CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG ĐƯỢC THẾ CHẤP ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ
Chuyển nhƣợng bất động sản đang đƣợc thế chấp không đƣợc bên nhận thế chấp đồng ý
Giao dịch dân sự, theo quan điểm khoa học, được các nhà nghiên cứu Việt Nam phân tích từ nhiều khía cạnh khác nhau Đây là hành vi nhằm đạt được một kết quả nhất định, với sự hỗ trợ của pháp luật để hiện thực hóa kết quả đó Giao dịch dân sự có thể được xem như một sự kiện pháp lý, bao gồm hành vi pháp lý đơn phương hoặc đa phương (hợp đồng), dẫn đến các hậu quả pháp lý Tùy thuộc vào từng giao dịch cụ thể, giao dịch dân sự có thể phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quan hệ pháp luật dân sự.
Theo Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự được định nghĩa là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương, có khả năng phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự Trong bối cảnh này, giao dịch dân sự đóng vai trò quan trọng và là căn cứ phổ biến nhất trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan.
1 Viện Ngôn ngữ học (1994), Từ điển tiếng Việt, Nxb Giáo dục, Hà Nội, tr.377
2 Hoàng Thế Liên (chủ biên) (2013), Bình luận khoa học BLDS năm 2005 (tập I), Nxb Chính trị Quốc gia,
Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, để giao dịch chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là đất đai, người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện cụ thể như: (i) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp đặc biệt; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên; và (iv) Đang trong thời hạn sử dụng đất Đối với giao dịch mua bán nhà ở, theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, cũng yêu cầu phải có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật, ngoại trừ những trường hợp được quy định riêng.
Theo Luật Nhà ở năm 2014, để đảm bảo quyền sở hữu nhà ở, bất động sản không được nằm trong diện tranh chấp, khiếu nại hoặc kiện tụng về quyền sở hữu Ngoài ra, nhà ở phải không bị kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Cuối cùng, bất động sản cũng không được nằm trong diện đã có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo giải tỏa, phá dỡ từ cơ quan có thẩm quyền.
Theo khoản 1 Điều 319 BLDS năm 2015, hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực ngay khi giao kết, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc quy định khác của pháp luật Đối với thế chấp quyền sử dụng đất, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 yêu cầu phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, và hợp đồng sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
297 BLDS năm 2015 quy định việc thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký
Hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp không thể tách rời khỏi các điều kiện hiệu lực của giao dịch dân sự và việc thế chấp bất động sản Theo Điều 317 của Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản là hành vi mà một bên sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà không cần giao tài sản đó.
Khoản 1 Điều 4 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định về việc thực hiện nghĩa vụ trong các lĩnh vực như đất đai, nhà ở, và doanh nghiệp, cho phép áp dụng quy định đặc thù liên quan đến tài sản bảo đảm Theo Điều 320 BLDS năm 2015, bên thế chấp không được bán, thay thế, hoặc tặng cho tài sản thế chấp trong thời gian thế chấp, mặc dù vẫn có quyền khai thác và sử dụng tài sản đó Tuy nhiên, trong thực tế, có trường hợp bên thế chấp chuyển nhượng tài sản mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, dẫn đến câu hỏi về hậu quả pháp lý của hành vi này.
Thực tiễn của vấn đề nêu trên được phân tích, đánh giá thông qua các vụ việc sau đây:
Vụ án số 21/2020/DSST, được Tòa án nhân dân huyện Sông Hinh, tỉnh Phú Yên xét xử vào ngày 30/9/2020, liên quan đến tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng NN&PTNT Việt Nam và vợ chồng ông Đ, bà Vụ việc xảy ra vào ngày 05/10/2018, khi hai bên ký kết hợp đồng tín dụng.
Ông Đ và bà H đã vay 300.000.000 đồng, với tài sản thế chấp là quyền sử dụng thửa đất có diện tích 26.246 m², được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BS 696887 bởi UBND huyện Sông Hinh vào ngày 10/8/2015 Hợp đồng thế chấp đã được đăng ký tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Sông Hinh, tỉnh Phú Yên, với việc thay đổi đăng ký diễn ra vào ngày 04/7/2016.
Vợ chồng ông Đ và bà H xác nhận rằng sau khi thế chấp tài sản cho Ngân hàng khoảng một năm, họ đã chuyển nhượng phần đất của mình cho vợ chồng ông L thông qua việc cấn trừ tiền mua bán mía Hiện tại, diện tích đất này thuộc quyền sử dụng hoàn toàn của vợ chồng ông L Ông L và bà N cho biết họ đã mua chung với ông Đ, nhưng do ông Đ có hộ khẩu tại địa phương nên hai bên thống nhất để ông Đ đứng ra thực hiện giao dịch Vợ chồng ông L chỉ đưa tiền cho ông Đ mà không tham gia vào giao dịch và không biết rằng ông Đ đã đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau khoảng một năm sở hữu, vợ chồng ông Đ đã sang nhượng phần đất cho vợ chồng ông L và nhận tiền mặt từ họ.
Tòa án nhân dân huyện Sông Hinh xác định rằng vợ chồng ông L và bà N, cùng với vợ chồng ông Đ và bà H, là thân thích và đã góp tiền mua đất chung Tuy nhiên, vợ chồng ông L không tham gia giao dịch mà để vợ chồng ông Đ thực hiện do họ sinh sống tại địa phương Bà Lê Thị H1, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ giao dịch với vợ chồng ông Đ và bà H, và việc chuyển nhượng đã được đăng ký hợp pháp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Sông Hinh Khẳng định của vợ chồng ông L về việc vợ chồng ông Đ tự ý thực hiện thủ tục chuyển nhượng là không có cơ sở Hơn nữa, sau khoảng một năm, vợ chồng ông Đ đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông L, nhưng việc này diễn ra khi quyền sử dụng đất đang thế chấp cho Ngân hàng NN&PTNT Việt Nam mà không có sự đồng ý của ngân hàng, vi phạm quy định pháp luật Do đó, yêu cầu của vợ chồng ông L về việc hủy hợp đồng thế chấp tài sản là không có cơ sở chấp nhận.
Tòa án nhân dân huyện Sông Hinh đã quyết định không chấp nhận yêu cầu của vợ chồng ông Cao Văn L và bà Đặng Thị N về việc hủy bỏ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 01 ngày 19/7/2016, được đăng ký thế chấp vào ngày 21/7/2016, cùng với Hợp đồng bổ sung hợp đồng thế chấp số 01 ngày 04/10/2018 đối với quyền sử dụng thửa đất diện tích 26.246 m² có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BS.
696887 do UBND huyện Sông Hinh cấp ngày 10/8/2015, đăng ký thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận ngày 04/7/2016”
Tòa án nhận định rằng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản giữa vợ chồng ông L và vợ chồng ông Đ không có hiệu lực do bất động sản đã được thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ dân sự Cụ thể, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Đ cho vợ chồng ông L diễn ra khi quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng NN&PTNT Việt Nam mà không có sự đồng ý của ngân hàng là vi phạm quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Vụ án số 23/2018/DS-PT ngày 10/4/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo đó, vào năm 2001, ông S đã nhận chuyển nhượng 740m² đất từ ông T.
Vào năm 2016, ông T cho rằng sau 20 năm sử dụng đất, ông S phải trả lại đất cho ông T để phục vụ sản xuất, và hiện tại thời hạn đã hết Ngân hàng NN cho biết, tranh chấp liên quan đến 740m² đất là một phần trong tổng diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đứng tên ông Nguyễn Văn T, đang được thế chấp để vay vốn Tuy nhiên, còn nhiều diện tích khác không bị ảnh hưởng, vì vậy ngân hàng không có ý kiến gì về vấn đề này.
Chuyển nhƣợng bất động sản đang thế chấp đƣợc bên nhận thế chấp đồng ý
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi tài sản đã được thế chấp Đối với hàng hóa luân chuyển, bên thế chấp có thể bán, thay thế hoặc trao đổi tài sản Đối với các loại tài sản khác, Điều 349 BLDS năm 2005 cho phép bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản nếu có sự đồng ý của bên nhận thế chấp Điều 321 BLDS năm 2015 tiếp tục quy định này nhưng bổ sung rằng bên thế chấp có thể thực hiện các giao dịch với tài sản không phải hàng hóa luân chuyển nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc theo quy định của pháp luật Do đó, bên thế chấp chỉ có quyền định đoạt tài sản khi tài sản đó là hàng hóa luân chuyển hoặc có sự đồng ý từ bên nhận thế chấp.
Trong thực tế, có những trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý cho bên thế chấp chuyển nhượng tài sản Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự không quy định rõ ràng về hệ quả pháp lý và hình thức đồng ý này, liệu có cần lập thành văn bản hay không Điều này dẫn đến việc giao dịch chuyển nhượng vẫn có thể bị coi là vô hiệu, mặc dù bên nhận thế chấp đã đồng ý cho việc chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp.
1.2.1 Cách thức đồng ý của bên nhận thế chấp
Thực tiễn của vấn đề nêu trên được phân tích, đánh giá thông qua vụ việc sau đây:
Vụ việc 4: Bản án76/2019/DS-PT ngày 03/12/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh
Vào ngày 13/3/2013, vợ chồng ông Cao Thúc Nguyên C và bà Nguyễn Thị Ngọc T (nguyên đơn) đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà với vợ chồng ông Võ Văn H và bà Nguyễn Thị Đ (bị đơn) cùng Ngân hàng ĐA Theo thỏa thuận, nguyên đơn sẽ thanh toán nợ của bị đơn tại Ngân hàng ĐA để mua căn nhà có diện tích xây dựng 101,2m² trên tổng diện tích đất 200m² với giá 1.400.000.000 đồng Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng vào ngày 14/3/2013 Tuy nhiên, sau khi hoàn tất giao dịch, bị đơn không thực hiện việc giao nhà cho nguyên đơn Trong quá trình làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, nguyên đơn nhận thông báo từ bị đơn rằng nhà đất đã mua đã bị Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tuy Hòa kê biên để đảm bảo thi hành án cho ông Nguyễn Ngọc A.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 17/2017/DS-ST ngày 05 tháng 6 năm 2017, Toà án nhân dân thành phố Tuy Hòa đã ra quyết định liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở giữa ông Cao Thúc Nguyên và vợ chồng nguyên đơn.
C, bà Nguyễn Thị Ngọc T và vợ chồng bị đơn ông Võ Văn H, bà Nguyễn Thị Đ là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật
Bản án phúc thẩm xác nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở được công chứng ngày 14/3/2013 là hợp lệ về hình thức, nhưng do vợ chồng ông H không trung thực và sự thiếu sót của cơ quan quản lý đất đai, họ đã nhận được 02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cùng một thửa Ủy ban nhân dân thành phố Tuy Hòa đã thu hồi 02 Giấy chứng nhận này và quyền sử dụng đất của vợ chồng ông H đã bị cưỡng chế để thi hành án cho ông Nguyễn Ngọc A Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông C và ông H vô hiệu do vi phạm quy định pháp luật, xác định lỗi thuộc về vợ chồng ông H là có căn cứ và đúng pháp luật.
Vụ việc này cho thấy Tòa án vẫn chưa có đường lối rõ ràng về giao dịch bất động sản có sự đồng ý của bên nhận thế chấp Cụ thể, vào ngày 13/3/2013, ông Cao Thúc Nguyên và bà Nguyễn Thị Ngọc T đã ký biên bản thỏa thuận với ông Võ Văn H, bà Nguyễn Thị Đ và Ngân hàng ĐA, trong đó nguyên đơn thanh toán nợ cho bị đơn để mua tài sản thế chấp là nhà ở 101,2m² trên đất 200m² Mặc dù việc chuyển nhượng này có sự đồng ý của bên nhận thế chấp và được thể hiện bằng văn bản, Tòa án sơ thẩm và phúc thẩm vẫn quyết định tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng ngày 14/3/2013 giữa hai bên là vô hiệu.
Bất cập trong Bộ luật Dân sự (BLDS) là việc không nêu rõ cách thức thể hiện sự “đồng ý” của bên nhận thế chấp Ví dụ, trong một vụ việc, sự đồng ý của ngân hàng được thể hiện qua biên bản thỏa thuận giữa các bên liên quan Trong trường hợp chủ đầu tư Công ty A thế chấp dự án xây dựng cho ngân hàng và sau đó bán căn hộ cho người dân, ngân hàng đã ngầm đồng ý cho chủ đầu tư định đoạt tài sản khi cho phép bán công khai Do đó, ngân hàng không thể mâu thuẫn khi yêu cầu xử lý các căn hộ đã bán cho người dân, vì hành động bán này đã được ngân hàng biết và chấp thuận Nếu chủ đầu tư nhận tiền từ người dân mà không chuyển cho ngân hàng, đó là vấn đề nội bộ giữa họ, không ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua căn hộ, vì ngân hàng đã đồng ý cho chủ đầu tư định đoạt tài sản thế chấp.
Việc thể hiện sự “đồng ý” của bên nhận thế chấp trong các giao dịch bất động sản đang được thế chấp hiện nay diễn ra theo nhiều cách khác nhau, điều này có thể dẫn đến sự không thống nhất trong việc áp dụng pháp luật.
8 Đỗ Văn Đại (2021), tlđd (4), tr.761
Kiến nghị hoàn thiện giao dịch dân sự cho thấy rằng, nếu pháp luật không quy định, các giao dịch có thể được thực hiện bằng lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể Từ góc độ pháp lý, giao dịch được xác lập bằng văn bản có độ tin cậy cao hơn, nhưng các hình thức khác cũng cần được tôn trọng vì thể hiện ý chí của các bên Mục đích và nội dung giao dịch phải tuân thủ pháp luật và phù hợp với quan hệ xã hội Do đó, pháp luật không nên can thiệp quá sâu vào thỏa thuận giữa các bên Tác giả đề xuất bổ sung vào Bộ luật Dân sự quy định về sự đồng ý của bên nhận thế chấp đối với giao dịch bất động sản mà không bắt buộc phải lập thành văn bản, cho phép các bên xác lập sự đồng ý bằng bất kỳ hình thức nào.
1.2.2 Hệ quả pháp lý của việc đồng ý của bên nhận thế chấp
Thực tiễn của vấn đề nêu trên được phân tích, đánh giá thông qua vụ việc sau đây:
Vụ việc 5 liên quan đến Quyết định giám đốc thẩm số 25/2017/KDTM-GĐT ngày 06/9/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, trong đó nêu rõ thỏa thuận giữa Ngân hàng, Công ty TP và ông H vào ngày 01/8/2009 Theo thỏa thuận, Ngân hàng đồng ý cho Công ty TP chuyển nhượng toàn bộ tài sản đang thế chấp, bao gồm 05 quyền sử dụng đất và các tài sản khác, cho ông H với giá 37.000.000.000 đồng để trả nợ Kết quả, vào các ngày 03/8/2009 và 11/8/2009, Công ty TP và Doanh nghiệp tư nhân Thanh H, đại diện bởi ông H, đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các hợp đồng mua bán tài sản Như vậy, việc chuyển nhượng tài sản thế chấp của Công ty TP đã được Ngân hàng chấp thuận.
Vào ngày 11/9/2009, biên bản làm việc giữa Ngân hàng và ông H nêu rõ rằng, dựa trên thỏa thuận ngày 01/8/2009, Ngân hàng yêu cầu Doanh nghiệp tư nhân Thanh H thanh toán 30% giá trị chuyển nhượng cho Công ty TP qua tài khoản tại Ngân hàng nhằm thu hồi nợ Ông H cho biết việc sang tên chủ sở hữu tài sản gặp khó khăn do Công ty TP còn nợ thuế, dẫn đến Cục thuế không đồng ý cho chuyển nhượng Doanh nghiệp tư nhân Thanh H cam kết sẽ thanh toán 20% tổng giá trị chuyển nhượng ngay sau khi hoàn tất việc chuyển tên sở hữu.
10 Đỗ Văn Đại (2021), tlđd (4), tr.757-758
Nội dung thỏa thuận trong biên bản làm việc ngày 11/9/2009 và văn bản thỏa thuận ngày 01/8/2009 là các điều kiện cần thiết để thực hiện hợp đồng mua bán và chuyển nhượng tài sản giữa Công ty TP và ông H.
Quyết định giám đốc thẩm chỉ ra rằng việc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản từ Công ty TP sang Doanh nghiệp tư nhân Thanh H chưa được thực hiện Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đã không xem xét các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng giữa Công ty TP và ông H để xác định tính hợp pháp hay vô hiệu của chúng Điều này ảnh hưởng đến việc xác định trách nhiệm thanh toán nợ ngân hàng của các bên, nếu hợp đồng vô hiệu thì cần làm rõ phần trách nhiệm của ông H và Công ty TP trong việc thanh toán.
Vụ việc này cho thấy quyết định giám đốc thẩm chưa rõ ràng trong việc xử lý hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp Các Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đã không xem xét giao dịch chuyển nhượng giữa các bên, dẫn đến việc quyết định giám đốc thẩm nhận định rằng việc chuyển nhượng tài sản từ Công ty TP sang Doanh nghiệp tư nhân Thanh H chưa được thực hiện Tuy nhiên, các Tòa án này đã không đánh giá hiệu lực pháp luật của các hợp đồng mua bán và chuyển nhượng giữa Công ty TP và ông H, điều này cần được làm rõ để xác định trách nhiệm của các bên liên quan.
Bất cập trong việc xử lý tài sản thế chấp hiện nay là do sự thiếu rõ ràng của Bộ luật Dân sự về hệ quả pháp lý đối với nghĩa vụ thế chấp và giao dịch chuyển nhượng Điều này dẫn đến sự không nhất quán trong thực tiễn, đặc biệt là trong các vụ án như vụ việc 5, nơi mà các thỏa thuận giữa Công ty TP và ông H được coi là thỏa thuận có điều kiện cho hợp đồng mua bán, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm lại không xem xét kỹ lưỡng các hợp đồng này, gây khó khăn trong việc xác định số phận của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp.
TP với ông H có hiệu lực pháp luật hay vô hiệu”
Dưới góc độ quan điểm:
CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG ĐƯỢC THẾ CHẤP ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ
Khả năng cho thuê bất động sản đang đƣợc thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
2.1 Khả năng cho thuê bất động sản đang đƣợc thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
Theo Khoản 8 Điều 320 và Khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp không được phép bán, thay thế, trao đổi hay tặng cho tài sản thế chấp, nhưng có quyền cho thuê hoặc cho mượn tài sản đó Tuy nhiên, bên thế chấp phải thông báo cho bên thuê hoặc bên mượn về việc tài sản đang được thế chấp và cũng phải thông báo cho bên nhận thế chấp Điều này cho thấy việc cho thuê bất động sản đang thế chấp không bị cấm, cho phép bên thế chấp thực hiện quyền cho thuê tài sản để đảm bảo nghĩa vụ Ngược lại, bất động sản đang cho thuê cũng có thể được dùng để thế chấp.
So sánh với Bộ luật Dân sự (BLDS) Việt Nam, BLDS của Pháp không có quy định chi tiết nhưng vẫn có các nguyên lý chung về tài sản cho phép bên thế chấp cho thuê tài sản đã được thế chấp Theo đó, người bảo đảm vẫn giữ quyền sở hữu tài sản và có thể thực hiện các quyền lợi trong khuôn khổ quản lý tài sản Do vậy, người bảo đảm có quyền cho thuê tài sản đã được sử dụng để bảo đảm.
Pháp luật quy định bên thế chấp có quyền cho thuê bất động sản đang thế chấp, nhưng phải thông báo cho bên thuê về việc tài sản cho thuê đang bị thế chấp và cũng phải thông báo cho bên nhận thế chấp Tuy nhiên, pháp luật không nêu rõ nếu bên nhận thế chấp không đồng ý cho thuê thì bên thế chấp có quyền cho thuê cho chủ thể khác hay không Hơn nữa, quy định cũng không đề cập đến chế tài cho bên thế chấp nếu vi phạm nghĩa vụ thông báo.
Dưới góc độ thực tiễn: Thực tiễn của vấn đề nêu trên được phân tích, đánh giá thông qua các vụ việc sau đây:
Theo bản án số 1168/2013/KDTM-ST ngày 24/9/2013 của Tòa án nhân dân TP Hồ Chí Minh, vụ án liên quan đến các bên như Tạp chí KT ngày nay, ông T, bà L và bà Th, những người thuê tài sản thế chấp gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Nguyên đơn là Ngân hàng TMCP AC cho biết không nhận được thông báo từ chủ tài sản thế chấp là ông M hoặc bị đơn là Công ty Ân M về việc cho thuê tài sản thế chấp Do đó, việc ông M ký hợp đồng cho bị đơn và bị đơn cùng các bên liên quan thuê tài sản là vi phạm quy định tại Điều 349 BLDS năm 2005 (tương ứng Điều 321 BLDS năm 2015).
Bản án đã xác định rằng các hợp đồng thuê nhà giữa ông M và Công ty Ân M, cũng như giữa Công ty Ân M với các bên thuê nhà như Tạp chí KT ngày nay, ông T, bà L, và bà Th, đều không có hiệu lực pháp luật.
Mặc dù Bộ luật Dân sự năm 2015 không đề cập đến 16 giải pháp ghi nhận tại Điều 345 BLDS năm 2005, điều này không có nghĩa là bất động sản cho thuê không thể được sử dụng để thế chấp.
17 Đỗ Văn Đại (2021), tlđd (4), tr.747
18 Đỗ Văn Đại (2021), tlđd (4), tr.737-738
Nhận xét vụ việc nêu trên: Đối với vụ việc này, bản án nhận định Ngân hàng
TMCP AC không thông báo về việc cho thuê tài sản thế chấp Do đó, bản án xác định các hợp đồng thuê nhà giữa ông M và Công ty Ân M, cũng như giữa Công ty Ân M và các bên thuê nhà, bao gồm Tạp chí KT ngày nay, ông T, bà L, và bà.
Hợp đồng thuê bất động sản sẽ không có hiệu lực pháp luật nếu bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ thông báo đối với bên nhận thế chấp Trong trường hợp này, không cần xem xét việc có sự đồng ý của bên nhận thế chấp khi ký kết hợp đồng thuê bất động sản.
Vụ việc 7:19 liên quan đến bản án số 01/2019/KDTM-ST của Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa, diễn ra vào ngày 26/11/2019 Ngày 03/7/2015, Ngân hàng VTB – Chi nhánh SS và Công ty SA đã ký hợp đồng cho phép Công ty SA cho thuê nhà kho, nhà xưởng và nhà văn phòng, với mục đích tận thu số tiền từ việc cho thuê Giá thuê đã được Ngân hàng chấp nhận, và sau đó, Công ty SA đã tiến hành ký hợp đồng cho thuê vào cùng ngày.
TT, hai bên đã thống nhất Ngân hàng thu 60.000.000 đồng/tháng Quá trình thực hiện, Công ty SA chỉ chuyển cho Ngân hàng 04 lần.Đến ngày 01/01/2016, Công ty
Công ty SA đã thay đổi tài khoản nhận tiền từ bên thuê, chuyển sang tài khoản mở tại Ngân hàng NN – Chi nhánh TH, và đến ngày 07/4/2017, tiền được chuyển vào tài khoản của Công ty SA tại Ngân hàng QĐ – Chi nhánh TH Trước đó, vào ngày 01/4/2016, Công ty SA đã ký hợp đồng cho Công ty ĐT thuê 532m² nhà xưởng mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Bản án xác định rằng Ngân hàng VTB – Chi nhánh SS đã đồng ý cho Công ty SA cho thuê tài sản thế chấp nhằm thu hồi nợ, nhưng Công ty SA đã vi phạm cam kết sau khi cho thuê Do đó, yêu cầu của Ngân hàng VTB – Chi nhánh SS về việc chấm dứt các hợp đồng cho thuê nhà kho, nhà xưởng và văn phòng giữa Công ty SA với Công ty TT và Công ty ĐT là hoàn toàn có căn cứ.
Tòa án đã nhấn mạnh tầm quan trọng của việc "có sự đồng ý" từ bên nhận thế chấp trong các giao dịch cho thuê bất động sản Trong vụ việc này, Ngân hàng VTB – Chi nhánh SS và Công ty SA đã ký hợp đồng cho phép Công ty SA được cho thuê nhà kho, nhà xưởng và nhà văn phòng Sau khi đạt được thỏa thuận, Công ty SA đã tiến hành ký hợp đồng cho thuê kho, nhà.
Vào ngày 03/7/2015, Công ty TT đã ký hợp đồng với xưởng nhà văn phòng Tiếp theo, vào ngày 01/4/2016, Công ty SA đã cho Công ty ĐT thuê 532m² nhà xưởng mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp Bản án chỉ ra rằng Ngân hàng VTB – Chi nhánh SS đồng ý cho Công ty SA cho thuê tài sản thế chấp nhằm thu hồi nợ, nhưng Công ty SA đã vi phạm cam kết sau khi cho thuê Do đó, Ngân hàng VTB – Chi nhánh SS yêu cầu chấm dứt các hợp đồng cho thuê nhà kho, nhà xưởng và văn phòng giữa các bên liên quan.
SA với Công ty TT và Công ty ĐT là có căn cứ chấp nhận
Theo Quyết định số 40/2018/QĐPT-DS của Tòa án nhân dân tỉnh Nam Định, bên thế chấp có quyền bán hoặc cho thuê tài sản thế chấp là nhà, công trình xây dựng nếu được bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản Hợp đồng thuê đất giữa H và Công ty cổ phần May S vào ngày 06/4/2012 có quy định về việc thuê đất có cơ sở hạ tầng, nhưng thực tế S không được sử dụng dịch vụ hạ tầng từ khu công nghiệp do H chưa hoàn thành nghĩa vụ Để duy trì hoạt động sản xuất, S đã phải tự đầu tư xây dựng hạ tầng Do đó, nguồn thu từ hợp đồng thuê đất không bao gồm khoản tiền từ việc cho thuê hay chuyển nhượng tài sản, dẫn đến quan điểm của C về việc coi khoản tiền cho thuê đất là tài sản thế chấp hoặc dùng để trả nợ cho bên nhận thế chấp là không có cơ sở.
Theo Hợp đồng thuê lại đất số 06-04/2012/HĐ-TLĐ ký ngày 06/4/2012 giữa bên cho thuê đất là H và bên thuê đất là S, không có sự tham gia của C Điều 4 của Hợp đồng quy định về giá thuê quyền sử dụng đất và phương thức thanh toán.
Cơ chế xử lý bất động sản đang đƣợc thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
Theo quy định tại khoản 5 Điều 323 Bộ luật Dân sự năm 2015 (thay thế khoản 5 Điều 351 Bộ luật Dân sự năm 2005), bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó để xử lý trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Theo Điều 324 Bộ luật Dân sự năm 2015, người thứ ba có nghĩa vụ giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp, tùy theo thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật.
Tại Pháp, người thuê có quyền ở lại với tài sản thuê, tuy nhiên nếu hợp đồng thuê được ký kết sau khi thế chấp đã được đăng ký, thì hợp đồng này chỉ có hiệu lực đối kháng với người có quyền trong vòng 12 năm, bất kể hợp đồng có được đăng ký công khai hay không.
Khi tài sản thế chấp cho thuê phải xử lý để thực hiện nghĩa vụ, vấn đề về số phận của các hợp đồng thuê chưa được Bộ luật Dân sự quy định rõ ràng Trước đây, theo Bộ luật Dân sự năm 2005, luật đã cho phép bên nhận thế chấp yêu cầu bên thuê chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp nếu việc sử dụng đó làm giảm giá trị hoặc mất giá trị của tài sản.
Theo Đỗ Văn Đại (2021), giải pháp bảo vệ tài sản thế chấp không được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 Tuy nhiên, BLDS năm 2015 vẫn công nhận quyền của bên nhận thế chấp yêu cầu bên thế chấp thực hiện các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị tài sản khi có nguy cơ mất giá trị do khai thác hoặc sử dụng Điều này được quy định tại Khoản 3 Điều 323 và Khoản 1, 4 Điều 351 của BLDS năm 2005.
Dưới góc độ thực tiễn: Thực tiễn của vấn đề nêu trên được phân tích, đánh giá thông qua các vụ việc sau đây:
Theo bản án số 1168/2013/KDTM-ST ngày 24/9/2013 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, trong trường hợp bị đơn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng hạn, tài sản thế chấp sẽ bị xử lý bằng phương thức phát mãi để thu hồi nợ cho nguyên đơn Do đó, cần chấm dứt trước thời hạn các hợp đồng thuê nhà và các bên liên quan phải bàn giao tài sản thế chấp cho nguyên đơn Bị đơn cũng có trách nhiệm giải quyết các hậu quả pháp lý từ việc cho thuê nhà với các bên thuê như Tạp chí KT ngày nay, ông T, bà L và bà Th Nếu không tự giải quyết được, các bên có quyền yêu cầu giải quyết các vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê qua vụ án dân sự khác sau này.
Vụ việc này dẫn đến hệ quả pháp lý là chấm dứt hợp đồng cho thuê và yêu cầu giao tài sản bảo đảm để xử lý theo quy định pháp luật Tòa án yêu cầu các bên liên quan, bao gồm cả bên thuê, phải bàn giao tài sản thế chấp cho nguyên đơn để thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết Đồng thời, bên bị đơn cũng có trách nhiệm giải quyết các hậu quả pháp lý phát sinh từ việc cho thuê nhà với các bên thuê.
Theo bản án số 01/2019/KDTM-ST ngày 26/11/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa, Ngân hàng VTB – Chi nhánh SS đã đồng ý cho Công ty SA cho thuê tài sản thế chấp nhằm thu hồi nợ Trong cam kết, các bên đã thỏa thuận rằng Công ty SA phải bàn giao tài sản thế chấp để bán thu hồi nợ Tuy nhiên, Công ty SA đã vi phạm cam kết này, dẫn đến việc Ngân hàng VTB – Chi nhánh SS yêu cầu chấm dứt các hợp đồng cho thuê giữa Công ty SA với Công ty TT và Công ty ĐT, và yêu cầu này được chấp nhận.
27 Đỗ Văn Đại (2021), tlđd (4), tr.737
Theo Đỗ Văn Đại (2021), trong quá trình giải quyết tại Tòa án, Công ty TT và Công ty ĐT không yêu cầu xem xét hậu quả của hợp đồng cho thuê văn phòng, nhà kho, và nhà xưởng.
Công ty SA đã ký hợp đồng với hai công ty khác, do đó Hội đồng xét xử không xem xét quyền lợi của Công ty TT và Công ty DT trong vụ án này Nếu Công ty SA không trả nợ hoặc trả không đầy đủ, Ngân hàng VTB có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền tiến hành kê biên và bán đấu giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp đã ký giữa hai bên để đảm bảo thi hành án.
Vụ việc này tương tự như vụ việc 10, với hậu quả pháp lý là chấm dứt hợp đồng cho thuê và yêu cầu giao tài sản bảo đảm để xử lý theo quy định pháp luật Mặc dù các bên đã có thỏa thuận, nhưng vẫn phải tuân thủ các quy định pháp lý liên quan.
Công ty SA có trách nhiệm bàn giao tài sản thế chấp để thu hồi nợ, tuy nhiên, Tòa án không chỉ rõ nghĩa vụ của các bên liên quan trong việc giao tài sản, mà chỉ đưa ra một tuyên bố chung về việc xử lý tài sản bảo đảm.
Nếu SA không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc chỉ trả một phần, Ngân hàng VTB có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền tiến hành kê biên và bán đấu giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp đã ký giữa hai bên nhằm đảm bảo việc thi hành án.
Vụ án số 11/2019/KDTM-PT ngày 23/4/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương chỉ ra rằng, bà A đã ký hợp đồng cho Công ty X thuê tài sản đã thế chấp mà không thông báo cho Ngân hàng T và không có sự đồng ý bằng văn bản từ ngân hàng Hợp đồng này do đó trở nên vô hiệu ngay khi ký kết, và Tòa án cấp sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng khi không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Bản án phúc thẩm số 11/2019/KDTM-PT ngày 23/4/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xác định rằng việc phát mãi căn nhà số 232/29 chỉ có thể thực hiện sau khi giải quyết hợp đồng thuê nhà giữa bà A và Công ty X Theo khoản 2 điều 23 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, hợp đồng cho thuê tài sản thế chấp sẽ chấm dứt khi tài sản đó bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ, và bên thuê phải trả lại tài sản cho bên nhận thế chấp để tiến hành xử lý.