quy mô Diện tích lớn Diện tích nhỏ hơn, tính thanh khoản cao hơn
Diện tích nhỏ hơn, tính thanh khoản cao hơn
Diện tích nhỏ hơn, tính thanh khoản cao hơn
Mặt tiền đường lớn, thuận lợi kinh doanh
Kém hơn Kém hơn Kém hơn
Bình thường Tương đương Tương đương
Số điều chỉnh tuyệt đối
Phòng thẩm định giá đã xác định giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) của bất động sản được thẩm định là 25.500.000 đồng/m² (bằng chữ: Hai mươi lăm triệu năm trăm nghìn đồng trên một mét vuông).
TĐV tiếp tục tính CLCL của công trình : Giá trị quyền sử dụng đất :
Giá trị QSDĐƠ = Diện tích đất sử dụng (m 2 ) x Giá thị trường QSDĐ (đồng/m 2 )
STT Tài sản thẩm định giá Diện tích Giá thẩm định
Giá trị quyền sử dụng đất ở được xác định bằng cách nhân diện tích đất sử dụng (m²) với giá thị trường quyền sử dụng đất (đồng/m²), sau đó trừ đi chi phí chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm thành đất ở.
Tiếp tục sử dụng phương pháp chi phí : Giá trị đất ở chưa gồm CP chuyển đổi:
Giá trị đất ở sau khi trừ chi phí chuyển đổi: (nội dung chi phí chuyển đổi cụ thể trong báo cáo phụ lục kèm
Vậy tổng giá trị đất ở là: (1) + (2) : 39.247.228.000 đồng Giá trị công trình xây dựng là a Nhà số 1 GTCL công trình xây dựng = Diện tích XD x Đơn giá/m 2 x GTCL (%)
= 7.542.031.000 đồng b Nhà số 2 GTCL công trình xây dựng = Diện tích XD x Đơn giá/m 2 x GTCL (%)
= 215.992.000 đồng c Nhà số 3 GTCL công trình xây dựng = Diện tích XD x Đơn giá/m 2 x GTCL (%)
- Ket quả thẩm định giá:
Dựa trên số liệu từ khách hàng và khảo sát thị trường, PTFV thông báo kết quả TĐG tại thời điểm tháng, áp dụng phương pháp TĐG và PTFV để đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy.
Bảng 2.7: Kết quả thẩm định giá
2 Quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm ( Tính theo phương án chuyển đổi)
II Công trình xây dựng 8.040.263.000
TỔNG GIÁ TRỊ THẨM ĐỊNH (I+II) 53.376.891.000
Giá trị thẩm định chỉ áp dụng cho những diện tích đất không vi phạm quy hoạch, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan đến bất động sản.
Bước 4: Thông báo kết quả thẩm định giá dự thảo cho chuyên viên tín dụng và khách hàng
Đánh giá quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
thẩm định tiến thành thông báo kết quả thẩm định giá sơ bộ cho cán bộ tín dụng và khách hàng.
Ông Phạm Trường Chinh, cùng với cán bộ khách hàng tại ngân hàng Vietcombank, đã nhận trách nhiệm cho vay thế chấp và đồng ý với kết quả sơ bộ được đưa ra.
Bước 5: Cấp chứng thư thẩm định giá chính thức
Sau khi khách hàng đồng ý với kết quả sơ bộ của nhóm thẩm định, bản thảo báo cáo và chứng thư được phát hành vào ngày 26/11/2019 Hồ sơ sau đó được chuyển đến Bộ phận KCS để kiểm tra chất lượng và sửa lỗi trước khi gửi bản chính thức cho lãnh đạo, Ông Vũ Tuấn Anh, ký duyệt Cuối cùng, hồ sơ được phát hành với số hiệu 19P16TĐ0234 theo Giấy yêu cầu số 0234/YC-TĐBĐS/2019.
Sau khi hồ sơ được ký duyệt sẽ chuyển về phòng kế toán để quản lý và gửi cho Khách hàng giấy thu phí định giá.
2.4 Đánh giá công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện (PTFV) mặc dù chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố bên trong và bên ngoài, nhưng đội ngũ thẩm định viên vẫn hoạt động hiệu quả, đưa ra giải pháp cải thiện chất lượng dịch vụ Thời gian qua, PTFV đã mở rộng mạng lưới cơ sở tín dụng trên toàn quốc, tạo ra nhiều cơ hội việc làm và nâng cao hiệu quả trong nghiệp vụ thẩm định giá cũng như các dịch vụ liên quan.
Chất lượng dịch vụ định giá bất động sản tại PTFV được khách hàng đánh giá cao về độ tin cậy và tính khách quan Nhờ vào dịch vụ thẩm định giá tốt, PTFV đã trở thành công ty liên kết chính của ngân hàng ngoại thương Vietcombank cùng với nhiều ngân hàng nhà nước và tư nhân khác.
PTFV đang khẳng định vị thế của mình trên thị trường Việt Nam nhờ vào sự đoàn kết và năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ, cam kết cung cấp dịch vụ hiệu quả và uy tín nhất cho khách hàng.
Ve cơ sở pháp lý:
PTFV luôn đi đầu trong công tác cập nhật các điều luật cũng như các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động định giá BĐS
• về quy trình định giá :
PTFV thực hiện quy trình định giá gồm 5 bước theo tiêu chuẩn số 5 trong hệ thống tiêu chuẩn định giá Việt Nam, phù hợp với lý thuyết đã trình bày ở chương 1 Quy trình này không chỉ giúp cho TĐV thực hiện nghiệp vụ định giá một cách dễ dàng mà còn đảm bảo hiệu quả và năng suất cao trong công việc.
Công ty PTFV đã xây dựng một hệ thống phân công nhân sự hiệu quả, chia nhỏ công việc thành nhiều mảng phù hợp với khả năng của từng nhân viên Mỗi nhân viên đều có kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực của mình, giúp cho quá trình khảo sát và tính toán ban đầu diễn ra dễ dàng hơn Việc phân chia này không chỉ giúp tối ưu hóa quy trình định giá BĐS mà còn mang lại nhiều kết quả tích cực cho hoạt động của công ty.
Trong quy trình định giá, việc phân công nhiệm vụ cho các công việc thuộc mảng kinh doanh và nghiệp vụ giúp đơn giản hóa thủ tục ban đầu và nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động định giá Bên cạnh đó, công ty đã thực hiện lưu trữ hồ sơ các vụ định giá trong quá khứ, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tra cứu thông tin khi cần thiết, điều này phản ánh môi trường làm việc chuyên nghiệp và minh bạch tại công ty.
PTFV thường xuyên cập nhật các văn bản quy phạm liên quan đến định giá bất động sản, bất chấp sự đa dạng và khối lượng lớn của các tài liệu này Trong bối cảnh hiện nay, việc cập nhật số liệu diễn ra nhanh chóng, giúp đảm bảo tính chính xác và kịp thời trong công tác định giá.
Một trong những điểm nổi bật trong quy trình định giá bất động sản của PTFV là mẫu chứng thư định giá được thiết kế đẹp mắt và tối giản Thiết kế này giúp người xem dễ dàng hình dung thông tin một cách khoa học, đồng thời đảm bảo đầy đủ nội dung và thông tin cần truyền tải.
• về phương pháp định giá :
Việc sử dụng hai phương pháp chính là so sánh trực tiếp và chi phí giúp các tổ chức định giá thực hiện công tác thẩm định giá một cách tối ưu.
Trong chương 2, TĐV của PTFV áp dụng PPSSTT theo quy định bằng cách thu thập dữ liệu từ các BĐS tương đồng về vị trí, kết cấu hạ tầng kỹ thuật-xã hội, diện tích và tình trạng pháp lý của QSDĐ Phương pháp này giúp đảm bảo kết quả thu được có cơ sở vững chắc và được khách hàng công nhận.
Phương pháp chi phí được các TĐV áp dụng một cách bài bản và cẩn thận, yêu cầu cao về tính toán Để xác định giá trị BĐS cần thẩm định, các TĐV của PTFV đã thu thập số liệu đầy đủ Như đã trình bày trong chương 2, thông qua việc sắp xếp và thực hiện theo trình tự đúng, các TĐV đã nhanh chóng và hiệu quả tính toán giá trị CLCL nhờ áp dụng hợp lý phương pháp chi phí.
Quá trình phân tích và định giá đã đạt kết quả khả quan, đặc biệt với phương pháp chi phí, trong đó TĐV sử dụng hai phương pháp tính toán để xác định tỉ lệ chất lượng còn lại một cách hợp lý Đối với phương pháp so sánh, mức giá chỉ dẫn được đưa ra cũng hợp lý, giúp giảm thiểu chênh lệch giữa giá của BĐSĐG và các BĐSSS sau điều chỉnh Điều này tạo sự tin tưởng cho người đọc khi xem xét kết quả trong chứng thư.
Bên cạnh những kết quả đã đạt được trong quá trình hoạt động, PTFV vẫn còn gặp những hạn chế nhất định:
PTFV là một đơn vị trẻ hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản, nhưng cơ sở vật chất và trang thiết bị còn thô sơ và chưa được hiện đại hóa Điều này tạo ra những khó khăn trong điều kiện làm việc và ảnh hưởng đến hiệu quả công tác thẩm định giá Cơ sở dữ liệu là yếu tố quan trọng trong việc thực hiện tốt công tác này, tuy nhiên, do thị trường bất động sản và công tác thẩm định giá tại Việt Nam đang gặp nhiều khó khăn, PTFV vẫn đang trong quá trình hoàn thiện hệ thống dữ liệu của mình.
