Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính tiền tệ Bất động sản và ngân hàng thương mại là hai yếu tố then chốt, tạo cầu nối giữa hai thị trường này Đặc biệt, việc định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại là một hoạt động thiết yếu, giúp kết nối và củng cố mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính.
Việc định giá trong ngân hàng thương mại không chỉ giúp xác định mức cho vay hợp lý mà còn nâng cao uy tín và thu hút khách hàng, từ đó cải thiện chất lượng hoạt động tín dụng Đối với khách hàng, giá trị bất động sản được xác định hợp lý sẽ thúc đẩy quá trình chuyển hóa vốn vào sản xuất kinh doanh và tạo niềm tin vào hoạt động tín dụng của ngân hàng Từ góc độ nhà nước, việc định giá bất động sản là công cụ quan trọng để quản lý và đánh giá chất lượng tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại, xác định mức độ rủi ro và xây dựng các chính sách quản lý tín dụng hiệu quả, góp phần phát triển thị trường tài chính tiền tệ.
Việc thẩm định giá hiệu quả không chỉ mang lại lợi ích cho khách hàng và ngân hàng mà còn cho cơ quan quản lý nhà nước Tuy nhiên, hiệu quả trong lĩnh vực này hiện còn hạn chế Kinh tế đã ổn định sau khủng hoảng 2008, nhưng hoạt động định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng vẫn chưa chuyên nghiệp Nguyên nhân một phần do quy trình và phương pháp định giá chưa được quy định rõ ràng, và đội ngũ cán bộ còn non trẻ Nghiên cứu đề tài này, tôi mong muốn hiểu rõ hơn về hoạt động định giá bất động sản ở Việt Nam, đặc biệt là tại ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) chi nhánh Từ Liêm, nhằm hoàn thiện kiến thức và đóng góp ý kiến cho quy trình định giá BĐS phục vụ cho vay.
Nhận thức được tầm quan trọng của việc thẩm định giá bất động sản, tôi đã quyết định nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) chi nhánh Từ Liêm” dựa trên thực tế tìm hiểu tại ngân hàng này.
Mục đích nghiên cứu của đề tài
Hệ thống hóa những kiến thức cơ bản về thẩm định giá bất động sản.
Bài viết phân tích và đánh giá quy trình cũng như phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) chi nhánh Từ Liêm Đồng thời, bài viết cũng đưa ra một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại ngân hàng này.
Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Quy trình và phương pháp được sử dụng trong định giá bất động sản phục vụ cho vay.
Nghiên cứu này tập trung vào quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) chi nhánh Mục tiêu là phân tích các tiêu chí định giá, từ đó đề xuất các cải tiến nhằm nâng cao hiệu quả cho vay Bài viết cũng sẽ xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản và cách BIDV áp dụng các phương pháp định giá hiện đại để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quy trình cho vay.
- Phương pháp nghiên cứu của đề tài:
Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.
Phương pháp tổng hợp và xử lý thông tin.
Phương pháp so sánh thống kê tổng hợp.
Phỏng vấn trực tiếp nhân viên ngân hàng.
Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, tài liệu tham khảo, nội dung của khóa luận được kết cấu theo 3 chương:
Chương 1: Lý luận cơ bản về định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường
Chương 2 trình bày thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) chi nhánh Từ Liêm Bài viết phân tích các bước trong quy trình thẩm định, từ việc thu thập thông tin đến việc xác định giá trị bất động sản, nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong các giao dịch cho vay Đồng thời, chương cũng nêu rõ những thách thức và cơ hội trong việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá hiện nay, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng tại ngân hàng.
Chương 3 trình bày các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) chi nhánh Từ Liêm Nội dung tập trung vào việc nâng cao độ chính xác và hiệu quả của việc thẩm định giá, từ đó hỗ trợ tốt hơn cho các quyết định cho vay Các phương pháp thẩm định sẽ được cập nhật và cải tiến để đáp ứng nhu cầu thực tiễn, đồng thời đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.
Trong khuôn khổ bài khóa luận tốt nghiệp, do thời gian nghiên cứu và trình độ chuyên môn còn hạn chế, bài viết không thể tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp từ quý thầy cô để hoàn thiện hơn bài khóa luận của mình.
LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN
KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 1.1 Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
Hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau khi nói về khái niệm bất động sản: Theo tổ chức Economic Adventure:
Bất động sản là “đất đai bao gồm tất cả các tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”.
Theo ngân hàng thế giới:
Bất động sản bao gồm đất đai, không khí trên và phần đất dưới, cùng với các đầu tư phát triển cố định ảnh hưởng đến tiện ích sử dụng đất, được gọi là tài sản liên quan đến đất đai.
Bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản cố định gắn liền với đất, như công trình xây dựng và các tài sản không thể di dời theo quy định pháp luật.
Theo quan điểm của nhóm tác giả ĐH KTQD (2006)
Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài.
Phải có các điều kiện:
1 Là một yếu tố vật chất có ích cho con người
2 Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng người
3 Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
4 Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế IVSC, bất động sản bao gồm:
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
2 Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
3 Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
4 Các tài sản khác do pháp luật quy định;
Bất động sản được hiểu là các tài sản không thể di dời, bao gồm cả đất đai và các tài sản gắn liền vĩnh viễn với đất.
1.1.1.1 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản là một tài sản đặc biệt do đó bất động sản có những đặc điểm sau: a Cố định về vị trí
Giá trị bất động sản (BĐS) phụ thuộc vào vị trí cụ thể của nó Khi đánh giá BĐS, cần xem xét ảnh hưởng của vị trí đối với giá trị, bao gồm khoảng cách đến các trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa-xã hội, cũng như khả năng tiếp cận từ BĐS đến các trung tâm này Sự thay đổi của các yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến "tính vị trí" của BĐS, do đó, cần dự đoán các thay đổi này khi đầu tư vào xây dựng các công trình BĐS Ngoài việc nâng cao các thuộc tính vật lý của tài sản, việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm cũng rất quan trọng.
Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản (BĐS) bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố môi trường, bao gồm yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và các điều kiện môi trường Do đó, khi định giá BĐS, cần xem xét các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng để hiểu rõ hơn về tác động đến giá trị của BĐS Điều này cũng liên quan đến tính bền vững của bất động sản trong tương lai.
Bất động sản, đặc biệt là đất đai, được coi là có tính bền vững cao cả về mặt kỹ thuật lẫn kinh tế, điều này đặt ra nhiều vấn đề quan trọng cần xem xét.
Khi xây dựng, cần xem xét tuổi thọ kinh tế để xác định tuổi thọ vật lý, nhằm tránh lãng phí đầu tư hoặc phải đầu tư nhiều lần Việc định giá bất động sản cần tính đến cả tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý; yếu tố nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó.
Lợi ích kinh tế từ hoạt động bất động sản thường giảm dần vào cuối chu kỳ kinh tế do chi phí duy trì tăng cao và nguồn thu nhập có xu hướng sụt giảm Vì vậy, cần so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì bất động sản để đưa ra quyết định về sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
Trong lĩnh vực bất động sản, sự khác biệt giữa các tài sản là rất rõ rệt, không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau Sự khác nhau này xuất phát từ vị trí, kết cấu, kiến trúc, quyền sở hữu, cũng như quang cảnh và môi trường xung quanh Những yếu tố này có thể trở thành lợi thế nếu được khai thác đúng cách, nhưng cũng có thể trở thành bất lợi lớn nếu không được quản lý hợp lý.
Trong lĩnh vực đầu tư và phát triển bất động sản, việc khai thác tính khác biệt là rất quan trọng để nâng cao giá trị tài sản Đồng thời, các nhà đầu tư cũng cần chú ý đến nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng Khi tiến hành định giá bất động sản, cần xem xét các yếu tố khác biệt thay vì so sánh một cách máy móc giữa các tài sản Ngoài ra, tính khan hiếm cũng là yếu tố cần được lưu ý trong quá trình này.
Sự khan hiếm của bất động sản chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên có hạn và tính chất khác biệt, cố định về vị trí của bất động sản Điều này dẫn đến những thách thức trong việc phát triển và quản lý nguồn tài nguyên đất đai.
