LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Khái niệm tài sản
Tài sản là một khái niệm quan trọng trong nhiều lĩnh vực kinh tế, với nhiều định nghĩa khác nhau tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu Mỗi cách tiếp cận mang lại cái nhìn riêng về bản chất và vai trò của tài sản trong nền kinh tế.
- Theo Từ điển Việt Nam : Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu.
Theo Bộ luật Dân sự 2005, tài sản được định nghĩa tại Điều 163 bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản Điều 181 quy định rằng quyền tài sản là quyền có giá trị bằng tiền và có thể chuyển nhượng trong các giao dịch dân sự, bao gồm cả quyền sở hữu trí tuệ.
Theo Chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS), tài sản được định nghĩa là nguồn lực mà doanh nghiệp kiểm soát, phát sinh từ các hoạt động trong quá khứ, và từ đó có thể dự đoán hợp lý những lợi ích kinh tế trong tương lai.
Theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS), tài sản được định nghĩa là các nguồn lực mà doanh nghiệp kiểm soát và nắm giữ, đồng thời có khả năng mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai thông qua việc sử dụng chúng.
Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 07, tài sản trong thẩm định giá được xác định là những tài sản hợp pháp, trừ khi pháp luật có quy định khác.
Khái niệm tài sản bảo đảm
1.1.2.1 Khái niệm tài sản bảo đảm
Theo khoản 7 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, tài sản bảo đảm (TSBĐ) được định nghĩa là tài sản mà bên bảo đảm sử dụng để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.
1.1.2.2 Quy định của pháp luật về tài sản bảo đảm
Theo Nghị định 11/2012/NĐ-CP, tài sản bảo đảm bao gồm tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, miễn là pháp luật không cấm giao dịch Tài sản hình thành trong tương lai được xác định là những tài sản chưa tồn tại tại thời điểm giao dịch nhưng sẽ được tạo ra trong tương lai.
■ Tài sản được hình thành từ vốn vay;
■ Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
Tài sản cần đăng ký quyền sở hữu đã được hình thành, nhưng việc đăng ký chỉ diễn ra sau khi giao kết giao dịch bảo đảm, theo quy định của pháp luật.
■ Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.
Vai trò của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các NHTM
Hoạt động cho vay tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì vậy các ngân hàng và tổ chức tín dụng cần tuân thủ quy định pháp luật để đảm bảo an toàn Một trong những biện pháp quan trọng là tài sản bảo đảm (TSBĐ), giúp gắn trách nhiệm của người vay trong việc sử dụng vốn Khi khách hàng sử dụng tài sản làm TSBĐ, họ phải có ý thức sử dụng vốn đúng mục đích, hiệu quả và hoàn trả nợ đúng hạn để được ngân hàng giải chấp tài sản.
1.1.3.2 Giảm tổn thất cho NHTM
- Cung cấp nguồn thanh toán “thứhai” cho khoản vay.
Để giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại (NHTM), cần tạo điều kiện cho các NHTM thu hồi vốn từ nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất không khả thi Quyền lợi này đã được pháp luật công nhận và quy định cụ thể tại Điều…
Theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP, khi đến hạn mà không thực hiện nghĩa vụ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Việc xử lý tài sản được quy định rõ ràng tại Điều 58 và Điều 59 của Nghị định này, cùng với Điều 15 của Nghị định 11/2012/NĐ-CP, sửa đổi một số điều của Nghị định 163 Ngân hàng có thể thực hiện việc bán đấu giá hoặc xử lý tài sản theo thỏa thuận giữa các bên nhằm thu hồi và giảm thiểu tổn thất tín dụng.
- Ngăn ngừa các người đi vay có chủ ý lừa đảo/gian lận.
TSBĐ đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá năng lực tài chính của khách hàng và là một biện pháp bảo vệ ngân hàng trước những rủi ro không lường trước Hầu hết các ngân hàng thương mại yêu cầu giá trị của tài sản đảm bảo (TSBĐ) phải cao hơn giá trị thực tế của các khoản vay, điều này khiến những khách hàng có ý định lừa đảo phải dè chừng, trừ khi họ có thể cung cấp một lượng lớn tài sản đáp ứng yêu cầu của ngân hàng.
1.1.3.3 Phát triển quan hệ giữa NHTM và khách hàng
- Bổ sung điều kiện để khách hàng được vay vốn, giúp ngân hàng mở rộng được tín dụng.
Hiện nay, để đảm bảo an toàn cho các khoản vay tại ngân hàng thương mại, các ngân hàng thường yêu cầu khách hàng mở tài khoản và thực hiện các giao dịch thông qua tài khoản này.
Ngân hàng có khả năng kiểm soát số tiền trong tài khoản của khách hàng và khi phát hiện dấu hiệu khách hàng không thể thực hiện nghĩa vụ tài chính, họ có thể phong tỏa tài khoản tiền gửi như một biện pháp thu hồi nợ.
Nếu khách hàng có năng lực tài chính vững mạnh, hoạt động kinh doanh hiệu quả và mong muốn sử dụng thêm dịch vụ ngân hàng, thì các
1.2 Thẩm định giá tài sản.
Khái niệm
1.2.1.1 Khái niệm định giá tài sản
Theo Điều 4, khoản 5 của Luật giá 11/2012/QH13, định giá được hiểu là hoạt động do cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân trong lĩnh vực sản xuất, kinh doanh thực hiện để quy định giá cho hàng hóa và dịch vụ.
1.2.1.2 Khái niệm thẩm định giá tài sản
Theo Luật giá 11/2012/QH13, thẩm định giá là quá trình xác định giá trị tiền tệ của tài sản do cơ quan, tổ chức có chức năng thực hiện, phù hợp với Bộ Luật Dân sự và giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm cụ thể, nhằm phục vụ cho các mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Các nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá tài sản
Theo Thông tư 158/2014/TT-BTC, giá trị tài sản hình thành từ nhiều yếu tố như giá trị sử dụng, sự khan hiếm và nhu cầu thanh toán Trong quá trình thẩm định giá, thẩm định viên cần nghiên cứu và áp dụng các nguyên tắc cơ bản để phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản, từ đó đưa ra kết luận chính xác về giá trị của nó.
1.2.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Sử dụng tài sản hiệu quả nhất là tối đa hóa mức hữu dụng hợp pháp, kỹ thuật và tài chính trong bối cảnh kinh tế - xã hội thực tế, nhằm mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
- Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản đó.
Giá trị của tài sản phụ thuộc vào mối quan hệ cung và cầu trên thị trường, trong đó giá trị cũng ảnh hưởng đến cung và cầu Giá trị tài sản tăng khi cầu tăng và giảm khi cung tăng Ngoài ra, các yếu tố về đặc điểm vật lý và yếu tố kinh tế - xã hội khác biệt cũng ảnh hưởng đến cung, cầu và giá trị của tài sản.
- Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó.
Giá trị của tài sản được hình thành qua quá trình thay đổi liên tục, phản ánh mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng Các yếu tố này luôn biến đổi, do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên cần hiểu rõ mối quan hệ nhân quả trong trạng thái động và phân tích quá trình thay đổi để xác định mức sử dụng tài sản một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Khi có hai hoặc nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, giá trị của các tài sản này sẽ được xác định dựa trên sự tác động qua lại giữa chúng.
Khi hai tài sản có giá trị sử dụng tương đương, tài sản có giá bán thấp hơn sẽ được ưu tiên bán trước Giá trị tối đa của tài sản thường bị giới hạn bởi chi phí để mua một tài sản thay thế tương đương, miễn là không có sự chậm trễ đáng kể trong việc thay thế Người mua cẩn trọng sẽ không chi trả cao hơn chi phí mua tài sản thay thế trong cùng một thị trường và thời điểm.
Khi các yếu tố cấu thành tài sản đạt sự cân bằng, tài sản sẽ tối đa hóa khả năng sinh lời và đạt mức hữu dụng cao nhất Để ước tính mức sử dụng hiệu quả nhất của tài sản, cần phân tích sự cân bằng giữa các yếu tố theo nguyên tắc tương ứng Phần tổng thu nhập còn lại, sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý, sẽ phản ánh giá trị thực sự của đất đai.
Mức độ đóng góp của từng bộ phận tài sản vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tổng thể của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay bộ phận tài sản được xác định bởi mức độ giảm giá trị của tài sản tổng thể khi thiếu vắng tác nhân đó Điều này có nghĩa là thẩm định viên cần xem xét đóng góp của bộ phận vào giá trị toàn bộ tài sản Khi đánh giá giá trị của tài sản bộ phận, cần phải đặt nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể để có cái nhìn chính xác và đầy đủ hơn.
Nguyên tắc này đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản Khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc này giúp đảm bảo rằng các quyết định đầu tư được đưa ra dựa trên cơ sở hợp lý và có giá trị.
Tài sản cần phải tương thích với môi trường xung quanh để tối ưu hóa lợi nhuận và hiệu quả sử dụng Vì vậy, thẩm định viên cần phân tích tính phù hợp của tài sản với môi trường khi xác định mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản đó.
Lợi nhuận cao có thể thúc đẩy cạnh tranh, nhưng nếu cạnh tranh trở nên quá mức, nó sẽ làm giảm lợi nhuận và có thể dẫn đến việc không còn lợi nhuận Trong lĩnh vực tài sản, sự cạnh tranh không chỉ tồn tại giữa các tài sản mà còn giữa các loại tài sản khác nhau Do đó, khi thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét và đánh giá tác động của các yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi áp dụng phương pháp từ thu nhập để xác định giá trị tài sản.
1.2.2.11 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
- Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.
Việc ước tính giá trị tài sản phụ thuộc vào triển vọng tương lai và lợi ích mà người mua dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản.
Các phương pháp thẩm định giá tài sản
(TCTĐGVNsố 07 - Ban hành kèm theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC)
Phương pháp so sánh là một kỹ thuật thẩm định giá hiệu quả, dựa trên việc phân tích giá của các tài sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường Phương pháp này giúp ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định tại thời điểm hiện tại hoặc gần nhất.
Trong quá trình thẩm định giá tài sản, các khái niệm quan trọng cần lưu ý bao gồm tài sản tương tự, tài sản so sánh và các yếu tố so sánh Tài sản tương tự là những tài sản có đặc điểm cơ bản giống với tài sản cần thẩm định, bao gồm mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, và tính năng kỹ thuật Tài sản so sánh là các tài sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định Các yếu tố so sánh bao gồm thông số kinh tế, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, và các điều kiện liên quan có ảnh hưởng đến giá trị tài sản Cuối cùng, đơn vị so sánh chuẩn là đơn vị tính cơ bản giúp quy đổi và so sánh các tài sản cùng loại một cách hiệu quả.
- Phương pháp so sánh áp dụng: để thẩm định giá các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường.
Để tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh, bước đầu tiên là thu thập và kiểm tra thông tin về các tài sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường Tiếp theo, cần lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích cho từng đơn vị Sau đó, phân tích các yếu tố khác biệt giữa các tài sản so sánh để rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện Cuối cùng, tổng hợp các mức giá chỉ dẫn từ các tài sản so sánh để xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
Thời gian thu thập thông tin về tài sản so sánh không vượt quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá Điều này đảm bảo tính chính xác và cập nhật của dữ liệu, giúp quá trình định giá diễn ra hiệu quả hơn.
Thông tin cần được thu thập từ các giao dịch thành công trên thị trường, đảm bảo rằng cả bên mua và bên bán đều có quyền tiếp cận thông tin về tài sản một cách công bằng Các thỏa thuận mua bán phải tuân thủ quy định pháp luật, diễn ra một cách tự nguyện và không bị ảnh hưởng bởi bất kỳ sức ép nào từ bên ngoài.
Thông tin thu thập cần phải khách quan và dựa trên các bằng chứng cụ thể, nhằm chứng minh mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường.
Đối với các tài sản đang được chào bán hoặc chào mua mà giao dịch chưa thành công, thẩm định viên cần thu thập thông tin và tiến hành so sánh giữa mức giá chào bán/chào mua với giá thị trường Việc này giúp điều chỉnh hợp lý trước khi sử dụng làm mức giá so sánh.
1.2.3.2 Phương ph áp chi phí
Giá trị hao mòn lũy kế của tài sản là tổng mức giảm giá do hao mòn hữu hình và vô hình tính đến thời điểm thẩm định giá Tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị được xác định dựa trên số năm dự kiến sử dụng trong sản xuất, kinh doanh theo quy định hiện hành Đối với bất động sản, tuổi đời kinh tế là số năm mà công trình kiến trúc góp phần tăng giá trị của toàn bộ bất động sản Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng hiệu quả của tài sản, trong khi tuổi đời thực tế phản ánh số năm tài sản đã được sử dụng và mang lại hiệu quả Chi phí tái tạo là chi phí hiện tại để xây dựng hoặc sản xuất tài sản thay thế giống nguyên mẫu, bao gồm cả các yếu tố lỗi thời Ngược lại, chi phí thay thế là chi phí hiện tại để tạo ra tài sản thay thế, không bao gồm các bộ phận lỗi thời nhưng tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm thẩm định giá.
Phương pháp thẩm định giá chủ yếu được áp dụng trong việc đánh giá các tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt, tài sản chuyên dụng và những tài sản thiếu thông tin cho phương pháp so sánh Nó cũng được sử dụng để thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm, xác định mức tiền bồi thường và hỗ trợ trong trường hợp Nhà nước tiến hành giải tỏa, đền bù Ngoài ra, phương pháp này còn giúp kiểm tra và xác thực kết quả của các phương pháp thẩm định giá khác.
- Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí: o Đối với bất động sản:
Để ước tính giá trị của lô đất thuộc bất động sản, bước đầu tiên là xem xét lô đất như một khu đất trống, được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất Việc này cần tuân thủ các nguyên tắc xác định giá đất theo quy định của Luật Đất đai và các quy định của Chính phủ.
Bước 2: Tính toán chi phí hiện tại cho việc xây dựng mới, tái tạo hoặc thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm lợi nhuận cho nhà thầu cùng với các loại thuế và phí theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế của công trình trên đất.
Để ước tính giá trị của công trình xây dựng, cần trừ giá trị hao mòn lũy kế khỏi chi phí xây dựng mới hiện tại của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá bằng cách cộng kết quả bước 1 và kết quả bước 4. o Đối với máy móc thiết bị:
Bước 1: Đánh giá toàn diện về tình trạng máy, thiết bị cần thẩm định giá.
Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy, thiết bị vào sử dụng.
Bước 3: Ước tính hao mòn hữu hình, hao mòn vô hình và giá trị hao mòn lũy kế của máy, thiết bị.
Bước 4: Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bước 2 trừ kết quả bước 3.
(TCTĐGVN số 09 - Ban hành kèm theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC)
Phương pháp thẩm định giá dựa trên việc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai từ khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản, được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập Phương pháp này giúp ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định.
Tỷ suất vốn hóa là một chỉ số quan trọng thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị tài sản, giúp xác định tỷ suất lợi tức mong đợi trong một năm hoạt động Hệ số vốn hóa, là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa, cung cấp cái nhìn khác về giá trị đầu tư Tỷ suất chiết khấu được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính, trong khi tỷ suất hồi vốn, hay tỷ suất hoàn vốn nội bộ, là tỷ suất chiết khấu mà khi áp dụng, giá trị hiện tại của thu nhập tương lai sẽ bằng chi phí đầu tư ban đầu, tức là NPV=0.
Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết rằng tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người sở hữu Mối quan hệ giữa giá trị tài sản và thu nhập từ tài sản là trực tiếp; nếu các yếu tố khác không thay đổi, thu nhập cao hơn từ tài sản sẽ dẫn đến giá trị tài sản cao hơn Giá trị thị trường của tài sản được xác định bằng giá trị hiện tại của các khoản thu nhập ròng dự kiến trong tương lai từ tài sản đó.
Vai trò của xác định giá trị tài sản
1.2.4.1 Vai trò của xác định giá trị tài sản trong nền kinh tế thị trường
Tư vấn về giá trị và giá cả tài sản hỗ trợ các chủ thể tài sản, bên liên quan và công chúng đầu tư trong việc đưa ra quyết định mua bán, đầu tư và cho vay tài sản.
Để cơ chế thị trường hoạt động hiệu quả, việc xác định chính xác giá thị trường của các nguồn lực là rất quan trọng, giúp phân bổ tối ưu các nguồn lực và nâng cao hiệu quả kinh tế.
- Góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển của thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới.
Công tác xác định giá trị tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư cả trong và ngoài nước, từ đó thúc đẩy quá trình toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế thế giới.
Công tác xác định giá trị tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu thất thu từ cổ phần hóa các Doanh nghiệp Nhà nước, đồng thời hạn chế thất thu thuế từ các giao dịch mua bán hàng hóa, góp phần tăng cường nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước.
Xác định giá trị tài sản có vai trò quan trọng trong việc quản lý Nhà nước về giá, đặc biệt là trong việc thiết lập giá trần và giá sàn cho các sản phẩm, hàng hóa và dịch vụ thiết yếu trong nền kinh tế.
1.2.4.2 Yêu cầu chính của xác định giá tài sản bảo đảm a Kiểm tra các điều kiện bảo đảm của tài sản
Tùy thuộc vào loại tài sản và từng ngân hàng, các yêu cầu về tài sản bảo đảm (TSBĐ) như bảo hiểm tài sản và giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ khác nhau Do đó, khách hàng cần cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến tài sản được dùng làm bảo đảm cho ngân hàng.
Trong quá trình định giá tài sản, cán bộ cần kiểm tra lại thông tin để đảm bảo tính chính xác Nếu phát hiện thông tin thiếu sót hoặc sai lệch, cán bộ sẽ yêu cầu khách hàng bổ sung và điều chỉnh giá trị tài sản khi cần thiết.
- Cung cấp lại các thông tin đáng tin cậy về tài sản và giá trị tài sản. b Đánh giá khả năng thu hồi nợ từ đảm bảo tiền vay
Các cán bộ định giá và thẩm định viên đã nghiên cứu thông tin tổng quát về tài sản, từ đó có cái nhìn tổng quát về thị trường mua - bán của tài sản cần thiết.
1.2.4.3 Vai trò của xác định giá tài sản bảo đảm
Tư vấn về giá trị và giá cả tài sản là yếu tố quan trọng giúp các chủ thể tài sản, các bên liên quan và ngân hàng đưa ra quyết định cấp tín dụng Khách hàng thường được vay một tỷ lệ nhất định, thường từ 70-80% trên giá trị ước tính của tài sản đảm bảo (TSBĐ), tỷ lệ này có thể thay đổi theo từng thời kỳ và từng nhóm khách hàng Khi có giá trị ước tính rõ ràng, cán bộ tín dụng sẽ dễ dàng đưa ra quyết định chính xác và phù hợp hơn.
- Công tác định giá và thẩm định giá sẽ có tác động tích cực đến việc quản lý tài sản và phát mại tài sản (nếu cần).
Trong quá trình vay vốn, sự thay đổi về năng lực tài chính của khách hàng và giá trị tài sản bảo đảm (TSBĐ) có thể ảnh hưởng lớn đến khả năng thu hồi vốn và lãi vay của ngân hàng Vì vậy, việc định giá và thẩm định giá là rất cần thiết để nâng cao hiệu quả quản lý tài sản và giảm thiểu rủi ro Nếu khách hàng không thực hiện được cam kết theo hợp đồng tín dụng, ngân hàng có quyền phát mại tài sản dựa trên tư vấn giá trị từ các thẩm định viên.
Định giá và thẩm định giá tài sản một cách tách bạch sẽ giúp giảm thiểu các vấn đề tiêu cực trong quá trình cấp tín dụng của ngân hàng thương mại, từ đó góp phần làm giảm nợ xấu và khó khăn tài chính cho các ngân hàng này.
Mỗi ngân hàng áp dụng quy định và quy trình định giá khác nhau, nhưng mục tiêu chung là đạt được giá trị sát với thị trường Việc xác định giá thị trường vẫn là một thách thức lớn Một số ngân hàng đã tách bộ phận định giá thành đơn vị độc lập, trong khi những ngân hàng khác chuyển giao công tác này cho Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản (AMC) để giảm thiểu tiêu cực trong hoạt động cấp tín dụng và tình trạng định giá tài sản quá cao so với giá trị thực.
Định giá và thẩm định giá tài sản là quá trình quan trọng giúp xác định giá trị chính xác của tài sản, phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau Việc này không chỉ nâng cao khả năng cạnh tranh trong việc cung cấp dịch vụ mà còn đảm bảo các quyết định đầu tư và giao dịch được thực hiện một cách hiệu quả.
NHTM Đồng thời, việc tách biệt định giá tài sản ra thành một quá trình riêng biệt
Vai trò của thẩm định giá tài sản bảo đảm cho mục đích vay vốn
Ngành ngân hàng hiện nay đang phát triển mạnh mẽ, tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người dân tiếp cận nguồn vốn lớn với lãi suất ưu đãi Mặc dù điều kiện vay vốn đã được đơn giản hóa, nhưng việc vay vốn từ ngân hàng thương mại vẫn yêu cầu tài sản bảo đảm (TSBĐ) Do đó, thẩm định giá TSBĐ trở nên quan trọng, không chỉ giúp ngân hàng trong việc xem xét hợp đồng tín dụng mà còn mang lại nhiều lợi ích cho toàn bộ nền kinh tế.
Dịch vụ thẩm định giá tài sản đảm bảo (TSBĐ) đóng vai trò quan trọng trong việc giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro và xác định mức cho vay tín dụng hợp lý Ngoài ra, dịch vụ này còn hỗ trợ ngân hàng trong việc xử lý nợ và xác định giá trị đầu tư chính xác.
Tại buổi họp báo tháng 12 năm 2014, Phó Thống đốc Nguyễn Thị Hồng đã công bố rằng tăng trưởng tín dụng đã tăng 11,6% so với năm 2013, với định hướng cho năm 2015 là từ 13% đến 15% Điều này cho thấy nhu cầu thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) cho mục đích cấp tín dụng là rất quan trọng đối với các ngân hàng thương mại.
Theo thống kê của các ngân hàng thương mại năm 2014, 80% tài sản bảo đảm (TSBĐ) cho vay là bất động sản, trong khi 20% còn lại là động sản và các dự án đầu tư Giá trị TSBĐ là yếu tố quan trọng để ngân hàng cấp tín dụng cho khách hàng, với mức vay từ 50% đến 100% giá trị TSBĐ tùy thuộc vào xếp hạng tín dụng của khách hàng (từ A đến AAA theo quy định của NHNN) Ngoài việc thẩm định giá tài sản để cấp tín dụng, các ngân hàng còn cần thẩm định giá cho mục đích phát mại tài sản khi khách hàng không có khả năng trả nợ hoặc đầu tư vào dự án.
Tái thẩm định giá trị tài sản là một quy trình quan trọng nhằm đảm bảo giá trị tài sản luôn được cập nhật và phản ánh đúng tình hình thị trường, bởi giá trị này chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như quan hệ cung - cầu và tình hình kinh tế - chính trị - xã hội Khi có biến động trên thị trường, ngân hàng cần yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm (TSBĐ) để giảm thiểu rủi ro tín dụng Ngoài ra, việc tái thẩm định cũng nên được thực hiện định kỳ hàng năm hoặc hàng quý, tùy thuộc vào từng loại tài sản, nhằm đảm bảo giá trị tài sản luôn hợp lý và chính xác.
Dịch vụ thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong việc tư vấn lựa chọn các đối tác đầu tư tài chính, giúp nhà đầu tư hiểu rõ giá trị doanh nghiệp và tính khả thi của dự án Điều này đặc biệt quan trọng khi các ngân hàng thương mại xem xét cho vay vốn cho các dự án đầu tư, vì những dự án này thường chưa chắc chắn về lợi nhuận do sự biến động của nền kinh tế và thị trường Mỗi dự án đều tiềm ẩn rủi ro, do đó ngân hàng có thể dựa vào tư vấn của các thẩm định viên để đưa ra quyết định phù hợp với mức độ chấp nhận rủi ro của mình.
- Thú' tư, báo cáo tin tức về thị trường trong một lĩnh vực nhất định để lập dự án, đưa ra các quyết định đầu tư phù hợp.
Thẩm định giá tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định mức giá hợp lý cho việc bán, cho thuê hoặc thế chấp bất động sản và các tài sản có giá trị khác.
Nhiều cá nhân và tổ chức trong nền kinh tế thiếu kiến thức và kỹ năng xác định giá trị tài sản hoặc dự án đầu tư, dẫn đến khó khăn trong việc ra quyết định Dịch vụ thẩm định giá cung cấp tư vấn cần thiết để khắc phục vấn đề này Tuy nhiên, quy định pháp luật chưa đầy đủ và những nguy cơ sai phạm từ phía ngân hàng thương mại là những hạn chế lớn trong quá trình thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Việt Nam.
Các quy định về định giá tài sản nhằm bảo đảm cho các khoản vay tại các
Định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) phải tuân thủ các quy định chung về định giá và thẩm định giá tài sản, được quy định cụ thể trong Luật Giá 11/2012/QH13.
13/07/2012 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật cũng như các TCTĐGVN đã được ban hành.
Các ngân hàng thương mại (NHTM) có thể đưa ra yêu cầu bổ sung đối với tài sản bảo đảm (TSBĐ) cho các khoản vay, đặc biệt là khi TSBĐ được định giá tại chi nhánh ngân hàng Việc thành lập Hội đồng định giá sẽ phụ thuộc vào giá trị ước tính của tài sản.
Tổ định giá cũng như vai trò của từng cán bộ tham gia quá trình định giá tài sản.
Ví dụ: Công văn 219/CV-QLRR ngày 11/08/2009 của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) chỉ rõ giá trị của TSBĐ dự kiến:
■ TSBĐ là giấy tờ có giá, số dư tiền gửi tại BIDV và các tổ chức tín dụng khác không khống chế theo giá trị định giá.
Tài sản bảo đảm (TSBĐ) có giá trị tối đa 02 tỷ đồng cho mỗi giao dịch bảo đảm Đội ngũ định giá bao gồm 02 thành viên: một lãnh đạo phòng quan hệ khách hàng và một cán bộ quan hệ khách hàng.
Hội đồng định giá tài sản bảo đảm có giá trị trên 02 tỷ đồng cho mỗi giao dịch bao gồm 03 thành viên: Phó Giám đốc quan hệ khách hàng (Chủ tịch Hội đồng), lãnh đạo phòng quan hệ khách hàng và cán bộ quan hệ khách hàng Quá trình định giá được thực hiện dựa trên tính chất rủi ro và khả năng thanh khoản của tài sản, và đôi khi bộ phận quản lý rủi ro sẽ thực hiện định giá độc lập song song Cán bộ định giá cần đảm bảo tính khách quan, công bằng, trung thực và khẩn trương để hoàn tất quy trình cấp tín dụng cho khách hàng.
THỰC TRẠNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỦA VVFC
Lịch sử hình thành và phát triển
Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC) là đơn vị Thẩm định giá đầu tiên tại Việt Nam, có nguồn gốc từ Trung tâm Thẩm định giá thuộc Bộ Tài chính.
Sau 17 năm phát triển, VVFC đã khẳng định vị thế hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam Đơn vị này không chỉ có số lượng Thẩm định viên về giá đông đảo mà còn sở hữu nhiều Chi nhánh được Bộ Tài chính cấp phép phát hành Chứng thư Thẩm định giá, dẫn đầu cả nước.
VVFC không ngừng phát triển và khẳng định vị thế vững chắc trong lĩnh vực thẩm định giá Sự lớn mạnh này được thể hiện qua sự gia tăng số lượng thẩm định viên cũng như giá trị tài sản được thẩm định qua từng năm.
Nguồn: Hồ sơ giới thiệu năng lực của VVFC tháng 02/2015 Nam
Ngày 09/02/1998, với sự đồng ý của Thủ tướng Chính phủ và Ban Tổ chức Chính phủ, Trưởng ban Ban Vật giá Chính phủ đã ký Quyết định số 14/1998-QĐ-BVGCP, chính thức thành lập Trung tâm Thẩm định giá trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ Đây là một dấu mốc quan trọng trong quá trình phát triển của hệ thống thẩm định giá tại Việt Nam.
Sau khi Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 122/2002/QĐ-TTg vào ngày 19/09/2002, sáp nhập Ban Vật giá Chính phủ vào Bộ Tài chính, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ký Quyết định số 112/2003/QĐ-BTC vào ngày 25/07/2003, chuyển Trung tâm Thẩm định giá thành đơn vị trực thuộc Bộ Tài chính.
Theo Nghị định 101/2005/NĐ-CP về Thẩm định giá của Chính phủ, vào tháng 12/2007, Trung tâm Thẩm định giá thuộc Bộ Tài chính đã được cổ phần hóa và chính thức chuyển đổi thành Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) theo Quyết định số 3004/2007/QĐ-BTC ngày 06/09/2007 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Bộ Tài chính và Giấy Chứng nhận Đăng ký kinh doanh số 0103021238 ngày 10/12/2007 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.Hà Nội cấp.
Một số dấu mốc đáng nhớ:
- Ngày 09/02/1998: thành lập Trung tâm Thẩm định giá trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ theo Quyết định số 14/1998-QĐ-BVGCP của Trưởng Ban Vật giá Chính phủ.
- Ngày 25/07/2003: Bộ trưởng Bộ Tài chính ký Quyết định số 112/2003/QĐ-BTC chuyển Trung tâm Thẩm định giá - Ban Vật giá Chính phủ thành Trung tâm
Thẩm định giá trực thuộc Bộ Tài Chính.
- Năm 2004: Nhận bằng khen của Thủ tướng Chính phủ về thành tích xuất sắc trong công tác từ năm 2002 đến 2004.
- Năm 2005: Tổ chức Chứng nhận Chất lượng quốc tế của Vương Quốc Anh (UKAS) cấp Chứng nhận Hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001:2008.
Vào tháng 12 năm 2007, Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính đã thực hiện cổ phần hóa và chính thức chuyển đổi thành Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC) theo Quyết định số 3004/2007/QĐ-BTC ban hành ngày 06/09/2007 của Bộ trưởng.
Bộ Tài chính đã cấp Giấy Chứng nhận Đăng ký kinh doanh số 0103021238 vào ngày 10/12/2007, do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.Hà Nội cấp, theo Thông báo số 410/TB-BTC ngày 31/12/2007.
- Năm 2008: Là đơn vị tư vấn tài chính duy nhất nhận danh hiệu cúp vàng
“Chất lượng ISO” do Bộ Khoa học và Công nghệ cấp.
- Năm 2009: Nhận cúp vàng “Doanh nghiệp tiêu biểu Việt Nam”, cúp vàng
“Lãnh đạo xuất sắc”, bằng khen “Doanh nghiệp Việt Nam” của VCCI.
- Năm 2009: Nhận 02 Huân chương Lao động hạng ba, 05 Bằng khen của Thủ tướng Chính phủ.
- Năm 2010: VVFC ký kết hợp tác với Công ty Thẩm định giá Pacific Hàn Quốc, Công ty GCA - Hồng Kông.
- Năm 2011: VVFC hợp tác với Hội Thẩm định giá Hàn Quốc (KAPA).
- Năm 2012: Cục Sở Hữu trí tuệ - Bộ Khoa học và Công nghệ cấp Giấy chứng nhận đăng ký nhãn hiệu.
- Năm 2013: Đón nhận 03 Huân chương Lao động hạng ba, Bằng khen của Thủ tướng Chính phủ.
- Năm 2014: Đón nhận 02 Huân chương Lao động hạng nhì của Chủ tịch nước.
Cơ cấu tổ chức
2.1.2.1 Mạng lưới hoạt động a Trụ sở chính.
- Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC). b Hệ thống chi nhánh.
Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá Quốc gia, chi nhánh VVFC Hà Nội, tọa lạc tại số 40/1 Nguyễn Thị Định, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội.
- Chi nhánh Khu vực Miền Nam (VVFC Miền Nam). Địa chỉ: Lầu 7, 49 Pasteur, phường Ben Nghé, quận 1, TP.Hồ Chí Minh.
- Chi nhánh Khu vực Đông Bắc (VVFC Đông Bắc). Địa chỉ: Số 25 Nguyên Hồng, phường Lam Sơn, quận Lê Chân, TP.Hải Phòng.
- Chi nhánh Việt Bắc (VVFC Việt Bắc). Địa chỉ: Số 9B Phan Đình Phùng, phường Đồng Quang, TP.Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Chi nhánh tại khu vực 3 (VVFC Khu vực 3). Địa chỉ: Số 54 đường Điện Biên Phủ, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, TP.Đà Nằng.
- Công ty Đấu giá và Bất động sản VVFC. Địa chỉ: Số 40/1 Nguyễn Thị Định, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, TP.Hà Nội.
Chi nhánh Khu vực Miền Trung và Tây Nguyên của VVFC có hai địa chỉ chính: Địa chỉ 1 nằm tại Số 6/1 Nguyễn Thiện Thuật, phường Lộc Thọ, TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa và Địa chỉ 2 tại Số 15 Nguyễn Trãi, phường Thống Nhất, TP Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.
- Văn phòng Đại diện Khu vực Tây Bắc. Địa chỉ: Sở Tài chính Điện Biên, phường Mường Thanh, TP.Điện Biên, tỉnh Điện Biên.
- Văn phòng Quảng Ninh. Địa chỉ: số 74 đường Hạ Long, Tổ 8 khu 6, phường Giếng Đáy, TP.Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Văn phòng Hải Dương. Địa chỉ: Số 65 Thống Nhất, phường Lê Thanh Nghị, TP.Hải Dương, tỉnh Hải Dương.
- Văn phòng Nam Định. Địa chỉ: Lô 16 Phạm Tuấn Tài, phường Cửa Bắc, TP.Nam Định, tỉnh Nam Định.
- Văn phòng Yên Bái. Địa chỉ: Số 254 Đinh Tiên Hoàng, phường Đồng Tâm, TP Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
- Văn phòng Lạng Sơn. Địa chỉ: Số 26, Lý Thái Tổ, phường Đông Kinh, TP.Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn.
- Văn phòng Sơn La. Địa chỉ: Số 116 Chu Văn Thịnh, phường Tô Hiệu, TP.Sơn La, tỉnh Sơn La.
- Văn phòng Lào Cai. Địa chỉ: Số 94 Duyên Hà, phường Duyên Hải, TP.Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
- Văn phòng Quảng Bình. Địa chỉ: Số 3 Nguyễn Trãi, phường Hải Đình, TP.Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình.
- Văn phòng Phú Yên. Địa chỉ : Tổ 7, Khu phố Bà Triệu, phường 7, TP.Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên.
- Văn phòng Vũng Tàu. Địa chỉ: Số A1117 - 36 Nguyễn Thái Học, phường 7, TP.Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa
- Văn phòng Phú Thọ. Địa chỉ: Số 2412, đại lộ Hùng Vương, phường Vân Cơ, TP.Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.
Sơ đồ 2.3: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của VVFC
Thành tựu tiêu biểu
2.1.3.1 Dịch vụ tư vấn xác định giá trị doanh nghiệp
Trong bối cảnh toàn cầu hóa và xu hướng hợp nhất, sáp nhập (M&A), việc xác định giá trị doanh nghiệp trở nên vô cùng quan trọng đối với sự phát triển của các doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường.
Hoạt động này giúp nhà đầu tư hiểu rõ giá trị của doanh nghiệp, đóng vai trò quan trọng trong việc đưa ra quyết định về đầu tư, tín dụng, mua bán, hợp nhất, sáp nhập, cổ phần hóa và tái cơ cấu.
Từ những năm đầu thành lập, VVFC đã chú trọng vào lĩnh vực tư vấn xác định giá trị doanh nghiệp và trở thành một trong những đơn vị đầu tiên được Bộ Tài chính công nhận đủ điều kiện theo Thông tư số 126/2004/TT-BTC Hằng năm, VVFC được Bộ Tài chính lựa chọn là tổ chức tư vấn đủ điều kiện cung cấp dịch vụ định giá doanh nghiệp, phải đáp ứng các tiêu chuẩn nghiêm ngặt Đến năm 2015, VVFC tiếp tục nằm trong danh sách các tổ chức tư vấn định giá được phép cung cấp dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp theo Quyết định số 3361/QĐ-BTC.
- Dịch vụ tư vấn xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa.
Trong các năm 2008 - 2015, VVFC đã tham gia xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa rất nhiều Ngân hàng, Tổng công ty như:
- Xác định toàn bộ BĐS của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank) tại 150 Chi nhánh trên địa bàn cả nước để cổ phần hóa theo Nghị định 109.
Xác định giá trị doanh nghiệp là bước quan trọng trong quá trình cổ phần hóa Công ty mẹ - Tổng công ty Giấy Việt Nam (Vinapaco), thuộc Tổng công ty 91 Vinapaco hiện có hơn 30 đơn vị thành viên hoạt động trên toàn quốc, với tổng vốn chủ sở hữu khoảng 1.200 tỷ đồng, theo quy định của Nghị định 109.
Để thực hiện cổ phần hóa Công ty mẹ - Tổng công ty Xăng dầu Việt Nam, việc xác định giá trị doanh nghiệp là rất quan trọng Petrolimex, với 42 đơn vị thành viên trên toàn quốc và vốn chủ sở hữu vượt 6.000 tỷ đồng, cần tuân thủ Nghị định 109 trong việc định giá một số doanh nghiệp của Tập đoàn.
Dầu khí Việt Nam (PVN) phục vụ việc chuyển giao
- Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), 113 Chi nhánh trên toàn quốc, vốn chủ sở hữu trên 20.000 tỷ đồng theo quy định Nghị định 59.
- Công ty TNHH MTV Cảng Nghệ Tĩnh thuộc Tổng công ty Hàng hải Việt Nam (Vinalines).
- Tổng công ty Sông Đà thuộc Bộ Xây dựng.
- Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Việt Nam (IDICO) thuộc Bộ Xây dựng.
- Tổng công ty Lâm nghiệp Việt Nam (Vinafor).
- Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) thuộc Bộ Xây dựng.
VVFC là đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định giá trị doanh nghiệp dầu khí, đồng thời cũng chuyên sâu trong các lĩnh vực nông lâm nghiệp như cao su, cà phê, nguyên liệu giấy, trồng rừng và định giá rừng cây.
Dịch vụ tư vấn tái cấu trúc, chuyển nhượng và thoái vốn doanh nghiệp của VVFC tuân thủ Thông tư số 220/2013/TT-BTC và Nghị định số 71/2013/NĐ-CP về đầu tư vốn Nhà nước Với kinh nghiệm tư vấn cho các doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Công nghiệp Than - Khoáng sản Việt Nam (Vinacomin), như Công ty TNHH MTV Tài chính Than - Khoáng sản Việt Nam và các công ty liên quan, VVFC cam kết cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp và hiệu quả trong lĩnh vực này.
Công ty Cổ phần Sản xuất và Thương mại Than Uông Bí, thuộc Tổng công ty Lương thực miền Bắc (Vinafood1), đã đầu tư vào Công ty Cổ phần Bia Hà Nội - Nam Định và Công ty Cổ phần Tập đoàn Muối miền Nam, cùng các công ty trong lĩnh vực lương thực và muối Đồng thời, Tổng công ty Xây dựng Hà Nội (Hancorp) cũng đã thực hiện đầu tư tại các Công ty Cổ phần Thủy điện Quế Phong, Công ty Cổ phần Đầu tư Đèo Cả và Công ty Cổ phần Ngôi sao.
An Bình, thuộc sở hữu của Tổng công ty Giấy Việt Nam (Vinapaco), đã đầu tư vào Công ty Cổ phần Tập đoàn Tân Mai, Công ty Cổ phần Bia Sài Gòn - Phú Thọ, cùng với các doanh nghiệp liên kết và liên doanh khác.
Các thẩm định viên về giá, kế toán viên và chuyên gia tài chính của VVFC được trang bị các chứng chỉ đào tạo chuyên sâu về đấu thầu, chứng khoán, định giá và môi giới bất động sản, cùng với kỹ năng định giá xây dựng Họ có kiến thức vững vàng về tài chính và kỹ thuật, cho phép phân tích tình hình tài chính của doanh nghiệp một cách hiệu quả, từ đó cung cấp dịch vụ định giá và tư vấn tối ưu nhất cho khách hàng.
Sự kết hợp đồng thời giữa chức năng xác định giá trị doanh nghiệp và thẩm định giá tài sản tại VVFC mang đến sự thuận lợi tối đa cho khách hàng VVFC được công nhận là nhà cung cấp dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp, phục vụ cho quá trình cổ phần hóa và nhiều mục đích khác.
2.1.3.2 Dịch vụ thẩm định giá tài sản a Thẩm định giá bất động sản
- Dịch vụ thẩm định giá BĐS là một trong những hoạt động chính của VVFC, chiếm trên 60% tổng giá trị thẩm định hằng năm.
Với sự phát triển của nền kinh tế, mục đích thẩm định giá bất động sản do VVFC thực hiện ngày càng trở nên đa dạng, bao gồm phục vụ cho việc đàm phán và chuyển nhượng, thế chấp vay vốn và giải chấp, góp vốn liên doanh, tư pháp, xác định giá trị doanh nghiệp, quản lý nhà nước của các địa phương, cũng như chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân.
VVFC đã tiến hành thẩm định giá hàng chục nghìn bất động sản trên toàn quốc, phục vụ cho các cơ quan quản lý nhà nước ở cả trung ương và địa phương.
Doanh nghiệp tại Việt Nam bao gồm nhiều hình thức như Tập đoàn, Tổng công ty 90 - 91, Công ty 100% vốn nhà nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần và Doanh nghiệp tư nhân Mỗi loại hình doanh nghiệp này đóng góp vào nền kinh tế và có vai trò quan trọng trong phát triển thương mại và công nghiệp.
Công ty liên doanh và công ty 100% vốn nước ngoài, cùng với hệ thống ngân hàng, các công ty tài chính, công ty chứng khoán, các đơn vị sự nghiệp như viện nghiên cứu, trường học, bệnh viện, hợp tác xã và cá nhân, đều tham gia vào thị trường bất động sản (BĐS) VVFC đã thực hiện thẩm định giá cho nhiều dự án BĐS có giá trị lớn và phức tạp, từ những BĐS đơn lẻ giá trị dưới 1 tỷ đồng đến các dự án hàng nghìn tỷ đồng, được khách hàng, UBND các tỉnh, thành phố và các cơ quan quản lý đánh giá cao.
Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
2.2.1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
2.2.1.1 Xác định các đặc điểm cơ bản của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá
Để xác định giá trị tài sản cần thẩm định, cần phân tích các đặc điểm pháp lý và kinh tế - kỹ thuật cơ bản của tài sản đó Những yếu tố này có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản tại thời điểm thẩm định Nếu gặp khó khăn trong việc xác định các đặc điểm này, cần ghi chú rõ ràng trong báo cáo kết quả thẩm định và chứng thư thẩm định giá.
2.2.1.2 Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.
2.2.1.3 Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá
Mục đích và thời điểm thẩm định giá được xác định dựa trên văn bản yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản đề nghị từ khách hàng hoặc hợp đồng thẩm định giá Những thông tin này cần được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá để đảm bảo tính minh bạch và chính xác.
Thẩm định viên cần thảo luận chi tiết với khách hàng để xác định rõ mục đích của việc thẩm định giá, đồng thời lựa chọn thời điểm thẩm định phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thẩm định giá.
2.2.1.4 Xác định cơ sở của thẩm định giá
Dựa trên mục đích thẩm định giá, các đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật và thị trường của tài sản, thẩm định viên sẽ xác định cơ sở giá trị cho việc thẩm định, có thể là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường của tài sản.
Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên cần phân tích thông tin và dữ liệu liên quan đến các căn cứ đã nêu, dựa trên TCTĐGVN số 02 về giá trị thị trường và TCTĐGVN số 03 về giá trị phi thị trường Việc này giúp xác định rõ ràng cơ sở giá trị của thẩm định giá, từ đó phân biệt giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường của tài sản được thẩm định.
2.2.1.5 Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt
Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết khi đối diện với thông tin hạn chế và chưa chắc chắn, ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định Những hạn chế này có thể liên quan đến hồ sơ pháp lý của tài sản cũng như các đặc điểm riêng của nó.
Giả thiết đặc biệt trong thẩm định giá đề cập đến tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thời điểm thẩm định Tuy nhiên, giả thiết này cần được áp dụng một cách hợp lý để đáp ứng mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng.
Các giả thiết và giả thiết đặc biệt trong quá trình thẩm định giá cần phải hợp lý và phù hợp với mục đích của việc thẩm định Đặc biệt, những giả thiết này phải được thông báo rõ ràng và nhận được sự đồng thuận từ phía khách hàng, đồng thời đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.
Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên nhận thấy các giả thiết không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở, cần nhanh chóng thông báo và trao đổi với người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng để tìm hướng xử lý phù hợp Nếu một giả thiết đặc biệt làm cho việc thẩm định giá trở nên không khả thi, cần loại bỏ giả thiết đó.
Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, các giả thiết và giả thiết đặc biệt cần được trình bày một cách rõ ràng theo quy định tại TCTĐGVN số 06 Điều này bao gồm việc cung cấp thông tin chi tiết trong chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá để đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong quá trình thẩm định.
Lên kế hoạch thẩm định giá
Lập kế hoạch thẩm định giá là bước quan trọng để xác định phạm vi và nội dung công việc, cũng như tiến độ thực hiện của toàn bộ quá trình thẩm định giá.
Kế hoạch thẩm định giá cần xác định rõ mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc Đồng thời, cần đề ra phương thức và cách thức tiến hành thẩm định giá Việc tổ chức thực hiện cũng rất quan trọng, bao gồm phân bổ nguồn lực hợp lý, lập phương án phân công thẩm định viên và cán bộ hỗ trợ, nhằm đáp ứng yêu cầu của khách hàng và đảm bảo quy trình kiểm soát chất lượng Nếu cần thiết, kế hoạch cũng phải chỉ rõ nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn.
Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin
Quá trình thẩm định giá dựa vào nhiều nguồn thông tin quan trọng, bao gồm thông tin do khách hàng cung cấp, kết quả khảo sát thực tế, và dữ liệu từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường Ngoài ra, thông tin từ các phương tiện truyền thông địa phương và trung ương, cũng như từ các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, cũng đóng vai trò quan trọng Cuối cùng, các văn bản pháp lý liên quan đến quyền sở hữu, đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của vùng miền cũng cần được xem xét.
Thẩm định viên cần kiểm chứng thông tin để đảm bảo độ tin cậy và chính xác trước khi tiến hành phân tích Họ áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp Nếu phát hiện tài liệu khách hàng cung cấp không đầy đủ hoặc có nghi vấn, thẩm định viên phải yêu cầu khách hàng bổ sung hoặc làm rõ thông tin.
Thẩm định viên cần tham gia trực tiếp vào khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập dữ liệu về thông số của tài sản được thẩm định giá cũng như các tài sản so sánh, nếu có Đồng thời, việc chụp ảnh các tài sản dưới dạng toàn cảnh và chi tiết là rất quan trọng.
Để thực hiện thẩm định giá tài sản, thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của từng loại tài sản cụ thể và thu thập thông tin phù hợp cùng với các tài sản so sánh Đối với bất động sản, việc khảo sát vị trí thực tế, đặc điểm pháp lý, diện tích, tình trạng công trình, hạ tầng và môi trường xung quanh là rất quan trọng Đối với doanh nghiệp, thẩm định viên cần thu thập thông tin về ngành nghề, tình hình tài chính, năng lực quản trị và môi trường kinh tế, chính trị Đối với tài sản tài chính, việc khảo sát thông tin về thị trường, thu nhập, tính thanh khoản và các chỉ số đánh giá là cần thiết để xác định giá trị tài sản.
Thẩm định viên cần thu thập thông tin liên quan đến tính pháp lý của tài sản, chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế, thu nhập, và điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định và tài sản so sánh Ngoài ra, họ cũng phải xem xét các yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích và động thái của người mua và người bán tiềm năng, tình hình lạm phát, cùng các chỉ số giá cho nhóm tài sản cụ thể.
Quá trình thẩm định giá bao gồm việc phân tích toàn bộ thông tin liên quan đến tài sản cần thẩm định và các tài sản so sánh, nhằm đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng.
2.2.4.1 Phân tích các thông tin về đặc điểm của tài sản
Phân tích đặc điểm của tài sản bao gồm tính pháp lý, các yếu tố kinh tế - kỹ thuật, và thông tin cơ bản có ảnh hưởng đến quá trình thẩm định giá Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị thực của tài sản cần thẩm định.
2.2.4.2 Phân tích các thông tin về thị trường của tài sản cần thẩm định giá
Phân tích các thông tin về cung - cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác.
2.2.4.3 Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Thẩm định viên đánh giá khả năng sử dụng tối ưu của tài sản để đảm bảo việc sử dụng hợp pháp và hợp lý, đồng thời tuân thủ các điều kiện kỹ thuật và tài chính, nhằm mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá có thể khác biệt khi xem xét độc lập và trong tổng thể, do đó cần đánh giá đóng góp của tài sản vào giá trị chung Mục đích sử dụng tốt nhất có thể không trùng khớp với mục đích hiện tại, vì vậy thẩm định viên cần phân tích các khả năng sử dụng của tài sản Việc đánh giá cần chú trọng đến lô đất và ô đất, sự thích hợp về mặt vật chất và kỹ thuật, cũng như khả năng kết hợp với các tài sản khác Bên cạnh đó, khả thi về tài chính cũng rất quan trọng; thẩm định viên phải phân tích khả năng tạo ra thu nhập để đảm bảo đáp ứng chi phí hoạt động và nghĩa vụ tài chính Để xác định tính khả thi này, cần ước tính tổng thu nhập tương lai và trừ các khoản chi phí cần thiết để có được thu nhập hoạt động thuần, từ đó đánh giá xem việc sử dụng có mang lại lợi nhuận kỳ vọng hay không.
Mục đích sử dụng tài chính mang lại lợi nhuận cao nhất và phù hợp với tỷ lệ lợi nhuận của ngành được xem là mục đích tối ưu nhất.
2.2.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Dựa trên các phương pháp thẩm định giá được quy định tại các TCTĐGVN do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên cần phân tích và lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định, cơ sở giá trị tài sản, và mức độ sẵn có của dữ liệu Việc áp dụng các phương pháp này cũng phải tuân thủ các quy định pháp luật liên quan (nếu có).
Thẩm định viên cần áp dụng ít nhất hai phương pháp thẩm định giá, trừ khi có quy định khác trong pháp luật chuyên ngành Khi sử dụng nhiều phương pháp, thẩm định viên phải xác định rõ phương pháp chính và phương pháp kiểm tra, đối chiếu, từ đó tiến hành phân tích và tính toán để đưa ra kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.
Khi áp dụng phương pháp so sánh với chỉ hai tài sản, kết quả thẩm định giá thu được chỉ nên được sử dụng để kiểm tra và đối chiếu với kết quả từ các phương pháp thẩm định giá khác.
Thẩm định viên sử dụng phương pháp thẩm định giá so sánh khi có nhiều dữ liệu từ các giao dịch, với điều kiện tối thiểu là một số lượng thông tin đáng tin cậy để đưa ra kết luận chính xác.
Trong quá trình thẩm định giá, cần phải có ít nhất 03 giao dịch của các tài sản so sánh gần thời điểm đánh giá Nếu không có đủ thông tin để áp dụng hai phương pháp thẩm định giá trở lên, cần cung cấp căn cứ thực tế chứng minh rằng những hạn chế về thông tin này không thể khắc phục được.
2.2.6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá
