PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất nước ta ngày càng hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới đòi hỏi tất cả các hoạt động kinh doanh, thông tin đều phải công khai, minh bạch, nhất là các thông tin liên quan đến thị trường Bất động sản.Đó là yêu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường, tự do hóa giá cả. Bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội. Giá trị của một Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp trong hầu hết các quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế,….Thẩm định giá Bất động sản vì thế có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế thị trường. Việc mua bán tài sản hàng hóa đòi hỏi phải được thẩm định giá, nhất là các tài sản thuộc sỡ hữu Nhà nước, mua sắm bằng nguồn Ngân sách Nhà nước để tránh thất thoát, tiêu cực. Bên cạnh đó, các nhu cầu thẩm định giá tài sản để thế chấp vay vốn ngân hàng, để bán bảo hiểm, đánh giá thuế đất đai, tài sản phục vụ quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp, giá trị sở hữu trí tuệ, giá trị thương hiệu, tư vấn và đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư…sẽ ngày càng phát triển. Để có thể thu được những thông tin trung thực về giá trị Bất động sản, đòi hỏi cần phải có một tổ chức chuyên nghiệp làm trung gian trong việc định giá Bất động sản, đó chính là các Công ty, doanh nghiệp và tổ chức kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. Thực ra trên thế giới, nghề thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường một cách khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan không chịu ảnh hưởng của bên bán hoặc bên mua trong các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp... Còn ở Việt Nam, nghề thẩm định giá xuất hiện từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, trong thời kỳ đầu, thẩm định giá ở nước ta chủ yếu phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách như đấu thầu, mua sắm và đặc biệt là phục vụ cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà Nước. Hiện nay, thẩm định giá có tác dụng rất tốt góp phần tích cực trong việc quản lý có hiệu quả nền kinh tế, chống tham nhũng, thất thoát tiêu cực, tư vấn kinh doanh Bất động sản hiệu quả, góp phần thúc đẩy thị trường Bất động sản phát triển. Bên cạnh những kết quả đạt được thì vẫn còn nhiều công ty thẩm định hoạt động không theo phương châm cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ mà hoạt động theo hướng lôi kéo khách hàng, bất chấp nguyên tắc đạo đức và nguyên tắc hành nghề, thậm chí có nhiều trường hợp đưa ra những mức giá mà ngay cả bảnthân họ cũng không thể nào tin được. Hoặc trong trường hợp các ngân hàng hoặc cáccông ty bảo hiểm tự thẩm định giá tài sản thế chấp gây thiệt thòi cho các ngân hàng vì các giá trị tài sản thường được đánh giá thấp hơn giá trị thực của nó … Chính vì những lý do đó mà Nhà nước coi thẩm định giá là công cụ, biện pháp kinh tế trong điều hành và quản lý giá của Nhà nước. Chuyển sang kinh tế thị trường nghĩa là chúng ta giảm quyết định giá cụ thể. Tuy nhiên, việc áp dụng quy trình và các phương pháp vào thẩm định giá bất động sản đang còn nhiều bất cập gây ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá, dẫn đến kết quả thẩm định giá không khách quan mà mang nặng việc áp đặt giá. Vì vậy trong quá trình học tập tại Học viện Tài chính, kết hợp thời gian đi thực tập tại Công ty Cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá doanh nghiệp, em đã nhận thức được tầm quan trọng của việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và tại Công ty Cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá doanh nghiệp nói riêng. Do vậy, em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện quy trình và phương phápthẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá doanh nghiệp” làm đề tài luận văn thực tập tốt nghiệp cuối khóa của mình.
Tổng quan về Bất động sản và Thẩm định giá Bất động sản
Bất động sản
Bất động sản, một khái niệm quen thuộc trong xã hội, vẫn còn nhiều quan niệm khác nhau về nó Tuy nhiên, một điểm thống nhất là bất động sản được hiểu là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời.
Theo khoản 1, điều 107 Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2015:
Bất động sản bao gồm các yếu tố như đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cũng như các tài sản khác liên quan đến đất đai và công trình Ngoài ra, bất động sản còn bao gồm những tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Trong thẩm định giá, thuật ngữ BĐS được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất, bao gồm hai khía cạnh chính: vật chất và pháp lý Khía cạnh vật chất bao gồm những tài sản hữu hình như đất đai và các công trình, kiến trúc liên quan Trong khi đó, khía cạnh pháp lý liên quan đến quyền và lợi ích liên quan đến BĐS, bao gồm quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê và quyền thừa kế.
Theo quan niệm như trên về BĐS, hàng hóa BĐS bao gồm hai chủng loại chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong.
+ Đất đai, bao gồm các loại sau:Đất nông nghiêp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị,đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng
Các loại vật kiến trúc đã hoàn thành bao gồm: công trình nhà ở, công trình thương mại như khách sạn và văn phòng, công trình công nghiệp, cùng với các công trình đặc biệt phục vụ cho quốc phòng và an ninh.
Các hình thức sở hữu chủ yếu đối với bất động sản (BĐS) có vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của tài sản này Quyền sở hữu hợp pháp là yếu tố then chốt, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của BĐS.
- Đối với đất đai: về mặt lý thuyết có ba hình thức chiếm hữu đất đai:
Sở hữu vĩnh viễn đất đai được xác nhận thông qua giấy chứng nhận quyền sở hữu do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, đây là hình thức chiếm hữu cao nhất và mang lại sự an tâm cho người sở hữu.
+ Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của Nhà nước có thể đem cho thuê theo hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn.
+ Quyền sử dụng đất: Tương tự như cho thuê theo hợp đồng nhưng thường gắn liền với một hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê.
(Ở Việt Nam, pháp luật không công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai mà chỉ công nhận quyền sử dụng đất.)
- Đối với các công trình:
+ Sở hữu vĩnh viễn: Quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các công trình ở trên khu đất ấy.
+ Thuê theo hợp đồng: Các công trình nằm trên khu đất được cho thuê theo hợp đồng.
1.1.1.2 Các đặc điểm của bất động sản:
- Tính cố định về mặt vị trí
Bất động sản (BĐS) không thể di dời và gắn liền với vị trí cố định, do đó giá trị của BĐS phụ thuộc vào vị trí cụ thể Việc đánh giá BĐS cần xem xét ảnh hưởng của vị trí đến giá trị, bao gồm khoảng cách đến các trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa - xã hội, cũng như khả năng tiếp cận Thêm vào đó, giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn bị tác động bởi các yếu tố môi trường như điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường Do đó, khi thẩm định giá BĐS, cần phải tính đến những yếu tố này và dự báo những thay đổi có thể xảy ra.
Tính bền vững của bất động sản, đặc biệt là đất đai, thể hiện khả năng tồn tại và tuổi thọ của công trình Điều này được đánh giá từ cả khía cạnh kỹ thuật và kinh tế Tuổi thọ kỹ thuật phản ánh khả năng duy trì công trình theo các thông số xây dựng, trong khi tuổi thọ kinh tế đề cập đến khoảng thời gian mà công trình mang lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng Tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó.
Tính khác biệt là một yếu tố quan trọng mà các nhà đầu tư bất động sản cần lưu ý Mỗi bất động sản đều có những đặc điểm riêng biệt như vị trí, cấu trúc, kiến trúc, cảnh quan và môi trường, khiến cho không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau Giá cả của bất động sản thường gắn liền với những đặc điểm này, do đó, khi thẩm định giá, cần phải khai thác và đánh giá tính khác biệt thay vì so sánh một cách dập khuôn giữa các bất động sản.
Sự khan hiếm bất động sản (BĐS) xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên có hạn và tính độc đáo, cố định về vị trí của BĐS, khiến cho nó trở thành tài sản có giá trị lớn Quan hệ cung cầu BĐS thường mất cân đối, với cung không đủ đáp ứng cầu, dẫn đến hiện tượng đầu cơ và giá cả BĐS có xu hướng tăng Do đó, nhiệm vụ quan trọng của các tổ chức định giá là thẩm định giá BĐS sát với giá trị thực, giúp cá nhân có nhu cầu định giá không bị ảnh hưởng bởi giá ảo trên thị trường.
- Tính có giá trị lớn
Giá trị bất động sản thường rất cao do ảnh hưởng từ giá trị đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất.
+ Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn.
+ Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
+ Khi thẩm định giá BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định về BĐS.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản (BĐS) là hệ quả của vị trí cố định của chúng Khi một BĐS được xây dựng, nó có thể tác động đến các BĐS xung quanh, đặc biệt là khi có hệ thống giao thông thuận lợi được hình thành, làm thay đổi cảnh quan và giá trị của những BĐS nằm trên tuyến đường đó Do đó, các tổ chức định giá (TĐV) cần có cái nhìn tổng quan về môi trường xung quanh BĐS cần thẩm định và nhận diện xu hướng thay đổi của các BĐS lân cận, vì điều này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của BĐS được thẩm định.
1.1.1.3 Phân loại Bất động sản:
Theo đặc tính vật chất
Theo đặc tính vật chất BĐS được chia thành:
- Đất đai: đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc: + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời.
Các công trình hạ tầng kỹ thuật liên quan đến đất đai bao gồm hệ thống điện lưới, điện thoại, cáp truyền hình, cùng với các hệ thống lọc và cấp thoát nước, cấp khí gas, và hệ thống cứu hỏa.
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
+ Các công trình khai thác mỏ.
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất BĐS được chia thành:
Theo Điều 10 của Luật Đất đai năm 2017, đất đai được phân chia thành ba vùng chính: đồng bằng, trung du và miền núi, dựa trên mục đích sử dụng Mỗi vùng này lại được chia thành ba nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng, bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
- Công trình kiến trúc: Bao gồm 5 loại:
+ Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán.
+ Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tàng, mặt bằng khu công nghiệp.
+ Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm thương mại
+ Khách sạn và văn phòng cho thuê.
+ Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học
Thẩm định giá Bất động sản
Thẩm định giá hiện nay là một dịch vụ chuyên nghiệp quan trọng cho sự hoạt động hiệu quả của nền kinh tế thị trường, được thực hiện bởi các chuyên gia có trình độ, kinh nghiệm và đạo đức nghề nghiệp cao.
Hiện nay, khái niệm Thẩm định giá vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau Tại Việt Nam, theo Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002, Thẩm định giá được định nghĩa là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm và thời điểm nhất định, dựa trên tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Mặc dù có rất nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của Thẩm định giá cần thừa nhận là:
- Thẩm định giá là công việc ước tính.
- Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
- Tài sản được thẩm định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS.
- Xác định tại một địa điểm cụ thể.
- Xác định cho một mục đích nhất định.
- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường. Khái quát hóa những đặc trưng trên có thể đưa ra định nghĩa:
Thẩm định giá là quá trình ước tính giá trị tài sản với độ tin cậy cao, phản ánh lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
Từ khái niệm Thẩm định giá như trên ta có thể hiểu:
Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước lượng giá trị tài sản bất động sản cụ thể dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ một mục đích rõ ràng Quá trình này diễn ra trong bối cảnh của một thị trường nhất định và sử dụng các phương pháp thẩm định phù hợp.
1.1.2.2 Vai trò của thẩm định giá Bất động sản
Thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết thị trường BĐS Đây là công cụ quản lý vĩ mô giúp ngăn chặn tình trạng định giá tài sản không hợp lý, tránh việc giá trị bất động sản bị thổi phồng hoặc hạ thấp so với giá trị thực trên thị trường.
Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong nhiều hoạt động liên quan đến bất động sản, bao gồm chuyển quyền sử dụng, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, cũng như hỗ trợ lập báo cáo tài chính và các lĩnh vực tái phát triển.
Thẩm định giá bất động sản không chỉ tăng cường số lượng giao dịch mà còn biến bất động sản thành hàng hóa trên thị trường Qua hoạt động này, việc tư vấn giá đất trở nên minh bạch hơn, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, tạo ra một môi trường cạnh tranh bình đẳng và bảo vệ lợi ích của tất cả các bên tham gia thị trường.
Thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ Nhà nước thực hiện các chính sách như cổ phần hóa, bán, khoán và cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước một cách thuận lợi và minh bạch hơn.
Thẩm định giá và tư vấn giá đóng vai trò quan trọng trong việc công khai và minh bạch giá đất, đảm bảo thông tin chính xác và khách quan cho những người có nhu cầu Đồng thời, chúng cũng hỗ trợ Nhà nước trong việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, đặc biệt là trong lĩnh vực quản lý thị trường bất động sản.
1.1.2.3 Cơ sở giá trị của thẩm định giá Bất động sản
Cơ sở thẩm định giá bất động sản bao gồm giá trị thị trường và giá trị phi thị trường Để nắm rõ hai khái niệm này, trước tiên, cần hiểu rõ về thị trường.
Theo kinh tế học, thị trường được định nghĩa là nơi diễn ra các thỏa thuận giữa người bán và người mua, cho phép họ tiếp xúc và trao đổi hàng hóa cũng như dịch vụ.
Theo tiêu chuẩn IVSC, thị trường được định nghĩa là môi trường nơi hàng hóa và dịch vụ được trao đổi và kinh doanh giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá cả.
GTTT là giá trị phổ biến nhất được các TĐV sử dụng, trong khi giá trị thị trường đã trở thành thuật ngữ pháp lý tại nhiều quốc gia và được IVSC tiêu chuẩn hóa Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 (TĐGVN 01), giá trị thị trường của một tài sản được định nghĩa là mức giá ước tính cho giao dịch mua bán giữa bên mua sẵn sàng mua và bên bán sẵn sàng bán, trong điều kiện thương mại bình thường và giao dịch độc lập.
Giá trị thị trường (GTTT) là mức giá mà thị trường công nhận, đóng vai trò là tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá, đặc biệt là đối với bất động sản (BĐS) Trong quá trình thẩm định, các thẩm định viên (TĐV) phải dựa vào giá trị thị trường để đánh giá BĐS mục tiêu Tuy nhiên, GTTT cũng mang tính chất định tính, do đó, việc áp dụng tiêu chuẩn này cần phân tích chi tiết và cẩn trọng cho từng thương vụ, nhằm xác định xem mức giá giao dịch có thực sự phản ánh giá thị trường hay không.
Giá trị phi thị trường
Nhiều loại tài sản như nhà thờ, trường học và bệnh viện thường không có thị trường mua bán và cần được thẩm định giá dựa trên các yếu tố phi thị trường Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 (TĐGVN 02), giá trị phi thị trường được định nghĩa là mức giá ước tính xác định theo các căn cứ khác với giá trị thị trường Các giá trị này bao gồm giá trị tài sản đang sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế và giá trị để tính thuế.
Quy trình thẩm định giá Bất động sản
Hiện nay, quy trình thẩm định giá tuân thủ 6 bước cơ bản sau:
1/ Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
- Nhận biết đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá.
- Xác định rõ mục đích thẩm định giá của khách hàng.
- Xác định loại giá trị cần tìm kiếm.
- Xác định phương pháp thẩm định giá và các loại tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá.
- Xác định ngày có hiệu lực của ý kiến thẩm định giá.
- Xác định những điều kiện/giả thiết liên quan.
2/ Lập kế hoạch thẩm định giá.
Để thẩm định giá tài sản hiệu quả, cần nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất của tài sản, xác định các quyền sở hữu liên quan, phân tích trạng thái cung - cầu trên thị trường và hiểu rõ các đặc điểm của thị trường liên quan đến tài sản đó Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc định giá chính xác và đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.
Trong quá trình đánh giá, cần xác định các loại tài liệu quan trọng như tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành liên quan, tài liệu chứng cứ và các động thái thị trường.
Để đảm bảo tính chính xác và độ tin cậy của thông tin, cần xác định các cơ quan, tổ chức có trách nhiệm trong việc cung cấp tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng Việc này không chỉ giúp nâng cao chất lượng thông tin mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc tra cứu và sử dụng nguồn tài liệu chính xác trong các nghiên cứu và phân tích.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
3/ Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
TĐV phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
- Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí bản đồ địa chính và các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS.
Chi tiết về bất động sản bao gồm diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cũng như cơ sở hạ tầng như cấp và thoát nước, viễn thông, điện và đường Ngoài ra, loại kiến trúc và mục đích sử dụng hiện tại cũng là những yếu tố quan trọng cần xem xét.
Đối với các công trình xây dựng chưa hoàn thành, TĐV cần thực hiện kết hợp giữa việc khảo sát thực địa và xem xét báo cáo từ chủ đầu tư cũng như nhà thầu đang thực hiện công trình.
- Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu.
- Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương liên quan đến bất động sản và quyền sở hữu công trình xây dựng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền khai thác lợi ích từ bất động sản.
Để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực bất động sản (BĐS) thẩm định giá và khu vực lân cận, cần xem xét các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, cũng như những yếu tố tác động đến giá trị BĐS Những đặc trưng của từng thị trường sẽ giúp phân tích và đánh giá một cách chính xác hơn về giá trị thực tế của tài sản trong bối cảnh cụ thể.
- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin.
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định giá.
- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
- Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá.
- Phân tích khách hàng tiềm năng.
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu.
5/ Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Lựa chọn phương pháp thẩm định giá BĐS.
- Tùy thuộc vào mục đích, quy mô của các cuộc thẩm định giá và loạiBĐS cần Thẩm định giá.
- TĐV phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá, sự thuận lợi và hạn chế của chúng.
- Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá.
Thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác nhau:
Khi sử dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, mỗi phương pháp sẽ đưa ra những mức giá chỉ dẫn khác nhau Quá trình điều hòa các mức giá này để đạt được một mức giá duy nhất được gọi là thống nhất các mức giá chỉ dẫn.
Các tiêu chí giúp TĐV đưa ra những ý kiến kết luận có cơ sở và có thể bảo vệ về mức giá cuối cùng của bất động sản cần thẩm định giá bao gồm: các yếu tố thị trường, tình trạng bất động sản, vị trí địa lý, và các yếu tố pháp lý liên quan.
+ Mức độ hợp lý của các phân tích và kết luận;
+ Mức độ chính xác của các số liệu;
+ Số lượng các bằng chứng thu thập trên thị trường.
Ý kiến cuối cùng về giá trị bất động sản cần thẩm định là một con số duy nhất hoặc một khoảng giá trị ước lượng (tối đa, tối thiểu) Thông tin này sẽ được báo cáo cho khách hàng, được đưa ra bởi các thẩm định viên thông qua việc thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác nhau từ các bất động sản so sánh.
6/ Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá
Báo cáo kết quả thẩm định giá là văn bản chính thức do TĐV thực hiện, nhằm trình bày ý kiến về quy trình thẩm định giá và mức giá thẩm định của tài sản theo yêu cầu của khách hàng, thể hiện dưới dạng tiền hoặc vật ngang giá khác.
Chứng thư thẩm định giá.
Chứng thư thẩm định giá là tài liệu do doanh nghiệp hoặc tổ chức thẩm định giá soạn thảo, nhằm thông báo cho khách hàng hoặc bên thứ ba về các thông tin cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá bất động sản.
Một TĐV khi ký vào bất kỳ phần nào của báo cáo thẩm định giá đều phải ký vào chứng thư Việc ký vào chứng thư đồng nghĩa với việc TĐV phải chịu trách nhiệm toàn bộ về nội dung trong chứng thư, kết quả thực hiện nhiệm vụ thẩm định giá, và các thông tin được nêu trong báo cáo thẩm định giá.
Sau khi nhận phản hồi từ khách hàng, nếu không cần điều chỉnh kết quả thẩm định giá, đơn vị thẩm định sẽ tiến hành phát hành biên bản giao chứng thư, biên bản thanh lý hợp đồng và hóa đơn giá trị gia tăng.
Lưu hồ sơ thẩm định giá.
Phương pháp thẩm định giá Bất động sản
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên nguyên tắc thay thế, coi giá trị tài sản mục tiêu tương đương với giá trị của các tài sản so sánh Phương pháp này không yêu cầu xây dựng công thức hay mô hình toán học phức tạp, mà chỉ cần tìm kiếm các bằng chứng đã được công nhận về giá trị của bất động sản tương đương trên thị trường.
Phương pháp thu nhập xác định giá trị thị trường của bất động sản dựa trên dự báo lợi ích tương lai Theo nguyên tắc này, giá trị hiện tại của bất động sản tương đương với tổng giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập mà bất động sản có thể mang lại trong tương lai Do đó, nếu biết trước thu nhập hàng năm từ bất động sản, ta có thể tính toán giá trị của nó, phản ánh số vốn cần đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó.
Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế, cho rằng giá trị của bất động sản (BĐS) mục tiêu tương đương với chi phí tạo ra một BĐS tương tự Nguyên tắc này chỉ ra rằng nếu có đầy đủ thông tin hợp lý, người mua sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự.
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp thu nhập.
Nguyên tắc đóng góp là một trong những nguyên tắc thẩm định giá chủ đạo, yêu cầu các chuyên gia quán triệt nhiều yếu tố khác nhau Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản (BĐS) được xác định dựa trên sự ảnh hưởng của nó đến giá trị tổng tài sản; cụ thể là sự hiện diện hoặc thiếu vắng của BĐS sẽ làm tăng hoặc giảm giá trị tổng tài sản như thế nào.
Các yếu tố ảnh hưởng tới quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản
Các yếu tố chủ quan
Hệ thống cơ sở dữ liệu:
Hệ thống cơ sở dữ liệu đóng vai trò quan trọng trong hoạt động thẩm định giá, vì cán bộ thẩm định dựa vào thông tin thu thập được để thực hiện công việc của mình Chất lượng và độ chính xác của thông tin là yếu tố quyết định đến kết quả thẩm định Hiện nay, hai vấn đề cần chú ý là nguồn thông tin và chất lượng thông tin, nhằm xây dựng một hệ thống thông tin đầy đủ, giúp cán bộ thẩm định thực hiện quy trình và áp dụng các phương pháp thẩm định giá một cách nhanh chóng Thông tin có thể được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau.
Khách hàng có nhu cầu thẩm định giá cần cung cấp thông tin đầy đủ theo yêu cầu của doanh nghiệp, bao gồm các giấy tờ pháp lý như sổ đỏ, sổ hồng, giấy chuyển nhượng và di chúc Những hồ sơ và tài liệu này rất quan trọng để đảm bảo quá trình thẩm định diễn ra chính xác và hiệu quả.
- Thông tin thu thập từ các cơ quan có thẩm quyền
Ngoài ra, có thể thu thập thông tin từ các bạn hàng của khách hàng thẩm định giá và từ các doanh nghiệp thẩm định giá khác đã có mối quan hệ trước đó.
Sau khi thu thập thông tin, cán bộ thẩm định giá cần xử lý dữ liệu một cách hiệu quả để tiết kiệm thời gian và đạt kết quả cao Việc phân tích, đánh giá và lưu trữ thông tin một cách thường xuyên và khoa học vào hệ thống cơ sở dữ liệu của doanh nghiệp là rất quan trọng.
Sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ thông tin đã giúp các doanh nghiệp thẩm định giá hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, nâng cao hiệu quả công tác thẩm định Nhờ vào máy móc hiện đại và phần mềm chuyên dụng, quá trình thẩm định diễn ra nhanh chóng và chính xác Các máy tính có khả năng xử lý lượng thông tin khổng lồ, cùng với khả năng kết nối mạng, việc tìm kiếm thông tin cần thiết trở nên đơn giản và tiết kiệm chi phí Việc ứng dụng phần mềm chuyên dụng đã giúp cán bộ thẩm định giải quyết nhiều vấn đề khó khăn, từ đó nâng cao chất lượng thẩm định giá.
Để hoạt động thẩm định giá bất động sản đạt hiệu quả, việc xác định chính xác hiện trạng tài sản là rất quan trọng Để thực hiện điều này, cần trang bị đầy đủ các thiết bị kỹ thuật chuyên dụng như máy quay phim, máy ảnh và phương tiện đi lại Thiếu hụt về số lượng và chất lượng thiết bị có thể ảnh hưởng tiêu cực đến công tác thẩm định giá Việc nhận diện các nguyên nhân chủ quan này sẽ giúp doanh nghiệp có những điều chỉnh kịp thời và cần thiết trong quá trình thẩm định giá bất động sản.
Năng lực, kiến thức, trình độ của cán bộ thẩm định giá (thẩm định viên):
Con người đóng vai trò quyết định trong chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản, vì công việc này không chỉ phức tạp mà còn mang tính nghệ thuật Giá trị bất động sản phụ thuộc lớn vào kinh nghiệm và trình độ của người thẩm định giá; nếu thiếu kiến thức chuyên môn, việc định giá có thể không chính xác và ảnh hưởng đến giá trị giao dịch trên thị trường Những cán bộ thẩm định giá có chuyên môn sâu và kinh nghiệm phong phú thường nhạy bén trong việc xử lý các tác động bất thường và có khả năng đưa ra phán đoán linh hoạt dựa trên xu hướng thị trường Họ cũng biết cách lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp, từ đó đảm bảo tính chính xác và khách quan trong việc xác định giá trị bất động sản Do đó, các tổ chức thẩm định giá cần chú trọng vào việc đào tạo và bồi dưỡng cán bộ để nâng cao trình độ, nhằm đạt được sự chính xác cao hơn trong công tác thẩm định.
Yếu tố con người trong ngành thẩm định giá là rất quan trọng, nhưng hiện nay vẫn tồn tại nhiều bất cập Ngành tài chính ngân hàng Việt Nam mới phát triển trong những năm gần đây, dẫn đến việc cán bộ thẩm định giá còn thiếu kinh nghiệm Khối lượng thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, rất lớn, nhưng một số doanh nghiệp và ngân hàng vẫn có cán bộ chưa tốt nghiệp đại học Việc sử dụng mối quan hệ để có được công việc này đã ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng thẩm định giá do thiếu kinh nghiệm và trình độ chuyên môn.
Yếu tố khách quan
Hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá BĐS:
Các chính sách và quy định pháp luật về thẩm định giá có ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động thẩm định giá bất động sản, vì mọi hoạt động kinh tế xã hội đều phải tuân thủ theo các quy định này Hiện tại, có một số quy định quan trọng cần được chú ý.
Nghị định quy định các phương pháp định giá và lựa chọn phương pháp định giá cho dịch vụ thẩm định giá, đồng thời quản lý thống nhất danh sách thẩm định viên hành nghề và doanh nghiệp định giá.
Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Luật đất đai, luật kinh doanh BĐS, luật nhà ở, luật dân sự
Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá vừa tích cực vừa tiêu cực, có thể thúc đẩy hoặc hạn chế sự phát triển của lĩnh vực này Sự thay đổi chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương cũng tác động mạnh đến thị trường bất động sản và hoạt động thẩm định giá Các chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài có thể làm tăng nhu cầu bất động sản, từ đó đẩy giá lên cao Những chính sách như cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam, cho phép người không có hộ khẩu thành phố mua nhà, và các chính sách tín dụng, thuế liên quan đến bất động sản đều có ảnh hưởng trực tiếp Cán bộ thẩm định cần kiểm tra thông tin giá đất hiện hành theo quy định của ủy ban nhân dân tỉnh để đảm bảo tính chính xác trong quá trình thẩm định.
Các thông tin liên quan đến BĐS cần thẩm định:
Thông tin đóng vai trò quan trọng trong công tác thẩm định giá, đặc biệt trong thời đại bùng nổ thông tin hiện nay Việc thu thập thông tin cần thiết không còn là thách thức, nhưng chất lượng và độ chính xác của nguồn thông tin lại ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá Do đó, cán bộ thẩm định giá cần có kỹ năng thu thập, xử lý, phân tích và chọn lọc thông tin để đảm bảo độ chính xác cao nhất Các nguồn thông tin hữu ích có thể đến từ Sở địa chính, các cơ quan quản lý bất động sản, trung tâm, công ty môi giới, cũng như từ báo chí và tạp chí chuyên ngành.
Ảnh hưởng của thị trường BĐS:
Hoạt động thẩm định giá bất động sản (TĐG BĐS) là dịch vụ thiết yếu, phản ánh sự phát triển hoặc suy tàn của thị trường BĐS Các yếu tố tác động đến thị trường BĐS cũng ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động TĐG Đặc biệt, sự gia tăng đầu tư trong lĩnh vực BĐS khiến hoạt động định giá trở thành cơ sở quan trọng để đánh giá tính khả thi của các dự án Hơn nữa, sự phát triển của các khu vực quy hoạch thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của hoạt động thẩm định giá.
Môi trường kinh tế hiện tại ở nước ta ảnh hưởng lớn đến chất lượng thẩm định giá Một nền kinh tế thiếu ổn định và đồng bộ sẽ hạn chế khả năng cung cấp thông tin chính xác cho công tác này Hơn nữa, việc thiếu các định hướng, chính sách và chiến lược phát triển kinh tế-xã hội cụ thể và đồng bộ cũng tạo ra rủi ro trong quá trình phân tích và đánh giá trong thẩm định giá.
Trong giai đoạn phát triển kinh tế, việc định giá bất động sản (BĐS) cần phải xem xét giá trị tại thời điểm tồn tại Mức độ phù hợp của BĐS hiện nay và dự báo thị trường tương lai rất quan trọng Khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2012 đã tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS, khi số lượng căn hộ, chung cư còn trống tăng cao Đây được coi là một trong những giai đoạn khó khăn nhất của BĐS, với giá trị hàng tồn kho lên tới 80.000 tỷ đồng.
Tình hình cung – cầu bất động sản (BĐS) trong khu vực chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm đặc điểm của người tham gia thị trường và các điều kiện hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, điện và thông tin liên lạc Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm và thu nhập bình quân của người dân trong khu vực cũng đóng vai trò quan trọng, giúp xác định vị thế kinh tế so với các vùng khác Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng từ hệ thống ngân hàng, mức giá bình quân các loại đất, cùng với tỷ lệ và mức thuế suất cũng cần được xem xét Ngoài ra, tình hình lạm phát chung, thị trường lao động, thị trường chứng khoán và thị trường tín dụng trong khu vực đều ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS.
Lạm phát là yếu tố không chắc chắn ảnh hưởng đến việc thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản, gây ra sự thay đổi về giá cả theo thời gian Điều này làm biến đổi dòng tiền kỳ vọng và tỷ lệ chiết khấu trong đánh giá tài chính dự án Mức lạm phát khó có thể dự đoán chính xác do phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quy luật cung cầu, thu nhập, tâm lý người tiêu dùng và tốc độ tăng trưởng kinh tế Các biến số tài chính trong dự án, cùng với các chỉ tiêu như NPV và IRR, đều bị ảnh hưởng bởi lạm phát Do đó, để đánh giá hiệu quả của dự án, cần xác định chính xác giá cả của các yếu tố cấu thành chi phí và doanh thu Việc tính đến yếu tố lạm phát sẽ giúp quá trình thực hiện dự án dễ dàng hơn và nâng cao hiệu quả thẩm định giá dự án bất động sản.
Doanh nghiệp và tổ chức thẩm định giá cần tuân thủ pháp luật trong quá trình hành nghề, với thẩm định viên phải có đạo đức tốt, năng lực chuyên môn và kinh nghiệm Họ cần làm việc một cách khách quan, công bằng và tôn trọng sự thật, không thiên vị trong việc thu thập và phân tích tài liệu Báo cáo kết quả thẩm định giá phải công khai các điều kiện hạn chế và loại trừ theo thỏa thuận với khách hàng, đồng thời nêu rõ các điều kiện ràng buộc, giả thiết của thẩm định viên Tất cả tài liệu liên quan đến tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản cần được thể hiện rõ ràng trong báo cáo Việc có cán bộ thẩm định giá kỷ luật và đạo đức tốt là yếu tố quyết định chất lượng thẩm định, trong khi cán bộ thiếu kỷ luật sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến tính khả thi của dự án.
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH
Tổng quan về Công ty Cổ phần tư vấn và Thẩm định giá Doanh nghiệp và hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá Doanh nghiệp
Hồ sơ pháp lý
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103982862 do Sở Kế hoạch và đầu tư TP Hà Nội cấp.
Thông báo số 48/TB-BTC ngày 21/1/2011 của Bộ Tài chính đã công bố danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá và doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá tài sản trong năm 2011.
- Thông báo số 2345/TB-SCT ngày 29/7/2011 của Sở Công thương TP.
Hà Nội về việc chấp thuận đăng ký dấu nghiệp vụ giám định.
- Công văn số 171/CQLG-CSTH ngày 9/10/2008 về việc cơ quan chủ quản của doanh nghiệp thẩm định giá
Cơ sở pháp lý của thẩm định giá
Công ty Cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá doanh nghiệp thực hiện các hoạt động thẩm định giá tài sản BĐS dựa trên các tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam và các văn bản pháp quy do Nhà nước cùng các cấp chính quyền địa phương ban hành Hiện nay, có nhiều văn bản pháp lý điều chỉnh việc thẩm định giá BĐS, nhưng một số văn bản quan trọng vẫn giữ vai trò chủ chốt trong quy trình này.
- Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 01/01/2013 của Quốc hội khóa XIII.
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ về việc Quy định chi tiết thi hành một số điều luật của Luật giá về Thẩm định giá.
- Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ Tài chính về việc "Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11".
- Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài Chính về việc ''Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10''
- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính về việc
"Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07".
- Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc
"Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04".
- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính v/v “Ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3).
- Các văn bản pháp quy khác về thẩm định giá
- Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013.
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về giá đất.
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, bao gồm việc xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể, cũng như cung cấp tư vấn xác định giá đất.
Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT, ban hành ngày 30/6/2014 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết về các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước tiến hành thu hồi đất Thông tư này nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tái định cư và ổn định cuộc sống cho các hộ gia đình.
- Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
Công văn số 1326/BXD-QLN ngày 08/8/2011 của Bộ Xây dựng hướng dẫn quy trình kiểm kê và đánh giá lại giá trị tài sản cố định, bao gồm nhà và các công trình kiến trúc Văn bản này nhằm đảm bảo việc quản lý tài sản cố định được thực hiện một cách chính xác và hiệu quả, góp phần vào việc nâng cao chất lượng công tác quản lý tài sản trong lĩnh vực xây dựng.
Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ Xây dựng công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2014 Quyết định này nhằm cung cấp thông tin cần thiết cho các nhà đầu tư, giúp họ có cái nhìn rõ ràng về chi phí và giá trị xây dựng, từ đó hỗ trợ trong việc lập kế hoạch và quản lý dự án hiệu quả hơn.
Quá trình hình thành và phát triền của Công ty Cổ phần tư vấn và Thẩm định giá Doanh nghiệp
Công ty CP Tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp đã được Bộ Tài chính Việt Nam và Sở Kế hoạch & Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp Giấy phép hành nghề, chứng nhận về việc thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp.
Công ty CP Tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp hoạt động theo Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010 về bán đấu giá tài sản, và Nghị định số 20/2006/NĐ-CP ngày 20/2/2006 quy định chi tiết Luật thương mại liên quan đến dịch vụ giám định thương mại.
BCV hoạt động dựa trên việc tuân thủ Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006, hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP và Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Đồng thời, BCV cũng tuân thủ Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Vào ngày 31/12/2008, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC, thông qua 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3) và trước đó là 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) Các tiêu chuẩn này nhằm nâng cao chất lượng và tính chính xác trong công tác thẩm định giá tại Việt Nam.
Hệ thống chi nhánh và văn phòng đại diện
- Chi nhánh thẩm định giá và đấu giá Việt Bắc. Địa chỉ: Lô A26 - Khu dân cư số 9 - Tổ 11 - Phuờng Phan Đình Phùng
- TP Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên Điện thoại/Fax: 02803 659686
Người liên hệ: Ông Trần Mạnh Phong - Giám đốc
- Văn phòng đại diện thẩm định giá và đấu giá Sơn La. Địa chỉ: Lô số 4 - Khu A12 - Khu đô thị mới phía Tây Đại học Tây Bắc
- Tổ 1 -Phuờng Quyết Tâm - Thành phố Sơn La - Tỉnh Sơn La
Người liên hệ: Bà Lê Thị Hạnh - Trưởng Văn phòng
- Văn phòng đại diện thẩm định giá và đấu giá Phú Thọ Địa chỉ: 95 đường Minh Lang, TP Việt Trì, tỉnh Phú Thọ Điện thoại 02103.818550
Người liên hệ: Bà Nguyễn Thuỳ Linh - Trưởng Văn phòng
- Văn phòng đại diện thẩm định giá và đấu giá Hòa Bình. Địa chỉ : 12/17 Phường Đồng Tiến, TP.Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình Điện thoại : (0218) 657 7508
Người liên hệ: Ông Châu Quang Nghĩa - Trưởng Văn phòng
- Văn phòng đại diện thẩm định giá và đấu giá Quảng Ninh. Địa chỉ : 69/2 Phố Hải phong, phường Hồng Hải, TP Hạ Long, tỉnhQuảng Ninh. Điện thoại : (033) 655 5526
Người liên hệ: Ông Đàm Ngọc Hưng - Trưởng Văn phòng.
Dịch vụ Công ty cung cấp
Dưới đây là chi tiết các dịch vụ mà Công ty đang cung cấp:
Dịch vụ thẩm định giá tài sản bao gồm bất động sản, động sản như nhà cửa, máy móc thiết bị đơn lẻ, dây chuyền máy móc mới và cũ, cũng như tài sản vô hình, thương hiệu, hàng hóa và dịch vụ Các dịch vụ này được cung cấp theo yêu cầu của các cơ quan quản lý Nhà nước, tổ chức kinh tế xã hội, lực lượng vũ trang và cá nhân.
Dịch vụ thẩm định giá tài sản doanh nghiệp phục vụ cổ phần hóa luôn tuân thủ đầy đủ các quy định của Nhà nước về định giá tài sản.
Dịch vụ tư vấn cổ phần hóa trọn gói bao gồm nhiều hạng mục quan trọng như xây dựng phương án cổ phần hóa, chuẩn bị hồ sơ tài liệu cần thiết, kiểm kê và phân loại tài sản, xác định giá trị doanh nghiệp, lập phương án cổ phần hóa, xây dựng Điều lệ Công ty cổ phần, tổ chức Hội nghị công nhân viên chức và tư vấn bán cổ phần lần đầu Những dịch vụ này giúp doanh nghiệp thực hiện quá trình cổ phần hóa một cách hiệu quả và chuyên nghiệp.
- Dịch vụ Giám định tài sản là hàng hoá, máy móc thiết bị, phương tiện công trình
- Hoạt động trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản tại Việt Nam và được phép hoạt động trên phạm vi toàn quốc.
BCV cung cấp dịch vụ thu thập, xử lý và tư vấn thông tin về thị trường giá cả đất đai, bất động sản và động sản theo yêu cầu của khách hàng Ngoài ra, BCV còn thực hiện nghiên cứu khoa học về định giá và kinh tế thị trường, tổ chức hội thảo, phổ biến kiến thức, cũng như nâng cao kỹ năng nghiệp vụ định giá cho các tổ chức, cá nhân hoạt động thẩm định giá trên toàn quốc.
Cơ cấu tổchức
2.1.7.1 Mô hình tổ chức hệ thống công ty
Sơ đồ 1: Mô hình tổ chức hệ thống BCV
2.1.7.2 Nhân lực Đội ngũ quản lý năng động Đội ngũ quản lý của Công ty là những Đấu giá viên, Thẩm định viên về giá, giám định viên với nhiều năm kinh nghiệm luôn năng động, sáng tạo, có tinh thần trách nhiệm trong công việc.
- Ông Nguyễn Thế Phúc – Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc.
Ông Nguyễn Thế Phúc, cổ đông sáng lập công ty, có bằng cử nhân chuyên ngành Quản trị kinh doanh và hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn Ông đã được công nhận với các vai trò quan trọng như Đấu giá viên, Thẩm định viên về giá, kỹ sư định giá bất động sản và kỹ sư định giá xây dựng, đặc biệt trong các lĩnh vực tư vấn có điều kiện theo quy định của nhà nước.
- Ông Nguyễn Mạnh Lân – Phó Tổng giám đốc.
Ông Nguyễn Mạnh Lân, cổ đông sáng lập công ty, tốt nghiệp Đại học Bách khoa Hà Nội với chuyên ngành quản trị kinh doanh và có hơn 12 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn Ông được công nhận là Thẩm định viên về giá, định giá bất động sản và định giá xây dựng trong các lĩnh vực tư vấn có điều kiện theo quy định của nhà nước Trước khi tham gia công ty, ông đã có nhiều năm công tác tại phòng Bất động sản thuộc Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính.
Ông Lê Đình Chung, Giám đốc Marketing, sở hữu bằng cử nhân quản trị kinh doanh và có hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý và phát triển kinh doanh tại các doanh nghiệp cả trong và ngoài nước.
- Ông Nguyễn Vũ Hải – Trưởng Phòng nghiệp vụ
Ông Nguyễn Vũ Hải, tốt nghiệp loại giỏi chuyên ngành quản trị kinh doanh tại Trường Đại học Thương mại, đã gia nhập Công ty từ những ngày đầu thành lập Với sự nhiệt huyết, tinh thần học hỏi, cùng với mối quan hệ rộng rãi và kinh nghiệm đầu tư phong phú, ông Hải đã đóng góp tích cực vào việc thực hiện nhiều dự án lớn thành công của công ty.
Thẩm định viên, đấu giá viên, giám định viên chuyên nghiệp
Đội ngũ thẩm định viên, đấu giá viên và giám định viên của Công ty đều có trình độ đại học và sau đại học, sở hữu kiến thức chuyên sâu về thẩm định giá, bán đấu giá, luật pháp, cũng như tư vấn tài chính và kế toán Họ có kinh nghiệm phong phú qua nhiều năm làm việc và thường xuyên tham gia các chương trình đào tạo chuyên môn do Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp và các tổ chức trong nước và quốc tế tổ chức Ngoài ra, các chuyên viên luôn chủ động tự học hỏi, nâng cao kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn trong môi trường pháp lý và ứng dụng công nghệ mới.
Hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001:2000 đã được chứng nhận bởi Tổ chức Chứng nhận Chất lượng quốc tế UKAS sau khi hoàn thành khóa đào tạo vào năm 2005.
Chức năng hoạt động
Hiện nay, Công ty được khách hàng biết đến là một trong số doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp tại Việt Nam Mặc dù mới thành lập năm
Công ty được thành lập vào năm 2009 đã đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật cho một doanh nghiệp thẩm định giá Ngoài dịch vụ thẩm định giá chính, công ty còn mở rộng hoạt động sang lĩnh vực đấu giá và cung cấp nhiều dịch vụ khác.
Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn thẩm định giá tài sản thanh lý và tài sản kê biên để đảm bảo thi hành án, phục vụ cho công tác bán đấu giá theo quy định của pháp luật hiện hành.
Tư vấn quản trị doanh nghiệp và phát triển kinh doanh nghiên cứu thị trường, lập kế hoạch kinh doanh
Tư vấn cổ phần hóa, mua bán, sát nhập, chia tách, chuyển nhượng doanh nghiệp và các dự án đầu tư
Tư vấn lập dự án đầu tư
Mạng lưới khách hàng, đối tác của Công ty
STT TÊN KHÁCH HÀNG TÀI SẢN THẨM ĐỊNH
1 Sở Tài chính tỉnh Lạng Sơn Thẩm định giá động sản và bất động sản
2 Kho bạc Nhà nuớc Thẩm định giá động sản
3 Tổng cục Dự trữ Nhà nuớc Thẩm định giá động sản
4 Ngân hàng BIDV-Chi nhánh Quảng Ninh Thẩm định giá động sản
5 Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Tây Hà Nội Thẩm định giá động sản
6 Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Thanh Xuân Thẩm định giá động sản
7 Ngân hàng BIBV - Chi nhánh Lạng Sơn Thẩm định giá động sản
8 Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Đà Lạt Thẩm định giá bất động sản
9 Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Bắc Giang Thẩm định giá bất động sản
10 Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Nghệ An Thẩm định giá động sản, bất động sản
11 Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Đại La Thẩm định giá động sản, bất động sản
STT TÊN KHÁCH HÀNG TÀI SẢN THẨM ĐỊNH
12 Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Quang Minh Thẩm định giá động sản, bất động sản
13 Ngân hàng Agribank - Chi nhánh Quảng
Thẩm định giá bất động
14 Ngân hàng Agribank - Chi nhánh Hà Nam sản Thẩm định giá động sản
15 Ngân hàng Agribank - Chi nhánh Thái
Thẩm định giá bất động sản
16 Ngân hàng Agribank - Chi nhánh Thanh Oai Thẩm định giá động sản,bất động sản
17 Ngân hàng Agribank - Chi nhánh thành phố
Thẩm định giá động sản và bất động sản
18 Ngân hàng Agribank - Chi nhánh Bắc Kạn Thẩm định giá bất động sản
19 Ngân hàng Agribank - Chi nhánh Luơng Sơn Thẩm định giá bất động sản, động sản
20 Ngân hàng Agribank - Chi nhánh Yên Lạc Thẩm định giá bất động
21 Ngân hàng Viettinbank - Chi nhánh Hòa sản
Thẩm định giá bất động sản
22 Ngân hàng Viettinbank - Chi nhánh Thái
Thẩm định giá bất động sản, động sản
23 Ngân hàng Viettinbank - Chi nhánh Sông
Thẩm định giá động sản, bất động sản
24 Ngân hàng Chính sách XH - Chi nhánh Sơn
Thẩm định giá động sản
25 Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam Thẩm định giá bất động
26 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín sản Thẩm định giá bất động sản
27 Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Đan
Thẩm định giá động sản và bất động sản
28 Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Hòai Đức Thẩm định giá động sản và bất động sản
STT TÊN KHÁCH HÀNG TÀI SẢN THẨM ĐỊNH
29 Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Phúc Thọ Thẩm định giá động sản và bất động sản
30 Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Đông
Thẩm định giá động sản và bất động sản
Chi cục Thi hành án Dân sự quận Hai Bà
Thẩm định giá động sản và bất động sản
32 Chi cục Thi hành án Dân sự quận Bắc Từ
Thẩm định giá động sản và bất động sản
33 Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Thanh
Thẩm định giá động sản và bất động sản
34 Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Thanh Ba Thẩm định giá động sản và bất động sản
35 Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Lâm
Thẩm định giá động sản và bất động sản
36 Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Đoan
Thẩm định giá động sản và bất động sản
37 Chi cục Thi hành án Dân sự TP Thái Nguyên Thẩm định giá động sản và bất động sản
38 Cục Thi hành án Dân sự tỉnh Thái Nguyên Thẩm định giá động sản và bất động sản
39 Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Võ Nhai Thẩm định giá động sản và bất động sản
40 Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Đại Từ Thẩm định giá động sản và bất động sản
41 Chi cục Thi thành án Dân sự huyện Yên
Thẩm định giá động sản và bất động sản
STT TÊN KHÁCH HÀNG TÀI SẢN THẨM ĐỊNH
42 Chi cục Thi hành án TP Bắc Giang Thẩm định giá động sản và bất động sản
43 Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Hiệp Hòa Thẩm định giá động sản và bất động sản
44 Chi cục Thi hành án Dân sự TP Hòa Bình Thẩm định giá động sản và bất động sản
45 Tòa án nhân dân tỉnh Thái Nguyên Thẩm định giá động sản và bất động sản
46 Bệnh viện ĐK tỉnh Hòa Bình Thẩm định giá động sản
47 Bệnh viện ĐK huyện Bảo Yên Thẩm định giá động sản
48 Bệnh viện ĐK huyện Bát Xát Thẩm định giá động sản
49 Bệnh viện Chỉnh hình và Phục hồi chức năng tỉnh Thái Nguyên Thẩm định giá động sản
50 Bệnh viện Quân y 6 Thẩm định giá động sản
51 Bệnh viện Y học cổ truyền - Bộ Công an Thẩm định giá động sản
52 Bệnh viện ĐK huyện Hưng Nhân Thẩm định giá động sản
53 Bệnh viện ĐK huyện Nghi Lộc Thẩm định giá động sản
54 Bệnh viện ĐK huyện Diễn Châu Thẩm định giá động sản
55 Truờng Nghiệp vụ Kho bạc Thẩm định giá động sản
56 Cục Dự trữ Nhà nuớc Khu vực Hà Nội Thẩm định giá động sản
57 Cục Dự trữ Nhà nuớc Khu vực Tây Bắc Thẩm định giá động sản
58 Cục Dự trữ Nhà nuớc Khu vực Bắc Thái Thẩm định giá động sản
59 Cục Dự trữ Nhà nuớc Khu vực Hà Nam Ninh Thẩm định giá động sản
60 Cục Thuế tỉnh Cao Bằng Thẩm định giá động sản
61 Cục Thuế tỉnh Thái Nguyên Thẩm định giá động sản
STT TÊN KHÁCH HÀNG TÀI SẢN THẨM ĐỊNH
62 Cục Thuế tỉnh Sơn La Thẩm định giá động sản
63 Sở Tư pháp thành phố Hà Nội Thẩm định giá động sản
64 Sở Tư pháp tỉnh Quảng Bình Thẩm định giá động sản
65 Sở Tài chính thành phố Hà Nội Thẩm định giá động sản
66 Trung tâm Y tế thành phố Lào Cai Thẩm định giá động sản
67 Phòng Giáo dục và Đào tạo huyện Cao
Thẩm định giá động sản
68 Bảo hiểm xã hội tỉnh Thái Nguyên Thẩm định giá động sản
69 Bảo hiểm xã hội Việt Nam Thẩm định giá động sản
70 Báo thể thao Việt Nam Thẩm định giá động sản
71 Văn phòng Tổng cục Thể dục Thể thao Thẩm định giá động sản
72 Văn phòng Bộ Tư pháp Thẩm định giá động sản
73 Văn phòng Chủ tịch nuớc Thẩm định giá động sản
74 Công ty Giấy Ba Nhất Thẩm định giá động sản, bất động sản
75 Công ty CP Giấy Sài Gòn Thẩm định giá động sản, bất động sản
76 Công ty TNHH MTV Giống Gia súc Hà Nội Thẩm định giá động sản
77 Công ty CP Gang thép Thái Nguyên Thẩm định giá động sản
78 Chi cục Thi hành án Dân sự quận Tây Hồ Thẩm định giá động sản, bất động sản
79 Công ty TNHH Thuơng mại BT Thẩm định giá động sản, bất động sản
80 Bộ Chỉ huy Quân sự tỉnh Phú Thọ Thẩm định giá động sản
81 Ban Chỉ huy Quân sự huyện Nam Đàn Thẩm định giá động sản
82 Viễn thông Cao Bằng Thẩm định giá động sản
STT TÊN KHÁCH HÀNG TÀI SẢN THẨM ĐỊNH
83 Viễn thông Bắc Giang Thẩm định giá động sản
84 Công ty CP Luơng thực Hưng Yên Thẩm định giá động sản và bất động sản
85 Phòng Giáo dục và Đào tạo huyện Quỳnh
Thẩm định giá động sản
86 Văn phòng Thông tấn xã Việt Nam Thẩm định giá động sản
87 Đài Truyền hình Việt Nam Thẩm định giá động sản
88 Bưu điện tỉnh Lạng Sơn Thẩm định giá động sản
89 Bưu điện tỉnh Bắc Giang Thẩm định giá động sản
90 Cục Dự trữ nhà nước Khu vực Hải Hưng Thẩm định giá động sản
91 Bộ Thông tin và Truyền thông Thẩm định giá động sản
92 UBND - HĐND quận Cầu Giấy Thẩm định giá động sản
93 Thanh tra thành phố Hà Nội Thẩm định giá động sản
94 Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch tỉnh Thái
Nguyên Thẩm định giá động sản
95 Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch tỉnh Hà
Thẩm định giá động sản
96 Sở Giao thông vận tải tỉnh Sơn La Thẩm định giá động sản
97 Sở Xây dựng tỉnh Quảng Bình Thẩm định giá động sản
98 Trung tâm Phát triển Chăn nuôi Hà Nội Thẩm định giá động sản
99 Bộ đội biên phòng tỉnh Sơn La Thẩm định giá động sản
100 Công ty VIKORE Phú Thọ Thẩm định giá động sản, bất động sản
101 Thành ủy Thái Nguyên Thẩm định giá động sản
102 Thành ủy Thái Bình Thẩm định giá động sản
103 Văn phòng huyện ủy Quỳnh Nhai Thẩm định giá động sản
STT TÊN KHÁCH HÀNG TÀI SẢN THẨM ĐỊNH
104 Tỉnh ủy Bắc Giang Thẩm định giá động sản
105 Kiểm toán nhà nước Thẩm định giá động sản và bất động sản
106 Công ty Viễn thông Quốc tế Thẩm định giá động sản
Nhiều tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân đã hợp tác với Công ty trong thời gian qua, và Công ty cam kết sẽ tiếp tục cập nhật thông tin mới nhất trong thời gian sớm nhất.
Chức năng phòng ban
- Thực hiện công tác kế toán, thủ quỹ, hành chính, văn thư, nhân sự
- Tiếp nhận yêu cầu, phản hồi từ khách hàng
- Thư ký thẩm định giá
- Khai thác, lập và quản lý cơ sở dữ liệu khách hàng
- Triển khai các hoạt động marketing
- Quan hệ với các đối tác phục vụ cho công tác thẩm định
- Chuyên trách nghiệp vụ thẩm định giá theo 4 mảng: bất động sản, động sản, xác định giá trị doanh nghiệp và xác định giá trị thương hiệu
- Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
Phòng kiểm soát chất lượng
Kiểm tra kết quả thẩm định giá tại Phòng Thẩm định giá
Tình hình tài chính và hoạt động của Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá doanh nghiệp (Trích nguồn: từ phòng tổng hợp)
Bảng 1.1: Tổng giá trị thẩm định và số lượng hồ sơ yêu cầu qua các năm:
Tổng giá trị thẩm định
Số lượng hồ sơ yêu cầu Công văn 337 428 479 562
Bảng 1.2 : Bảng kết quả hoạt động kinh doanh 4 năm gần nhất
LN trước thuế thu nhập 13.103 15.005 16.819 19.578 1.902 14.52 1.814 12.09 2.759 16.40
LN sau thuế thu nhập 10.22 11.704 13.119 15.271 1.484 14.52 1.415 12.09 2.152 16.40 Thu nhập bình quân đầu người
(Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp mà công ty áp dụng: 22%)
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính
Nhận xét, đánh giá chung:
Trong năm 2013, công ty đạt doanh thu 46.468 triệu đồng từ các hoạt động thẩm định giá, tư vấn tài chính và giáo dục đào tạo Năm 2014, mặc dù nền kinh tế còn nhiều thách thức, công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp đã hoàn thành tốt công tác thẩm định giá, doanh thu tăng 11,20% so với năm 2013, tương ứng với 5.205 triệu đồng Đến năm 2015, doanh thu tiếp tục tăng 7,31% so với năm 2014, đạt 3.473 triệu đồng Năm 2016, doanh thu tăng 13,26% so với năm 2015, đạt 7.310 triệu đồng, nhờ vào sự phục hồi của nền kinh tế và thị trường bất động sản, thúc đẩy các giao dịch và nhu cầu vốn tăng cao Sự phát triển trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà Nước và các hoạt động đấu giá, định giá cũng góp phần quan trọng vào sự tăng trưởng doanh thu của công ty.
Từ năm 2013-2016, chi phí của công ty tăng chậm hơn doanh thu, cho thấy công tác quản lý chi phí ngày càng hiệu quả Nhờ đó, thu nhập trung bình của người lao động đã tăng đáng kể qua từng năm.
SV: Trần Thị Hồng Nhung Lớp: CQ51/16.01
Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính