CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Tổng quan về tài sản bảo đảm
1.1.1 Khái niệm tài sản bảo đảm
Bảo đảm tiền vay là biện pháp mà các tổ chức tín dụng như ngân hàng, công ty tài chính và công ty bảo hiểm sử dụng để phòng ngừa rủi ro và đảm bảo thu hồi nợ Việc cho vay được bảo đảm bằng tài sản liên quan đến nghĩa vụ trả nợ của khách hàng, trong đó tài sản có thể là tài sản cầm cố, thế chấp từ vốn vay hoặc tài sản của bên thứ ba Tài sản bảo đảm có thể là tài sản của khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay, hoặc tài sản của bên bảo lãnh, nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng.
Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm sử dụng để đảm bảo nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm, có thể bao gồm vật hiện có hoặc sẽ hình thành trong tương lai, tiền, giấy tờ có giá và quyền về tài sản Tài sản bảo đảm phải thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc của bên thứ ba, người này cam kết dùng tài sản đó để đảm bảo nghĩa vụ Tài sản này có thể là tài sản hiện tại hoặc tài sản hình thành trong tương lai, với tài sản hình thành trong tương lai là những tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau khi nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được ký kết.
Tài sản bảo đảm là tài sản của bên vay hoặc bên bảo lãnh, được sử dụng để đảm bảo nghĩa vụ trong quá trình vay vốn Tài sản này có thể là tài sản hiện tại hoặc tài sản hình thành trong tương lai, phải là tài sản hợp pháp và thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm.
Tài sản bảo đảm trong tín dụng có những đặc điểm quan trọng, theo quy định của pháp luật, thỏa thuận về tài sản bảo đảm phải được lập bằng văn bản, có thể là hợp đồng riêng hoặc kèm theo hợp đồng tín dụng Điều này cho thấy tài sản bảo đảm không phải là yêu cầu bắt buộc mà là kết quả của sự thỏa thuận tự do giữa các bên Tài sản bảo đảm thường phát sinh từ các cuộc thảo luận, tồn tại song song với nghĩa vụ bảo đảm và mang tính chất hợp đồng phụ, do đó cần được thực hiện trên cơ sở tự nguyện và thỏa thuận giữa các bên liên quan.
Tài sản bảo đảm tiền mang tính dự phòng được sử dụng để khấu trừ nghĩa vụ khi người đi vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ hoàn trả theo hợp đồng tín dụng ngân hàng Tính dự phòng này nhằm thúc đẩy người đi vay thực hiện đúng nghĩa vụ, dựa vào quy định pháp luật hoặc thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng.
Phạm vi giá trị tài sản bảo đảm trong hợp đồng tín dụng không được vượt quá thỏa thuận giữa các bên, có thể bảo đảm một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ Nếu không có thỏa thuận rõ ràng và pháp luật không quy định, nghĩa vụ sẽ được coi là được bảo đảm toàn bộ, bao gồm cả nghĩa vụ trả lại và bồi thường thiệt hại Do đó, phạm vi bảo đảm này phụ thuộc vào thỏa thuận cụ thể của các bên và không vượt quá nghĩa vụ đã xác định trong hợp đồng tín dụng.
1.1.2 Phân loại tài sản bảo đảm
Phân loại tài sản bảo đảm theo hình thức bảo đảm tiền vay
Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các tài sản có giá trị khác đều đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, góp phần nâng cao hiệu quả sản xuất và đáp ứng nhu cầu tiêu dùng của xã hội.
- Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản gửi lại cung ứng dịch vụ toán
4 tín dụng phát hành, khách hàng vay vốn không được cầm cố tại chính tổ chức tín dụng đó.
Quyền tài sản bao gồm quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền nhận tiền bảo hiểm và các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng hoặc các căn cứ pháp lý khác.
- Quyền đối với phần vốn góp nước ngoài trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật.
Theo quy định của Bộ luật Hàng hải Việt Nam, tàu biển và theo luật Hàng không dân dụng Việt Nam, tàu bay có thể được cầm cố trong các trường hợp nhất định.
Tài sản hình thành là những bất động sản phát sinh sau khi ký kết hợp đồng cầm cố, thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố Điều này bao gồm hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay và các tài sản khác mà bên cầm cố có quyền nhận.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật
Lợi tức và quyền phát sinh từ tài sản cầm cố được xem là một phần của tài sản cầm cố, nếu có thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật Ngoài ra, trong trường hợp tài sản cần được bảo hiểm, khoản tiền bảo hiểm cũng sẽ thuộc về tài sản cầm cố.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng.
- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
Theo quy định của Bộ luật Hàng hải Việt Nam, tàu biển và tàu bay được điều chỉnh bởi luật Hàng không dân dụng Việt Nam khi có trường hợp thế chấp.
Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản phát sinh sau khi ký kết giao dịch thế chấp, thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp Điều này bao gồm hoa lợi, lợi tức, tài sản từ vốn vay, công trình xây dựng, và các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận.
Hoa lợi và lợi tức phát sinh từ tài sản thế chấp cũng được coi là một phần của tài sản này, nếu có thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật Ngoài ra, nếu tài sản thế chấp được bảo hiểm, khoản bảo hiểm đó cũng sẽ thuộc về tài sản thế chấp.
Tài sản bên thứ ba là những tài sản được sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, bao gồm các tài sản có thể cầm cố và thế chấp.
Phân loại theo quyền sở hữu
- Tài sản hiện có tài sản đã tồn tại và thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu.
Công tác định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại
1.2.1 Khái niệm về định giá tài sản bảo đảm
Hiện nay, trên thế giới tồn tại nhiều quan điểm đa dạng về thẩm định giá Một trong những ý kiến tiêu biểu là của giáo sư Lim Lan Yuan từ Đại học Xây dựng và Bất động sản Singapore.
Thẩm định giá là quá trình ước tính giá trị của một tài sản cụ thể tại một thời điểm nhất định, với sự xem xét toàn diện các đặc điểm của tài sản và các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường Theo TS Nguyễn Minh Hoàng, thẩm định giá được hiểu là việc ước tính giá trị tiền tệ một cách chính xác nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể tại thời điểm cụ thể.
Thẩm định giá, mặc dù có nhiều định nghĩa khác nhau, có những đặc trưng cơ bản cần được công nhận: đây là công việc ước tính giá trị tài sản bằng tiền, yêu cầu tính chuyên môn cao Tài sản được định giá có thể là bất kỳ loại tài sản nào và quá trình này diễn ra tại một thời điểm cụ thể, phục vụ cho một mục đích nhất định Dữ liệu sử dụng trong thẩm định giá có thể là trực tiếp hoặc gián tiếp và liên quan đến thị trường.
Thẩm định giá là quá trình ước tính giá trị tài sản bằng tiền, với độ tin cậy cao nhất, phản ánh lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
Định giá tài sản bảo đảm đóng vai trò quan trọng trong hoạt động của ngân hàng thương mại, mang lại nhiều lợi ích thiết thực Việc định giá chính xác giúp ngân hàng xác định mức cho vay tối đa, thời hạn cho vay và đảm bảo các khoản vay, từ đó nâng cao hiệu quả trong quản lý rủi ro tín dụng.
Công tác định giá đóng vai trò quan trọng trong việc kiểm soát rủi ro tín dụng cho ngân hàng Thẩm định giá trị tài sản bảo đảm một cách chính xác giúp ngân hàng nâng cao khả năng thu hồi nợ Đầu tiên, về mặt tính pháp lý, việc xác định quyền sở hữu và lợi ích hợp pháp của ngân hàng đối với tài sản bảo đảm là rất cần thiết Thứ hai, tính thanh khoản của tài sản cũng được đảm bảo, giúp ngân hàng yên tâm hơn về khả năng chuyển hóa tài sản thành tiền để thực hiện nghĩa vụ trả nợ của khách hàng Điều này không chỉ bảo vệ ngân hàng mà còn đảm bảo giá trị thanh khoản cho các nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi.
Hoạt động định giá không chỉ nâng cao chất lượng tín dụng mà còn thúc đẩy kinh doanh ngân hàng Kết quả thẩm định giá chính xác và khách quan sẽ tăng độ tin cậy của ngân hàng trong mắt khách hàng, từ đó thu hút nhiều khách hàng hơn Ngoài ra, định giá hiệu quả giúp ngân hàng rút ngắn thời gian phê duyệt khoản vay và giảm chi phí xử lý nợ.
1.2.2 Mục đích và ý nghĩa công tác định giá tài sản phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại
Hạn chế rủi ro cho ngân hàng là một trong những lợi ích chính của việc sử dụng tài sản bảo đảm trong hợp đồng tín dụng Tài sản bảo đảm không chỉ là một ràng buộc quan trọng để khách hàng thực hiện nghĩa vụ tài chính, mà còn giúp ngân hàng bù đắp tổn thất nếu khách hàng vi phạm hợp đồng Do đó, việc thẩm định giá tài sản bảo đảm một cách chính xác là cần thiết để giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng.
Tài sản bảo đảm đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ lợi ích của khách hàng, đồng thời yêu cầu khách hàng thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng Tuy nhiên, vẫn có nhiều trường hợp khách hàng không tuân thủ các điều khoản đã cam kết.
Vì điều kiện của nền kinh tế Việt Nam, tài sản bảo đảm trở thành yếu tố quan trọng trong việc đảm bảo an toàn cấp tín dụng.
Đối với ngân hàng, việc định giá chính xác tài sản bảo đảm là rất quan trọng nhằm giảm thiểu rủi ro, đặc biệt là rủi ro từ việc khách hàng mất khả năng thanh toán Tài sản bảo đảm không chỉ là nguồn thu nợ bổ sung có giá trị mà còn thuộc quyền kiểm soát của ngân hàng, giúp tăng cường an toàn tài chính.
Đối với khách hàng, việc định giá chính xác tài sản bảo đảm là rất quan trọng để đảm bảo mức tín dụng tối đa phù hợp nhất Nếu tài sản được định giá quá thấp, có thể dẫn đến việc không đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng.
Đối với bên gửi tiền, việc định giá chính xác tài sản bảo đảm là rất quan trọng, giúp giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng và ngăn chặn tình trạng ngân hàng mất khả năng thanh toán.
1.2.3 Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Cơ sở nguyên tắc: con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác lợi ích tối đa của tài sản
Mỗi tài sản đều có thể phục vụ nhiều mục đích và mang lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng chỉ được công nhận khi được sử dụng một cách tối ưu và hiệu quả Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất đạt được mức độ hữu dụng tối đa trong bối cảnh kinh tế và xã hội phù hợp, đồng thời phải đảm bảo các yếu tố kỹ thuật, pháp lý và tài chính, từ đó mang lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Theo Hội đồng tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), một tài sản được gọi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là khi:
Tài sản được định giá trong bối cảnh tự nhiên cần phải dựa trên các điều kiện thực tế và có độ tin cậy cao tại thời điểm định giá Việc đánh giá này cần tránh những quan điểm chủ quan hoặc lạc quan thái quá, nhằm đảm bảo tính chính xác và hợp lý trong quá trình định giá tài sản.
Tài sản sử dụng cần phải tuân thủ các quy định pháp lý hiện hành Bên cạnh đó, mặc dù không mang tính chất pháp lý, những quy định thông lệ và tập quán xã hội cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định tính hợp pháp của tài sản.
- Tài sản được sử dụng trong điều kiện khả thi về tài chính (Tức là đặt trong chi phí cơ hội riêng của mình)
- Chú ý khi vận dụng: Một tài sản đang được sử dụng chưa chắc đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Phải đưa ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng.
- Phải khẳng định tình huống nào là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
