Nâng cao chất lượng hoạt động định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh quang trung

CHƯƠNG ICƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1.1 Khái niệm Ngân hàng Thương mại Theo giáo trình Quản trị Ngân hàng Thương mạ

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan bài Khóa luận tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu của riêng em, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết và thực hành thực tế tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh BIDV Quang Trung.

Những thông tin, số liệu trong chuyên đề được trích dẫn rõ ràng từ những tài liệu do đơn vị thực tập cung cấp.

Mọi sao chép không hợp lệ, vị phạm quy chế, hay gian trá em xin chịu hoàn toàn trách nhiệm.

Sinh viên

Phạm Thị Minh Ngọc

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC CÁC BẢNG v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I:CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .3

1.1 KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 3

1.1.1 Khái niệm Ngân hàng Thương mại 3

1.1.2 Chức năng của Ngân hàng Thương mại 3

1.1.3 Các hoạt động chính của Ngân hàng Thương mại 4

1.2 KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5

1.2.1 Khái niệm hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo 5

1.2.2 Các hình thức cho vay có tài sản đảm bảo: 6

1.3 KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 9

1.3.1 Khái niệm về định giá tài sản đảm bảo 9

1.3.2 Nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo trong trường hợp ngân hàng tự định giá 10

1.3.3 Quy trình định giá tài sản đảm bảo trong trường hợp ngân hàng tự định giá 14

1.3.4 Các phương pháp định giá tài sản đảm bảo được ngân hàng áp dụng khi tự định giá 19

1.3.5 Các nhân tố tác động tới chất lượng định giá tài sản đảm bảo phục vụ

cho vay tại các ngân hàng thương mại 21

CHƯƠNG II:THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH QUANG TRUNG 24

2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUANG TRUNG 24

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của BIDV Chi nhánh Quang Trung 24

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của BIDV Chi nhánh Quang Trung 25

2.2.2 Cư cấu dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo tại Chi nhánh 33

2.3 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUANG TRUNG 35

2.3.1 Quy định pháp lý về việc định giá tài sản đảm bảo tại chi nhánh 35

2.3.2 Quy trình định giá TSĐB phục vụ cho vay tại BIDV Quang Trung 36

2.3.3 Nội dung định giá cụ thể đối với từng loại tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại chi nhánh 40

2.4 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUANG TRUNG 57

2.4.1 Những mặt đạt được 57

2.4.2 Những mặt còn hạn chế 58

2.4.3 Nguyên nhân 59

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH QUANG TRUNG 62

3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ

PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUANG TRUNG 62

3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động kinh doanh của Chi nhánh 62

3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo của Chi nhánh BIDV Quang Trung 63

3.1.3 Định hướng phát triển hoạt động định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại BIDV Quang Trung 64

3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUANG TRUNG 64

3.2.1 Đối với các phương thức định giá và quy trình định giá 64

3.2.2 Đối với nội bộ Chi nhánh 66

3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 68

3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng BIDV 68

3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 68

3.3.3 Kiến nghị với Bộ Tài Chính 68

3.3.4 Kiến nghị với các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân đi vay 69

KẾT LUẬN 70

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn của BIDV Quang Trung 2012-2015 28

Bảng 2.2: Tình hình sử dụng vốn của BIDV Quang Trung 2012-2015 29

Bảng 2.3: Thu dịch vụ ròng của BIDV Quang Trung 2012-2015 30

Bảng 2.4: Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV Quang Trung 2012-2015 31

Bảng 2.5 Dư nợ cho vay có TSĐB và không có TSĐB của BIDV Quang Trung 2012-2015 32

Bảng 2.6: Cơ cấu dư nợ cho vay có TSĐB theo biện pháp bảo đảm của BIDV Quang Trung 2012-2015 33

Bảng 2.7 Cơ cấu dư nợ cho vay có TSĐB theo loại TSĐB của BIDV Quang Trung 2012-2015 34

UBND Ủy ban nhân dân

HĐKD Hoạt động kinh doanh

TSĐB Tài sản đảm bảo

GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QHKH Quan hệ khách hàng

QLRR Quản lý rủi ro

LỜI MỞ ĐẦU

Trong những năm qua, Việt Nam đang nỗ lực đổi mới để hội nhập vàonền kinh tế thế giới Dưới sự lãnh đạo của Đảng và Nhà nước, ngành ngânhàng cũng có những chuyển biến tích cực để khẳng định sự lớn mạnh củamình trong mọi phương diện hoạt động, phục vụ đắc lực cho sự phát triển củacác ngành khác trong nền kinh tế quốc dân

Hệ thống ngân hàng Việt Nam tính đến cuối năm 2014 có 5 ngân hàngthương mại nhà nước, 34 ngân hàng thương mại cổ phần, 4 ngân hàng liêndoanh, 5 ngân hàng 100% vốn nước ngoài và 100 chi nhánh và phòng giaodịch của các ngân hàng nước ngoài Trong 39 Ngân hàng thương mại của ViệtNam, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – BIDV là một trongnhững ngân hàng luôn nằm trong top đầu các ngân hàng thương mại cổ phần.Trải qua 58 năm hình thành và phát triển, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Pháttriển đã xây dựng hình ảnh một ngân hàng hiện đại, uy tín và chỗ đứng vữngchắc của mình với hệ thống mạng lưới rộng khắp cả nước

Mặt khác, Việt Nam vừa ký thành công hiệp định TPP vào tháng10/2015, một hiệp định có ý nghĩa vô cùng quan trọng với sự phát triển củanền kinh tế Việt Nam Nhận thức rõ những cơ hội dành cho các doanh nghiệptrong nước, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – BIDV cũngđang đổi mới mình thông qua hoạt động huy động vốn và cho vay đối với cácdoanh nghiệp Tuy nhiên, một thực tế là việc định giá TSĐB nói chung vẫnthường diễn ra tình trạng bất cập trong công tác tổ chức định giá khiến choviệc xác định giá trị của TSĐB gặp không ít khó khăn và trở ngại gây ảnhhưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng

Trong thời gian thực tập tại Phòng Quan hệ khách hàng 2 – BIDV Chinhánh Quang Trung, em đã có cơ hội tìm hiểu kỹ hơn về hoạt động định giátại đây, được tiếp xúc thực tế với quá trình định giá TSĐB của các anh chị

nhân viên, qua đó nhận thấy sự cần thiết và vai trò quan trọng của hoạt độngđịnh giá TSĐB phục vụ cho vay tại chi nhánh, do đó em quyết định chọn đề

tài: “Nâng cao chất lượng hoạt động định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Quang Trung” làm nội dung nghiên cứu của bài khóa luận tốt nghiệp này.

Các nội dung chính của đề tài bao gồm:

Chương I: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá tài sản đảm bảo phục

vụ cho vay tại các ngân hàng thương mại.

Chương II: Thực trạng hoạt động định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Quang Trung.

Chương III: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển VIệt Nam Chi nhánh Quang Trung.

Để hoàn thành được khóa luận tốt nghiệp này, em xin gửi lời cảm ơnchân thành đến Ths Trần Thị Thu Hiền đã tận tình chỉ bảo em trong suốt quátrình làm khóa luận, cùng sự giúp đỡ của Ban giám đốc, các cô, chú, anh, chịtrong phòng Quan hệ Khách hàng II của BIDV Chi nhánh Quang Trung đãgiúp em trong thời gian thực tập tại đây Trong bài viết không tránh khỏinhững thiếu sót, vì vậy em mong có được ý kiến đóng góp và chỉ bảo của cácthầy cô để hoàn thiện bài viết hơn nữa

Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô!

CHƯƠNG I

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1.1 Khái niệm Ngân hàng Thương mại

Theo giáo trình Quản trị Ngân hàng Thương mại I do PGS.TS ĐinhXuân Hạng và TS.Nghiêm Văn Bảy đồng chủ biên : “Ngân hàng thương mại

là một tổ chức kinh doanh tiền tệ, với hoạt động thường xuyên là nhận tiềngửi, cấp tín dụng và cung ứng các dịch vụ ngân hàng cho khách hàng trongnền kinh tế quốc dân”

Theo luật các tổ chức tín dụng của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa ViệtNam (2011) ghi: “Ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng có thể thực hiệnđược tất cả các hoạt động ngân hàng theo quy định của Luật này” “Hoạt độngngân hàng là việc kinh doanh, cung ứng thường xuyên một hoặc một sốnghiệp vụ sau đây: Nhận tiền gửi, Cấp tín dụng, Cung ứng dịch vụ thanh toánqua tài khoản”

1.1.2 Chức năng của Ngân hàng Thương mại.

Một là trung gian tín dụng khi thực hiện chuyển tiết kiệm thành đầu tưdưới hình thức nhận tiền gửi và cấp tín dụng Ngân hàng sẽ thực hiện huyđộng vốn thông qua nhận tiền gửi của khách hàng trong nền kinh tế và trả lãisuất cho khách hàng Sau đó, dòng tiền này di chuyển với điều kiện phải quaytrở lại với một lượng lớn hơn trong một khoảng thời gian nhất định sẽ tạo nênquan hệ tín dụng Cơ sở cho chức năng trung gian tài chính của ngân hàng làkhả năng thẩm định thông tin của ngân hàng nhằm giảm tình trạng thông tinkhông cân xứng trong nền kinh tế

Hai là trung gian thanh toán Khi ngân hàng thực hiện nhận tiền gửi vàcho vay dẫn đến tính tất yếu của cơ sở thanh toán hộ trong cùng ngân hàng

với nhau hoặc thanh toán liên ngân hàng Các hình thức thanh toán thườngđược áp dụng như: séc, ủy nhiệm chi, nhờ thu, thẻ… thiết lập các chi nhánh,phòng giao dịch trên các địa bàn, ATM, POS, thanh toán trên mạng…

Ba là chức năng tạo phương tiện thanh toán Chức năng này được dựatrên chức năng quan trọng của tiền là phương tiện thanh toán và các NHTMtạo nên phương tiện thanh toán bằng tiền ghi sổ Nghiệp vụ này được hiểu làkhi NHTM cho vay, số dư trên tài khoản tiền gửi thanh toán của khách hàngtăng lên, NHTM đã tạo ra phương tiện thanh toán cho khách hàng

Như vậy, chức năng phương tiện thanh toán của ngân hàng được phátsinh dựa trên chức năng trung gian tài chính và trung gian thanh toán Khithực hiện chức năng này, hệ thống ngân hàng đã tham gia vào hoạt động làmtăng hoặc giảm cung tiền trong nền kinh tế, qua đó tác động đến lạm phát vàtăng trưởng của một quốc gia

1.1.3 Các hoạt động chính của Ngân hàng Thương mại

NHTM theo quan điểm hiện đại là một doanh nghiệp cung cấp dịch vụ,thực hiện kinh doanh tiền tệ nhằm muc đích thu lợi nhuận Các hoạt độngdịch vụ chính phải kể đến như:

1.1.3.1 Nhận tiền gửi

NHTM là tổ chức thu hút tiết kiệm lớn nhất trong hầu hết mọi nền kinh

tế, để khuyến khích cá nhân, hộ gia định và các doanh nghiệp gửi tiền, NHTMthực hiện trả lãi cho tiền gửi như phần bù cho chi phí cơ hội của việc hi sinhtiêu dùng hiện tại

Mặt khác, NHTM mở tài khoản tiền gửi giao dịch cho các cá nhân và tổchức nhằm đảm bảo khả năng thanh toán cho khách hàng một cách thuận tiệnnhất với mạng lưới rộng khắp cả nước Góp phần rút ngắn chi phí hao mòngiày của khách hàng

1.1.3.2 Cấp tín dụng

Theo quan điểm NHTM hiện đại, tín dụng không chỉ bao gồm hoạt độngcho vay mà còn bao gồm nhiều hoạt động khác như: tài trợ cho dự án, tài trợcác hoạt động của chính phủ, bảo lãnh, cho thuê tài chính Tuy nhiên, cho vayvẫn chiếm ưu thế trong hoạt động cấp tín dụng của NHTM

Theo quan điểm của Frederici S Mishkin trong cuốn “Tiền tệ ngân hàng

và thị trường tài chính”, các ngân hàng thu lợi nhuận bằng cách bán tài sản

nợ, có một số đặc tính (một kết hợp riêng lẻ về tính lỏng, rủi ro và lợi tức) vàdùng tiền mua được để mua những tài sản có một số đặc tính khác, và tronghoạt động cho vay, tài sản có này chính là tiền cho vay Như vậy, các ngânhàng đã cung cấp dịch vụ chuyển một loại tài sản thành một loại tài sản kháccho công chúng và cho vay là một trong những sản phẩm dịch vụ đó

1.1.3.3 Các dịch vụ khác

Lợi nhuận mà NHTM thu được không những từ hoạt động tín dụng màcòn bao gồm cả các hoạt động dịch vụ khác như: mua bán ngoại tệ, bảo quảntài sản hộ, quản lý ngân quỹ, cung cấp dịch vụ ủy thác và tư vấn, cung cấpdịch vụ môi giới chứng khoán, cung cấp các dịch vụ bảo hiểm, cung cấp cácdịch vụ đại lý

TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.2.1 Khái niệm hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo

Hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng theo đóNHTM giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thờigian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi

Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động cho vay của NHTM rất phongphú và đa dạng, và được phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo yêu cầucủa khách hàng và mục tiêu quản lý của ngân hàng

Dựa vào tiêu thức biện pháp bảo đảm tiền vay của NHTM đối với kháchhàng, cho vay của NHTM được chia làm 2 loại:

Cho vay không có TSĐB: là loại cho vay không có tài sản thế chấp, cầm

cố hoặc bảo lãnh của người thứ ba mà chỉ dựa vào uy tín của bản thân kháchhàng Loại này thường sử dụng cho khách hàng quen thuộc có khả năng tàichính mạnh

Cho vay có TSĐB: là việc cho vay vốn của tổ chức tín dụng mà theo đónghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tàisản cầm cố, thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay hoặcbảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba

1.2.2 Các hình thức cho vay có tài sản đảm bảo:

1.2.2.1 Bảo đảm tín dụng bằng tài sản cầm cố:

Bảo đảm tín dụng bằng tài sản cầm cố được hiểu là việc khách hàng (bênvay vốn) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình giao cho tổ chức tín dụng (bêncho vay) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ

Đối tượng của cầm cố tài sản trong bảo đảm tiền vay là những tài sản màbên vay dùng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợpđồng tín dụng Tài sản này phải thuộc sở hữu của bên cầm cố tức là bên vay.Tài sản dùng để cầm cố có thể là động sản hay bất động sản Tài sản dùng đểbảo đảm trong biện pháp này có thể là tài sản hiện có cũng có thể là các tàisản sẽ hình thành trong tương lai

- Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiếtkiệm, thương phiếu, các giấy tờ khác được trị giá bằng tiền Riêng đối với cổphiếu của tổ chức tín dụng phát hành, khách hàng vay không được cầm cố tạichính tổ chức tín dụng đó.

- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp,quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phátsinh từ hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác

- Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp

- Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật

- Tàu biển theo quy định của bộ luật hàng hải, tàu bay theo quy định củaluật hàng không trong trường hợp được cầm cố

- Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời điểm kýkết giao dịch cầm cố và sẽ thuộc sở hữu của bên cầm cố như hoa lợi, lợi tức, tàisản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà bên cầm cố có quyền nhận

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

1.2.2.2 Bảo đảm tín dụng bằng tài sản thế chấp:

Thế chấp tài sản trong bảo đảm tiền vay là sự thỏa thuận giữa các bêntheo đó bên có nghĩa vụ tức bên vay phải dùng tài sản của mình để bảo đảmviệc thực hiện nghĩa vụ nhưng không chuyển giao tài sản cho bên cho vay.Tài sản là đối tượng của quyền thế chấp khi: tài sản là bất động sản thuộcquyền sở hữu của bên thế chấp, tài sản là động sản hoặc quyền sử dụng đấtthuộc sở hữu của bên thế chấp, tài sản là tài sản sẽ hình thành trong tương lai.TSĐB theo hình thức thế chấp bao gồm:

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đát, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trình xây dựng, và các tài sản khác gắn liền với đất

- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp

- Tàu biển theo quy định của bộ luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quyđịnh của luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp.

- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thờiđiểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấpnhư hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, cácbất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

Tài sản thế chấp không chỉ giới hạn ở những tài sản liệt kê như trên màbất kỳ tài sản nào thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc của người thứ 3 màngười này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm và tài sản được phép giao dịchtheo quy định của pháp luật Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảmbằng tài sản được sử dụng phổ biến

1.2.2.3 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba:

Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) là việc bênbảo lãnh cam kết với tổ chức tín dụng về việc sử dụng tài sản thuộc quyền sởhữu, giá trị quyền sử dụng đất của mình, đối với doanh nghiệp nhà nước là tàisản thuộc quyền quản lý, sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho kháchhàng vay, nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng vay không thực hiện đúng nghĩa

vụ trả nợ

Tài sản dùng để bảo lãnh là các tài sản có thể thế chấp, cầm cố; nó cóđặc trưng của tài sản bảo đảm là được phép giao dịch và không có tranh chấp.Ngoài ra đối với một số tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì bênbảo lãnh bắt buộc phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay,

ví dụ như máy bay, tàu biển…

1.2.2.4 Bảo đảm tín dụng bằng tài sản hình thành từ vốn vay:

Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàngvay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợcho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng

Đối với tài sản dùng để bảo đảm tiền vay trong trường hợp này cần thỏamãn những điều kiện sau:

- Tài sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay phải xác địnhđược quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng; xác định được giá trị, sốlượng và được phép giao dịch Đối với tài sản hình thành từ vốn vay là vật tưhàng hóa thì ngoài việc có đủ các điều kiện này, tổ chức tín dụng phải có khảnăng quản lý, giám sát tài sản bảo đảm

- Đối với tài sản mà pháp luật có quy định phải mua bảo hiểm, thì kháchhàng vay phải cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản

đã được hình thành đưa vào sử dụng

PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.

1.3.1 Khái niệm về định giá tài sản đảm bảo

Một số cách hiểu về định giá tài sản:

- Định giá tài sản là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thểbằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ

- Định giá tài sản là sự ước tính giá trị vào một thời điểm cụ thể với mộtmục đích đặc thù

- Định giá tài sản là sư ước tính giá trị tài sản, có thể được trình bày bằngmiệng nhưng thông thường là bằng văn bản về giá trị của một tài sản vào mộtngày cụ thể và cho mục đích xác định

Như vậy, khái niệm về định giá TSĐB có thể hiểu như sau: Định giáTSĐB là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà TSĐB

có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

Hoạt động định giá TSĐB phục vụ cho vay tại NHTM gồm có 2 trườnghợp là:

- Trường hợp ngân hàng thuê tư vấn định giá: Ngân hàng quyết định thuê

tổ chức tư vấn định giá đối với các TSĐB trong trường hợp ngân hàng không

tự định giá được, hoặc bên bảo đảm và Ngân hàng không thống nhất được kếtquả định giá mà Ngân hàng xét thấy cần trưng cầu thẩm định độc lập

- Trường hợp Ngân hàng tự định giá

1.3.2 Nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo trong trường hợp ngân hàng tự định giá.

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị

sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quátrình hình thành giá trị, bộ phận định giá cần phải xem xét và vận dụng nhữngquy luật và nguyên lý kinh tế liên quan Bản chất của định giá tài sản là sựphân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụthể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiếnhành định giá Bộ phận định giá của ngân hàng phải nghiên cứu vận dụngnhững nguyên tắc sau đây để đưa ra kết luận về giá trị của TSĐB:

1.3.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mứchữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, cóthể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớnnhất cho tài sản

Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiệnkhả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó

1.3.2.2 Nguyên tắc cung – cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tàisản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đếncung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệnghịch với cung về tài sản

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong

đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt vớinhững thuộc tính của các tài sản khác Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụthêm này được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản

1.3.2.3 Nguyên tắc thay đổi.

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thànhnên giá trị của nó

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tụcphản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đếngiá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó,trong định giá tài sản, bộ phận định giá phải nắm được mối quan hệ nhân quảgiữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xácđịnh mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

1.3.2.4 Nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trongquá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tácđộng lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác

Hình thành giá trị của tài sản được định giá thường có liên quan đến giátrị của tài sản khác có thể thay thế

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào cháo bán ở mức giáthấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có

xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương

đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sựthay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tàisản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.

1.3.2.5 Nguyên tắc cân bằng.

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt đượckhả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức

sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhât của tài sản, cần phải phân tích xem liệu

đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không

Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vịtrí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá như vậy

1.3.2.6 Nguyên tắc thu nhập tăng hoăc giảm.

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểmnhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăngthêm sẽ giảm dần

Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bấtđộng sản

1.3.2.7 Nguyên tắc phân phối thu nhập.

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất(đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tốnày Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phầntổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thểhiện giá trị của đất đai

1.3.2.8 Nguyên tắc đóng góp.

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn

bộ tài sản có tác động đến tổng giá tị của tài sản đó

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụthuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhêu giá trị cua toàn

bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà no đóng góp vào giá trị toàn bộ là baonhiêu.

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi củaviệc đầu tư bổ sung vào tài sản khi bộ phận định giá xác định mức sử dụng tàisản tốt nhất và cs hiệu quả nhất

1.3.2.9 Nguyên tắc tuân thủ.

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mứcsinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, bộ phận định giá phảiphân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi bộphận định giá xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

1.3.2.10 Nguyên tắc cạnh tranh.

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quámức có thể là giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đốivới tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản vớinhau và giữa tài sản này với tài sản khác Do đó, giá trị của tài sản được hìnhthành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường

1.3.2.11 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinhlợi trong tương lai

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần củanhững người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trongyếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tươnglai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

1.3.3 Quy trình định giá tài sản đảm bảo trong trường hợp ngân hàng tự định giá.

1.3.3.1 Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá.

- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cầnđịnh giá

- Mục đích định giá: Nhằm làm cơ sở xem xét trong cấp tín dụng đối vớikhách hàng viên

- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá: Bộ phậnđịnh giá phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối vớinhững yêu cầu và mục đích của việc bảo đảm tiền vay đối với tài sản, nhữngyếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp

lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụcủa bộ phận định giá theo hợp đồng định giá

- Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của bộ phận định giáphải dựa trên cơ sở phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiệnhành khác có liên quan

- Xác định thời điểm định giá: Việc xác định đặc điểm, bản chất (tựnhiên, pháp lý) của tài sản cần định giá phải được thực hiện ngay sau khi kýhợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trongphạm vi thời gian cho phép của hợp đồng

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá

- Xác định cơ sở giá trị của tài sản: Trên cơ sở xác định giá trị khái quát

về đặc điểm, loại hình tài sản cần định giá, bộ phận định giá cần xác định rõloại hình giá trị làm cơ sở cho việc đánh giá là giá trị thị trường hay giá trị phithị trường

1.3.3.2 Lập kế hoạch định giá.

- Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những công việcphải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thờigian cho cuộc định giá

- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

+ Xác định các yếu tố cung – cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính

và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường

+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đángtin cậy và phải được kiểm chứng

+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích

dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

+ Lập đề cương báo cáo kết quả định giá

1.3.3.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.

a) Khảo sát hiện trường

- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Bộ phận định giáphải khảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất,công dụng), vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cầnđịnh giá và các tài sản so sánh

- Đối với bất động sản, bộ phận định giá phải khảo sát và thu thập số liệu về: + Vị trí thực tế của bất đông sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính,các mô tả pháp lý liên quan đến bất đông sản

+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất vàcông trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp thoát nước,viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời,tình trạng duy tu, sửa chữa

+ Đối với công trình xây dựng dở dang, bộ phận định giá phải kết hợpgiữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựngcông trình.

- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, bộphận định giá cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), cáchướng khác nhau

b) Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, bộ phậnđịnh giá phải thu thập các thông tin sau:

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu thập của tàisản so sánh

- Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, độngthái người mua – người bán tiềm năng

- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản

- Với bất đông sản cần thu thập thêm các thông tin:

+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đếngiá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữakhu vực tài sản định giá tọa lạc và khu vực lân cận

+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đếnmục đích sử dụng của tài sản (địa chỉ, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giớihành chính, cơ sở hạ tầng…)

- Để thực hiện định giá, bộ phận định giá phải dựa trên những thông tinthu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa, những giao dịch mua bán tài sản (giáchào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…)thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhàthầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng, thông tin trên báo chí (báo viết,nói, hình) của địa phương, trung ương và các cơ quan quản lý nhà nước về thị

trường tài sản, thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năngcủa chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạchphát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản Bộ phận định giáphải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng

để đảm bảo độ chính xác của thông tin

1.3.3.4 Phân tích thông tin.

a) Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

b) Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần định giá

- Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường

+ Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm củamỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhómcung và cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường(công ty tư nhân hoặc sở hữu nhà nước, liên doanh…), mức độ mở rộng thịtrường tài sản loại này với những người mua tiềm năng

+ Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình,mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tàisản loại này với những người mua tiềm năng

- Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản:

+ Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu củanhững tài sản tương tự hiện có trên thị trường

+ Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang định giá

c) Phân tích về khách hàng

- Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng

- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trườngxung quanh tài sản

- Nhu cầu, sức mua về tài sản

d) Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản

- Bộ phận định giá cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sảntrong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và manglại giá trị cao nhất cho tài sản.

- Bộ phận định giá cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khíacạnh:

+ Sự hợp lý, tính hả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tươngquan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai

+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xácđịnh và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản

+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theohợp đồng, theo quy định của pháp luật

+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tàisản trong việc tại ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mụcđích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãisuất, rủi ro, giá trị vốn hóa của tài sản

+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chiphí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mứccao nhất và tốt nhất

1.3.3.5 Xác định giá trị tài sản cần định giá.

Bộ phận định giá phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác địnhmức giá trị của tài sản cần định giá

Bộ phận định giá cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 1 hoặc nhiềuphương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật củatài sản và với mục đích định giá

Bộ phận định giá cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp địnhgiá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sửdụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá

1.3.3.6 Lập báo cáo và chứng thư kết quả định giá.

Thông thường, báo cáo định giá được trình bày trong một bản báo cáođịnh giá Nội dung chủ yếu được nêu ra trong báo cáo:

- Mục tiêu của việc định giá

- Mô tả chính xác tài sản được định giá

- Thời điểm ước tính giá trị

Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản cógiao dịch, mua, bán, phổ biến trên thị trường, các tài sản có tính đồng nhấtcao

1.3.4.2 Phương pháp chi phí.

Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo

ra một tài sản tương tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường củatài sản cần định giá

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong định giá những tài sản

có mục đích sử dụng đặc biệt, những tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có

mua, bán phổ biến trên thị trường, những tài sản đã qua sử dụng, những tàisản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh thị trường.

1.3.4.3 Phương pháp thu nhập.

Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phươngpháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tươnglai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần định giá thành giá trị vốnhiện tài của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốnhóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá tài sản đầu

tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khảnăng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hóa thu nhập

1.3.4.4 Phương pháp thặng dư.

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường củatài sản cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằngcách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả cácchi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá bất động sản

có tiềm năng phát triển

1.3.4.5 Phương pháp lợi nhuận.

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợicủa việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản

mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sảnchủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng,rạp chiếu phim…

1.3.5 Các nhân tố tác động tới chất lượng định giá tài sản đảm bảo phục

vụ cho vay tại các ngân hàng thương mại.

1.3.5.1 Nhân tố chủ quan.

a) Chính sách tín dụng từng thời kỳ của ngân hàng

Trong từng thời kỳ, ngân hàng sẽ có những định hướng, chính sách pháttriển, những điều chỉnh khác nhau để phù hợp với từng thời kỳ Có những thời

kỳ, nền kinh tế khó khăn, ngân hàng phải áp dụng chính sách thắt chặt tíndụng, hạn chế cho vay Khách hàng có nhu cầu cấp tín dụng sẽ phải đáp ứngnhững yêu cầu cao hơn về cả phương án sản xuất kinh doanh, dự án đầu tưcũng như về TSĐB Do đó, việc định giá TSĐB sẽ khắt khe hơn nhiều vớinhững yêu cầu cao hơn nhiều Ngược lại, đối với những thời kỳ khuyến khíchtín dụng, yêu cầu về TSĐB có thể sẽ dễ dàng hơn và việc định giá TSĐBcũng theo đó mà dễ dàng hơn

b) Cán bộ định giá

Đạo đức nghề nghiệp đối với một cán bộ định giá rất là quan trọng.Trong quá trình định giá TSĐB, cán bộ định giá phải tuân thủ các tiêu chuẩnđạo đức sau: độc lập, chính trực, khách quan, bí mật, công khai và minh bạch.Nếu các cán bộ định giá không tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức trên sẽ ảnhhưởng tiêu cực đến kết quả định giá, gây ra những tổn thất vô cùng lớn chongân hàng

Trình độ của cán bộ định giá: Định giá là một công việc khó khăn và rấtcần một sự nhạy bén, nó đòi hỏi các cán bộ định giá phải có sự hiểu biết vàthành thạo về tất cả các ngành nghề, về các mối quan hệ pháp lý đối với tàisản, về kỹ thuật xây dựng, về kỹ thuật công nghệ, về các đặc tính của tàisản… Tuy nhiên, không một cá nhân nào có thể nắm vững được tất cả cácngành nghề, vấn đề đặt ra là những kỹ năng nào sẽ giúp cho một cán bộ định

giá ra được quyết định về giá chính xác nhất đem lại lợi nhuận lớn nhất chongân hàng.

1.3.5.2 Nhân tố khách quan.

a) Điều kiện tự nhiên

Điều kiện tự nhiên như vị trí, kích thước, tình trạng môi trường, các tiện ích

và nguy cơ rủi ro của tự nhiên sẽ ảnh hưởng rất lớn đến công tác định giá tài sản.Khi tiến hành định giá, cán bộ định giá phải xem xét kỹ những vấn đề này

Mặt khác, những rủi ro mà thiên nhiên mang lại rất khó dự báo mà lạimang đến những tổn thất vô cùng lớn Thiên tai xảy ra có thể làm thay đổitoàn bộ cục diện nền kinh tế, chính trị Khi đó, việc định giá sẽ gặp rất nhiềukhó khăn khi những cơ sở, căn cứ cho việc định giá bị thay đổi

b) Điều kiện kinh tế

Nền kinh tế nước ta đang trong quá trình hội nhập, còn chưa ổn định.Những thay đổi kinh tế diễn ra khiến giá cả hàng hóa nói chung và giá của cácTSĐB nói riêng có nhiều biến động Điều này sẽ gây ra nhiều khó khăn, tháchthức cho quá trình định giá TSĐB của ngân hàng

Tuy nhiên, những thay đổi trong giai đoạn phát triển sẽ đem lại cái nhìnkhách quan về giá trị TSĐB cần định giá tại thời điểm nó tồn tại, mức độ phùhợp của tài sản trong giai đoạn hiện nay và dự kiến thị trường của nó trongtương lai

Cung – cầu của TSĐB: Giá cả hay giá trị thị trường của một hàng hóađược xác định bởi cung và cầu về hàng hóa đó Trên thị trường, giá tài sảntăng nếu cầu tăng, cung giảm và ngược lại nó sẽ giảm nếu cầu giảm, cungtăng và những sự kết hợp khác nhau

c) Các văn bản pháp luật quy định về bảo đảm tiền vay và định giá tài sản.Đây là những văn bản được ban hành bởi Chính phủ, NHNN, các cơquan có thẩm quyền liên quan tại thời điểm định giá và vẫn có hiệu lực Một

hệ thống văn bản pháp luật đồng bộ, chặt chẽ và sát thực tế sẽ tạo điều kiệncho hoạt động định giá TSĐB tại ngân hàng hiệu quả hơn.

d) Khách hàng

Việc khách hàng có những hành vi lừa đảo ngân hàng không phải làchuyện hiếm gặp Khách hàng có thể làm giả, làm sai giấy tờ, hồ sơ vay vốn,

họ cũng có thể không cung cấp đủ, trì hoãn nộp các tài liệu liên quan đến hồ

sơ TSĐB, gây ra nhiều trở ngại, khó khăn cho các cán bộ ngân hàng trong quátrình định giá Vì vậy, trước khi tiến hành định giá thì việc phân tích năng lựcpháp lý, uy tín của khách hàng là rất quan trọng

Thêm vào đó, quyền sở hữu TSĐB của khách hàng cũng ảnh hưởngkhông nhỏ tới công tác định giá TSĐB của ngân hàng Khi một tài sản đemcho thuê hay làm bất cứ việc gì khác thì người chủ sở hữu nó cũng sẽ đượchưởng một phần nào đó lợi nhuận do người sử dụng tài sản đó đem lại Vì vậycần xác định TSĐB thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn, cho thuê hay hình thức nào

đó để có những quyết định định giá đúng đắn

CHƯƠNG II

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC

VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN

VIỆT NAM - CHI NHÁNH QUANG TRUNG 2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUANG TRUNG

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của BIDV Chi nhánh Quang Trung.

Lịch sử hơn 50 năm xây dựng và trưởng thành của BIDV là một chặngđường đầy gian nan và thử thách những cũng rất đỗi hào hùng và gắn liền vớitừng thời kỳ lịch sử đấu tranh chống kẻ thù xâm lược và xây dựng đất nướccủa dân tộc Việt Nam

BIDV được thành lập ngày 26/4/1957, trải qua các giai đoạn phát triểnchính thức với các tên gọi khác nhau phù hợp với từng thời kỳ:

- Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam từ ngày 26/04/1957

- Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam từ năm 1981 đến năm 1989

- Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam từ năm 1990 đến ngày27/04/2012

- Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam từ ngày 27/04/2012đến nay

BIDV Quang Trung được hình thành và bắt đầu đi vào hoạt động từtháng 04/2005 trên cơ sở nâng cấp Phòng giao dịch Quang Trung – Sở giaodịch 1 nhằm khai thác triệt để thế mạnh của một đơn vị BIDV trên địa bàn trúđóng của Sở giao dịch trước đây Địa chỉ trụ sở chính tại 53 Quang Trung, HàNội Tài sản ban đầu khi mới thành lập là nguồn huy động vốn 1.300 tỷ đồng

và nguồn nhân lực 72 cán bộ được điều động từ Hội sở chính và Sở giao dịch.Trong thời gian đầu, theo định hướng phát triển theo hướng ngân hàngbán lẻ, hiện đại, hoạt động trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng, Quận Ba Đình là

khu vực tập trung nhiều tổ chức tín dụng trong và ngoài nước, cùng với đó là

sự thiếu hụt về lực lượng cán bộ đã tạo nên hình ảnh tương lai đầy khó khăn,thách thức đối với sự phát triển của chi nhánh trẻ, mới ra đời như BIDVQuang Trung

Mặc dù vậy, được sự quan tâm chỉ đạo đặc biệt, sự hỗ trợ to lớn của Banlãnh đạo, các Phòng/Ban tại Hội sở chính BIDV, sau 11 năm hoạt động,BIDV Quang Trung đã không ngừng phấn đấu, sáng tạo, tìm tòi, bám sát xuthế phát triển, sự biến động của thị trường tài chính trong và ngoài nước, từ

đó chủ động đề xuất phát triển các sản phẩm dịch vụ ngân hàng mới, hiện đạiphù hợp với điều kiện thị trường Việt Nam như đi đầu trong việc phát triểnhợp tác với các công ty chứng khoán nhằm cung cấp các dịch vụ ngân hàngphục vụ hoạt động của các công ty chứng khoán và các nhà đầu tư, là chinhánh tiên phong trong triển khai các sản phẩm dịch vụ mới như tư vấn, thuxếp, bảo lãnh phát hành trái phiếu doanh nghiệp… qua đó hoạt động củaBIDV Quang Trung đã có bước phát triển vượt bậc, tăng nhanh về quy môhoạt động qua từng năm

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của BIDV Chi nhánh Quang Trung.

Hiện nay, BIDV Quang Trung hoạt động theo mô hình tổ chức TA2 (dự

án tái cơ cấu Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam giai đoạn 2) với cáckhối, phòng ban như sau:

- Ban Giám đốc, gồm: Giám đốc chi nhánh và 3 Phó Giám đốc chi nhánhphụ trách quan hệ khách hàng, quản lý rủi ro và phụ trách tác nghiệp

- Khối quan hệ khách hàng, gồm:

+ Phòng Quan hệ khách hàng I: phụ trách mảng khách hàng doanhnghiệp lớn

+ Phòng Quan hệ khách hàng II: phụ trách mảng khách hàng doanhnghiệp vừa và nhỏ

+ Phòng Quan hệ khách hàng III: phụ trách mảng khách hàng cá nhân.+ Phòng Quan hệ khách hàng IV: phụ trách mảng khách hàng cá nhânquan trọng.

+ Phòng quản lý và dịch vụ kho quỹ

- Khối quản lý nội bộ, gồm:

+ Phòng giao dịch Nguyễn An Ninh

+ Phòng giao dịch Times City

+ Phòng giao dịch Tô Vĩnh Diện

+ Phòng giao dịch Đền Lừ

+ Phòng giao dịch Sài Đồng

+ Phòng giao dịch Huỳnh Thúc Kháng

Sơ đồ 2.1: Bộ máy tổ chức của BIDV Quang Trung hiện nay

Khóa luận tốt nghiệp GVHD:Th.s Trần Thị Thu Hiền

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của BIDV Chi nhánh Quang Trung giai đoạn 2012-2015.

2.1.3.1 Hoạt động huy động vốn.

Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn của BIDV Quang Trung 2012-2015.

(Đơn vị: Tỷ đồng)

Chỉ tiêu

Số tiền Số tiền Tăng

trưởng Số tiền

Tăngtrưởng Số tiền

TăngtrưởngTổng huy

động vốn 8.760 9.889 12,89% 10.876 9,98% 12.885 18,47%

(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh của BIDV Quang Trung 2012-2015)

Tổng nguồn vốn huy động của BIDV Quang Trung tăng lên qua các năm

tư 2012-2015 Cụ thể tổng nguồn vốn huy động từng năm là:

- Năm 2012: 8.760 tỷ đồng

- Năm 2013: 9.8899 tỷ đồng, tăng 12,89% so với năm 2012

- Năm 2014: 10.876 tỷ đồng, tăng 9,98% so với năm 2013

- Năm 2015: 12.885 tỷ đồng, tăng 18,47% so với năm 2014

Mặc dù, tốc độ tăng trưởng vốn huy động này không phải là cao nhưngvới kết quả như vậy thì đó vẫn là thành quả sau những nỗ lực, cố gắng củacán bộ, nhân viên Chi nhánh cùng sự chỉ đạo sát sao của Ban lãnh đạo, đãchứng tỏ được sự cố gắng, nỗ lực của chi nhánh trong việc marketing sảnphẩm và thu hút được nhiều nguồn vốn nhàn rỗi

Tăngtrưởng

Sốtiền

TăngtrưởngTổng dư

(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh của BIDV Quang Trung 2012-2015 )

Hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu, nòng cốt của bất kỳ ngân hàngnào, đây là hoạt động tạo nên nguồn thu nhập lớn nhất cho ngân hàng Sauthời gian 11 năm đi vào hoạt động, hoạt động tín dụng của BIDV QuangTrung đã đạt được một số thành tựu nhất định Tổng dư nợ tín dụng trong vàinăm gần đây như sau:

Sự tăng trưởng này là do các quyết định, chủ trương, chính sách củaNHNN cũng như các chính sách của Hội sở, các quyết định của chi nhánhgiúp cho khách hàng tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn, tạo cơ hội cấp tín dụngcho các doanh nghiệp để sản xuất kinh doanh.

Sốtiền

Tăngtrưởng

Sốtiền

TăngtrưởngThu

(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh của BIDV Quang Trung 2012-2015 )

Năm 2012, thu dịch vụ ròng của chi nhánh đạt 67 tỷ đồng Năm 2013 là

82 tỷ đồng, tăng cao so với năm 2012, với tốc độ tăng 22,39% Đến năm 2014lại giảm 14,63% so với năm 2013, đạt được tổng số tiền là 70 tỷ đồng Năm

2015 tốc độ này lại tăng trở lại nhưng vẫn còn ở mức độ thấp 7,14% tức làtăng 5 tỷ đồng so với năm 2014

2.1.3.4 Kết quả hoạt động kinh doanh.

Bảng 2.4: Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV Quang Trung 2012-2015

(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh của BIDV Quang Trung 2012-2015 )

Lợi nhuận của Chi nhánh tăng dần qua các năm, năm 2013 tăng 13,7%,năm 2014 tăng 10,34%, năm 2015 tăng 11,98% Chi phí HĐKD tăng mạnhsau mỗi năm Do đó, thu nhập từ HĐKD cũng tăng lên, năm 2012 đạt 352 tỷđồng thì đến năm 2013 đạt 508 tỷ đồng (tăng 44,32%), năm 2014 là 545 tỷđồng (tăng 7,28%) và năm 2015 thu nhập từ HĐKD là 584 tỷ đồng (tăng7,16%) Đó là kết quả sau sự cố gắng, nỗ lực của cán bộ, nhân viên chi nhánhcùng sự quản lý sát sao của Ban lãnh đạo

2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUANG TRUNG

2.2.1 Tình hình dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo tại chi nhánh.

Bảng 2.5 Dư nợ cho vay có TSĐB và không có TSĐB của BIDV Quang

Tỷtrọng

Sốtiền

Tỷtrọng

Sốtiền

Tỷtrọng

Sốtiền

Tỷtrọng

(Nguồn: Báo cáo tín dụng của BIDV Quang Trung 2012-2015)

Về cho vay có TSĐB, ngân hàng ngày càng nhận thức rõ tầm quan trọngcủa TSĐB trong các khoản vay Bằng chứng là tỷ trọng dư nợ cho vay cóTSĐB đang không ngừng tăng lên Năm 2012, tỷ trọng dư nợ cho vay cóTSĐB chỉ chiếm 47% nhưng đến năm 2015 tỷ trọng này đã đạt mức 53,5%trong tổng dư nợ cho vay

2.2.2 Cư cấu dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo tại Chi nhánh.

2.2.2.1 Cư cấu dư nợ theo biện pháp bảo đảm.

Bảng 2.6: Cơ cấu dư nợ cho vay có TSĐB theo biện pháp bảo đảm của

BIDV Quang Trung 2012-2015

Tỷ trọng

Số tiền

Tỷ trọng

Số tiền

Tỷ trọng Cầm cố tài

sản 141,7 5,2% 192,6 6% 234,9 6%

338,

4 6,7%Thế chấp tài

2667,5 1

83,1

%

3241, 6

82,8

% 4146

82,1

% Bảo lãnh của

(Nguồn: Báo cáo tín dụng của BIDV Quang Trung 2012-2015)

Bảo đảm bằng tài sản thế chấp của khách hàng chiếm tỷ trọng cao nhất

từ 82,1% đến 84% tổng dư nợ cho vay có TSĐB Nguyên nhân là do đây làhình thức phù hợp với hầu hết các loại hình doanh nghiệp, hộ sản xuất, cánhân vay vốn

Cầm cố tài sản khách hàng chỉ chiếm từ 5,2% đến 6,7% tổng dư nợ chovay có TSĐB và được áp dụng trong các trường hợp khách hàng cần vốnngay, khoản vay có thời gian ngắn, giá trị nhỏ

Bảo lãnh của bên thứ ba có chiều hướng tăng qua các năm Đây là mộtbiện pháp bổ sung TSĐB rất hiệu quả nếu huy động tài sản cá nhân của ban