NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ NỘI DUNG CỦAQUYỀN (SỬ DỤNG HẠN CHẾ) ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
Khái quát về nội dung của quyền (sử dụng hạn chế) đối với bất động sản liền kề
1.1.1 Khái niệm bất động sản liền kề
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản được phân loại thành động sản và bất động sản, đây là một trong những phương pháp phân loại truyền thống và lâu đời nhất, được ghi nhận trong pháp luật của nhiều quốc gia, bao gồm cả thời kỳ La Mã Phân loại này dựa trên yếu tố tự nhiên và đặc điểm vật lý, trong đó động sản là tài sản có thể di dời, còn bất động sản là tài sản không thể di dời.
Theo Bộ luật dân sự năm 1995 tại Việt Nam, tài sản được phân chia thành bất động sản và động sản dựa trên thuộc tính tự nhiên của chúng Điều 181 khẳng định rằng "Bất động sản là các tài sản không di dời được", trong đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai mà còn các tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng và cây cối Yếu tố không di dời được được xem là tiêu chí quan trọng nhất để phân biệt giữa động sản và bất động sản.
Sau khi sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự 2005, khái niệm bất động sản được quy định tại Điều 174, bao gồm: đất đai; nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất; các tài sản khác gắn liền với đất; và các tài sản khác theo quy định của pháp luật Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 kế thừa quy định về bất động sản từ Bộ luật 2005, nhưng nhấn mạnh đây là phân loại bất động sản, không phải định danh, bằng cách loại bỏ cụm từ "là các tài sản".
1 Hoàng Thế Liên, (2013), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự 2005 tập 1, Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật,
Theo Khoản 1, Điều 174 Bộ luật dân sự 2005, bất động sản được định nghĩa bao gồm: đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất; tài sản khác liên quan đến đất đai, nhà và công trình xây dựng; cùng với các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Theo quy định mới, tính chất không thể di dời của tài sản đã bị loại bỏ, chỉ còn đất đai giữ đặc tính này Điều 107 BLDS 2015 mở rộng khái niệm bất động sản, bao gồm nhiều loại tài sản khác nhau.
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên không thể tái tạo, bao gồm các yếu tố như kích thước, hình dáng và không gian phía trên và dưới lòng đất Tại Việt Nam, chế độ sở hữu tư nhân về đất đai không được công nhận; thay vào đó, toàn bộ đất đai thuộc sở hữu tập thể và sở hữu toàn dân, theo quy định tại Điều 197.
Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng đất đai gắn liền với chủ quyền quốc gia, coi đất đai là tài sản thiêng liêng và vô giá Do đó, theo pháp luật Việt Nam, đất đai không được giao dịch như các tài sản thông thường khác Mỗi mảnh đất được xác định và phân chia sẽ gắn liền với quyền sử dụng đất cụ thể Quyền sử dụng đất được xem là một đối tượng đặc biệt trong giao dịch dân sự Người có quyền sử dụng đất có thể chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp quyền này, nhưng quyền sử dụng đất không tuyệt đối như quyền sở hữu tài sản khác, mà có những hạn chế riêng do tính chất đặc biệt của đất đai.
Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai được xem là bất động sản phái sinh, phản ánh mối liên hệ chặt chẽ giữa tài sản và vị trí địa lý.
Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản ban đầu được xác định là đất đai, nơi có nhà ở và các công trình xây dựng Quan điểm này hợp lý vì chỉ có đất đai mới có tính chất không thể di dời, do đó, nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai cũng mang tính chất không di dời, khiến chúng được coi là bất động sản.
Tài sản gắn liền với đất đai, nhà ở và công trình xây dựng bao gồm những vật cố định như cầu thang, lan can và hệ thống cửa ra vào, mà việc tháo dỡ có thể làm hư hỏng hoặc mất đi công dụng Những tài sản này không thể di dời và trở thành một phần không thể tách rời của công trình Ngoài ra, tài sản gắn liền với đất đai cũng bao gồm khoáng sản, quặng mỏ chưa khai thác trong lòng đất, cùng với cây trồng chưa thu hoạch trên mặt đất, tất cả đều được coi là bất động sản.
Theo quy định tại khoản 1, Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bên cạnh các loại tài sản thông thường, còn có những tài sản có thể di dời nhưng lại được xem là bất động sản Điều này được xác định bởi các văn bản pháp luật do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành, quy định rõ ràng về tính chất bất động sản của những tài sản này.
Việc phân định tài sản thành động sản hay bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc áp dụng pháp luật, giúp giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản trong thực tiễn.
Việc phân biệt giữa bất động sản và động sản là yếu tố quan trọng giúp xác định bất động sản liền kề, từ đó có thể nghiên cứu và hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng hạn chế của bất động sản liền kề.
1.1.1.2 Khái niệm bất động sản liền kề
Theo từ điển, "liền" có nghĩa là kề ngay nhau, không có khoảng cách, trong khi "kề" chỉ vị trí rất gần, không còn khoảng cách Do đó, "liền kề" có thể hiểu là hai vật ở sát cạnh nhau, tạo thành một sự kết nối chặt chẽ.
4 Phạm Công Lạc, (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr 45
5 Trung tâm Từ điển học, (2007), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, tr702
Để được xem là hai bất động sản liền kề, chúng cần được đặt cạnh nhau mà không có khoảng cách và mang tính chất không thể di dời, như đất đai, nhà ở hoặc công trình xây dựng Nếu những bất động sản này có thể di dời tùy thuộc vào mục đích sử dụng, thì tính chất liền kề sẽ không còn được giữ nguyên.
Các quyền năng cụ thể của bên có bất động sản được hưởng quyền đối với bất động sản liền kề
1.2 Các quyền năng cụ thể của bên có bất động sản được hưởng quyền đối với bất động sản liền kề Đây là nội dung của quyền sử dụng BĐSLKhiểu theo nghĩa các quyền năng cụ thể của chủ thể có quyền đối với BĐSLK Các quyền năng này bao gồm:
1.2.1 Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Quyền về lối đi qua bất động sản là một quyền quan trọng, thể hiện rõ ràng tầm ảnh hưởng của nó đối với chủ sở hữu Lối đi không chỉ là một đoạn cáp ngầm hay mạng lưới điện, mà còn là một diện tích đất của chủ sở hữu bị chiếm dụng để phục vụ cho việc ra vào thường xuyên và liên tục Để thực hiện quyền này, cần có sự hội tụ của nhiều yếu tố khách quan và chủ quan ảnh hưởng đến bất động sản.
Theo Điều 275 BLDS 2005, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác có quyền yêu cầu chủ sở hữu liền kề dành cho mình một lối đi Tuy nhiên, Điều 254 BLDS 2015 quy định rằng quyền này phát sinh khi bất động sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng Điều này cho thấy điều kiện tiên quyết để phát sinh quyền mở lối đi là bất động sản phải bị vây bọc và thuộc sở hữu khác nhau Nếu bất động sản không ở trong tình trạng bị vây bọc, quyền đối với bất động sản liền kề sẽ không phát sinh Đồng thời, để có quyền mở lối đi, bất động sản bị vây bọc phải không có lối đi ra đường giao thông công cộng.
Cả Bộ luật Dân sự 2005 và 2015 đều có quy định tương tự về quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự 2015 bổ sung thêm yếu tố rằng nếu đã có lối đi nhưng không đủ để ra đường công cộng, thì chủ sử dụng đất bị vây bọc có quyền yêu cầu một hoặc nhiều chủ sở hữu bất động sản liền kề tạo lối đi cho mình.
Việc tạo lập lối đi giữa các chủ sở hữu và chủ sử dụng bất động sản cần phải dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên Nếu không đạt được thỏa thuận, các bên có thể yêu cầu sự can thiệp từ cơ quan chức năng có thẩm quyền Lối đi được tạo lập cần được xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo sự thuận tiện cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, đồng thời hạn chế thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản bị yêu cầu.
Bộ luật dân sự Pháp quy định rằng chủ sở hữu một địa sản bị vây bọc mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường cái cần thiết có quyền yêu cầu mở lối đi Đồng thời, việc xác định vị trí mở lối đi cũng được quy định rõ ràng.
11 Điều 275 Bộ luật Dân sự 2005
12 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015
Theo Điều 682 Bộ luật Dân sự Pháp, việc xác định khoảng cách từ địa sản bị vây bọc đến đường cái cần phải chọn lựa phương án có khoảng cách ngắn nhất, đồng thời đảm bảo lựa chọn này ít gây thiệt hại nhất cho các bên liên quan.
Bộ luật dân sự Bắc Kỳ quy định rằng nếu một người chủ đất bị bao bọc mà không có lối đi ra đường công, bao gồm cả lối đi qua sông ngòi và thuyền bè, hoặc nếu lối đi hiện có không đủ cho việc kinh lý, thì sẽ có những quy định cụ thể áp dụng.
Bộ luật Dân sự Sài Gòn thì quy định: "Sở hữu chủ một địa sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối ra công lộ hay thủy…" 16
Các quy định trong các Bộ luật so với Bộ luật Dân sự 2015 tương đối giống nhau, với nội dung chủ yếu là về quyền yêu cầu lối đi ra đường công cộng Cụ thể, nếu bất động sản không có lối đi ra hoặc lối đi hiện có không đủ sử dụng, chủ sở hữu có quyền yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản liền kề tạo lối đi thuận tiện Tuy nhiên, việc xác định vị trí, chiều dài và chiều rộng của lối đi cần được xem xét kỹ lưỡng để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hàng ngày.
Và giới hạn chiều rộng thì tất cả các Bộ luật đều quy định giống nhau đó là do các bên thỏa thuận
Khoản 2 Điều 252 BLDS 2015, tương tự như khoản 2 Điều 275 BLDS 2005, vẫn chưa khắc phục được những hạn chế hiện tại, dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng luật để giải quyết các tranh chấp thực tế.
1.2.2 Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề Đối với một xã hội văn minh, khoa học tiên tiến hiện nay thì nguồn điện và thông tin liên lạc là những yếu tố đặc biệt quan trọng và cần thiết đối với đời sống sinh hoạt bình thường cũng như trong công việc làm ăn, kinh tế của từng cá nhân, từng gia đình Hệ thống dẫn điện và thông tin liên lạc là một trong những cơ sở hạ tầng quan trọng cấu thành nên nền kinh tế xã hội, phát triền kinh doanh sản xuất thúc đẩy sự phát triển của xã hội Vì vậy, đối với việc mắc đường dây tải điện
14 Điều 683 Bộ luật Dân sự Pháp
15 Điều 620 Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ
Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự Sài Gòn, chủ sở hữu bất động sản có quyền lắp đặt đường dây tải điện và thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý Quyền này được ưu ái hơn so với các quyền khác trong nhóm quyền đối với bất động sản, nhưng cần đảm bảo an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu liên quan Quy định cụ thể về vấn đề này được nêu tại Điều 255 Bộ luật Dân sự 2015, tương ứng với Điều 276 Bộ luật Dân sự 2005.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 và 2015, quyền mắc đường dây tải điện và thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề chưa được xác định rõ ràng Mặc dù chủ sở hữu bất động sản có quyền hợp lý để mắc đường dây qua tài sản của người khác, nhưng BLDS không nêu rõ điều kiện cụ thể để phát sinh quyền này Quyền mắc đường dây chỉ được xác lập thông qua thỏa thuận giữa các bên liên quan Nếu không đạt được thỏa thuận, bên yêu cầu có thể đề nghị cơ quan chức năng can thiệp để giải quyết.
Theo Bộ luật Dân sự, quyền lắp đặt đường dây tải điện và thông tin liên lạc không chỉ giới hạn ở chủ sở hữu bất động sản liền kề, mà còn mở rộng đến các chủ sở hữu bất động sản xung quanh Tuy nhiên, việc lắp đặt này phải đảm bảo tính hợp lý, an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu có bất động sản bị ảnh hưởng bởi đường dây tải điện và thông tin liên lạc.
Việc lắp đặt đường dây tải điện và hệ thống thông tin có thể thực hiện bằng cách chôn sâu dưới lòng đất hoặc treo ở trên không gian, giúp tiết kiệm diện tích sử dụng.
Các quyền của bên có bất động sản hưởng quyền khi thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền đối với bất động sản liền kề cho phép chủ sở hữu sử dụng toàn bộ bất động sản của mình và đồng thời hưởng một phần quyền từ bất động sản của chủ sở hữu khác, nhưng điều này chỉ xảy ra trong những điều kiện nhất định và theo quy định của pháp luật Cụ thể, trong những trường hợp nhất định, một bất động sản có thể khai thác một phần lợi ích từ bất động sản của người khác để phục vụ nhu cầu chính đáng, từ đó gia tăng quyền lợi của mình và hạn chế quyền của chủ sở hữu hợp pháp Để thực hiện quyền này, chủ sở hữu bất động sản cần đảm bảo có những quyền hợp pháp khác nhằm bảo vệ và thuận lợi cho việc thực hiện quyền của mình.
Theo đó, nội dung cụ thể của quyền đối với bất động sản liền kề bao gồmcác nội dung về quyền như sau đây:
1.3.1 Quyền được sử dụng bất động sản liền kề theo mục đích xác định để bảo đảm nhu cầu khai thác bất động sản của mình một cách hợp lý
Khi một bất động sản đáp ứng đủ điều kiện để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, quyền hạn chế đi kèm cho phép đảm bảo việc thực hiện quyền này, nhằm đảm bảo quá trình vận hành của bất động sản diễn ra suôn sẻ và bình thường.
Quyền đối với bất động sản liền kề không chỉ là quyền của một bên mà còn là nghĩa vụ của bên còn lại Khi một bên được xác lập quyền, bên kia sẽ phát sinh những nghĩa vụ tương ứng Nghĩa vụ cơ bản của bên bị hạn chế quyền là phải đáp ứng yêu cầu của bên được hưởng quyền và tạo điều kiện cho họ thực hiện quyền mà không cản trở Việc sử dụng quyền này cần tuân thủ đúng mục đích, nhu cầu và quy định của pháp luật.
BLDS 2015 đã quy định rõ ràng về nguyên tắc thực hiện quyền đối với bên hưởng quyền tại khoản 1 Điều 248, yêu cầu bảo đảm nhu cầu hợp lý trong việc khai thác bất động sản Điều này nhấn mạnh rằng việc sử dụng quyền của chủ sở hữu hưởng quyền phải phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền Các Điều từ 252 đến 255 của BLDS 2015 quy định cụ thể về các mục đích sử dụng khác nhau, ví dụ như Điều 254 quy định về quyền lối đi qua, nhằm phục vụ nhu cầu chính đáng là tạo lối đi ra đường công cộng Điều này có nghĩa là lối đi được tạo ra phải phục vụ cho nhu cầu đi lại hợp lý và không được sử dụng cho mục đích khác, đảm bảo tính hợp pháp trong việc thực hiện quyền.
Sử dụng lối đi được tạo ra cho mục đích buôn bán và kinh doanh là vi phạm quy định pháp luật về quyền sử dụng bất động sản liền kề.
1.3.2 Quyền yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở việc thực hiện quyền (sử dụng hạn chế) đối với bất động sản liền kề
Quyền yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề là một quyền đặc biệt, mang tính chất bắt buộc và có thể cưỡng chế thi hành Theo Bộ luật Dân sự 2015, nguyên tắc thực hiện quyền này được quy định tại khoản 3 Điều 248.
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2005, hành vi ngăn cản hoặc làm khó khăn trong việc thực hiện quyền đối với bất động sản là không được phép Mặc dù quy định này chưa được tách thành một điều luật riêng, nhưng nó đã được đề cập trong các quyền cụ thể Điều này cho thấy các nhà làm luật đã nhận thức được khả năng xảy ra tranh chấp giữa các chủ sở hữu bất động sản, vì việc sử dụng quyền đối với bất động sản có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, chủ sở hữu bất động sản có quyền thực hiện hành động cụ thể để ngăn chặn việc sử dụng quyền đối với bất động sản liền kề phục vụ cho nhu cầu hợp pháp của mình Nếu quyền lợi bị xâm phạm, họ có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân các cấp để yêu cầu bảo vệ quyền hợp pháp Ngoài ra, chủ sở hữu bất động sản còn có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm ngăn chặn hành vi cản trở từ phía chủ sở hữu bất động sản liền kề, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Một trong số những biện pháp khẩn cấp tạm thời được quy định tại Điều 114
Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp, nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan Việc thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, như quyền mở lối đi hay quyền tưới nước trong nông nghiệp, có thể bị cản trở, gây thiệt hại về vật chất và tinh thần cho chủ sở hữu Do đó, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo đảm nhu cầu thiết yếu của chủ sở hữu bất động sản là điều hợp lý và cần thiết.
1.3.3 Quyền đòi bồi thường thiệt hại do xâm phạm quyền (sử dụng hạn chế) đối với bất động sản liền kề
Quyền đòi bồi thường thiệt hại do xâm phạm quyền đối với bất động sản liền kề chỉ phát sinh khi có sự xâm phạm và thiệt hại cụ thể Chủ sở hữu bất động sản chịu ảnh hưởng phải chứng minh sự xâm phạm và thiệt hại gây ra ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của mình Bộ luật Dân sự quy định rằng khi chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, thì phải bồi thường Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng cho một số quyền như cấp, thoát nước, tưới tiêu trong canh tác, và mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc Đối với quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề, không có quy định về bồi thường thiệt hại, chỉ quy định về đền bù giá trị sử dụng đất.
Vấn đề bồi thường thiệt hại khi quyền sử dụng bất động sản liền kề bị xâm phạm chưa được Bộ luật Dân sự đề cập, nhưng chủ sở hữu bị xâm phạm có quyền khởi kiện yêu cầu bồi thường Quyền sử dụng hạn chế, mặc dù không phải là quyền sở hữu đầy đủ, vẫn được pháp luật công nhận và bảo vệ Khi quyền này bị xâm phạm, dẫn đến thiệt hại cho chủ sử dụng, họ có quyền yêu cầu bồi thường Ví dụ, nếu chủ sở hữu bất động sản bị ảnh hưởng bởi việc xâm phạm quyền tưới tiêu nước, dẫn đến cây trồng chết và thiệt hại kinh tế, thì việc khởi kiện yêu cầu bồi thường là hoàn toàn hợp lý.
1.3.4 Quyền đòi lại phần diện tích của lối đi, đường nướcbị lấn chiếm
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có quyền sử dụng các quyền đối với bất động sản liền kề nhằm khai thác lợi ích và phục vụ nhu cầu cá nhân Tuy nhiên, vấn đề phát sinh khi quyền này đã được xác lập theo quy định pháp luật nhưng bị lấn chiếm bởi các chủ sở hữu bất động sản liền kề khác Tình huống này thường xảy ra khi chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền cần sử dụng lối đi, quyền cấp thoát nước, hoặc quyền tưới tiêu trong canh tác qua bất động sản liền kề.
Bộ luật Dân sự chỉ đề cập đến quyền sử dụng chưa được xác lập mà chưa xem xét đến tình huống quyền đã được xác lập nhưng bị xâm phạm Cụ thể, đối với quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề, luật quy định rằng chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu lối đi hợp lý từ chủ sở hữu bất động sản vây bọc Vị trí và kích thước lối đi sẽ được hai bên thỏa thuận, đảm bảo thuận tiện và ít gây phiền hà cho nhau Tuy nhiên, luật không đề cập đến trường hợp lối đi đã được xác lập và sử dụng nhưng bị lấn chiếm, dẫn đến câu hỏi liệu phần diện tích này có thể được thỏa thuận lại hay đòi lại hay không.
Theo Bộ luật Dân sự, khi bất động sản cần cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề, chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải tạo lối cấp, thoát nước thích hợp và không được cản trở dòng chảy Tương tự, trong canh tác, người sử dụng đất có quyền yêu cầu những người xung quanh cung cấp lối dẫn nước để phục vụ nhu cầu tưới tiêu, và người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng Điều này cho thấy yêu cầu mở đường cấp, thoát nước và lối dẫn nước trong canh tác chỉ diễn ra khi chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu sử dụng, trong khi quyền đối với bất động sản liền kề chưa được xác lập và các bên chưa thỏa thuận về diện tích sử dụng.
Các nghĩa vụ của bên có bất động sản hưởng quyền khi thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
Khi quyền sở hữu bất động sản liền kề được xác lập, các chủ sở hữu sẽ phát sinh quyền và nghĩa vụ tương ứng Quyền và nghĩa vụ này không chỉ đảm bảo cho nhu cầu sống cần thiết mà còn cho phép khai thác công dụng của bất động sản Tuy nhiên, các chủ sở hữu cần thực hiện nghĩa vụ tương ứng với quyền lợi mà họ được hưởng, nhằm bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu bất động sản liền kề khác.
1.4.1 Nghĩa vụ thanh toán tiền sử dụng
Quyền đối với bất động sản liền là quyền đặc biệt cho phép chủ sở hữu sử dụng một phần bất động sản của người khác để phục vụ nhu cầu sinh hoạt và lợi ích cá nhân Tuy nhiên, không phải bất kỳ bất động sản nào cũng được hưởng quyền này; pháp luật quy định các điều kiện cụ thể để chứng minh tính hợp pháp của quyền Khi thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề, chủ sở hữu không chỉ được hưởng quyền lợi mà còn phải chịu những nghĩa vụ tương ứng, bao gồm nghĩa vụ thanh toán tiền sử dụng.
Trong Bộ luật Dân sự, không có quy định cụ thể về nghĩa vụ thanh toán tiền sử dụng đối với bất động sản liền kề, ngoại trừ Điều 254 BLDS 2015, quy định về quyền lối đi qua bất động sản liền kề, có nêu rõ rằng chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ khi có thỏa thuận khác Các quyền khác như cấp thoát nước, đường dây tải điện hay thông tin liên lạc không đề cập đến nghĩa vụ đền bù mà chỉ nhấn mạnh khía cạnh bồi thường khi gây thiệt hại Do đó, câu hỏi đặt ra là liệu nghĩa vụ đền bù (thanh toán tiền sử dụng) có nên áp dụng cho mọi trường hợp sử dụng quyền đối với bất động sản liền kề hay chỉ giới hạn trong quyền lối đi qua.
Việc chủ sở hữu bất động sản phải chuyển nhượng một phần quyền sử dụng cho người khác thường gây thiệt thòi và phiền phức Do đó, nghĩa vụ thanh toán tiền sử dụng là một giải pháp hợp lý nhằm giảm bớt những phiền toái cho chủ sở hữu bất động sản khi quyền lợi của họ bị hạn chế Cần thiết quy định rõ ràng về nghĩa vụ này cho từng loại quyền cụ thể để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Vấn đề thanh toán tiền sử dụng bất động sản đang gây nhiều tranh cãi, đặc biệt là về cách thức thanh toán hợp lý và quyền lợi đi kèm Có nhiều phương án thanh toán như một lần cho nhiều năm hoặc hàng năm, và việc áp dụng giá Nhà nước hay giá thị trường cũng cần được xem xét Nếu đã thanh toán một lần cho nhiều năm nhưng không còn nhu cầu sử dụng, liệu có thể yêu cầu hoàn lại tiền hay không? Thêm vào đó, trong trường hợp quyền đối với bất động sản liền kề đã được thiết lập, và chủ sở hữu đã thanh toán tiền sử dụng nhưng Nhà nước thu hồi bất động sản, câu hỏi đặt ra là liệu chủ sở hữu có được bồi thường từ Nhà nước hay không.
25 Khoản 1 Điều 254 Bộ luật dân sự 2015
Các vấn đề nảy sinh liên quan đến nghĩa vụ thanh toán tiền sử dụng của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự hiện chưa có quy định cụ thể và thống nhất để giải quyết những vấn đề này.
1.4.2 Nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích và trong giới hạn cho phép; không được lạm quyền
Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu sử dụng bất động sản liền kề nếu họ đáp ứng đủ điều kiện và có căn cứ hợp pháp Trong trường hợp này, một trong các chủ sở hữu bất động sản vây bọc có trách nhiệm phải thỏa mãn yêu cầu của họ Tuy nhiên, việc đáp ứng yêu cầu này cần dựa vào các yếu tố như tình trạng vây bọc, mức độ vây bọc, và hiện trạng sử dụng bất động sản của các chủ sở hữu, nhằm đảm bảo quyền lợi và sự thuận tiện cho tất cả các bên liên quan.
Khi áp dụng quyền đối với bất động sản kề, cần xem xét quyền lợi của cả hai bên, chủ vây bọc và chủ sở hữu bị vây bọc, để đảm bảo sự công bằng và không bên nào bị thiệt thòi Quyền này cho phép một chủ sở hữu khai thác một phần bất động sản của chủ sở hữu khác, gây phiền phức cho bên kia Nếu không có sự cân nhắc và xác lập công bằng, các chủ sở hữu sẽ cảm thấy quyền lợi của mình bị ảnh hưởng tiêu cực so với bên còn lại.
Khi thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải tuân thủ nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích và không lạm dụng quyền Mặc dù Bộ luật Dân sự 2005 không quy định vấn đề này, nhưng Bộ luật Dân sự 2015 đã bổ sung tại Khoản 2 Điều 248, nhấn mạnh nguyên tắc không lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền Điều này cho thấy pháp luật cho phép chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc hưởng quyền nhằm đảm bảo họ có điều kiện khai thác và sử dụng bất động sản của mình một cách hiệu quả nhất.
Chủ sở hữu bất động sản không được tự do sử dụng tài sản của mình mà không xem xét tính hợp lý của yêu cầu Họ chỉ có quyền sử dụng trong khuôn khổ thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật, không được lạm dụng quyền hạn để gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.
1.4.3 Nghĩa vụ hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền
Việc sử dụng quyền đối với bất động sản liền kề không chỉ yêu cầu chủ sở hữu tuân thủ nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích và thanh toán tiền sử dụng, mà còn phải chú trọng đến nghĩa vụ “ít gây thiệt hại cho bên kia nhất” Khi thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề, chủ sở hữu cần nhận thức rằng bất động sản đó sẽ phải chịu một số phiền toái và không thoải mái Do đó, để đảm bảo công bằng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản bị ảnh hưởng, việc thực hiện quyền cần được xem xét cẩn thận nhằm giảm thiểu thiệt hại cho họ là rất hợp lý.
Quyền đối với bất động sản liền kề, đặc biệt là quyền về lối đi qua, được quy định trong Bộ luật Dân sự 2005 và 2015 nhằm đảm bảo ít gây thiệt hại nhất Cụ thể, lối đi phải được mở trên bất động sản liền kề một cách thuận tiện và hợp lý, xem xét đặc điểm địa điểm và lợi ích của bất động sản bị vây bọc, đồng thời giảm thiểu thiệt hại cho bất động sản có lối đi Ngoài ra, các quyền khác như quyền cấp, thoát nước, quyền mạch đường dây tài điện và thông tin liên lạc, cũng như quyền tưới nước và tiêu nước trong canh tác cũng cần được xem xét kỹ lưỡng.
Bộ luật Dân sự 2015 chưa quy định về nghĩa vụ này trong luật
Việc đánh giá mức độ thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan Một tác giả đã chỉ ra rằng "lối đi ngắn" có thể là một yếu tố quan trọng trong việc xác định thiệt hại.
Theo Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, khái niệm "lối đi ngắn nhất" và "ít gây thiệt hại nhất" không hoàn toàn đồng nghĩa Mặc dù lối đi ngắn nhất thường có diện tích nhỏ nhất và chiếm không gian ít nhất, nhưng trong một số trường hợp, nó có thể gây thiệt hại lớn hơn cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, như phải phá dỡ công trình hoặc cây cối Do đó, lối đi ngắn nhất vẫn là tiêu chí quan trọng đầu tiên để xác định lối đi gây thiệt hại ít nhất cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Cần có quy định cụ thể để điều chỉnh hợp lý việc sử dụng quyền đối với bất động sản liền kề Điều này không chỉ áp dụng cho quyền lối đi mà còn cho các quyền khác như mắc đường dây điện, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, và tưới tiêu trong canh tác Việc yêu cầu bên hưởng quyền phải đảm bảo ít gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản cũng là điều cần thiết và hợp lý.
1.4.4 Nghĩa vụ bảo đảm an toàn (lắp đặt cống rãnh, bảo đảm an toàn khi mắc dây tải điện…)