PHÁP LUẬT VỀ TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
Sự cần thiết phải thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất
Đất đai là tài nguyên quốc gia quý giá, có vai trò quan trọng trong kinh tế, xã hội và chính trị Việc sử dụng đất cần phải dựa trên quy hoạch và kế hoạch hợp lý, khoa học, nhằm khai thác hiệu quả và tiết kiệm tiềm năng đất đai Điều này cũng đảm bảo công bằng và cân đối lợi ích giữa các chủ thể sử dụng đất, đồng thời bảo vệ quỹ đất cho nhu cầu hiện tại và tương lai của đất nước.
Thực trạng sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay đang ở mức báo động, với tình trạng sa mạc hóa đất nông nghiệp ngày càng gia tăng, làm giảm giá trị dinh dưỡng của đất Ngoài ra, đất nông nghiệp cũng bị lấn chiếm bởi các loại hình đất phi nông nghiệp Đặc biệt, tình trạng đất phi nông nghiệp không được sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích vẫn diễn ra phổ biến, nhất là tại các khu đất công.
Theo kiểm kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhiều tổ chức sử dụng đất công không hiệu quả, gây lãng phí lớn với khoảng 250.862 ha đất hoang hóa và 48.888 ha đất đầu tư chậm tiến độ Vi phạm xảy ra ngay cả ở các tập đoàn, tổng công ty lớn của Nhà nước, với 2,25 triệu m² đất vi phạm, trong đó 790.000 m² đất bỏ trống và hơn 1 triệu m² đất dự án chưa triển khai Thanh tra tại huyện Ba Vì (Hà Nội) cũng cho thấy tình trạng vi phạm đất công diễn ra rộng rãi, với việc mua bán đất khoán ồ ạt trong khi quản lý tại cơ sở yếu kém Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, Nhà nước phải thu hồi ngày càng nhiều diện tích đất từ người dân, đồng thời xây dựng khu tái định cư cho những hộ bị thu hồi đất, trong bối cảnh quỹ đất và nhà ở dư thừa tại các địa phương gần như không còn.
Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 yêu cầu các tổ chức được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện kiểm kê quỹ đất đang quản lý và sử dụng Việc này nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý đất đai, đồng thời góp phần vào việc phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất Các tổ chức cần tuân thủ nghiêm túc chỉ thị để báo cáo đầy đủ và chính xác tình hình sử dụng đất của mình.
3 Theo ANĐT, Khó thu hồi đất công sử dụng sai mục đích, (23/6/2010) http://www.ancu.com/tin-tuc/d-kho-thu-hoi-dat-cong-su-dung-sai-muc-dich.htm
Với tình trạng vi phạm pháp luật đất đai gia tăng và nhu cầu phát triển kinh tế, Nhà nước cần thu hồi đất, nhưng gặp nhiều khó khăn do thiếu tổ chức chuyên trách thống nhất Các trường hợp thu hồi đất vi phạm thường để trống vì không có đơn vị quản lý trực tiếp Trước đây, mọi hoạt động liên quan đến đất đai đều thuộc về hệ thống cơ quan môi trường, nhưng khối lượng công việc quá lớn khiến họ không thể đảm nhiệm hết.
Trước khi Tổ chức phát triển quỹ đất được thành lập, Việt Nam không có tổ chức nào chuyên trách trong việc tạo quỹ đất nhằm đáp ứng nhu cầu kinh tế và xã hội, đồng thời góp phần ổn định thị trường bất động sản.
Việc thành lập tổ chức chuyên thu hồi và quản lý quỹ đất là cần thiết để đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước Tổ chức này sẽ giúp ổn định thị trường bất động sản, đồng thời nâng cao hiệu quả và tiết kiệm trong việc sử dụng đất.
Pháp luật về Tổ chức phát triển quỹ đất đã được điều chỉnh liên tục để phù hợp với tình hình đất nước, nhằm tạo ra hành lang pháp lý cho hoạt động của tổ chức này Sự cấp thiết của vấn đề này đã thúc đẩy việc ghi nhận và hoàn thiện các quy định pháp lý, giúp Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động hiệu quả hơn.
Sơ lược quy định của pháp luật về Tổ chức phát triển quỹ đất
1.2.1 Pháp luật về Tổ chức phát triển quỹ đất trước Luật đất đai năm
Đại hội Đại biểu toàn quốc của Đảng lần thứ 6 vào tháng 12/1986 đã khởi động quá trình đổi mới toàn diện quản lý đất nước, trong đó lĩnh vực đất đai được đặc biệt chú trọng Dựa trên quan điểm đổi mới của Đảng, Nhà nước đã ban hành nhiều quy phạm pháp luật để quy định chế độ quản lý và sử dụng đất, nhằm cải thiện hiệu quả quản lý tài nguyên đất đai.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai đầu tiên, có hiệu lực từ ngày 08/01/1988, nhằm luật hóa chính sách Nhà nước về việc giao đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân Luật này đã xây dựng nền tảng cho hệ thống địa chính Việt Nam, tiếp tục duy trì nguyên tắc Nhà nước bao cấp về đất đai, trong đó đất đai không có giá trị thị trường và việc chuyển quyền sử dụng đất phải có quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước.
Vào ngày 14/7/1993, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai mới, thay thế Luật đất đai 1988, và luật này chính thức có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 Luật đất đai mới mang nhiều điểm khác biệt so với phiên bản trước.
Vào năm 1988, Luật Đất đai đã được ban hành, tiếp theo là Luật Đất đai năm 1993, quy định rằng đất đai có giá trị và giá đất do Nhà nước xác định Các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê và thế chấp đất Đồng thời, các quy định cũng làm rõ hơn về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất Tuy nhiên, cả hai văn bản pháp luật này đều thiếu điều khoản về Tổ chức phát triển quỹ đất.
Bước vào thế kỷ 21, Nhà nước Việt Nam đã thực hiện chính sách mở cửa nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, điều này yêu cầu tăng cường vai trò quản lý Nhà nước trong các lĩnh vực xã hội, đặc biệt là đất đai Luật đất đai đã được sửa đổi và bổ sung vào các năm 1998 và 2001, tuy nhiên, vẫn chưa có quy định nào về Tổ chức phát triển quỹ đất.
Trong pháp luật đất đai, việc thu hồi đất đã được quy định rõ ràng, và để thực hiện nhiệm vụ này, các địa phương đã thành lập Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng (GPMB) nhằm thực hiện công tác đền bù và giải phóng mặt bằng, tương tự như chức năng của Tổ chức phát triển quỹ đất Theo Điều 32 Nghị định 22/1998/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm chỉ đạo thành lập Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB ở cấp quận, huyện, thị xã dựa trên quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và đặc điểm của từng dự án Trong trường hợp cần thiết, UBND có thể thành lập Hội đồng GPMB cấp tỉnh để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất.
Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB có trách nhiệm thẩm định phương án đền bù trình UBND cấp tỉnh phê duyệt và tổ chức thực hiện Hội đồng bao gồm Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND quận, huyện, thị xã, cùng với các thành viên như trưởng phòng tài chính, Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn có đất bị thu hồi, đại diện mặt trận tổ quốc, chủ dự án, và đại diện người được đền bù Số lượng và thành phần thành viên có thể thay đổi tùy thuộc vào quyết định của Chủ tịch UBND huyện để phù hợp với từng dự án cụ thể.
Theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 điều 32 nghị định 22/1998/NĐ-CP, Hội đồng bồi thường GPMB chỉ được thành lập cho từng công trình cụ thể và sẽ hoạt động cho đến khi hoàn tất việc bồi thường thiệt hại GPMB cho công trình đó.
Nếu chủ dự án có thể thương thảo với người bị thu hồi đất về mức đền bù thiệt hại, thì không cần thiết phải thành lập Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB Điều này cho thấy hiện tại chưa có tổ chức chuyên trách nào thực hiện nhiệm vụ đền bù và GPMB, trong khi hầu hết thành viên Hội đồng đều là kiêm nhiệm, khiến họ không thể tập trung vào công việc này Kết quả là, quá trình đền bù và GPMB kéo dài và không đáp ứng được nguyện vọng của người dân.
Trước Luật đất đai năm 2003, pháp luật Việt Nam không quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất, chỉ có Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB do các địa phương lập ra, nhưng tổ chức này không chuyên trách và ngừng hoạt động sau khi hoàn thành dự án Tuy nhiên, hoạt động của Hội đồng đền bù đã tạo cơ sở cho sự hình thành của Ban bồi thường GPMB và Tổ chức phát triển quỹ đất hiện nay.
1.2.2 Pháp luật về Tổ chức phát triển quỹ đất từ Luật đất đai năm 2003 đến nay
Cơ sở pháp lý cho hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất được xác định bởi điều 41 Luật đất đai năm 2003 và điều 10 nghị định 181/2004/NĐ-CP Tuy nhiên, các quy định này chỉ ghi nhận sự tồn tại của Tổ chức phát triển quỹ đất một cách mơ hồ, chỉ áp dụng trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch mà chưa có dự án đầu tư Hệ quả là, sau hơn một năm thực hiện Luật đất đai năm 2003, chưa có địa phương nào thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất.
Ngày 31 tháng 12 năm 2004, liên bộ Tài nguyên và Môi trường - Nội vụ đã ban hành thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV, bước đầu ghi nhận một cách cụ thể và rõ ràng hơn về Tổ chức phát triển quỹ đất Trên cơ sở thông tư này, một số địa phương đã thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất Một số địa phương khác thì thành lập Tổ chức có chức năng, nhiệm vụ tương tự nhiệm vụ của Tổ chức phát triển quỹ đất Tuy vậy, các tổ chức được địa phương thành lập này thực sự hoạt động kém hiệu quả Nguyên nhân chủ yếu là do thông tư vẫn còn thiếu những quy định về nguồn kinh phí hoạt động, chưa thống nhất về mô hình của Tổ chức phát triển quỹ đất cũng như chưa quy định rõ, tách biệt giữa nhiệm vụ và quyền hạn của Tổ chức này Để đẩy mạnh hơn hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất, đưa Tổ chức này thực sự trở thành cánh tay đắc lực trong việc hỗ trợ các cơ quan quản lý hành chính Nhà nước nói chung, cơ quan chuyên môn về tài nguyên môi trường nói riêng, pháp
Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC đã điều chỉnh các luật về Tổ chức phát triển quỹ đất, tạo ra sự thống nhất trong mô hình hoạt động trên toàn quốc Những văn bản này không chỉ nâng cao vai trò và vị thế của Tổ chức phát triển quỹ đất mà còn đánh dấu một bước nhảy vọt quan trọng trong việc quản lý và phát triển quỹ đất tại Việt Nam.
Quá trình phát triển của đất nước đã dẫn đến sự điều chỉnh dần dần pháp luật về tổ chức phát triển quỹ đất, nhằm đảm bảo tính phù hợp và hiệu quả Trước đây, pháp luật không có quy định rõ ràng về vấn đề này, nhưng hiện nay đã có những cải cách quan trọng để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế và xã hội.
Tổ chức phát triển quỹ đất đã ghi nhận một bước tiến quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất của Nhà nước, thể hiện sự cải tiến trong công tác quản lý tài nguyên đất đai.
1.3 Cơ cấu tổ chức, nhiệm vụ, quyền hạn và nguồn vốn hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất
Ý nghĩa của việc thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất
Công cuộc xây dựng chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam yêu cầu khai thác tối đa các nguồn lực nội và ngoại Đất đai, với vai trò là tài nguyên quan trọng, cần được quản lý và sử dụng hiệu quả để tối ưu hóa giá trị Sự ra đời của Tổ chức phát triển quỹ đất, đặc biệt từ thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, đã mang lại nhiều lợi ích trong quản lý đất đai, góp phần vào sự phát triển bền vững của đất nước.
Việc thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất đã thúc đẩy nhanh chóng tiến độ giải phóng mặt bằng, góp phần quan trọng vào quá trình thu hồi đất phục vụ cho các mục đích kinh tế, xã hội và an ninh quốc phòng, đặc biệt là trong lĩnh vực kinh tế.
Khảo sát tại Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Vinh cho thấy trong hai năm 2009 và 2010, Trung tâm đã thực hiện lập phương án bồi thường GPMB cho các dự án đầu tư và xây dựng, chỉnh trang đô thị với 109 quyết định được UBND Thành phố phê duyệt, tổng số tiền lên tới 163,6 tỷ đồng Đồng thời, Trung tâm cũng đã tập trung giải quyết một số công trình trọng điểm như đường Tuệ Tĩnh, Võ Thị Sáu, Nguyễn Huy Oánh và Nguyễn Cảnh Hoan trong thời gian qua.
Lê Ninh, Tôn Thất Tùng và Phạm Đình Toái đã triển khai hệ thống thoát nước và xử lý chất thải, cùng với việc phát triển đường du lịch dọc sông Vinh và giao đất cho nhà đầu tư theo chỉ đạo của UBND tỉnh Nghệ An Đồng thời, Trung tâm đã giải quyết dứt điểm một số vấn đề bức xúc tồn đọng, bao gồm bồi thường GPMB cho việc di chuyển nhà máy thuộc da.
15 Điều 7 thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC
Vinh đã thực hiện bồi thường và giải tỏa nhà tại Shopping Trung Long theo chỉ đạo của tỉnh, đồng thời tiến hành GPMB cho 2 hộ tại ngã tư đèn đỏ hồ cá Cửa Nam và 2 hộ ở KCN nhỏ Hưng Lộc Ngoài ra, có 7 hộ kinh doanh tại khu vực Ô 3 Quán Bánh bị cưỡng chế, cùng với một số hộ ở KCN Bắc Vinh, khu tập thể dệt Hoàng Thị Loan và khu tập thể ngân hàng.
Việc thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất giúp giảm tải cho các cơ quan hành chính Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất Đất đai ngày càng trở nên quan trọng trong đời sống xã hội và là nguồn lực thiết yếu cho sự phát triển kinh tế Chính vì vậy, Nhà nước cần quản lý chặt chẽ tài nguyên này Trong bối cảnh hội nhập hiện nay, quan hệ đất đai trở nên phức tạp và đa dạng, yêu cầu cơ quan quản lý đất đai cần được kiện toàn và phát triển cả về chất lượng lẫn số lượng.
Hiện nay, Sở và Phòng Tài nguyên và Môi trường (TN & MT) đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý đất đai, đồng thời hỗ trợ UBND trong quản lý tài nguyên khoáng sản, tài nguyên nước và lĩnh vực môi trường Các lĩnh vực này yêu cầu tiêu chuẩn và quy trình quản lý chuyên môn khắt khe và phức tạp Đặc biệt, công tác quản lý môi trường hiện đang đối mặt với nhiều thách thức do biến đổi khí hậu và các sự cố môi trường ngày càng gia tăng.
Sở Tài nguyên và Môi trường (TN & MT) đang đối mặt với khối lượng công việc lớn nhưng lại chỉ có số lượng phòng ban hạn chế, không đủ để thực hiện hiệu quả các nhiệm vụ được giao Cụ thể, tại thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, số lượng phòng ban tối đa chỉ là 06, trong khi đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác, con số này không vượt quá 05 phòng, chưa kể đến Văn phòng, Thanh tra và các chi cục thuộc Sở.
Việc thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất ở cấp tỉnh và huyện đã giúp giảm gánh nặng quản lý hành chính và chuyên môn cho các cơ quan Nhà nước về đất đai Tổ chức này chịu trách nhiệm thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, một phần quan trọng trong quản lý tài nguyên đất của Sở và Phòng Tài nguyên và Môi trường Bên cạnh đó, tổ chức còn thực hiện các nhiệm vụ theo quy định pháp luật, bao gồm việc phát triển các khu, điểm và nhà tái định cư phục vụ cho công tác thu hồi đất.
16 Hoài Sơn , Bồi thường, GPMB và khai thác quỹ đất ở TP Vinh, Thứ Sáu, 30/04/2010 14:00 http://congannghean.vn/Boi_thuong GPMB_va_khai_thac_quy_dat_o_TP_Vinh-details.aspx
17 khoản 1 mục I phần I và khoản 1 mục II phần II thông tư liên tịch số 03/2008/TTLT-BTNMT-BNV
18 khoản 2 mucIII phần I Thông tư liên tịch số 03/2008/TTLT-BTNMT-BNV
Các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng sẽ được tổ chức thực hiện trên quỹ đất đã được giao quản lý để đấu giá Những nhiệm vụ này trước đây thuộc trách nhiệm của UBND cấp tỉnh.
Tổ chức phát triển quỹ đất đóng vai trò quan trọng trong việc sử dụng hợp lý và hiệu quả nguồn lợi từ đất Nhiệm vụ chính của tổ chức này là tạo ra quỹ đất và quản lý quỹ đất thu hồi theo các quy định hiện hành.
Trước đây, khi Nhà nước cần đất cho các nhu cầu phát triển, việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng thường mất nhiều thời gian do thiếu quỹ đất dự trữ Tuy nhiên, với sự thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất, Nhà nước đã có thể chủ động hơn trong việc triển khai các dự án phục vụ cho sự phát triển chung của đất nước, mặc dù trong nhiều trường hợp vẫn cần tiến hành thu hồi đất.
Pháp luật quy định rằng Tổ chức phát triển quỹ đất không chỉ tạo quỹ đất mà còn phải quản lý quỹ đất thu hồi, nhằm khắc phục tình trạng lãng phí sau khi Nhà nước thu hồi đất Điều này giúp đảm bảo rằng đất đai được giao cho chính quyền xã, huyện được khai thác và sử dụng hiệu quả hơn.
Hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất không chỉ góp phần phân phối lại đất đai mà còn tăng thu ngân sách Nhà nước thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất và đầu tư xây dựng hạ tầng trên các khu đất để phục vụ cho việc đấu giá.
Hoạt động phân phối đất đai tại Việt Nam hiện đang gặp nhiều hạn chế, dẫn đến vi phạm pháp luật về đất đai trở nên phổ biến Tình trạng lãng phí đất công và sử dụng đất không đúng mục đích đang ở mức báo động, buộc cơ quan có thẩm quyền phải thu hồi đất Tuy nhiên, giải pháp thu hồi đất chưa mang tính triệt để, vì Nhà nước cần đảm bảo sử dụng quỹ đất một cách hiệu quả, tiết kiệm và hợp lý Quyền sử dụng đất cần được giao cho những người thực sự có nhu cầu và khả năng sử dụng hiệu quả.
THỰC TRẠNG THÀNH LẬP, HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN
Thực trạng thành lập và hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất 23 1 Thực trạng thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất trong cả nước
2.1.1 Thực trạng thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất trong cả nước
Tổ chức phát triển quỹ đất là một sản phẩm mới được quy định trong Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, nhưng hiện tại chưa có quy định cụ thể về cách thức thành lập và hoạt động của tổ chức này Kết quả là, một số địa phương đã thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất, trong khi những địa phương khác lại không Ở các địa phương đã thành lập, tên gọi, chức năng và nhiệm vụ của tổ chức này cũng chưa được quy định rõ ràng.
Năm 2010, hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất còn khá mờ nhạt và chưa được nhiều người biết đến Sự ra đời của thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTMMT-BNV-BTC đã thiết lập khung pháp lý đầy đủ, tạo điều kiện cho việc hình thành hệ thống Tổ chức phát triển quỹ đất trên toàn quốc và nâng cao vai trò của tổ chức này trong thực tiễn.
Theo thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTMMT-BNV-BTC, các UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã chỉ đạo kiện toàn Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và huyện, phù hợp với tình hình thực tế địa phương Đồng thời, các UBND cũng đã quy định rõ trách nhiệm và sự phối hợp giữa các đơn vị liên quan với Tổ chức phát triển quỹ đất, nhằm đảm bảo hoạt động hiệu quả của tổ chức này tại địa phương.
Theo thông báo số 17/TB-VPCP của Văn phòng Chính phủ ngày 22/02/2011, tính đến ngày 20/01/2011 đã có 58/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập
Tại Việt Nam, hiện có 131 Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện đã được thành lập, trong khi 5 tỉnh Bắc Kạn, Tuyên Quang, Lào Cai, Nghệ An và Quảng Trị vẫn chưa có tổ chức này Quá trình thành lập các Tổ chức phát triển quỹ đất tại các địa phương đang diễn ra và được ghi nhận cụ thể ở một số nơi.
Tại Hà Nội, thành phố đã thiết lập hai Trung tâm phát triển quỹ đất, bao gồm một đơn vị thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (TN & MT) và một đơn vị thuộc Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng Thành phố.
Hiện nay, Thủ đô xác định chưa thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất tại 4 quận: Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa Đồng thời, cần kiện toàn trung tâm phát triển quỹ đất thuộc 13 quận, huyện và thành lập mới các trung tâm phát triển quỹ đất tại 12 huyện, thị xã còn lại, bao gồm: Sơn Tây, Thạch Thất, Phúc Thọ, Đan Phượng, Hoài Đức, Quốc Oai, Chương Mỹ, Thanh Oai, Thường Tín, Ứng Hòa, Phú Xuyên, Mỹ Đức.
Trung tâm phát triển quỹ đất tại TP.HCM, thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, được thành lập từ việc đổi tên Trung tâm Thu hồi và Khai thác quỹ đất phục vụ đầu tư Ở cấp huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã tổ chức họp với Ban bồi thường giải phóng mặt bằng của 24 quận huyện để thu thập ý kiến về việc thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất theo chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường Tuy nhiên, việc chuyển đổi Ban bồi thường các huyện thành Tổ chức phát triển quỹ đất vẫn chưa được thực hiện theo quy định.
Tại tỉnh Đồng Nai, Trung tâm phát triển quỹ đất đã được kiện toàn theo quyết định số 918/QĐ-UBND ngày 16/4/2010, chuyển từ UBND tỉnh sang trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Đến nay, tất cả 11 đơn vị cấp huyện đều đã thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc UBND cấp huyện Các trung tâm này được tổ chức dựa trên Hội đồng bồi thường cấp huyện và hoạt động như một đơn vị sự nghiệp có thu, tự trang trải toàn bộ kinh phí.
Tại Thừa Thiên Huế, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh được thành lập theo Quyết định số 1355/QĐ-UBND ngày 26/7/2010 Ở cấp huyện, UBND tỉnh chỉ mới thành lập một số tổ chức phát triển quỹ đất tại một số địa phương, cụ thể là tại thành phố Huế, huyện Hương Trà và Quảng Điền.
Tổ chức phát triển quỹ đất trên đều trực thuộc UBND các huyện
21 Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc ban giai phóng mặt bằng Hà Nội được thành lập theo quyết định số :03/2005/QĐ-UB, ngày 11/01/2005
Trung tâm Giao dịch Đất đai và Phát triển Quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội được thành lập theo quyết định số 815/QĐ-UBND, ban hành ngày 18 tháng 9 năm 2008 bởi Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội.
22 The Bee, 4 quận nội thành không còn quỹ đất, (08/8/2010) http://landtoday.net/vn/tintuc/24507/4-quan-noi-thanh-khong-con-quy-dat.aspx
Theo quyết định số 94/2006/QĐ-UBND ban hành ngày 06 tháng 7 năm 2006, Trung tâm Thu hồi và Khai thác quỹ đất phục vụ đầu tư đã được đổi tên thành Trung tâm Phát triển quỹ đất Quyết định này cũng quy định về tổ chức và hoạt động của Tổ chức Phát triển quỹ đất.
24 Sở TN & MT Đồng Nai, (20/3/2011), Báo cáo chuyên đề về Tổ chức phát triển quỹ đất
25 Theo các quyết định sau: quyết định số: 694/QĐ-UBND; quyết định số: 697/QĐ-UBND; quyết định số: 758/QĐ-UBND của tỉnh Thừa Thiên Huế
Tại tỉnh Bến Tre, đã thành lập Trung tâm phát triển quỹ nhà, đất, tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh trực thuộc UBND tỉnh Trung tâm này không chỉ phát triển quỹ đất mà còn kiêm nhiệm vụ phát triển quỹ nhà Ở cấp huyện, tỉnh đã hoàn thiện 8/8 Ban bồi thường giải phóng mặt bằng tại các huyện và thành phố, nhằm tăng cường tổ chức phát triển quỹ đất.
Hiện nay, hầu hết các địa phương trên cả nước đang khẩn trương hoàn thiện Tổ chức phát triển quỹ đất theo chỉ đạo từ Trung ương.
Mặc dù nhiều tỉnh, huyện đã thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất, vẫn còn một số đơn vị chưa thực hiện điều này Tại một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, việc thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất chủ yếu chỉ là thay đổi tên gọi mà chưa mang lại sự cải tiến thực sự trong công tác quản lý và phát triển quỹ đất.
Tổ chức phát triển quỹ đất tại các tỉnh này có tên gọi, cơ chế trực thuộc chưa phù hợp với các quy định của pháp luật
Chẳng hạn, tại tỉnh Bến Tre, Tổ chức phát triển quỹ đất tỉnh thay vì trực thuộc Sở
Tổ chức phát triển quỹ đất tỉnh TN & MT thuộc UBND cấp tỉnh, nhưng tên gọi của tổ chức này chưa đồng nhất với các địa phương khác, thường được gọi là Trung tâm phát triển quỹ nhà, đất.
Một số giải pháp hoàn thiện
Sau một năm hoạt động, Tổ chức phát triển quỹ đất trên cả nước vẫn đối mặt với nhiều khó khăn và thành tích đạt được còn hạn chế Tuy nhiên, đây chỉ là kết quả bước đầu của một tổ chức mới thành lập Qua nghiên cứu, tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Tổ chức, từ đó góp phần quan trọng vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong tương lai.
2.2.1 Giải pháp về pháp luật:
Hiện nay, việc ban hành văn bản pháp luật ở nước ta vẫn gặp nhiều khó khăn, với trình độ lập pháp và thể chế chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn quản lý Nhà nước Do đó, việc hoàn thiện pháp luật đất đai, đặc biệt là các quy định liên quan đến Tổ chức phát triển quỹ đất, là giải pháp quan trọng để nâng cao hiệu quả hoạt động của tổ chức này Cần tập trung vào việc cải thiện một số vấn đề cụ thể để đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tiễn.
Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cần được điều chỉnh để xác định lại thời điểm giá đất Đồng thời, cần cho phép Tổ chức phát triển quỹ đất có sự linh hoạt trong việc thỏa thuận bồi thường với người dân Hơn nữa, cần có hướng dẫn cụ thể cho cơ chế thỏa thuận này nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan.
Sau hơn một năm thực hiện Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, các Bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp đã đánh giá rằng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cơ bản phù hợp với thực tiễn và đã giải quyết nhiều khó khăn cho người dân và nhà đầu tư trong lĩnh vực thu hồi đất Chính sách này được đông đảo người dân và doanh nghiệp đồng tình ủng hộ Tuy nhiên, nghị định cũng bộc lộ một số hạn chế cần khắc phục, đặc biệt là về thời điểm xác định giá đất bồi thường Hiện nay, giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất, nhưng thực tế, thời gian giữa phê duyệt phương án bồi thường và quyết định thu hồi có thể kéo dài 3-4 năm, dẫn đến biến động giá đất lớn Do đó, cần điều chỉnh quy định để giá đất bồi thường được tính tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Quy định này giúp giảm thiểu sự trượt giá của đồng tiền, đảm bảo quyền lợi cho những người bị thu hồi đất khi họ nhận tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Tổ chức phát triển quỹ đất nên được phép thoả thuận với các tổ chức và cá nhân trong việc bồi thường, vì giá bồi thường hiện tại đã gần sát giá thị trường Việc thực hiện bồi thường theo quy trình quy định có thể kéo dài thời gian và tốn kém chi phí cho Nhà nước, đồng thời làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng Do đó, Nhà nước cần hướng dẫn cụ thể về quy trình thoả thuận, bao gồm thời gian cho phép Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện thoả thuận với người dân và cách thức tiến hành để đảm bảo hiệu quả và nhanh chóng.
Nhà nước cần cung cấp hướng dẫn cụ thể để triển khai các nhiệm vụ quan trọng như nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xây dựng các khu tái định cư, và phát triển liên doanh với doanh nghiệp trong lĩnh vực tổ chức phát triển quỹ đất.
Hiện nay, nhiều Tổ chức phát triển quỹ đất trên cả nước chưa thực hiện tốt các nhiệm vụ do pháp luật quy định, bởi vì hướng dẫn cụ thể về cách thức thực hiện vẫn còn thiếu Do đó, Nhà nước cần ban hành hướng dẫn chi tiết để hỗ trợ triển khai các hoạt động này hiệu quả hơn.
Trong quá trình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), cần có hướng dẫn chi tiết về trình tự thực hiện và các điều kiện cần thiết Đồng thời, cần xác định nguồn vốn cho việc chuyển nhượng và quy định cho phép Tổ chức phát triển quỹ đất chuyển nhượng lại cho các chủ đầu tư khác Sau khi chuyển nhượng, phần kinh phí tăng thêm cũng phải được sử dụng đúng cách Ngoài ra, cần có nguyên tắc rõ ràng để xác định giá chuyển nhượng và quy định về chi phí quản lý khu đất sau khi chuyển nhượng để giao cho nhà đầu tư mới.
Trong quá trình xây dựng các khu, điểm, nhà tái định cư, cần có hướng dẫn chi tiết về trình tự thực hiện và nguồn vốn đầu tư Bên cạnh đó, việc áp dụng chính sách ưu đãi cho các nhà đầu tư tham gia cùng Nhà nước trong việc phát triển các khu tái định cư là rất quan trọng để hỗ trợ công tác thu hồi đất.
Khi tham gia liên doanh liên kết với các tổ chức kinh tế, cá nhân cần nắm rõ hướng dẫn về trình tự thủ tục, nguồn vốn góp (bao gồm tiền, nhân lực hoặc quỹ đất do tổ chức tạo lập), và phương thức chia lợi nhuận.
Cần có quy định thống nhất về đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả Hiện tại, chỉ nên cho phép Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh thực hiện nhiệm vụ này nhằm tăng cường quản lý và phát triển quỹ đất một cách hiệu quả hơn.
Hiện nay, sự chồng chéo trong các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đã hạn chế khả năng thực hiện nhiệm vụ của Tổ chức phát triển quỹ đất Để khắc phục tình trạng này, liên bộ Tài chính - Tài nguyên và Môi trường cần hướng dẫn cụ thể về việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Cụ thể, Tổ chức phát triển quỹ đất nên được phép tổ chức đấu giá đối với quỹ đất do chính mình hoặc do UBND các quận, huyện tạo lập Nếu Tổ chức phát triển quỹ đất không đủ điều kiện tự thực hiện, họ có thể thuê tổ chức có chức năng đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện nhiệm vụ này.
Pháp luật nên giao việc đấu giá quyền sử dụng đất cho Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh, thay vì để Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện thực hiện như hiện nay Đấu giá quyền sử dụng đất có những đặc thù riêng, như khu đất đấu giá phải phù hợp quy hoạch và cần thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai sau đấu giá Tổ chức phát triển quỹ đất cần có cơ sở và nhân lực mạnh mẽ, nhưng không phải huyện nào cũng đáp ứng đủ điều kiện này Hơn nữa, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất không diễn ra thường xuyên, dẫn đến việc đầu tư vào nhân lực và cơ sở vật chất sẽ gây tốn kém và không hiệu quả Do đó, việc giao nhiệm vụ đấu giá quyền sử dụng đất cho Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh là hợp lý hơn cả.
Các tỉnh, thành phố cần sớm ban hành quy chế hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất
Quy chế hoạt động đóng vai trò quan trọng trong việc xác định vị trí, chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của các cơ quan, tổ chức Văn bản này được xây dựng dựa trên quyết định của cá nhân hoặc cơ quan có thẩm quyền, giúp cụ thể hóa cách thức hoạt động của tổ chức Thông tư liên tịch số