(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường tín, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2018 2020
Tính cấp thiết của đề tài
Đất là tài nguyên quý giá nhất của nhân loại, đóng vai trò thiết yếu cho sự sống và sự phát triển của con người Sự tồn tại của chúng ta phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn tài nguyên này, và nó sẽ không bao giờ cạn kiệt nếu mọi người nhận thức đầy đủ về giá trị của nó Tuy nhiên, tài nguyên đất hiện đang chịu áp lực từ nhiều yếu tố, đặc biệt là sự gia tăng dân số, phát triển kinh tế mạnh mẽ và việc sử dụng không hợp lý Do đó, việc quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, rõ ràng và cẩn thận đã trở thành một thách thức lớn không chỉ cho Việt Nam mà cho toàn thế giới.
Luật Đất đai 2013 quy định về việc giao quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, đồng thời tạo điều kiện cho họ thực hiện quyền lợi liên quan Tuy nhiên, việc thực hiện QSDĐ tại các địa phương vẫn gặp nhiều khó khăn và bất cập Thị trường bất động sản diễn biến phức tạp cùng với quản lý nhà nước yếu kém đã gây trở ngại cho đầu tư phát triển và chuyển đổi cơ cấu kinh tế, ảnh hưởng đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Do đó, việc hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản sẽ là một trong những định hướng quan trọng của Việt Nam trong những năm tới.
Huyện Thường Tín, nằm ở phía nam Hà Nội, có vị trí thuận lợi cho phát triển kinh tế, văn hóa và xã hội, với đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và nhiều khu đô thị mới thu hút dân cư Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng đã dẫn đến nhiều vấn đề trong quản lý hành chính, đặc biệt là trong việc thực hiện quyền sử dụng đất Nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế-xã hội ngày càng gia tăng, kéo theo sự gia tăng trong việc đăng ký quyền sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước Mặc dù vậy, vẫn còn một số quyền chưa được thực hiện theo quy định tại huyện Thường Tín.
Nghiên cứu này nhằm đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2018-2020, xuất phát từ thực trạng hiện tại.
Mục tiêu của đề tài
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội
- Đánh giá kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín giai đoạn 2018 - 2020
Bài viết đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Thường Tín thông qua ý kiến của cán bộ quản lý đất đai và người dân địa phương Nghiên cứu này nhằm làm rõ những thuận lợi và khó khăn trong việc thực thi các quyền liên quan đến đất đai, đồng thời đề xuất các giải pháp cải thiện tình hình Các ý kiến từ cả hai phía sẽ giúp hiểu rõ hơn về thực trạng quản lý và sử dụng đất, từ đó nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý đất đai tại huyện.
- Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Để nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai, cần đánh giá chính xác tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất Từ đó, đề xuất các giải pháp khắc phục nhằm giảm thiểu khiếu nại và đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất.
Thực hiện tốt các quy định Luật Đất đai và hoàn thiện công tác quản lý
Nhà nước cần thực hiện tốt các quy định về quyền của người sử dụng đất để khắc phục tình trạng tùy tiện trong việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân Điều này sẽ nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Thường Tín.
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
1.1.1.1.Quyền sở hữu về đất đai a/ Khái niệm
Quyền sở hữu được quy định trong Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015:
Quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt theo quy định của pháp luật Sở hữu phản ánh mối quan hệ giữa các cá nhân trong việc tạo ra và phân phối thành quả lao động, đồng thời thể hiện quyền lợi của chủ thể đối với tài sản và tư liệu sản xuất.
Quyền chiếm hữu là quyền quản lý và nắm giữ tài sản thuộc sở hữu của cá nhân Theo quy định của pháp luật, trong một số trường hợp, người không phải là chủ sở hữu vẫn có quyền chiếm hữu tài sản.
Quyền sử dụng tài sản cho phép chủ sở hữu khai thác công dụng và hưởng lợi từ tài sản của mình, nhưng phải tuân thủ quy định không gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng và quyền lợi hợp pháp của người khác Ngoài ra, những người không phải chủ sở hữu cũng có thể sử dụng tài sản nếu được chủ sở hữu giao quyền, như trong trường hợp Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân.
Quyền định đoạt là khả năng chuyển giao hoặc từ bỏ quyền sở hữu tài sản Chủ sở hữu có quyền thực hiện các hành động như bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế hoặc từ bỏ tài sản theo quy định của pháp luật Việc phân loại sở hữu cũng là một yếu tố quan trọng trong việc xác định quyền định đoạt.
Quyền sở hữu được phân loại dựa trên chủ thể sở hữu thành bốn loại chính: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân và sở hữu toàn dân.
Sở hữu nhà nước bao gồm các tài sản như đất đai, rừng tự nhiên, rừng trồng, núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, và nguồn lợi tự nhiên ở biển, thềm lục địa, cùng vùng trời Ngoài ra, nó còn bao gồm phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp và các công trình thuộc các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh, cùng các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Sở hữu tập thể là hình thức sở hữu của hợp tác xã hoặc các mô hình kinh tế tập thể khác, trong đó cá nhân và hộ gia đình cùng góp vốn và sức lực để hợp tác sản xuất, kinh doanh Mục tiêu của sở hữu tập thể được quy định trong điều lệ, dựa trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng hưởng lợi.
Sở hữu tư nhân là quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân đối với tài sản của mình, bao gồm các hình thức như sở hữu cá thể, sở hữu tiểu chủ và sở hữu tư bản tư nhân.
Sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam được quy định tại Điều 4, Luật Đất đai 2013, khẳng định rằng "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý" Điều này thể hiện rõ bản chất Nhà nước của dân, do dân và vì dân, với quyền sở hữu đất đai thuộc về nhân dân Nhà nước sẽ giao đất cho các chủ thể sử dụng hợp pháp, đồng thời bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ của họ theo quy định của pháp luật, phù hợp với điều kiện cụ thể của Việt Nam hiện nay.
Luật Đất đai 2003 đã quy định rõ ràng về chế độ sở hữu đất đai, quản lý nhà nước về đất đai và quyền đại diện của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu toàn dân Nhà nước thực hiện quản lý thống nhất đất đai trên toàn quốc nhằm đảm bảo sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch, bảo vệ lợi ích của cả Nhà nước và người sử dụng Theo đó, Nhà nước thực hiện đầy đủ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Theo Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng tài sản bao gồm quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi và lợi tức từ tài sản Quyền này có thể được chuyển nhượng cho người khác thông qua thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Theo Điều 17 của Luật Đất đai 2013, Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức như: quyết định giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, quyết định cho thuê đất với hình thức thu tiền hàng năm hoặc thu một lần cho cả thời gian thuê, và công nhận quyền sử dụng đất.
Các quyền chung của người sử dụng đất theo Điều 166, Luật Đất đai 2013 bao gồm: quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động và đầu tư trên đất; nhận lợi ích từ công trình Nhà nước bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được hướng dẫn và hỗ trợ trong cải tạo đất; được bảo hộ khi quyền lợi hợp pháp bị xâm phạm; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; và quyền khiếu nại, tố cáo về vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp.
Theo Điều 167 của Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có các quyền riêng bao gồm: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Cơ sở pháp lý
- Luật Kinh doanh bất động sản 2006, có hiệu lực thi hành từ 1/1/2007
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014
- Luật dân sự năm 2015, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017
1.1.2.2 Các văn bản dưới Luật
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 03/3/2017 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về Đăng ký biện pháp bảo đảm;
Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, ban hành ngày 23/6/2016, của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định hướng dẫn về việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Thông tư này nhằm tạo ra một quy trình rõ ràng và minh bạch cho việc thực hiện các giao dịch thế chấp liên quan đến bất động sản, góp phần bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, ban hành ngày 04/4/2015, quy định hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thông tư này nhằm đảm bảo sự thống nhất trong quản lý đất đai, nâng cao hiệu quả hoạt động của các Văn phòng đăng ký đất đai trên toàn quốc.
Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT, ban hành ngày 22/6/2016, quy định bởi Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường, hướng dẫn hồ sơ và quy trình tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của người sử dụng đất Thông tư này nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc quản lý nghĩa vụ tài chính về đất đai.
- Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm
2011 về Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, ban hành ngày 19/5/2014 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Thông tư này nhằm mục đích hướng dẫn chi tiết các quy trình và thủ tục liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất và góp phần quản lý tài nguyên đất đai hiệu quả.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT, ban hành ngày 02/6/2014 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất Thông tư này nhằm đảm bảo quy trình quản lý đất đai được thực hiện một cách minh bạch và hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức và cá nhân trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai.
Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT, ban hành ngày 13/3/2015 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP, nhằm hướng dẫn thực hiện các quy định liên quan đến quản lý tài nguyên và bảo vệ môi trường.
Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, ban hành ngày 05/12/2017, của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP, nhằm sửa đổi, bổ sung một số Nghị định liên quan đến việc thi hành Luật Đất đai và cập nhật các điều của các Thông tư hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai.
Thông tư 07/2019/TT-BTP ban hành ngày 25/11/2019 của Bộ Tư pháp hướng dẫn các quy định liên quan đến việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản Thông tư này quy định rõ ràng về thủ tục, hồ sơ cần thiết và quyền lợi của các bên liên quan trong quá trình đăng ký thế chấp, góp phần nâng cao tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý tài sản.
Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT, ban hành ngày 27/8/2014, của Bộ Tài nguyên và Môi trường, công bố các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi quản lý nhà nước của bộ này Quyết định nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và tổ chức trong việc thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.
Quyết định số 156/2004/QĐ-UB ngày 15/10/2004 của UBND Thành phố Hà Nội đã sửa đổi và bổ sung một số điều của Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 Quyết định này quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, cũng như chuyển quyền sở hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Quyết định số 39/2008/QĐ-UBND, ban hành ngày 22/10/2008 bởi UBND thành phố Hà Nội, quy định về việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất nhằm thực hiện các dự án đầu tư Quyết định này cũng áp dụng cho việc thu hồi đất và giao đất để xây dựng nhà ở nông thôn tại các điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Quyết định số 117/2009/QĐ-UB ngày 01/12/2009 quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cũng như cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Hà Nội Quyết định này cũng bao gồm việc đăng ký biến động về sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND thành phố Hà Nội quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất nhằm thực hiện các dự án đầu tư và xây dựng nhà ở nông thôn tại các điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Quy định này nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế, cải thiện hạ tầng nông thôn và nâng cao đời sống của người dân.
Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND thành phố Hà Nội quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Quy định này cũng bao gồm việc đăng ký biến động về dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam
1.2.1 Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai chủ yếu dựa trên quyền sở hữu tư nhân và nền kinh tế thị trường, nhưng vẫn có sự giám sát xã hội trong nhiều lĩnh vực như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát này phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị trường, mặc dù hệ thống pháp luật có sự khác biệt trong việc hình thành các quy định chi tiết.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển bao gồm nhiều đạo luật và pháp lệnh nhằm quản lý và đo đạc địa chính Các hoạt động như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai đều được quy định rõ ràng Một số đặc điểm nổi bật của pháp luật và chính sách đất đai tại Thụy Điển đã được nêu rõ trong nghiên cứu của Nguyễn Thị Thu Hồng (2018).
- Việc đăng ký quyền sở hữu
Việc đăng ký quyền sở hữu đất đai là cần thiết khi thực hiện chuyển nhượng, với thời hạn đăng ký trong vòng 3 tháng kể từ ngày mua Bên mua phải nộp hợp đồng chuyển nhượng để Tòa án xem xét và đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu hợp pháp, Tòa sẽ thực hiện đăng ký quyền sở hữu cho bên mua Các bản sao hợp đồng sẽ được lưu trữ tại Tòa án, trong khi bản gốc được trả lại cho bên mua Tòa án cũng kiểm tra các hạn chế chuyển nhượng của bên bán Mặc dù việc đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển, hiệu lực pháp lý chủ yếu dựa vào hợp đồng, không phải đăng ký Do đó, chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân, khó kiểm soát việc đăng ký Tuy nhiên, hầu hết các giao dịch đều được đăng ký, điều này củng cố quyền sở hữu của chủ mới, đảm bảo quyền ưu tiên trong trường hợp tranh chấp và là yếu tố quan trọng khi thế chấp.
Quyền sở hữu tài sản sẽ được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết, tuy nhiên, việc thế chấp lại được thực hiện theo một quy trình khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có ba thủ tục chính để tiến hành việc này.
Trước tiên, người sở hữu đất đai cần làm đơn xin thế chấp để vay tiền Nếu đơn được phê duyệt, thế chấp sẽ được đăng ký và Tòa án cấp văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản này sẽ được sử dụng cho cam kết thế chấp thực tế sau khi đăng ký Lưu ý rằng văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp chủ yếu chỉ có ở Thụy Điển.
Bước (2) trong quy trình thế chấp là gửi văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp cho bên cho vay Tòa án không kiểm tra các yêu cầu về thế chấp ở bước (1), mà chỉ xem xét khi bất động sản được sử dụng để vay vốn Để hợp lệ, bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản, bên cho vay cần đặt ra các điều kiện, và bên đi vay phải cam kết thực hiện thế chấp Nếu không đáp ứng các yêu cầu này, thế chấp sẽ không hợp pháp Thực tế, hầu hết các giao dịch thế chấp đều do ngân hàng và tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp đồng vay, Hợp đồng thế chấp và đơn xin đăng ký thế chấp gửi Tòa án Ngân hàng giữ lại hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp, đồng thời gửi đơn đăng ký đến Tòa án Sau khi Tòa án xử lý, đơn sẽ được trả lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ Ngân hàng thường chờ quyết định phê duyệt của Tòa án trước khi giải ngân cho bên đi vay Khi khoản nợ được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay.
Bước (3) được thực hiện khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm, cụ thể là khi bên vay không thanh toán đúng hạn Trong trường hợp này, bên cho vay sẽ nộp đơn yêu cầu tịch thu tài sản để thế nợ, và cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) sẽ thực hiện thủ tục này Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá, và bên nhận thế chấp sẽ được thanh toán số tiền đã cho vay Quy trình này diễn ra nhanh chóng, thường trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2018).
- Về vấn đề bồi thường
Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được xác định theo giá thị trường, đồng thời người sở hữu còn được bồi thường cho các thiệt hại khác Chủ đất có quyền hưởng lợi ích kinh tế từ tài sản của mình, nhưng nếu tài sản phải nộp thuế, họ cũng phải thực hiện nghĩa vụ thuế Ngoài ra, chủ đất có thể bán tài sản và thu lợi nhuận nếu giá bán cao hơn giá mua, tuy nhiên sẽ phải nộp thuế cho giao dịch chuyển nhượng Trong trường hợp cần thiết, chủ đất có thể giữ lại tài sản nhưng cũng có thể bị yêu cầu bán khi đất cần thiết cho mục đích công cộng Trong tình huống này, việc thu hồi đất là bắt buộc và chủ đất có quyền yêu cầu bồi thường theo giá trị thị trường của tài sản.
1.2.1.2 Ôxtrâylia Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 01/01/1875) (Trần Minh Hà, 2018)
Luật pháp Ôxtrâylia quy định rằng cả Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất Người sở hữu có quyền sử dụng khoảng không và độ sâu từ 12 đến 60 mét, theo quy định cụ thể Tất cả khoáng sản trong lòng đất như bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ và phốt phát thuộc sở hữu Nhà nước, theo Sắc lệnh về đất đai 1933 Khi Nhà nước khai thác khoáng sản, họ phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Luật pháp Ôxtrâylia công nhận quyền sở hữu tuyệt đối đối với đất đai, cho phép chủ sở hữu tự do quyết định việc sử dụng tài sản của mình Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không bị ràng buộc hay cản trở bởi bất kỳ yếu tố nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng các công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia, tuy nhiên, chủ sở hữu đất sẽ được bồi thường (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) Việc sử dụng đất cần tuân thủ quy hoạch và phân vùng, đồng thời đất phải được đăng ký quyền sở hữu Khi chuyển nhượng đất, người chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và thực hiện đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, cụ thể là Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia (DOLA) (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Cũng như Việt Nam, Trung Quốc không công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai Dưới hệ thống kinh tế xã hội chủ nghĩa, quyền sở hữu tài sản về tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất đã bị quốc hữu hóa chủ yếu từ khi Đảng Cộng sản Trung Quốc lên nắm quyền vào năm 1949 Quá trình này diễn ra đồng thời với nhiều chính sách cải cách khác.
Phong trào "Bước nhảy vĩ đại" (1957 – 1962), "Tập thể hóa đất đai ở nông thôn" (1963 – 1965), và "Cách mạng văn hóa" (1966 – 1978) đã dẫn đến việc quốc hữu hóa toàn bộ đất nông thôn ở Trung Quốc, hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành Đất nông thôn thuộc về Nhà nước và được quản lý bởi nhà nước Trung Quốc, đại diện cho toàn dân, với quyền sở hữu gọi là sở hữu toàn dân XHCN (Socialist People’s Ownership) Theo học thuyết của chủ nghĩa Mác, đất đai không có giá trị kinh tế và bị loại khỏi các giao dịch, với hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung phân phối đất đai qua các kênh hành chính Người sử dụng đất không phải trả tiền cho việc sử dụng, nhưng cũng không được phép chuyển nhượng phần đất của mình Do đó, đất đai được coi là tài sản phúc lợi xã hội, phân phối miễn phí cho người dân.
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, việc chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào là trái phép Điều này dẫn đến việc không có cơ chế thị trường cho người sử dụng đất, khiến đất đai bị sử dụng không hiệu quả và lãng phí Quy định hạn chế này không thể duy trì lâu dài vì nó đi ngược lại với quy luật phát triển kinh tế – xã hội Thực tế, người sử dụng đất vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa, dẫn đến sự hình thành thị trường đất đai “không chính thức”.