CĂN CỨ PHÁT SINH QUYỀN ƯU TIÊN THANH TOÁN CỦA NGƯỜI GIẢI CHẤP
Người giải chấp trực tiếp trả tiền cho ngân hàng để giải chấp tài sản
1.1.1 Bất cập a Bất cập về căn cứ pháp lý
Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó bên thế chấp sử dụng tài sản của mình mà không giao cho bên nhận thế chấp (theo Điều 292, 317 BLDS năm 2015) Mục đích của thế chấp là bảo đảm nghĩa vụ cho bên có quyền tài sản, và tài sản này sẽ bị xử lý khi bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng hoặc không thực hiện nghĩa vụ đúng hạn, hoặc phải thực hiện trước thời hạn do vi phạm thỏa thuận hoặc quy định pháp luật (Điều 299) Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản thế chấp, sau khi trừ chi phí bảo quản và xử lý, sẽ được thanh toán theo thứ tự ưu tiên tại Điều 308 BLDS năm 2015.
Khi một tài sản được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm được xác định như sau: Nếu tất cả các biện pháp bảo đảm đều có hiệu lực đối kháng với người thứ ba, thứ tự thanh toán sẽ theo thứ tự xác lập hiệu lực Trong trường hợp có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba và một biện pháp không có hiệu lực, nghĩa vụ có hiệu lực đối kháng sẽ được thanh toán trước Cuối cùng, nếu tất cả các biện pháp bảo đảm đều không có hiệu lực đối kháng, thứ tự thanh toán sẽ được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.
2 Thứ tự ưu tiên thanh toán quy định tại khoản 1 Điều này có thể thay đổi, nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền”
Quyền ưu tiên thanh toán của người nhận thế chấp phát sinh từ hợp đồng, và hợp đồng này cần tuân thủ quy định pháp luật dân sự Để quyền ưu tiên thanh toán có hiệu lực, hợp đồng thế chấp phải đáp ứng các điều kiện theo Điều 117 BLDS năm 2015, bao gồm: i) Các bên tham gia phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi; ii) Các bên phải tự nguyện; iii) Mục đích và nội dung không vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội; iv) Hợp đồng phải được lập bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực hợp pháp và phải được đăng ký biện pháp bảo đảm.
Trong thực tiễn xét xử, nhiều bản án đã áp dụng quy định về xử lý tài sản thế chấp nhằm đảm bảo quyền ưu tiên thanh toán cho bên giải chấp tài sản sau khi quan hệ thế chấp chấm dứt và hợp đồng thế chấp được xóa đăng ký giao dịch bảo đảm Một số vụ án tiêu biểu có thể kể đến như sau:
[1] Vụ án thứ nhất: Quyết định giám đốc thẩm số 24/2019/DS-GĐT ngày
Vào ngày 28/5/2019, Tòa án nhân dân cấp cao Đà Nẵng đã ban hành quyết định 24 liên quan đến vụ án giữa vợ chồng Dũng và Trang, chủ sở hữu nhà hàng Kim Gia Trang đang thế chấp tài sản tại ngân hàng để đảm bảo khoản vay 8.500.000.000đ Ngày 17/8/2018, vợ chồng ông Hưng và Quyên đã thanh toán số tiền này cho ngân hàng nhằm giải chấp và tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng nhà hàng Kim Gia Trang Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục đăng ký sang tên, họ đã gặp phải sự ngăn chặn.
Quyết định 24 cấp cao Đà Nẵng nhấn mạnh việc cần làm rõ số tiền mà vợ chồng Hưng, Quyên đã nộp vào Ngân hàng để giải chấp tài sản Điều này nhằm đảm bảo ưu tiên thanh toán cho vợ chồng Hưng, Quyên trong quá trình xử lý nhà hàng Kim Gia Trang.
Tòa án cấp cao Đà Nẵng đã công nhận quyền ưu tiên thanh toán cho người giải chấp trong vụ án thứ nhất, cho phép họ được hoàn trả số tiền đã thanh toán thay cho Ngân hàng, mặc dù không đưa ra căn cứ pháp lý rõ ràng.
Tòa án cấp cao Đà Nẵng nhấn mạnh rằng Tòa án cấp sơ thẩm cần xác minh rõ số tiền ông Hưng và bà Quyên đã nộp vào ngân hàng để giải chấp tài sản, nhằm ưu tiên thanh toán cho họ khi xử lý tài sản nhà hàng Kim Gia Trang Mặc dù không chỉ ra căn cứ pháp lý cho quyền ưu tiên thanh toán, nhưng kết luận cho rằng nếu có chứng cứ về việc trả nợ thay cho ngân hàng để giải chấp, thì họ sẽ được ưu tiên hoàn lại số tiền đã trả nợ đó khi xử lý tài sản đã được giải chấp.
Phân tích vụ án cho thấy pháp luật dân sự Việt Nam hiện tại chưa quy định về quyền ưu tiên thanh toán cho người giải chấp Tuy nhiên, thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đã trao quyền ưu tiên này cho người giải chấp, tạo ra định hướng cho các Tòa án cấp dưới Điều này tiềm ẩn nguy cơ phá vỡ nguyên tắc áp dụng pháp luật, vì mọi phán quyết của Tòa án cần phải dựa trên căn cứ pháp lý rõ ràng và vững chắc.
Thực tiễn xét xử những tình huống pháp lý tương tự như vụ án thứ nhất
[1] cũng có Tòa án không chấp nhận dành cho người giải chấp quyền ưu tiên thanh toán Ví dụ vụ án sau đây:
[2] Vụ án thứ hai: Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2020/DSST ngày
Vào ngày 11/6/2020, Tòa án nhân dân thị xã Sông Cầu đã xử lý vụ án liên quan đến vợ chồng Hải, Hương, những người sở hữu một ngôi nhà và hai tàu cá đang thế chấp cho ngân hàng với khoản nợ 704.131.944 đồng Vợ chồng Hà, Hiếu đã trả khoản nợ này thay cho Hải, Hương để giải chấp tài sản Tuy nhiên, khi vợ chồng Hải, Hương tiến hành hợp đồng chuyển nhượng nhà và hai tàu cá cho vợ chồng Hà, Hiếu, họ đã gặp phải sự ngăn chặn trong quá trình làm thủ tục sang tên.
Bản án 13 Sông Cầu cho rằng yêu cầu của ông Võ Ngọc Hà về việc ưu tiên thanh toán số tiền 704.131.944 đồng là không có cơ sở chấp nhận, vì khoản tiền này chỉ liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hai hợp đồng mua bán tàu cá, không phải là giao dịch bảo đảm, do đó không được ưu tiên thanh toán theo quy định tại các điều 307, 308 Bộ luật Dân sự năm 2015.
So sánh vụ án thứ hai với vụ án thứ nhất cho thấy thực tiễn xét xử có sự trái ngược, nguyên nhân là do pháp luật chưa quy định rõ về căn cứ phát sinh quyền ưu tiên thanh toán của người giải chấp Điều này phản ánh sự bất cập trong quy phạm pháp luật dân sự, khi chưa kịp thời điều chỉnh và thay đổi phù hợp với các quan hệ xã hội dân sự hiện tại.
Chuyển giao quyền yêu cầu và chuyển giao nghĩa vụ là chế định quan trọng trong Bộ luật Dân sự 2015, tiếp nối từ Bộ luật Dân sự 1995 và 2005 Theo Khoản 1 Điều 365 của Bộ luật Dân sự 2015, bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ có quyền chuyển giao quyền yêu cầu cho người khác theo thỏa thuận.
Theo quy định từ Điều 365 đến 369 của Bộ luật Dân sự 2015, việc chuyển giao quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ chỉ được thực hiện theo thỏa thuận, mà không đề cập đến việc chuyển giao quyền yêu cầu phát sinh theo căn cứ pháp luật Khi xem xét các quy định trong Bộ luật Dân sự 1995 và 2005, cũng chỉ có quy định về việc chuyển giao quyền yêu cầu theo thỏa thuận, cho thấy sự nhất quán trong cách tiếp cận của pháp luật Việt Nam về vấn đề này.
Người giải chấp trả tiền mua tài sản cho người bán để giải chấp tài sản
1.2.1 Bất cập trong việc xác định ai là người giải chấp
Khảo sát thực tiễn xét xử cho thấy người giải chấp không phải lúc nào cũng trực tiếp trả nợ cho ngân hàng Nhiều trường hợp, họ gián tiếp thanh toán tiền mua cho người thế chấp, giúp người này trả nợ ngân hàng Ngoài ra, người giải chấp có thể trực tiếp trả nợ, nhưng dưới hình thức ủy quyền, với tên người mắc nợ trên chứng từ thu nợ.
Khi xem xét hình thức thực hiện, trường hợp này khác biệt rõ rệt so với việc trả nợ trực tiếp để giải chấp tài sản Việc xác định ai là người giải chấp tài sản gặp khó khăn, bởi người giải chấp có thể là người mắc nợ (bên bán tài sản) hoặc bên mua (người nhận chuyển nhượng), vì họ là người ứng tiền cho người mắc nợ nhằm giải chấp tài sản Để làm rõ hơn, người viết sẽ trình bày một tình huống pháp lý cụ thể.
[3] Vụ án thứ ba: Bản án dân sự phúc thẩm số 76/2019/DS-PT ngày
Vào ngày 03/12/2019, Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên đã ban hành bản án 76 Phú Yên liên quan đến vụ án của vợ chồng Hóa và Đào Họ sở hữu một ngôi nhà tọa lạc tại thửa số 10, tờ bản đồ 70, phường Phú Thạnh, thành phố Tuy Hòa, được gọi tắt là nhà số 10.
Vợ chồng Hóa, Đào thế chấp nhà số 10 cho Ngân hàng Đông Á vay số tiền 400.000.000đ vào ngày 16/01/2012 và Ngân hàng Đầu tư vay số tiền 700.000.000đ vào ngày 08/8/2012
Vào ngày 13/3/2013, vợ chồng Chương, Thúy đã ký thỏa thuận với vợ chồng Hóa, Đào và Ngân hàng Đông Á để trả nợ thay cho vợ chồng Hóa, Đào số tiền gốc và lãi là 438.345.667đ nhằm mua nhà số 10, với giá trị chuyển nhượng là 1.400.000.000đ Sau khi Chương, Thúy thanh toán số tiền này, vợ chồng Hóa, Đào đã sử dụng để trả nợ cho Ngân hàng Đông Á và Ngân hàng Đầu tư, đồng thời nhà số 10 được xóa đăng ký thế chấp Tuy nhiên, giao dịch chuyển nhượng bị tranh chấp bởi ông Anh do vợ chồng Hóa, Đào còn nợ ông Anh số tiền 1.239.193.750đ.
Bản án 76 Phú Yên tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng nhà số 10 là vô hiệu, yêu cầu vợ chồng Hóa, Đào hoàn trả cho vợ chồng Chương, Thúy số tiền 1.400.000.000đ và bồi thường thiệt hại 533.050.000đ, tổng cộng là 1.933.050.000đ Vợ chồng Chương, Thúy có quyền ưu tiên thanh toán số tiền 1.158.345.667đ trong tổng số 1.933.050.000đ.
Bản án 76 Phú Yên căn cứ vào yêu cầu ưu tiên thanh toán số tiền 1.158.345.667đ cho vợ chồng ông Chương từ khoản bán tài sản đã kê biên, bao gồm nhà và quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Hóa Điều này phù hợp với quy định tại Điều 336 và 338 của Bộ luật Dân sự năm 2005, cũng như Nghị định 163/2006/NĐ-CP.
CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ”
Từ tình huống pháp lý của vụ án thứ ba [3], sẽ có hai quan điểm đánh giá khác nhau như sau:
Theo quan điểm thứ nhất: Trong tình huống pháp lý của vụ án thứ ba
Người trả tiền cho ngân hàng để giải chấp tài sản là vợ chồng Hóa, Đào, những người mắc nợ Sau khi tài sản được giải chấp, hợp đồng mua bán nhà mới được xác lập, và quyền, nghĩa vụ của hợp đồng này phát sinh Khoản tiền 1.400.000.000đ mà bên mua (vợ chồng Chương, Thúy) trả cho bên bán (vợ chồng Hóa, Đào) là khoản thanh toán hợp đồng mua nhà, được bên mua ứng trước Bên bán (vợ chồng Hóa, Đào) sử dụng số tiền này để thanh toán cho ngân hàng nhằm giải chấp tài sản Theo quy định tại các điều 320, 321 BLDS năm 2015 và các điều 8, 21 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, bên bán (vợ chồng Hóa, Đào) là người thực hiện việc giải chấp.
Trong thực tiễn xét xử, bên mua tài sản thường gặp bất lợi khi Tòa án không công nhận họ là người giải chấp Khi giao dịch mua bán bất động sản bị vô hiệu, Tòa án chỉ yêu cầu bên bán hoàn trả tiền mà không cấp quyền ưu tiên thanh toán cho bên mua trong quá trình xử lý tài sản giải chấp.
Ngân hàng thường từ chối cho bên thứ ba trả nợ thay, dẫn đến bất cập trong việc xử lý nợ xấu Khi gặp trường hợp này, ngân hàng yêu cầu bên mắc nợ phải thanh toán nợ để xóa đăng ký thế chấp trước khi thực hiện giao dịch mua bán tài sản Người mua tài sản muốn trực tiếp thanh toán nợ để giải chấp nhưng thường không được ngân hàng chấp thuận, thay vào đó, ngân hàng yêu cầu chuyển tiền vào tài khoản của bên mắc nợ hoặc yêu cầu bên mắc nợ thanh toán với danh nghĩa ủy quyền Mục tiêu của ngân hàng là xác định rõ nguồn tiền thu nợ để tránh rủi ro trong trường hợp hợp đồng mua bán bị vô hiệu, nhằm bảo vệ quyền lợi của mình trước các chủ nợ khác.
Khi xem xét hình thức thực hiện việc trả tiền để giải chấp tài sản, người mắc nợ được coi là bên giải chấp, trong khi bên mua không phải là người giải chấp tài sản Do đó, không tồn tại mối quan hệ trực tiếp giữa hành vi thanh toán tiền của bên mua và việc giải chấp, dẫn đến việc không có căn cứ phát sinh quyền ưu tiên thanh toán.
Theo quan điểm thứ hai: Về cơ bản, tình huống pháp lý của vụ án thứ ba
Trong vụ án thứ ba, sự khác biệt so với vụ án thứ nhất là người mua tài sản không trực tiếp trả tiền cho ngân hàng để giải chấp, mà thay vào đó, họ trả tiền cho người bán Người bán sẽ sử dụng số tiền này để thanh toán nợ ngân hàng, nhằm giải chấp tài sản trước khi thực hiện giao dịch mua bán.
Trong thực tiễn xét xử, tình huống pháp lý của vụ án thứ ba thường xảy ra phổ biến hơn vụ án thứ nhất Tòa án thường chấp nhận quan điểm xem xét nguồn gốc và mục đích thanh toán để xác định người giải chấp tài sản vẫn là người thanh toán tiền mua Điều này xuất phát từ việc trước thời điểm tài sản bị giải chấp, bên bán và bên mua không thể giao kết hợp đồng mua bán đối với tài sản đang thế chấp mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, do bị giới hạn quyền theo quy định tại Điều 320 và Điều 321 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Theo Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc bán, thay thế, trao đổi hoặc tặng cho tài sản thế chấp là không được phép, ngoại trừ các trường hợp được quy định tại Khoản 4 và Khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Khoản 4 và 5 Điều 321 BLDS năm 2015 quy định “4 Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp
Khi tài sản thế chấp là kho hàng, bên thế chấp có quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng cần đảm bảo rằng giá trị của hàng hóa thay thế vẫn phù hợp với thỏa thuận đã ký kết.
THỨ TỰ VÀ PHẠM VI ƯU TIÊN THANH TOÁN CỦA NGƯỜI GIẢI CHẤP
Thứ tự ưu tiên thanh toán của người giải chấp
Quyền ưu tiên thanh toán của người giải chấp trở nên quan trọng khi có giao dịch mua bán hoặc chuyển nhượng tài sản thế chấp bị vô hiệu, đòi hỏi phải xử lý hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự này Nghiên cứu sẽ được thực hiện từ hai góc độ: quy định pháp luật và thực tiễn xét xử của Tòa án Về mặt pháp lý, tập trung vào thứ tự ưu tiên thanh toán theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Thi hành án dân sự Dựa trên các quy định hiện hành, nghiên cứu sẽ đối chiếu với thực tiễn xét xử để chỉ ra những bất cập trong thứ tự ưu tiên thanh toán của người giải chấp, từ đó đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật.
Theo Điều 308 của Bộ luật Dân sự năm 2015, thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm được xác định dựa trên thời gian xác lập giao dịch bảo đảm Cụ thể, các chủ nợ có bảo đảm trên cùng một tài sản sẽ được ưu tiên thanh toán theo thứ tự thời gian hiệu lực của giao dịch bảo đảm Chủ nợ nào xác lập giao dịch bảo đảm có hiệu lực trước sẽ được ưu tiên thanh toán, trừ khi giao dịch bảo đảm không có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba, trong trường hợp đó, thứ tự ưu tiên sẽ dựa vào thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm.
Theo các tác giả Lê Thị Thu Thủy và Đỗ Minh Tuấn, trong lĩnh vực so sánh luật học, nguyên tắc "first in time rule" (thứ tự về thời gian) được công nhận rộng rãi trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán Cụ thể, luật Anh quy định rằng trong trường hợp xung đột quyền yêu cầu thanh toán giữa các chủ nợ có bảo đảm ngang nhau trên cùng một tài sản, chủ nợ có lợi ích bảo đảm được xác lập trước sẽ được ưu tiên, trừ khi quyền ưu tiên đó bị ảnh hưởng bởi các quy tắc pháp lý khác Tương tự, luật Mỹ cũng quy định rằng bên nhận bảo đảm đăng ký trước sẽ có quyền ưu tiên so với các bên đăng ký sau đối với cùng một tài sản bảo đảm.
Theo Điều 308 BLDS năm 2015, thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định như sau:
Theo Điều 308 BLDS năm 2015, nếu các biện pháp bảo đảm đều có hiệu lực đối kháng với người thứ ba, thứ tự thanh toán sẽ được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng Cụ thể, các biện pháp bảo đảm này phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ thời điểm đăng ký hoặc khi bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm, như quy định tại Điều 297 BLDS năm 2015.
Quy tắc đăng ký và quy tắc chiếm hữu tài sản bảo đảm xác định thứ tự ưu tiên thanh toán Những giao dịch bảo đảm được đăng ký trước sẽ được ưu tiên thanh toán, ngay cả khi không bắt buộc phải đăng ký Tuy nhiên, để hưởng quyền ưu tiên, giao dịch bảo đảm cần phải được đăng ký trong vòng 15 ngày.
14 Lê Thị Thu Thủy, Đỗ Minh Tuấn (2015), “Giao dịch bảo đảm dưới khía cạnh so sánh luật học”, Tạp chí
Nghiên cứu lập pháp điện tử, http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid 8533, truy cập ngày 08/5/2021
15 Phạm Yến Nhi (2020), “Vấn đề pháp lý về quyền ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm”, Tạp chí Tài chính Ngân hàng, số 5/2020 (728), tr 70 – 72
Phạm Yến Nhi (2020) đã trình bày trong bài viết của mình về vấn đề pháp lý liên quan đến quyền ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm Bài viết đăng trên Tạp chí Tài chính Online cung cấp cái nhìn sâu sắc về các quy định pháp lý và thực tiễn trong việc đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan Để tìm hiểu thêm chi tiết, bạn có thể truy cập vào đường link https://tapchitaichinh.vn/tai-chinh-phap-luat/van-de-phap-ly-ve-quyen-uu-tien-thanh-toan-khi-xu-ly-tai-san-bao-dam-328430.html, với thời gian truy cập vào ngày 08/5/2021.
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 308 BLDS năm 2015, trong trường hợp có nhiều biện pháp bảo đảm, biện pháp bảo đảm nào có hiệu lực đối kháng với người thứ ba sẽ được ưu tiên thanh toán trước.
Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 308 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu các biện pháp bảo đảm không có hiệu lực đối kháng với người thứ ba, thứ tự thanh toán sẽ được xác định dựa trên thứ tự thiết lập các biện pháp bảo đảm.
Khi thanh toán số tiền thu được từ việc xử lý tài sản thế chấp, quy trình thực hiện theo thứ tự tại Điều 307 BLDS năm 2015 Số tiền này, sau khi trừ đi chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản, sẽ được phân bổ theo thứ tự ưu tiên như quy định tại Điều 308 của Bộ luật.
Các quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ điều chỉnh thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên tham gia giao dịch bảo đảm trên cùng một tài sản sau khi đã thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp Tuy nhiên, luật không chỉ rõ thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các khoản như án phí, chi phí tố tụng, nợ thuế và các khoản nợ không có bảo đảm khác Do đó, hiện nay vẫn chưa có quy định thống nhất về thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp giải chấp tài sản.
Theo Khoản 3 Điều 47 của Luật Thi hành án dân sự, khi xử lý tài sản cầm cố hoặc thế chấp, nếu bên nhận cầm cố, thế chấp là bên được thi hành án, hoặc trong trường hợp bán tài sản theo bản án, quyết định kê biên để bảo đảm nghĩa vụ, số tiền thu được từ việc bán tài sản sẽ được ưu tiên thanh toán cho bên nhận cầm cố, thế chấp hoặc bên có nghĩa vụ được bảo đảm Số tiền này sẽ được thanh toán sau khi trừ án phí, chi phí cưỡng chế và khoản tiền quy định tại khoản 5 Điều 115 của Luật.
Khoản 5 Điều 115 của Luật Thi hành án dân sự quy định “Trường hợp cưỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án cho người mua được tài sản bán đấu giá, nếu xét thấy sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ thi hành án mà người phải thi hành án không còn đủ tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới thì trước khi làm thủ tục chi trả cho người được thi hành án, Chấp hành viên trích lại từ số tiền bán tài sản một khoản tiền để người phải thi hành án thuê nhà phù hợp với giá thuê nhà trung bình tại địa phương trong thời hạn 01 năm Nghĩa vụ thi hành án còn lại được tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật này.”
Theo Điều 12 Nghị quyết 42/2017/QH14, số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu sẽ được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ nợ được bảo đảm cho tổ chức tín dụng và các bên liên quan, sau khi trừ chi phí bảo quản và xử lý tài sản Nếu một tài sản được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, thứ tự ưu tiên thanh toán sẽ tuân theo quy định của pháp luật.
Từ phân tích quy định tại các điều luật trên, có thể tóm tắt thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp như sau:
Theo BLDS năm 2015: 1- Chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp; 2- Nghĩa vụ được bảo đảm; 3- Nghĩa vụ khác không có bảo đảm
Theo Luật Thi hành án dân sự: 1- Án phí; 2- Chi phí cưỡng chế; 3- Khoản tiền thuê nhà; 4- Nghĩa vụ được bảo đảm; 5- Nghĩa vụ khác không có bảo đảm
Theo nghị quyết 42/2017/QH14, các chi phí liên quan đến bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp, nghĩa vụ được bảo đảm, nghĩa vụ thuế, và các nghĩa vụ khác không có bảo đảm đều được quy định rõ ràng.
Các quy định tại Điều 307, 308 BLDS năm 2015, khoản 3 Điều 47 Luật Thi hành án dân sự và Điều 12 Nghị quyết 42/2017/QH14 chưa thống nhất về thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp Ngoài ra, các quy định này không quy định rõ ràng về thứ tự và mức độ ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ hoàn trả khoản tiền giải chấp, cũng như không đề cập đến chi phí tố tụng liên quan đến thẩm định và định giá tài sản Hơn nữa, vấn đề nợ tiền công lao động của người tạo ra bất động sản đang thế chấp cũng chưa được xem xét Để làm rõ hơn về những bất cập này, người viết sẽ trình bày một tình huống pháp lý cụ thể.
[4] Vụ án thứ tƣ: Bản án số 28/2018/DSPT ngày 31/01/2018 của TAND tỉnh Đắk Lắk (gọi tắt là bản án 28 Đắk Lắk)
Phạm vi ưu tiên thanh toán của người giải chấp
Khi thực hiện thứ tự ưu tiên thanh toán, cần xem xét phạm vi ưu tiên thanh toán, bao gồm các khoản nào được thanh toán trước và mức độ thanh toán (toàn bộ hay một phần) Trong quan hệ tín dụng, phạm vi này thường bao gồm gốc, lãi và các chi phí khác Theo pháp luật dân sự Việt Nam, chỉ có quy định về nghĩa vụ bảo đảm và thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm, mà chưa có quy định cụ thể về ưu tiên thanh toán của người giải chấp Cần nghiên cứu cách vận dụng cơ chế chuyển giao quyền yêu cầu để xác định mức độ chuyển giao quyền và liệu người giải chấp có được ưu tiên thanh toán như người nhận thế chấp ban đầu hay chỉ trong phạm vi nhất định.
Nghiên cứu về ưu tiên thanh toán trong xử lý tài sản thế chấp cho thấy, nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định rõ ràng, nghĩa vụ được coi là bảo đảm toàn bộ, bao gồm cả gốc, lãi, tiền phạt và bồi thường thiệt hại Khi thanh toán từ việc bán tài sản thế chấp, sau khi trừ chi phí bảo quản và xử lý, việc thanh toán sẽ tuân theo thứ tự ưu tiên tại Điều 308 BLDS năm 2015, không phân biệt giữa gốc và lãi Tuy nhiên, theo khoản 4 Điều 18 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, tổ chức tín dụng sẽ thu nợ gốc trước, sau đó mới đến lãi đối với khoản nợ quá hạn Điều này cho thấy pháp luật dân sự Việt Nam hiện nay phân biệt thứ tự ưu tiên thu nợ giữa gốc và lãi, trong đó gốc được ưu tiên thu trước lãi, bất kể nghĩa vụ có bảo đảm hay không.
Trong vụ án 28 Đắk Lắk, bà V và bà T đã đầu tư 1.409.250.000đ để giải chấp tài sản, nhưng Tòa án chỉ ưu tiên hoàn trả gốc 1.400.000.000đ, không ưu tiên lãi 9.250.000đ Việc phân biệt giữa gốc và lãi trong thanh toán là không hợp lý, vì nếu không giải chấp, cả gốc và lãi đều được ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp Quy định về ưu tiên thu gốc trước lãi chỉ có ý nghĩa khi tài sản bảo đảm không đủ để thu hồi nợ, nhằm bảo vệ bên yếu thế và giảm áp lực trả nợ Khi ưu tiên thu gốc trước, lãi sẽ không phát sinh hoặc ít hơn, và nợ lãi sẽ không phải chịu lãi suất quá hạn mà chỉ lãi chậm trả theo quy định.
Bản án 28 Đắk Lắk chỉ ra rằng quyền ưu tiên thanh toán của người giải chấp chỉ giới hạn trong số tiền dùng để trả nợ gốc, trong khi số tiền dùng để trả lãi lại không được ưu tiên, gây ra những bất cập Người giải chấp phải thanh toán toàn bộ nợ gốc và lãi để tài sản được giải chấp, cho phép các bên thực hiện mua bán hoặc chuyển nhượng tài sản đó Do đó, toàn bộ số tiền mà người giải chấp bỏ ra đều phục vụ cho mục đích giải chấp, không phân biệt giữa việc trả nợ gốc hay lãi Để làm rõ hơn về những bất cập này, tác giả sẽ trình bày một tình huống pháp lý cụ thể.
16 Lãi quá hạn bằng 150% lãi suất trong hạn; còn lãi chậm trả tiền tối đa là 10%/năm
[5] Vụ án thứ năm: Bản án số 265/2018/DSPT ngày 19/10/2018 của TAND tỉnh Đồng Tháp (viết tắt bản án 265 Đồng Tháp) Nội dung tóm tắt như sau:
Vào ngày 19/9/2017, ông M và bà L đã ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 9 cho NLQ1 với giá 1 tỷ đồng, trong đó có 500 triệu đồng được dùng để trả nợ vay ngân hàng Tại thời điểm chuyển nhượng, thửa đất này đang thế chấp cho khoản vay gốc và lãi là 439.683.115 đồng Sau khi nhận 500 triệu đồng từ NLQ1, vợ chồng ông M, bà L đã trả nợ cho ngân hàng và giải chấp tài sản Tuy nhiên, khi tiến hành thủ tục sang tên, NLQ1 đã nộp tiền thuế 12.500.000 đồng nhưng bị ngăn chặn.
Bản án 265 Đồng Tháp chỉ ra rằng số tiền 500.000.000 đồng mà NLQ1 giao cho ông M để trả nợ Ngân hàng là cần thiết để lấy lại tài sản thế chấp Tuy nhiên, Tòa sơ thẩm đã ưu tiên thi hành cho NLQ1 số tiền 500.000.000 đồng, trong khi ông M chỉ thực tế trả 439.683.115 đồng cho Ngân hàng, điều này không phù hợp với thực tế và quyền lợi hợp pháp của các bên đương sự.
Trong vụ án này, Tòa án sơ thẩm đã chấp nhận ưu tiên thanh toán 500.000.000đ, trong khi Tòa án phúc thẩm chỉ công nhận khoản 439.683.115đ, bao gồm cả gốc và lãi, dùng cho việc giải chấp Khoản tiền ứng trước cho bên bán không được ưu tiên thanh toán vì không liên quan đến giải chấp tài sản Cách tiếp cận của Tòa án phúc thẩm là hợp lý, vì người giải chấp chỉ được nhận quyền ưu tiên thanh toán từ bên nhận thế chấp và chỉ đối với số tiền thực tế dùng cho việc giải chấp Điều này nhấn mạnh rằng Tòa án cần xác định rõ giới hạn quyền yêu cầu để quyết định phạm vi ưu tiên thanh toán Việc Tòa án sơ thẩm cho phép ưu tiên cả khoản tiền không dùng cho giải chấp là vượt quá quyền ưu tiên thanh toán ban đầu theo quy định tại Điều 293 BLDS năm 2015, chỉ bao gồm gốc, lãi, tiền phạt và bồi thường thiệt hại (nếu có).
Khi xác định thứ tự ưu tiên thanh toán, việc xác định phạm vi ưu tiên thanh toán là điều cần thiết và không thể tách rời Phân tích từ các vụ án cho thấy thực tiễn xét xử hiện nay không thống nhất về phạm vi ưu tiên thanh toán Một số Tòa án chấp nhận ưu tiên thanh toán toàn bộ số tiền giải chấp, trong khi các Tòa án khác chỉ chấp nhận ưu tiên cho tiền gốc, không bao gồm tiền lãi, hoặc có trường hợp ưu tiên thanh toán vượt quá giá trị tiền giải chấp Vấn đề này nảy sinh do pháp luật dân sự Việt Nam hiện chưa có quy định rõ ràng về thứ tự và phạm vi ưu tiên thanh toán của người giải chấp.
Người viết kiến nghị Hội đồng thẩm phán TAND tối cao cần hướng dẫn áp dụng pháp luật thống nhất về phạm vi ưu tiên thanh toán của người giải chấp Việc lựa chọn một bản án xử lý vấn đề này sẽ giúp xây dựng án lệ, từ đó hướng dẫn áp dụng pháp luật đồng bộ trong ngành Tòa án khi chưa có quy phạm cụ thể Bên cạnh đó, TAND tối cao cũng cần cung cấp hướng dẫn và giải thích về việc áp dụng án lệ trong các tình huống pháp lý để làm rõ căn cứ và điều kiện áp dụng.
Trong bối cảnh Quốc hội chưa sửa đổi BLDS năm 2015, tác giả kiến nghị Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhanh chóng ban hành nghị quyết hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật về xử lý giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản đang cầm cố, thế chấp ngân hàng Nghị quyết cần xác định rõ phạm vi ưu tiên thanh toán, bao gồm khoản tiền trả gốc, lãi suất và các chi phí phát sinh liên quan đến giải chấp.
Để đảm bảo tính thống nhất trong việc điều chỉnh pháp luật, tác giả đề xuất rằng Quốc Hội nên bổ sung quy định về quyền ưu tiên trong Bộ luật dân sự Cụ thể, cần quy định rõ ràng thứ tự và phạm vi ưu tiên thanh toán cho người giải chấp trong các quy định về quyền ưu tiên thanh toán.
Chương 2 phân tích thứ tự và phạm vi ưu tiên thanh toán của người giải chấp Nội dung này được phân tích dưới hai khía cạnh pháp lý là: Thứ tự ưu tiên thanh toán của người giải chấp và phạm vi ưu tiên thanh toán của người giải chấp
Việc xác định thứ tự và phạm vi ưu tiên thanh toán của người giải chấp là rất quan trọng trong mối quan hệ với các nghĩa vụ thanh toán của người mắc nợ Điều này cần được thực hiện dựa trên quy định của pháp luật dân sự liên quan đến thứ tự và phạm vi thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm, cũng như thứ tự thanh toán trong thi hành án và xử lý nợ xấu của ngân hàng Tuy nhiên, hiện nay vẫn tồn tại nhiều bất cập trong các quy định pháp luật, cần được xem xét và điều chỉnh để đảm bảo tính công bằng và hiệu quả trong quá trình giải chấp.
Bài viết nêu rõ những bất cập trong việc xác định thứ tự và phạm vi ưu tiên thanh toán khoản tiền giải chấp liên quan đến các nghĩa vụ thanh toán khi xử lý tài sản giải chấp Pháp luật dân sự Việt Nam hiện tại thiếu sự thống nhất, có nhiều mâu thuẫn và rải rác trong các văn bản pháp luật, gây khó khăn trong việc xác định thứ tự và phạm vi ưu tiên thanh toán giữa nghĩa vụ được bảo đảm và các nghĩa vụ không có bảo đảm khác.
Bài viết phân tích thực trạng quy định pháp luật và các vụ án cụ thể trong thực tiễn xét xử, từ đó đưa ra đánh giá và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật Mục tiêu là cải thiện hướng dẫn áp dụng pháp luật cho các tình huống pháp lý chưa được lý luận đúc kết, góp phần xây dựng quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp luật một cách hiệu quả hơn.