Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định. Đề tài nghiên cứu các vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định. Trên cơ sở đó, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý, sử dụng đất đai.
Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thiếu, đặc biệt đối với Việt Nam, nơi nông nghiệp chiếm tỉ trọng lớn Các Mác đã nhấn mạnh tầm quan trọng của đất bằng cách gọi nó là “phòng thí nghiệm vĩ đại” và khẳng định rằng “đất là mẹ” của cải vật chất Chính vì vậy, việc quản lý và sử dụng đất đai luôn được Nhà nước ta chú trọng qua các Luật đất đai từ năm 1987 đến 2013, cùng với các bộ luật khác như Bộ luật dân sự và Luật kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, nhiều bất cập đã phát sinh, liên quan đến cơ chế quản lý và việc tuân thủ quy định pháp luật, đặc biệt là quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang trở thành một giao dịch dân sự phổ biến trong nền kinh tế thị trường, biến đất đai thành “hàng hóa” thịnh hành Sự phát triển này đã tạo ra nhiều cơ hội đầu tư vào cơ sở hạ tầng, dịch vụ và khu dân cư, nhưng cũng gây ra biến động lớn về đất đai, ảnh hưởng đến công tác quản lý và quyền lợi của người sử dụng đất Với lợi nhuận cao từ đầu tư đất, người sử dụng thường tìm cách giảm chi phí và né tránh các nghĩa vụ tài chính, dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất “biến tướng” qua các hình thức hợp đồng khác nhau, vi phạm pháp luật và phá vỡ hành lang pháp lý trong quan hệ chuyển nhượng.
Việc nghiên cứu toàn diện và có hệ thống các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật là rất cần thiết Điều này nhằm phát hiện những hạn chế và bất cập trong thực tiễn áp dụng, từ đó đưa ra các định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện cơ chế áp dụng pháp luật đối với những hợp đồng này.
Tác giả đã chọn đề tài "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định và xử lý hậu quả pháp lý" cho tiểu luận của mình nhằm nghiên cứu các vấn đề liên quan đến việc vi phạm quy định pháp luật trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các hậu quả pháp lý phát sinh từ những vi phạm này.
Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Trong thời gian qua ở nước ta đã có một số tác giả, nhà khoa học với nhiều công trình nghiên cứu như:
Giáo trình Luật đất đai của tác giả Lưu Quốc Thái, xuất bản bởi Nxb Hồng Đức và Hội Luật gia Việt Nam năm 2012, cung cấp cái nhìn sâu sắc về các quy định pháp luật liên quan đến đất đai Nội dung giáo trình tập trung vào chế độ sở hữu đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cũng như các hoạt động nhằm đảm bảo việc tuân thủ pháp luật đất đai.
Sách "Tìm hiểu quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân" của Luật sư Nguyễn Thị Chi, xuất bản năm 2019 bởi NXB Lao động, cung cấp thông tin chi tiết về trình tự và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nội dung sách còn đề cập đến các văn bản liên quan đến giao đất, cho thuê đất, thu tiền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất, giúp độc giả nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất.
- Luận án Tiến sĩ luật học: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam”, tác giả Nguyễn Văn Hiến, năm 2017.
Luận văn Thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Ngọc Minh, năm 2006, với tiêu đề “Hợp đồng dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu”, phân tích các quy định pháp luật dân sự liên quan đến hợp đồng và hợp đồng vô hiệu Tác giả làm rõ hậu quả pháp lý khi hợp đồng vô hiệu xảy ra, đồng thời chỉ ra những điểm phù hợp và chưa phù hợp trong quy định pháp luật về hợp đồng vô hiệu Bên cạnh đó, luận văn cũng đề xuất một số giải pháp nhằm sửa đổi và bổ sung các quy định trong Bộ luật dân sự để nâng cao tính hiệu quả và minh bạch trong việc áp dụng pháp luật.
Bài viết "Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên" của tác giả Phan Thị Thanh Huyền (2016) đã phân tích thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tập trung vào các loại đất khác nhau Nội dung bài viết cung cấp cái nhìn tổng quan về quy trình và các yếu tố ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Phổ Yên, đồng thời nêu ra những thách thức và cơ hội trong lĩnh vực này.
(đất ở, đất nông nghiệp) trên địa bàn huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn
2010 - 2014 và khảo sát trình độ hiểu biết của người dân trong khu vực của quy định pháp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mặc dù có nhiều nghiên cứu liên quan đến quyền sử dụng đất, nhưng chưa có tác giả nào khai thác đề tài "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định" Điều này cho thấy sự thiếu hụt trong tài liệu nghiên cứu về vấn đề này, mở ra cơ hội cho các nghiên cứu sâu hơn trong tương lai.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp luận
Nghiên cứu này dựa trên nền tảng của phép biện chứng duy vật trong chủ nghĩa Mác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, cùng với các quan điểm của Đảng và chính sách pháp luật của Nhà nước.
Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết vấn đề nghiên cứu của đề tài, tiểu luận áp dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành, bao gồm phân tích hệ thống, tổng hợp, so sánh và thống kê.
Phương pháp tổng hợp giúp khái quát hóa nội dung nghiên cứu một cách hệ thống, mang lại sự ngắn gọn, súc tích và dễ hiểu cho vấn đề nghiên cứu.
Phương pháp so sánh giúp làm rõ mối liên hệ giữa các quy định và quan điểm, từ đó cung cấp những đánh giá khách quan về nội dung nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích: được sử dụng để làm sáng tỏ những nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu.
Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
Đề tài đã hệ thống hóa lý luận về quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời phân tích các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến hợp đồng này, đặc biệt là những vi phạm về hình thức Qua đó, bài viết tổng hợp các tồn đọng và chỉ ra những hạn chế, vướng mắc trong quá trình chuyển nhượng, nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luận văn đóng vai trò quan trọng trong việc nghiên cứu và giảng dạy về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định Tài liệu này không chỉ cung cấp thông tin tham khảo hữu ích mà còn đề xuất các phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý, hỗ trợ việc sửa đổi, bổ sung và thực thi pháp luật liên quan đến vấn đề này.
Kết cấu của đề tài
Bài viết gồm ba chương chính bên cạnh phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo Chương 1 trình bày lý luận chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng liên quan Chương 2 phân tích thực tiễn áp dụng quy định pháp luật đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định Cuối cùng, Chương 3 đưa ra các kiến nghị về giải pháp xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định.
Quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.2 Quyền sử dụng đất và đặc điểm quyền sử dụng đất
Hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất được tách ra từ sở hữu toàn dân về đất đai, thể hiện qua khái niệm “quyền sử dụng” trong Bộ luật dân sự tại Điều 189 Tuy nhiên, quan niệm này còn phiến diện, vì khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể, đồng thời cũng trao quyền chiếm hữu, điều này là cần thiết để thực hiện khai thác và sử dụng đất Các chủ thể có quyền định đoạt quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch như chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn, hoặc tặng cho, cũng như có thể từ bỏ quyền này bằng cách trả lại đất cho Nhà nước Tuy nhiên, điều này tạo ra sự bất bình đẳng trong mối quan hệ với Nhà nước, khi các chủ thể chỉ nắm giữ một phần quyền năng trong quyền sở hữu toàn dân về đất đai, dẫn đến khả năng Nhà nước can thiệp vào quyền sử dụng đất của họ thông qua các quyết định hành chính.
Quan điểm thứ hai cho rằng quyền sử dụng đất là quyền tài sản, điều này cơ bản là đúng Tuy nhiên, khái niệm quyền tài sản không chỉ giới hạn ở quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu trí tuệ, mà còn bao gồm các tài sản khác như vật, tiền và giấy tờ có giá Việc xem quyền tài sản là một khái niệm độc lập bên cạnh các loại tài sản vật chất là không phù hợp Do đó, việc chỉ thừa nhận quyền sử dụng đất là quyền tài sản là chưa đầy đủ, dẫn đến nhiều bất cập và hạn chế trong thực tiễn.
Quyền sử dụng đất được xem là một vật quyền hạn chế tại Việt Nam, với các đặc điểm nổi bật Đất đai, là một phần của thế giới vật chất, có hình dạng và kích thước cụ thể, dễ nhận biết qua giác quan Mọi hoạt động của con người đều diễn ra trên đất, từ đó tạo ra lợi ích và nghĩa vụ trả tiền thuê đất Quyền sử dụng đất phát sinh và chấm dứt theo quy định của pháp luật, phụ thuộc vào loại đất và các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, và góp vốn Quyền này cũng mang tính hạn chế, xuất phát từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thực hiện việc giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể trong thời hạn nhất định.
Luật đất đai năm 2013 không đưa ra định nghĩa cụ thể về quyền sử dụng đất, nhưng có thể khẳng định rằng quyền này là một loại vật quyền hạn chế Quyền sử dụng đất được hình thành từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, với Nhà nước đại diện cho toàn dân trao quyền thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất Chủ thể có quyền sử dụng đất được phép thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng và các giao dịch liên quan đến đất đai, tất cả đều được Nhà nước bảo hộ theo quy định pháp luật.
Quyền sử dụng đất là một quyền năng đặc biệt, kết hợp giữa quyền tự nhiên và tính pháp lý Khi xã hội hình thành, con người đã bắt đầu chiếm hữu và sử dụng đất đai để thỏa mãn nhu cầu và tạo ra của cải Tuy nhiên, với sự ra đời của Nhà nước và pháp luật, quyền sử dụng đất đã được ghi nhận và bảo vệ, trở thành một quyền năng pháp lý quan trọng.
- Đặc điểm của quyền sử dụng đất:
Người sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất thông qua các hành vi chiếm hữu, sử dụng và khai thác giá trị của đất đai Bên cạnh đó, họ cũng có khả năng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác theo các điều kiện được quy định bởi pháp luật.
Theo Điều 5 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất được phân thành các chủ thể sau: Tổ chức trong nước, bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội và các tổ chức khác theo quy định; Hộ gia đình và cá nhân trong nước; Cộng đồng dân cư, bao gồm những người Việt Nam sống trên cùng địa bàn với phong tục tập quán chung; Cơ sở tôn giáo như chùa, nhà thờ và các cơ sở khác của tôn giáo; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; và Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, bao gồm doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài và doanh nghiệp liên doanh.
Nhà nước xác lập quyền sử dụng đất cho người dân thông qua nhiều hình thức, bao gồm quyết định giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, và cho thuê đất với các phương thức thu tiền khác nhau Quyền sử dụng đất cũng được công nhận thông qua các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
1.1.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1 Điều 5, Luật đất đai năm 2013.
Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ ràng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 167, cho phép người sử dụng đất thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn Luật này kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý từ Luật Đất đai năm 2003, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất Đồng thời, luật cũng đưa ra nhiều đổi mới và rút gọn thủ tục hành chính trong quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trở thành hàng hóa đặc biệt trên thị trường, được pháp luật công nhận, mang lại lợi ích cho người sử dụng đất khi họ có quyền chuyển giao quyền này cho người khác, từ đó tăng giá trị sử dụng đất và tạo cơ hội cho những người chưa có đất Điều này không chỉ tạo ra dòng tiền mà còn thể hiện sự tiến bộ trong chính sách pháp luật đất đai của Nhà nước, phản ánh trình độ quản lý và phát triển kinh tế xã hội Nhà nước vẫn duy trì quản lý vĩ mô thông qua các quy định pháp luật mà các bên tham gia giao dịch phải tuân thủ Quyền chuyển nhượng này được xem như một quyền tự nhiên, phù hợp với nguyện vọng của nhân dân và xóa bỏ cơ chế xin - cho trước đây Sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quy luật tất yếu trong nền kinh tế thị trường, và việc không tuân thủ quy định pháp luật có thể dẫn đến tranh chấp, được Nhà nước điều chỉnh qua các chế tài theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
- Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Khi tham gia giao dịch, các bên cần tuân thủ quy định về điều kiện, nội dung, hình thức, trình tự và thủ tục theo Bộ luật dân sự và Luật đất đai để đảm bảo giá trị pháp lý Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như mục đích sử dụng, quy hoạch và thời hạn sử dụng Người nhận chuyển nhượng phải sử dụng đất đúng theo mục đích mà Nhà nước quy định.
Việc thiết lập và quản lý hồ sơ đất đai dựa trên số tờ bản đồ địa chính, số thửa và địa chỉ thửa đất là rất quan trọng Điều này giúp đảm bảo rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện một cách rõ ràng, công khai và minh bạch thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ và sổ bộ địa chính.
Dưới sự quản lý của Nhà nước, các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, bao gồm khoản chênh lệch giữa giá mua và giá bán, được gọi là “thuế”.
Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, cùng các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội Do đó, ngay cả khi hai thửa đất có cùng diện tích và nằm cạnh nhau, giá trị chuyển nhượng của chúng vẫn có thể khác nhau Không có số liệu cụ thể nào có thể áp dụng đồng nhất cho tất cả các trường hợp chuyển nhượng đất.
Khi các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuân thủ quy định pháp luật, Nhà nước cam kết bảo vệ quyền lợi của họ Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, việc giải quyết sẽ được thực hiện theo quy định về tố tụng dân sự, nhằm đảm bảo sự quản lý hiệu quả của Nhà nước trong quá trình sử dụng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng được định nghĩa trong quy định pháp luật dân sự, cụ thể tại Điều 394 BLDS năm 1995, Điều 388 BLDS năm 2005 và Điều 385 BLDS năm 2015 Theo đó, hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự.
Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lần đầu tiên được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự năm 2005, tuy nhiên, pháp luật về đất đai vẫn chưa đưa ra định nghĩa cụ thể Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng này là sự thoả thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, trong đó bên chuyển nhượng chuyển giao quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng thanh toán theo quy định của pháp luật Đến Bộ luật Dân sự năm 2015, khái niệm này không được quy định cụ thể mà chỉ có quy định chung cho các loại hợp đồng liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất.
Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa các bên, trong đó người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn quyền sử dụng đất, đồng thời bên kia có trách nhiệm thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng về việc chuyển giao quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Điều này thiết lập quan hệ pháp luật, trong đó bên chuyển nhượng có trách nhiệm chuyển giao đất và quyền sử dụng, trong khi bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán một khoản tiền tương ứng với giá trị sử dụng đất Khái niệm này gắn liền với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nơi Nhà nước đại diện chủ sở hữu, và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các điều kiện cụ thể về nội dung, hình thức, chủ thể, trình tự và quyền, nghĩa vụ của các bên.
Trong quá trình sử dụng đất, khi người sử dụng không còn khả năng hoặc nhu cầu, họ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nhằm mục đích kinh doanh hoặc đầu tư Việc này giúp họ thu hồi một khoản lợi ích vật chất thông qua hợp đồng chuyển nhượng Sau khi chuyển nhượng, người sử dụng đất chấm dứt quyền lợi của mình và thiết lập mối quan hệ mới với Nhà nước, đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích và theo thời hạn pháp luật quy định.
1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Về mặt chủ thể chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng:
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Việt Nam do Nhà nước quản lý, chỉ cho phép những chủ thể có nhu cầu sử dụng đất được quyền sử dụng Nếu không sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi và giao cho người khác để quản lý quỹ đất hiệu quả Những người hợp pháp sử dụng đất là những người được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng hoặc có quyền từ các giao dịch chuyển nhượng Họ có quyền thực hiện chuyển nhượng thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân chỉ liên quan đến quyền sử dụng thửa đất, không phải thửa đất cụ thể Việc chuyển nhượng phải tuân thủ các điều kiện tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 cùng với những yêu cầu cụ thể cho từng loại đất Điều này phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất, khiến người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng và quyết định trong khuôn khổ nhất định dưới sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
Hợp đồng chuyển nhượng có hình thức đặc biệt, liên quan đến hàng hóa có giá trị vật chất lớn và tính chất chính trị, thể hiện sự quan trọng của lãnh thổ quốc gia.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định pháp luật nghiêm ngặt, theo Điều 167 Luật đất đai năm 2013 Cụ thể, hợp đồng này cần được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực, ngoại trừ trường hợp bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản, nơi việc công chứng hoặc chứng thực sẽ được thực hiện theo yêu cầu của các bên.
Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng:
Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có nghĩa vụ đối xứng, với bên chuyển nhượng phải giao quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán giá trị theo thỏa thuận Ngoài ra, các bên cũng cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, bao gồm lệ phí chuyển nhượng và thuế thu nhập từ giao dịch Việc này không chỉ đảm bảo thu nhập cho bên chuyển nhượng mà còn hài hòa lợi ích giữa người sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo trình tự và thủ tục nghiêm ngặt, từ việc ký kết hợp đồng đến đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Nếu không thực hiện đúng quy định, việc chuyển nhượng có thể không hoàn thành hoặc hợp đồng có thể bị hủy bỏ, dẫn đến mất hiệu lực.
Giá trị hợp đồng chuyển nhượng chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng và trình độ phát triển kinh tế xã hội Tại những khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển và dân trí cao, nhu cầu chuyển nhượng cao dẫn đến giá trị chuyển nhượng tăng Ngược lại, ở các vùng sâu, vùng xa, hoạt động chuyển nhượng ít sôi động hơn, làm giảm giá trị chuyển nhượng.
1.2.3 Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hình thức hợp đồng thể hiện nội dung hợp đồng ra bên ngoài, giúp các bên tham gia và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhận biết rõ ràng quyền và nghĩa vụ của các bên Thông qua hình thức này, các thỏa thuận và cam kết giữa các bên được ghi nhận một cách rõ ràng.
Hình thức hợp đồng không chỉ phản ánh nội dung mà còn bao gồm các thủ tục pháp lý bắt buộc mà các bên phải tuân thủ, như công chứng hoặc chứng thực, khi giao kết một số loại hợp đồng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 phải được công chứng hoặc chứng thực Điều 502 BLDS năm 2015 cũng yêu cầu hợp đồng về quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản phù hợp với quy định pháp luật Theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, việc công chứng hoặc chứng thực các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, và góp vốn, là bắt buộc, trừ một số trường hợp kinh doanh bất động sản cụ thể.
Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."
Thực tiễn xử lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định trên địa bàn tỉnh Bình Phước
Bình Phước đang trải qua sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, dẫn đến gia tăng các tranh chấp pháp luật dân sự, đặc biệt là trong lĩnh vực kinh tế Trong giai đoạn 2018-2020, Tòa án Nhân dân tỉnh Bình Phước đã giải quyết 836 vụ tranh chấp dân sự, trong đó có 238 vụ liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), chiếm 31% tổng số vụ tranh chấp.
- Năm 2018 xử lý 261 vụ việc tranh chấp dân sự trong đó số vụ việc liên quan tới QSDĐ là 68 vụ, chiếm 26,1%.
- Năm 2019 xử lý 284 vụ việc tranh chấp dân sự trong đó số vụ việc liên quan tới QSDĐ là 73 vụ, chiếm 25,7%.
- Năm 2020 xử lý 291 vụ việc tranh chấp dân sự trong đó số vụ việc liên quan tới QSDĐ là 97 vụ, chiếm 33,3%.
Không có vụ việc tranh chấp về QSDĐ có yếu tố nước ngoài.
Từ năm 2018, tình hình tranh chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Bình Phước ngày càng trở nên phức tạp, gây áp lực lớn lên các cơ quan xét xử trong khu vực.
Trong 238 vụ việc tranh chấp dân sự liên quan tới QSDĐ giai đoạn 2018 -
Năm 2020, đã xảy ra 36 vụ tranh chấp thừa kế tài sản liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) Trong số 202 vụ việc còn lại, có 86 vụ liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ), chiếm 36,1% tổng số vụ tranh chấp QSDĐ Từ năm 2018 đến 2020, 45 trong số 86 vụ hợp đồng CNQSDĐ đã bị tuyên vô hiệu về hình thức, tương đương 52,3%.
Năm 2020, trong tổng số 31 vụ việc liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ), có 18 vụ bị tuyên là vô hiệu do hình thức không đúng quy định Thời gian xét xử cho các vụ việc này kéo dài hơn 6 tháng.
Từ năm 2018 đến 2020, tỷ lệ các vụ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) bị tuyên vô hiệu về hình thức tại Bình Phước đã tăng mạnh, từ 27,6% vào năm 2018 lên 58,1% trong tổng số vụ việc liên quan.
Hợp đồng vi phạm hình thức thường xuất phát từ sự thiếu hiểu biết về pháp luật của các bên, có thể do mục đích trốn thuế mà không tuân thủ các quy định cần thiết Nhiều trường hợp, một bên lợi dụng sơ hở này để yêu cầu hủy hợp đồng Trong quá trình xét xử, các tòa án thường xem xét yếu tố tự nguyện của các bên, đặc biệt khi hợp đồng đã được thực hiện hoặc gần như hoàn thành, nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp và ổn định giao lưu dân sự Việc giải quyết hợp đồng vô hiệu thường phức tạp, như thực tiễn tại TAND tỉnh Bình Phước cho thấy, không phải lúc nào các bên cũng phát hiện vi phạm ngay sau khi ký kết, mà thường là sau khi đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng Thông thường, việc yêu cầu hủy hợp đồng không hoàn toàn xuất phát từ sự tự nguyện, mà từ bên có lợi, dẫn đến khó khăn trong giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sự đa dạng và phức tạp trong các vi phạm hợp đồng này thể hiện rõ trong các vụ án được xét xử tại tòa án.
Vào ngày 23/12/2018, theo đơn kiện và trình bày của các nguyên đơn, ông Nguyễn Văn T đã chuyển nhượng 189.938 m2 đất trồng rừng sản xuất thuộc thửa đất số 5, tờ bản đồ số 03 tại huyện Bù Gia Mập cho ông Phạm K và Nguyễn Hùng vào tháng 03/2012.
M, Châu Thị L với số tiền 540.000.000 đồng Việt Nam Hai bên làm giấy viết tay và cùng nhau hẹn khi nào nhận đủ tiền sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật Tuy nhiên vào tháng 10/2012 UBND huyện Bù Gia Mập đã điều chỉnh địa giới đất rừng sản xuất của hộ ông T chỉ còn 112,665m2 do ông T đã trả lại đất cho các hộ dân khác Các bên nguyên đơn yêu cầu ông T điều chỉnh lại giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do diện tích đất bị giảm thì ông T không chấp thuận Ông T cho rằng giữa ông và các bên nguyên đơn không hề có chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ông chỉ bán các cây keo trồng trên đất với giá 540 triệu Vì vậy,các bên nguyên đơn khởi kiện, yêu cầu Tòa án huyện Bù Gia Mập công nhận hợp đồng CNQSDĐ đối với diện tích 112,665m2 giữa các đồng nguyên đơn với ông T.
Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã ra quyết định yêu cầu các bên hoàn tất thủ tục hình thức trong 30 ngày Tuy nhiên, các bên không thực hiện Bản án số 02/2019/DSST ngày 08/2/2019 của Tòa án nhân dân huyện Bù Gia Mập, trong đó đã áp dụng các quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, Khoản 2 Điều 124 và Điều 129.
Theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP và Điều 27 Pháp lệnh án phí, TAND Tối cao đã bác yêu cầu khởi kiện của đồng nguyên đơn về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Phạm K, Nguyễn Hùng M, Châu Thị L với ông Nguyễn Văn T là vô hiệu Mảnh đất trồng rừng có diện tích 112.665 m2 thuộc quyền quản lý và sử dụng của ông T, và ông T có nghĩa vụ phải hoàn trả số tiền đã nhận cho nhóm của ông H.
Hội đồng xét xử sơ thẩm TAND huyện Bù Gia Mập đã xem xét các chứng cứ như giấy chuyển nhượng viết tay, giấy nhận tiền và tài liệu trong hồ sơ, đồng thời thẩm tra chứng cứ tại phiên Tòa Tòa đã yêu cầu các bên thực hiện nghĩa vụ thủ tục trong vòng 30 ngày, nhưng do không thực hiện, Tòa đã không chấp nhận yêu cầu công nhận Hợp đồng CNQSDĐ của nhóm ông H và tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, buộc các bên phải hoàn trả những gì đã nhận theo hợp đồng.
Bộ luật dân sự đã pháp điển hóa các quy định pháp luật dân sự một cách thống nhất và đầy đủ, làm cơ sở cho hoạt động xét xử của các tòa án dân sự Từ khi có hiệu lực, các quyết định của tòa án đều phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản trong bộ luật Tuy nhiên, thực tiễn luôn biến đổi, đòi hỏi hoạt động xét xử cần linh hoạt và thích ứng với các tình huống mới phát sinh.
Bộ luật dân sự cần xem xét các đặc điểm, hoàn cảnh và nguyên nhân của từng tranh chấp trong mối quan hệ cụ thể để đưa ra phán quyết phù hợp với pháp luật và đạo đức xã hội.
Một số bất cập trong xử lý Hợp đồng CNQSDĐ vi phạm hình thức luật định 20 1 .Vướng mắc
2.2.1 Vướng mắc trong trường hợp hợp đồng CNQSDĐ viết tay
Theo Điều 502 BLDS 2015 và Điều 167 LĐĐ 2013, hợp đồng CNQSDĐ không công chứng, chứng thực sẽ vô hiệu về hình thức và không có hiệu lực do chưa đăng ký vào sổ địa chính, vi phạm Điều 188 LĐĐ 2013 Sự không thống nhất giữa BLDS 2015 và LĐĐ 2013 về hình thức giao dịch dân sự, đặc biệt là hợp đồng CNQSDĐ, gây khó khăn trong thực hiện Điều 167 LĐĐ 2013 yêu cầu giao dịch CNQSDĐ phải được công chứng, chứng thực và đăng ký vào sổ địa chính Khoản 2 Điều 119 BLDS 2019 khẳng định rằng giao dịch dân sự phải tuân theo quy định về hình thức Mặc dù vậy, Điều 129 BLDS 2015 quy định rằng giao dịch dân sự vi phạm điều kiện hình thức có thể được công nhận hiệu lực nếu một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, bất kể việc công chứng hay chứng thực.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) được coi là một giao dịch dân sự và theo Điều 129, nếu bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ thanh toán 2/3 hoặc toàn bộ nghĩa vụ cho bên chuyển nhượng, hợp đồng này vẫn được pháp luật bảo hộ mà không cần công chứng, chứng thực, nếu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng Quyết định này được đưa ra sau khi xem xét đầy đủ các điều kiện của hợp đồng CNQSDĐ, cho thấy rằng có trường hợp hợp đồng không cần công chứng, chứng thực Điều này cho thấy sự linh hoạt trong việc áp dụng quy định của Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 liên quan đến hợp đồng.
CNQSDĐ hiện đang gặp khó khăn về hình thức trong thực tiễn xét xử tranh chấp Theo Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, những trường hợp sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc các trường hợp đặc biệt sẽ được phép thực hiện thủ tục đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần chuyển quyền sử dụng đất Cụ thể, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không yêu cầu nộp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp như: sử dụng đất do nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho trước ngày 01 tháng 01 năm 2008; sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 với giấy tờ hợp lệ; và sử dụng đất do thừa kế trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
Có thêm 03 trường hợp Hợp đồng CNQSDĐ không cần công chứng, chứng thực, làm giảm tính bắt buộc theo Điều 167 LĐĐ 2013 Việc CNQSDĐ bằng giấy viết tay, không công chứng vẫn phổ biến, dẫn đến nguy cơ tranh chấp khi sang nhượng qua nhiều đời chủ Thiếu văn bản hướng dẫn cụ thể sẽ gây khiếu kiện kéo dài, tốn kém cho các bên và Nhà nước Nếu không có quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực và đăng ký cho các lần chuyển nhượng sau, sẽ tiếp tục tồn tại kẽ hở trong quy định về Hợp đồng CNQSDĐ.
2.2.2 Bất cập về thời hiệu yêu cầu tuyên bố Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức
Thời hiệu yêu cầu tuyên bố Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ hình thức theo Điều 132 BLDS 2015 là 02 năm, tính từ ngày giao dịch được xác lập Nếu sau 02 năm không có yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu, giao dịch đó sẽ có hiệu lực Các quy định này được nêu rõ tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật.
123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.”
Theo quy định hiện hành, Thẩm phán không có nghĩa vụ hỏi ý kiến các bên đương sự về việc áp dụng thời hiệu của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu, mà đây chỉ là một nghĩa vụ đạo đức Tuy nhiên, việc hỏi ý kiến này có thể ảnh hưởng lớn đến kết quả giải quyết của Tòa án, như việc đình chỉ vụ án khi hết thời hiệu Sự áp dụng thời hiệu phụ thuộc vào yêu cầu của đương sự, và bên đã thực hiện nghĩa vụ không thể yêu cầu hoàn trả vì lý do hết thời hiệu Theo Điều 132 BLDS 2015, khi xem xét yêu cầu tuyên bố giao dịch CNQSDĐ vô hiệu, cần chú ý đến thời hiệu yêu cầu Nếu thời hiệu đã hết (sau 02 năm), giao dịch sẽ được coi là có hiệu lực, và bên nhận chuyển nhượng có quyền hoàn tất thủ tục đăng ký QSDĐ, trừ khi có những trường hợp vô hiệu khác.
Trong thời gian 02 năm, việc xác định hợp đồng vô hiệu hoặc không vô hiệu cần dựa vào từng trường hợp cụ thể theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao hoặc Điều 129 BLDS 2015 Do đó, thời hiệu yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) trở thành một vấn đề phức tạp trong thực tiễn.
2.2.3 Vấn đề giá trị pháp lý của Hợp đồng Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức hiện nay Điều 503 BLDS 2015 quy định: “ Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai” và Khoản 3 Điều 188 LĐĐ 2013 quy định “3 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Theo quy định hiện hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính Tuy nhiên, trong thực tiễn áp dụng pháp luật, có nhiều ý kiến khác nhau về thời điểm Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực Sự khác biệt này giữa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm chuyển nhượng có hiệu lực là vấn đề quan trọng, ảnh hưởng đến việc xác định tính hợp pháp của hợp đồng, đặc biệt là đối với các giao dịch diễn ra trước khi Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực.
Có nhiều quan điểm về giá trị pháp lý của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) vô hiệu về hình thức Theo quan điểm thứ nhất, Hợp đồng CNQSDĐ sẽ bị coi là vô hiệu nếu vi phạm điều kiện về hình thức, trừ trường hợp đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ và được áp dụng quy định tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015.
Theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính, theo quy định tại Điều 503 cùng bộ luật này.
Theo quan điểm thứ ba, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) không cần công chứng, chứng thực vẫn có hiệu lực nếu đã hết thời hạn yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm hình thức Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu không tuân thủ hình thức, nhấn mạnh rằng giao dịch không công chứng, chứng thực vẫn có thể phát sinh hiệu lực mà không đề cập đến yếu tố khác.
Việc “đăng ký” vào sổ địa chính không đồng nghĩa với việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) đã hoàn tất Ý chí lập pháp xác định hợp đồng có công chứng, chứng thực sẽ có hiệu lực ngay tại thời điểm đó, chứ không phải từ thời điểm đăng ký Nhiều người nhầm lẫn rằng chỉ cần công chứng/chứng thực là đủ để hoàn tất thủ tục CNQSDĐ Hợp đồng có hiệu lực đồng nghĩa với việc phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên Nếu bên vi phạm nghĩa vụ chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ Chỉ khi có yêu cầu từ đương sự, người tiến hành tố tụng mới xác định hợp đồng vô hiệu do thiếu công chứng, chứng thực Nếu thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu đã hết, hợp đồng vẫn có hiệu lực.
Trong những năm gần đây, tại Bình Phước, tình trạng vi phạm về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) đang gia tăng Nguyên nhân chủ yếu là do những biến động trong phát triển kinh tế của khu vực, dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về đất đai và các giao dịch liên quan.
Giữa quy định của BLDS 2015 và LĐĐ 2013, có sự không thống nhất về hình thức của Hợp đồng CNQSDĐ, dẫn đến việc áp dụng khác nhau trong tố tụng dân sự tại Bình Phước Sự bất cập này tạo điều kiện cho việc trốn tránh nghĩa vụ về hình thức trong Hợp đồng CNQSDĐ Ngoài ra, các vấn đề liên quan đến thời hiệu tuyên bố Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu và giá trị pháp lý của hợp đồng sau khi bị vô hiệu cũng gây ra cách hiểu khác nhau Hệ quả của sự không thống nhất này đã dẫn đến gia tăng các trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức trong những năm gần đây, góp phần vào tình trạng khiếu kiện đất đai kéo dài, tốn kém và phức tạp cho các bên liên quan.