CƠ SỞ LÝ LUẬN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
ĐẢM BẢO AN TOÀN BẰNG TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO
1.1.1 Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.1.1.1 Khái niệm ngân hàng thương mại
Ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, với sự phát triển gắn liền với lịch sử sản xuất hàng hóa Sự phát triển kinh tế yêu cầu một hệ thống ngân hàng vững mạnh, trong khi chính hệ thống ngân hàng lại thúc đẩy sự phát triển kinh tế Tại Việt Nam, Pháp lệnh Ngân hàng ban hành ngày 23/5/1990 định nghĩa ngân hàng thương mại là tổ chức kinh doanh tiền tệ, chủ yếu nhận tiền gửi từ khách hàng và sử dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh toán.
Theo Luật các Tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12, ngân hàng thương mại được định nghĩa là tổ chức thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và kinh doanh khác nhằm mục tiêu lợi nhuận Về mặt tài chính, ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong việc huy động và cho vay vốn, hoạt động như cầu nối giữa các cá nhân và tổ chức, thu hút vốn từ nguồn nhàn rỗi và cung cấp cho những nơi cần thiết.
Ngân hàng thương mại là một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tiền tệ, đóng vai trò là tổ chức tín dụng Nhiệm vụ chính của ngân hàng thương mại là huy động vốn nhàn rỗi từ các cá nhân và tổ chức trong nền kinh tế, nhằm tạo ra nguồn vốn tín dụng phục vụ cho việc cho vay phát triển kinh tế và tiêu dùng xã hội.
• Ngân hàng thương mại mang một số đặc điểm cơ bản sau:
Thứ nhất, hoạt động của NHTM là loại hình kinh doanh với mục đích kiếm lời
(bao gồm hai hình thức chủ yếu là kinh doanh tiền tệ và dịch vụ Ngân hàng).
Hoạt động của ngân hàng thương mại (NHTM) là một loại hình kinh doanh có điều kiện, yêu cầu NHTM phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chí nghiêm ngặt theo quy định của pháp luật, bao gồm vốn pháp định và phương án kinh doanh, mới được phép hoạt động trên thị trường.
Hoạt động của ngân hàng thương mại (NHTM) là một hình thức kinh doanh có mức độ rủi ro cao hơn so với nhiều loại hình kinh doanh khác, và nó thường có tác động sâu rộng, mang tính dây chuyền đến nền kinh tế.
Các ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường thông qua hai hoạt động cơ bản: huy động vốn và sử dụng vốn Hoạt động huy động vốn là bước đầu tiên, giúp ngân hàng tìm kiếm nguồn vốn cần thiết để thực hiện các giao dịch cho vay và các hoạt động khác Sau khi có nguồn vốn, ngân hàng sẽ tiến hành sử dụng vốn để hỗ trợ các hoạt động tài chính, góp phần vào sự phát triển kinh tế.
Nghiệp vụ huy động vốn đóng vai trò quan trọng đối với ngân hàng và xã hội, cho phép ngân hàng thương mại sử dụng các biện pháp hợp pháp để thu hút nguồn tiền nhàn rỗi trong cộng đồng Qua đó, ngân hàng tạo ra nguồn vốn phục vụ cho vay trong nền kinh tế và đáp ứng nhu cầu hoạt động của chính mình Các thành phần nguồn vốn của ngân hàng thương mại bao gồm vốn điều lệ, vốn huy động, quỹ dự trữ, vốn đi vay, vốn tiếp nhận và các nguồn vốn khác.
Nghiệp vụ sử dụng vốn là quá trình khai thác và quản lý các nguồn vốn đã hình thành của ngân hàng, được ghi nhận ở bên Có của bảng cân đối tài sản.
Có Thành phần Tài sản Có của ngân hàng gồm: dự trữ, cho vay, đầu tư và tài sản Có khác.
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế hiện nay, xu hướng thành lập các ngân hàng thương mại (NHTM) quy mô lớn ngày càng gia tăng Điều này dẫn đến việc các dịch vụ của NHTM không ngừng được cải tiến và đa dạng hóa, bao gồm nhiều hoạt động kinh doanh khác nhau.
S Các dịch vụ thanh toán, thu chi hộ cho khách hàng (chuyển tiền, thu hộ séc, dịch vụ cung cấp thẻ tín dụng, thẻ thanh toán, )
S Nhận bảo quản các tài sản quý giá, các giấy tờ, chứng thư quan trọng.
S Các hoạt động về bảo lãnh, tài trợ xuất nhập khẩu
1.1.1.2 Hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại
Cấp tín dụng là quá trình thỏa thuận giữa tổ chức hoặc cá nhân để sử dụng một khoản tiền, với cam kết hoàn trả Điều này có thể thực hiện thông qua các hình thức như cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao thanh toán, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ tín dụng khác.
Phân loại hình thức tín dụng dựa trên các tiêu chí nhất định giúp ngân hàng thiết lập quy trình cho vay hiệu quả hơn Điều này không chỉ nâng cao hiệu quả tín dụng mà còn cải thiện khả năng quản lý rủi ro tín dụng.
Dựa trên mục đích sử dụng, tín dụng ngân hàng thương mại có thể được phân loại thành nhiều loại hình, bao gồm cho vay bất động sản, cho vay cho các tổ chức tài chính, cho vay nông nghiệp, cho vay công nghiệp và thương mại, cho vay cá nhân, cho vay khác, và tài trợ thuê mua.
Còn nếu căn cứ kỳ hạn cho vay, tín dụng NHTM có thể chia thành ba loại: cho vay ngắn hạn, cho vay trung dài hạn.
Nếu dựa vào hình thái cho vay thì tín dụng NHTM đuợc chia thành hai loại: tín dụng bằng tiền, tín dụng bằng tài sản.
Tín dụng ngân hàng thương mại (NHTM) được phân loại dựa trên phương thức cho vay, bao gồm các hình thức như cho vay từng lần, cho vay hạn mức, cho vay dự án đầu tư, cho vay hợp vốn, cho vay trả góp, cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng, cho vay thấu chi, cho vay qua thẻ tín dụng, và các hình thức cho vay khác.
Tín dụng ngân hàng thương mại được phân loại thành hai loại dựa trên mức độ tín nhiệm của khách hàng: tín dụng không bảo đảm và tín dụng có bảo đảm.
1.1.1.3 Biện pháp bảo đảm bằng tài sản trong hoạt động cho vay Của ngân hàng thương mại Đảm bảo tín dụng là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hàng vay
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO
1.3.1 Các nhân tố khách quan
1.3.1.1 Các nhân tố về điều kiện tự nhiên Đối tượng chính trong công tác thẩm đinhj giá tài sản bảo đảm là bất động sản.Đây là một tài ản mà giá trị của nó phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố tự nhiện.
Vị trí bất động sản (BĐS) đóng vai trò quyết định đến khả năng sinh lời và giá trị của tài sản Mỗi BĐS đều có hai loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối, cả hai đều quan trọng trong việc xác định giá trị Những BĐS nằm ở trung tâm đô thị thường có giá trị cao hơn so với những BĐS ở vùng ven, trong khi những BĐS tại ngã ba hay ngã tư trên các trục giao thông quan trọng cũng có giá trị vượt trội Do đó, việc đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là rất cần thiết, đặc biệt trong việc xác định giá đất.
Kích thước và hình thể của thửa đất đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu của cư dân địa phương Một thửa đất tối ưu cần có diện tích phù hợp với nhu cầu cụ thể của đa số người dân trong khu vực Ngoài ra, địa hình của bất động sản cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó; những khu vực đất thấp, dễ bị ngập nước trong mùa mưa hoặc chịu ảnh hưởng của triều cường thường có giá trị thấp hơn, trong khi những khu vực cao hơn sẽ có giá trị cao hơn.
Hình thức và kiến trúc bên ngoài của bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của nó Nếu hai bất động sản có chi phí xây dựng tương đương, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu và tập quán của người dân sẽ có giá trị cao hơn.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của BĐS.
Các bất động sản (BĐS) tọa lạc tại những khu vực thường xuyên xảy ra thiên tai như bão, lũ lụt, động đất và sạt lở có thể gặp nhiều rủi ro, dẫn đến việc giá trị của chúng bị giảm sút Ngược lại, những BĐS nằm ở vị trí an toàn và ít chịu ảnh hưởng của thiên tai thường có giá trị cao hơn.
Khi thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản, nhân viên thẩm định của ngân hàng cần tiến hành khảo sát thực trạng để hiểu rõ các đặc điểm tự nhiên, từ đó xác định giá trị chính xác của bất động sản.
Môi trường kinh tế là nhân tố vĩ mô ảnh hưởng đến nhiều khâu trong công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm.
Thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) đóng vai trò quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng, quyết định đầu ra của ngân hàng phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế Khi nền kinh tế tăng trưởng, nhu cầu vốn cho sản xuất và tiêu dùng gia tăng, dẫn đến việc tăng lượng vốn vay tại ngân hàng thương mại (NHTM) và kéo theo sự gia tăng số lượng các cuộc thẩm định giá.
Nền kinh tế phát triển và các định chế tài chính hoàn thiện, đặc biệt là thị trường bất động sản, sẽ nâng cao tính hoàn hảo và độ tin cậy của thông tin trên thị trường Điều này giúp nhân viên thẩm định ngân hàng dễ dàng thu thập thông tin, xây dựng dự báo vững chắc và xác thực thông tin khách hàng một cách toàn diện và chính xác hơn.
Môi trường pháp luật ảnh hưởng lớn đến doanh nghiệp và ngân hàng, đặc biệt trong công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm Một hệ thống pháp lý hoàn thiện, với các văn bản quy phạm được nghiên cứu kỹ lưỡng và phù hợp với thực tiễn, sẽ tạo ra hành lang pháp lý vững chắc, giúp ngân hàng đảm bảo an toàn tín dụng.
Công tác thẩm định giá tiềm ẩn nhiều rủi ro, khi cán bộ thẩm định giá của ngân hàng có thể cấu kết với khách hàng để nâng cao giá trị thẩm định, gây nguy hiểm cho ngân hàng và ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế Do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá là rất cần thiết để hạn chế các hành vi tiêu cực.
Việc sử dụng tài sản của khách hàng làm đảm bảo cho khoản vay tại ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro trong quá trình xử lý tài sản Do đó, cần có quy định rõ ràng từ các cơ quan có thẩm quyền về quyền sở hữu và giao dịch bảo đảm để nâng cao tính thanh khoản của tài sản Điều này sẽ hỗ trợ ngân hàng trong việc quản lý và thẩm định tài sản bảo đảm một cách hiệu quả hơn.
1.3.1.4 Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá
Ngân hàng, với bản chất là một doanh nghiệp, không thể tránh khỏi sự cạnh tranh trong nền kinh tế thị trường Hiện nay, thẩm định giá đã trở thành một ngành nghề chuyên nghiệp đang phát triển mạnh mẽ, với sự ra đời của nhiều công ty định giá có nguồn nhân lực chất lượng cao và được đào tạo bài bản Thị trường Việt Nam còn chứng kiến sự tham gia của các công ty định giá quốc tế, mang đến kinh nghiệm và công nghệ hiện đại cùng nguồn tài chính mạnh mẽ Sự cạnh tranh trong lĩnh vực tài chính nhằm thu hút khách hàng và mở rộng thị phần ngày càng trở nên khốc liệt, tạo động lực cho các doanh nghiệp định giá trong nước và các ngân hàng thương mại điều chỉnh cơ cấu, nâng cao trình độ chuyên môn để đáp ứng nhu cầu khách hàng một cách toàn diện và hiệu quả.
1.3.2 Các nhân tố chủ quan
Hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo là một lĩnh vực tài chính hiện đại, đòi hỏi sự đầu tư chất xám cao Trong đó, yếu tố con người đóng vai trò quan trọng và là yếu tố nội sinh chủ chốt ảnh hưởng đến hiệu quả của hoạt động này.
Cán bộ định giá trong ngân hàng cần có kiến thức tổng quát về tài chính ngân hàng, đồng thời phải nắm vững kiến thức chuyên sâu về thẩm định giá Điều này giúp họ hiểu rõ quy trình và lựa chọn phương pháp định giá phù hợp cho từng loại tài sản.
Kinh nghiệm làm việc là yếu tố quan trọng giúp người định giá nhận diện các yếu tố thay đổi ảnh hưởng đến giá trị tài sản Nhờ vào kinh nghiệm, họ có thể đưa ra những dự báo và phân tích chính xác về giá trị tài sản trong tương lai, từ đó đảm bảo kết quả định giá phản ánh đúng nhất giá trị thực của tài sản.