Tổng quan nghiên cứu
Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai và bất động sản
2.1.1.1 Khái niệm về đất đai a Về mặt thổ nhưỡng Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì Winkler
Năm 1968, đất được xem như một vật thể sống chứa đựng nhiều sinh vật như vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật và động vật Điều này cho thấy đất tuân theo các quy luật sống, bao gồm phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi (theo Nguyễn Đình Bồng và cộng sự, 2012) Thái độ của con người đối với đất có thể ảnh hưởng đến độ phì nhiêu của nó, từ đó quyết định năng suất cây trồng có thể cao hơn hoặc thấp hơn.
Đất được coi là "vật mang" của tất cả các hệ sinh thái trên trái đất, và sự bền vững của các hệ sinh thái này phụ thuộc vào tính bền vững của đất Con người tác động vào đất cũng đồng nghĩa với việc tác động vào các hệ sinh thái mà đất hỗ trợ Với tính chất độc đáo và độ phì nhiêu, đất là cơ sở thiết yếu cho sự tồn tại và phát triển của các hệ sinh thái Đồng thời, đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản quý giá của mỗi quốc gia, đóng vai trò quan trọng như nơi ở, xây dựng cơ sở hạ tầng và là tư liệu sản xuất đặc biệt.
Đất đai được định nghĩa là một diện tích cụ thể trên bề mặt trái đất, bao gồm các yếu tố của môi trường sinh thái như khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, hệ thực vật và động vật, cùng với sự định cư của con người Nó cũng phản ánh những tác động từ hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại, như sân nền, hồ chứa nước, hệ thống thoát nước, đường xá và nhà cửa, theo Hội nghị quốc tế về môi trường tại Rio de Janeiro, Brazil, năm 1993.
2.1.1.2 Khái niệm bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Điều 107 quy định rằng bất động sản bao gồm các yếu tố như đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với tài sản khác liên quan đến đất đai.
Quy định về bất động sản trong pháp luật Việt Nam là một khái niệm mở, bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi chúng Bất động sản có những đặc tính nổi bật như vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, khả năng thích ứng, sự khác biệt, sự ảnh hưởng từ chính sách, sự phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính tương tác lẫn nhau.
2.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản a Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là cơ chế trao đổi hàng hóa và dịch vụ bất động sản, bao gồm các hoạt động như mua bán, cho thuê, thừa kế và thế chấp Theo nghĩa rộng, TTBĐS không chỉ giới hạn ở các giao dịch mà còn bao gồm các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Thị trường bất động sản (TTBĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, có mối liên hệ chặt chẽ với các thị trường khác như hàng hóa, chứng khoán, lao động và khoa học công nghệ Các đặc điểm của thị trường bất động sản cần được hiểu rõ để đánh giá tác động của nó đến nền kinh tế tổng thể.
Thị trường bất động sản (TTBĐS) có những đặc điểm cơ bản như: (i) TTBĐS chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế hàng hóa, bao gồm quy luật giá trị và quy luật cung cầu; (ii) TTBĐS hoạt động theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với ba yếu tố quyết định là sản phẩm, số lượng và giá cả; và phạm vi hoạt động của TTBĐS được quy định bởi pháp luật của từng quốc gia, dẫn đến sự không đồng nhất trong hoạt động của thị trường này.
Thị trường bất động sản (TTBĐS) có những đặc trưng cơ bản, bao gồm việc không chỉ giao dịch bản thân bất động sản mà còn là giao dịch các quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản Hơn nữa, TTBĐS còn thể hiện tính chất vùng và khu vực một cách sâu sắc.
Thị trường bất động sản (TTBĐS) chịu sự chi phối của pháp luật và có nội dung phong phú, nhưng thực tế lại tồn tại những đặc điểm của một thị trường không hoàn hảo Cung TTBĐS thường phản ứng chậm so với nhu cầu về bất động sản, điều này ảnh hưởng đến sự phát triển và ổn định của thị trường Vai trò và chức năng của TTBĐS rất quan trọng trong nền kinh tế, góp phần vào việc định hình các chính sách phát triển đô thị và quản lý tài sản.
TTBĐS đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân nhờ vào việc phân bố và sử dụng hiệu quả bất động sản Nó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua khuyến khích đầu tư vào phát triển bất động sản Hơn nữa, TTBĐS ảnh hưởng trực tiếp đến các thị trường tài chính, chứng khoán, hàng hóa và lao động Bên cạnh đó, TTBĐS còn liên quan đến nhiều lĩnh vực xã hội như lao động, việc làm và nhà ở.
TTBĐS đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối người mua và người bán bất động sản, xác định giá trị cho các giao dịch, và phân phối bất động sản dựa trên quy luật cung cầu Đồng thời, TTBĐS cũng góp phần vào sự phát triển của thị trường bất động sản thông qua tính cạnh tranh.
Quyền của người bán và người mua bất động sản (BĐS) được pháp luật bảo vệ và quy định rõ ràng Tại thị trường BĐS Úc, không có giới hạn về quyền mua, bán hay thế chấp BĐS, và các giao dịch không phân biệt loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại hay đất ở Các đại lý BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối người bán với người mua thông qua thông tin và quảng cáo Hệ thống thông tin BĐS mở, cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu Giá trị BĐS được định giá, nhưng giá mua bán và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia quyết định Việc đăng ký BĐS là bắt buộc và thực hiện tại cơ quan đăng ký Trong khi đó, tại Trung Quốc, người được Nhà nước giao đất có thu tiền có quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền này Khi chuyển nhượng hoặc thế chấp BĐS, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cũng được chuyển nhượng Nhà nước thực hiện chế độ định giá và đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở, đồng thời tổ chức các cơ quan tư vấn, bình giá tài sản và kinh doanh nhà đất để phục vụ môi giới BĐS.
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
Để cung cấp thông tin khách quan về bất động sản cho người mua, cần làm rõ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và lợi ích tài sản trên đất Việc này không chỉ giúp người mua hiểu rõ hơn về tài sản mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của họ trong quá trình giao dịch Thông tin minh bạch và chi tiết sẽ tạo dựng niềm tin và giảm thiểu rủi ro cho người tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản.
Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước
Tại Úc, việc đăng ký bất động sản được thực hiện bởi các cơ quan chính phủ của từng bang thông qua hệ thống Toren Các cơ quan này bao gồm cơ quan Đăng ký Đất đai, Văn phòng Đăng ký Quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai và cơ quan thông tin đất đai.
2.2.1.1 Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một phần của Văn phòng đăng ký trung ương, có nhiệm vụ thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens Tất cả bất động sản tại Northern Territory đều được đăng ký theo hình thức này, trong đó sổ đăng ký chứa các bản ghi và lưu trữ giấy chứng nhận quyền Các giao dịch như thế chấp, mua bán và cho thuê đều phải được ghi nhận trong hệ thống Kể từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, giấy chứng nhận không còn được in dưới dạng giấy mà được lưu trữ điện tử, trừ khi chủ sở hữu yêu cầu in để phục vụ giao dịch thế chấp.
2.2.1.2 Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria
Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958.
Cơ quan đăng ký đất đai Victoria bao gồm các bộ phận như dịch vụ đăng ký quyền, trung tâm thông tin đất đai, bộ phận đo đạc, bộ phận tách hợp thửa đất và văn phòng định giá viên trưởng Hiện tại, hầu hết đất đai và bất động sản tại Bang Victoria đã được đăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến động cần phải được đăng ký bao gồm quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch và quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan (Tổng cục quản lý đất đai, 2012).
2.2.1.3 Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá; Đăng ký đất đai Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863
Từ thời điểm này, tất cả đất đai do Hoàng gia cấp sẽ được đăng ký theo quy định của Luật này Hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW hiện có hai loại: hồ sơ cũ (1863 - 1961) và hồ sơ mới (từ 1961) Hồ sơ cũ được thiết kế dạng đóng tập, trong khi hồ sơ mới là tờ rời Việc chuyển đổi giữa hai loại hồ sơ diễn ra dần dần khi có giao dịch hoặc thay đổi được đăng ký Các hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản như tư liệu lịch sử và lưu trữ điện tử để tra cứu Để hỗ trợ tra cứu, một bản mục lục tên người mua được lập dưới dạng sổ Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá từ năm 1983 với Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động, sau đó được thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999, đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001, mục lục tên chủ mua trên Microfiche đã được tích hợp vào hệ thống đăng ký tự động.
Chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản ra đời sau Cách mạng tư sản Pháp, với những nội dung chính được quy định trong Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này nêu rõ nguyên tắc rằng việc chuyển nhượng quyền sở hữu không có hiệu lực đối với bên thứ ba nếu giao dịch chưa được công bố Điều này có nghĩa là, nếu giao dịch chưa được công bố, nó chỉ tạo ra cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định hệ thống đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, bao gồm cả quyền không thể thế chấp như quyền sử dụng bất động sản liền kề và quyền sử dụng làm chỗ ở Đạo luật này cũng thiết lập cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng và giao dịch liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản giữa các cá nhân.
Dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay thực hiện đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, việc tuân thủ bốn nguyên tắc chung là điều bắt buộc.
Hợp đồng và giao dịch cần phải được lập bởi Công chứng viên, đây là điều kiện tiên quyết nhằm đảm bảo các thủ tục đăng ký sau này được thực hiện một cách chính xác Điều này cũng giúp kiểm tra tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng thông qua sự giám sát của viên chức công quyền Văn bản công chứng với ngày tháng hiệu lực rõ ràng và giá trị chứng cứ cao mang lại sự an toàn pháp lý cần thiết, giúp chủ sở hữu thực hiện quyền sở hữu mà không lo ngại về tranh chấp.
Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng là nguyên tắc quan trọng đảm bảo tính liên tục trong việc đăng ký quyền sở hữu Mọi hợp đồng và giao dịch chỉ được phép đăng ký khi giấy tờ xác nhận quyền sở hữu trước đó đã được đăng ký Nguyên tắc này nhằm cung cấp thông tin đầy đủ cho bên thứ ba và đảm bảo khả năng tái lập thứ tự chuyển nhượng quyền sở hữu Nếu chủ sở hữu quên đăng ký quyền của mình, mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền sau này sẽ không được phép đăng ký, dẫn đến việc không phát sinh hiệu lực đối với bên thứ ba.
Các hệ thống công bố thông tin về đất đai rất chú trọng đến thông tin về sở hữu chủ Do đó, việc xác định rõ ràng các bên liên quan trong hợp đồng và giao dịch là rất cần thiết Tất cả hợp đồng và văn bản đăng ký phải ghi đầy đủ họ tên, địa chỉ cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên vợ hoặc chồng, cũng như chế độ tài sản hôn nhân của các cá nhân tham gia, dù họ có mặt trực tiếp hay qua đại diện Đối với các pháp nhân, cần ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh và thông tin cá nhân của người đại diện Cuối cùng, mọi hợp đồng và văn bản đều phải có chứng thực của công chứng viên để đảm bảo tính pháp lý.
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đăng ký bất động sản phải chứa đầy đủ thông tin cụ thể Trong trường hợp có nhiều giao dịch liên tiếp đối với cùng một bất động sản, thông tin phải nhất quán Đối với bất động sản chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu, thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin phải khớp với hồ sơ địa chính Để phân biệt bất động sản, cần ghi rõ tên xã, số thửa trên bản đồ địa chính và số bản đồ địa chính Ngoài ra, thực tiễn còn ghi thêm tính chất bất động sản, nội dung địa chính và tên gọi thông dụng như nhà gốc đa hay quán cây sồi.
Pháp luật quy định rõ ràng về các phần có thể phân chia của nhà chung cư và bất động sản có nhiều chủ sở hữu, nhằm xác định cụ thể các phần này Trong hợp đồng và giao dịch, cần ghi rõ số lô của tài sản, mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung đối với nhà chung cư, hoặc kèm theo hồ sơ chia lô đối với đất chia lô.
2.2.3 Thụy Điển Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký bất động sản đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh (Tổng cục quản lý đất đai, 2012)
Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của Bộ
Cơ quan Đăng ký Đất đai (ĐKĐĐ) trực thuộc Toà án cấp quận, bao gồm 93 Văn phòng ĐKĐĐ, có nhiệm vụ phối hợp thông tin về đất đai và tài sản trên đất Để đạt được điều này, Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương, thuộc Bộ Môi trường và phát triển, được giao nhiệm vụ xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai Hệ thống này quản lý toàn bộ thông tin liên quan đến đăng ký bất động sản và đất đai, đồng thời phối hợp chặt chẽ với Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án (Tổng cục quản lý đất đai, 2012).
Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản tại Việt Nam
Trước khi Luật đất đai đầu tiên được ban hành vào năm 1988, công tác đăng ký đất đai đã được thực hiện theo Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ, nhằm đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất Kết quả của công việc này là thiết lập hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
2.3.1.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
Theo Luật Đất đai 1988, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký, người sử dụng đất cần phải thực hiện việc đăng ký tại cơ quan Nhà nước, cụ thể là Ủy ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, phường.
UBND xã thuộc huyện có trách nhiệm lập và quản lý sổ địa chính, ghi chép thông tin về người sử dụng đất, đồng thời tự đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính theo quy định của Quốc Hội năm 1988.
Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK vào ngày 14/7/1989 và Thông tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hệ thống đăng ký đất đai tại Việt Nam Trong giai đoạn này, do đất đai ít biến động và Nhà nước cấm nghiêm ngặt việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, cũng như phát canh thu tô, hoạt động đăng ký đất đai trở nên đơn giản hơn nhờ vào cơ chế quản lý theo hình thức bao cấp.
2.3.1.3 Từ khi có Lu t Đất đai năm 1993 đến năm 2003
Luật Đất đai năm 1993 quy định về việc đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, cùng với việc quản lý hợp đồng sử dụng đất Theo đó, người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký tại xã, phường, thị trấn nơi có đất, và Ủy ban nhân dân tại các địa phương này có trách nhiệm lập và quản lý sổ địa chính Ngoài ra, luật cũng yêu cầu thống kê, kiểm kê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời ghi nhận sự biến động trong việc sử dụng đất, bao gồm cả đất chưa sử dụng.
Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi mạnh mẽ của nền kinh tế Việt Nam sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới Mặc dù quyền sử dụng đất chưa được pháp luật công nhận là hàng hóa, thị trường đất đai vẫn có nhiều biến động, với tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật diễn ra thường xuyên, đặc biệt tại khu vực đô thị và nông thôn thông qua các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp mà không đăng ký với cơ quan Nhà nước Đến năm 2001, nền kinh tế đã có sự phát triển mạnh mẽ, dẫn đến nhu cầu hội nhập với kinh tế khu vực và thế giới, khiến một số điều trong Luật đất đai trở nên không còn phù hợp với thực tế.
Vào ngày 29/06/2001, Quốc hội khóa X đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ 01/10/2001, nhằm hoàn thiện các quy định về đăng ký đất đai Luật này đã thúc đẩy công tác đăng ký đất đai tiến triển tích cực hơn, giúp chính quyền địa phương nhận thức rõ vai trò quan trọng của việc đăng ký trong quản lý đất đai, từ đó tìm ra giải pháp khắc phục khó khăn và chỉ đạo thực hiện hiệu quả hơn tại địa phương (Quốc hội, 2001).
2.3.1.4 Từ khi có Lu t Đất đai năm 2003 đến năm 2013
Năm 2003, để đáp ứng được yêu cầu của điều kiện thực tế Luật Đất đai
Luật đất đai năm 2003, được Quốc hội thông qua vào ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ 01/07/2004, quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai Luật này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình.
Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động:
Đăng ký ban đầu diễn ra khi Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân.
Đăng ký biến động đất đai là quá trình ghi nhận các thay đổi liên quan đến diện tích đất như tách, hợp thửa, sạt lở hoặc bồi đắp Ngoài ra, việc đăng ký này cũng bao gồm các thay đổi về mục đích sử dụng đất, quyền sử dụng và các hạn chế liên quan đến quyền sử dụng đất.
Cơ quan đăng ký đất đai, cụ thể là Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng Đất (VPĐKQSDĐ), là đơn vị quản lý hồ sơ địa chính gốc và thực hiện các chức năng liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Theo Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 03 năm 2010, cơ quan này có nhiệm vụ hướng dẫn về chức năng, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính, nhằm đảm bảo việc quản lý đất đai hiệu quả tại địa phương.
2.3.1.5 Từ khi có Lu t Đất đai năm 2013 đến nay Để đáp ứng tình hình mới phù hợp với xu thế hội nhập của đất nước, phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, hiệu quả hơn, ngày 29/11/2013 Quốc hội ban hành Luật Đất đai 2013 Luật cùng với Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều đã có một số nội dung đổi mới về đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ Cụ thể:
Theo Khoản 15 - Điều 3 - Luật Đất đai 2013, việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất nhằm mục đích kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất, cũng như quyền quản lý đối với từng thửa đất và hồ sơ địa chính.
Đăng ký đất đai là nghĩa vụ bắt buộc đối với tất cả các tổ chức và cá nhân sử dụng hoặc được giao đất để quản lý Việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu, theo quy định tại Điều 5 và Điều 8 của Luật Đất đai 2013.
Bài viết bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử và hồ sơ địa chính dưới dạng số, đồng thời khẳng định giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử tương đương với đăng ký trên giấy theo Điều 95.
+ Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động, quy định xác định kết quả đăng ký, thời hạn đăng ký, hiệu lực đăng ký (Điều 95);
+ Sửa đổi, bổ sung những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 7 trường hợp (Điều 19 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội
2.4.1 Tình hình thành lập Văn phòng đăng ký đất đai
Theo Luật Đất đai năm 2013 và các quy định liên quan, Tổng cục Quản lý đất đai đã chỉ đạo các địa phương kiện toàn Văn phòng đăng ký đất đai một cấp Đến nay, 53/63 tỉnh đã thành lập và hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai, trong khi 10 tỉnh còn lại đang trình Đề án phê duyệt Để thúc đẩy tiến độ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản chỉ đạo đẩy nhanh thành lập văn phòng, với 04 tỉnh đã báo cáo, trong đó Ninh Bình và Hà Nam đã hoàn thành theo quy định, trong khi Quảng Bình đang trình đề án và Quảng Ninh đề nghị chưa thành lập.
Tại Hà Nội, hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai trước đây được thành lập ở hai cấp: Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở TN&MT và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các quận, huyện, thị xã Tuy nhiên, quá trình vận hành của hai cấp này đã bộc lộ nhiều bất cập và hạn chế.
Theo Quyết định số 1358/QĐ/UBND ngày 31/3/2015 của UBND thành phố Hà Nội, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội được thành lập nhằm cải cách hành chính trong quản lý đất đai Việc hợp nhất Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc UBND các quận, huyện, thị xã sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu đất đai Mô hình quản lý đất đai hiện đại này không chỉ đáp ứng nhu cầu khai thác và cập nhật thông tin thường xuyên mà còn nâng cao hiệu lực và hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.
2.4.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội
Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội có các phòng chuyên môn, nghiệp vụ và các Chi nhánh đặt tại các quận, huyện, thị xã
2.4.2.1 ãnh đạo Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội
- Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội có Giám đốc và các Phó Giám đốc;
Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai đóng vai trò lãnh đạo và điều hành toàn bộ hoạt động của Văn phòng theo chức năng nhiệm vụ được giao Người này chịu trách nhiệm trước pháp luật, UBND Thành phố và Giám đốc về mọi hoạt động của Văn phòng.
Sở Tài nguyên và Môi trường về toàn bộ hoạt động của Văn phòng Đăng ký;
Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký hỗ trợ Giám đốc trong việc quản lý và điều hành các lĩnh vực công tác được phân công Người này có trách nhiệm trước Giám đốc và pháp luật về nhiệm vụ của mình Trong trường hợp Giám đốc vắng mặt, Phó Giám đốc được ủy quyền để điều hành các hoạt động của đơn vị.
Giám đốc Sở có trách nhiệm quyết định hoặc trình cơ quan có thẩm quyền về việc bổ nhiệm và miễn nhiệm chức danh Giám đốc, Phó Giám đốc Văn phòng Quy trình này phải tuân thủ phân cấp của ủy ban nhân dân Thành phố, tiêu chuẩn chức danh do ủy ban nhân dân Thành phố ban hành, cùng với các quy định pháp luật và quy định của Thành phố liên quan đến công tác cán bộ.
2.4.2.2 Các phòng chuyên môn, nghiệp vụ thuộc Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội a Các phòng chuyên môn, nghiệp vụ, gồm:
- Phòng Hành chính - Tổng hợp;
- Phòng Kế hoạch - Tài chính;
- Phòng Đăng ký và cấp giấy chứng nhận;
- Phòng Thông tin - Lưu trữ;
- Phòng Kỹ thuật địa chính;
Các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai bao gồm lãnh đạo các phòng chuyên môn, nghiệp vụ, với Trưởng phòng và các Phó Trưởng phòng hỗ trợ Trưởng phòng trong công việc.
Trưởng phòng và Phó Trưởng phòng được bổ nhiệm hoặc miễn nhiệm bởi Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai, sau khi nhận ý kiến từ Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, đồng thời phải tuân thủ các quy định pháp luật và quy định của Thành phố liên quan đến công tác cán bộ.
Trưởng phòng có trách nhiệm toàn diện trước Giám đốc Văn phòng Đăng ký về mọi hoạt động của Phòng Các Phó Trưởng phòng sẽ chịu trách nhiệm trước Trưởng phòng và Giám đốc Văn phòng Đăng ký về các nhiệm vụ được giao.
2.4.2.3 Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội
Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội có 28 chi nhánh đặt tại các quận, huyện, thị xã a Lãnh đạo Chi nhánh
- Lãnh đạo Chi nhánh có Giám đốc Chi nhánh và không quá 02 (hai) Phó Giám đốc Chi nhánh
Giám đốc và Phó Giám đốc các Chi nhánh được bổ nhiệm hoặc miễn nhiệm bởi Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai, sau khi có ý kiến từ Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, đồng thời tuân thủ các quy định pháp luật và quy định của Thành phố về công tác cán bộ Các bộ phận chuyên môn tại các Chi nhánh được thành lập một cách thống nhất.
- Bộ phận Hành chính - Tổng hợp;
- Bộ phận Đăng ký và cấp Giấy chứng nhận, tài sản gắn liền với đất;
Tùy thuộc vào tình hình thực tế và đặc thù của từng Chi nhánh, có thể thành lập thêm các bộ phận chuyên môn để phù hợp và đáp ứng hiệu quả các yêu cầu, nhiệm vụ được giao.
2.4.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội
Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội hàng năm nhận số lượng nhân viên từ Ủy ban nhân dân Thành phố, dựa trên Đề án vị trí việc làm đã được phê duyệt, trong tổng số nhân lực của các đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội có trách nhiệm bố trí và sử dụng viên chức theo số lượng được UBND Thành phố giao, đảm bảo phù hợp với vị trí việc làm và tiêu chuẩn chức danh nghề nghiệp theo quy định pháp luật.
Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội có quyền sử dụng lao động hợp đồng thời vụ dưới 12 tháng để giải quyết các công việc cấp bách và đột xuất, nhưng cần có sự chấp thuận bằng văn bản từ Giám đốc Sở.
Đến cuối năm 2017, hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội có tổng cộng 280 viên chức và lao động hợp đồng, bao gồm Văn phòng trung tâm và 28 chi nhánh Trong đó, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội (Văn phòng trung tâm) có 136 cán bộ.
Bảng 2.1 Cơ cấu nguồn lực Văn phòng đăng ký đất đai Hà nội
Số hợp đồng Chức danh hiện có
2 Phòng Hành chính tổng hợp 40 14 4 22 1 3
4 Phòng Đăng ký cấp giấy 37 22 15 1 3
5 Phòng Kỹ thuật địa chính 17 12 5 1 2
6 Phòng Thông tin- lưu trữ 14 10 4 1 3
Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội (2017)
2.4.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội
