GIỚI THIỆU NGÀNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Khi hoàn tất chương này học viên cần:
Xác định được các công việc khác nhau trong lĩnh vực bất động sản; những tổ chức chuyên nghiệp hỗ trợ
Mô tảđược cung – cầu trong thị trường bất động sản
Giải thích được các yếu tốảnh hưởng đến cung cầu bất động sản
Định nghĩa được các thuật ngữ sau:
- Môi giới bất động sản
- Định giá bất động sản
- Quản lý bất động sản
Bất động sản là một lĩnh vực đa dạng, liên quan đến nhiều đối tượng và ảnh hưởng đến nhu cầu thiết yếu của con người về chỗ ở Chương này sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan về các ngành nghề trong lĩnh vực bất động sản, cũng như thị trường bất động sản với sự phân tích về cung và cầu, giúp người đọc hiểu rõ hơn về ngành kinh doanh này.
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN – MỘT NGÀNH KINH DOANH RẤT LỚN NHIỀU ĐỐI TƯỢNG THAM GIA
Giao dịch bất động sản diễn ra thường xuyên xung quanh chúng ta, bao gồm các hoạt động như công ty thuê bất động sản thương mại, chủ nhà cho thuê căn hộ, và chuyên gia định giá đánh giá giá trị đất đai Các bên tham gia dịch vụ bất động sản rất đa dạng, từ người mua, người bán, người thuê, người cho thuê, đến nhà đầu tư và nhà phát triển dự án Do đó, hầu hết mọi người đều có thể tham gia vào giao dịch bất động sản vào một thời điểm nào đó trong cuộc sống.
Ngành kinh doanh bất động sản phát triển mạnh mẽ với các giao dịch phức tạp và giá trị lớn, đòi hỏi sự tham gia của những cá nhân được đào tạo bài bản Những chuyên gia này cần có kiến thức vững vàng về luật bất động sản, tài chính ngân hàng, bảo hiểm, định giá, marketing và kỹ năng giao tiếp Do đó, việc dựa vào kỹ năng và kiến thức của các chuyên gia bất động sản được cấp phép là điều cần thiết cho mọi người.
BẤT ĐỘNG SẢN – NGÀNH KINH DOANH NHIỀU LĨNH VỰC
Ngành kinh doanh bất động sản không chỉ đơn thuần là công việc của những người môi giới, hay còn gọi là “cò nhà đất”, mà còn bao gồm nhiều chuyên môn khác nhau Các lĩnh vực quan trọng trong ngành này bao gồm định giá bất động sản, huy động vốn, phân chia và phát triển dự án, tư vấn bất động sản, đào tạo chuyên sâu, quản lý bất động sản và môi giới bất động sản.
Môi giới bất động sản-
Môi giới bất động sản là công việc kết nối các bên trong giao dịch bất động sản, với vai trò là cầu nối trong đàm phán Nhà môi giới, có thể là cá nhân hoặc công ty, được cấp phép thực hiện các hoạt động mua bán, trao đổi, thuê và cho thuê bất động sản, và nhận phí cho những dịch vụ này.
Định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị thị trường dựa trên các phương pháp đã được xác lập và đánh giá bởi các chuyên gia Mặc dù các nhà môi giới có kiến thức nhất định về quy trình và phương pháp định giá, nhưng trong nhiều giao dịch, các bên thường yêu cầu định giá chuyên nghiệp Để thực hiện điều này, một định giá viên cần có kiến thức sâu rộng về các phương pháp định giá.
Quản lý bất động sản
Quản lý bất động sản là quá trình thực hiện các hoạt động quản lý, khai thác và quyết định liên quan đến bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu Bằng cách thuê quản lý tài sản, chủ sở hữu có thể tiết kiệm thời gian và công sức trong việc tìm kiếm người thuê, thu tiền thuê hàng tháng, và xử lý các dịch vụ sửa chữa Khối lượng công việc của quản lý phụ thuộc vào hợp đồng đã ký kết, nhưng trách nhiệm chính của họ vẫn là bảo vệ vốn đầu tư và tối đa hóa lợi nhuận cho chủ sở hữu.
Huy động vốn là quá trình cung cấp tài chính cần thiết cho các giao dịch bất động sản, chủ yếu thông qua hình thức cho vay thế chấp hoặc vay tín chấp với tài sản cố định làm đảm bảo Những người tham gia vào lĩnh vực này thường làm việc tại ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng cho vay thế chấp Hiện nay, nhiều người tìm đến nhà môi giới thế chấp, những người này có nhiệm vụ theo dõi và thiết lập khoản vay nhà tối ưu nhất cho khách hàng.
Phân chia và phát triển bất động sản
Phân chia tài sản cố định là quá trình tách nhỏ một đơn vị thành nhiều gói nhỏ hơn, trong khi phát triển liên quan đến việc xây dựng các lợi ích cải thiện cho dự án Những cải thiện này có thể được thực hiện tại chỗ hoặc không tại chỗ Mặc dù phân chia và phát triển dự án thường có mối liên hệ chặt chẽ, nhưng chúng vẫn là hai quá trình độc lập.
Tư vấn là quá trình cung cấp ý kiến độc lập và chuyên sâu cho khách hàng, giúp họ lựa chọn giữa nhiều phương án mua bán hoặc đầu tư tài sản cố định Nhà tư vấn đóng vai trò quan trọng trong việc trang bị thông tin cần thiết, từ đó hỗ trợ khách hàng đưa ra quyết định chính xác.
Giáo dục đào tạo trong lĩnh vực bất động sản rất quan trọng cho cả những người hành nghề và người sử dụng dịch vụ Hiện nay, nhiều trường học và tổ chức nghề nghiệp đã triển khai các khóa đào tạo chuyên ngành bất động sản, giúp nâng cao kiến thức và kỹ năng cho người tham gia.
CÁC TỔ CHỨC CHUYÊN NGHIỆP TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
Tại Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các tổ chức và cá nhân trong ngành bất động sản Đây là một tổ chức xã hội - nghề nghiệp nhằm thúc đẩy sự hợp tác và liên kết giữa các thành viên, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động và phát triển chuyên môn trong lĩnh vực này.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) là tổ chức trực thuộc Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hoạt động dựa trên nguyên tắc tự nguyện VARS đại diện cho các nhà môi giới, đơn vị sàn giao dịch và doanh nghiệp trong lĩnh vực môi giới bất động sản, đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển ngành nghề này tại Việt Nam.
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra hoạt động mua bán các loại hình bất động sản, với những đặc điểm riêng biệt Bất động sản được coi là một loại hàng hóa đặc biệt, do đó, thị trường này có những quy luật và yếu tố ảnh hưởng riêng, khác biệt so với các loại hàng hóa thông thường.
Cung và cầu bất động sản
Giá cả hàng hóa và dịch vụ trong thị trường được xác lập dựa trên quy luật cung – cầu, với giá có xu hướng giảm khi cung tăng và cầu ổn định, và ngược lại, giá sẽ tăng khi cầu tăng mà cung không đổi Bất động sản có hai đặc tính quan trọng là độc nhất và cố định, ảnh hưởng lớn đến thị trường Độc nhất nghĩa là không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau, mỗi bất động sản đều có vị trí địa lý riêng Cố định có nghĩa là bất động sản không thể di dời để đáp ứng nhu cầu ở nơi có nguồn cung thiếu Do đó, thị trường bất động sản mang tính địa phương, với mỗi khu vực có loại hình và điều kiện bất động sản khác nhau ảnh hưởng đến giá cả.
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHUNG PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN
Khi hoàn tất chương này học viên cần:
Xác định được: các cơ quan Nhà nước luật liên quan đến bất động sản
Mô tảđược: các đặc điểm của bất động sản
Phân biệt được: các khái niệm đất đai, bất động sản, tài sản cố định
Giải thích được các luật chi phối tới hoạt động liên quan đến bất động sản
Định nghĩa được các thuật ngữ sau:
- Tài sản cố định hữu hình
Thị trường bất động sản là một loại thị trường đặc thù, nơi giao dịch các sản phẩm bất động sản và dịch vụ liên quan Những người hành nghề bất động sản, được cấp phép, đóng vai trò là nhà kinh doanh trong lĩnh vực này Để thành công, các nhà kinh doanh bất động sản cần có kiến thức vững về sản phẩm cũng như hiểu biết sâu sắc về các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản.
Chương này cung cấp cái nhìn tổng quan về các khái niệm cơ bản và pháp luật liên quan đến bất động sản, bao gồm đất đai, bất động sản và tài sản cố định Người đọc sẽ hiểu rõ hơn về định nghĩa và vai trò của đất đai trong lĩnh vực bất động sản, cũng như các quy định pháp lý liên quan.
Các thuật ngữ như đất đai, bất động sản và tài sản cố định thường bị hiểu nhầm là giống nhau, nhưng thực tế chúng có những khía cạnh khác nhau Đối với các nhà bất động sản, việc nắm rõ các khái niệm này là rất quan trọng Đất đai không chỉ đơn thuần là bề mặt đất mà còn bao gồm cả phần dưới lòng đất và không gian trên không, cùng với các yếu tố thiên nhiên như nước ngầm và cây cối lâu năm Do đó, đất đai là một khái niệm rộng, bao gồm cả khoáng sản và môi trường xung quanh.
Phân lo ại đất đai: theo Luật đất đai (luật số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013), căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
1 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
Đất nông nghiệp khác bao gồm đất dùng để xây dựng nhà kính và các công trình phục vụ trồng trọt, cả những hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất Nó cũng bao gồm đất xây dựng chuồng trại cho gia súc, gia cầm và các động vật hợp pháp khác, cùng với đất phục vụ cho việc trồng trọt, chăn nuôi và nuôi trồng thủy sản nhằm mục đích học tập, nghiên cứu và thí nghiệm Thêm vào đó, đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh cũng thuộc loại đất nông nghiệp này.
2 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
Đất xây dựng công trình sự nghiệp bao gồm các loại đất phục vụ cho việc xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp, cũng như các cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao, cùng những công trình sự nghiệp khác.
Đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm nhiều loại hình như đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, đất thương mại và dịch vụ, đất cho cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất phục vụ hoạt động khoáng sản, cùng với đất sản xuất vật liệu xây dựng và làm đồ gốm.
Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm nhiều loại như đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi giải trí công cộng, đất công trình năng lượng, bưu chính viễn thông, chợ, bãi thải, xử lý chất thải và các công trình công cộng khác.
- Đất cơ sởtôn giáo, tín ngưỡng;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
Đất phi nông nghiệp khác bao gồm các loại đất sử dụng cho việc xây dựng nhà nghỉ, lán trại cho người lao động trong các cơ sở sản xuất, cũng như đất để xây dựng kho chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc và công cụ phục vụ sản xuất nông nghiệp Ngoài ra, đất này còn được dùng để xây dựng các công trình khác không nhằm mục đích kinh doanh và không gắn liền với đất ở.
3 Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng
Bất động sản là một khái niệm rộng và có nhiều cách định nghĩa
Bất động sản, theo Wikipedia (2019), là thuật ngữ chỉ đất đai cùng với những cấu trúc vĩnh viễn gắn liền với nó, như nhà cửa và công trình kiến trúc Tuy nhiên, những tài sản có thể di dời như nhà di động, lều hay nhà tạm không được coi là bất động sản.
Theo điều 108 Luật Dân sự ( Luật số 91/2015/QH 13 ngày 24/11/2015):
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trinh xây dựng
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật
Bất động sản bao gồm đất đai, bề mặt đất, cùng với phần không gian bên trên và bên dưới mặt đất, cũng như những tài sản gắn liền lâu dài với nó, bất kể là do thiên nhiên hay con người tạo ra.
Bất động sản là khái niệm bao gồm không chỉ đất đai mà còn cả các công trình do con người tạo ra Thuật ngữ "cải tạo" trong ngành bất động sản đề cập đến những yếu tố mà con người thêm vào đất ở một vị trí cụ thể.
Tài sản cố định là thuật ngữ rộng, bao gồm đất đai, bất động sản và các quyền lợi tự động phát sinh khi sở hữu chúng Những quyền lợi hợp pháp liên quan đến tài sản cố định bao gồm quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền hưởng thụ và quyền bất khả xâm phạm.
Có thể tổng kết khái niệm đất đai, bất động sản, tài sản cố định qua sơ đồ sau:
Bất động sản là thuật ngữ chung dùng để chỉ các giao dịch mua bán nhà ở, tòa nhà văn phòng, chung cư và mảnh đất Trong cuộc sống hàng ngày, bất động sản không chỉ bao gồm các tài sản vật chất mà còn cả quyền sở hữu hợp pháp theo định nghĩa tài sản cố định Các đặc điểm của bất động sản rất đa dạng và phong phú, phản ánh sự đa dạng trong nhu cầu và thị trường.
Các đặc điểm cơ bản của bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định tính chất và ảnh hưởng đến cách sử dụng của nó Những đặc điểm này có thể được phân loại thành hai nhóm chính: nhóm đặc điểm kinh tế và nhóm đặc điểm vật lý.
Tính khan hiếm của đất đai, một nguồn tài nguyên không tái tạo, dẫn đến sự mất cân đối giữa cung và cầu trong lĩnh vực bất động sản Diện tích đất tự nhiên của mỗi quốc gia hầu như không thay đổi, tạo ra tình trạng thiếu cung trong dài hạn.
C ả i t ạ o công trình: xây dựng công trình trên một khu đất có thể làm ảnh hưởng đến giá trị khu đất đó, cũng như khu vực xung quanh đó
Tài s ả n c ố đị nh h ữ u hinh: Bất động sản và một tập hợp các quy ề n l ợ i h ợ p pháp
TÀI CHÍNH BẤT ĐỘNG SẢN –NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT
Khi hoàn tất chương này học viên cần:
Hiểu được: các khái niệm trong giao dịch tài trợ thế chấp
Mô tảđược: trình tựcác bước vay ngân hàng bằng thế chấp bất động sản
Giải thích được: ý nghĩa, công thức tính của các hàm tài chính cơ bản
Phân biệt được: ba phương thức xử lý tài sản bảo đảm
Định nghĩađược các thuật ngữ sau:
- Tịch thu tài sản thế chấp
Hiện nay, giao dịch mua bán bất động sản ngày càng ít sử dụng tiền mặt, với nhiều giao dịch được thực hiện thông qua khoản vay Các nhà kinh doanh bất động sản thường áp dụng đòn bẩy tài chính để tối ưu hóa lợi nhuận từ giá trị tài sản hoặc để sở hữu nhiều tài sản hơn với số tiền mặt hiện có Vì vậy, việc tài trợ nợ thế chấp trở thành yếu tố quan trọng trong giao dịch bất động sản, dẫn đến sự ra đời của hệ thống cho vay chuyên nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu tài chính của người mua nhà và nhà đầu tư.
Để trở thành một nhà môi giới bất động sản thành công, không chỉ cần kỹ năng thuyết trình và đàm phán, mà còn phải hiểu biết về tài trợ thế chấp Nếu người mua không đủ khả năng tài chính, kỹ năng của bạn sẽ không phát huy tác dụng Chương này sẽ hướng dẫn bạn cách tư vấn và đề xuất các giải pháp tài chính phù hợp cho khách hàng, giúp chốt sale hiệu quả hơn.
Chương này giới thiệu các khái niệm cơ bản về tài trợ và thế chấp bất động sản, làm rõ quy định về thế chấp tài sản theo Luật Việt Nam Đồng thời, nó cũng cung cấp kiến thức về các hàm tài chính cơ bản cần thiết cho việc tính toán trong lĩnh vực thế chấp và tài trợ bất động sản.
TÀI TRỢ THẾ CHẤP LÀ MỘT VẤN ĐỀ PHỨC TẠP
Trong một hợp đồng thế chấp, người vay sử dụng bất động sản làm tài sản đảm bảo cho khoản vay lớn, thời gian dài và được thanh toán qua nhiều đợt Quá trình vay mượn này phát sinh nhiều vấn đề trước, trong và sau khi vay, do đó, tài trợ thế chấp trở thành một giao dịch phức tạp.
Các khoản vay thế chấp là loại vay được bảo đảm bằng tài sản, bao gồm hai phần chính: khoản nợ và tài sản đảm bảo Người vay ký hợp đồng vay tiền và văn bản thế chấp với người cho vay Nếu người vay không thể trả nợ, người cho vay có quyền tịch thu tài sản thế chấp, tuy nhiên, quá trình này thường tốn kém và phức tạp.
Tại Việt Nam, thế chấp tài sản được quy định bởi Luật dân sự số 91/2015/QH 13 ngày 24/11/2015, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch Thực tế, cả bên vay và bên cho vay đều có xu hướng đưa ra các yêu cầu chung để bảo vệ quyền lợi của mình Các khoản vay thế chấp thường là những hợp đồng chính thức, bao gồm mô tả chi tiết về bất động sản thế chấp và thông tin đầy đủ về cách thức trả nợ.
Khế ước vay tiền ghi rõ các thông tin quan trọng như lãi suất cho vay, phương pháp tính lãi suất, cách điều chỉnh lãi suất, lịch trình thanh toán nợ gốc và lãi, cùng với các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ.
Trình tựcác bước vay ngân hàng bằng thế chấp bất động sản
Mặc dù mỗi ngân hàng có quy trình riêng cho việc cho vay thế chấp bất động sản, nhưng giao dịch này thường diễn ra theo các bước cơ bản sau:
Sau khi người vay hoàn thiện hồ sơ theo hướng dẫn của nhân viên ngân hàng, ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định và phê duyệt hồ sơ Quá trình định giá tài sản thế chấp có thể được thực hiện bởi nhân viên nội bộ của ngân hàng hoặc thông qua một công ty thẩm định giá bên thứ ba được ngân hàng chỉ định.
- Bước 2: Lập các băn bản sau: hợp đồng cho vay(kèm Khế ước nhận nợ/vay tiền) và hợp đồng thế chấp
- Bước 3:Đăng kí giao dịch đảm bảo
Sau khi hợp đồng thế chấp được công chứng, ngân hàng sẽ thực hiện việc đăng ký đồng ý thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền, cụ thể là Văn phòng Đăng ký đất đai tại quận hoặc huyện.
Sở Tài nguyên Môi trường)
Khi có kết quả đăng ký thế chấp, sổ đỏ sẽ được cập nhật với nội dung hoặc trang bổ sung ghi rõ tài sản đang thế chấp tại ngân hàng, và sau đó khoản vay sẽ được giải ngân.
Bản khế ước vay tiền là hợp đồng pháp lý ghi rõ thông tin về khoản vay, bao gồm tổng số tiền nợ, thời gian vay, phương thức thanh toán và tỷ lệ lãi suất Khi được ký bởi người vay và các bên liên quan, khế ước này có hiệu lực pháp lý Nếu các điều khoản được thực hiện đầy đủ, khoản nợ sẽ được thanh toán Ngược lại, nếu không đáp ứng được các điều khoản, người cho vay có thể tịch biên tài sản thế chấp hoặc xem xét cơ cấu lại thời gian trả nợ Trong một số trường hợp, người cho vay có quyền chấm dứt cho vay, dừng giải ngân và thu hồi toàn bộ dư nợ trước hạn.
Một số khái niệm thường thường hay sử dụng trong khế ước : lãi suất và tiền lãi, lãi suất điều chỉnh; kỳ hạn; phạt trảtrước; phạt trả chậm;
Lãi suất cố định là loại lãi suất mà khoản vay của khách hàng sẽ được áp dụng trong suốt thời gian vay, theo nội dung của Khế ước nhận nợ.
Lãi suất điều chỉnh là lãi suất của khoản vay sẽ được điều chỉnh định kỳ theo quy định của ngân hàng Mức điều chỉnh tăng hoặc giảm được thực hiện dựa trên phương thức đã được ghi rõ trong khế ước.
+ Tiền lãi: là một khoản chi phí trả bằng tiền Tiền lãi
Thực tế: sự cho vay nặng lãi có thể xuất hiện trong một số trường hợp giao dịch
Nhằm bảo vệ khách hàng khỏi những nhà cho vay thiếu đạo đức, Chính phủ sẽ thực hiện
Một số biện pháp cần thiết bao gồm việc giới hạn tỷ lệ lãi suất áp dụng cho các khoản vay và áp dụng hình phạt đối với những người cho vay tính lãi suất cao.
Hầu hết các khoản vay thế chấp được thanh toán nhiều lần trong thời gian dài
