Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu
Hộ gia đình và cá nhân có vai trò quan trọng trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất tại ba phường nghiên cứu điểm của thành phố Việc hiểu rõ các quy định và quy trình liên quan đến quyền sử dụng đất sẽ giúp người dân thực hiện các giao dịch một cách hiệu quả và hợp pháp.
Hạ Long trong giai đoạn 2014 - 2018
Các văn bản liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Thời gian và địa điểm nghiên cứu
- Số liệu thu thập: Đánh giá giai đoạn năm 2014 đến năm 2018
- Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 03/2018 đến tháng 8/2019
Trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh và nghiên cứu điểm tại 3 phường (Hồng Gai, Bạch Đằng, Hà Trung thuộc thành phố Hạ Long).
Nội dung nghiên cứu
3.3.1 Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
- Điều kiện kinh tế xã hội
3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long
- Tình hình quản lý đất đai thành phố Hạ Long
- Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 thành phố Hạ Long
3.3.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2014- 2018
- Đánh giá về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
+ Về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Về quyền thừa kế quyền sử dụng đất;
+ Về quyền tặng, cho quyền sử dụng đất;
+ Về quyền thế chấp quyền sử dụng đất
- Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất khi tiến hành giao dịch
- Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long
3.3.4 Đề xuất một số giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất ở thành phố
Phương pháp nghiên cứu
3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Việc thực hiện các quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại trung tâm và các khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, cùng với sự phát triển dịch vụ, có những đặc điểm riêng biệt Các phường được chọn để điều tra sẽ giúp làm rõ những khác biệt này.
+ Phường Hồng Gai: Là một trong các phường trung tâm của Thành phố
Hạ Long, đây được xem là nơi có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội mạnh của thành phố
+ Phường Bạch Đằng: Đại diện cho phường có nhiều ngành nghề sản xuất, dịch vụ, kinh doanh phi nông nghiệp (Các nhà máy, công ty…)
+ Phường Hà Trung: Đại điện diện phương cho khu vực sản xuất than, địa hình khó khăn hơn phường khác của thành phố Hạ Long
3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập tài liệu và số liệu sẵn có là bước quan trọng trong nghiên cứu, bao gồm hệ thống thống kê về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội, cùng với các thông tin cơ bản liên quan đến nội dung nghiên cứu.
+ Thu thập các văn bản có liên quan tới việc thực hiện QSDĐ do Chính phủ, Bộ, Ban ngành, UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành;
+ Thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, KT-XH tại phòng Thống kê thành phố Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh
+ Thu thập các số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Hạ Long, Phòng TN&MT TP Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh
+ Thu thập các số liệu về tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Văn phòng quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long
3.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
Để đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại TP Hạ Long, chúng tôi tiến hành điều tra hộ gia đình và cá nhân thông qua bộ câu hỏi có sẵn Đối tượng điều tra là các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, với thông tin thu thập bao gồm tên chủ sử dụng, địa chỉ, thông tin về đất, tình hình sử dụng đất và ý kiến của họ về việc thực hiện quyền sử dụng đất Chúng tôi dự kiến điều tra 120 hộ gia đình, mỗi phường nghiên cứu sẽ có 40 phiếu Tiêu chí chọn hộ điều tra là những hộ có hộ khẩu thường trú tại 3 phường nghiên cứu và đã thực hiện ít nhất 1 trong 4 quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến 2018.
3.4.4 Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu
Phương pháp này tổng hợp và phân tích dữ liệu từ các đối tượng được điều tra theo từng chỉ tiêu, nhằm so sánh và tổng hợp các nguồn tài liệu liên quan đến báo cáo Mục tiêu là tìm hiểu quyền sử dụng đất tại thành phố Hạ Long qua các thời điểm cụ thể, đánh giá việc thực hiện các quyền này và đề xuất giải pháp cho việc thực hiện quyền sử dụng đất Số liệu được xử lý và tính toán bằng phần mềm Excel, từ đó phân tích các đặc trưng của quyền sử dụng đất tại các điểm nghiên cứu.
3.4.5 Phương pháp so sánh, đánh giá Đánh giá về việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn thành phố Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh được thực hiện thông qua các tiêu chí như: Giá đất (Giá QSDĐ trên thị trường); Thủ tục thực hiện các QSDĐ; Thời gian để hoàn thành các thủ tục; Các văn bản hướng dẫn; Khả năng thực hiện các quy định; Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ; Cán bộ thực hiện, tiếp nhận hồ sơ, thủ tục; Vay vốn, thế chấp từ ngân hàng; Tìm kiếm thông tin và giao dịch; Lo ngại về chính sách thay đổi; Rủi ro khi giao dịch; Lo ngại về biến động của thị trường bất động sản.
Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long
Thành phố Hạ Long chính thức được thành lập vào ngày 27/12/1993, xuất phát từ thị xã Hồng Gai Vào ngày 16/8/2001, theo Nghị định số 51/2001/NĐ-CP của Chính phủ, hai đơn vị hành chính Việt Hưng và Đại Yên thuộc huyện Hoành Bồ đã được sáp nhập vào Hạ Long, mở rộng thành phố từ Yên Lập đến Đèo Bụt, tạo nên vị trí địa lý hiện tại của Hạ Long.
Từ 20 0 55’ đến 21 0 05’ vĩ độ Bắc; Từ 106 0 50’ đến 107 0 30’ kinh độ Đông
Thành phố Hạ Long tọa lạc ở phía Tây Bắc vịnh Bắc Bộ, với Quốc lộ 18A chạy qua, cách Hà Nội 165 km về hướng Tây và cách cửa khẩu Quốc tế Móng Cái 180 km về phía Tây Nam Hạ Long sở hữu bờ biển dài hơn 50 km.
Phía Bắc và Tây bắc giáp huyện Hoành Bồ
Phía Nam thông ra biển qua vịnh Hạ Long và thành phố Hải Phòng
Phía Đông và Đông bắc giáp thành phố Cẩm Phả
Phía Tây và Tây nam giáp thị xã Quảng Yên
Hình 4.1 Sơ đồ vị trí, đơn vị hành chính thành phố Hạ Long
Hạ Long, với vị trí đắc địa và thuận lợi về giao thông thuỷ, bộ, là trung tâm chính trị, hành chính và kinh tế của tỉnh Quảng Ninh Thành phố này tập trung nhiều cơ quan đầu não của tỉnh cùng với các công trình kiến trúc hiện đại, đẹp mắt, phản ánh nhiều giai đoạn phát triển lịch sử Hiện nay, Hạ Long nổi bật với các khu công nghiệp, khu dân cư mới, khu du lịch, bến cảng, trung tâm thương mại, siêu thị, ngân hàng và các cơ sở y tế, giáo dục lớn, cùng với hệ thống hạ tầng phát triển đồng bộ.
Thành phố Hạ Long có tổng diện tích tự nhiên là 27.515,75 ha, theo số liệu thống kê năm 2018 Nơi đây có Quốc lộ 18A chạy qua, cảng biển và bờ biển dài 50 km Đặc biệt, vịnh Hạ Long, với diện tích 1.553 km², đã nhiều lần được UNESCO công nhận là Di sản thiên nhiên thế giới.
Thành phố Hạ Long, thuộc tỉnh Quảng Ninh, bao gồm 20 phường và phần Vịnh Hạ Long, là một đơn vị hành chính và là thủ phủ của tỉnh Nằm trong tam giác kinh tế trọng điểm phía Bắc, Hạ Long cách Hà Nội 165 km về phía Tây, Hải Phòng 70 km về phía Nam, và cửa khẩu Quốc tế Móng Cái 180 km về phía Đông Đây còn là trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa của tỉnh Quảng Ninh.
Thành phố Hạ Long sở hữu vị trí địa lý thuận lợi cho sự phát triển kinh tế và xã hội, nhờ vào hệ thống giao thông đa dạng bao gồm đường bộ, đường sắt, đường biển, đường sông và đặc biệt là các cảng biển như cảng khách Hòn Gai và cảng nước sâu Cái Lân Điều này tạo điều kiện cho Hạ Long giao lưu quốc tế với nhiều nước trên thế giới cũng như kết nối với các huyện, tỉnh, thành phố trong nước (UBND thành phố Hạ Long, 2018).
Hạ Long, thành phố ven biển vịnh Bắc Bộ, nổi bật với địa hình đa dạng và phức tạp, bao gồm đồi núi, thung lũng, vùng ven biển và hải đảo.
Vùng đồi núi bao quanh phía Bắc và Đông Bắc Quốc lộ 18A, chiếm 70% diện tích Thành phố, với các dải đồi cao từ 150 - 250m và ngọn núi cao nhất đạt 504m Khu vực này kéo dài từ Yên Lập đến Hà Tu, độ cao giảm dần về phía biển, với độ dốc trung bình từ 15 - 20% Xen lẫn giữa những đồi núi là các thung lũng nhỏ, hẹp, tạo nên cảnh quan thiên nhiên đa dạng.
Khu vực nằm ở phía Nam Quốc lộ 18A là một dải đất hẹp, bao gồm đất bồi tụ chân núi và bãi bồi ven biển Mặc dù đây là vùng đất thấp, độ cao trung bình của nó dao động từ 0,5 đến 5m, nhưng địa hình không hoàn toàn bằng phẳng.
Vùng hải đảo của Thành phố bao gồm hơn 750 hòn đảo lớn nhỏ, chủ yếu là đảo núi đá Đặc biệt, đảo Tuần Châu nằm ở phía Tây Nam đã được kết nối với đất liền qua con đường dài 2 km, với diện tích lên tới 400 ha.
Hạ Long nổi bật với ba loại đá mẹ chính: đá phiến thạch, cát kết và đá vôi Đá phiến thạch, với sự ảnh hưởng của địa hình và phương thức canh tác, đã trực tiếp tác động đến quá trình hình thành độ dày của đất, tạo ra sự đa dạng trong cấu trúc đất tại khu vực này.
Đá vôi chủ yếu phân bố ở các đảo ngoài biển, thường ở dạng đá gốc tươi Bên cạnh đó, mẫu chất phù sa cũng có mặt ở vùng ven biển, nơi có địa hình bằng phẳng và thoải, tạo điều kiện cho các loại đất có tầng dày và độ phì nhiêu cao, rất thích hợp cho sản xuất nông nghiệp (UBND thành phố Hạ Long, 2018).
Thành phố Hạ Long có khí hậu ven biển với hai mùa rõ rệt: mùa đông từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau và mùa hè từ tháng 5 đến tháng 10 Khí hậu nơi đây chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ biển nhờ vào hệ thống đảo và đồi núi đặc trưng.
Nhiệt độ trung bình hàng năm đạt 23,7°C, dao động từ 16,7°C đến 28,6°C Nhiệt độ cao nhất ghi nhận là 34,9°C, với mức tối đa lên tới 38°C Vào mùa đông, nhiệt độ trung bình thấp nhất là 13,7°C, trong khi nhiệt độ tối thiểu có thể giảm xuống còn 5°C.
Lượng mưa trung bình năm là 1832 mm, phân bố không đều trong năm và chia thành 2 mùa
- Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 chiếm từ 80 - 85% tổng lượng mưa cả năm, cao nhất là tháng 7 và tháng 8 đạt 350 mm
- Mùa ít mưa từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, lượng mưa chỉ đạt từ 15 - 20% tổng lượng mưa cả năm, tháng có lượng mưa ít nhất là tháng 12, tháng 1 từ 4
- 40 mm Độ ẩm không khí trung bình hàng năm là 84% Cao nhất có tháng lên tới
Hạ Long có hai loại gió chủ yếu là gió mùa Đông Bắc và gió Tây Nam, với tốc độ gió trung bình hàng năm đạt 2,8 m/s và gió mạnh nhất lên tới 45 m/s Khu vực này là vùng biển kín, ít bị ảnh hưởng bởi các cơn bão lớn, với sức gió mạnh nhất ghi nhận là cấp 9 Tuy nhiên, những trận mưa bão lớn vẫn có thể gây thiệt hại đáng kể, đặc biệt tại các khu vực ven biển (UBND thành phố Hạ Long, 2018).
4.1.1.4 Thuỷ văn a Hệ thống sông chính
Các sông chính chảy qua địa phận Thành phố gồm có sông Diễn Vọng, sông
Vũ Oai, sông Man, sông Trới đổ vào vịnh Cửa Lục và sông Míp đổ vào hồ Yên Lập
Đánh giá tình hình quản lý đất đai của thành phố Hạ Long
4.2.1 Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn thành phố Hạ Long
4.2.1.1 Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó
Trong những năm qua, Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long đã ban hành nhiều văn bản pháp quy nhằm quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả Những văn bản này không chỉ tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo mà còn tạo căn cứ pháp lý vững chắc cho việc quản lý đất đai trên toàn địa bàn thành phố.
- CV số 2997/UBND của UBND TP Hạ Long ngày 19/9/2011 “về việc khảo sát giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường”
- Công văn số 4173/UBND ngày 23/12/2011 “V/v kiểm tra, rà soát việc giao đất lâm nghiệp, giao rừng cho các hộ gia đình, cá nhân”
- Văn Bản số 460/UBND của UBND thành phố Hạ Long ngày 08/02/2013
“V/v tăng cường công tác cấp giấy CNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”
Văn Bản số 784/UBND của UBND TP Hạ Long, ban hành ngày 15/03/2013, đề cập đến việc tăng cường quản lý và sử dụng đất, bao gồm giao đất, giao rừng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp Nội dung văn bản nhấn mạnh tầm quan trọng của việc quản lý đất đai hiệu quả nhằm bảo vệ tài nguyên rừng và nâng cao quyền lợi của người dân trong việc sử dụng đất lâm nghiệp.
- Văn Bản số 783/UBND của UBND TP Hạ Long ngày 15/03/2013 “v/v tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân “
Văn bản số 1036/UBND của UBND TP Hạ Long, ban hành ngày 02/04/2013, nhấn mạnh việc triển khai công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chỉ đạo của UBND Tỉnh và Chỉ thị số 18-CT/TU ngày 12/3/2013 của Ban Thường vụ Thành ủy Hạ Long.
Văn bản số 4499/UBND của UBND TP Hạ Long, ban hành ngày 26/11/2013, đề cập đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị quyết của Quốc hội và Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ.
Theo Kế hoạch số 197/KH-UBND ngày 22/12/2014 của UBND thành phố Hạ Long, việc kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên địa bàn thành phố Hạ Long đã được thực hiện nhằm quản lý tài nguyên đất đai hiệu quả.
Ngoài ra UBND thành phố Hạ Long còn ban hành trên 7000 các Quyết định và Văn bản khác liên quan đến công tác quản lý đất đai
4.2.1.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
Theo chỉ thị 364/CT của Thủ tướng Chính phủ, địa giới hành chính của Thành phố và các xã, phường đã được xác định và cắm mốc cố định trên thực địa Hồ sơ địa giới hành chính đã được giao cho Ủy ban nhân dân các cấp quản lý, bao gồm 20 phường.
Trong quá trình thực hiện Nghị định 102/CP ngày 27/12/1993 về việc thành lập thành phố Hạ Long, Nghị định số 111/2003/NĐ-CP ngày 01/10/2003 về việc thành lập phường Tuần Châu và Hùng Thắng thuộc thành phố Hạ Long, cùng với Nghị định 58/2006/NĐ-CP ngày 12/6/2006 điều chỉnh địa giới một số phường, các hồ sơ ĐGHC của thành phố Hạ Long đã được cập nhật và điều chỉnh theo quy định của Chính phủ.
Hạ Long và các phường liên quan đã được điều chỉnh và cắm mốc theo quy định, với hồ sơ địa giới hành chính được các địa phương giáp ranh như Cẩm Phả, Vân Đồn, Hoành Bồ và Quảng Yên ký kết Các mốc địa giới hành chính và tuyến địa giới trên địa bàn Thành phố đã được xác nhận tại thực địa, cắm mốc và lập bản xác nhận sơ đồ vị trí mốc Biên bản xác nhận mô tả địa giới hành chính cũng đã được lập và thể hiện trên bản đồ địa giới hành chính của Thành phố, được chứng thực theo quy định.
Tuyến địa giới hành chính giáp Biển Đông với huyện Cát Hải, thành phố Hải Phòng chưa được ký kết với các địa phương thuộc thành phố Hải Phòng, vì vậy thành phố Hạ Long đang chờ giải quyết và thống nhất về đường địa giới để có thể bổ sung và hoàn thiện sau này Diện tích đất tự nhiên còn tranh chấp với thành phố Hải Phòng, theo số liệu của Sở Nội vụ Quảng Ninh, vẫn đang được xem xét.
- Diện tích mặt nước: 155,30 km 2
- Diện tích đất liền: 19,57 km 2
Trong đó các diện tích đất tự nhiên chưa thống nhất là diện tích thuộc phường Hùng Thắng và phường Tuần Châu thuộc thành phố Hạ Long
4.2.1.3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất
* Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính
Từ năm 1997 đến năm 2000, dưới sự quan tâm của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh, thành phố Hạ Long đã tiến hành đo đạc bản đồ địa chính cho 18 xã, phường Tài liệu đo vẽ này đã được sử dụng kịp thời nhằm phục vụ công tác quản lý và phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Sau đó, thành phố tiếp nhận 2 xã Đại Yên và Việt Hưng thuộc huyện Hoành.
Năm 2003, Ủy ban nhân dân Thành phố đã chủ động sử dụng ngân sách địa phương để tiến hành đo đạc khu vực đất chuyên dùng và đất dân cư của hai xã, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất.
Cuối năm 2008 và năm 2010, Thành phố đã hoàn tất công tác đo đạc bản đồ địa chính cho đất nông nghiệp tại phường Hà Phong, đồng thời thực hiện đo đạc toàn bộ diện tích đất lâm nghiệp cho tổ chức và hộ gia đình ở các phường Việt Hưng, Đại Yên, Hà Khẩu.
Bản đồ địa chính của mỗi phường được in thành 5 bộ, trong khi các hồ sơ địa chính như sổ mục kê, biên bản xác định ranh giới, hồ sơ kỹ thuật thửa đất và biên bản giao nhận diện tích được in thành 4 bộ, được lưu giữ tại các cơ quan chức năng và 1 bộ tại phường.
Việc sử dụng bản đồ địa chính hiện nay chưa đạt hiệu quả cao do thiếu sự chỉnh lý thường xuyên, với diện tích đo vẽ chủ yếu chỉ thực hiện trong khu dân cư, trong khi đất canh tác và đất rừng được đo vẽ sau này Điều này dẫn đến khó khăn trong việc lồng ghép và tiếp biên các loại bản đồ từ những thời điểm khác nhau Bản đồ đo từ năm 1997-2000 đã có nhiều biến động và không còn đáp ứng được yêu cầu phát triển hiện tại Do đó, cần có phương án đo chỉnh lý bổ sung và biện pháp sử dụng hợp lý nguồn tài liệu quý giá này.
* Công tác khảo sát, đánh giá, phân hạng đất
Trong thời gian qua, tỉnh Quảng Ninh đã nhận được sự hỗ trợ từ các Bộ, Ngành Trung ương để thực hiện đánh giá và phân hạng đất đai Kết quả là tỉnh đã xây dựng bản đồ nông hóa thổ nhưỡng cho 14 huyện, thành phố, thị xã, bao gồm thành phố Hạ Long, được phê duyệt theo Quyết định số 1989/QĐ-UB ngày 17/6/2005.
4.2.1.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, giai đoạN 2014 - 2018
4.3.1 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
4.3.1.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất tại thành phố Hạ Long có 8 quyền sử dụng đất Trong giai đoạn 2014 - 2018, việc thực hiện các quyền này đã diễn ra trên địa bàn thành phố, góp phần quan trọng vào quản lý và phát triển đất đai.
Luật đất đai 2013 đã thiết lập khung pháp lý cho giao dịch dân sự liên quan đến đất đai, đồng thời công nhận giá đất như một công cụ quan trọng trong các quan hệ tài chính Trong bối cảnh kinh tế thị trường hiện nay, hoạt động mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi nổi, mang lại nhiều lợi ích kinh tế cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân.
Hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải tuân thủ các quy định pháp luật Hộ gia đình và cá nhân cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký Đất đai của thành phố Trong quá trình chuyển nhượng QSDĐ, người sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định tại Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008.
Bộ Tài Chính đã hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị Định số 47/2003/NĐ-CP liên quan đến lệ phí trước bạ Người sử dụng đất cần nộp lệ phí địa chính khi cơ quan nhà nước giải quyết các công việc về địa chính Thông tư số 63/2002/TT-BTC hướng dẫn thực hiện quy định về phí, lệ phí và thẩm định địa chính, áp dụng cho các đối tượng đăng ký và nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo Thông tư 97/2006/TT-BTC.
Trong những năm gần đây, kinh tế TP Hạ Long đã phát triển mạnh mẽ, với quản lý và sử dụng đất có nhiều chuyển biến tích cực Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động, đặc biệt trong giai đoạn 2014 - 2018 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn TP Hạ Long cho thấy sự chuyển mình của thị trường bất động sản nơi đây.
Bảng 4.2 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2014 - 2018 ĐVT: trường hợp
TT Đơn vị hành chính 2014 2015 2016 2017 2018 Tổng
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký QSDĐ thành phố Hạ Long, 2014 -2018)
Bảng 4.2 cho thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Hồng Gai diễn ra sôi động nhất với 956 trường hợp Trong giai đoạn 2014 -
Năm 2018, thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hạ Long ghi nhận xu hướng tăng trưởng, với mức tăng qua từng năm Sự gia tăng này chủ yếu do nhu cầu về đất ở và đầu tư sinh lời từ các dự án lớn của các nhà đầu tư như VinGroup, SunGroup và FLC Group Nguyên nhân chính của hiện tượng này là việc phê duyệt các đồ án quy hoạch phân khu chi tiết cho các khu đô thị tại các phường như Trần Hưng Đạo, Hồng Gai, Bạch Đằng, Bãi Cháy, Hồng Hà, Tuần Châu và Yết Kiêu.
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các phường có điều kiện phát triển khác nhau thể hiện sự khác biệt rõ rệt Ở những phường có đất thương mại dịch vụ, hoạt động trao đổi và mua bán quyền sử dụng đất diễn ra sôi động hơn so với các phường có diện tích đất nông nghiệp Tuy nhiên, sự thay đổi trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có sự khác biệt qua các năm tại mỗi phường.
4.3.1.2 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Theo Điều 609 Bộ Luật Dân sự năm 2015, thừa kế quyền sử dụng đất là quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người đã mất cho người thừa kế, dựa trên quy định của Bộ luật Dân sự và các quy định pháp luật liên quan đến đất đai.
Người thừa kế quyền sử dụng đất có thể là cá nhân hoặc tổ chức, tùy thuộc vào hình thức thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc Đối với cá nhân, họ phải còn sống tại thời điểm mở thừa kế, trong khi tổ chức phải còn tồn tại Quyền sử dụng đất được thừa kế qua hai hình thức chính: thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật, trong đó thừa kế theo di chúc luôn được ưu tiên vì thể hiện ý chí của người để lại di sản.
Theo quy định, khi người sử dụng đất qua đời và để lại tài sản là một thửa đất, người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật cần đến UBND thành phố Hạ Long để đăng ký quyền sử dụng đất thừa kế nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND thành phố cấp Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND tỉnh Quảng Ninh cấp, người thừa kế phải đến Sở Tài nguyên và Môi trường để thực hiện thủ tục đăng ký.
Trong những năm gần đây, nhận thức về giá trị quyền sử dụng đất và nguy cơ tranh chấp đất đai trong gia đình, họ hàng đã gia tăng, dẫn đến sự tăng trưởng trong việc đăng ký thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố Hạ Long Giai đoạn 2014 đến nay chứng kiến sự gia tăng rõ rệt trong các trường hợp này.
Năm 2018, thành phố Hạ Long ghi nhận 7.757 trường hợp thực hiện quyền thừa kế sử dụng đất Kết quả điều tra về tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại TP Hạ Long được trình bày trong bảng 4.3.
Bảng 4.3 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2014 - 2018 ĐVT: trường hợp
TT Đơn vị hành chính 2014 2015 2016 2017 2018 Tổng
Theo báo cáo của Văn phòng Đăng ký QSDĐ thành phố Hạ Long (2014-2018), việc thực hiện quyền thừa kế đất đai tại thành phố không đồng đều giữa các phường, chủ yếu do sự khác biệt trong nhận thức pháp luật của người dân Nhiều người chưa chủ động bảo vệ quyền lợi của mình và chưa hiểu rõ quyền lợi của người thừa kế Do đó, các cơ quan nhà nước cần tăng cường tuyên truyền về các quy định pháp luật liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất, đặc biệt khi giá trị đất đai ngày càng gia tăng.
4.3.1.3 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất
Từ ngày 01/07/2004, quyền tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) chính thức được công nhận theo Luật Đất đai 2003, với các quy định cụ thể tại Điều 106 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai năm 2013.
Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất là việc chuyển nhượng quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, với Nhà nước giữ vai trò giám sát và quản lý Hình thức tặng cho này không chỉ nâng cao tinh thần đoàn kết và tương thân tương ái trong cộng đồng, mà còn góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy sự phát triển sản xuất và kinh doanh trong thị trường bất động sản.
Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2014- 2018 có 16728 trường hợp, được thể hiện chi tiết ở bảng 4.4
Bảng 4.4 Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2014 - 2018 ĐVT: trường hợp
TT Đơn vị hành chính 2014 2015 2016 2017 2018 Tổng
Nguồn: Văn phòng Đăng ký QSDĐ thành phố Hạ Long (2014 -2018)
Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật trên địa bàn thành phố Hạ Long
4.4.1 Giải pháp về cơ chế, chính sách
Nghiên cứu tại ba phường của Thành phố Hạ Long cho thấy nhiều người dân chưa thực hiện đầy đủ thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất Nguyên nhân bao gồm việc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), thiếu niềm tin vào giao dịch, lo ngại rủi ro và chi phí đi lại cao Để khắc phục tình trạng này, cần đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân, giúp họ thực hiện quyền hợp pháp và ghi nợ nghĩa vụ tài chính Đồng thời, cần đơn giản hóa thủ tục và tăng cường đào tạo cán bộ chuyên môn để nâng cao hiệu quả công việc.
Công khai quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cần được thực hiện đầy đủ hơn, với việc xác định rõ địa chỉ, vị trí và ranh giới thửa đất trong các dự án đầu tư Người sử dụng đất không được phép sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất cần đi trước một bước, xác định rõ ràng các khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng, từ đó lập kế hoạch sử dụng đất hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng và thực hiện các quyền sử dụng đất khác nhằm phát triển đầu tư.
4.4.2 Giải pháp về tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai
Thực tế cho thấy, nếu các thủ tục giao dịch đất đai được đơn giản hóa, rõ ràng và minh bạch, thị trường đất đai sẽ trở nên thông thoáng hơn Điều này giúp những người có nhu cầu chính đáng dễ dàng mua bán, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng đất đai và nhà ở.
Nghiên cứu chỉ ra rằng hiểu biết của người dân tại Thành phố Hạ Long có vai trò quan trọng trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất Kết quả điều tra cho thấy, ở những khu vực mà người dân nắm vững kiến thức pháp luật, họ sẽ tự giác và nghiêm túc trong việc thực hiện quyền sử dụng đất.
Để nâng cao nhận thức về quyền sử dụng đất (QSDĐ), cần tăng cường tuyên truyền và phổ biến thông tin qua các phương tiện truyền thông Đồng thời, việc xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai là cần thiết nhằm cung cấp thông tin quản lý nhà nước về đất đai cho cư dân các phường tại Thành phố Hạ Long.
Công tác tuyên truyền pháp luật về đất đai vẫn còn hạn chế, khiến nhiều người dân, đặc biệt ở các tổ dân phố, chưa nắm rõ quy định hiện hành và quyền lợi của mình Để khắc phục tình trạng này, cần tăng cường tuyên truyền qua các phương tiện thông tin đại chúng và xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo chủ đề, phục vụ cho công tác quản lý nhà nước và cung cấp thông tin cho các địa phương.
4.4.3 Giải pháp về khoa học công nghệ
UBND Thành phố Hạ Long cần xây dựng và hoàn thiện quản lý cơ sở dữ liệu thông tin đất đai một cách đầy đủ và minh bạch Việc này nhằm cung cấp thông tin rõ ràng về đất đai và thị trường quyền sử dụng đất cho các phường thuộc Thành phố Hạ Long Cơ sở dữ liệu đất đai sẽ giúp Thành phố nắm bắt tình trạng pháp lý của thửa đất cũng như thông tin của người sử dụng đất.
Trong thời gian tới, Thành phố Hạ Long cần ưu tiên đầu tư để hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đo đạc bản đồ Việc xây dựng hệ thống thông tin và đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển đô thị.
Hạ Long cam kết cung cấp thông tin đất đai đầy đủ và minh bạch nhằm nâng cao quản lý đất đai Các thông tin quan trọng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và biến động về quyền sử dụng đất sẽ được công bố công khai và cập nhật thường xuyên trên các phương tiện thông tin đại chúng cũng như tại trụ sở Ủy ban nhân dân các phường Việc cung cấp thông tin pháp lý của từng thửa đất sẽ giúp tạo sự an tâm cho doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
4.4.4 Giải pháp về tổ chức quản lý và tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất thực hiện các quyền
Để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, thành phố Hạ Long cần tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính, giúp người dân thực hiện quyền sử dụng đất một cách thuận tiện và nhanh chóng Việc tăng cường đào tạo cán bộ chuyên môn sẽ góp phần nâng cao kỹ năng làm việc và xử lý công việc nhanh chóng Thực tế cho thấy, thủ tục rõ ràng và minh bạch sẽ thúc đẩy giao dịch đất đai, tạo điều kiện cho người dân dễ dàng mua bán, chuyển nhượng đất và nhà ở Hạ Long cũng đã tích cực áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ, với mỗi hồ sơ được gán mã số quản lý riêng, giúp theo dõi và đôn đốc tình trạng hồ sơ hiệu quả hơn.
Trong bối cảnh kinh tế - xã hội không ngừng thay đổi, việc cải cách thủ tục hành chính là điều cần thiết để đáp ứng nhu cầu thực tế, đặc biệt tại Thành phố Hạ Long, nơi có nhu cầu cao về quyền sử dụng đất, bao gồm chuyển nhượng và thế chấp Để giải quyết vấn đề này, UBND Thành phố Hạ Long cần tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền sử dụng đất, đồng thời đảm bảo cung cấp thông tin về đất đai và bất động sản một cách minh bạch, giúp người dân dễ dàng tiếp cận.
