IAS 40 IAS 40 Bất động sản đầu tư Vào tháng 04 năm 2001, Hội đồng Chuẩn mực Kế toán Quốc tế (Hội đồng) ban hành IAS 40 Bất động sản đầu tư, chuẩn mực ban hành lần đầu Ủy ban Chuẩn mực Kế toán Quốc tế vào tháng 04 năm 2000 Chuẩn mực thay số phần IAS 25 Kế toán khoản đầu tư, ban hành vào tháng 03 năm 1986 không bị thay IAS 39 Cơng cụ tài chính: Ghi nhận đo lường Vào tháng 12 năm 2003, Hội đồng phát hành sửa đổi IAS 40 phần kế hoạch ban đầu dự án kỹ thuật Vào tháng 01 năm 2016, IFRS 16 Thuê tài sản đưa số sửa đổi IAS 40, bao gồm mở rộng phạm vi điều chỉnh bao gồm bất động sản đầu tư đơn vị sở hữu bất động sản đầu tư nắm giữ bên thuê tài sản quyền sử dụng Tháng 12 năm 2016, Hội đồng ban hành Chuyển đổi Bất động sản đầu tư (sửa đổi IAS 40) nhằm làm rõ chuyển đổi từ, thành, bất động sản đầu tư Các Chuẩn mực khác đưa số sửa đổi không đáng kể cho IAS 40 Bao gồm IFRS 13 Phương pháp giá trị hợp lý (ban hành tháng 05 năm 2011), Báo cáo Điều chỉnh hàng năm cho chuẩn mực IFRS chu kỳ 2011-2013 (phát hành tháng 12 năm 2013), IFRS 15 Doanh thu từ Hợp đồng với khách hàng (phát hành tháng 05 năm 2014), Chuẩn mực Nông nghiệp: Cây lâu năm cho sản phẩm (Phụ lục Sửa đổi cho IAS 16 IAS 41) (phát hành tháng 06 năm 2014), IFRS 17 Hợp đồng Bảo hiểm (phát hành tháng 05 năm 2017) Báo cáo Sửa đổi Tài liệu tham khảo cho Khuôn khổ chung cho chuẩn mực IFRS (phát hành tháng 03 năm 2018) © Hội đồng IFRS A1515 IAS 40 MỤC LỤC số đoạn CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ SỐ 40 BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ MỤC ĐÍCH PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH ĐỊNH NGHĨA PHÂN LOẠI TÀI SẢN THÀNH TÀI SẢN ĐẦU TƯ HOẶC BẤT ĐỘNG SẢN CHỦ SỞ HỮU SỬ DỤNG GHI NHẬN PHƯƠNG PHÁP ĐO LƯỜNG TẠI THỜI ĐIỂM GHI NHẬN PHƯƠNG PHÁP ĐO LƯỜNG SAU THỜI ĐIỂM GHI NHẬN Chính sách kế tốn Mơ hình giá trị hợp lý Mơ hình giá gốc CHUYỂN ĐỔI THANH LÝ CƠNG BỐ THƠNG TIN Mơ hình giá trị hợp lý mơ hình giá gốc ĐIỀU KHOẢN CHUYỂN TIẾP Mơ hình giá trị hợp lý Mơ hình giá gốc Hợp kinh doanh IFRS 16 Chuyển đổi bất động sản đầu tư NGÀY HIỆU LỰC THU HỒI IAS 40 (2000) QUYẾT ĐỊNH PHÊ DUYỆT CỦA HỘI ĐỒNG CHO IAS 40 PHÁT HÀNH THÁNG 12 NĂM 2003 QUYẾT ĐỊNH PHÊ DUYỆT CỦA HỘI ĐỒNG CHO BÁO CÁO CHUYỂN ĐỔI BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ (SỬA ĐỔI IAS 40) PHÁT HÀNH THÁNG 12 NĂM 2016 THÔNG TIN CHI TIẾT VỀ CƠ SỞ KẾT LUẬN, THAM KHẢO PHẦN C CỦA PHIÊN BẢN NÀY CƠ SỞ KẾT LUẬN CỦA HỘI ĐỒNG CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ CHO IAS 40 (NHƯ ĐÃ ĐIỀU CHỈNH NĂM 2003) CƠ SỞ KẾT LUẬN CỦA ỦY BAN CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ CHO IAS 40 (2000) A1516 © Hội đồng IFRS 16 20 30 30 33 56 57 66 74 74 80 80 83 84A 84B 84C 85 86 IAS 40 Chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 Bất động sản đầu tư (IAS 40) quy định từ đoạn từ đến 86 Toàn đoạn có hiệu lực trì định dạng Chuẩn mực Úy ban Chuẩn mực kế toán quốc tế (IASC) Hội đồng Chuẩn mực kế toán quốc tế thi hành IAS 40 nên nghiên cứu đặt bối cảnh mục tiêu IAS 40, sở kết luận Hội đồng cho IAS 40, với Lời nói đầu cho chuẩn mực IFRS Khuôn khổ chung cho việc lập Báo cáo tài IAS Chính sách kế tốn, Thay đổi ước tính kế tốn sai sót cung cấp sở cho việc chọn lựa áp dụng sách kế tốn khơng có hướng dẫn cụ thể © Hội đồng IFRS A1517 IAS 40 CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ SỐ 40 BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Mục tiêu Mục tiêu Chuẩn mực để quy định phương pháp kế toán cho bất động sản đầu tư yêu cầu thông bố thông tin liên quan Phạm vi điều chỉnh Chuẩn mực áp dụng việc ghi nhận, đo lường công bố thông tin bất động sản đầu tư [Đã xóa] Chuẩn mực không áp dụng với: (a) tài sản sinh học liên qua đến hoạt động nông nghiệp (tham khảo IAS 41 Nông nghiệp IAS 16 Tài sản cố định); (b) quyền khai thác khoáng sản dự trữ khống sản dầu mỏ, khí tự nhiên tài sản không tái sinh tương tự Định nghĩa Các thuật ngữ sau sử dụng Chuẩn mực với ý nghĩa sau: Giá trị ghi sổ giá trị mà tài sản ghi nhận báo cáo tình hình tài Chi phí giá trị tiền khoản tương đương tiền trả giá trị hợp lý khoản phải trả để sở hữu tài sản thời điểm mua thời điểm thi công hoặc, phù hợp, giá trị phân bổ cho tài sản ghi nhận ban đầu theo yêu cầu cụ thể IFRS khác, ví dụ IFRS Chi trả cổ phiếu Giá trị hợp lý giá trị nhận bán tài sản trả chuyển giao khoản nợ giao dịch có tổ chức bên tham gia thị trường ngày định giá (Tham khảo IFRS 13 Phương pháp xác định giá trị hợp lý) Bất động sản đầu tư tài sản cố định (đất nhà cửa – phần nhà cửa - hai) nắm giữ (bởi chủ sở hữu bên thuê tài sản quyền sử dụng) để phát sinh thu nhập từ việc cho thuê để làm gia tăng vốn hai, mà không phải: (a) sử dụng q trình sản xuất cung cấp hàng hóa dịch vụ cho mục đích hành chính; (b) để bán chu trình sản xuất kinh doanh thông thường Tài sản chủ sở hữu sử dụng tài sản nắm giữ (bởi chủ sở hữu bên thuê tài sản quyền sử dụng) để sử A1518 © Hội đồng IFRS IAS 40 dụng trình sản xuất cung cấp hàng hóa dịch vụ cho mục đích hành Phân loại tài sản cố định thành bất động sản đầu tư hay bất động sản chủ sở hữu sử dụng [Đã xóa] Bất động sản đầu tư nắm giữ để tìm kiếm thu nhập từ việc cho thuê để làm gia tăng vốn hai Vì vây, phần lớn dịng tiền tạo từ bất động sản đầu tư không phụ thuộc vào tài sản khác mà đơn vị nắm giữ Điều phân biệt bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng Việc sản xuất cung cấp hàng hóa dịch vụ (hoặc sử dụng bất động sản vào mục đích hành chính) phát sinh dịng tiền mà khơng phân bổ cho bất động sản đó, mà cịn phân bổ cho tài sản khác sử dụng trình sản xuất kinh doanh IAS 16 áp dụng tài sản chủ sở hữu sử dụng mà đơn vị nắm giữ IFRS 16 Cho thuê áp dụng cho bất động sản chủ sở hữu sử dụng nắm giữ bên thuê tài sản có quyền sử dụng Các ví dụ làm rõ bất động sản đầu tư: (a) đất đai nắm giữ để gia tăng vốn dài hạn mà để bán ngắn hạn kỳ kinh doanh thông thường (b) đất đai thuộc sở hữu mà khơng có mục đích sử dụng cụ thể tương lại (Nếu đơn vị chưa thể xác định phần đất bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay để bán ngắn hạn kỳ kinh doanh thông thường, đất đai coi tài sản nắm giữ để tăng vốn.) (c) nhà sở hữu đơn vị (hoặc tài sản có quyền sử dụng liên quan đến nhà đơn vị nắm giữ) cho thuê nhiều hợp đồng thuê hoạt động (d) nhà sử dụng đồng thời cho thuê nhiều hợp đồng cho thuê hoạt động (e) bất động sản q trình thi cơng phát triển mà tương lai bất động sản đầu tư Các ví dụ thể bất động sản bất động sản đầu tư, vậy, khơng thuộc phạm vi điều chỉnh Chuẩn mực này: (a) bất động sản có mục đích để bán kỳ kinh doanh thơng thường q trình thi cơng phát triển để bán (tham khảo IAS Hàng tồn kho), ví dụ, bất động sản mua với mục đích để lý tương lai gần để phát triển bán lại (b) [Đã xóa] (c) bất động sản chủ sở hữu sử dụng (tham khảo IAS 16 IFRS 16), bao gồm (trong tài sản khác) bất động sản nắm giữ với mục đích làm bất động sản chủ sở hữu sử dụng tương lai, bất động sản nắm giữ để phát triển sau chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng lương lai, bất động sản nhân viên sử dụng © Hội đồng IFRS A1519 IAS 40 (kể việc nhân viên có trả tiền thuê nhà theo giá thị trường hay không) bất động sản chủ sở hữu sử dụng chờ lý (d) [Đã xóa] (e) bất động sản cho đơn vị khác thuê giao dịch cho thuê tài 10 Một số bất động sản bao gồm phần sử dụng thuê để tăng vốn phần lại nắm giữ để sử dụng phục vụ sản xuất cung cấp hàng hóa dịch vụ cho mục đích hành Nếu phần bán cách độc lập (hoặc cho thuê cách độc lập giao dịch cho thuê tài chính), đơn vị ghi nhận phần cách riêng biệt Nếu phần bán cách độc lập, bất động sản coi bất động sản đầu tư có phần không đáng kể bất động sản nắm giữ để phục vụ sản xuất cung cấp hàng hóa dịch vụ để phục vụ mục đích hành 11 Trong số trường hợp, đơn vị cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho bên sử dụng bất động sản mà đơn vị nắm giữ Đơn vị đánh giá bất động sản bất động sản đầu tư giá trị dịch vụ hỗ trợ không đáng kể giao dịch cho th nói chung Một ví dụ chủ sở hữu tồ nhà văn phịng cung cấp dịch vụ an ninh bảo trì cho bên thuê sử dụng tòa nhà 12 Trong trường hợp khác, dịch vụ cung cấp đáng kể Ví dụ, đơn vị sở hữu quản lý khách sạn, dịch vụ cung cấp cho khách hàng đáng kể giao dịch cho thuê nói chung Vì vậy, khách sạn mà đơn vị sở hữu quản lý bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản đầu tư 13 Việc định dịch vụ hỗ trợ đáng kể để bất động sản không coi bất động sản đầu tư gặp khó khăn Ví dụ, chủ sở hữu khách sạn trao phần trách nhiệm cho bên thứ ba hợp đồng quản lý Điều khoản hợp đồng đa dạng Trong trường hơp chủ sở hữu, theo chất, coi nhà đầu tư gián tiếp Trong trường hợp khác nhà đầu tư thuê để vận hành hoạt động hàng ngày mà chịu ảnh hưởng lớn từ biến động dòng tiền phát sinh từ việc vận hành khách sạn 14 Việc đánh giá cần thiết để định bất động sản có thỏa mãn điều kiển để trở thành bất động sản đầu tư hay khơng Đơn vị cần phát triển tiêu chí để đánh giá cách thống theo định nghĩa bất động sản đầu tư hướng dẫn liên quan đoạn từ đến 13 Đoạn 75(c) yêu cầu đơn vị phải công bố tiêu chí khó phân loại bất động sản 14A Việc đánh giá cần thiết để định giao dịch mua bất động sản đầu tư giao dịch mua tài sản đơn lẻ hay mua nhóm tài sản giao dịch hợp kinh doanh theo phạm vi điều chỉnh IFRS Hợp kinh doanh Cần dựa vào IFRS để định giao dịch giao dịch hợp kinh doanh Các vấn đề thảo luận đoạn từ đến 14 Chuẩn mực quy định việc định tài sản bất động sản chủ sở hữu sử dụng bất động sản đầu tư không liên quan đến việc mua bất động sản giao dịch hợp kinh doanh theo định nghĩa IFRS hay không Việc định giao dịch cụ thể có thỏa mãn định A1520 © Hội đồng IFRS IAS 40 nghĩa hợp kinh doanh IFRS hay không bao gồm bất động sản đầu tư theo định nghĩa Chuẩn mực cần áp dụng hai Chuẩn mực cách riêng biệt 15 Trong số trường hợp, đơn vị sở hữu tài sản cho thuê, sử dụng bởi, công ty mẹ cơng ty khác Bất động sản không coi bất động sản đầu tư báo cáo tài hợp nhất, bất động sản chủ sở hữu sử dụng góc nhìn tồn tập đồn Tuy nhiên, từ góc nhìn đơn vị sở hữu bất động sản đó, bất động sản coi bất động sản đầu tư thỏa mãn định nghĩa đoạn Vì vậy, bên cho thuê coi bất động sản bất động sản đầu tư báo cáo tài riêng Ghi nhận 16 Một bất động sản đầu tư nắm giữ ghi nhận tài sản khi, khi: (a) đơn vị có nhiều khả nhận lợi ích kinh tế tương lai liên quan đến bất động sản đầu tư; (b) nguyên giá bất động sản đầu tư xác định cách đáng tin cậy 17 Đơn vị áp dụng nguyên tắc ghi nhận chi phí cho bất động sản đầu tư thời điểm phát sinh Những chi phí bao gồm chi phí ban đầu để sở hữu bất động sản đầu tư chi phí phát sinh sau để bổ sung, thay thế, cung cấp dịch vụ cho bất động sản đầu tư 18 Theo nguyên tắc ghi nhận đoạn 16, đơn vị khơng ghi nhận phần chi phí cho dịch vụ hàng ngày vào giá trị ghi sổ bất động sản đầu tư Phần chi phí ghi nhận vào báo cáo kết kinh doanh phát sinh Chi phí dịch vụ hàng ngày chủ yếu bao gồm chi phí nhân cơng chi phí tiêu hao, bao gồm chi phí cho phụ tùng khơng đáng kể Mục đích chi phí thường mơ tả để ‘sửa chữa bảo dưỡng’ cho bất động sản đầu tư 19 Các phần riêng lẻ bất động sản đầu tư mua trình thay Ví dụ, phần tường phía bất động sản thay Theo nguyên tắc ghi nhận, đơn vị ghi nhận chi phí cho phần thay vào giá trị ghi sổ bất động sản đầu tư thời điểm phát sinh chi phí điều kiện ghi nhận đáp ứng đủ Giá trị ghi sổ phận thay bị dừng ghi nhận theo điều kiện dừng ghi nhận Chuẩn mực 19A Một bất động sản đầu tư nắm giữ bên thuê tài sản có quyền sử dụng ghi nhận theo IFRS 16 Xác định giá trị thời điểm ghi nhận ban đầu 20 Một bất động sản đầu tư sở hữu ghi nhận ban đầu theo nguyên giá Chi phí giao dịch bao gồm giá trị ghi nhận ban đầu 21 Nguyên giá bất động sản đầu tư cách mua bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua bất động sản Chi phí liên © Hội đồng IFRS A1521 IAS 40 quan trực tiếp bao gồm, ví dụ, chi phí chun mơn cho dịch vụ pháp luật, thuế chuyển giao bất động sản chi phí giao dịch khác 22 [Đã xóa] 23 Khơng tính vào ngun giá bất động sản đầu tư chi phí sau: (a) chi phí khởi nghiệp (trừ chi phí cần thiết để chuyển bất động sản thành trạng thái sử dụng theo mục đích ban quản trị) (b) lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh phát sinh trước bất động sản đầu tư đạt mức độ sử dụng theo kết hoạch, (c) giá trị lãng phí bất thường ngun vật liệu, nhân cơng nguồn lực khác phát sinh thi công phát triển bất động sản đầu tư 24 Nếu khoản toán cho bất động sản đầu tư bị hoãn lại, nguyên giá giá trị tiền tương đương Phần chênh lệch giá trị tổng khoản toán ghi nhận chi phí lãi cho khoảng thời gian mua hàng trả chậm 25 [Đã xóa] 26 [Đã xóa] 27 Một nhiều bất động sản đầu tư mua cách trao đổi với tài sản phi tiền tệ số tài sản, việc kết hợp tài sản tiền tệ phi tiền tệ Phần sau quy định việc trao đổi tài sản phi tiền tệ cho tài sản phi tiền tệ khác, đồng thời áp dụng cho toàn giao dịch trao đổi nhắc đến câu trước Chi phí cho bất động sản đầu tư nêu xác định giá trị hợp lý, trừ (a) giao dịch trao đổi thiếu chất thương mại (b) giá trị hợp lý tài sản nhận tài sản mang trao đổi xác định cách đáng tin cậy Giá trị tài sản nhận xác định theo phương pháp kể đơn vị dừng ghi nhận giá trị tài sản mang trao đổi Nếu giá trị tài sản nhận không xác định theo giá trị hợp lý, nguyên giá xác định theo giá trị ghi sổ tài sản mang trao đổi 28 Đơn vị xác định việc giao dịch trao đổi có chất thương mại hay không cách cân nhắc mức độ thay đổi dự kiến dòng tiền tương lai phát sinh từ giao dịch Một giao dịch trao đổi coi có chất thương mại nếu: (a) chất (rủi ro, thời hạn giá trị) dòng tiền tài sản nhận khác với chất dòng tiền tài sản mang trao đổi, (b) giá trị xác định theo đặc thù đơn vị phần hoạt động sản xuất kinh doanh đơn vị chịu ảnh hưởng giao dịch thay đổi kết trao đổi, (c) khoản chênh lệch điểm (a) (b) đáng kể so sánh với giá trị hợp lý tài sản trao đổi Để phục vụ mục đích xác định giao dịch trao đổi có chất thương mại hay không, giá trị xác định theo đặc thù phần hoạt động sản xuất kinh doanh chịu ảnh hưởng giao dịch trao đổi thể A1522 © Hội đồng IFRS IAS 40 dịng tiền sau thuế Kết việc phân tích nêu rõ ràng kể đơn vị khơng thực việc tính tốn chi tiết 29 Giá trị hợp lý tài sản coi xác định cách đáng tin cậy (a) độ biến thiên phạm vi đo lường giá trị hợp lý xác định cách đáng tin cậy khơng đáng kể tài sản (b) xác suất ước tính khác đánh giá cách hợp lý sử dụng xác định giá trị hợp lý Nếu đơn vị xác định cách đáng tin cậy giá trị hợp lý tài sản nhận tài sản mang trao đổi, giá trị hợp lý tài sản mang trao đổi sử dụng để xác định nguyên giá trừ giá trị hợp lý tài sản nhận xác định cách rõ ràng 29A Một bất động sản đầu tư nắm giữ bên thuê tài sản có sở hữu ghi nhận ban đầu nguyên giá theo IFRS 16 Xác định giá trị sau thời điểm ghi nhận ban đầu Chính sách kế tốn 30 Ngồi ngoại lệ đoạn 32A, đơn vị chọn sách kế tốn theo mơ hình giá trị hợp lý đoạn từ 33 đến 55 theo mơ hình giá gốc đoạn 56 phải áp dụng sách cho toàn bất động sản đầu tư 31 IAS Chính sách kế tốn, Thay đổi Ước tính Kế tốn sai sót quy định thay đổi tự nguyện sách kế tốn thực việc thay đổi làm cho báo cáo tài cung cấp thông tin đáng tin cậy phù hợp tác động giao dịch, kiện điều kiện tình hình tài đơn vị, hiệu tài dịng tiền Việc thay đổi từ mơ hình giá trị hợp lý sang mơ hình giá gốc khó có khả dẫn đến việc trình bày báo cáo phù hợp 32 Chuẩn mực yêu cầu tất đơn vị xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư, cho mục đích xác định giá trị (nếu đơn vị sử dụng mơ hình giá trị hợp lý) để công bố thông tin (nếu đơn vị sử dụng mơ hình giá gốc) Đơn vị khuyến khích, khơng bắt buộc, xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư thông qua việc định giá bên định giá độc lập công nhận khả chuyên môn liên quan thừa nhận, có kinh nghiệm gần khu vực loại hình bất động sản đầu tư định giá 32A Một đơn vị có thể: 32B (a) chọn việc sử dụng mơ hình giá trị hợp lý mơ hình giá gốc cho tồn khoản nợ phải trả đảm bảo bất động sản đầu tư mà việc trả nợ liên quan trực tiếp đến giá trị hợp lý của, lợi ích phát sinh từ, nhóm tài sản cụ thể bao gồm bất động sản đầu tư sử dụng tài sản đảm bảo; (b) chọn áp dụng mơ hình gia trị hợp lý mơ hình giá gốc cho tồn bất động sản đầu tư, mà không cần cân nhắc lựa chọn mục (a) Một số đơn vị vận hành quỹ đầu tư, nội bên ngoài, mà quỹ cung cấp cho nhà đầu tư lợi ích tương ứng với khoản đầu tư họ quỹ Tương tự, số đơn vị phát hành hợp đồng bảo hiểm với điều khoản tham gia trực tiếp, mà khoản mục gốc bao gồm bất động sản đầu © Hội đồng IFRS A1523 IAS 40 tư Cho việc áp dụng đoạn 32A 32B, hợp đồng bảo hiểm bao gồm hợp đồng đầu tư với điều khoản tham gia không ràng buộc Đoạn 32A không cho phép đơn vị định giá bất động sản nắm giữ quỹ (hoặc bất động sản thuộc khoản mục gốc) phần theo giá gốc phần theo giá trị hợp lý (Xem IFRS 17 Hợp đồng bảo hiểm hướng dẫn sử dụng đoạn định nghĩa IFRS 17) 32C Nếu đơn vị lựa chọn mơ hình khác cho nhóm bất động sản mô tả đoạn 32A, việc bán bất động sản đầu tư nhóm tài sản xác định giá trị mơ hình khác ghi nhận theo giá trị hợp lý phần thay đổi lũy kế giá trị hợp lý ghi nhận vào báo cáo kết kinh doanh Theo đó, bất động sản đầu tư bán nằm nhóm tài sản định giá sử dụng mơ hình giá gốc giá trị hợp lý tài sản thời điểm bán trở thành giá ấn định Mơ hình giá trị hợp lý 33 Sau ghi nhận ban đầu, đơn vị lựa chọn mơ hình giá trị hợp lý định giá toàn bất động sản đầu tư giá trị hợp lý, trừ trường hợp nêu đoạn 53 34 [Đã xóa] 35 Lợi nhuận hay lỗ phát sinh từ thay đổi giá trị hợp lý bất động sản đầu tư ghi nhận vào báo cáo kết kinh doanh cho kỳ mà chúng phát sinh 36-39 [Đã xóa] 40 Khi xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư theo IFRS 13, khía cạnh khác, đơn vị phải đảm bảo giá trị hợp lý phản ánh thu nhập từ tiền thuê từ hợp đồng thuê giả thiết khác mà bên tham gia thị trường sử dụng định giá bất động sản đầu tư điều kiện thị trường 40A Khi bên thuê sử dụng mơ hình giá trị hợp lý để xác định giá trị bất động sản nắm giữ thuộc dạng tài sản quyền sử dụng, đơn vị định giá tài sản quyền sử dụng, mà bất động sản gốc, giá trị hợp lý 41 IFRS 16 quy định sở để ghi nhận ban đầu nguyên giá bất động sản đầu tư nắm giữ bên thuê tài sản quyền sử dụng Đoạn 33 yêu cầu bất động sản đầu tư nắm giữ bên thuê tài sản quyền sử dụng cần xác định lại giá trị hợp lý, cần thiết, trường hợp đơn vị lựa chọn sử dụng mơ hình giá trị hợp lý Khi khoản tiền thuê tính theo giá thị trường, giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư nắm giữ bên thuê tài sản quyền sử dụng thời điểm chuyển giao, trừ toàn khoản toán tiền thuê dự kiến (bao gồm khoản liên quan đến khoản nợ tiền thuê ghi nhận), nên khơng Vì vậy, định giá lại tài sản quyền sử dụng để chuyển từ giá gốc sang giá trị hợp lý theo IFRS 16 đoạn 33 (cùng với yêu cầu đoạn 50) không làm tăng phần thu nhập hay lỗ ban đầu nào, trừ giá trị hợp lý xác định thời điểm khác Phần thu nhập hay lỗ phát sinh lựa chọn áp dụng mơ hình giá trị hợp lý sau ghi nhận ban đầu 42-47 [Đã xóa] A1524 © Hội đồng IFRS IAS 40 48 Trong số trường hợp ngoại lệ, có chứng rõ ràng đơn vị lần đầu sở hữu bất động sản đầu tư (hoặc bất động sản sẵn có bắt đầu chuyển thành bất động sản đầu tư sau thay đổi mục đích sử dụng) độ biến thiên khoảng giá trị hợp lý xác định cách đáng tin cậy lớn, xác suất kết khác khó để đánh giá, từ tính hữu dụng phương pháp xác định giá trị hợp lý bị phủ nhận Điều có nghĩa giá trị hợp lý bất động sản xác định cách đáng tin cậy sở liên tục (tham khảo đoạn 53) 49 [Đã xóa] 50 Trong việc xác định giá trị ghi sổ bất động sản đầu tư theo mơ hình gia trị hợp lý, đơn vị không ghi nhận trùng tài sản nợ phải trả ghi nhận tài sản hay nợ phải trả độc lập Ví dụ: (a) trang thiết bị thang máy điều hòa thường phần tích hợp vào tịa nhà thường bao gồm giá trị hợp lý bất động sản đầu tư, không ghi nhận tách biệt tài sản cố định (b) văn phòng cho thuê theo điều khoản bao gồm nội thất, giá trị hợp lý văn phòng thường bao gồm giá trị hợp lý nội thất, khoản thu nhập từ tiền thuê gắn liền với điều khoản văn phòng bao gồm nội thất Khi nội thất bao gồm giá trị hợp lý bất động sản đầu tư, đơn vị không ghi nhận nội thất tài sản riêng (c) giá trị hợp lý bất động sản đầu tư không bao gồm khoản thu nhập trả trước hay lũy kế từ cho thuê hoạt động, đơn vị ghi nhận phần nợ phải trả tài sản riêng biệt (d) giá trị hợp lý bất động sản đầu tư nắm giữ bên thuê tài sản quyền sử dụng phản ánh dòng tiền dự kiến (bao gồm khoản toán tiền thuê biến thiên mà dự kiến trở thành nợ phải trả) Theo đó, việc định giá tài sản loại trừ toàn khoản tiền phải trả dự kiến, việc cộng lại phần nợ phải trả ghi nhận cho tiền thuê cần thiết để thu giá trị ghi sổ bất động sản đầu tư sử dụng mơ hình giá trị hợp lý 51 [Đã xóa] 52 Trong số trường hợp, đơn vị dự đoán giá trị khoản phải trả liên quan đến bất động sản đầu tư (các khoản khác khoản ghi nhận nợ phải trả) vượt phần giá trị khoản tiền nhận liên quan Đơn vị áp dụng IAS 37 Các khoản dự phòng, tài sản nợ tiềm tàng để định có ghi nhận khoản nợ phải trả hay không và, ghi nhận, cách để xác định Trường hợp không xác định giá trị hợp lý cách đáng tin cậy 53 Có giả định bác bỏ việc đơn vị xác định giá trị hợp lý cách đáng tin cậy bất động sản đầu tư sở liên tục Tuy nhiên, số trường hợp ngoại lệ, có chứng rõ ràng thể đơn vị bắt đầu sở hữu bất động sản đầu tư (hoặc bất động sản sẵn có lần đầu chuyển thành © Hội đồng IFRS A1525 IAS 40 bất động sản đầu tư sau thay đổi mục đích sử dụng), giá trị hợp lý bất động sản đầu tư không để xác định sở liên tục Điều phát sinh khi, khi, thị trường cho bất động sản tương tự khơng hoạt động (ví dụ: có giao dịch, báo giá khơng cập nhật giá quan sát giao dịch thể người bán bị ép buộc để bán) khơng có phương pháp thay cho việc xác định giá trị hợp lý cách đáng tin cậy (ví dụ: dựa dự đốn chiết khấu dịng tiền) Nếu đơn vị xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư trình xây dựng xác định cách đáng tin cậy, dự đoán giá trị hợp lý bất động sản xác định cách đáng tin q trình thi cơng hồn thành, đơn vị ghi nhận bất động sản đầu tư trình xây dựng theo giá gốc giá trị hợp lý xác định cách đáng tin cậy q trình thi cơng hồn thành (tùy thuộc vào thời điểm sớm hơn) Nếu đơn vị định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư (ngoài bất động sản đầu tư dang trình xây dựng) xác định cách đáng tin cậy sở liên tục, đơn vị định giá bất động sản đầu tư theo mơ hình giá gốc hướng dẫn IAS 16 cho bất động sản đầu tư sở hữu theo IFRS 16 cho bất động sản đầu tư nắm giữ bên thuê tài sản quyền sử dụng Giá trị lại bất động sản đầu tư coi không Đơn vị áp dụng IAS 16 IFRS 16 đến lý bất động sản đầu tư 53A Một đơn vị có khả xác định cách hợp lý giá trị hợp lý bất động sản đầu tư q trình xây dựng mà trước ghi nhận theo giá gốc, đơn vị phải chuyển sang ghi nhận bất động sản theo giá trị hợp lý Khi việc thi cơng bất động sản hồn thành, giá trị hợp lý coi xác định cách đáng tin cậy Nếu xác định giá trị hợp lý, theo đoạn 53, bất động sản ghi nhận sử dụng mơ hình giá gốc tuần theo IAS 16 cho bất động sản đầu tư sở hữu theo IFRS 16 cho bất động sản đầu tư nắm bên thuê tài sản quyền sử dụng 53B Giả định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư trình xây dựng xác định cách đáng tin bị phủ nhận thời điểm ghi nhận ban đầu Nếu đơn vị xác định giá trị tài sản thuộc bất động sản đầu tư trình xây dựng theo giá trị hợp lý kết luận giá trị hợp lý bất động sản đầu tư hoàn thiện xác định cách đáng tin cậy 54 Trong số trường hợp ngoại lệ mà đơn vị bắt buộc, dựa lí đoạn 53, phải định giá bất động sản đầu tư sử dụng mơ hình giá gốc theo IAS 16 IFRS 16, đơn vị định giá toàn bất động sản đầu tư lại theo giá trị hợp lý, bao gồm bất động sản đầu tư trình xây dựng Trong trường hợp này, đơn vị sử dụng mơ hình giá gốc cho bất động sản đầu tư, đơn vị tiếp tục ghi nhận bất động sản lại sử dụng mơ hình giá hợp lý 55 Nếu đơn vị trước định giá bất động sản đầu tư theo giá trị hợp lý, đơn vị tiếp tục sử dụng giá trị hợp lý để xác định giá trị bất động sản đến thời điểm lý (hoặc đến bất động sản chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng đơn vị bắt đầu phát triển bất động sản để bán kỳ sản xuất kinh doanh thông thường) kể A1526 © Hội đồng IFRS IAS 40 giao dịch tương tự thị trường trở nên thường xuyên giá thị trường trở nên phổ biến Mơ hình giá gốc 56 Sau ghi nhận ban đầu, đơn vị lựa chọn sử dụng mô hình giá gốc xác định giá trị bất động sản đầu tư sau: (a) theo IFRS Tài sản cố định giữ để bán hoạt động khơng liên tục thỏa mãn điều kiện để đánh giá giữ để bán (hoặc bao gồm nhóm tài sản lý phân loại giữ để bán); (b) theo IFRS 16 tài sản nắm giữ bên thuê tài sản quyền sử dụng nắm giữ để bán theo IFRS 5; (c) theo yêu cầu IAS 16 cho mơ hình giá gốc trường hợp khác © Hội đồng IFRS A1527 IAS 40 Chuyển đổi 57 Đơn vị chuyển đổi bất động sản thành, từ, bất động sản đầu tư khi, khi, có thay đổi cách sử dụng Thay đổi cách sử dụng phát sinh bất động sản thỏa mãn, không thỏa mãn, định nghĩa bất động sản đầu tư có chứng thay đổi cách sử dụng Khi đánh giá độc lập, việc thay đổi mục đích sử dụng bất động ban quan trị đơn vị không cung cấp chứng cho việc thay đổi cách sử dụng Ví dụ chứng cho việc thay đổi cách sử dụng bao gồm: (a) chủ sở hữu bắt đầu sử dụng, bắt đầu phát triển bất động sản với định hướng để chủ sở hữu sử dụng, chuyển đổi từ bất động sản đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng; (b) việc bắt đầu phát triển bất động sản với mục đích để bán, chuyển từ bất động sản đầu tư thành hàng tồn kho; (c) kết thúc việc chủ sở hữu sử dụng, chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng sang bất động sản đầu tư; (d) bắt đầu việc cho bên khác thuê hoạt động, chuyển từ hàng tồn kho sang bất động sản đầu tư (e) [Đã xóa] 58 Khi đơn vị định lý bất động sản đầu tư mà không phát triển/thay đổi, đơn vị tiếp tục ghi nhận bất động sản bất động sản đầu tư đến thời điểm xóa khỏi sổ (loại trừ khỏi báo cáo tình hình tài chính) khơng phân loại lại thành hàng tồn kho Tương tự, đơn vị bắt đầu tái phát triển bất động sản đầu tư hữu để tiếp tục sử dụng bất động sản đầu tư tương lai, bất động sản ghi nhận bất động sản đầu tư không bị phân loại lại thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng trình tái phát triển 59 Các đoạn từ 60 đến 65 áp dụng cho việc ghi nhận định giá phát sinh đơn vị sử dụng mơ hình giá trị hợp lý cho bất động sản đầu tư Khi đơn vị sử dụng mơ hình giá gốc, việc chuyển bất động sản đầu tư, bất động sản chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ bất động sản chuyển đổi chúng không làm thay đổi nguyên giá bất động sản cho mục đích định giá cơng bố thông tin 60 Để chuyển đồi từ bất động sản đầu tư ghi nhận giá trị hợp lý thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho, giá trị ấn định bất động sản để ghi nhận sau tuân thủ theo IAS 16, IFRS 16 IAS giá trị hợp lý thời điểm thay đổi cách sử dụng 61 Nếu bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động sản đầu tư, ghi nhận theo giá trị hợp lý, đơn vị áp dụng IAS 16 cho bất động sản đầu tư sở hữu IFRS 16 cho bất động sản đầu tư nắm giữ bên thuê tài sản quyền sử dụng thời điểm thay đổi cách sử dụng Đơn vị ghi nhận chênh lệch giá trị ghi sổ bất động sản theo IAS 16 IFRS 16 với giá trị hợp lý thời điểm chuyển đổi cách sử dụng cách ghi nhận đánh giá lại giá trị theo IAS 16 A1528 © Hội đồng IFRS IAS 40 62 Đơn vị thực khấu hao bất động sản (hoặc tài sản có quyền sử dụng) ghi nhận khoản lỗ suy giảm giá trị tài sản phát sinh đến tời điểm chuyển đổi từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản ghi nhận giá trị hợp lý Đơn vị ghi nhận chênh lệch giá trị ghi sổ bất động sản theo IAS 16 IFRS 16 giá trị hợp lý thời điểm nêu theo phương pháp ghi nhận đánh giá lại giá trị tài sản theo IAS 16 Nói cách khác: (a) giảm giá giá trị ghi sổ bất động sản phát sinh ghi nhận vào báo cáo kết kinh doanh Tuy nhiên, trường hợp giảm giá bù trừ vào khoản thặng dư đánh giá lại bất động sản, khoản giảm giá ghi nhận vào báo cáo thu nhập toàn diện làm giảm phần thặng dư đánh giá lại tài sản đơn vị (b) khoản thặng dư phát sinh giá trị xử lý ghi nhận sau: (i) trường hợp phần thặng dư sử dụng để bù trừ vào lỗ giảm giá trị bất động sản, phần thặng dư ghi nhận vào báo cáo kết kinh doanh Thặng dư ghi nhận không vượt giá trị cần thiết để khôi phục lại giá trị ghi sổ bất động sản với giá trị ban đầu (không gồm khấu hao) khơng có phần lỗ giảm giá trị ghi nhận (ii) phần lại thặng dư ghi nhận vào báo cáo thu nhập toàn diện khác làm tăng phần thặng dư đánh giá lại tài sản đơn vị Khi lý bất động sản đầu tư, phần thặng dư đánh giá lại tài sản chuyển sang lợi nhuận giữ lại Việc chuyển từ thặng dư đánh giá lại sang lợi nhuận giữ lại không thực báo cáo kết kinh doanh 63 Khi chuyển đổi từ hàng tồn kho sang bất động sản đầu tư mà ghi nhận giá trị hợp lý, chênh lệch giá trị hợp lý bất động sản thời điểm chuyển đổi giá trị ghi sổ trước ghi nhận vào báo cáo kết kinh doanh 64 Phương pháp ghi nhận việc chuyển đổi từ hàng tồn kho sang bất động sản đầu tư ghi nhận giá trị hợp lý thống với phương pháp ghi nhận việc bán hàng tồn kho 65 Khi đơn vị hồn thành việc thi cơng phát triển bất động sản đầu tư tự xây dựng mà ghi nhận giá trị hợp lý, chênh lệch giá trị hợp lý bất động sản ngày hoàn thành giá trị ghi sổ trước ghi nhận vào báo cáo kết kinh doanh Thanh lý 66 Một bất động sản đầu tư bị dừng ghi nhận (loại trừ khỏi báo cáo tình hình tài chính) bị lý bất động sản đầu tư bị dừng sử dụng vĩnh viễn khơng cịn lợi ích kinh tế tương lai kỳ vọng từ việc lý © Hội đồng IFRS A1529 IAS 40 67 Việc lý bất động sản đầu tư thực thơng qua việc bán việc tham gia vào giao dịch cho thuê tài Ngày lý bất động sản đầu tư bị bán ngày mà bên mua có quyền kiểm sốt bất động sản đầu tư theo quy định IFRS 15 việc xác định việc hoàn thành nghĩa vụ IFRS 16 áp dụng với việc lý trường hợp thực giao dịch cho thuê tài trường hợp bán thuê lại 68 Nếu, áp dụng nguyên tắc ghi nhận đoạn 16, đơn vị ghi nhận vào giá trị ghi sổ tài sản phần chi phí để thay phần bất động sản đầu tư, đơn vị phải dừng ghi nhận phần giá trị ghi sổ ứng với phần tài sản bị thay Trường hợp bất động sản đầu tư kế tốn theo mơ hình giá gốc, phần thay khơng khấu hao cách riêng biệt Nếu đơn vị xác định giá trị ghi sổ phận thay thế, đơn vị sử dụng chi phí thay ước tính cho giá trị ghi sổ phần thay thời điểm mua xây dựng Theo mơ hình giá trị hợp lý, giá trị hợp lý bất động sản đầu từ phản ánh giá trị phần bị thay bị suy giảm giá trị Trong trường hợp khác, việc phân tách giá trị suy giảm tương ứng với phần bị thay khó Một biện pháp để giảm giá trị hợp lý phần bất động sản bị thay thế, khó xác định giá trị phần bị thay thế, đưa phần chi phí thay vào giá trị ghi sổ tài sản sau đánh giá lại giá trị hợp lý, theo quy định, đánh giá lại giá trị hợp lý khoản tăng thêm không gồm phần thay 69 Thu nhập hay lỗ phát sinh từ việc dừng sử dụng hay lý bất động sản đầu từ xác định khoản chênh lệch phần thu từ hoạt động lý giá trị ghi sổ tài sản, khoản ghi nhận vào báo cáo kết kinh doanh kỳ mà việc dừng sử dụng lý diễn (trừ IFRS 16 có yêu cầu chi tiết cho hoạt động bán cho thuê lại) 70 Giá trị khoản tiền bao gồm thu nhập hay lỗ phát sinh từ việc dừng ghi nhận bất động sản đầu tư xác định theo quy định xác định giá giao dịch đoạn từ 47 tới 72 IFRS 15 Việc thay đổi giá trị khoản tiền nêu sau thời điểm xác định giá trị ghi nhận theo quy định thay đổi giá giao dịch IFRS 15 71 Đơn vị áp dụng IAS 37 Chuẩn mực khác, phù hợp, cho khoản nợ phải trả mà đơn vị nắm giữ sau lý bất động sản đầu tư 72 Tiền đền bù từ bên thứ ba cho bất động sản đầu tư bị suy giảm giá trị, mát phải từ bỏ ghi nhận vào báo cáo kết kinh doanh khoản tiền trở thành khoản phải thu 73 Khoản suy giảm giá trị lỗ phát sinh từ bất động sản đầu tư, khoản thu liên quan chi trả tiền đền bù từ bên thứ ba việc mua xây dựng tài sản để thay kiện kinh tế riêng biệt ghi nhận riêng biệt sau: A1530 (a) suy giảm giá trị bất động sản đầu tư ghi nhận theo IAS 36; (b) việc dừng sử dụng lý bất động sản đầu tư ghi nhận theo đoạn từ 66 tới 71 Chuẩn mực này; © Hội đồng IFRS IAS 40 (c) tiền đền bù từ bên thứ ba cho bất động sản đầu tư bị suy giảm giá trị, mát lợi ích phải từ bỏ ghi nhận vào báo cáo kết kinh doanh khoản tiền trở thành khoản phải thu; (d) chi phí để khơi phục, mua xây dựng phần thay cho bất động sản đầu tư xác định theo đoạn từ 20 đến 29 Chuẩn mực Cơng bố thơng tin Mơ hình giá trị hợp lý mơ hình giá gốc 74 Việc công bố thông tin áp dụng bổ sung cho quy định IFRS 16 Theo IFRS 16, chủ sở hữu bất động sản đầu tư phải công bố thông tin bên cho thuê giao dịch thuê mà đơn vị tham gia Bên thuê nắm giữ bất động sản đầu tư tài sản quyền sử dụng phải công bố thông tin bên thuê theo quy định IFRS 16 bên cho thuê theo quy định IFRS 16 cho giao dịch cho thuê hoạt động mà đơn vị tham gia 75 Đơn vị phải công bố thông tin về: (a) lựa chọn áp dụng mơ hình giá trị hợp lý mơ hình giá gốc (b) [Đã xóa] (c) trường hợp khó phân loại tài sản (xem đoạn 14), tiêu chuẩn đơn vị sử dụng để phân biệt bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng với bất động sản nắm giữ để bán kỳ kinh doanh thông thường (d) [Đã xóa] (e) phần giá trị hợp lý bất động sản đầu tư (theo định giá cơng bố báo cáo tài chính) xác định bên định giá độc lập, bên định giá độc lập phải có chứng nghề nghiệp cơng nhận, có đủ năng lực chun mơn liên quan có kinh nghiệm gần khu vực địa lý loại bất động sản đầu tư định giá Nếu việc định giá nêu không thực hiện, việc cần công bố (f) phần giá trị ghi nhận vào báo cáo kết kinh doanh cho: (i) thu nhập từ tiền cho thuê bất động sản đầu tư; (ii) chi phí hoạt động phát sinh (bao gồm sửa chữa bảo trì) liên quan trực tiếp tới bất động sản đầu tư có tạo thu nhập từ tiền cho thuê kỳ; (iii) chi phí hoạt động phát sinh (bao gồm sửa chữa bảo trì) liên quan trực tiếp tới bất động sản đầu tư không tạo thu nhập từ tiền cho thuê kỳ; (iv) giá trị lũy kế phần thay đổi giá trị hợp lý ghi nhận báo cáo kết kinh doanh phát sinh từ việc bán bất động sản đầu tư từ nhóm tài sản áp dụng mơ hình giá gốc vào nhóm tài sản áp dụng mơ hình giá trị hợp lý (tham khảo đoạn 32C) © Hội đồng IFRS A1531 IAS 40 (g) tồn phần giá trị bị giới hạn trình ghi nhận giá trị bất động sản đầu tư thu nhập chi trả thu nhập từ lý (h) nghĩa vụ hợp đồng mua, thi công phát triển bất động sản đầu tư để sửa chữa, bảo trì cải thiện Mơ hình giá trị hợp lý 76 Ngồi u cầu cơng bố thông tin đoạn 75, đơn vị áp dụng mơ hình giá trị hợp lý đoạn từ 33 đến 55 cần công bố thông tin đối chiếu giá trị ghi sổ bất động sản đầu tư thời điểm bắt đầu kết thúc kỳ, thể thông tin sau: (a) khoản tăng thêm, công bố thông tin riêng khoản tăng thêm phát sinh từ việc mua khoản phát sinh từ chi phí sau thời điểm ban đầu ghi nhận vào giá trị ghi sổ tài sản; (b) khoản tăng thêm phát sinh từ việc mua thông qua giao dịch hợp kinh doanh; (c) tài sản phân loại nắm giữ để bán bao gồm nhóm lý phân loại nắm giữ để bán theo IFRS phần lý khác; (d) thu nhập lỗ từ việc điều chỉnh giá trị hợp lý; (e) chênh lệch tỷ giá phát sinh từ việc chuyển đổi báo cáo tài sang đồng tiền báo cáo khác, từ chuyển việc trình bày hoạt động kinh doanh nước đồng tiền báo cáo đơn vị; (f) chuyển loại bất sộng sản thành hàng tồn kho bất động sản chủ sở hữu sử dụng ngược lại; (g) thay đổi khác 77 Khi việc định giá cho bất động sản đầu tư bị điều chỉnh đáng kể để phục vụ báo cáo tài chính, ví dụ để tránh việc ghi nhận hai lần tài sản nợ phải trả ghi nhận riêng biệt theo đoạn 50, đơn vị cần công bố thông tin đối chiếu giá trị định giá giá trị định giá bị điều chỉnh báo cáo tài chính, thể riêng biệt phần giá trị tổng hợp nợ phải trả giao dịch cho thuê ghi nhận cộng ngược trở lại, điều chỉnh đáng kể khác 78 Trong trường hợp đặc biệt nêu đoạn 53, đơn vị định giá bất động sản đầu tư sử dụng mơ hình giá gốc theo IAS 16 IFRS 16, việc đối chiếu theo quy định đoạn 76 phải công bố thông tin khoản liên quan đến bất động sản đầu tư cụ thể cách riêng biệt khỏi khoản liên quan đến bất động sản đầu tư khác Ngồi ra, đơn vị phải cơng bố thông tin về: A1532 (a) mô tả bất động sản đầu tư; (b) giải thích ngun nhân khơng thể định giá bất động sản đầu tư cách đáng tin cậy; © Hội đồng IFRS IAS 40 (c) có thể, khoảng giá trị ước tính mà giá trị hợp lý có khả cao nằm trong; (d) trường hợp lý bất động sản đầu tư thực theo giá trị hợp lý: (i) thông báo việc đơn vị lý bất động sản đầu tư không giá trị hợp lý chúng; (ii) thông báo giá trị ghi sổ bất động sản đầu tư thời điểm bán; (iii) giá trị thu nhập lỗ ghi nhận Mơ hình giá gốc 79 Ngồi thơng tin cần công bố theo yêu cầu đoạn 75, đơn vị áp dụng mơ hình giá gốc theo đoạn 56 phải công bố: (a) phương pháp khấu hao sử dụng; (b) thời gian sử dụng hữu ích tỷ lệ khấu hao sử dụng; (c) giá trị ghi sổ gộp khấu hao lũy kế (đã bao gồm lỗ lũy kế giảm giá trị tài sản) thời điểm bắt đầu kết thúc kỳ; (d) đối chiếu giá trị ghi sổ bất động sản đầu tư thời điểm bắt đầu kết thúc kỳ, thể thông tin sau: (e) (i) khoản tăng thêm, công bố thông tin riêng cho khoản tăng thêm phát sinh từ việc mua khoản phát sinh từ chi phí sau thời điểm ban đầu ghi nhận thành tài sản; (ii) khoản tăng thêm phát sinh từ việc mua thông qua giao dịch hợp kinh doanh; (iii) tài sản phân loại nắm giữ để bán bao gồm nhóm lý phân loại nắm giữ để bán theo IFRS phần lý khác; (iv) khấu hao; (v) lỗ giảm giá trị tài sản ghi nhận kỳ, phần lỗ giảm giá trị tài sản thu hồi lại kỳ, theo quy định IAS 36; (vi) chênh lệch tỷ giá phát sinh từ việc chuyển báo cáo tài sang đồng tiền báo cáo khác, từ việc chuyển việc trình bày hoạt động kinh doanh nước đồng tiền báo cáo đơn vị; (vii) chuyển loại bất sộng sản từ thành hàng tồn kho bất động sản chủ sở hữu sử dụng; (viii) thay đổi khác giá trị hợp lý bất động sản đầu tư Trong trường hợp đặc biệt nêu đoạn 53, đơn vị xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư cách hợp lý, đơn vị phải công bố thông tin về: (i) mô tả bất động sản đầu tư; © Hội đồng IFRS A1533 IAS 40 (ii) giải thích ngun nhân khơng thể định giá bất động sản đầu tư cách đáng tin cậy; (iii) có thể, khoảng giá trị ước tính mà giá trị hợp lý có khả cao nằm Điều khoản chuyển tiếp Mơ hình giá trị hợp lý 80 Đơn vị trước áp dụng IAS 40 (2000) lựa chọn áp dụng lần đầu để phân loại ghi nhận cho phần tồn lợi ích từ bất động sản nắm giữ giao dịch cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư phải ghi nhận ảnh hưởng việc lựa chọn khoản điều chỉnh cho số dư ban đầu lợi nhuận giữ lại kỳ mà việc lựa chọn thực lần Ngoài ra: (a) (b) đơn vị trước công bố thông tin cơng khai (trong báo cáo tài phương tiện khác) giá trị hợp lý lợi ích từ bất động sản kỳ trước (định giá dựa sở thỏa mãn định nghĩa giá trị hợp lý IFRS 13), đơn vị khuyến khích, khơng bắt buộc phải: (i) điều chỉnh số dư ban đầu lợi nhuận giữ lại cho kỳ gần mà giá trị hợp lý cơng bố cơng khai; (ii) trình bày lại thơng tin so sánh cho kỳ nêu trên; đơn vị trước không công bố công khai thông tin mô tả mục (a), đơn vị không trình bày lại thơng tin so sánh phải công bố vấn đề 81 Chuẩn mực quy đinh việc ghi nhận khác với quy định IAS IAS quy định thông tin so sánh phải trình bày lại trừ việc trình bày lại không khả thi 82 Khi đơn vị áp dụng lần đầu Chuẩn mực này, việc điều chỉnh số dư đầu kỳ lợi nhuận giữ lại bao gồm điều chỉnh cho phân loại lại khoản nằm thặng dư đánh giá lại giá trị bất động sản đầu tư Mơ hình giá gốc 83 IAS áp dụng cho tồn thay đổi sách kế toán thực đơn vị áp dụng lần đầu Chuẩn mực lựa chọn việc áp dụng mơ hình giá gốc Ảnh hưởng việc thay đổi sách kế tốn bao gồm việc phân loại lại khoản thuộc thặng dư đánh giá lại giá trị bất động sản đầu tư 84 Các quy định đoạn từ 27 đến 29 ghi nhận ban đầu bất động sản đầu tư sở hữu từ giao dịch trao đổi tài sản áp dụng phi hồi tố cho giao dịch tương lai Hợp kinh doanh 84A A1534 Báo cáo Điều chỉnh hàng năm cho chuẩn mực IFRS chu kỳ 20112013 phát hành tháng 12 năm 2013 bổ sung đoạn 14A phần tiêu đề trước đoạn Đơn vị phải áp dụng điều chỉnh phi hồi tố cho giao dịch mua bất động sản đầu tư từ thời điểm bắt đầu kỳ mà đơn vị áp dụng lần đầu điều chỉnh Do vậy, việc ghi nhận việc mua © Hội đồng IFRS IAS 40 bất động sản đầu tư kỳ trước không điều chỉnh Tuy nhiên, đơn vị lựa chọn để áp dụng điều chỉnh có giao dịch mua bất động sản đầu tư đơn lẻ xảy trước thời điểm bắt đầu niên độ kế toán mà điều chỉnh nêu bắt đầu có hiệu lực khi, khi, thông tin cần thiết để áp dụng điều chỉnh giao dịch trước sẵn có cho đơn vị IFRS 16 84B Đơn vị áp dụng lần đầu IFRS 16, điều chỉnh liên quan cho Chuẩn mực này, phải áp dụng điều khoản chuyển tiếp Phụ lục C IFRS 16 cho bất động sản đầu tư nắm giữ theo dạng tài sản có quyền sử dụng Chuyển đổi bất động sản đầu tư 84C Chuyển đổi Bất động sản đầu tư (điều chỉnh IAS 40), phát hành tháng 12 năm 2016, điều chỉnh đoạn 57 58 Đơn vị phải áp dụng điều chỉnh cho việc thay đổi mục đích sử dụng phát sinh sau thời điểm bắt đầu niên độ báo cáo mà đơn vị áp dụng lần đầu điều chỉnh (ngày áp dụng ban đầu) Vào ngày áp dụng ban đầu, đơn vị phải đánh giá lại phân loại bất động sản nắm giữ thời điểm và, có thể, phân loại lại bất động sản áp dụng quy định đoạn từ đến 14 để phản ánh trạng tồn ngày 84D Không kể đến quy định đoạn 84C, đơn vị quyền áp dụng hồi tố điều chỉnh nêu cho đoạn 57 58 tuân thủ quy định IAS khi, khi, điều mà khơng sử dụng đến suy luận có sau kiện xảy 84E Nếu, theo quy định đoạn 84C, đơn vị phân loại lại bất động sản thời điểm áp dụng ban đầu, đơn vị phải: (a) (b) ghi nhận việc phân loại lại áp dụng quy định đoạn từ 59 đến 64 Khi áp dụng đoạn từ 59 đến 64, đơn vị phải: (i) nghiên cứu tài liệu tham khảo thời điểm thay đổi mục đích sử dụng, coi thời điểm áp dụng ban đầu; (ii) ghi nhận khoản mà, theo quy định đoạn từ 59 đến 64, ghi nhận báo cáo kết kinh doanh khoản điều chỉnh số dư ban đầu lợi nhuận giữ lại thời điểm áp dụng ban đầu Công bố thông tin giá trị bị đánh giá lại từ, thành, bất động sản đầu tư theo quy định đoạn 84C Đơn vị phải công bố thông tin phần giá trị bị đánh giá lại phần việc đối chiếu giá trị ghi sổ bất động sản đầu tư thời điểm bắt đầu kết thúc kỳ quy định đoạn 76 đoạn 79 Ngày hiệu lực 85 Đơn vị áp dụng Chuẩn mực từ niên độ sau ngày 01 tháng 01 năm 2005 Áp dụng cho kỳ trước khuyến khích Nếu đơn vị áp dụng Chuẩn mực trước ngày 01 tháng 01 năm 2005, đơn vị phải cơng bố thơng tin việc © Hội đồng IFRS A1535 IAS 40 85A IAS Trình bày Báo cáo tài (như điều chỉnh vào năm 2007) sửa đổi định nghĩa áp dụng xuyên suốt chuẩn mực IFRS Ngồi ra, cịn sửa đổi đoạn 62 Đơn vị phải áp dụng sửa đổi cho niên độ sau ngày 01 tháng 01 năm 2009 Nếu đơn vị áp dụng IAS (sửa đổi năm 2007) cho kỳ trước ngày hiệu lực, sửa đổi áp dụng từ kỳ 85B Các đoạn 8, 9, 48, 53, 54 57 bị sửa đổi, đoạn 22 bị xóa đoạn 53A, 53B thêm vào Báo cáo Điều chỉnh chuẩn mực IFRS phát hành tháng 05 năm 2008 Đơn vị phải áp dụng sửa đổi phi hồi tố cho niên độ sau 01 tháng 01 năm 2009 Đơn vị phép áp dụng sửa đổi cho bất động sản đầu tư trình xây dựng từ ngày trước thời điểm ngày 01 tháng 01 năm 2009, với điều kiện giá trị hợp lý bất động sản đầu tư trình xây dựng xác định vào ngày áp dụng sửa đổi Việc áp dụng sớm ngày hiệu lực cho phép Nếu đơn vị áp dụng sửa đổi cho khoảng thời gian sớm ngày hiệu lực, đơn vị phải công bố thông tin áp dụng đồng thời sửa đổi cho đoạn đoạn 81E IAS 16 Tài sản cố định 85C IFRS 13, phát hành tháng 05 năm 2011, sửa đổi định nghĩa giá trị hợp lý đoạn 5, sửa đổi đoạn: 26, 29, 32, 40, 48, 53, 53B, từ 78 đến 80 85B xóa đoạn từ 36 đến 39, từ 42 đến 47, 49, 51 75(d) Đơn vị phải áp dụng sửa đổi áp dụng IFRS 13 85D Báo cáo Điều chỉnh hàng năm cho chu kỳ 2011-2013, phát hành tháng 12 năm 2013 bổ sung phần tiêu đề trước đoạn sau đoạn 84, bổ sung đoạn 14A đoạn 84A Đơn vị phải áp dụng sửa đổi cho niên độ sau ngày 01 tháng 07 năm 2014 Việc áp dụng sớm ngày hiệu lực cho phép Nếu đơn vị áp dụng sửa đổi cho kỳ trước ngày hiệu lực, đơn vị cần công bố thông tin 85E IFRS 15 Doanh thu từ Hợp đồng với khách hàng, phát hành tháng 05 năm 2014, sửa đổi đoạn 3(b), 9, 67 70 Đơn vị phải áp dụng sửa đổi áp dụng IFRS 15 85F IFRS 16, phát hành tháng 01 năm 2016, sửa đổi phạm vi áp dụng IAS 40 việc định nghĩa bất động sản đầu tư bao gồm bất động sản đầu tư sở hữu bất động sản nắm giữ bên thuê tài sản có quyền sử dụng IFRS 16 sửa đổi đoạn 5, 7, 8, 9, 16, 20, 30, 41, 50, 53, 53A, 54, 56, 60, 61, 62, 67, 69, 74, 75, 77 78, bổ sung đoạn 19A, 29A, 40A 84B thay phần tiêu đề tương ứng, xóa đoạn 3, 6, 25, 26 34 Đơn vị phải áp dụng sửa đổi áp dụng IFRS 16 85G Chuyển đổi Bất động sản đầu tư (sửa đổi cho IAS 40), phát hành tháng 12 năm 2016, sửa đổi đoạn 57, 58 bổ sung đoạn từ 84C đến 84E Đơn vị phải áp dụng sửa đổi cho niên độ sau ngày 01 tháng 01 năm 2018 Việc áp dụng trước cho phép Nếu đơn vị áp dụng sửa đổi cho kỳ trước ngày hiệu lực, đơn vị phải công bố thông tin 85H IFRS 17, phát hành tháng 05 năm 2017, sửa đổi đoạn 32B Đơn vị phải áp dụng sửa đổi áp dụng IFRS 17 Thu hồi IAS 40 (2000) 86 A1536 Chuẩn mực thay IAS 40 Bất động sản đầu tư (phát hành năm 2000) © Hội đồng IFRS IAS 40 © Hội đồng IFRS A1537 IAS 40 Quyết định phê duyệt Hội đồng cho IAS 40 phát hành tháng 12 năm 2003 Chuẩn mực Kế toán Quốc tế số 40 Bất động sản đầu tư (sửa đổi năm 2003) phê duyệt để phát hành toàn mười bốn thành viên Hội đồng Chuẩn mực Kế toán Quốc tế Ngài David Tweedie Chủ tịch Thomas E Jones Phó Chủ tịch Mary E Barth Hans-Georg Bruns Anthony T Cope Reober P Garnett Gilbert Gélard James J Leisenring Warren J Mc Gregor Patricia L O’Malley Harry K Schmid John T Smith Geoffrey Whittington Tatsumi Yamada A1538 © Hội đồng IFRS IAS 40 Quyết định phê duyệt Hội đồng cho Chuyển đổi Bất động sản đầu tư (sửa đổi IAS 40) phát hành tháng 12 năm 2016 Chuyển đổi Bất động sản đầu tư (sửa đổi IAS 40) phê duyệt để phát hành toàn mười hai thành viên Hội đồng Chuẩn mực Kế tốn Hans Hoogervorst Chủ tịch Suzanne Lloyd Phó Chủ tịch Stephen Cooper Philippe Danjou Martin Edelmann Amaro Gomes Gary Kabureck Takatsugu Ochi Darrel Scott Chungwoo Suh Mary Tokar Wei-Guo Zhang © Hội đồng IFRS A1539 ... Thu hồi IAS 40 (2000) 86 A1536 Chuẩn mực thay IAS 40 Bất động sản đầu tư (phát hành năm 2000) © Hội đồng IFRS IAS 40 © Hội đồng IFRS A1537 IAS 40 Quyết định phê duyệt Hội đồng cho IAS 40 phát... CHO IAS 40 (NHƯ ĐÃ ĐIỀU CHỈNH NĂM 2003) CƠ SỞ KẾT LUẬN CỦA ỦY BAN CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ CHO IAS 40 (2000) A1516 © Hội đồng IFRS 16 20 30 30 33 56 57 66 74 74 80 80 83 84A 84B 84C 85 86 IAS 40. .. quốc tế thi hành IAS 40 nên nghiên cứu đặt bối cảnh mục tiêu IAS 40, sở kết luận Hội đồng cho IAS 40, với Lời nói đầu cho chuẩn mực IFRS Khuôn khổ chung cho việc lập Báo cáo tài IAS Chính sách kế