Tính cấp thiết của đề tài
Chính sách tài chính về đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và nâng cao hiệu quả sử dụng đất tại Việt Nam, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích kinh tế của các chủ thể và quyết định kết quả thực hiện các nội dung trong định hướng phát triển bền vững Việc xây dựng các chính sách tài chính hợp lý, hài hòa lợi ích của các bên sẽ tối ưu hóa việc khai thác nguồn lực đất đai, giảm thiểu xung đột xã hội Đặc biệt, chính sách giá đất là một yếu tố then chốt, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thúc đẩy nguồn lực đất đai cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Sau gần 10 năm thực hiện NQ19/TW, Việt Nam đã đạt nhiều thành công trong chính sách tài chính về đất đai, đặc biệt là chính sách giá đất Chính sách này đã phù hợp với cơ chế thị trường, bảo đảm lợi ích cho Nhà nước, doanh nghiệp và cá nhân Luật Đất đai 2013 quy định rõ việc định giá đất phải liên quan đến mục đích và thời hạn sử dụng, đồng thời đưa ra khung giá đất và kế hoạch điều chỉnh khi có biến động lớn Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, Nhà nước và chủ đầu tư, đồng thời đảm bảo ổn định xã hội, phù hợp với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Chính sách giá đất hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, mặc dù đã được quy định trong Luật Đất đai 2013 Bảng giá đất do Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành thường thấp hơn thực tế, dẫn đến khó khăn trong áp dụng và thất thu ngân sách Nhà nước Việc định giá đất thị trường chủ yếu chỉ thực hiện hiệu quả đối với đất ở và đất thương mại, trong khi đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thiếu phương pháp định giá phù hợp Nhiều địa phương còn dựa vào giá đất ở để tính giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Thời gian điều chỉnh khung giá đất năm năm một lần không phù hợp với tốc độ phát triển và đô thị hóa, khiến mức giá nhanh chóng lỗi thời Công tác tư vấn định giá đất chưa hiệu quả và mang tính chủ quan, gây bất lợi cho phát triển kinh tế và chuyển dịch đất đai Hậu quả là phát sinh mâu thuẫn, khiếu kiện, nguy cơ đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên cao, ảnh hưởng đến đầu tư và nguồn thu ngân sách, cũng như tác động xấu đến tâm lý và đời sống xã hội.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu về “Hoàn thiện chính sách giá đất ở Việt
Nam” đảm bảo tính cấp thiết và thời sự khi đang trong quá trình sửa đổi Luật đất đai 2013.
Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
2.1 Các nghiên cứu trên thế giới
Các nghiên cứu trên thế giới thường tập trung vào các vấn đề sau:
Nhiều nghiên cứu đã áp dụng các mô hình hồi quy khác nhau để dự báo giá đất tại nhiều quốc gia, chẳng hạn như Hồng Kông và Thổ Nhĩ Kỳ, với các mô hình phổ biến như ARIMA, ANN và GREY Năm 2005, Wallece và Williamson đã công bố một mô hình thị trường bất động sản phức hợp, bao gồm các yếu tố quan trọng như đăng ký và định giá đất, năng lực nhận thức (minh bạch và sáng tạo), các dịch vụ tài chính, và sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý Nhà nước và tư nhân trong quản lý đất đai.
Giá đất chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố kinh tế vĩ mô và điều kiện thị trường Nghiên cứu của Portnov và cộng sự (2005) cùng với Lewis (2010) chỉ ra rằng giá nhà tại các thành phố thuộc Liên Xô cũ có thể được dự báo dựa trên GDP, nguồn kiều hối và nguồn tài chính bên ngoài Thêm vào đó, các chỉ số như tăng trưởng kinh tế, lạm phát, lãi suất và tín dụng ngân hàng cũng có tác động đáng kể đến giá nhà đất, như được nêu trong nghiên cứu của Tsatsaronis và Zhu (2004).
Quản lý giá đất là một vấn đề quan trọng, với nhiều nghiên cứu cho thấy rằng Nhà nước nên chỉ can thiệp vào các hoạt động quản lý vĩ mô của thị trường bất động sản Các yếu tố khác trong thị trường này nên được để cho khu vực tư nhân tự quản lý, như đã được chỉ ra bởi Wallece và Williamson (2005).
Chính sách thuế đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, với nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng việc thiết kế chính sách thuế hợp lý có thể kích thích tăng trưởng trong lĩnh vực này (Berlianto, 2009; Roy, 2006) Ngoài ra, chính sách thuế cũng ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà ở và giá thuê nhà, góp phần định hình thị trường bất động sản (Portnov, 2005).
2.2 Các nghiên cứu trong nước
Tại Việt Nam, những nghiên cứu về chính sách giá đất thường tiếp cận dựa vào các khía cạnh sau:
Quản lý Nhà nước đối với giá đất là một lĩnh vực nghiên cứu quan trọng, thường tập trung vào việc phân tích, đánh giá và đưa ra các khuyến nghị nhằm cải thiện cơ chế quản lý đất đai Mục tiêu chính là nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ thuế Nhiều nghiên cứu tiêu biểu trong lĩnh vực này bao gồm công trình của TS Trần Kim Chung (2012) và các đề tài NCKH cấp Bộ của TS Ngô Văn Hiền (2013), TS Trần Đức Thắng (2014), cùng PGS.TS Trần Nguyễn Ngọc Anh Thư (2015).
Chính sách thuế đối với bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết vĩ mô nền kinh tế và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng việc cải cách thuế nhà, đất cần dựa trên giá trị thị trường của đất và giá trị công trình trên đất để hoàn thiện các sắc thuế, phí và lệ phí.
Báo cáo của Ban Phát triển Thị trường Tài chính (2018) đề cập đến vấn đề giá đất thị trường và khung giá đất tại một số thành phố lớn, nêu rõ những hạn chế và bất cập hiện tại Dựa trên kinh nghiệm từ các quốc gia khác và kết quả khảo sát thực tiễn, đề tài đưa ra các khuyến nghị và giải pháp nhằm thu hẹp khoảng cách giữa khung giá đất và giá thực tế Những đề xuất này có thể góp phần vào việc hoàn thiện Luật Đất đai 2013 cũng như Dự thảo Luật thuế tài sản trong tương lai.
Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng, phần lớn tập trung vào các chính sách tài chính và chính sách thu thuế đất đai, cũng như việc xác định giá đất để phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng.
Nghiên cứu về “Hoàn thiện chính sách giá đất ở Việt Nam” là cần thiết để đảm bảo tính không trùng lặp về không gian và thời gian, phù hợp với bối cảnh hiện tại.
Mục tiêu nghiên cứu
3.1 Mục tiêu tổng quát : đưa ra một số đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách giá đất ở Việt Nam trong thời gian tới
- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận liên quan đến chính sách giá đất;
Nghiên cứu kinh nghiệm về chính sách giá đất tại một số quốc gia trên thế giới giúp rút ra những bài học quý báu cho Việt Nam Việc phân tích các mô hình quản lý giá đất thành công có thể cung cấp những giải pháp hiệu quả để cải thiện chính sách đất đai trong nước Những bài học này không chỉ giúp tối ưu hóa giá trị đất mà còn đảm bảo sự công bằng và bền vững trong phát triển kinh tế.
- Đánh giá về thực trạng chính sách giá đất ở Việt Nam thời gian qua;
- Đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách giá đất ở Việt Nam trong thời gian tới.
Phương pháp nghiên cứu
Bài viết sử dụng phương pháp tổng hợp, điều tra, khảo sát và phân tích để rút ra kết luận, dựa trên các công cụ biểu đồ và đồ thị Phương pháp luận được áp dụng là chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, nhằm so sánh và quy nạp các dữ liệu thu thập được.
Kết cấu của đề tài
Ngoài Lời mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục kèm theo, đề tài được kết cấu thành 3 chương:
Chương 1: Lý luận chung về chính sách giá đất
Chương 2: Thực trạng chính sách giá đất ở Việt Nam hiện nay
Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách giá đất ở Việt Nam thời gian tới.
LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHÍNH SÁCH GIÁ ĐẤT
Giá đất
1.1.1 Đất đai Đất đai luôn gắn bó với con người và trở thành nguồn vật chất và tinh thần vô cùng quý giá Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật Đất đai được xem là một tài sản vô cùng quý giá, bao gồm toàn bộ phần đất nổi mà trên đó con người cũng như động vật sinh sống, phần đất có mặt nước nội địa, mặt nước ven biển để nuôi trồng thuỷ sản thuộc lãnh thổ của một quốc gia Đất đai được xem là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân bố các khu dân cư, để xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng và là một bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia Như vậy, đất đai có thể bao gồm [ 1 ]: đất, nước, địa chất, thực vật, động vật và kết quả hoạt động lao động của con người
Đất đai là phần đất nổi, bao gồm cả mặt nước nội địa và ven biển, nơi con người và động vật sinh sống, đồng thời là tài sản quan trọng trong lãnh thổ quốc gia Đất đai có giá trị sử dụng, khả năng chiếm hữu, và có thể tham gia vào giao dịch mua bán, thể hiện tính chất của một tài sản Tuy nhiên, đất đai là hàng hóa không đồng nhất và đa dạng, với giá thị trường không chỉ phản ánh giá trị bản thân mà còn phụ thuộc vào vị trí và các tài sản gắn liền Đặc biệt, đất đai không do lao động sản xuất ra, mà lao động chỉ tác động để biến nó từ trạng thái hoang hóa thành tài sản có thể sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau.
Đất đai có tính cố định về vị trí, giới hạn không gian và vô hạn thời gian sử dụng Nếu được khai thác và sử dụng hợp lý, giá trị của đất không chỉ bảo toàn mà còn có xu hướng tăng lên theo thời gian.
Giá đất đai phản ánh vai trò kinh tế của nó, thể hiện khả năng sinh lợi trong các giao dịch mua bán, tức là quá trình tư bản hóa địa tô Mức giá đất cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thu lợi (địa tô) trong một khoảng thời gian nhất định Quyền lợi liên quan đến đất đai sẽ quyết định khả năng sinh lợi từ đất, đi kèm với các mức giá tương ứng như giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá cho thuê và giá thế chấp.
Giá đất phản ánh giá trị của đất đai và bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế và phi kinh tế Các yếu tố kinh tế chủ yếu bao gồm cung và cầu, yêu cầu phân tích thị trường để hiểu các nguyên tắc cạnh tranh và thay thế Ngoài ra, các yếu tố phi kinh tế như xã hội, chính sách chính phủ, pháp lý, môi trường và vị trí cũng tác động đến xu hướng cung cầu trên thị trường Đối với các nước có nền kinh tế thị trường, giá đất thể hiện giá trị quyền sở hữu đất đai, trong khi ở Việt Nam, giá đất dựa vào chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phản ánh giá trị địa tô trong một khoảng thời gian nhất định Do đó, quan điểm về giá đất ở Việt Nam khác biệt so với các quốc gia có chế độ tư hữu đất đai, trong đó giá phải trả để có quyền sử dụng đất kéo dài nhiều năm.
Theo Khoản 19 và Khoản 20 Điều 3 của Luật đất đai năm 2013, quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với quyền sở hữu đất Thời gian sử dụng đất dài cho phép người sử dụng thực hiện các quyền như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, và góp vốn, tương tự như quyền sở hữu Do đó, giá đất được hiểu là giá trị của quyền sử dụng đất, không phải là giá trị quyền sở hữu đất.
Giá đất được chia thành hai loại chính: giá do Nhà nước quy định và giá thị trường, cả hai đều ảnh hưởng đến quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất Giá này không áp dụng cho các giao dịch dân sự như chuyển nhượng hay thế chấp quyền sử dụng đất, mà được xác định thông qua thỏa thuận giữa các bên, thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường” Đặc điểm của giá đất khác biệt so với các loại hàng hóa khác, thể hiện qua các yếu tố như cơ sở giá trị không đồng nhất, thời gian hình thành khác nhau, sự phụ thuộc vào nhu cầu đất đai, tính khu vực và cá biệt rõ rệt, không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất, và xu hướng tăng giá theo thời gian.
Chính sách giá đất
1.2.1 Khái niệm chính sách giá đất
Chính sách giá đất bao gồm các quan điểm, nguyên tắc và chiến lược của Nhà nước nhằm quản lý giá đất một cách hiệu quả, góp phần vào việc quản lý tài nguyên đất đai.
Chính sách giá đất phản ánh quan điểm và quy định của Nhà nước về các vấn đề liên quan đến định giá đất, bao gồm phương pháp định giá, khung giá, bảng giá và điều chỉnh khung giá đất trong một khoảng thời gian nhất định, nhằm đạt được các mục tiêu đề ra.
Chính sách giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất, bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và người bị thu hồi đất Chính sách này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên liên quan mà còn là công cụ thúc đẩy việc khai thác và sử dụng đất hiệu quả, từ đó góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội.
1.2.2 Các công cụ của chính sách giá đất
Các công cụ chính của chính sách giá đất bao gồm phương pháp định giá, khung giá, bảng giá và định giá cụ thể Những công cụ này được áp dụng trong một khoảng thời gian nhất định để đạt được các mục tiêu đã đề ra.
1.2.2.1 Phương pháp định giá đất Định giá đất có thể được định nghĩa là "quá trình đánh giá hiệu quả sử dụng đất khi được sử dụng cho các mục đích cụ thể" (FAO, 1985), hoặc là "tất cả các phương pháp để giải thích hoặc dự đoán tiềm năng sử dụng của đất"
Phương pháp định giá đất là hệ thống các phương thức dùng để xác định giá trị đất dưới dạng tiền tệ, phục vụ cho một mục đích sử dụng cụ thể và tại một thời điểm nhất định.
Có ba phương pháp chính để định giá đất, bao gồm cách tiếp cận thị trường, cách tiếp cận chi phí và cách tiếp cận thu nhập Mỗi phương pháp này mang lại những góc nhìn khác nhau về giá trị bất động sản, giúp người sử dụng có thể lựa chọn cách phù hợp nhất cho nhu cầu của mình.
Trong đó, được chia thành các phương pháp chủ yếu sau: a Phương pháp so sánh trực tiếp:
Xác định giá đất dựa trên việc so sánh với các mảnh đất tương tự đã giao dịch trên thị trường bất động sản, chú trọng đến vị trí, đặc điểm vật lý và thời điểm giao dịch Phương pháp so sánh trực tiếp là nền tảng cho các phương pháp định giá khác, như Wyatt (2007) đã chỉ ra rằng "Nguyên tắc so sánh là cơ sở của tất cả các phương pháp khác" Nếu không có mảnh đất tương tự để so sánh, cần áp dụng phương pháp phức tạp hơn, có thể tách giá trị đầu tư khỏi đất hoặc tính toán giá trị tăng thêm Tuy nhiên, việc xác định giá đất có thể gặp khó khăn khi không có giao dịch trong khu vực tại thời điểm cần thiết.
Giá đất được xác định theo tỷ lệ phần trăm trên tổng giá trị bất động sản, dựa trên giá trị hạ tầng và công trình kiến trúc Phương pháp này phân tích dòng thu nhập tương lai bằng cách ước tính số tiền đầu tư cần thiết để thu về lợi ích sau này Nó được áp dụng để xác định giá trị đất dựa trên khả năng tạo ra thu nhập, ngay cả khi mảnh đất không được sử dụng hoặc được sở hữu trực tiếp.
Giá đất có thể được xác định qua hai phương pháp chính: (i) xác định tỷ trọng giá trị của đất trong tổng giá trị tài sản, hay còn gọi là phân bổ; (ii) trừ giá trị khấu hao của bất động sản đầu tư trên đất khỏi tổng giá trị bất động sản Một phương pháp khác là phương pháp thặng dư.
Xác định giá đất thông qua việc vốn hóa giá trị đầu tư giúp xác định phần thu nhập tăng thêm từ đầu tư vào đất Phương pháp này tính toán thu nhập bằng cách chia giá trị đầu tư cho tỷ lệ vốn hóa, và được áp dụng phổ biến trong các khu vực đô thị hóa, nơi thiếu giao dịch đất trên thị trường Nó đặc biệt hiệu quả trong việc so sánh giá trị đất giữa các địa phương khi giá trị đầu tư tăng thêm tương đối đồng đều.
Khung giá đất xác định mức giá tối thiểu và tối đa cho các loại đất, bao gồm nhóm đất nông nghiệp như đất trồng cây hàng năm (bao gồm đất trồng lúa và cây hàng năm khác), đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, và đất làm muối Đồng thời, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở tại nông thôn, đất thương mại và dịch vụ tại nông thôn, đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc thương mại dịch vụ tại nông thôn, cũng như đất ở, đất thương mại và dịch vụ, và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc thương mại dịch vụ tại đô thị.
Khung giá đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn được quy định dựa trên các vùng có điều kiện đất đai, khí hậu và thổ nhưỡng tương đồng, bao gồm đồng bằng, trung du và miền núi Trong khi đó, khung giá đất ở đô thị và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị được xác định theo từng loại đô thị cụ thể.
Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương
Mức giá tối thiểu và tối đa của khung giá các loại đất được xác định dựa trên kết quả điều tra và khảo sát chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, cùng với giá đấu giá quyền sử dụng đất.
Bảng giá đất quy định giá cho nhiều loại đất khác nhau, bao gồm đất trồng cây hàng năm như đất trồng lúa và các loại cây khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, và đất làm muối Ngoài ra, bảng giá cũng xác định giá đất ở tại nông thôn và đô thị, cũng như đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại cả hai khu vực này.
Các nhân tố ảnh hưởng đến chính sách giá đất
1.3.1 Nhóm nhân tố khách quan
Vị trí, địa lý, kinh tế của quốc gia
Vị trí địa lý đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế và thương mại của một quốc gia Những quốc gia có lợi thế về vị trí địa lý thường có nhiều cơ hội hơn trong việc khai thác tài nguyên đất đai so với những quốc gia nằm trong khu vực bất lợi Sự phát triển này không chỉ ảnh hưởng đến nền kinh tế nội địa mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc hội nhập và phát triển thương mại quốc tế.
Vị trí địa lý và kinh tế của một quốc gia không chỉ mang lại lợi thế mà còn có thể trở thành bất lợi, đặc biệt đối với những quốc gia nằm trong vùng địa chính trị nhạy cảm Những quốc gia này thường phải đối mặt với sự cạnh tranh và mưu toan từ các nước lớn, dẫn đến ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng khai thác nguồn lực đất đai Hệ quả là, chính sách giá đất cũng bị tác động mạnh mẽ bởi những yếu tố này.
Trình độ phát triển kinh tế xã hội
Trình độ phát triển kinh tế ảnh hưởng lớn đến chính sách giá đất, với các quốc gia phát triển thường có quản lý và khai thác nguồn thu tốt hơn Sự minh bạch trong quan hệ kinh tế giữa các chủ thể cũng góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất Đối với các quốc gia đang phát triển, tốc độ đô thị hóa là yếu tố quan trọng tác động đến chính sách giá đất Chính sách này chịu ảnh hưởng bởi quan hệ cung cầu đất đai hiện tại và tương lai, cùng khả năng kinh tế đáp ứng nhu cầu của dân Các nhà hoạch định chính sách cũng chú trọng đến các chỉ số kinh tế như tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân đầu người, tỷ lệ thất nghiệp, tiết kiệm cá nhân và đầu tư để đo lường sự tiến bộ kinh tế.
Ngoài ra, cần xem xét các yếu tố như đặc tính vật lý của đất, mối quan hệ lịch sử liên quan đến đất đai, cũng như tác động của xã hội hóa và tâm lý học đối với việc sử dụng và quản lý đất.
1.3.2 Nhóm nhân tố chủ quan
Chế độ sở hữu về đất đai
Lịch sử loài người đã trải qua nhiều chế độ sở hữu và sử dụng đất đai, bao gồm chế độ công hữu, chế độ tư hữu, chế độ đa sở hữu và chế độ sở hữu toàn dân Mỗi hình thức sở hữu này phản ánh cách thức quản lý và phân phối tài nguyên đất đai trong xã hội.
Chế độ sở hữu và sử dụng đất đai ở mỗi giai đoạn lịch sử không thể tách rời khỏi điều kiện phát triển kinh tế của quốc gia Sự phát triển của sản xuất và quan hệ trao đổi ảnh hưởng trực tiếp đến vấn đề đất đai, vì đất không chỉ cần thiết cho sinh sống mà còn là tư liệu sản xuất Do đó, các quốc gia phải lựa chọn chế độ sở hữu đất đai phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế Khi nền kinh tế hàng hóa còn thấp, nhu cầu giao dịch đất đai không phổ biến, dẫn đến mô hình sở hữu cộng đồng Tuy nhiên, khi quan hệ hàng hóa và tiền tệ phát triển, nhu cầu giao dịch quyền sử dụng đất cũng gia tăng, yêu cầu sự thừa nhận quyền tư nhân liên quan đến đất Việt Nam, là một trong số ít quốc gia hiện còn thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chế độ này hình thành từ sau cách mạng tháng Mười Nga (1917) Mặc dù mô hình xã hội chủ nghĩa ở Liên Xô và Đông Âu đã sụp đổ, nhiều quốc gia trước đây đã chuyển sang tư nhân hóa đất đai và áp dụng chế độ đa sở hữu.
Mỗi hình thức sở hữu đất đai đều đi kèm với một chế độ quản lý, khai thác và chính sách giá đất riêng, phù hợp với các điều kiện cụ thể.
Cách thức tổ chức thực hiện để xây dựng chính sách
Để xây dựng và ban hành chính sách giá đất hiệu quả, cần tổ chức bộ máy thực hiện và quy trình xây dựng chính sách một cách hợp lý và khoa học Khi hai khía cạnh này được sắp xếp hiệu quả, chính sách giá đất sẽ được áp dụng vào thực tiễn, góp phần nâng cao khả năng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và thúc đẩy phát triển kinh tế Ngược lại, việc tổ chức không hợp lý có thể dẫn đến chính sách xa rời thực tế, ảnh hưởng tiêu cực đến quản lý và sử dụng đất đai Do đó, cách thức tổ chức thực hiện chính sách đất đai, đặc biệt là chính sách giá đất, mặc dù không trực tiếp tạo ra nguồn lực nhưng lại có tác động lớn đến quy mô khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho các chủ thể sở hữu, trong đó Nhà nước là đại diện sở hữu trong chế độ công hữu về đất đai.
Năng lực của các cơ quan xây dựng chính sách
Chính sách giá đất được hình thành từ sự hợp tác của nhiều cá nhân và tổ chức nhà nước với các chức năng khác nhau Năng lực của những người xây dựng chính sách cần được xem xét kỹ lưỡng, vì quá trình này phụ thuộc vào khả năng phân tích và dự báo chính sách Điều này bao gồm năng lực của đội ngũ công chức và cơ quan xây dựng pháp luật, cả hai đều có ảnh hưởng lớn đến nội dung và tính chất của chính sách giá đất.
Các tổ chức và cơ quan làm chính sách cần nâng cao năng lực tổ chức và đội ngũ cán bộ, công chức chuyên môn trong việc hoạch định chính sách, đặc biệt là liên quan đến giá đất Việc này sẽ góp phần cải thiện chất lượng chính sách giá đất Ngược lại, nếu năng lực của đội ngũ lập chính sách yếu kém, sẽ dẫn đến những chính sách công không khả thi và không hợp lý, ảnh hưởng tiêu cực đến nhiều khía cạnh của đời sống kinh tế xã hội.
Yếu tố năng lực của nhà nước trong việc lập chính sách được thể hiện qua các nguồn lực như tài chính, nhân lực, và các thiết chế quản lý Hạn chế về nguồn lực sẽ ảnh hưởng đáng kể đến việc lựa chọn chính sách giá đất phù hợp.
Kinh nghiệm quốc tế về chính sách giá đất và bài học cho Việt Nam
1.4.1.1 Về cơ quan định giá đất
Tại Nhật Bản, việc định giá đất để tính thuế được thực hiện bởi các chính quyền địa phương, theo quy định thống nhất từ Bộ trưởng Bộ Quản lý công, Bộ Nội vụ và Bộ Bưu chính viễn thông.
Việc áp dụng một cách định giá đất chung được thống nhất trên toàn lãnh thổ để đảm bảo tính công bằng của hệ thống thuế trên toàn quốc
Tại Trung Quốc, việc định giá bất động sản được thực hiện bởi Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản (CRECAC), cơ quan được thành lập vào tháng 8/1992 CRECAC có nhiệm vụ quản lý nhà nước về định giá bất động sản trên toàn quốc, cung cấp dịch vụ định giá, cũng như quản lý và tư vấn các giao dịch bất động sản Trung tâm này thuộc Cục đất đai và hoạt động độc lập về tổ chức và chuyên môn.
1.4.1.2 Về cơ sở giá trị và phương pháp định giá đất a Đối với trường hợp để tính thuế đất Đối với trường hợp để tính thuế đất, các phương pháp định giá đất thường được áp dụng là xác định giá theo khu vực (Phần Lan, Ukraina, Nga, Chi Lê, Trung Quốc), xác định theo giá thị trường (Colombia, Mexico, Nam Phi, Tanzania, Ấn Độ, Trung Quốc, Indonesia, Philippines, Thái Lan, Latvia, các quốc gia trong khối OECD như: Úc, Canada, Nhật Bản, Anh), giá trị thuê đất (Úc, Đức, Anh, Ấn Độ, Thái Lan), tự xác định giá đất (Hungary, Thái Lan)
Các quốc gia có thể áp dụng một hoặc nhiều loại giá đất khác nhau để tính thuế đất, tùy thuộc vào đặc điểm của từng loại đất Bảng 1.1 dưới đây cung cấp cái nhìn tổng quan về các loại giá tính thuế đất đang được áp dụng tại một số quốc gia trên thế giới.
Bảng 1.1 Các loại giá tính thuế đất được áp dụng tại một số quốc gia trên thế giới
Giá tính thuế đất Quốc gia áp dụng
Giá trị thị trường Nhật Bản
Tanzania Giá thị trường hoặc giá thuê đất Úc
Anh (giá thị trường với đối tượng cư trú và giá thuê đất với đối tượng không cư trú)
Giá đất theo khu vực Phần Lan
Ukraina Chile Giá đất theo khu vực hoặc giá thị trường Hungary (giá thị trường có điều chỉnh)
Kenya Giá đất theo khu vực, giá thị trường hoặc giá thuê
Trung Quốc Ấn Độ (chủ yếu là giá thuê hàng năm)
Để xác định giá thị trường của một mảnh đất, có ba phương pháp định giá phổ biến được áp dụng: phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ và phương pháp thu nhập.
Tại Trung Quốc, giá đất do nhà nước công bố công khai và được điều chỉnh định kỳ mỗi 3 năm hoặc khi có biến động lớn, thường thấp hơn giá thị trường, chỉ đạt khoảng 71,36% đến 87,2% so với giá thị trường (theo đánh giá năm 2006) Tương tự, Nhật Bản cũng thực hiện đánh giá lại giá đất mỗi 3 năm, với thông tin được công bố vào ngày 1/1 hàng năm.
Tại Úc, việc xác định giá bồi thường đất khi nhà nước thu hồi đất và giá đất trong các giao dịch như thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện riêng lẻ cho từng thửa đất và mục đích định giá Phương pháp định giá đất dựa vào loại đất, thông tin giá thị trường và giá thuê đất, đảm bảo tính chính xác và công bằng trong quá trình định giá.
Tại Nam Phi, việc định giá đất để bồi thường khi thu hồi đất cho mục đích công được quy định trong điều luật sử dụng đất năm 1978 và Luật Liên Bang Nga của Nigeria năm 2007, với giá trị đất thu hồi được xác định bằng phương pháp chiết trừ (Depreciated replacement cost) Tuy nhiên, nghiên cứu của Egbenta (2017) cho thấy phương pháp này không phản ánh đúng giá trị thị trường cũng như giá trị thực tế của thửa đất trước khi bị thu hồi Hệ quả là nhiều đối tượng bị thu hồi không hài lòng với khoản bồi thường, dẫn đến trì hoãn trong việc giao đất, khiếu nại và ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình thu hồi đất và triển khai dự án.
Tại Canada và Úc, giá đất để xác định nghĩa vụ thuế trong trường hợp chuyển nhượng là giá thị trường Ở Bang Ontario, Úc, người dân phải nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất sau khi giao dịch hoàn tất Thuế chuyển nhượng được tính dựa trên số tiền thực tế trả để mua bán đất, bao gồm cả các khoản thế chấp hoặc nợ trong thỏa thuận mua đất.
1.4.1.3 Về ứng dụng thẩm định giá hàng loạt
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, thẩm định giá hàng loạt là
Việc thẩm định giá nhiều loại tài sản trong một ngày cụ thể được tiến hành một cách hệ thống và đồng nhất, đảm bảo áp dụng các phương pháp và kỹ thuật đúng đắn.
Kết quả thẩm định giá hàng loạt tại nhiều quốc gia được sử dụng để xác định thuế tài sản và phục vụ các mục tiêu quản lý nhà nước Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản hàng loạt (IAAO 2013), mô hình này nhằm đại diện cho thị trường của một loại tài sản trong khu vực cụ thể và có thể áp dụng cho ba phương pháp: tiếp cận thị trường, tiếp cận chi phí và tiếp cận thu nhập.
Thẩm định giá hàng loạt đã được phát triển từ năm 1965 bởi John Q Ebert tại Lansing, Michigan, và trở nên phổ biến sau khi nghiên cứu của ông cùng Robert J Anderson được trình bày tại Hội nghị IAAO năm 1973 Qua hơn bốn thập kỷ, phương pháp này đã trở thành công cụ quan trọng trong việc tính thuế tài sản tại nhiều quốc gia, bao gồm Mỹ, Úc, Canada, Nga, Thụy Điển và nhiều nước châu Âu khác Kinh nghiệm thẩm định giá đất hàng loạt tại Mỹ đã góp phần nâng cao hiệu quả và độ chính xác trong quy trình này.
Thẩm định giá hàng loạt đã được áp dụng tại Mỹ từ những năm 1920 và không ngừng phát triển cho đến nay Nhờ vào sự hỗ trợ của hệ thống máy tính (CAMA), phương pháp thẩm định giá này ngày càng trở nên phổ biến trên toàn quốc.
Các chỉ dẫn về phương pháp và quy trình thẩm định giá hàng loạt được quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản hàng loạt của IAAO Quá trình thẩm định giá hàng loạt nhằm mục đích đánh thuế là một chức năng của chính phủ, do đó, nó được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý, quy định hành chính và các hoạt động quản lý Điều này được quy định trong luật pháp của từng bang ở Mỹ, tạo ra nền tảng pháp lý cho hoạt động thẩm định giá trị tài sản, đặc biệt là thẩm định giá hàng loạt.
Chương 4, Điều VII của luật pháp bang Florida yêu cầu tất cả bất động sản phải được thẩm định giá để tính thuế thông qua phương pháp thẩm định giá hàng loạt với sự hỗ trợ của hệ thống máy tính CAMA, được áp dụng tại 67 quận trong bang Hệ thống CAMA có trách nhiệm lưu trữ, truy xuất, phân tích và báo cáo dữ liệu cho thẩm định giá hàng loạt, đồng thời phải duy trì thông tin cần thiết cho các báo cáo theo yêu cầu của Sở Thuế Vụ Quá trình thẩm định giá bất động sản diễn ra hàng năm, với mục tiêu cập nhật giá trị tài sản từ những năm trước Hướng dẫn của Sở Thuế Florida quy định rằng việc đảm bảo độ chính xác và đầy đủ của dữ liệu là trách nhiệm của tất cả những người tham gia Đối tượng thẩm định giá hàng loạt bao gồm đất nông nghiệp, nhà ở, bất động sản thương mại và công nghiệp Tại Úc, thẩm định giá đất hàng loạt cũng được thực hiện trên toàn quốc nhằm phục vụ mục đích tính thuế, với quy trình gồm bốn bước: khảo sát và thu thập thông tin, phân loại khu vực, định giá chuẩn và định giá từng thửa, công bố công khai vào ngày 30/6 hàng năm.
Sơ đồ 1.1 Các bước định giá đất hàng loạt tại Úc
Nguồn: Trần Đức Thắng và nhóm cộng sự (2014)
Các phương pháp định giá đất hàng loạt ở Bước 1 gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp vốn hóa Việc lựa chọn phương pháp
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
• Khảo sát thông tin chung
• Thu thập và phân tích thông tin giá thị trường
• Áp dụng phương pháp định giá đất
Bước 2: Phân loại các khu vực định giá đất
• Theo các đơn vị chính quyền địa phương
• Theo cấu trúc (đặc điểm điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng, giá đất tương tự
Bước 3: Định giá thửa đất chuẩn
• Thửa đất chuẩn được lựa chọn trên cơ sở mức độ đại diện của nó cho khu vực định giá.
Bước 4: Định giá đến từng thửa đất
• Hệ số phân vùng, hệ số cụ thể
