Khái niệm về bồi thường và giải phóng mặt bằng
Bồi thường thiệt hại, theo từ điển tiếng Việt, được hiểu là việc hoàn trả giá trị hoặc công lao tương xứng cho một cá nhân hoặc tổ chức bị thiệt hại do hành vi của chủ thể khác gây ra.
Bồi thường, theo định nghĩa trong từ điển Luật học, là hành động bù đắp thiệt hại về vật chất và tinh thần mà một cá nhân gây ra cho người khác Thiệt hại này có thể xảy ra do việc không thực hiện, thực hiện chậm hoặc không đầy đủ nghĩa vụ dân sự, hoặc do vi phạm pháp luật.
Bồi thường thiệt hại là trách nhiệm của bên vi phạm trong việc bù đắp tổn thất mà bên bị vi phạm phải gánh chịu do hành vi vi phạm hợp đồng Giá trị bồi thường bao gồm tổn thất thực tế và trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu, cùng với khoản lợi trực tiếp mà họ lẽ ra sẽ nhận được nếu không có hành vi vi phạm xảy ra.
Theo Điều 42 Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước có quyền thu hồi đất từ người sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hoặc đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 50 Trong trường hợp này, người sử dụng đất sẽ được bồi thường hợp lý.
Theo Điều 3 Luật Đất đai 2013, bồi thường về đất được định nghĩa là việc Nhà nước hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất cho những cá nhân hoặc tổ chức có đất bị thu hồi.
Bồi thường đất là việc đền bù thiệt hại tương xứng cho người bị thu hồi đất, bao gồm cả thiệt hại vật chất và phi vật chất Trong quá trình giải phóng mặt bằng, chính sách bồi thường cùng với hỗ trợ và tái định cư đóng vai trò quan trọng, giúp người bị thu hồi đất ổn định cuộc sống mới Chính sách này không chỉ giúp họ khắc phục thiệt hại mà còn giải quyết những khó khăn trong việc chuyển đổi nơi ở, như đào tạo nghề mới, chuyển đổi nghề nghiệp, và cấp kinh phí di dời.
Giải phóng mặt bằng là quá trình di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên một khu đất đã được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng công trình mới Quá trình này bắt đầu từ khi hình thành kế hoạch quy hoạch đất đai.
Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện quy trình giải phóng và bàn giao đất cho chủ đầu tư mới Quá trình này mang tính đa dạng và phức tạp, phản ánh sự khác biệt giữa các dự án và ảnh hưởng trực tiếp đến các bên liên quan cũng như toàn xã hội.
Theo Điều 4 Luật Đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thực hiện quản lý thống nhất Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân, đồng thời quyết định mục đích sử dụng đất, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất, cũng như quyết định giao đất, cho thuê đất và định giá đất.
Mục đích, vai trò của bồi thường và GPMB
Mục đích 1.2.2 Vai trò
1.2.1.1 Tạo quỹ đất đai cần thiết để phát triển cơ sở hạ tầng đáp ứng các nhu cầu phát triển Ở mỗi một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội cần có một sự phát triển thích ứng của hạ tầng kinh tế - xã hội Với tư cách là phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế - xã hội mà trong đó giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để dự án có được triển khai hay không
Hiện nay, Việt Nam đang tiến hành công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa, trong đó bồi thường và giải phóng mặt bằng đóng vai trò quan trọng Công việc này nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển, bao gồm xây dựng cơ sở hạ tầng, khu kinh tế, khu công nghiệp, và khu công nghệ cao, cũng như phục vụ cho các cơ sở văn hóa, giáo dục, thể dục thể thao và quá trình đô thị hóa.
1.2.1.2.Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án
Tiến độ thực hiện các dự án bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như tài chính, lao động, công nghệ, và điều kiện tự nhiên, nhưng chủ yếu phụ thuộc vào thời gian giải phóng mặt bằng Việc giải phóng mặt bằng đúng tiến độ không chỉ tiết kiệm thời gian mà còn nâng cao hiệu quả thực hiện dự án Ngược lại, nếu quá trình này kéo dài, nó sẽ làm chậm tiến độ thi công và tăng chi phí, gây thiệt hại cho đầu tư xây dựng.
Dự án dự kiến hoàn thành vào cuối mùa khô, nhưng do chậm trễ trong giải phóng mặt bằng, việc thi công phải diễn ra trong mùa mưa, gây khó khăn cho việc tập trung vốn, lao động và công nghệ Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ của dự án hiện tại mà còn tác động đến việc thực hiện các dự án khác.
Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng đóng vai trò quyết định trong tiến độ thực hiện các dự án, được xem là bước khởi đầu quan trọng Nhanh chóng giải phóng mặt bằng có thể coi là hoàn thành nửa chặng đường của dự án Hoạt động này không chỉ tác động trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước và chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống vật chất và tinh thần của những người bị thu hồi đất.
Dự án cải tạo mương Y cụ - Y Khoa là một phần của Dự án cải tạo kênh mương thoát nước giai đoạn 2, được thực hiện với nguồn vốn ưu đãi từ Cơ quan Hợp tác Quốc tế.
Dự án hợp tác giữa Nhật Bản (JICA) và Ban Quản lý thoát nước thuộc Sở Xây dựng Hà Nội bắt đầu từ năm 2012 Tuy nhiên, sau một thời gian triển khai, dự án đã dừng lại đột ngột, dẫn đến tình trạng "án binh bất động" Điều này đã khiến người dân sống dọc bờ mương phải chịu đựng mùi hôi nồng nặc và tình trạng ô nhiễm kéo dài.
Nhiều dự án hiện nay gặp phải tình trạng chậm tiến độ do công tác bồi thường GPMB không hiệu quả, bao gồm giá bồi thường không đáp ứng nguyện vọng của người sử dụng đất, chậm trễ trong việc chi trả tiền bồi thường và thiếu minh bạch trong quá trình thực hiện Những vấn đề này đã dẫn đến tình trạng khiếu kiện đông người, gây ra sự mất ổn định chính trị - xã hội tại nhiều địa phương trên cả nước.
1.2.1.3.Về mặt kinh tế của dự án
Giải phóng mặt bằng hiệu quả giúp giảm chi phí bồi thường và tạo điều kiện cho việc đầu tư vào các công trình khác Nếu quá trình này kéo dài, chi phí bồi thường sẽ tăng cao, ảnh hưởng đến tiến độ dự án và làm chậm dòng vốn, gây khó khăn cho các nhà đầu tư Đặc biệt, với các nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn chế, việc quay vòng vốn trở nên cần thiết để tận dụng cơ hội tham gia đấu thầu các dự án khác.
Bảng 1.1 Chênh lệch giá đất trước và sau khi kết thúc dự án
Giá đất trung bình trước dự án (đ/m 2 )
Giá đất trung bình sau khi dự án kết thúc (đ/m 2 )
Quận Bình Thạnh 17.000.000 33.500.000 16.500.000 197 Quận Thủ Đức 13.200.000 24.800.000 11.600.000 188
(Nguồn: World Bank, 2011) 1.2.2 Vai trò
Công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) cần được thực hiện hiệu quả để tránh tình trạng "treo" công trình, ảnh hưởng đến chất lượng và tiến độ, dẫn đến lãng phí ngân sách Nhà nước Việc giải quyết không thỏa đáng quyền lợi của người có đất bị thu hồi có thể gây ra khiếu kiện đông người, làm mất ổn định tình hình chính trị - xã hội Do đó, bên cạnh việc đáp ứng nhu cầu đất đai cho phát triển, công tác bồi thường và hỗ trợ GPMB cần phải cân nhắc hài hòa lợi ích của quốc gia, nhà đầu tư và người sử dụng đất Mặc dù việc thu hồi đất phục vụ cho mục đích quốc gia và phát triển kinh tế - xã hội, nhưng những người bị thu hồi đất phải đối mặt với việc mất tư liệu sản xuất và di dời nhà cửa, gây bất ổn cho đời sống và việc làm của họ.
Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cần phải đáp ứng nguyện vọng chính đáng của người dân Để đảm bảo hiệu quả thực thi, việc phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, ngành và các bên liên quan là điều thiết yếu.
Đặc điểm của bồi thường giải phóng mặt bằng
Tính đa dạng
Việc thu hồi đất diễn ra ở nhiều địa phương với đặc điểm bồi thường đa dạng Sự đa dạng này thể hiện qua sự khác biệt về địa điểm, văn hóa, mật độ dân số và giá trị đất Tại khu vực đô thị, mật độ dân cư cao, ngành nghề phong phú và giá trị đất lớn, trong khi khu vực ven đô có mật độ dân cư tương đối cao với các ngành nghề phức tạp như công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại và buôn bán nhỏ Ở khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu tập trung vào nông nghiệp.
Mỗi khu vực bồi thường GPMB đều có những đặc trưng riêng, do đó cần áp dụng các giải pháp phù hợp với đặc điểm của từng khu vực và dự án cụ thể.
Tính phức tạp
Đất đai là tài sản quý giá và đóng vai trò thiết yếu trong đời sống kinh tế - xã hội của người dân, đặc biệt là ở khu vực nông thôn Tại đây, người dân chủ yếu phụ thuộc vào sản xuất nông nghiệp, trong đó đất đai là tư liệu sản xuất không thể thiếu.
Trình độ học vấn thấp và khó khăn trong việc chuyển đổi nghề nghiệp khiến người dân ngại thay đổi, sợ bất ổn và rủi ro Do đó, bồi thường thu hồi đất không chỉ đơn thuần là chi trả tiền mà còn cần xem xét đến đời sống, khả năng chuyển đổi nghề, và đảm bảo việc làm bền vững cho người dân.
- Đối với đất ở tính phức tạp được thể hiện rõ hơn do những nguyên nhân sau:
Đất ở là tài sản quý giá, gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt hàng ngày của người dân Tâm lý và thói quen của họ thường ngại thay đổi nơi ở.
Nguồn gốc sử dụng đất tại Việt Nam rất phức tạp do sự thay đổi của quy định và chế độ quản lý qua các thời kỳ Tình trạng lấn chiếm đất đai và xây dựng nhà trái phép diễn ra thường xuyên, gây khó khăn trong việc xác định mục đích sử dụng, hạn mức và thiếu các giấy tờ hợp pháp chứng minh nguồn gốc đất đai.
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu;
Nhiều cư dân ở một số địa phương phụ thuộc vào nghề buôn bán ven đường, do đó, khi đất bị thu hồi và họ phải chuyển đến các khu tái định cư mới, khả năng kinh doanh của họ bị ảnh hưởng, khiến họ không muốn di chuyển.
Mỗi dự án đều có những đặc điểm phức tạp riêng, do đó, công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) cần chú ý đến các yếu tố đặc thù để đưa ra giải pháp hợp lý.
Tính nhạy cảm
Thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng luôn phát sinh và để lại nhiều vấn đề tiêu cực cho xã hội như:
- Tệ nạn xã hội nảy sinh;
- Tái định cư chất lượng thấp hoặc không phù hợp nguyện vọng người dân;
- Nhập cư lên các thành phố;
Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
Yếu tố giá đất
Hiện nay, đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, với giá cả dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng và giá trị địa tô tích lũy qua nhiều năm Luật Đất đai 2003 đã đưa ra những quy định mới về giá đất, cho phép áp dụng nhiều loại giá khác nhau để phù hợp với từng nhóm quan hệ đất đai, thay vì chỉ quy định một loại giá duy nhất như trước đây.
1.4.1.1 Trước khi có Luật Đất đai năm 2003
Các vấn đề liên quan đến xác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật, đặc biệt là Nghị định số Những quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân và sự công bằng trong quá trình phát triển dự án.
Nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định khung giá các loại đất, trong khi Nghị định 90/NĐ-CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 quy định về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng.
Nghị định 22/1998/NĐ-CP, ban hành ngày 24 tháng 4 năm 1998, quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng.
Giá đất để bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được xác định bởi UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, dựa trên khung giá đất do Chính phủ ban hành theo Nghị định số 87/1994/NĐ-CP Khung giá này quy định cụ thể cách tính bồi thường thiệt hại trong trường hợp thu hồi đất.
CP đã được áp dụng trong thời gian dài cho đến khi Luật đất đai 2003 được ban hành Mặc dù có quy định điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K, nhưng mức tăng tối đa chỉ đạt 1,2 lần đối với đất nông nghiệp hạng 1.
Giá đất để tính bồi thường hiện nay vẫn thấp hơn so với giá thị trường thực tế, gây ra nhiều khiếu kiện liên quan đến bồi thường và giải phóng mặt bằng tại các địa phương.
1.4.1.2 Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến trước Luật Đất đai 2013
Nhà nước quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá đất và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm;
+ Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
Người sử dụng đất có quyền thỏa thuận giá đất với các bên liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, cũng như góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm là căn cứ để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Tuy nhiên, do giá đất thường tăng theo thời gian, người sử dụng đất có xu hướng chờ đợi để nhận bồi thường vào năm sau nhằm áp dụng giá đất mới Điều này dẫn đến việc chậm trễ trong việc bàn giao mặt bằng và ảnh hưởng đến tiến độ của các dự án.
Theo Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất phải phản ánh đúng giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá đất do các địa phương quy định thường không tuân thủ nguyên tắc này, gây ra nhiều bất cập trong bồi thường đất đai và dẫn đến tình trạng khiếu kiện.
Luật Đất đai năm 2003 đã quy định rõ ràng những vấn đề quan trọng và nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư Trong đó, việc xác định giá đất được thực hiện theo các nguyên tắc cụ thể nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình này.
“sát với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường trong điều kiện bình thường” theo quy định tại Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2003
Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm 2003, ngày 16 tháng
Vào năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá cho các loại đất Nghị định này đưa ra hai phương pháp định giá là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập, cùng với khung giá cho nhiều loại đất, bao gồm đất cây hàng năm, cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất ở nông thôn, đất ở đô thị, và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại cả nông thôn và đô thị.
1.4.1.3 Từ khi có Luật Đất đai 2013
Theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất cụ thể, không phải bảng giá đất công bố định kỳ vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ Quy định về giá đất cụ thể là một điểm đổi mới quan trọng trong Luật Đất đai.
Khi định giá đất cụ thể nhằm tính toán bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, người định giá cần tuân thủ nguyên tắc định giá đất theo quy định tại Điều 112.
Luật Đất đai 2013 cùng với các quy định tại Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP hướng dẫn phương pháp định giá đất Việc định giá này dựa trên việc tổng hợp và phân tích thông tin liên quan đến thửa đất và giá đất thị trường, nhằm đảm bảo giá trị đất đai được xác định một cách chính xác và hợp lý.
Yếu tố chính sách
Chính sách bồi thường và hỗ trợ đóng vai trò quan trọng trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng (GPMB) tại Việt Nam Giá đất thấp và sự thiếu quan tâm từ Nhà nước về các vấn đề như chuyển đổi nghề nghiệp và giải quyết việc làm sau thu hồi đất đã dẫn đến nhiều khiếu kiện, gây bức xúc và ảnh hưởng đến ổn định chính trị - xã hội Kể từ khi Nhà nước ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất, và sau đó là Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, các chính sách này đã được cải thiện nhằm giảm thiểu những vấn đề phát sinh.
Vào ngày 25 tháng 5 năm 2007, chính phủ đã ban hành quy định bổ sung liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, và quy trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Nghị định này cũng quy định cách giải quyết khiếu nại về đất đai, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân.
Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Nghị định 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư, đã giúp người dân đồng tình hơn với chủ trương thu hồi đất của Nhà nước Chính sách bồi thường theo giá thị trường cùng với các hỗ trợ về ổn định đời sống, đào tạo nghề và tìm kiếm việc làm đã nâng cao sự hài lòng của người dân Nhờ đó, việc triển khai các dự án bồi thường GPMB diễn ra thuận lợi và nhanh chóng hơn, đồng thời giảm thiểu các vụ biểu tình và khiếu kiện tại địa phương.
Việc ban hành các chính sách bồi thường và hỗ trợ hợp lý là yếu tố quyết định đến sự thành công của các dự án bồi thường và giải phóng mặt bằng (GPMB).
Yếu tố trong nội dung quản lý nhà nước về đất đai
1.4.3.1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung Từ năm 1993 đến năm 2013, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai
Tuy nhiên, do sự không ổn định và thiếu thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ, công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng đã gặp nhiều khó khăn và trở ngại.
Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai có tác động lớn đến công tác bồi thường GPMB Tuy nhiên, hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay còn tồn tại nhiều nhược điểm như số lượng lớn, độ phức tạp cao, khó sử dụng, và thiếu tính đồng bộ, chặt chẽ, dẫn đến khó khăn trong xử lý và tạo ra kẽ hở trong thực thi pháp luật.
1.4.3.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn, vì vậy để sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm thì phải có quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH - HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất căn cứ để lập dự án đầu tư xây dựng, mà muốn triển khai dự án thì phải thu hồi đất và bồi thường GPMB
Quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa, cùng với đô thị hóa, là nguyên nhân sâu xa dẫn đến sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất Công nghiệp hóa đã làm cho đất nông nghiệp bị chuyển đổi sang mục đích công nghiệp, trong khi đô thị hóa đã biến đổi đất ở nông thôn và đất nông nghiệp thành các khu đô thị mới, cùng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, các công trình văn hóa, du lịch, thể thao, y tế, giáo dục và các điểm dân cư mới.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là yếu tố quan trọng trong việc thực hiện giao đất, cho thuê đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất Theo Luật Đất đai, việc giao đất và cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất từ người đang sử dụng.
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó ảnh hưởng đến giá đất tính bồi thường.
Chất lượng quy hoạch hiện nay còn thấp và thiếu tính đồng bộ, dẫn đến tính khả thi không cao và thiếu bền vững Các phương án quy hoạch chưa phản ánh chính xác tình hình thực tế, thường mang tính chủ quan và áp đặt, thậm chí có những trường hợp quy hoạch theo phong trào Điều này chính là nguyên nhân chính gây ra tình trạng quy hoạch và dự án “treo”.
1.4.3.3 Giao đất, cho thuê đất
Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cơ quan Nhà nước sẽ tiến hành thủ tục giao đất, cho thuê đất Tuy nhiên, trước khi thực hiện các thủ tục này, cơ quan Nhà nước cần thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng Do đó, khi địa phương tiến hành giao đất, cho thuê đất cho nhiều đối tượng và quy mô lớn, hoạt động thu hồi đất cũng sẽ tăng lên, dẫn đến quy mô đất thu hồi và số lượng đối tượng bị ảnh hưởng nhiều hơn Điều này cho thấy rằng việc giao đất, cho thuê đất có ảnh hưởng gián tiếp đến quá trình thu hồi và bồi thường giải phóng mặt bằng.
Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất cần phải dựa trên quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng như các quy hoạch liên quan Mặc dù đây là yêu cầu bắt buộc, nhiều địa phương vẫn chưa thực hiện đúng nguyên tắc này do thiếu hiểu biết và áp dụng không chính xác quy định pháp luật, dẫn đến các sai phạm từ phía chính quyền địa phương.
1.4.3.4 Lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) là yếu tố then chốt trong việc quản lý đất đai và xác định tính pháp lý của nó Nếu không có HSĐC hoặc nếu hệ thống này không đầy đủ, không đồng bộ và không được cập nhật thường xuyên, việc xác định nguồn gốc đất đai, thời gian sử dụng, mục đích sử dụng, nghĩa vụ tài chính và quyền sử dụng hợp pháp sẽ gặp nhiều khó khăn Điều này dẫn đến những trở ngại trong việc thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB).
1.4.3.5 Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận QSDĐ Đăng ký đất đai là một nội dung cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về QSDĐ, bất động sản, đảm bảo những thông tin về QSDĐ Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký QSDĐ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký đất đai) và được cấp GCNQSDĐ nếu đủ điều kiện Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất đai
Trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là yếu tố quan trọng để xác định đối tượng bồi thường, loại đất, giá đất và diện tích đất được bồi thường Tuy nhiên, hiện nay, công tác đăng ký đất đai tại Việt Nam còn nhiều hạn chế, đặc biệt là việc ghi nhận biến động về sử dụng đất và cấp GCNQSDĐ chưa hoàn tất Điều này đã dẫn đến nhiều khó khăn trong công tác bồi thường GPMB Những địa phương thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ sẽ có quy trình bồi thường GPMB thuận lợi hơn và tiến độ nhanh chóng hơn.
1.4.3.6 Thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai
Công tác bồi thường GPMB là một nhiệm vụ phức tạp và liên quan chặt chẽ đến quyền lợi tài chính, do đó dễ xảy ra vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính Chính quyền địa phương và Hội đồng thẩm định cần có kế hoạch thanh tra, kiểm tra thường xuyên để kịp thời phát hiện và xử lý các sai phạm, từ đó tạo niềm tin cho người dân trong quá trình triển khai công tác bồi thường GPMB.
1.4.4 Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam đang ngày càng phát triển mạnh mẽ, trở thành một phần thiết yếu trong hệ thống kinh tế quốc dân Sự phát triển này không chỉ góp phần ổn định xã hội mà còn thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế, khẳng định vai trò quan trọng của bất động sản trong tương lai.
Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và tổ chức quốc tế
Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới 16 1.5.2 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư của một số tổ chức quốc tế
Singapore áp dụng chính sách sở hữu đất đai đa dạng, trong đó đất đai chủ yếu thuộc sở hữu của Nhà nước, chiếm gần 90% Số còn lại thuộc sở hữu tư nhân, nhưng phải tuân theo quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước Người nước ngoài có quyền sở hữu căn hộ hoặc nhà (biệt thự) kèm theo đất ở, trong khi hình thức sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê từ Nhà nước.
Sau khi có quy hoạch chi tiết và dự án cụ thể, Nhà nước tiến hành thu hồi đất theo quy định của Luật Thu hồi đất Người dân có nghĩa vụ tuân thủ quyết định thu hồi, không được tự ý chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư để xây dựng khu dân cư Việc chuyển nhượng đất phải thông qua cơ quan nhà nước nhằm đảm bảo tính hợp pháp và tránh tiêu cực trong bồi thường giải tỏa Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư, góp phần bảo vệ quyền lợi của người dân và đảm bảo tiến độ thực hiện dự án, cũng như phát triển kinh tế bền vững.
Chính sách bồi thường tại Singapore được thực hiện một cách thận trọng và có văn bản luật quy định chặt chẽ, đảm bảo sự công bằng cho mọi tổ chức và cá nhân, từ đó tạo sự đồng thuận cao trong xã hội Trung bình, tiền bồi thường chỉ chiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một dự án, trong khi ở Việt Nam có thể lên tới 70-80% Việc kiểm soát tốt giá bồi thường là một trong những yếu tố quan trọng giúp chương trình phát triển hạ tầng và phúc lợi công cộng thành công Giải tỏa và di dời ít gây xáo trộn công ăn việc làm của người dân nhờ vào kích thước nhỏ bé của đất nước Singapore, cho phép việc di chuyển trở nên thuận tiện Tỷ lệ cưỡng chế chiếm một tỷ trọng không đáng kể, dưới 1%.
Nguyên tắc thu hồi đất:
- Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị;
- Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết;
Công tác thu hồi đất cần có sự phê duyệt từ Chính phủ và các thành viên trong Nội các Sau khi thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng, quá trình thu hồi đất sẽ được thực hiện theo từng bước chặt chẽ, với thông báo trước cho người dân từ 2-3 năm Nếu người dân không đồng ý di dời, Nhà nước sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế hoặc thực hiện theo Luật Xâm chiếm đất công.
Mức bồi thường thiệt hại:
Mức bồi thường thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu v.v
Nếu người dân không tin tưởng vào Nhà nước, họ có thể thuê tổ chức định giá tư nhân để thẩm định giá trị tài sản, với chi phí do Nhà nước chi trả Khi bồi thường, Nhà nước sẽ xem xét các yếu tố như giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng, đồng thời điều chỉnh mức bồi thường nếu công trình gây ảnh hưởng tiêu cực đến đất đai Ngoài ra, trong trường hợp công trình cắt xén mảnh đất, Nhà nước cũng sẽ hỗ trợ chi phí để hoàn tất thủ tục cho phần đất còn lại.
Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức bồi thường, cụ thể:
- Người bị thu hồi đất đòi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăng bồi thường mới chịu đi;
Người bị thu hồi có quyền yêu cầu bồi thường để đầu tư thêm vào căn nhà của mình, đặc biệt sau khi đã nhận được quyết định giải tỏa, trừ trường hợp căn nhà đã quá xuống cấp và cần được sửa chữa.
- Trong vòng 2 năm công bố giải tỏa mà cố ý xây dựng nhà lớn để đòi bồi thường; đòi bồi thường theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất);
- Hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp lý để được bồi thường;
- Tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp
Phương thức thanh toán khi bồi thường:
Nhà nước sẽ trả trước 20% chi phí cho chủ nhà khi thực hiện tháo dỡ, phần còn lại sẽ được thanh toán sau khi hoàn tất di dời Đối với những hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, Nhà nước sẽ sắp xếp cho thuê với mức giá hợp lý Ngoài ra, Singapore còn áp dụng các chính sách hỗ trợ khác để bảo vệ quyền lợi của chủ bất động sản bị di dời Trong quá trình bồi thường, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị bồi thường, và Hội đồng bồi thường sẽ quyết định mức bồi thường cho người khởi kiện Nếu không đồng ý với quyết định, chủ bất động sản có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm.
Chính sách hỗ trợ thiệt hại và tạo điều kiện việc làm cho nông dân khi chuyển đổi sang đô thị đã được áp dụng từ 20-30 năm trước, tuy nhiên, do số lượng nông dân không nhiều, vấn đề này không trở nên nghiêm trọng Đối với các hộ kinh doanh thương mại và cơ sở công nghiệp, bồi thường chủ yếu được thực hiện bằng tiền mặt dựa trên thu nhập thực tế trước đó Đối với các cơ sở tôn giáo như chùa chiền và nhà thờ, khi giải tỏa, sẽ được bố trí xây dựng mới trên diện tích đất rộng rãi hơn để phục vụ cho khu dân cư mới.
Chính sách tái định cư:
Chính sách tái định cư (TĐC) ở Singapore gắn liền với việc cung cấp nhà ở công, loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp với giá rẻ Đây là một đặc điểm độc đáo của thị trường bất động sản tại Singapore Để thực hiện chính sách này, Singapore đã thành lập Trung tâm Phát triển Nhà (HDB), cơ quan chuyên trách cung cấp nhà ở công cho người dân, chủ yếu phục vụ mục đích tái định cư.
Các bước chuẩn bị cho công tác tái định cư:
Nhân viên HDB thực hiện điều tra xã hội học kỹ lưỡng về hộ gia đình trước khi tái định cư, chú trọng đến số thành viên, nguồn thu nhập, nghề nghiệp, nơi làm việc và tình trạng pháp lý bất động sản Các tổ chức như cơ quan, nhà thờ, và cơ sở thương mại cũng được khảo sát chi tiết và đưa vào danh sách tái định cư Việc điều tra cẩn thận này đảm bảo hỗ trợ tái định cư chính xác và công bằng.
Cơ quan quản lý đất (SLA) đảm nhận vai trò bảo lãnh và thực hiện thủ tục cho các hộ tái định cư, giúp họ mua và thuê nhà từ Trung tâm phát triển nhà với các điều khoản ưu đãi như miễn thế chấp và thủ tục đơn giản Chính sách này nhằm cung cấp nhà ở công cho các hộ dân.
HDB ưu tiên công dân Singapore trong việc cung cấp nhà ở, đồng thời có những quy định cụ thể cho các trường hợp khác Nếu người dân không sử dụng nhà do HDB cung cấp, họ sẽ nhận được sự hỗ trợ tài chính từ nhà nước, với mức hỗ trợ khoảng nhất định.
Tại Singapore, với ngân sách khoảng 1.200 đô la Singapore, người dân có thể lựa chọn từ nhiều loại hình nhà ở phù hợp với nhu cầu đa dạng Hệ thống nhà ở công cộng HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng, bên cạnh đó còn có các căn hộ hạng sang (Executive) và các căn hộ dành cho người cao tuổi (Studio).
Chính phủ Việt Nam quy định rằng người dân khi mua nhà từ HDB phải ở tối thiểu 5 năm trước khi được phép bán và sau 10 năm kể từ khi bán căn nhà đầu tiên mới được mua căn nhà thứ hai Ở Thái Lan, Hiến pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích như xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị phải tuân theo giá thị trường Những người bị ảnh hưởng bởi việc trưng dụng sẽ nhận được bồi thường hợp lý, đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu đất và người thừa kế tài sản Các ngành liên quan sẽ có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất trong phạm vi của mình.
Năm 1987, Thái Lan đã ban hành Luật Trưng dụng bất động sản nhằm quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích công cộng, quốc phòng và phát triển nguồn tài nguyên Luật này xác định các nguyên tắc về trưng dụng đất và bồi thường tài sản bị thiệt hại, từ đó các ngành liên quan đưa ra quy định cụ thể về bồi thường tái định cư Cơ quan điện lực Thái Lan, với nhiều dự án bồi thường lớn, đã xây dựng chính sách nhằm đảm bảo mức sống tốt hơn cho những người bị ảnh hưởng, thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng chất lượng và tạo cơ hội tham gia vào phát triển xã hội Chính sách này đã chứng tỏ hiệu quả trong việc thu hồi đất cho nhiều dự án.
Quốc rất cao, việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm