PHẦN MỞ ĐẦU
do và sự cần thiết lập thiết kế đô thị
Đảo à đô thị u ị h- ị h vụ iển ó hất ƣợng ao mang tầm ỡ quố gia và quố tế, với kết ấu h tầng hiện đ i, nhằm bảo vệ và phát huy giá trị ủa Vườn Quố gia Đồng thời, đảo cũng đóng vai trò quan trọng trong việc bảo tồn các di tích lịch sử, văn hóa, và đảm bảo an ninh-quốc phòng cho vùng iển phía Đông Nam ủa Tổ quố.
Việc phát triển kinh tế gắn liền với đời sống của người dân trên đảo đòi hỏi sự nỗ lực của chính quyền địa phương cùng với sự tham gia tích cực của cộng đồng Bảo tồn giá trị di sản văn hóa kết hợp với khai thác phát triển kinh tế bền vững sẽ tạo nên những nét độc đáo, đồng thời thúc đẩy sự phát triển toàn diện cho hòn đảo.
Quy hoạch tổng thể bảo tồn, tôn tạo và phát huy giá trị di tích lịch sử quốc gia đặc biệt ôn Đảo đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại số 2163/QĐ-TTg ngày 02/12/2015 Đến nay, nhiều nội dung đã được hiện thực hóa, với việc triển khai cụ thể từng khu vực, khu vực bảo tồn và khu vực chỉnh trang Hiện nay, tình hình thực tiễn địa phương có những biến đổi phức tạp, khu vực đang hiện hữu cần đồng bộ và thống nhất theo quy hoạch phân khu đã phê duyệt Khu vực trên địa bàn cần xây dựng tự phát kết hợp kinh doanh phát triển du lịch, cần có giải pháp thống nhất đồng bộ để quản lý về mặt kiến trúc cũng như chức năng sử dụng đất Do đó, việc thiết kế đô thị cho khu vực hiện hữu trung tâm ôn Sơn sẽ góp phần giải quyết nhu cầu hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu vực theo đúng quy hoạch phê duyệt, xây dựng đồng bộ mặt kiến trúc đô thị đẹp, hiện đại, văn minh, giữ gìn được bản sắc đặc trưng địa phương, đồng thời làm cơ sở để chính quyền địa phương quản lý việc đầu tư xây dựng theo đúng quy định.
Trong khu trung tâm, nơi có đông đảo cư dân sinh sống, cần thiết kế các không gian công cộng và công trình phục vụ đô thị để thu hút đầu tư và phát triển Mục tiêu là kết nối không gian nhà ở hiện hữu với quy hoạch phát triển đô thị, đồng thời hài hòa với yếu tố thiên nhiên và bảo tồn di tích Thiết kế đồng bộ sẽ cải thiện diện mạo đô thị và nâng cao chất lượng môi trường sống của người dân Để bắt kịp tình hình kinh tế trong nước và thế giới, cần xây dựng hình ảnh đặc trưng thu hút nguồn đầu tư, thúc đẩy kinh tế địa phương và biến khu vực thành trung tâm kinh tế văn hóa lịch sử Thiết kế đô thị khu vực trung tâm sẽ xác định rõ ràng các quy định về phạm vi ranh giới, vùng bảo tồn di tích I và hình thức kiến trúc cảnh quan cho vùng bảo tồn di tích II, đồng thời chỉnh trang các khu vực hiện hữu.
Để quản lý và phát triển khu vực này một cách hiệu quả, cần áp dụng các giải pháp thiết kế đô thị phù hợp với giá trị lịch sử đã tồn tại Mục tiêu là tạo ra không gian sống tiện ích cho cộng đồng trên đảo, hướng tới một môi trường sống hòa bình và thân thiện Việc bảo tồn và phát huy các giá trị di tích cùng các công trình có giá trị là rất quan trọng Thiết kế đô thị khu vực trung tâm cần được thực hiện để quản lý tốt đầu tư và làm cơ sở pháp lý cho việc quản lý sử dụng đất đai, cấp phép quy hoạch, đáp ứng yêu cầu và mục tiêu bảo vệ, phát huy giá trị di tích và phát triển bền vững.
Mục tiêu lập thiết kế đô thị
- ụ thể hóa á quy ho h đƣợ phê uyệt và đang nghiên ứu nhằm t o sự thống nhất
Đề xuất giải pháp cải tạo, chỉnh trang không gian kiến trúc dọc hai tuyến đường lịch sử và tuyến đường ra khu vực bến tàu, tổ chức cảnh quan khu vực quảng trường cây xanh Giải pháp kiến trúc nên song hành với lịch sử, tạo nên bộ mặt kiến trúc đẹp, văn minh, hiện đại hóa khu vực, tuân thủ quy định và đảm bảo tính thống nhất của khu vực.
Xác định quy hoạch đất ở mới và quy hoạch đất chuyển đổi chức năng phục vụ nhu cầu sử dụng, đề xuất giải pháp quy hoạch phù hợp và thống nhất theo đúng quy định Giải pháp cần bảo tồn di tích lịch sử vừa đáp ứng yêu cầu bảo tồn vừa hỗ trợ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
- Đáp ứng kịp thời nhu ầu phát triển xây ựng, thu h t đầu tƣ
- Xây ựng Quy định quản ý theo đồ án thiết kế đô thị àm ơ sở pháp ý để á ơ quan hính quyền địa phương quản ý đầu tư xây ựng theo quy ho h
Vị trí, ranh giới và quy mô nghiên cứu
Khu đất nghiên cứu thiết kế đô thị nằm ở trung tâm huyện Ôn Đảo, tọa lạc phía Đông Nam hồ Quang Trung và tiếp giáp với khu vực lịch sử.
Tr i tù Ph Hải, Ph Tường b) Quy mô nghiên cứu: Tổng diện tích nghiên cứu là: 70,6 ha c) Giới hạn cụ thể như sau:
+ Phía Bắc giáp công viên hồ Quang Trung
+ Phía Nam giáp đường Tôn Đức Thắng và
Trại tù Phú Hải, Phú Tường
+ Phía Tây giáp khu đô thị dịch vụ du lịch, trường học, y tế
+ Phía Đông giáp khu trường học và bảo tàng
Các cơ sở lập quy hoạch
- Lu t xây ựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014;
- Lu t Quy ho h đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009;
- Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 7/4/2010 ủa hính Phủ về p, thẩm định, phê uyệt và quản ý quy ho h đô thị;
- Nghị định số 44/2015/NĐ- P ngày 06/5/2015 ủa hính phủ quy định hi tiết một số nội ung về quy ho h xây ựng
- Nghị định số 11/2013/NĐ- P ngày 14/01/2013 ủa hính phủ về quản ý đầu tƣ phát triển đô thị
- Nghị định số 64/2010/NĐ- P ngày 11/6/2010 ủa hính phủ về quản ý ây xanh đô thị
- Nghị định số 38/2010/NĐ- P ngày 7/4/2010 ủa hính phủ về quản ý không gian Kiến tr , ảnh quan đô thị
- Nghị định số 39/2010/NĐ- P ngày 7/4/2010 ủa hính phủ về quản ý không gian xây ựng ngầm đô thị
- Nghị định số 64/2010/NĐ- P ngày 11/6/2010 ủa hính phủ về quản ý ây xanh đô thị
Thông tư số 12/2016/TT-BXD ban hành ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng quy định về hồ sơ nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, cũng như quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù.
Thông tư số 01/2016/TT-BXD, ban hành ngày 01/02/2016 bởi Bộ Xây dựng, quy định về việc áp dụng Quy chuẩn Việt Nam QVN 07:2016/BXD Quy chuẩn này tập trung vào các tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia liên quan đến hạ tầng kỹ thuật đô thị, nhằm đảm bảo chất lượng và an toàn cho các công trình xây dựng.
- Thông tƣ số 05/2017/TT-BXD ngày 05/4/2017 ủa Bộ Xây ựng về việ “
Hƣ ng ẫn xá định và quản ý hi phí p Quy ho h xây ựng;
- Thông tƣ 06/2013/TT - BXD ngày 13/5/2013 ủa Bộ Xây ựng hƣ ng ẫn về nội ung thiết kế đô thị;
Thông tư 16/2013/TT-BXD, ban hành ngày 16/10/2013 bởi Bộ Xây dựng, điều chỉnh và bổ sung một số điều của Thông tư 06/2013/TT-BXD, ngày 13/5/2013, liên quan đến hướng dẫn nội dung thiết kế đô thị Thông tư này nhằm cải thiện quy định về thiết kế đô thị, đảm bảo tính đồng bộ và hiện đại trong quy hoạch xây dựng.
- Quyết định số: 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 ủa Bộ Xây ựng về việ an hành “ Quy huẩn kỹ thu t quố gia về Quy ho h xây ựng”;
Quyết định số 264/2005/QĐ-TTG của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án phát triển kinh tế - xã hội huyện Đảo Ôn, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đến năm 2020, nhằm nâng cao chất lượng đời sống người dân và phát triển bền vững Đề án tập trung vào việc cải thiện cơ sở hạ tầng, thúc đẩy các ngành kinh tế chủ lực và bảo vệ môi trường, góp phần vào sự phát triển toàn diện của huyện.
- Quyết định 120/QĐ-TTg ngày 21/01/2009 phê uyệt Dự án Quy ho h tổng thể đầu tư phát triển Vườn quố gia ôn Đảo đến năm 2020
- Quyết định số 1518/QĐ-TTg ngày 05/9/2011 ủa thủ tƣ ng hính phủ về phê uyệt Điều hỉnh QH ôn Đảo đến năm 2030
Quyết định số 2737/QĐ-UBND ngày 12/12/2014 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch xây dựng đảo tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đến năm 2030, nhằm phát triển bền vững và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân Quy hoạch này sẽ định hướng các dự án đầu tư và phát triển hạ tầng, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội của khu vực.
- Quyết định số 26/QĐ-UBND ngày 06/1/2014 ủa UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu phê uyệt Quy ho h hung thoát nƣ ôn Đảo
Quyết định số 2163/QĐ-Ttg ngày 02/12/2015 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch tổng thể bảo tồn, tôn tạo và phát huy giá trị di tích lịch sử Quốc gia đặc biệt ôn Đảo, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Quyết định này nhằm bảo vệ và phát triển các giá trị văn hóa, lịch sử của di tích, đồng thời thúc đẩy du lịch và nâng cao nhận thức cộng đồng về ý nghĩa của di sản.
Quyết định số 1010/QĐ-UBND ngày 28/4/2016 của UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu Trung tâm ôn Sơn, huyện ôn Đảo, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.
Văn bản số 3832/UBND-VP ngày 10/6/2014 của UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu đề cập đến việc nghiên cứu và khảo sát quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại khu trung tâm Ôn Sơn và Bến Đầm, thuộc huyện Ôn Đảo.
Văn bản số 1415/SXD-KTQH ngày 17/7/2014 của Sở Xây dựng đề cập đến việc bổ sung hồ sơ thẩm định và phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cùng với nhiệm vụ thiết kế đô thị tại khu trung tâm Ôn Sơn và Bến Đầm, huyện Ôn Đảo.
Văn bản số 1199/SXD-KTQH ngày 02/6/2016 của Sở Xây dựng đề cập đến việc thẩm định trình phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và nhiệm vụ thiết kế đô thị tại khu vực đảo.
Văn bản số 526/SXD-QHKT ngày 13/2/2018 của Sở Xây dựng Bà Rịa Vũng Tàu yêu cầu khẩn trương rà soát và phối hợp thực hiện các nhiệm vụ, mệnh lệnh hành chính trong công tác quản lý nhà nước về quy hoạch, xây dựng và cấp phép tại huyện Đảo.
Quyết định số 3606/QĐ-UBND ngày 20/12/2018 của UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu phê duyệt nhiệm vụ thiết kế khu dân cư đô thị hiện hữu thuộc khu Trung tâm ôn Sơn, huyện ôn Đảo, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.
1.4.2 Các cơ sở nghiên cứu
- Hồ sơ Quy ho h phân khu khu trung tâm ôn Sơn huyện ôn Đảo – tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu đã phê uyệt năm 2016 ;
- Quy ho h, kế ho h sử ụng đất Huyện ôn Đảo đến năm 2020;
- á văn ản pháp ý, tài iệu, số iệu, á quy ho h huyên ngành, á ự án ó liên quan;
- Bản đồ nền địa hình tỷ ệ 1/500 đo đ nền địa hình p nh t m i nhất khu vự p quy ho h đƣợ ung ấp ởi hủ đầu tƣ.
ĐÁNH GIÁ CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG
Điều kiện tự nhiên
Khu vực nghiên cứu thuộ vùng địa hình đồng bằng bằng phẳng Hƣ ng dốc chủ đ o từ Tây Bắ sang Đông Nam, ao độ nền biến thiên từ +(2,00÷14,80)m
2.1.2 Khí hậu ôn Đảo nằm trọn trong vành đai khí h u nhiệt đ i gió mùa có ảnh hưởng của khí h u đ i ƣơng, vì thế, đặ trƣng ơ ản của khí h u ôn Đảo là có nền nhiệt độ cao và phân phối đều trong năm, ó ƣợng mƣa n và phân hóa theo mùa rõ rệt (Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau, ó gió mùa Đông Bắ (mùa gió hƣ ng), gió m nh, đ t t i cấp 6, cấp 7 và gi t trên cấp 7; Mùa mƣa (từ tháng 5 đến tháng 11, các tháng mưa t p trung à tháng 8, 9 (thường có gió Tây Nam), ó độ ẩm ao và thường xuyên bị tá động của gió đ i ƣơng thổi m nh; ngoài ra không có những cự đoan đáng kể về mặt khí h u như mùa đông nh, gió nóng, sương muối và sương mù
Nhiệt độ trung bình hàng năm đạt 27,1 độ C, với tổng lượng mưa hàng năm khá lớn, trung bình lên đến 9.738 mm Tuy nhiên, số giờ nắng không cao, chỉ đạt trung bình 2.205 giờ mỗi năm, và chỉ có 3 tháng trong năm có số giờ nắng vượt quá 200 giờ, đó là tháng 2, tháng 3 và một tháng khác.
4, trong những tháng này mỗi ngày ó đến 6,3-8,4 giờ nắng
Lượng mưa trung bình hàng năm đạt 2.072 mm với 152 ngày có mưa, trong đó hơn 90% lượng mưa rơi vào mùa gió Tây Nam, hay còn gọi là mùa mưa, diễn ra từ tháng 5 đến tháng 11 Sự phân bố lượng mưa hàng năm phụ thuộc chặt chẽ vào mùa gió.
Lượng bốc hơi hàng năm trung bình đạt 1.172 mm/năm, trong khi lượng mưa chỉ khoảng 120-140 mm Đặc biệt trong mùa khô, lượng bốc hơi có thể lên đến 570-580 mm, dẫn đến chỉ số khô trong mùa này tăng cao, từ 4,5 đến 4,7 lần.
- Độ ẩm trung ình năm đ t 80,5%; trong những tháng khô nhất (tháng 1-4), ẩm độ không khí ũng đ t đƣợc 78,1-79,6%
Hướng gió chủ yếu trong mùa mưa là gió tây, trong khi mùa khô lại có gió đông-nam đến đông Đặc biệt, gió đông-nam vào mùa khô có thể đạt cấp 6-7, được người dân địa phương gọi là gió hưỡng Gió này thường thổi mạnh, kéo dài cùng với nắng gắt và nhiệt độ cao, mang theo độ ẩm và cát từ các cồn cát ven biển vào sâu trong nội địa, ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất và đời sống của người dân trên đảo Theo dữ liệu liên tục trong 2 năm do Công ty cổ phần Tư vấn xây dựng điện 3 thu thập, các yếu tố này cần được xem xét kỹ lưỡng.
+ Tố độ gió trung bình ở độ cao 60m là 5,33m/s;
Tốc độ gió thay đổi theo từng tháng, với một số tháng có tốc độ gió trung bình vượt quá 7m/s Các nhà máy phong điện công nghiệp chỉ có thể hoạt động hiệu quả khi tốc độ gió đạt trên 6m/s.
Tố độ gió cự đ i tức thời đ t 33,4m/s
+ ôn Đảo là khu vực ít xảy ra ão, thường bão ở giai đo n suy yếu, trong thời kỳ 1928-2004 ó 10 ơn ão đi ngang qua ôn đảo
Mặc dù tần suất bão ở đảo không cao, nhưng vào mùa gió hướng, gió thường mạnh lên trên cấp 6, khiến các loại tàu vừa và nhỏ (từ 200 đến 75cv) phải di chuyển vào vịnh Bến Đầm để trú ẩn Vịnh Bến Đầm cũng là nơi lý tưởng để tàu ghe tiếp nhiên liệu khi hoạt động trên biển Đông xung quanh đảo.
Cơn bão Lina vào tháng 11 năm 1997 đã gây thiệt hại nghiêm trọng cho Côn Đảo, ước tính khoảng 200 tỷ đồng Thiệt hại chủ yếu do tàu ghe va chạm vào kè đá và va chạm lẫn nhau tại khu vực Vịnh Ôn Sơn.
- Ngoài ra, ôn Đảo rất ít có những cự đoan về khí h u nhƣ nh, gió nóng, sương muối
2.1.3 Địa chất công trình ôn Đảo đƣợc hình thành trên đá mắ ma axit và azơ trung tính ấu tr địa chất: trầm tích vùng vịnh
Khu vực Bến Đầm, do địa hình đảo và độ dốc lớn, không có nhiều sông suối lớn mà chỉ có khoảng 25 suối nhỏ và ngắn chảy từ núi ra biển Những khe suối này chỉ có nước vào mùa mưa, do đó, nguồn nước từ chúng không có ý nghĩa sử dụng lớn Tuy nhiên, việc bảo vệ khu vực quanh các khe suối là cần thiết để ngăn chặn hiện tượng xói mòn trong mùa mưa.
2.1.4.2) Hải văn: a/.Các đặc trưng mực nước triều:
Theo thống kê trong 15 năm qua, khu vực ôn Đảo có chế độ bán nhật triều không đều, với hai lần triều dâng và triều rút mỗi ngày Mực nước trong khu vực dao động khoảng 4m.
Suất bảo đảm mự nƣ c Hmax t i ôn Đảo
Hmax [cm] 202 197 194 191 184 176 Hệ ao độ Hòn Dấu
Suất bảo đảm mự nƣ c Hmin t i ôn Đảo
Hmin [cm] -219 -225 -228 -229 Hệ ao độ Hòn Dấu
Suất bảo đảm mự nƣ c giờ t i ôn Đảo
(Nguồn: Theo Báo cáo khảo sát địa hình – khí tượng – thủy hải văn Cảng Bến Đầm –
Huyện Côn Đảo do Cty Khảo sát Thiết kế 625 thực hiện tháng 6/1994) b/ Sóng:
Vào mùa Đông, vùng biển khơi chủ yếu chịu ảnh hưởng của sóng hướng Đông-Bắc và Bắc-Đông-Bắc, với độ cao sóng gió trung bình khoảng 1,2m và sóng lừng có độ cao trung bình là 2,2m Ngược lại, vào mùa Hè, sóng gió chủ yếu đến từ hướng Tây-Nam và Nam, với độ cao sóng trung bình là 0,9m, trong khi sóng lừng có độ cao trung bình là 1,7m.
Trong vùng biển một hải lý ven bờ, vào mùa Đông, sóng gió chủ yếu hướng Đông Bắc và Bắc, với độ cao sóng gió trung bình là 0,7m và độ cao sóng lừng trung bình đạt 0,9m Ngược lại, vào mùa hè, sóng gió chủ yếu đến từ Tây Nam và Nam, với độ cao sóng gió trung bình vẫn là 0,7m, nhưng độ cao sóng lừng trung bình tăng lên 1,00m.
Trong năm, tại Trạm Hải văn Ôn Đảo, sóng chính xuất hiện với tần suất cao nhất là sóng hướng Đông Bắc chiếm 20,7% và có độ cao trung bình 1,34m Tiếp theo là sóng hướng Đông với tần suất 18,64% và độ cao trung bình 0,96m Sóng hướng Tây Nam chiếm 8,15% với độ cao trung bình 0,72m, trong khi sóng hướng Tây có tần suất 14,68% và độ cao trung bình 0,73m Đặc biệt, sóng có độ cao cực đại quan trắc được ở hướng Đông Bắc lên tới 3,5m vào tháng 1 năm 1980.
Các kết quả tính toán á đặ trƣng sóng theo các hướng Đông Bắc, Đông và Đông Nam với tốc độ gió cự đ i hoàn kỳ 100 năm cho thấy rằng khúc x sóng đáng kể chủ yếu ở hướng Đông Bắc và Đông, trong khi khúc x sóng hướng Đông Nam có năng lượng yếu hơn.
Hƣ ng gió thịnh hành trong mùa khô à hƣ ng Đông Bắ và trong mùa mƣa à hƣ ng Tây Nam c/ Dòng chảy:
Trên vùng thềm lục địa Nam Biển Đông, vào mùa Đông, dòng chảy chủ yếu hướng Đông Bắc đến Tây Nam, với tốc độ trung bình ở tầng mặt ngoài khơi từ 20 đến 50 cm/s, trong khi vùng ven bờ đạt từ 50 đến 70 cm/s Ngược lại, trong mùa hè, dòng chảy chuyển hướng gần như Tây Nam-Đông Bắc, với tốc độ ven bờ từ 30 đến 75 cm/s và khu vực ngoài khơi từ 30 đến 60 cm/s.
Hiện trạng dân cư và sử dụng đất
2.2.1 Hiện trạng dân số và lao động
Khu vực l p quy ho ch là trung tâm quan trọng của ôn Đảo, với chức năng phát triển du lịch văn hóa lịch sử và công viên kết nối các di tích lịch sử Nơi đây sở hữu cảnh quan đẹp và các công trình kiến trúc Pháp cổ, đồng thời là đất ở, cơ quan hành chính và văn hóa của toàn huyện Với dân số khoảng 2.683 người, khu vực này có tiềm năng lớn để phát triển thành khu đô thị du lịch tâm linh và du lịch biển.
Bảng Thống kê dân cư trong phạm vi nghiên cứu
TT Danh mụ Sốhộ Nhânkhẩu Bìnhquân /hộ
2.2.2 Hiện trạng cảnh quan, kiến trúc và công trình xây dựng a Hiện trạng cảnh quan
Trong khu vực nghiên hình thành 4 vùng cảnh quan khá rõ nét
Vùng cảnh quan hiện hữu với nhà vườn và dịch vụ phát triển, cùng với các nhà nghỉ, khách sạn nhỏ lẻ được phân bố rải rác trong khu vực dân cư, phục vụ nhu cầu du lịch.
Vùng cảnh quan văn hóa I Tí H, nổi bật với các công trình di tích lịch sử như nhà Chúa Đảo, Sở Ò, và nhà tưởng niệm anh hùng Võ Thị Sáu Ngoài ra, khu vực còn có cầu tàu 914 và khu Chuồng Bò, mang đậm dấu ấn kiến trúc Pháp.
- Vùng cảnh quan tuyến phố ũ rêu phong ổ kính, tuyến phố thương m i thương m i trụ thương m i (phố Ph m Văn Đồng), cảnh quan tuyến phố lịch sử phố
Lê Duẩn v i những hàng bàng cổ thụ cổ kính
- Vùng cảnh quan ven biển là hệ thống cây xanh công viên, bãi tắm trải dài cắt bởi các tuyến giao thong l n và hệ thống kè ven biển
Khu di tích chuồng bò Phố Lê Duẩn b Hiện trạng công trình nhà ở :
Nhà ở hiện tr ng khu vực nghiên cứu gồm 3 lo i hình chính :
Khu vực nghiên cứu có diện tích khoảng 13,75 ha, chủ yếu tập trung tại các khu dân cư số 4, 5, 8, 9, với mật độ xây dựng cao và nhà ở kết hợp kinh doanh thương mại dịch vụ Các công trình dọc hai tuyến đường Phạm Văn Đồng và Nguyễn Huệ được xây dựng kiên cố, với chiều cao trung bình từ 2-5 tầng, trong khi khu vực mật độ thấp có các công trình cao từ 1-3 tầng phân bố đều.
- Khu biệt thự m t độ thấp gồm các biệt thự đơn p t i các tuyến đường Nguyễn
Bính, Đặng Xuân Thiều và Trần Xuân Độ nhấn mạnh rằng cần có sự thống nhất trong quản lý hình thức kiến trúc tại các khu biệt thự, đặc biệt là đối với những thửa đất còn trống hoặc đang xây dựng Việc quản lý này nhằm đảm bảo hình khối kiến trúc và màu sắc không làm phá vỡ sự hài hòa của kiến trúc trong các khu chức năng.
- Khu nhà ở xã hội, hung ƣ 5 tầng gồm 2 khu khu hung ƣ ông vụ nẳm trên đường Nguyễn Văn Linh, Lê Văn Lương hình thức kiến trúc m i khang trang hiện đ i,
Khu hung ư nằm ở đường Trần Văn Th i và Nguyên Văn Linh c Hiện trạng hệ thống các công trình công cộng, thương mại dịch vụ, cơ quan:
Khu trung tâm hành chính của huyện Ôn Đảo là nơi tập trung nhiều trụ sở cơ quan và tổ chức, với tổng diện tích đất 7,81 ha Các công trình được xây dựng kiên cố, với chiều cao trung bình từ 2-3 tầng, mang kiến trúc đẹp và hiện đại Tuy nhiên, theo chủ trương của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, các công trình hành chính sẽ được di dời đến vị trí mới phù hợp, và huyện ủy cùng UBND sẽ được quy hoạch thành các chức năng hỗn hợp thương mại và dịch vụ du lịch.
Kho bạc Côn Đảo Ủy Ban nhân dân Côn Đảo
Công trình công cộng thương mại dịch vụ:
Đất công trình công cộng tại ôn Đảo có diện tích khoảng 1,53 ha, bao gồm chợ trung tâm, nhà văn hóa khu 4, 5, 6, 8 và các công trình phục vụ du lịch Chợ trung tâm thương mại ôn Đảo tọa lạc trên đường Phạm Văn Đồng với thiết kế hiện đại và cao tầng.
Công trình hai tầng được xây dựng với kết cấu tường gạch và hệ khung mái tôn kiên cố, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị khu vực chợ Thiết kế đô thị sẽ được nâng cấp, cải tạo quy mô để phục vụ đầy đủ nhu cầu của người dân địa phương cũng như thu hút khách tham quan đến nơi đây.
- ông trình thương m i dịch vụ du lịch gồm có khách s n Phi Yến tiêu chuẩn 2 sao
Công ty du lịch Sài Gòn Tourist và Công ty TNHH TM DV DK Vũng Tàu chiếm diện tích khoảng 2,02 ha, với các công trình được xây dựng kiên cố, cao từ 2 đến 3 tầng.
Các công trình giáo dục trong khu vực nghiên cứu được xây dựng khang trang, hiện đại và có chất lượng xây dựng tốt Nơi đây có trường cấp 3 và cấp 2 Võ Thị, đáp ứng nhu cầu học tập của học sinh.
Trường tiểu học Văn Ngọc và trường trung học cơ sở Lê Hồng Phong đã được xây dựng và chính thức đi vào hoạt động Ngoài ra, trong khu vực còn có ba trường mầm non, trong đó có một trường mầm non ở Đảo đang trong quá trình xây dựng và dự kiến sẽ sớm hoạt động.
(Trường mầm non Côn Đảo đang xây dựng) (Trường cấp 2, cấp 3 Võ Thị Sáu)
Khu vực nghiên cứu có một trung tâm y tế quân dân Y với diện tích khoảng 1,3ha, sở hữu cơ sở hạ tầng kiên cố và đội ngũ quân y, á sỹ được đào tạo chuyên môn cao Công trình này cao 2 tầng, nhưng mặt tiền đã xuống cấp và cần được cải tạo màu sắc phù hợp nhằm nâng tầm trung tâm y tế cho toàn vùng.
Trung tâm quân y d Hiện trạng công trình di tích, văn hóa:
Các công trình di tích gồm :
- Khu vự nhà h a đảo v i diện tích khoảng
Diện tích 2,03 ha hiện nay là nơi bảo tồn và trưng bày các vật dụng lịch sử, phản ánh sự tàn nhẫn của các thế hệ cầm quyền tại đây Công trình kiến trúc Pháp một tầng với mái lợp ngói, xung quanh là hệ thống vườn hoa, được bao quanh bởi tường rào kiên cố.
Nhà công quán có diện tích khoảng 570 m2, tọa lạc tại vườn hoa Tôn Đức Thắng, hướng về phía bờ biển Công trình gồm một tầng được xây dựng theo kiến trúc Pháp, hiện đang tạm khóa cửa và sử dụng phần hè và sân để phục vụ du khách dừng chân giải khát và ngắm cảnh Với thiết kế kiên cố, mái lợp ngói và xung quanh là sân vườn hoa, nhà công quán tạo nên không gian thư giãn lý tưởng cho du khách.
Khu di tích lịch sử Chuồng bò với diện tích khoảng 0,45 ha hiện đang trong tình trạng xuống cấp Cần thiết phải cải tạo, trùng tu và phục hồi những vị trí đã hư hỏng, đồng thời cải tạo ranh giới khuôn viên bằng hệ thống rào cây xanh để ngăn cách khu vực với các khu chức năng xung quanh nhằm bảo vệ di tích Ngoài ra, cần cải tạo đường vào công trình để tạo điều kiện thuận lợi cho du khách.
Khu di tích lịch sử chuồng bò
Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật
Hệ thống giao thông tại khu vực trung tâm ôn Sơn hiện đang ổn định với chất lượng đường tốt Mạng lưới đường ô bàn cờ kết nối hiệu quả giữa các khu chức năng trong đô thị, tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển.
Hệ thống đường trong khu vự trung tâm ôn Sơn được xây dựng theo hai trục
Bắc – Nam và Đông – Tây Lư i đường từ 70m – 150m Kết cấu mặt đường nhựa, lộ gi i các tuyến đường: 7.5÷28.0m
Bảng thống kê các tuyến đường:
STT Tên đường Lộ gi i
9 Đất quố phòng, quân sự 2.08 2.95
11 Đất hỗn hợp ( kinh oanh sản xuất…) 0.55 0.78
25 Nguyễn An Ninh 15.5 5.5 10 582.7 Đường Tôn Đức Thắng Đường Lê Hồng Phong Đường Nguyễn Huệ
2.3.2 Hiện trạng chuẩn bị kỹ thuật a Nền xây dựng
Khu vực nghiên cứu nằm trong vùng địa hình đồng bằng phẳng, với độ dốc chủ yếu từ Tây Bắc sang Đông Nam Độ cao nền biến thiên từ 2,00 đến 14,80 mét, trong khi độ cao nền của tuyến đường dao động từ 2,90 đến 8,50 mét Các khu vực đã xây dựng công trình có độ cao nền từ 2,90 đến 10,0 mét Việc đánh giá đất xây dựng cần xem xét các yếu tố này để đảm bảo tính khả thi và an toàn cho các công trình.
Khu vực nghiên cứu có cốt nền cao không bị ảnh hưởng bởi triều ường Phần l n á đã xây ựng công trình c Hiện trạng thoát nước mưa:
Khu vực nghiên cứu đã được đầu tư hệ thống thoát nước chung với tổng chiều dài 8,6 km Hệ thống này bao gồm các cống tròn bê tông cốt thép có đường kính từ D600 đến D1000, cùng với các cống hộp có kích thước từ BxH=1.25x1.5 đến 2.0x2.0.
Bao gồm 2 ưu vự : Lưu vực thoát ra Hồ An Hải và ưu vực thoát trực tiếp ra biển qua 5 cửa xả
Hệ thống thoát nƣ khu Trung tâm ôn Sơn d Đánh giá hiện trạng chuẩn bị kỹ thuật:
- Khu vực không bị ng p ng, độ dốc thu n lợi thoát nƣ c mặt
Khu vực nghiên cứu đã đầu tư vào hệ thống thoát nước, nhưng hiện tại vẫn là hệ thống thoát chung cho cả nước thải và nước mưa Điều này đã ảnh hưởng đến vệ sinh môi trường, do đó cần thiết phải tăng cường đầu tư cho dự án tái xử lý nước thải.
- Phần l n quỹ đất đã đầu tƣ xây ựng công trình
- Nguồn nƣ : Nƣ c ngầm xung quanh hồ Quang Trung I
Khu vực nghiên cứu đang khai thác nước từ nhà máy nước ôn Đảo với công suất 3.400m³/ngày, sử dụng 20 giếng khoan Các giếng khoan được bố trí xung quanh hồ Quang Trung I.
Tuyến ống có đường kính 216mm sẽ lấy nước từ nhà máy nước ôn Đảo, chạy dọc theo đường Võ Thị Sáu Nước sẽ được cấp về trạm bơm tăng áp 1 với công suất 500 m3/ngày để cung cấp cho khu trung tâm ôn Sơn.
+ Tuyến ống phân phối chính 216mm, 165mm lấy nƣ c từ tr m ơm tăng áp 1 ch y dọc tuyến đường Nguyễn Văn Linh để cấp nư c cho khu vực nghiên cứu;
+ Tuyến ống phân phối chính 216mm, 114mm lấy nƣ c từ tr m ơm tăng áp 1 ch y dọc tuyến đường Võ Thị Sáu cấp nư c cho khu vực nghiên cứu;
Tuyến ống phân phối chính có đường kính 216mm được lắp đặt dọc theo đường Nguyễn Huệ, kết nối với các tuyến ống có đường kính 216mm và 114mm trên đường Võ Thị Sáu nhằm cung cấp nước cho khu vực nghiên cứu.
+ Tuyến ống dịch vụ ó đường kính từ 60÷90mm cấp nư c cho khu vực nghiên cứu;
Tỷ lệ ấp nước hiện đạt 100%, nhưng tỷ lệ thất thoát lên đến 15,5% Nguồn nước cung cấp cho nhà máy đang thiếu hụt so với nhu cầu sử dụng của Đảo, đặc biệt vào mùa khô từ năm 2017 Huyện đã có chủ trương đầu tư xây dựng nhà máy nước với công suất 3.000m3/ngày, sử dụng nguồn nước từ hồ Hải Tuy nhiên, cần phải đánh giá kỹ lưỡng khả năng ấp nước của dự án này, nhất là trong mùa khô khi không có nguồn nước mưa ổn định từ hồ.
- Hiện t i khu vực nghiên cứu nằm trong vùng phụ tải trung tâm ôn Đảo đƣợc cấp điện từ hai nguồn chính:
Nhà máy điện Trung Tâm, nằm gần chợ ôn Đảo, có công suất thiết kế 1,762MW Tuy nhiên, do đã sử dụng từ trước ngày giải phóng, hiện nay nhà máy này đã xuống cấp, dẫn đến công suất khả dụng chỉ còn khoảng 55%, tương đương 0,9 MW.
+ Nhà máy điện An Hội: Công suất thiết kế 3 MW Công suất khả dụng khoảng 2,1
+ Tổng Công suất nguần cấp hiện nay khoảng 3MW
- Mạng lưới điện trung áp: M ng trung áp t i ôn Đảo sử dụng ƣ i điện 22KV, do m i đƣợc UBND tỉnh đầu tƣ đ t tiêu chuẩn của ngành
- Khu vực nghiên cứu hiện có khoảng 17 tr m biến áp 3 pha v i tổng công suất khoảng 450KVA
Mạng điện sinh hoạt hiện tại ổn định và không cần cải tạo nhiều Hệ thống chiếu sáng đã được lắp đặt cho một số tuyến đường, bao gồm cả đường điện chiếu sáng ngầm và nổi Việc đánh giá hiện trạng cho thấy mạng lưới điện hoạt động hiệu quả.
Hiện nay, nguồn cung cấp điện cho khu vực trung tâm ôn Sơn đang đáp ứng nhu cầu sử dụng Tuy nhiên, với tốc độ phát triển nhu cầu điện tăng 40% hàng năm, ôn Đảo cần bổ sung thêm các nguồn năng lượng khác, kết hợp với điện diesel để đảm bảo cung cấp điện ổn định và hiệu quả hơn.
M ng h áp, trung áp cần nâng cấp một số trụ cột và dây dẫn đã xuống cấp không đảm bảo an toàn điện
- M ng chiếu sáng: Cần đƣa vào sử dụng nhiều hơn nữa á đèn tiết kiệm điện
Nhà máy trung tâm đã hoạt động từ ngày giải phóng cho đến nay, dẫn đến tình trạng xuống cấp Mặc dù đã được đầu tư bổ sung thiết bị, nhưng hệ thống máy móc vẫn không đồng bộ.
2.3.5 Hiện trạng Thông tin liên lạc
Hệ thống huyển m h trong khu vự thiết kế thông qua HOST ôn Đảo đặt t i Trung tâm viễn thông ôn Đảo V i ung ƣợng hiện t i khoảng 5.000 ines b M ng ngo i vi:
Hiện t i trong ranh gi i thiết kế ó 4km đường truyền áp quang c M ng thông tin i động:
Khu vực thiết kế hiện có 3 nhà cung cấp mạng di động là Vinaphone, Mobifone và Viettel Hiện tại, khu vực này đang sử dụng tín hiệu sóng di động từ các nhà mạng trên.
17 tr m BTS trong khu ôn Sơn d M ng internet
M ng internet ủa khu vự nói hung ó m t độ thuê ao ao, hất ƣợng ổn định: Hiện ó 100% á ơ quan an ngành và người ân sử ụng internet
Bưu điện trung tâm ôn Đảo (VNPT) ung ấp đầy đủ á ị h vụ ưu hính ho khu vự
2.3.6 Hiện trạng thoát nước thải-quản lý CTR-nghĩa trang a Hiện trạng thoát nước thải
Khu trung tâm ôn Sơn đã ó hệ thống thoát nƣ c chung (thoát chung cả nƣ c thải, nƣ mƣa)
Các tuyến cống thoát nước chủ yếu được xây dựng tại khu vực trung tâm với tổng chiều dài khoảng 5960m, bao gồm ống tròn có đường kính từ 600 đến 1000 mm với chiều dài 4960m và cống hộp kích thước 1,5x1,5m và 2x2m với tổng chiều dài khoảng 1000m.
Hiện nay, ph m vi nghiên cứu quy ho h đã ó đơn vị thu gom, quản ý TR đƣa về khu xử lý CTR của huyện
Hiện tại, khu vực này thiếu hệ thống thoát nước thải và các công trình xử lý chất thải cần thiết Cần đánh giá tình trạng của các công trình hạ tầng như bãi đỗ xe và các cơ sở hạ tầng khác để đảm bảo sự phát triển bền vững trong tương lai.
Môi trường trong khu vực do vị trí biển đảo nên không khí trong lành không bị ô nhiễm.
Các định hướng c a QHPK đối với khu vực nghiên cứu
- Đồ án quy ho ch Phân khu tỷ lệ 1/2000 khu trung tâm Côn Sơn đã đƣợc phê duyệt năm
Năm 2016, khu vực nghiên cứu thuộc phân khu chức năng số 1 có tính chất là khu trung tâm đô thị hiện hữu, kết hợp giữa chức năng ở và dịch vụ du lịch như nhà nghỉ, quán ăn, cửa hàng phục vụ du khách Đây là khu vực dân cư hiện hữu, hạn chế mở rộng dân số, với mật độ xây dựng tối đa 80% và chiều cao công trình không quá 5 tầng.
Đánh giá tổng hợp hiện trạng
Hệ thống di sản di tích lịch sử cấp quốc gia khá nhiều
Có tài nguyên thiên nhiên biển, tài nguyên rừng quốc gia
Cảnh quan các khu vực thu n lợi cho việc phát triển một đô thị du lị h đặc trƣng mang đ m chất thơ mộng của ôn Đảo Điểm yếu (W):
Hệ thống h tầng kỹ thu t còn thiếu về số ƣợng và chất ƣợng nên vốn đầu tƣ khá tốn kém
Trong khu vực dân ƣ á ông trình kiến trúc pha t p hƣa thống nhất, còn yếu kém trong khâu quản lý và xây dựng
Hệ thống cấp điện và nƣ c còn h n chế
Phát triển á khu ân ƣ m i gìn giữ nét cổ kính thanh bình gắn v i dịch vụ du lịch đô thị biển đảo
Khai thác và nâng cao giá trị quỹ đất hợp ý để thu h t á nhà đầu tƣ
Giải quyết các vấn đề thoát nư thải và vệ sinh môi trường ho đô thị
Cải t o, quản lý, đảm bảo thống nhất hình thức kiến trúc cho đô thị
Khả năng ảnh hưởng môi trường tự nhiên do việc xây dựng các khu chứ năng ho t động của đô thị.
Các vấn đề cần giải quyết
- Bảo vệ và cung cấp h tầng cho khu vự ân ƣ hiện hữu
- Vấn đề cảnh quan, điều kiện tự nhiên, mặt nƣ , văn hóa ịch sử
- Phát triển á khu ân ƣ m i văn minh phù hợp v i mô hình phát triển đô thị du lịch biển đảo, du lịch tâm linh
- Giải quyết vấn đề môi trường và thoát nư ho khu đô thị
- T o á không gian vui hơi, sinh ho t cộng đồng gắn v i sinh thái cảnh quan cải thiện vi khí h u
Xây dựng chương trình quản lý và vận hành hiệu quả nguồn lực là yếu tố quan trọng để tối ưu hóa hình thức ưu đãi đầu tư Điều này tạo ra mọi điều kiện thuận lợi cho sự phát triển đầu tư trong khu vực, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững.
TẦM NHÌN - TÍNH CHẤT - CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT
Tầm nhìn
Tầm nhìn phát triển đô thị hướng đến việc xây dựng khu vực thành một "Khu đô thị du lịch" với môi trường xanh, sạch, đẹp, và giàu bản sắc văn hóa lịch sử, đồng thời gắn liền với bảo vệ môi trường tự nhiên.
Tính chất
- Là khu vực hiện hữu truyền thống âu đời có giá trị về bảo tồn gắn v i các di tích lịch sử cách m ng
- Là không gian nhà ờ hiện hữu kết hợp khai thác du lịch, dịch vụ đa ng hấp dẫn.
Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
Theo các quy định của Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 khu dân cư hiện hữu ôn Sơn đã được phê duyệt năm 2016, các quy chuẩn xây dựng Việt Nam và tiêu chuẩn thiết kế hiện hành, các chỉ tiêu sử dụng đất, kinh tế kỹ thuật và hạ tầng được đề xuất như sau:
- Tổng diện tích khu vực nghiên cứu: Khoảng 70.06 ha
- Quy mô dân số: Khoảng 2683 người
3.3.1 Chỉ tiêu về sử dụng đất
TT Hạng mục Đơn vị Chỉ tiêu
I Quy mô khu vực nghiên cứu Ha 70,06
II Dân số - ao động
Quy mô dân số trong khu vực thiết kế Người 2683
III Chỉ tiêu sử dụng đất
3.1 Đất giáo dục mầm non và phổ thông ơ sở m2 /người 2,7
Cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở m2 /người 2
3.3 Đất giao thông trong đơn vị ở % 30
Công trình hỗn hợp Tầng 3-5
Công trình DVCC khác Tầng 2-3
3.5 M t độ xây dựng trong các lô xây dựng
IV Hạ tầng xã hội
4.1 Nhà trẻ, mẫu giáo Chỗ/1000 dân 50 m2đất/chỗ 15
TT Hạng mục Đơn vị Chỉ tiêu
4.2 Trường tiểu học Chỗ/1000 dân 65 m2/Chỗ 15
4.3 Trường THCS Chỗ/1000 dân 55 m2/Chỗ 15
5.1 Tiêu chuẩn cấp nƣ c L/ng,ngđ 120 - 150
5.2 Tiêu chuẩn cấp điện sinh ho t kw/hộ 2,5 -3
5.3 Tiêu chuẩn nƣ c thải L/ng,ngđ 90
5.4 Lƣợng rác thải BQ kg/ng,ngđ 1,2
5.5 Chiều rộng 1 làn xe mét/làn 3,0 – 3,75
5.6 Chiều rộng àn đi ộ mét/làn 0,75
5.7 Đường nội bộ phục vụ phòng cháy chữa cháy ≥4m
ĐỊNH HƯỚNG THIẾT KẾ ĐÔ THỊ
Các nguyên tắc nghiên cứu trong thiết kế đô thị
Tuân thủ và kế thừa khung định hướng quy hoạch phân khu đã được phê duyệt là rất quan trọng Đầu tư xây dựng hạ tầng phát triển đô thị và chuyển đổi chức năng sử dụng đất sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quy hoạch.
Tối ưu hóa sử dụng đất là yếu tố quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, dựa trên việc khai thác những lợi thế về vị trí, ảnh hưởng của môi trường xung quanh, và hệ thống hạ tầng kỹ thuật kết nối.
Xây dựng mô hình đô thị với tiêu chí "Xanh - Tiện nghi - An toàn" là một xu hướng quan trọng trong phát triển đô thị hiện đại Mô hình này cần khai thác yếu tố ảnh hưởng đặc trưng sẵn có, đồng thời cung cấp các dịch vụ xã hội tiện nghi cho cư dân Bên cạnh đó, việc phát triển hạ tầng kỹ thuật hiện đại và đồng bộ cũng là yếu tố then chốt để đảm bảo sự phát triển bền vững và nâng cao chất lượng cuộc sống trong đô thị.
Kết nối hài hòa, hợp ý giữa ự án v i khu vự hiện hữu và á ự án ân n (Về không gian; h tầng xã hội; h tầng kỹ thu t…)
Phân kỳ đầu tư theo từng giai đoạn đảm bảo tính đồng bộ và khả thi, chia tổng thể dự án thành các tiểu dự án phù hợp với quy mô nguồn vốn, tránh hiện tượng phân tán manh mún Đa dạng hóa hình thức kết hợp các dịch vụ tiện ích, tạo nên tính sinh động và hấp dẫn trong không gian đô thị, đáp ứng nhu cầu sống, nghỉ ngơi và giải trí của người dân địa phương cũng như khách du lịch.
Cho phép tạo sự linh hoạt trong phân chia các ô đất nhà ở lô phố nhằm đạt được mục đích đầu tư, đồng thời vẫn đảm bảo sự thống nhất về kiến trúc và hình thái của ngôi nhà.
- Sử dụng các hình thức kiến trúc khác nhau trong từng khu vực nhấn m nh tính chất đặ trƣng, không gian mở, và các không gian ở
Không gian dọc theo các trụ đường, đặc biệt là các tuyến giao thông đi bộ và xe đạp, cần được cải thiện bằng cách trồng cây xanh bóng mát Việc chọn cây có tán lớn hoặc trồng ở các vị trí phù hợp sẽ tạo ra bóng mát cho người đi đường Đồng thời, tổ chức các điểm dừng chân dọc đường và phủ bóng mát bằng các loại cây leo có hoa cũng là một giải pháp hiệu quả để nâng cao trải nghiệm cho người dân.
- Sử dụng chính các lo i ây đặ trƣng ủa ôn Đảo t o cảnh quan ũng nhƣ quảng bá cho nông sản địa phương
Các quảng trường được thiết kế tại những vị trí có tính chất hội tụ và giao lưu, đồng thời tận dụng lợi thế về cảnh quan và giao thông Việc tạo điểm nhìn đẹp cho các quảng trường là rất quan trọng, nhằm thu hút ánh nhìn và kết nối với các trục đường chính.
Các mảng xanh công cộng trong công viên được thiết kế với sự kết hợp giữa thảm cỏ, cây xanh và thảm hoa, tạo nên một không gian cảnh quan hấp dẫn cho người sử dụng.
Các khu vực ven hồ nên dùng các lo i cây xanh t o cảm giác tự nhiên, ít phải hăm sóc.
Định hướng khung tổng thể thiết kế đô thị
4.2.1 Phân vùng các khu vực trọng tâm:
V i đự trƣng ủa khu vự trung tâm, ph m vi nghiên ứu đƣợ hia thành 05 khu vự trọng tâm: a) KHU VỰ BẢO TỒN DI TÍ H LỊ H SỬ:
Bảo vệ nguyên trạng về mặt bằng và không gian là rất quan trọng Trong trường hợp đặc biệt, cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền để thực hiện xếp hạng hoặc điều chỉnh liên quan.
Không được làm ảnh hưởng đến yếu tố cấu thành hệ sinh thái, ảnh hưởng đến thiên nhiên và môi trường xung quanh Cần có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền tương đương để thực hiện các hoạt động trong khu vực dân cư hiện hữu.
- hứ năng sử ụng hính ủa khu vự à ở + thương m i ị h vụ nổi t à ẩm thự v i hai ng kinh oanh t i hỗ và ho thuê mặt ằng kinh oanh
Khu hẻm phố cần được cải thiện về hạ tầng và thông thoáng, đồng thời chú trọng đến hình thức kiến trúc và màu sắc để tạo sự đồng nhất cho mặt đứng tổng thể của khu vực.
- Khống hế hiều ao ông trình nhà ở 3-5 tầng, m t độ xây ựng ho khu nhà ở hiện hữu 60-80%, khu ở m i :50%, khu nhà ở xã hội - hung ƣ ao tầng : 35-40%
Đề xuất tổ chức không gian xanh tại sân trường và trên các công trình nhằm nâng cao chất lượng sống cho khu vực dân cư và tăng cường kết nối cộng đồng Khu vực công trình cần chú trọng đến hạ tầng xanh và hiện đại để phục vụ nhu cầu của người dân.
Dự án cải tạo công trình hiện tại đang gặp dấu hiệu xuống cấp và hư hỏng về hình thái kiến trúc trong toàn khu vực Việc chỉnh trang hệ thống tường rào của trường học sẽ bao gồm các hình thức như vẽ tranh tường, sơn màu và ốp đá, nhằm nâng cao mỹ quan cho khu vực.
- Đƣợ xây ựng tối đa 5 tầng, đảm ảo tiêu huẩn m t độ xây ựng không vƣợt quá 50%
- Thiết kế và ố trí ãi đỗ xe phụ vụ ho người ân ũng như ượng khá h u ị h t i đây d) KHU VỰ X H I HÓ - ĐẤU GIÁ SỬ DỤNG ĐẤT
Không gian mở là một yếu tố quan trọng trong việc phát triển khu vực, khuyến khích đầu tư xây dựng và tạo ra môi trường sống thân thiện với cộng đồng Hướng đến kiến trúc xanh và sinh thái, những không gian này không chỉ mang lại vẻ đẹp tự nhiên mà còn nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân.
- Khuyến khí h thự hiện tổng thể trên một ự án n để ó tính tổng thể và phân ố hứ năng hợp ý tránh nh tranh hứ năng
- Tuân thủ á hỉ tiêu áp ụng :xây ựng tối đa 5 tầng, đảm ảo tiêu huẩn m t độ xây ựng không vƣợt quá 50%
- hứ năng á ông trình thiên về ị h vụ u ị h và phụ vụ ộng đồng ân ƣ
Hình thức kiến trúc hiện đại với vật liệu chịu nhiệt tốt, tông màu nhẹ nhàng hài hòa với cảnh quan biển và công trình xung quanh Hướng ánh nắng Đông Tây được ưu tiên, với 60% tầm nhìn hướng ra phía biển Khu vực ảnh quan rất đẹp.
- T o ựng một không gian mở ó nét đẹp và sắ riêng ằng á h thiết kế á kiến tr nhỏ, tá phẩm nghệ thu t t o hình, thiết ị trang trí mang đ m ấu ấn khu vự
Yếu tố cây xanh, tổ hợp màu sắc và ánh sáng đóng vai trò quan trọng trong việc tạo nên không gian hài hòa, gần gũi với con người và hòa hợp với thiên nhiên.
4.2.2 Các trục không gian trọng tâm:
Việc cụ thể hóa định hướng của đồ án quy hoạch và quy hoạch phân khu đã được phê duyệt có vai trò rất quan trọng trong việc bảo tồn và phát huy giá trị thiên nhiên cũng như lịch sử của khu vực nghiên cứu thiết kế đô thị Qua đó, ý tưởng xây dựng các trụ không gian quan trọng cho khu trung tâm được hình thành, trong đó nổi bật là trụ văn hóa - lễ hội.
- T o ựng một không gian đa năng để tổ hứ á ho t động văn hóa- ễ hội mang đ m ấu ấn khu vự
Trụ văn hóa và lễ hội là những yếu tố quan trọng trong việc xây dựng hình ảnh văn hóa đặc trưng của địa phương, đồng thời phát huy nét đẹp văn hóa của người dân nơi đây Bên cạnh đó, trụ thương mại và ẩm thực cũng đóng vai trò thiết yếu trong việc quảng bá và gìn giữ bản sắc văn hóa địa phương.
Trụ thương mại - ẩm thực là sự giao thoa giữa hoạt động kinh doanh, ẩm thực và trải nghiệm ẩm thực địa phương, phản ánh đời sống hàng ngày của người dân nơi đây Nó không chỉ mang đến những món ăn đặc sắc mà còn chứa đựng tinh thần và văn hóa độc đáo của người dân đảo Bảo tồn di sản văn hóa và lịch sử là một yếu tố quan trọng trong việc gìn giữ bản sắc ẩm thực này.
Góp phần tạo ra sản phẩm du lịch đa dạng và phong phú dựa trên nguyên tắc bảo tồn, phát huy giá trị di sản văn hóa gắn liền với phát triển du lịch bền vững Điều này không chỉ thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội mà còn nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân huyện đảo.
- Là không gian mở ven iển v i hệ thống ây xanh vườn hoa kết hợp v i á không gian quảng trường
, điêu khắ T o ra á điểm nhấn mang tính đặ trƣng để ễ àng nh n iện hình ảnh khu vự e) TRỤ ÂY
- Khai thá và tổ hứ các không gian công viên vườn hoa và ây xanh
TDTT nhằm t o ra trụ ảnh quan m i ho khu vự
Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất
4.3.1 Các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc chính:
Tổng ân số trong khu vự : 2683 người
+ Tỷ ệ đất ở đô thị 13,91 ha hiếm khoảng: 19,70% so v i tổng iện tí h nghiên ứu
+ Tỷ ệ á o i đất hỗn hợp ị h vụ u ị h 10,27 ha hiếm khoảng 14,54% so v i tổng iện tí h nghiên ứu
Tổng diện tích khu đất l p quy ho ch rộng 706220 m 2 đƣợ ơ ấu sử dụng đất nhƣ sau:
- Đất ở hiện tr ng cải t o, diện tích 120015 90m 2 , tỷ lệ 16,99%;
- Đất ở xây m i diện tích 7156.95m 2 , tỷ lệ 1.01%;
- Đất nhà ở xã hội hung ƣ, diện tích 11967.99m 2 tỷ lệ 1,69%;
- Đất công trình công cộng – dịch vụ, diện tích 15761.57 m2 tỷ lệ 2,23%;
- Đất trường học diện tích diện tích
- Đất y tế, diện tích 12640.81 m2 tỷ lệ 1,79%;
- Đất cây xanh công viên TDTT diện tích 46768.88 m2 tỷ lệ 6,62%;
- Đất cây xanh cảnh quan, diện tích 8801.85 m2 tỷ lệ 1,25%;
- Đất hỗ hợp (dịch vụ du lịch ),
- Đất du lịch t p trung (khách s n)
- Đất an ninh quốc phòng
Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất diện tích diện tích diện tích diện tích diện tích diện tích diện tích diện tích diện tích
81142.02 m2 21569.88 m2 29232.01 m2 2502.66 m2 18412.99 m2 5031.83 m2 30652.89 m2 9720.10 m2 193020.18m2 tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ
TT oại đất Diện tích
Tầng cao tối đa(tầng)
1.1 Đất ở hiện trạng cải tạo 120015.90 16.99 80 3-5
1.3 Đất nhà ở xã hội chung cư cao tầng 11967.99 1.69 35-40 5
2 Đất công trình công cộng- dịch vụ 15761.57 2.23 35-50 3
6 Đất cây xanh công viên-TDTT 46768.88 6.62 - -
7 Đất cây xanh cảnh quan 8801.85 1.25 - -
8 Đất h n hợp (dịch vụ, du lịch, thương mại, văn phòng) 81142.02 11.49 50 2-5
9 Đất du lịch tập trung(khách sạn, dịch vụ du lịch ) 21569.88 3.05 40-50 3-5
12 Đất an ninh quốc phòng 18412.99 2.61
15 Đất hạ tầng kỹ thuật 9720.10 1.38
4.3.1 Định hướng quản lý các khu chức năng: a) Nhà ở hiện trạng cải tạo
Tầng ao xây ựng: 2-5 tầng
V t iệu màu sắ : Khuyến khí h sử ụng v t iệu địa phương, màu sắ hòa hợp v i không gian xung quanh
Tổ hứ ho t động: Ho t động sinh ho t ộng đồng
Hƣ ng tổ hứ không gian:
- ải t o mặt tiền ông trình, tổ hứ tầng trệt ho ho t động kinh oanh uôn án
- Tổ hứ tiện í h đường phố mang tính ân giã, hài hòa v i không gian ở b) Nhà ở biệt thự mới
Tầng ao xây ựng: 3tầng
V t iệu màu sắ : Khuyến khí h sử ụng v t iệu địa phương, màu sắ hòa hợp v i không gian xung quanh c) Nhà ở xã hội
Tầng ao xây ựng: 5 tầng
V t iệu màu sắ : V t iệu hiện đ i, hịu nhiệt tốt
Hài hòa v i không gian hiện hữu, tông màu nh nhẹ nhàng d) Công trình công cộng – HTXH
Tầng ao xây ựng: 3 tầng
V t iệu màu sắ : Khuyến khí h sử ụng v t iệu địa phương, màu sắ tươi m i, ắt mắt thu h t trẻ em
Tổ hứ ho t động: Ho t động họ sinh
Hƣ ng tổ hứ không gian:
- ải t o hàng rào ao quanh ằng á h vẽ tranh tường trang trí, sơn sửa ằng những màu sắ sinh động, tươi m i
Để nâng cao chất lượng không gian công cộng, cần ốp lát vỉa hè và đường phố xung quanh, đồng thời bổ sung các thiết bị đô thị như đèn điện, thùng rác, bồn cây, ghế ngồi và các dụng cụ vui chơi thể thao cho trẻ em.
+ ÔNG TRÌNH ÔNG NG- HTXH
Tầng ao xây ựng: 3 tầng
Hƣ ng tổ hứ không gian:
- Thiết kế và ố trí đủ ãi đỗ xe phụ vụ người ân
- ải t o và hỉnh trang i á ông trình ông ộng đô thị ó ấu hiệu xuống ấp
- Đồng ộ hình thái kiến tr ông trình để mặt đứng khu vự ó sự thống nhất và hài hòa
- Khuyến khí h sử ụng á v t iệu át , sơn, án màu sắ nhã nhặn, hòa hợp v i không gian xung quanh
- Khu vự ây xanh vườn hoa ần tổ hứ đường đi o v i những điểm nghỉ đượ ố trí ghế ngồi xen kẽ ây xanh t o ảm giá yên tĩnh ễ hịu, thoải mái
- Hệ thống hiếu sáng phân ố đều trên á trụ giao thông và phụ vụ trang trí
- á kiến tr nhỏ và thiết ị kỹ thu t đô thị như iển áo hỉ ẫn trên hè đường ần ó hình áng gọn gàng, không he khuất tầm nhìn
Khu vực vườn hoa có thể kết hợp với sân thể thao, tạo ra một không gian sinh hoạt văn minh Việc bố trí trang thiết bị vận động phù hợp với độ tuổi, hình dạng và màu sắc đa dạng sẽ làm phong phú thêm không gian này.
- á ông trình ông ộng đa ng , khá t o điểm nhấn trên mặt đứng tổng thể
4.4 Các yêu cầu về quản l quy hoạch xây dựng
4.4.1 Thiết kế đô thị đối với các trục tuyến chính, quan trọng
Hình thành các trục không gian chính có chứ năng iên kết các khu chứ năng
Các tuyến không gian chủ đạo trong các khu chức năng được thiết kế với các tuyến đường trồng cây bóng mát theo từng chủ đề, nhằm tạo ra một môi trường cảnh quan hấp dẫn.
Tuyến đường đường cải t o t i á khu ân ư hiện hữu phía Nam đi qua khu vực cửa ngõ của dự án là tuyến đường đối ngo i chính kết nối dự án
Tuyến đường hỗn hợp thương mại dịch vụ trên đường Lê Hồng Phong chuyển đổi chức năng từ đất ở quan thành đất hỗn hợp dịch vụ du lịch Trục cảnh quan chính của đô thị tập trung vào việc phát triển trung tâm du lịch và khu nghỉ dưỡng kết hợp.
Tuyến thương m i dịch vụ v i chuỗi nhà nghỉ khách s n mi ni, hệ thống nhà hàng quán ăn ịch vụ t i các tuyến đường (Ph m Văn Đồng, tuyến đường Trần Phú)
Tuyến đường văn hóa u ịch v i hệ thống công viên cây xanh dọc bãi tắm Tôn Đức Thắng là điểm đến lý tưởng cho du khách tham quan và nghỉ ngơi Nơi đây không chỉ có các điểm dừng chân ngắm cảnh tuyệt đẹp mà còn tích hợp hệ thống quảng trường xanh mở, tạo không gian thư giãn Bên cạnh đó, tuyến đường còn hỗ trợ việc di chuyển bằng xe đạp du lịch, mang đến trải nghiệm thú vị cho du khách.
* Yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan:
Tuyến đường cải tạo khu ẩn ư khuyến khích chỉnh trang mặt tiền và chuyển đổi mô hình kết hợp với dịch vụ du lịch, đồng thời khống chế chiều cao tối đa và khoảng lùi cho các công trình nhà ở cũng như công trình thương mại dịch vụ.
Tuyến đường hỗn hợp thương mại dịch vụ yêu cầu khoảng lùi tối thiểu 6 m cho các công trình khách sạn và hỗn hợp thương mại văn phòng Để nâng cao trải nghiệm cho khách bộ hành, các công trình được khuyến khích tổ chức không gian xanh, thềm cây xanh và quảng trường, đồng thời bố trí các tiện ích công cộng phục vụ nhu cầu của người đi bộ.
Tuyến đường thương mại dịch vụ khu ẩn ư hiện hữu cần được cải tạo, bổ sung hệ thống cây xanh và lắp đặt thùng rác công cộng hợp lý Ngoài ra, cần trang trí các biển hiệu và cải thiện hệ thống chiếu sáng để tạo không gian sôi động cho khu phố thương mại.
Tuyến đường văn hóa du lịch sẽ được tổ chức với hệ thống công cộng hoàn chỉnh, bao gồm các điểm dừng nghỉ có ghế ngồi tại công viên, hệ thống chiếu sáng hợp lý Đặc biệt, việc khuyến khích trồng các loài hoa bản địa và cây cổ thụ sẽ tạo ra không gian xanh mát, sinh động, nổi bật với những đặc trưng như cây hàng ngang, hàng dừa, góp phần làm phong phú thêm cảnh quan.
(Sơ đồ thiết kế đô thị khung tổng thể)
4.4.2 Thiết kế đô thị đối với các điểm nhấn trọng tâm
Chức năng của công trình cao tầng hỗn hợp khách sạn nằm trên trục phố chính, tạo điểm nhấn cửa ngõ vào khu đô thị Các công trình này có khối tích lớn kết hợp với cây xanh và quảng trường, hình thành nên điểm nhấn đặc trưng cho không gian đô thị Hệ thống các công trình điểm nhấn này bao gồm nhiều yếu tố quan trọng, góp phần nâng cao giá trị kiến trúc và môi trường sống.
Dự án hỗn hợp thương mại, khách sạn và văn phòng cho thuê tọa lạc tại ngã tư Đồng Hồ, giao điểm giữa Nguyễn Huệ và Lê Hồng Phong, sẽ trở thành điểm nhấn nổi bật của trung tâm thành phố Ôn Sơn.
Ông trình điểm nhấn văn hóa và lịch sử như nhà Hạ Đảo và Sở Ò, cùng với nhà ông Quán, đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối từ Biền vào khu trung tâm đảo Những công trình này không chỉ thể hiện giá trị văn hóa độc đáo mà còn góp phần làm phong phú thêm trải nghiệm du lịch tại khu vực này.
- ông trình điểm nhấn khu ân ƣ à khu hung ƣ ao tầng v i khối tích l n, là ông trình điểm nhấn cửa ngõ phía Bắc toàn khu trung tâm
Trường trung học cơ sở Lê là một công trình giáo dục nổi bật với kiến trúc hiện đại và khang trang, được đặt tên theo các vị anh hùng cách mạng dân tộc Công trình này không chỉ đáp ứng nhu cầu học tập mà còn thể hiện niềm tự hào về lịch sử và văn hóa dân tộc.
Hồng Phong, trường cấp 2, 3 Võ Thị Sáu, trường tiểu họ ao Văn Ngọc)
Để đảm bảo sự hài hòa trong tổ chức không gian, kiến trúc và cảnh quan, các công trình điểm nhấn hỗn hợp và khách sạn dịch vụ cao tầng cần tuân thủ các yêu cầu cụ thể về thiết kế Việc này không chỉ tạo ra sự thu hút mà còn góp phần nâng cao giá trị thẩm mỹ cho khu vực xung quanh.
Tầng cao của công trình phải tuân thủ các quy định trong quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, đảm bảo sự hài hòa và thống nhất với các công trình lân cận trong khu chức năng.
Định hướng các Phân vùng chức năng
Tổng thể kiến trúc cảnh quan được thiết kế nhằm tổ chức không gian quy hoạch hài hòa với môi trường tự nhiên, đảm bảo tính sinh thái và chất lượng cao Quy hoạch phân khu đã được phê duyệt, bao gồm khung giao thông và ưu điểm của từng khu vực trong dự án Dự án được phân vùng thành các chức năng chính: khu trung tâm hỗn hợp dịch vụ du lịch, khu dân cư hiện hữu, hệ thống các công trình di tích, và hệ thống công viên cây xanh.
