KHÁI QUÁT VỀ VẤN ĐỀ ĐIỀU TIẾT GIÁ TRỊ GIA TĂNG THÊM CỦA ĐẤT KHÔNG DO ĐẦU TƯ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI
Khái niệm
Điều tiết được hiểu là hành động “tăng hay giảm để đạt được sự cân bằng hợp lý”, trong khi giá trị được định nghĩa là “cơ sở để đánh giá lợi ích của một vật đối với con người” Ngoài ra, giá trị còn thể hiện “tính chất quy ra thành tiền của một vật trong các giao dịch mua bán và trao đổi”.
Trong lĩnh vực đất đai, giá trị là khái niệm kinh tế thể hiện mối quan hệ tài chính giữa người mua và bán quyền sử dụng đất cùng các tài sản liên quan Giá trị không cố định, mà là ước tính giá trị của quyền sử dụng đất tại một thời điểm cụ thể Nó được đo bằng tiền và phản ánh lợi ích mà chủ sở hữu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền có được Giá trị đất đai phát sinh từ mức độ hữu ích và khả năng đáp ứng nhu cầu của con người.
Giá trị của đất đai được xác định bởi nhiều yếu tố quan trọng, bao gồm tính cố định và bền vững, sự hữu hạn về diện tích, và vị trí địa lý Ngoài ra, tính hữu dụng của đất đối với sản xuất và các mục đích khác, năng suất của đất, cũng như nhu cầu đối với các mảnh đất tương tự trong cùng khu vực hoặc lân cận đều ảnh hưởng đến giá trị của nó.
Giá trị của đất không chỉ là lợi ích mà nó mang lại cho con người, mà còn được thể hiện qua khả năng quy đổi thành tiền trong các giao dịch mua bán và trao đổi Đối với người sử dụng, giá trị đất còn được hiểu là giá trị quyền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất mà người dùng trả cho Nhà nước hoặc tiền thuê đất trong suốt thời gian thuê là cơ sở để vay vốn từ các tổ chức tín dụng tại Việt Nam hoặc để góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất Dưới sự tác động của đầu tư từ Nhà nước, người sử dụng đất và các nhà đầu tư khác, cùng với các yếu tố tự nhiên, giá trị quyền sử dụng đất có khả năng gia tăng.
Giá trị tăng thêm của đất phản ánh lợi ích và giá trị tài chính ngày càng cao của đất so với trước đây Trong bối cảnh hiện nay, khi giá đất ngày càng tăng và lợi ích từ đất đai ngày càng lớn, giá trị tăng thêm cũng theo đó gia tăng Để thực hiện vai trò quản lý Nhà nước về đất đai, cần có sự điều tiết từ phía Nhà nước đối với giá trị tăng thêm này Đặc biệt, yêu cầu điều tiết giá trị tăng thêm của đất từ Nhà nước đối với các chủ thể sử dụng đất, nhất là những người sở hữu mảnh đất có giá trị tăng thêm lớn hoặc sử dụng nhiều đất, là cần thiết để đảm bảo công bằng xã hội và ổn định nền kinh tế.
1 Văn Tân, Nguyễn Văn Đạm (1977), Từ điển tiếng việt, Nhà xuất bản Khoa học xã hội, Hà Nội, tr.337
2 Văn Tân, Nguyễn Văn Đạm, tlđd (01), tr.337
Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Viện Kinh tế (2008) đã nghiên cứu về các giải pháp điều tiết giá trị tăng thêm của đất trong quá trình đô thị hóa tại thành phố Hồ Chí Minh Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học này cung cấp những phân tích quan trọng về tác động của đô thị hóa đến giá trị đất đai, từ đó đề xuất các biện pháp phù hợp nhằm tối ưu hóa giá trị sử dụng đất trong bối cảnh phát triển đô thị.
4 Bộ tƣ pháp, Viện khoa học pháp lí (1999), Từ điển luật học, Nhà xuất bản từ điển bách khoa, Nhà xuất bản
Để điều tiết giá trị tăng thêm của đất, cần hiểu rõ các yếu tố làm tăng giá trị đất, trong đó có sự đầu tư của người sử dụng đất Người sử dụng đất sẽ được hưởng giá trị tăng thêm do chính mình tạo ra Tuy nhiên, giá trị đất cũng có thể tăng lên do đầu tư từ Nhà nước, xã hội, hoặc từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Do đó, việc xác định ai sẽ được hưởng phần giá trị tăng lên từ đất là vấn đề quan trọng để đảm bảo sự công bằng và hợp lý trong quản lý đất đai.
Điều tiết giá trị gia tăng của đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại là việc phân bổ giá trị tăng thêm này qua sự điều chỉnh của Nhà nước đến các chủ thể không phải là người sử dụng đất Khi giá trị đất tăng lên do đầu tư từ các chủ thể khác, phần giá trị tăng thêm này cần thuộc về họ Để đảm bảo sự công bằng và phù hợp trong việc điều tiết, Nhà nước cần áp dụng các công cụ cụ thể nhằm phân bổ hài hòa giá trị tăng thêm từ đất.
Các yếu tố làm tăng giá trị của đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại
1.2.1 Các yếu tố tự nhiên
Giá trị tăng thêm của đất không chỉ phụ thuộc vào đầu tư của người sử dụng mà còn chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố tự nhiên như chất lượng đất, địa hình, hệ thống tưới tiêu, khí hậu và thời tiết Ngoài ra, vị trí, hướng đất, kích thước, hình thể và diện tích mặt đất cũng đóng vai trò quan trọng, cùng với cảnh quan và môi trường xung quanh.
Chất đất, bao gồm độ phì và độ màu mỡ, là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá trị đất Đặc điểm này phụ thuộc vào thổ nhưỡng, hàm lượng dinh dưỡng và nguyên tố vi lượng, ảnh hưởng trực tiếp đến năng suất cây trồng và sản xuất nông nghiệp Do đó, giá trị đất nông nghiệp được xác định chủ yếu bởi chất đất so với các loại đất khác.
Địa hình là yếu tố tự nhiên quan trọng thứ hai ảnh hưởng đến giá trị đất, bao gồm độ cao, độ thấp, độ bằng phẳng và độ dốc Địa hình không chỉ hình thành đất mà còn quyết định sự phân phối nước cho cây trồng, từ đó tác động trực tiếp đến giá trị của đất.
Giá trị của đất nông nghiệp phụ thuộc vào chế độ tưới tiêu, vì nhu cầu nước là yếu tố quan trọng trong sản xuất nông nghiệp Những khu vực có nguồn nước và hệ thống tưới tiêu đảm bảo thường có giá trị đất cao hơn Bên cạnh đó, khí hậu và thời tiết, bao gồm lượng mưa, lũ lụt, hạn hán, nhiệt độ và thiên tai, cũng ảnh hưởng đáng kể đến giá trị đất Những yếu tố này không chỉ tác động đến phương hướng sản xuất kinh doanh mà còn quyết định giá trị đất trong từng vùng.
Vị trí khu đất là yếu tố quyết định giá trị của bất động sản, với các mảnh đất ở những vị trí khác nhau có giá trị khác nhau Vị trí không chỉ ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi mà còn liên quan đến mục đích sử dụng đất, sự thuận lợi trong giao thông và khả năng tiếp cận cơ sở hạ tầng Đất ở khu vực đô thị thường có giá cao hơn so với đất nông thôn, và đất gần khu dân cư có giá trị hơn so với những vùng xa xôi Ngoài ra, kích thước, hình thể và diện tích của mảnh đất cũng ảnh hưởng đến giá trị, với những mảnh đất đáp ứng nhu cầu cụ thể của đại bộ phận dân cư thường có giá trị cao hơn Nhu cầu về kích thước và hình thể đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng của từng cá nhân.
Các yếu tố tự nhiên như hướng đất, cảnh quan và tình trạng môi trường đều ảnh hưởng đến giá trị của đất đai Hướng đất đặc biệt quan trọng đối với giá trị đất, nhất là trong xây dựng nhà ở, với các hướng ưa thích như Đông, Tây, Đông-Nam và Tây-Nam thường có giá trị cao hơn Cảnh quan xung quanh, bao gồm trường học, khu vui chơi và bệnh viện, cũng làm tăng sức hấp dẫn của mảnh đất Bên cạnh đó, tình trạng môi trường là yếu tố ngày càng được người sử dụng đất chú trọng, với đất ở khu vực trong lành thường có giá trị cao hơn so với đất ở khu vực ô nhiễm, nếu các yếu tố khác tương đương.
Giá trị đất tăng lên không phải do yếu tố chủ quan mà chủ yếu do những yếu tố tự nhiên Nhà nước, với vai trò là chủ sở hữu đất đai, có quyền thu nhận chênh lệch địa tô từ những biến động này Việc điều tiết giá trị tăng thêm của đất được thực hiện thông qua việc thu thuế dựa trên bảng giá đất được công bố hàng năm.
1.2.2 Các yếu tố thị trường
Ngoài các yếu tố tự nhiên, giá trị đất đai còn bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu tố thị trường như cung - cầu, cạnh tranh và sức mua của tiền tệ.
Yếu tố thị trường quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá trị đất là mối quan hệ cung - cầu Sự biến động giá đất chủ yếu do nhu cầu ngày càng tăng trong bối cảnh dân số gia tăng nhanh chóng Khi nhu cầu về đất tăng lên trong khi diện tích đất không thay đổi, nguồn cung trở nên khan hiếm, dẫn đến việc giá trị quyền sử dụng đất tăng cao.
Tổng cung đất đai được xác định bởi tổng số lượng các loại đất có khả năng và sẵn sàng tham gia vào thị trường Tuy nhiên, không phải tất cả đất đai đều đủ điều kiện tham gia vào thị trường cung đất Chỉ những nguồn đất đáp ứng các tiêu chí theo quy định pháp luật mới có thể tham gia vào thị trường này.
5 Phan Thanh Nhƣ Hoa (2004), Vấn đề giá đất trong thị trường bất động sản ở TPHCM, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, tr.12
Tổng cầu về thị trường quyền sử dụng đất bao gồm toàn bộ số lượng quyền sử dụng đất mà các chủ thể dự kiến nhận được tương ứng với khả năng tài chính của họ Cần phân biệt giữa "nhu cầu về đất đai" và "cầu về đất đai", vì chúng không hoàn toàn đồng nhất Những nhu cầu về đất đai có thể phát sinh, nhưng nếu người có nhu cầu không có khả năng thanh toán, thì những nhu cầu đó không trở thành cầu thực tế Cầu về quyền sử dụng đất không đồng nhất với nhu cầu, vì tổng cầu không tính đến nhu cầu của những người không thể tham gia giao dịch, trong khi có những đối tượng không cần sử dụng đất nhưng lại làm tăng cầu trên thị trường vì mục đích đầu cơ Do đó, "cầu về đất đai" phản ánh mối quan hệ giữa nhu cầu và khả năng thanh toán.
Đất đai, một loại hàng hóa tự nhiên, có đặc điểm cung không thể thay đổi linh hoạt, dẫn đến sự chuyển đổi giữa các mục đích sử dụng khác nhau Các nhà kinh tế nhận định rằng cung đất là một đường thẳng đứng, trong khi cầu về đất là một đường cong tăng dần Giá đất phản ánh điểm cân bằng giữa cung và cầu tại một thời điểm nhất định Theo quy luật cung cầu, khi cầu về đất tăng, giá đất sẽ tăng và ngược lại Tại Việt Nam, cần có chính sách điều tiết để "cầu về quyền sử dụng đất" tiệm cận với "nhu cầu về quyền sử dụng đất", nhằm ổn định giá và tạo điều kiện cho người có nhu cầu thực tế Việc điều tiết giá trị tăng thêm của đất và hạn chế đầu cơ là biện pháp quan trọng để duy trì sự cân bằng giữa cầu và nhu cầu về đất đai.
Hàng hóa đất đai có những đặc điểm riêng biệt như tính cố định về vị trí và giá trị lớn, dẫn đến tình trạng giá đất tăng cao ngất ngưởng Sự gia tăng cầu về đất, đặc biệt là những mảnh đất có vị trí ưu việt và tiềm năng sinh lợi trong tương lai, khiến mọi người đổ xô tìm mua Điều này đã làm cho giá đất không chỉ cao mà còn tiếp tục tăng lên.
Cung và cầu về đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá đất tại một thời điểm và khu vực cụ thể.
Yếu tố cạnh tranh là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất đai, đặc biệt trong mối quan hệ giữa người mua và người bán Sự cạnh tranh này có thể diễn ra giữa các bên mua hoặc giữa các bên bán, thể hiện qua mức giá giao dịch Tuy nhiên, do tính cố định và hạn chế của đất đai, nguồn cung có thể dẫn đến tình trạng độc quyền, vì không có hai mảnh đất nào hoàn toàn giống nhau về vị trí Do đó, yếu tố cạnh tranh đóng vai trò chủ chốt trong thị trường quyền sử dụng đất.
6 Phạm Văn Võ (2005), “Về cấu trúc và yếu tố cung cầu-giá cả của thị trường quyền sử dụng đất”, Tạp chí khoa học pháp lý (01), tr.24-28
7 Phạm Văn Võ, tlđd (06), tr.24-28
Cơ sở lí luận của việc điều tiết giá trị gia tăng thêm của đất không do đầu tƣ của người sử dụng đất mang lại
Đất đai, mặc dù là sản phẩm tự nhiên, chỉ trở thành tài sản khi con người đầu tư, khai thác và cải tạo Hiện nay, quyền sử dụng đất mang lại lợi ích to lớn cho người sử dụng, tạo ra nguồn lợi khổng lồ Giá trị này được hình thành từ nhiều yếu tố khác nhau.
Điều kiện tự nhiên của khu đất, bao gồm vị trí, diện tích, hình thể và chất đất, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị quyền sử dụng đất Các mảnh đất khác nhau sẽ có những đặc điểm tự nhiên khác nhau, dẫn đến sự chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất tại các khu vực khác nhau.
Các mảnh đất có vị trí thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh và thương mại thường có giá trị cao do khả năng sinh lợi lớn Ngược lại, những mảnh đất nhỏ, nằm ở vị trí kém thuận lợi và có khả năng sinh lợi thấp sẽ có giá trị quyền sử dụng đất thấp Sự chênh lệch về giá trị này do sự phân bố tự nhiên và diện tích khác nhau được gọi là địa tô chênh lệch.
Sự tác động của con người đến đất đai có thể đến từ chính người sử dụng hoặc từ những yếu tố bên ngoài Những tác động này không chỉ làm tăng giá trị của đất mà còn tạo ra phần giá trị gia tăng, được gọi là địa tô chênh lệch theo kinh tế chính trị học Macxit.
Khi người sử dụng đất tạo ra chênh lệch địa tô thông qua đầu tư, cải tạo và bồi bổ trong quá trình sử dụng, phần chênh lệch này được xem là thành quả lao động và kết quả đầu tư của họ Theo quy định pháp luật hiện hành, người sử dụng đất có quyền hưởng phần chênh lệch này.
Khi chênh lệch địa tô không do đầu tư của người sử dụng đất mà do Nhà nước và xã hội tạo ra, phần giá trị tăng thêm này cần phải được chia sẻ với Nhà nước và xã hội Đầu tư này có thể thông qua quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, và xây dựng cơ sở hạ tầng như đường giao thông, sân bay, trường học, và bệnh viện Điều này cho thấy rằng giá trị gia tăng không phải do người sử dụng đất mang lại mà là kết quả của sự đầu tư từ Nhà nước và xã hội, nên việc công nhận quyền lợi cho Nhà nước và xã hội là cần thiết để đảm bảo sự công bằng Thực tế, Nhà nước phải chi một khoản tiền lớn từ ngân sách, thuế của người dân, và vay mượn từ các tổ chức tài chính quốc tế, điều này tạo ra nghịch lý khi Nhà nước đầu tư mà không thu hồi được giá trị.
Dựa trên phân tích, có thể thấy rằng "phần địa tô chênh lệch do đầu tư của người sử dụng đất cần được điều tiết vào ngân sách Nhà nước" Nhà nước thực hiện điều tiết này qua các khoản thuế mà người sử dụng đất phải nộp trong quá trình sử dụng, bao gồm thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất và các khoản phí liên quan đến lợi ích từ đầu tư của Nhà nước và xã hội như phí hạ tầng.
Theo quan điểm của Mác, bên cạnh địa tô chênh lệch 1 và 2, còn tồn tại địa tô chênh lệch tuyệt đối, là khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả cho chủ sở hữu để có quyền sử dụng đất Điều này là bất hợp lý vì đất đai là tài sản tự nhiên, mọi người đều có quyền bình đẳng Để xóa bỏ địa tô tuyệt đối, cần phải loại bỏ chế độ tư hữu về đất đai và thực hiện sở hữu toàn dân Tình trạng địa tô tuyệt đối từng rõ nét trong xã hội phong kiến Việt Nam, khi ruộng đất thuộc về địa chủ, người nông dân phải thuê đất và nộp thuế cao, thể hiện sự bóc lột của giai cấp thống trị.
Bài viết của Nguyễn Quang Tuyến (2011) trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật bàn về Điểm c Khoản 3 Điều 5 của Luật đất đai năm 2003, nhấn mạnh việc điều tiết giá trị tăng thêm từ đất mà không phải do đầu tư của người sử dụng đất Tác giả phân tích các khía cạnh pháp lý liên quan và ảnh hưởng của quy định này đối với quản lý đất đai.
10 Nguyễn Quang Tuyến, tlđd (09), tr.14-18
11 Nguyễn Quang Tuyến, tlđd (09), tr.14-18
12 Nguyễn Quang Tuyến, tlđd (09), tr.14-18
Hiện nay, Việt Nam đã áp dụng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, loại bỏ tình trạng bóc lột thông qua địa tô tuyệt đối Tuy nhiên, trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, Nhà nước vẫn cần thu một số khoản từ người sử dụng đất để đảm bảo hoạt động của mình Những khoản thu này không chỉ khuyến khích việc sử dụng đất hiệu quả mà còn tạo ra sự công bằng giữa các chủ thể sở hữu đất, giúp điều tiết thu nhập và thực hiện công bằng xã hội Đồng thời, việc này cũng góp phần điều tiết giá trị gia tăng của đất, tạo nguồn vốn cho tái đầu tư vào xã hội.
Nhà nước có nhiệm vụ quan trọng trong việc điều tiết giá trị gia tăng của đất, nhằm thực hiện công bằng xã hội và rút ngắn khoảng cách giàu nghèo Tuy nhiên, công tác đền bù và giải phóng mặt bằng hiện nay gặp nhiều khó khăn, dẫn đến khiếu kiện kéo dài, một phần do người có đất bị thu hồi chưa hiểu rõ về địa tô chênh lệch Khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng thường không đồng ý với phương án bồi thường, cho rằng giá bồi thường chưa phản ánh đúng giá thị trường, gây thiệt thòi cho họ Họ yêu cầu bồi thường theo giá thị trường, bao gồm cả giá trị tăng thêm do đầu tư và các yếu tố khác Điều này không chỉ gây khó khăn cho nhà đầu tư mà còn làm chậm tiến độ dự án, mất cơ hội đầu tư và dẫn đến tình trạng mất trật tự xã hội.
Nhà nước đầu tư vào cơ sở hạ tầng như đường giao thông, quy hoạch đô thị và khu công nghiệp đã làm tăng giá trị đất đai ở các khu vực lân cận Tuy nhiên, phần giá trị tăng thêm này chủ yếu được hưởng lợi bởi những người sử dụng đất liền kề thông qua cho thuê hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong khi Nhà nước đã chi hàng nghìn tỉ đồng cho các dự án này Điều này dẫn đến sự bất công giữa các chủ thể sử dụng đất, khi những người bị thu hồi đất không nhận được lợi ích nào, trong khi những người không bị thu hồi lại có đất ở vị trí đắc địa và phải nộp thuế rất ít Hệ quả là sự chênh lệch thu nhập và phân hóa giàu nghèo ngày càng gia tăng trong xã hội.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, yêu cầu người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, tức là trả tiền cho Nhà nước để sử dụng đất Điều này tương tự như khoản địa tô mà người sử dụng đất phải trả khi được giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất Hơn nữa, Nhà nước không chỉ là đại diện chủ sở hữu mà còn là cơ quan quyền lực công, thực hiện quản lý đất đai trên toàn quốc, nhằm đảm bảo đủ chi phí cho công tác quản lý này.
Theo Hồ Thị Mỹ Duyên (2010) trong luận văn thạc sĩ luật học, Nhà nước quy định các nghĩa vụ tài chính mà chủ thể sử dụng đất phải thực hiện, bao gồm: trả tiền sử dụng đất khi được giao đất, nộp tiền thuê đất khi thuê đất, và đóng thuế sử dụng đất trong quá trình sử dụng Ngoài ra, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập và thuế giá trị gia tăng, cùng với lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất Các khoản thu này được pháp luật quy định nhằm điều tiết giá trị tăng thêm của đất, đặc biệt là giá trị tăng lên không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Luật đất đai năm 2003 đã ra đời nhằm bổ sung quy định về việc Nhà nước điều tiết giá trị tăng thêm của đất, điều này hoàn toàn có cơ sở vì giá trị này không phải do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Quy định của pháp luật trong việc điều tiết giá trị gia tăng thêm của đất không
1.4.1 Sơ lƣợc sự phát triển của pháp luật đất đai trong vấn đề điều tiết giá trị gia tăng thêm của đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại
1.4.1.1 Giai đoạn trước khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực
Trước khi Luật đất đai năm 2003 được ban hành, các quy định về việc điều tiết giá trị tăng thêm của đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại chưa được đề cập trong Luật đất đai năm 1987 và 1993 Sự ra đời của Luật đất đai năm 1993 đã thúc đẩy các giao dịch đất đai diễn ra sôi động, đặc biệt là "cơn sốt đất" kéo dài từ năm đó.
1994 đến năm 1996 Tuy nhiên, Nhà nước chưa có công cụ nào để điều tiết giá trị
Sự tăng giá đất và những cơn sốt đất đã gây ra hậu quả nghiêm trọng cho nền kinh tế Từ năm 2001 đến 2003, cơn sốt đất kéo dài đã khiến các cơ quan chức năng phải ban hành quy định nhằm điều tiết giá trị tăng thêm của đất, nhằm ổn định thị trường.
-Nghị định số 80/CP ngày 06 tháng 11 năm 1993 quy định khung giá các loại đất
-Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định khung giá các loại đất Nghị định này thay thế cho Nghị định số 80/CP ngày 06 tháng 11 năm 1993
Theo các văn bản quy phạm pháp luật, giá đất được quy định ở mức tối thiểu và tối đa Dựa trên khung giá này, Ủy ban nhân dân các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương sẽ xây dựng bảng giá đất cho từng địa phương, phục vụ cho việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi Nhà nước giao đất, và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Những quy định ban đầu về giá đất và các quy định liên quan đến lĩnh vực đất đai đã tạo nền tảng cho việc điều tiết giá trị tăng thêm của đất Tuy nhiên, hiện tại vẫn chưa có văn bản hay điều luật chính thức nào cung cấp cơ sở pháp lý cho vấn đề này Do đó, cần thiết phải có quy định chính thức để điều tiết giá trị tăng thêm của đất.
1.4.1.2 Giai đoạn Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực cho đến nay
Theo Khoản 3 Điều 5 của Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước có quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính, bao gồm việc thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, thu thuế sử dụng đất cũng như thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất Đồng thời, Nhà nước cũng điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra.
Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP của Chính phủ, ban hành ngày 19/5/2004, đã đặt ra nguyên tắc cơ bản cho việc điều tiết giá trị tăng thêm của đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại Theo đó, Nhà nước sẽ điều tiết thị trường bất động sản thông qua thuế, phí và lệ phí, đặc biệt là địa tô chênh lệch từ các dự án hạ tầng do Nhà nước đầu tư Bộ Tài chính được giao nhiệm vụ nghiên cứu và đề xuất sửa đổi các loại thuế và lệ phí liên quan đến bất động sản để trình Quốc hội trong năm 2005 Tuy nhiên, các quy định này chưa được thực hiện đúng hạn, và hiện tại vẫn chưa có loại thuế, phí nào được ban hành để điều tiết địa tô chênh lệch từ đầu tư hạ tầng Do đó, việc điều tiết giá trị tăng lên của đất chủ yếu được thực hiện gián tiếp qua các nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất và các loại thuế khác liên quan đến bất động sản.
1.4.2 Quy định pháp luật trong việc điều tiết giá trị gia tăng thêm của đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại Điều tiết giá trị tăng thêm của đất nói chung và giá trị tăng thêm của đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại nói riêng chủ yếu được thực hiện thông qua nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất Một trong những căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất chính là giá đất
Giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết giá trị tăng thêm của đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại Nó được coi là yếu tố cơ bản trong hệ thống tài chính đất đai và là thành phần thiết yếu của thị trường quyền sử dụng đất Sự công nhận và quy định về giá đất của Nhà nước tạo cơ sở pháp lý cho các quan hệ hàng hóa và thị trường quyền sử dụng đất Theo Khoản 23 Điều 4 Luật đất đai năm 2003, giá đất, hay giá trị quyền sử dụng đất, là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành từ giao dịch quyền sử dụng đất Giá trị tăng thêm của đất được thể hiện qua sự gia tăng giá đất, và giá đất, đặc biệt là giá đất Nhà nước, là căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Trong bài viết của Lưu Quốc Thái (2009), tác giả nhấn mạnh rằng các quy định về giá đất cần đảm bảo phản ánh đúng giá trị gia tăng của đất, bao gồm cả giá trị gia tăng không do đầu tư của người sử dụng đất Điều này rất quan trọng để hoàn thiện hệ thống tài chính về đất đai và thúc đẩy việc lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất.
Giá đất xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất bao gồm giá thị trường quyền sử dụng đất và giá đất do Nhà nước quy định Giá thị trường thường phản ánh chính xác giá trị gia tăng của đất, trong khi giá đất Nhà nước đóng vai trò chủ yếu trong việc điều tiết giá trị tăng thêm Hiện tại, hầu hết nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đều được xác định dựa trên giá đất do Nhà nước quy định.
* Quy trình định giá đất Nhà nước
Giá đất của Nhà nước chỉ phản ánh đúng giá thị trường quyền sử dụng đất khi được định giá theo phương thức phù hợp Trong quá trình này, Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết giá trị tăng thêm của đất Để giá đất Nhà nước gần sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, quy trình định giá cần xem xét các yếu tố làm tăng giá, đặc biệt là những tăng giá không do đầu tư của người sử dụng đất Mục tiêu của các nhà làm luật là đảm bảo giá đất Nhà nước phản ánh đúng giá trị thực của quyền sử dụng đất, từ đó tăng cường khả năng điều tiết giá trị tăng thêm của đất.
Phương pháp định giá đất tại Việt Nam được quy định trong Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP, với bốn phương pháp chính để xác định giá đất Nhà nước: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp triết trừ.
Phương pháp so sánh trực tiếp, theo quy định tại Khoản 1 Điều 4 Nghị định 188/2004/NĐ-CP, xem xét nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất không phải do đầu tư của người sử dụng đất, bao gồm loại đất, thửa đất, hạng đất, diện tích đất, loại đô thị và loại đường phố Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định khả năng sinh lợi của mảnh đất Vì vậy, phương pháp so sánh trực tiếp được coi là phương pháp định giá đất hiệu quả nhất và thường được ưu tiên áp dụng trong các trường hợp định giá đất của Nhà nước.
Phương pháp thu nhập theo Khoản 2 Điều 4 Nghị định 188/2004/NĐ-CP chủ yếu dựa vào khả năng sinh lợi của đất, với nguyên tắc rằng đất mang lại thu nhập cao cho người sử dụng sẽ có giá trị lớn hơn Trong bối cảnh thị trường quyền sử dụng đất hiện nay, thu nhập từ đất không chỉ do đầu tư của người sử dụng mà còn từ các yếu tố bên ngoài như quy hoạch đô thị và xây dựng cơ sở hạ tầng, đặc biệt là giao thông, làm tăng nhanh giá đất và khả năng sinh lợi Phương pháp này hiệu quả trong việc điều tiết giá trị tăng thêm của đất Ngoài ra, việc định giá đất của Nhà nước cũng sử dụng phương pháp triết trừ khi có tài sản gắn liền với đất và phương pháp thặng dư, xem xét các yếu tố tăng giá trị như quy hoạch sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.