Một số vấn đề lý luận về đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất
Vai trò của công tác cấp GCNQSDĐ đối với việc thực hiện quản lý về đất đai và quyền sở hữu của nhà nước
1.1.1 Vai trò của công tác cấp GCNQSDĐ đối với việc thực hiện quản lý nhà nước về đất đai Ở Việt Nam, nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Để xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với người sử dụng đất, nhà nước cấp GCNQSDĐ cho người sủ dụng đất Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai Hoạt động cấp GCNQSDĐ đã được quy định từ Luật đất đai 1987, tiếp theo đó Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất đã quy định một cách cụ thể hơn về việc cấp GCNQSDĐ (bao gồm các vấn đề như: khái niệm, mẫu giấy chứng nhận; đối tượng và điều kiện được cấp giấy; thẩm quyền cấp giấy,v.v) Sau đó là Luật đất đai 1993 và hiện nay là Luật đất đai 2003
Theo Điều 4, khoản 20 của Luật Đất đai 2003, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là tài liệu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Việc cấp GCNQSDĐ hướng tới mục tiêu cơ bản đó là:
Thông qua việc cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ), cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định rõ ràng thực trạng sử dụng đất, bao gồm thông tin chi tiết về diện tích, loại đất, hình thức sử dụng và người sử dụng đất cho từng thửa đất Điều này cung cấp cơ sở vững chắc cho nhà nước trong việc quản lý và thống kê tài nguyên đất đai.
Quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và kế hoạch chung là rất quan trọng, nhằm đảm bảo rằng mỗi thửa đất đều được sử dụng hợp pháp và đạt hiệu quả cao nhất.
Việc cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) không chỉ giúp xác định thực trạng sử dụng đất mà còn tạo ra hệ thống hồ sơ tài nguyên đất đai đầy đủ, hỗ trợ nhà nước trong việc quản lý hiệu quả Qua các hoạt động đo đạc, đánh giá và lập quy hoạch sử dụng đất, GCNQSDĐ đóng vai trò pháp lý quan trọng, góp phần đưa công tác quản lý đất đai vào trật tự pháp luật.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là công cụ quan trọng giúp nhà nước quản lý đối tượng sử dụng đất hiệu quả Theo quy định pháp luật đất đai, người sử dụng đất phải có GCNQSDĐ để thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thế chấp hay tặng cho quyền sử dụng đất GCNQSDĐ không chỉ giúp nhà nước nắm bắt tình hình sử dụng đất trước đó mà còn theo dõi các thay đổi trong tình trạng sử dụng đất hiện tại Nhờ đó, nhà nước có thể cập nhật biến động và điều chỉnh hệ thống hồ sơ, dữ liệu, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý tài nguyên đất đai.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý đất đai của nhà nước, điều này giải thích tại sao nhà nước luôn chú trọng đến hoạt động cấp GCNQSDĐ.
1.1.2 Vai trò của công tác cấp GCNQSDĐ đối với việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai Điều 17 của Hiến pháp năm 1992 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài tài sản do nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình và các ngành thuộc lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kinh tế, ngoại giao, quốc phòng, an ninh, cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nghĩa là tài sản này thuộc về toàn thể nhân dân Tuy nhiên, khái niệm chủ sở hữu toàn dân là một khái niệm trừu tượng, vì vậy cần có một chủ thể đại diện cho toàn dân để thực hiện quyền sở hữu này Chủ thể đại diện duy nhất cho quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai chính là nhà nước.
Nhà nước ta, với vai trò là đại diện cho dân, nắm quyền sở hữu đất đai, bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt Những quyền này được thực hiện thông qua các hoạt động như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, quyết định mục đích sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).
Theo Bộ Luật Dân Sự 2005, quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự quản lý tài sản của mình Điều này có nghĩa là chủ thể nào nắm giữ tài sản thì họ có quyền kiểm soát nó Tuy nhiên, quyền chiếm hữu đất đai của nhà nước khác với quyền chiếm hữu tài sản thông thường, vì đất đai là tài sản đặc biệt luôn nằm trong sự quản lý của nhà nước Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, có quyền chiếm hữu thông qua việc theo dõi tình hình đất đai về số lượng, chất lượng, và mục đích sử dụng Thông qua các hoạt động quản lý nhà nước, như cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất, nhà nước có thể thực hiện quyền năng “chiếm hữu” tài nguyên đất đai một cách hiệu quả.
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các giá trị từ đất nhằm phục vụ cho sự phát triển kinh tế và đời sống xã hội Nhà nước thực hiện quyền này một cách gián tiếp thông qua các hoạt động như giao đất, cho thuê đất và đánh thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là cách thức mà Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của các chủ thể, tuy nhiên, các chủ thể này không sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng.
Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền quyết định về quyền sử dụng đất của mình.
Sự cần thiết đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong công tác cấp GCNQSDĐ
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong quản lý đất đai và thực hiện quyền sở hữu của nhà nước Để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, nhà nước cần xây dựng và thực thi các quy định pháp luật liên quan đến cấp GCNQSDĐ một cách hợp lý và đúng đắn, đồng thời chú trọng đến các hoạt động khác trong lĩnh vực này.
1.2 Sự cần thiết đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong công tác cấp GCNQSDĐ Để tạo điều kiện khai thác, phát huy hết tiềm năng kinh tế của đất đai, một mặt, Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, mặt khác, cũng đặc biệt quan tâm đến quyền lợi của người sử dụng đất Bởi lẽ, đất đai không chỉ là tài sản nhà nước, của cộng đồng mà còn là tư liệu sản xuất và cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng của bản thân người sử dụng đất Vì vậy, bên cạnh việc định hướng tốt cho hoạt động khai thác, sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng hệ thống pháp luật đất đai ngày càng phù hợp, mang tính khả thi cao, tạo điều kiện cho người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài Nhà nước còn phải đảm bảo cho lợi ích chính đáng của người sử dụng đất trong công tác cấp GCNQSDĐ, vì đây chính là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của họ
Nhà nước Việt Nam là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai, nhưng không trực tiếp khai thác mà trao quyền sử dụng cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là văn bản pháp quy quan trọng mà người sử dụng đất mong muốn có để bảo vệ quyền lợi của mình GCNQSDĐ không chỉ xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp mà còn giúp người sử dụng yên tâm khai thác và sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đóng vai trò quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất, với thông tin như tên người sử dụng, số hiệu, diện tích và mục đích sử dụng Đối với người sử dụng đất, GCNQSDĐ là cơ sở để thực hiện các quyền liên quan, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp Một trong những điều kiện cần thiết khi thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất là phải có GCNQSDĐ, đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi cho các bên liên quan.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất Nó đảm bảo quyền được hưởng lợi ích từ các công trình công cộng, nhận sự hỗ trợ từ nhà nước trong việc cải tạo đất, và yêu cầu bảo vệ khi có xâm phạm quyền sử dụng đất hợp pháp Người sử dụng đất còn có quyền được bồi thường thiệt hại khi đất bị thu hồi, cũng như quyền khiếu nại và tố cáo các hành vi vi phạm pháp luật đất đai GCNQSDĐ cũng giúp giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, đồng thời cơ quan nhà nước có trách nhiệm phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm và khiếu nại để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.
Việc cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất Để đảm bảo quyền và tài sản của công dân, cần phải chú trọng đến quyền lợi của họ trong quá trình cấp GCNQSDĐ, vì đây là hoạt động trực tiếp liên quan đến quyền sử dụng đất Chính vì vậy, nhà nước và các cấp chính quyền địa phương luôn quan tâm đến việc bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất trong hoạt động này.
Công tác cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) hiện nay mặc dù có những cải tiến trong thủ tục nhưng vẫn gặp nhiều khó khăn, khiến quyền lợi của người sử dụng đất không được đảm bảo ở nhiều địa phương Theo quy định của Luật Đất đai, việc cấp GCNQSDĐ không chỉ là hoạt động quản lý nhà nước mà còn là quyền lợi của công dân Luật Đất đai 2003 đã khẳng định rằng nhà nước có trách nhiệm cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất, vì vậy không thể chậm trễ trong việc xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều người dân vẫn phải đối mặt với thủ tục hành chính phức tạp và sự chậm trễ trong quá trình cấp GCNQSDĐ Điều này ảnh hưởng đến việc quản lý nhà nước về đất đai và quyền lợi của người sử dụng đất trong các giao dịch Do đó, việc đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong công tác cấp GCNQSDĐ là vô cùng cần thiết, đặc biệt khi GCNQSDĐ trở thành điều kiện bắt buộc để thực hiện các quyền giao dịch theo quy định tại Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP.
10 chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Những yêu cầu đối với công tác cấp GCNQSDĐ để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất
1.3.1 Yêu cầu đối với pháp luật về công tác cấp GCNQSDĐ
Theo từ điển tiếng Việt, "khả thi" có nghĩa là khả năng thực hiện Điều này có nghĩa là các quy định pháp luật cần có tính khả thi, tức là chúng phải có khả năng được áp dụng trong thực tế và không chỉ tồn tại trên giấy tờ Đảm bảo tính khả thi của các quy định pháp luật là một yêu cầu quan trọng trong quá trình xây dựng và ban hành các quy định này.
Pháp luật về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cần có tính khả thi, tức là các quy định phải có khả năng thực hiện và áp dụng trong thực tế Chỉ khi các quy định này đi vào cuộc sống, quyền lợi của người sử dụng đất mới được đảm bảo Đối tượng áp dụng trực tiếp là người sử dụng đất, họ cần GCNQSDĐ để xác nhận quyền sử dụng hợp pháp Nếu các quy định như điều kiện, trình tự thủ tục và nghĩa vụ tài chính không phù hợp với thực tế, quyền lợi của họ sẽ không được bảo vệ Điều này có thể dẫn đến khó khăn trong việc xin cấp GCNQSDĐ, ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của họ Do đó, pháp luật về cấp GCNQSDĐ phải đảm bảo tính khả thi để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.
Quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cần phải phản ánh đúng thực tế khách quan và tương thích với trình độ kinh tế, xã hội của từng thời kỳ Đặc biệt, các quy định này phải phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường hiện tại và khả năng nhận thức cũng như hiểu biết pháp luật của người sử dụng đất Chỉ khi đó, các quy định mới được xã hội chấp nhận và người sử dụng đất sẽ tuân thủ và thực hiện một cách hiệu quả.
Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, giao dịch mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra với tần suất cao, và để thực hiện các giao dịch này, người sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Do đó, quy định cấp GCNQSDĐ cần phải phù hợp với thực tế về điều kiện và thủ tục, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất Nghĩa vụ tài chính là yếu tố quyết định khả năng có được GCNQSDĐ Trong nền kinh tế thị trường, giá cả thường xuyên biến động, vì vậy giá do Nhà nước quy định cần phải gần gũi với giá thị trường để tránh thiệt thòi cho người sử dụng đất và hạn chế tình trạng khiếu kiện cũng như tham nhũng Chính phủ cần thiết lập nguyên tắc và khung giá để các địa phương có thể định giá linh hoạt, công bố định kỳ hàng năm, từ đó điều tiết biến động giá bằng thuế Thực hiện tốt các quy định này sẽ giúp người sử dụng đất không bị rào cản về nghĩa vụ tài chính, từ đó nâng cao quyền lợi của họ trong việc đăng ký và nhận GCNQSDĐ.
Để đảm bảo tính khả thi và quyền lợi của người sử dụng đất, các quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cần phải phù hợp với thực tế.
- Đầy đủ, cụ thể, rõ ràng:
Pháp luật về cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) cần được thi hành ngay mà không phụ thuộc vào nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết Những quy định chung chung và thiếu tính đồng bộ thường dẫn đến vướng mắc trong thực tiễn, làm chậm tiến trình áp dụng Để đảm bảo tính rõ ràng, các quy định pháp luật phải được xây dựng chặt chẽ, với ngôn ngữ rõ ràng và chính xác Điều này không chỉ giúp cơ quan có thẩm quyền dễ dàng áp dụng mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất trong việc đăng ký xin cấp GCNQSDĐ Cần tránh tình trạng một quy định có nhiều cách hiểu khác nhau, gây lúng túng cho cơ quan công quyền và làm người sử dụng đất không rõ quyền lợi của mình.
Các quy định pháp luật về cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) cần xác định rõ bộ máy thực hiện, tổ chức giám sát và xử lý vi phạm, đồng thời quy định nguồn ngân sách cho công tác này Cần có quy định cụ thể về trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức và cá nhân liên quan nhằm giảm thiểu nhũng nhiễu và quan liêu từ phía cơ quan nhà nước Những quy định này sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và nâng cao tính minh bạch trong quá trình cấp GCNQSDĐ.
Quyền lợi của người sử dụng đất sẽ được bảo đảm tốt hơn khi các quy định pháp luật về cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) có tính khả thi cao Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi này, không chỉ cần quy định về công tác cấp GCNQSDĐ khả thi, mà còn cần các quy định liên quan khác cũng phải có tính khả thi cao.
Việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hiện nay chưa phù hợp với thực tế, dẫn đến tính khả thi thấp Hơn nữa, các văn bản pháp luật liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) còn thiếu rõ ràng và thống nhất, gây khó khăn cho người sử dụng đất trong việc được cấp hoặc bị chậm trễ cấp GCNQSDĐ do quy hoạch treo Do đó, cần chấn chỉnh công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt là đối với đất ở đô thị, đồng thời làm rõ và cụ thể hóa pháp luật về cấp GCNQSDĐ để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất.
Để quy định về công tác cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) tồn tại và phát huy hiệu quả, điều kiện tiên quyết là tính khả thi của nó Quy định càng phù hợp với người sử dụng đất và điều kiện kinh tế thị trường, quyền lợi của họ càng được đảm bảo Đồng thời, sự rõ ràng và minh bạch trong các quy định cùng với cơ chế thực hiện từ phía cơ quan nhà nước là rất cần thiết Tất cả những yếu tố này kết hợp lại sẽ nâng cao quyền lợi của người sử dụng đất trong quá trình cấp GCNQSDĐ.
1.3.1.2 Tính đơn giản: Ở nước ta, đất đai là một tư liệu sản xuất không thể thiếu của bất kì người dân nào Vì vậy, cấp GCNQSDĐ là một hoạt động rất phổ biến ở tất cả các địa phương Chính vì tính phổ cập của hoạt động này nên những quy định về hoạt động cấp GCNQSDĐ phải đơn giản, nhanh gọn để tạo điều kiện cho đại đa số người sử dụng đất có thể có được GCNQSDĐ để thực hiện các quyền của mình, đồng thời ổn định cuộc sống, sản xuất kinh tế Sự đơn giản của pháp luật làm cho người sử dụng đất dễ dàng tiếp cận, và đặc biệt là không né tránh việc đăng kí xin cấp GCNQSDĐ do thủ tục quá phức tạp Đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì quy định đơn giản giúp họ áp dụng dễ dàng và nhanh chóng
Việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) trở nên thuận tiện hơn, giúp người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi của mình trong quá trình này.
Quy định về cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) cần phải đơn giản, nhanh gọn, rõ ràng và dễ thực hiện, loại bỏ những bước không cần thiết nhưng vẫn đảm bảo tính chặt chẽ và ổn định theo pháp luật hiện hành Quy trình phức tạp sẽ khiến người sử dụng đất gặp khó khăn và e ngại khi xin cấp GCNQSDĐ, đồng thời tạo điều kiện cho sự “nhũng nhiễu” từ cơ quan nhà nước Do đó, việc đảm bảo tính đơn giản trong quy định về thủ tục cấp GCNQSDĐ sẽ bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất khi đăng ký xin cấp GCNQSDĐ.
Tính thống nhất của pháp luật là yếu tố quan trọng đảm bảo sự nhất quán trong hệ thống văn bản pháp luật ở tất cả các lĩnh vực, không chỉ giữa các lĩnh vực mà còn trong từng quy định cụ thể Điều này phản ánh yêu cầu về sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật của quốc gia, đồng thời thể hiện sự thống nhất của thị trường và quốc gia Để đạt được tính thống nhất, hệ thống pháp luật cần được coi như một cơ thể sống với các mối quan hệ logic nội tại, không mâu thuẫn, không chồng chéo, và không thiếu sót Sự nhất quán này chính là nền tảng tạo nên sức mạnh tự thân cho hệ thống pháp luật và từng quy phạm pháp luật cụ thể.
Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cần phải đồng nhất với các văn bản pháp lý khác trong hệ thống pháp luật của Việt Nam Đồng thời, các quy định liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ cũng phải thống nhất nội dung với nhau Sự nhất quán này sẽ tạo ra một cơ sở pháp lý vững chắc và hiệu quả trong công tác cấp GCNQSDĐ.
15 nhất quán, đồng bộ của hệ thống các quy định về cấp GCNQSDĐ nói riêng và hệ thống pháp luật nói chung
Thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ trong việc đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất
2.1.1 Đối tƣợng, phạm vi đƣợc cấp GCNQSDĐ:
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, các chủ thể được công nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) bao gồm tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam và cộng đồng dân cư.
Đối tượng và phạm vi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đã được mở rộng đáng kể so với các quy định trước đây, đặc biệt là việc công nhận quyền sử dụng đất cho cơ sở tôn giáo và cộng đồng dân cư Điều này cho thấy pháp luật ngày càng chú trọng đến quyền lợi của người sử dụng đất Trong GCNQSDĐ, tên của cơ sở tôn giáo và cộng đồng dân cư được ghi nhận, nhưng giấy chứng nhận sẽ được trao cho người đại diện hợp pháp của các tổ chức này.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo gặp khó khăn do sự thay đổi liên tục của người đại diện theo nhiệm kỳ Điều này dẫn đến việc các cơ sở tôn giáo chưa chủ động trong việc rà soát và kê khai đăng ký sử dụng đất Hơn nữa, phần lớn các cơ sở chỉ tiến hành kê khai khi có nhu cầu xây dựng mới hoặc sửa chữa công trình.
1 Theo quy định tại Khoản1 Điều 11 Nghị định 88/2009/NĐ-CP
Chính vì vậy, để quyền lợi cuả mình được đảm bảo cơ sở tôn giáo phải chủ động thực hiện kê khai, đăng kí, xin cấp GCNQSDĐ
Hiện nay, Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) được cấp theo từng thửa đất, thay vì cấp cho nhiều thửa đất trong một giấy chứng nhận Điều này cho phép người sử dụng đất có thể sử dụng nhiều giấy chứng nhận để vay vốn từ các ngân hàng thương mại khác nhau, với các khoản nợ hoàn toàn độc lập Nhờ đó, quyền lợi của người sử dụng đất được bảo vệ tốt hơn sau khi nhận được GCNQSDĐ.
Mặc dù diện tích đất bình quân trên đầu người ở Việt Nam còn thấp và phân bổ không đồng đều giữa các vùng, việc quản lý đất đai vẫn gặp nhiều khó khăn do đất đai bị phân chia manh mún Trung bình mỗi hộ gia đình sở hữu từ 4-5 thửa đất, thường nằm gần nhau, và nếu được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) chung cho các thửa này, sẽ giảm thiểu chi phí xã hội và công tác đăng ký lâu dài Sự bất hợp lý này đặc biệt rõ nét trong khu vực nông nghiệp và đất ở có vườn ao Để khắc phục, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP, quy định tại Điều 3 rằng người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trong cùng một địa bàn có thể được cấp một giấy chứng nhận chung Điều này không chỉ giúp đơn giản hóa quản lý đất đai mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền lợi của mình Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 3 Nghị định 88/2009/NĐ-CP và Điều 9 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, người sử dụng đất vẫn cần thực hiện các bước để được cấp Giấy chứng nhận theo nhu cầu.
1 Theo quy định tại Khoản 3 Điều 41 Nghị định 181/2004/NĐ-CP
Theo quy định tại Điều 3 Nghị Định 88/2009/NĐ-CP, khi cấp Giấy chứng nhận cho nhiều thửa đất nông nghiệp, không cần thể hiện sơ đồ thửa đất Tuy nhiên, việc thiếu sơ đồ vị trí có thể gây khó khăn cho người sử dụng đất trong các thủ tục chuyển quyền, làm giảm tính pháp lý của hồ sơ Đối với thửa đất có nhiều người sử dụng, Giấy chứng nhận sẽ được cấp cho từng cá nhân, đảm bảo quyền lợi chung và thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước đối với các thửa đất nhiều chủ sở hữu.
2.1.3 Điều kiện để đƣợc cấp GCNQSDĐ Đối với hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất thì điều kiện để được cấp GCNQSDĐ 1 là:
Để đảm bảo cuộc sống ổn định cho người sử dụng đất, pháp luật đất đai quy định rằng hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp theo Khoản 1, Điều 50 Luật đất đai 2003 sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) mà không phải nộp tiền sử dụng đất Quy định này bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất qua các thời kỳ lịch sử, góp phần tạo dựng cuộc sống bền vững cho cộng đồng.
Để giảm thiểu khiếu nại sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), pháp luật yêu cầu việc đăng ký và xét cấp GCNQSDĐ phải được công khai và niêm yết tại địa phương trong thời gian mười lăm ngày, theo quy định tại Điều 135 và Điều 136 Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
1 Khoản 1 Điều 50 Luật đất đai 2003
Khi có khiếu nại hoặc tranh chấp, cần xem xét ngay tính hợp lệ của đơn để quyết định có đủ điều kiện thụ lý hay không Sau đó, lập biên bản kết thúc niêm yết công khai, vì đây là bằng chứng quan trọng để xác định tình trạng đất có tranh chấp hay không, theo quy định của pháp luật.
Luật Đất đai 2003 không quy định rõ các dấu hiệu của tranh chấp đất đai, dẫn đến việc chính quyền cơ sở thường coi đơn thư khiếu nại là dấu hiệu của tranh chấp và tự động ngưng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Điều này đã tạo cơ hội cho một số người lợi dụng để cản trở quyền lợi hợp pháp của những người đang sử dụng đất Mặc dù có quyết định giải quyết tranh chấp đã có hiệu lực, các cơ quan chức năng vẫn e ngại cấp GCNQSDĐ do thiếu quy định cụ thể về việc cấp giấy sau khi giải quyết tranh chấp Có nhiều tranh luận xung quanh việc xác định có tranh chấp với nhà nước hay không, và ai là người phải chứng minh Để đảm bảo an toàn, nhiều người quản lý yêu cầu người sử dụng đất chứng minh nguồn gốc sử dụng đất, trong khi các nhà làm luật cho rằng nhà nước phải chứng minh sự tranh chấp Việc cấp GCNQSDĐ phụ thuộc vào nhận thức của lãnh đạo chính quyền cơ sở, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất.
Nguyễn Văn Hồng (2007) trong luận văn thạc sĩ tại Đại học Luật TP.Hồ Chí Minh đã nghiên cứu về việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam, từ lý luận đến thực tiễn, với nhiều thông tin quan trọng được trình bày ở trang 51.
Theo Điều 50 Luật Đất đai 2003, Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm xác nhận đất đai "ổn định, không tranh chấp", điều này phù hợp với thực tế vì cấp xã là cơ sở hiểu rõ nguồn gốc đất đai và các vấn đề liên quan đến thửa đất xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Tuy nhiên, việc xác nhận này vẫn chưa đủ để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quản lý đất đai.
Thực tế cho thấy, việc nộp đơn tại cấp xã gặp nhiều khó khăn do cấp xã từ chối nhận đơn, dẫn đến nhiều trường hợp phải nộp tại cấp huyện Pháp luật hiện hành không quy định rõ ràng các căn cứ pháp lý để xác nhận sự ổn định và thời điểm sử dụng đất, gây khó khăn cho người sử dụng Cơ chế xác nhận chỉ thông qua cán bộ địa chính và chủ tịch cấp xã, mặc dù giảm thủ tục nhưng dễ dẫn đến thiếu khách quan Một chữ ký xác nhận của chủ tịch cấp xã có thể mang lại lợi ích lớn cho người được cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ), như việc miễn nộp tiền sử dụng đất trong một số trường hợp Luật Đất Đai 2003 đã thay đổi cơ chế xác nhận qua hội đồng xét cấp GCNQSDĐ, nhưng quyền lợi của người sử dụng đất vẫn dễ bị xâm phạm do nhũng nhiễu từ cán bộ địa chính Nhà nước đã trao quyền định đoạt giá trị thuế lớn cho cá nhân cấp xã, trong khi đội ngũ công chức ngành đất đai thường xuyên vi phạm Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã cụ thể hóa các loại giấy tờ cần thiết để giảm áp lực và hạn chế nhũng nhiễu, nhưng hiệu quả vẫn phụ thuộc vào cách thức làm việc của cán bộ thực thi pháp luật Đối với hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, họ cần đáp ứng thêm các điều kiện nhất định.
24 Đất đang sử dụng phải phù hợp quy hoạch:
Theo Nghị Định 181/2004/NĐ-CP, để được cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không có giấy tờ theo quy định, một trong những điều kiện là đất phải được sử dụng trước thời điểm quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt Nếu đất được sử dụng sau thời điểm quy hoạch, thì phải phù hợp với quy hoạch đó Thời điểm sử dụng đất sẽ được xác nhận bởi Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.