Tính c ấ p thi ế t c ủa đề tài nghiên c ứ u
Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất Hộ gia đình, cá nhân, và tổ chức được Nhà nước giao và cho thuê đất với quyền hạn rộng rãi Quyền sử dụng đất (QSDĐ) bao gồm các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, đồng thời trở thành tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trong các giao dịch tín dụng như thế chấp Việc thiếu tài sản bảo đảm an toàn có thể dẫn đến rủi ro cao cho bên cho vay, ảnh hưởng đến khả năng phân bổ vốn hiệu quả và an toàn trong thị trường tiền tệ.
Thế chấp tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất (QSDĐ), đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự an toàn cho thị trường tiền tệ Tuy nhiên, do QSDĐ là quyền tài sản phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, việc quy định và thực hiện thế chấp QSDĐ trở nên phức tạp và đặc thù Các điều kiện và thủ tục liên quan đến thế chấp QSDĐ thường khó khăn hơn so với các tài sản thông thường, dẫn đến những bất cập trong quá trình vận hành Điều này giải thích vì sao việc đưa QSDĐ vào thị trường tín dụng một cách thuận lợi và bảo vệ quyền lợi của các bên là một thách thức lớn.
Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng giao dịch dân sự, thương mại và kinh doanh, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế trong bối cảnh thị trường hiện nay Việc xây dựng, hoàn thiện và đảm bảo thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ là yêu cầu khách quan và cấp bách tại Việt Nam.
Trong 30 năm qua, thế chấp tài sản, đặc biệt là thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), đã trở thành một biện pháp quan trọng nhằm hạn chế rủi ro và đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự, kinh tế và thương mại Mục tiêu của các bên trong quan hệ thế chấp là bảo đảm an toàn cho các giao dịch, với bên nhận thế chấp (thường là tổ chức tín dụng) ràng buộc bên thế chấp bằng giá trị của QSDĐ Nếu bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ, bên nhận tài sản có quyền xử lý theo quy định pháp luật, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình Mặc dù các quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ đã giúp đảm bảo an toàn cho giao dịch, thực tiễn cũng chỉ ra nhiều tồn tại, hạn chế, ảnh hưởng đến quyền khai thác giá trị của QSDĐ Do đó, việc nghiên cứu sâu hơn về chủ đề này là cần thiết.
Nội dung nghiên cứu về "Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam" trong Luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành Luật Kinh tế mang lại ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc Việc tìm hiểu và phân tích các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ góp phần làm rõ cơ sở pháp lý mà còn hỗ trợ trong việc áp dụng hiệu quả trong thực tiễn, từ đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
Tình hình nghiên c ứu liên quan đến đề tài
Nghiên cứu về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và giới hạn quyền của người sử dụng đất cho thấy có nhiều công trình nghiên cứu đã đề cập đến việc khai thác và sử dụng quyền sử dụng đất (QSDĐ) từ nhiều khía cạnh khác nhau Một số công trình nghiên cứu tiêu biểu có thể kể đến là
Nghiên cứu của Nguyễn Quang Tuyến về quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và thương mại đã phân tích địa vị pháp lý của người sử dụng đất theo pháp luật hiện hành Từ đó, tác giả đề xuất các định hướng và giải pháp cơ bản để hoàn thiện địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch này.
Bài viết của Trần Quang Huy phân tích pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành từ góc độ bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, nhấn mạnh vai trò của pháp luật trong việc bảo hộ các quyền kinh tế và giải quyết các vấn đề đất đai do lịch sử để lại Bên cạnh đó, bài viết cũng đề cập đến quy trình cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất (QSDĐ) và những thách thức trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội mà Nhà nước cần quan tâm Cuối cùng, tác giả cũng xem xét quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Cuốn sách chuyên khảo “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam - Thực trạng và hướng hoàn thiện” của Nguyễn Thị Nga đã phân tích và đánh giá tình hình pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất Tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam, phục vụ cho sự phát triển của thị trường vốn và thị trường bất động sản trong bối cảnh hội nhập quốc tế.
Bài viết của Nguyễn Quang Tuyến phân tích và bình luận về các quy định liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật hiện hành Tác giả đề cập đến các vấn đề như đối tượng nhận thế chấp, mục đích và phạm vi thế chấp, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong
Nguyễn Quang Tuyến trong luận án Tiến sĩ Luật học của mình, trình bày về quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và thương mại Nghiên cứu này được thực hiện tại Trường Đại học Luật Hà Nội vào năm 2003, nhằm làm rõ các khía cạnh pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất trong bối cảnh giao dịch kinh tế.
2 Trần Quang Huy, Các vấn đề pháp lý về đất đai và bất động sản ở Cộng hòa Liên bang Đức, T ạ p chí Lu ậ t h ọ c, (9)/2011, tr.11-12
Nguyễn Thị Nga (2015) trong tác phẩm "Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam" đã phân tích thực trạng thực hiện các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) và chỉ ra những bất cập phát sinh Từ đó, tác giả đưa ra những kiến nghị nhằm khắc phục những vấn đề này, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến thế chấp QSDĐ tại Việt Nam.
Trong bài viết “Cần bảo đảm quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại trong khu công nghiệp,” tác giả Nguyễn Văn Phương đã phân tích và bình luận về hai vấn đề quan trọng Thứ nhất, ông đặt câu hỏi liệu pháp luật có đảm bảo sự bình đẳng giữa bên cho thuê và bên thuê lại đất trong khu công nghiệp hay chưa Thứ hai, ông xem xét tính hợp lý của quy định trong Luật đất đai về thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại trong khu công nghiệp.
M ục đích và nhiệ m v ụ nghiên c ứ u
M ục đích nghiên c ứ u
Luận văn phân tích bản chất của quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong mối quan hệ với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Qua đó, luận văn làm rõ các vấn đề pháp lý liên quan đến việc sử dụng QSDĐ làm tài sản thế chấp, nhằm khai thác hiệu quả các thuộc tính của QSDĐ để đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất, dựa trên cơ sở pháp luật hiện hành.
Nhi ệ m v ụ nghiên c ứ u
- Chỉra cơ sở của QSDĐ từ chế độ sở hữu toàn dân vềđất đai.
Nhận diện sự khác biệt của quyền sử dụng đất (QSDĐ) so với các quyền tài sản khác là rất quan trọng Điều này giúp xác định cơ chế điều chỉnh pháp luật và giới hạn quyền của người sử dụng đất trong việc thiết lập, thực hiện và xử lý giao dịch thế chấp QSDĐ.
4 Nguyễn Quang Tuyến, Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp sử dụng đất trong
Bộ luật Dân sự các văn bản pháp luật hiện hành, T ạ p chí Lu ậ t h ọ c, (5)/2001, tr.13-14
5 Nguyễn Văn Phương, Cần bảo đảm quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại trong khu công nghiệp, T ạ p chí Dân ch ủ và Pháp lu ậ t, (7)/2006, tr.11-12
Khuôn khổ pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) cần được đánh giá để xác định xem nó có đáp ứng đầy đủ yêu cầu của người sử dụng đất trong việc khai thác QSDĐ làm tài sản bảo đảm hay không Việc xem xét này không chỉ giúp cải thiện quy định pháp lý mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc sử dụng đất để đảm bảo các nghĩa vụ tài chính Do đó, cần phân tích các quy định hiện tại và đề xuất những cải tiến cần thiết nhằm nâng cao tính khả thi và hiệu quả của việc thế chấp QSDĐ.
Khả năng hỗ trợ và các thủ tục pháp lý liên quan đến giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp QSDĐ tại Việt Nam Các giải pháp cần thiết nhằm cải thiện quy trình này sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế thị trường, đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho các giao dịch bất động sản.
Đối tƣợ ng và ph ạ m vi nghiên c ứ u
Ph ạ m vi nghiên c ứ u
Luận văn này tập trung vào việc đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Việt Nam, dựa trên lý luận chung về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Đồng thời, tác giả đề xuất các quan điểm và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp QSDĐ trong bối cảnh hiện nay.
Về không gian: Nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực tiễn của pháp luật về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam
Về thời gian: Việc đánh giá thực trạng pháp luật và thực thi pháp luật thế chấp QSDĐ chủ yếu là từ năm 2013đến nay.
Phương pháp nghiên cứ u
Phương pháp phân tích tổng hợp, quy nạp và diễn dịch được áp dụng để nghiên cứu và phân tích các khái niệm lý luận về quyền sử dụng đất (QSDĐ) và pháp luật thế chấp QSDĐ Bên cạnh đó, phương pháp so sánh cũng được sử dụng để rút ra những kết luận khoa học có liên quan đến đề tài này.
Luận văn được sử dụng ởChương 1.
Trong Chương 2, các phương pháp quy nạp và diễn dịch được áp dụng để phân tích và đánh giá các quan điểm, đồng thời đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Việt Nam hiện nay.
Ý nghĩa khoa họ c và th ự c ti ễ n c ủa đề tài
- Luận văn chỉ ra đƣợc cơ sở của QSDĐ và bản chất của giao dịch thế chấp QSDĐ
Hệ thống hóa các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là cần thiết để nhận diện những tồn tại và hạn chế trong việc áp dụng pháp luật hiện hành Việc phân tích những vấn đề này sẽ giúp cải thiện quy trình thực thi pháp luật về thế chấp QSDĐ, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
- Có một số kiến nghị có giá trị tham khảo trong hoạch định và sửa đổi, bổ sung pháp luật về thế chấp QSDĐ
- Là tài liệu tham khảo cho nghiên cứu, học tập các học phần ở bậc đại học và sau đại học.
K ế t c ấ u lu ận văn
Chương 1 Khuôn khổ pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Chương 2 Thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất: Thực trạng và một số kiến nghị
KHUÔN KH Ổ PHÁP LU ẬT ĐIỀ U CH Ỉ NH QUAN H Ệ TH Ế
CÁC V ẤN ĐỀ CƠ BẢ N V Ề TH Ế CH Ấ P QUY Ề N S Ử D ỤNG ĐẤ T
1.1.1 Ch ế độ s ở h ữ u toàn dân v ề đất đai: Cơ sở ghi nh ậ n quy ề n s ử d ụng đấ t trong h ệ th ố ng pháp lu ậ t Vi ệ t Nam Đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong đời sống xã hội, là nơi diễn ra hoạt động sống, sản xuất, kinh doanh, là tƣ liệu sản xuất không thể thay thế, là tài sản có giá trị lớn Điều này đã làm cho việc phân bổđất đai luôn là vấn đề hết sức quan trọng của mọi xã hội, bởi qua đó, nó quyết định lợi ích, sự công bằng đối với từng người dân và sự thành công hay thất bại của một chế độ chính trị Do đó, vấn đề đất đai thuộc về ai, bao nhiêu luôn là vấn đề hết sức quan trọng.Vì thế, sở hữu đất đai luôn là vấn đề hết sức phức tạp Đặc tính này xuất phát từ những đặc điểm khác biệt của đất đai so với tài sản khác, tài nguyên thiên nhiên khác 6 Ở các nước phương Tây, quyền sở hữu đối với đất đai được coi như một quyền cơ bản của con người bởi nó bảo đảm cho sự tồn tại của một nơi chốn cần thiết làm cơ sở cho khả năng trở thành một công dân năng động và đầy đủ Đối với các nước phương Đông, đất đai ngoài ý nghĩa là tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng còn là di sản lưu truyền giữa các thế hệ, là sự tiếp nối truyền thống, là hương hỏa, là tài sản chứa đựng các giá trị nhân văn Do vậy, vấn đề sở hữu đất đai là vấn đề cơ bản có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế, xã hội và cuộc sống của đại đa số dân cƣ 7 Trong
Bài luận án tiến sĩ của Lưu Quốc Thái (2009) tại Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh nghiên cứu về pháp luật liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện Tác phẩm này cung cấp cái nhìn sâu sắc về quy định pháp lý hiện hành và những bất cập trong việc quản lý quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra các giải pháp nhằm cải thiện hiệu quả quản lý và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.
7 Mai Hồng Quỳ, Đổi mới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai với việc bảo đảm quyền con người, Tạp chí
Trong Khoa học Pháp lý số chuyên đề 1/2011, trang 3, đề cập đến điều kiện chuyển sang nền kinh tế thị trường, có hai quan điểm chính về đổi mới chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam Quan điểm thứ nhất là giữ nguyên chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, đồng thời hoàn thiện cấu trúc quyền sở hữu và cải tiến phương thức thực hiện quyền sở hữu Quan điểm thứ hai là đa dạng hóa các hình thức sở hữu đất đai, thừa nhận sở hữu tư nhân, sở hữu của cộng đồng dân cư, và sở hữu tập thể bên cạnh sở hữu nhà nước.
Theo tác giả Phạm Duy Nghĩa, lịch sử cho thấy trong Quốc triều hình luật, có ba loại sở hữu đất đai: ruộng đất công (sở hữu nhà nước), ruộng đất của làng (sở hữu cộng đồng) và ruộng đất tư (sở hữu tư nhân) Khi dân luật Pháp được du nhập, Dân luật Bắc Kỳ 1931 quy định rằng sở hữu đất đai thuộc về cá nhân hoặc pháp nhân, trong đó nhà nước và làng xã được coi là pháp nhân công Thuật ngữ quyền sử dụng đất xuất hiện sau khi Việt Nam ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong Hiến pháp năm 1980, và tiếp tục được khẳng định trong Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi 2001) và Hiến pháp 2013.
8 Mai Hồng Quỳ, Đổi mới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai với việc bảo đảm quyền con người, T ạ p chí Khoa h ọ c Pháp lý số chuyên đề 1/2011, tr.3-4
9 Phạm Duy Nghĩa, Quyền tài sản đa tầng đối với đất đai ẩn sau Hiến pháp 1992, Tạp chí Khoa học Pháp lý số chuyên đề 1/2011, tr.8-9
Theo Điều 19 Hiến pháp 1980, tất cả tài nguyên thiên nhiên như đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ và các xí nghiệp thuộc các lĩnh vực công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương mại quốc doanh, cùng với ngân hàng, tổ chức bảo hiểm, và các công trình phục vụ lợi ích công cộng đều thuộc sở hữu toàn dân Điều này bao gồm hệ thống giao thông, công trình thủy lợi, cơ sở phục vụ quốc phòng, hệ thống thông tin liên lạc, cùng các cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, văn hóa và xã hội, tất cả đều được pháp luật quy định là của Nhà nước.
Điều 17 Hiến pháp 1992 quy định rằng đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên dưới lòng đất, lợi ích vùng biển, thềm lục địa, vùng trời, cùng với vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh và các tài sản khác theo quy định của pháp luật đều thuộc sở hữu toàn dân.
Theo Điều 53 Hiến pháp Việt Nam năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà chuyển giao cho các chủ thể khác thông qua giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) Người sử dụng đất không chỉ có quyền khai thác mà còn có thể chuyển nhượng QSDĐ Điều này cho thấy QSDĐ là một chế định đặc thù của pháp luật Việt Nam, giúp duy trì chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai trong nền kinh tế thị trường.
Toàn bộ đất đai trong cả nước thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước có quyền định đoạt đất đai, bao gồm quyết định mục đích sử dụng, hạn mức và thời hạn sử dụng, cũng như quyền phân bổ đất thông qua giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng Người sử dụng đất có quyền lợi nhất định nhưng không phải là chủ sở hữu đất đai; chỉ Nhà nước mới có quyền quản lý đất đai một cách thống nhất theo quy định của pháp luật Nhà nước thực hiện quyền sở hữu bằng cách giao đất cho các chủ thể sử dụng theo các điều kiện và nguyên tắc pháp luật quy định, đồng thời kiểm tra và giám sát việc tuân thủ.
1.1.2 B ả n ch ấ t c ủ a quy ề n s ử d ụng đấ t là tài s ản, đượ c giao d ị ch trên th ị trườ ng Đất đai là bất động sản, ở góc độ quyền sử dụng tài sản thì QSDĐ là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từđất đai Quan điểm khác cho rằng: QSDĐ là quyền của chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc dược chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất 12 Các tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng cho rằng, không thể đồng nhất quyền sở hữu đất và QSDĐ theo ý kiến của một số chuyên gia và quan niệm: “Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” 13 Khi nói về QSDĐ, ông Akiyama Yasuhiro chuyên gia pháp luật đến từ Nhật Bản cho rằng: Trên nguyên tắc đất đai được xem là sở hữu nhà nước, nhưng một phạm vi nhất định, người có QSDĐ lại có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất ấy, riêng về QSDĐ, nếu xem xét nội dung của nó, chúng ta thấy rằng quyền này bản chất rất gần với quyền sở hữu 14 Bàn về QSDĐ PGS.TS Phạm Duy Nghĩa bình luận: Tuy không có chủ quyền tuyệt đối về ô thửa đất đang sử dụng, tức là không có quyền sở hữu tƣ nhân tuyệt đối, không thể ngăn cản Nhà nước thu hồi đất vì những lý do được cho là hợp pháp nêu trên, song chủ nhân của hàng trăm triệu ô thửa đất ở Việt Nam ngày càng được hưởng nhiều
12 Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tƣ pháp, T ừ điể n Lu ậ t h ọ c , Nxb Tƣ pháp, Nxb Từ điển bách khoa, Hà Nội,
13 Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng, Giao d ị ch v ề quy ề n s ử d ụng đấ t vô hi ệ u - Pháp lu ậ t dân s ự và th ự c ti ễ n xét x ử, Nxb Thông tin và Truyền thông, 2011, tr.19, 20
Viện Khoa học Pháp lý thuộc Bộ Tư pháp đã thực hiện một nghiên cứu tổng hợp vào năm 1998, nhằm khảo sát thực trạng hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam Nghiên cứu này tập trung vào việc phân tích các bên pháp lý liên quan đến bảo đảm bằng tài sản, từ đó đưa ra những đánh giá và khuyến nghị nhằm cải thiện hiệu quả của hệ thống này.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở Việt Nam, mặc dù chưa đạt tới mức sở hữu tư nhân tuyệt đối, đã trở thành một quyền tài sản quan trọng qua bốn lần sửa đổi Luật Đất đai QSDĐ bao gồm ba quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai, theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai Người có quyền sử dụng đất có quyền chi phối tài sản của mình để đáp ứng nhu cầu cá nhân, đồng thời việc khai thác và sử dụng tài sản phải tuân thủ pháp luật Như vậy, quyền sử dụng tài sản không chỉ là một phần của quyền sở hữu mà còn là cách thức thực hiện quyền sở hữu tài sản hợp pháp.
Kể từ Hiến pháp năm 1992, quyền của người sử dụng đất (NSDĐ) đã được mở rộng, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 NSDĐ không chỉ có quyền khai thác và sử dụng đất mà còn thực hiện các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho và góp vốn Tuy nhiên, không phải tất cả người sử dụng đất đều có đầy đủ 8 quyền này, mà việc thực hiện phụ thuộc vào từng chủ thể và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước QSDĐ là quyền tài sản, bao gồm một số quyền của chủ sở hữu đất đai, nhưng Nhà nước chỉ chuyển giao một số quyền nhất định, trong đó có quyền góp vốn, cho NSDĐ Quyền tài sản này không chỉ dừng lại ở việc khai thác lợi ích của đất mà còn cho phép giao dịch như các loại tài sản khác.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở Việt Nam có những điểm tương đồng với quyền sở hữu đất đai, thể hiện qua việc thực hiện các giao dịch QSDĐ gần như tương đương với quyền định đoạt của chủ sở hữu QSDĐ được xem là một phần của quyền sở hữu đất đai, phát sinh từ quyền sở hữu này Tuy nhiên, các giao dịch liên quan đến QSDĐ của người sử dụng đất (NSDĐ) vẫn phải tuân theo sự quản lý và hạn chế của Nhà nước, với vai trò là đại diện cho chủ sở hữu đất đai.
Mặc dù có nhiều tranh luận về quyền sử dụng đất (QSDĐ), các nhà nghiên cứu đều thống nhất rằng QSDĐ là tài sản của người sử dụng đất, được công nhận là quyền tài sản theo Bộ luật Dân sự Quyền này cho phép khai thác các thuộc tính có ích của QSDĐ, phản ánh nội dung quyền sử dụng tài sản theo quy định pháp luật Mặc dù QSDĐ là quyền do Nhà nước trao, việc sử dụng nó vẫn bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Điều này tạo ra những đặc thù quan trọng cần lưu ý khi thực hiện các giao dịch liên quan đến thế chấp QSDĐ, đặc biệt là các giới hạn quyền của người sử dụng đất và các loại đất theo quy định của Luật Đất đai.
1.1.2 Th ế ch ấ p quy ề n s ử d ụng đấ t - phương thứ c khai thác các thu ộ c tính có ích c ủ a quy ề n d ụng đấ t
Lịch sử ngành luật dân sự cho thấy khái niệm thế chấp, một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, đã xuất hiện từ thời La Mã cổ đại Hình thức đầu tiên của biện pháp bảo đảm này được gọi là Fiducia Cum Creditore, hay còn gọi là bán đợ.
N Ộ I DUNG PHÁP LU Ậ T HI ỆN HÀNH ĐIỀ U CH Ỉ NH QUAN H Ệ
HỆ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1 Ngườ i s ử d ụng đấ t và quy ề n s ử d ụng đấ t đượ c th ế ch ấ p
Theo Luật Đất đai 2013, không phải tất cả các loại đất đều có thể được sử dụng làm tài sản thế chấp; chỉ những loại đất đáp ứng các điều kiện nhất định mới có thể thế chấp Điều này có nghĩa là chỉ một số người sử dụng đất đủ điều kiện mới được phép sử dụng quyền sử dụng đất (QSDĐ) của mình làm tài sản bảo đảm Các chủ thể sử dụng đất được quyền thế chấp QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 bao gồm những người đáp ứng các tiêu chí cụ thể.
Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức, có thể bao gồm đất được giao có thu tiền sử dụng đất, đất cho thuê với hình thức trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê, và đất trong khu công nghiệp hoặc khu chế xuất đã thanh toán tiền thuê một lần Những đối tượng này cũng được công nhận quyền sử dụng đất và có thể nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thừa kế đất Ngoài ra, họ còn có thể được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại không thu tiền sang loại có thu tiền theo quy định của pháp luật (khoản 1 và khoản 3 Điều 179, khoản 2 Điều 180 Luật Đất đai năm 2013).
Tổ chức kinh tế có thể được giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với khoản tiền thuê trả một lần cho cả thời gian thuê Họ cũng có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) có nguồn gốc từ đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê, miễn là tiền sử dụng đất và tiền thuê đã trả không từ ngân sách nhà nước Ngoài ra, tổ chức kinh tế có thể chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp mà không thay đổi mục đích sử dụng đất, hoặc được phép chuyển đổi từ đất không thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng Đặc biệt, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm, và các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính cũng có thể được cho thuê đất với điều kiện tương tự, không từ ngân sách nhà nước (theo các điều khoản trong Luật Đất đai).
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể đầu tư tại Việt Nam thông qua việc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Bên cạnh đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng được Nhà nước cho thuê đất với hình thức thu tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê Ngoài ra, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài còn được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư, theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai.
Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi tổ chức kinh tế góp vốn bằng QSDĐ, theo quy định tại khoản 1 Điều 184 Luật Đất đai năm 2013.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể nhận đất từ Nhà nước với hình thức thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê Họ có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) như một tổ chức kinh tế trong nước để tham gia liên doanh với tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài Theo quy định tại khoản 3 Điều 184 Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp liên doanh được quyền thế chấp QSDĐ.
Doanh nghiệp liên doanh tại Việt Nam, khi chuyển đổi thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài, sẽ được quyền thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định tại điểm b và điểm c khoản 4 Điều 184 của Luật Đất đai năm 2013.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế Họ cũng được phép thế chấp QSDĐ đã nhận chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1 Điều 185 Luật Đất đai năm 2013.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, và khu kinh tế, nếu đã thanh toán tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê Điều này được quy định tại điểm a khoản 2 Điều 185 Luật Đất đai năm 2013.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi đầu tư xây dựng công trình ngầm sẽ được Nhà nước cho thuê đất với hình thức trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê Theo quy định tại khoản 1 Điều 187 Luật Đất đai năm 2013, các đối tượng này có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
Theo quy định pháp luật hiện hành, bên nhận thế chấp cần phải kiểm tra kỹ lưỡng người sử dụng đất và quyền sử dụng đất được dùng làm tài sản bảo đảm Nếu không tuân thủ quy định này, hợp đồng thế chấp sẽ bị tuyên vô hiệu do đối tượng thế chấp - quyền sử dụng đất không được phép làm tài sản thế chấp.
1.2.2 Ch ủ th ể nh ậ n th ế ch ấ p
Luật Đất đai năm 2013, từ Điều 166 đến Điều 194, quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đặc biệt là quyền thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) Bên nhận thế chấp có thể là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân theo quy định pháp luật Để tham gia vào quan hệ pháp luật về thế chấp QSDĐ, bên nhận thế chấp cần đáp ứng các điều kiện về năng lực chủ thể và tuân thủ quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng thế chấp Pháp luật Việt Nam hiện hành đã quy định chi tiết các điều kiện cần thiết để tham gia vào quan hệ pháp luật này.
Khi tham gia quan hệ pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), các bên cần chú ý kiểm tra các điều kiện cần thiết để thực hiện giao dịch này Thế chấp QSDĐ là một giao dịch bảo đảm đặc thù, do đó, việc tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật là rất quan trọng, xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
1.2.3 Quy ề n s ử d ụng đấ t dùng làm tài s ả n th ế ch ấ p
Nghiên cứu quy định pháp luật đất đai hiện hành cho thấy chỉ có quyền sử dụng đất (QSDĐ) của các chủ thể phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất ở mới được phép giao dịch thế chấp Các loại QSDĐ khác như đất phục vụ quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và lợi ích chung của cộng đồng, xã hội không thuộc đối tượng thế chấp Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất khi thế chấp bằng QSDĐ phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định.
Người sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đây là chứng thư pháp lý xác nhận quyền hợp pháp của họ Để được cấp GCNQSDĐ, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định của pháp luật Việc thẩm định các điều kiện cấp GCNQSDĐ giúp đảm bảo các vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất được xử lý đúng cách.