4. Ý nghĩa:
3.2.2. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại huyện Hải Hà
Trong những năm qua, trên địa bàn huyện Hải Hà đã có sự biến động về giá đất tương đối nhiều. Ta quan tâm đến vấn đề chuyển nhượng đất qua các năm 2006 đến 2010. Năm 2006, thị trường BĐS diễn ra bình thường. Năm 2007, 2008, 2009 thị trường BĐS lại diễn ra sôi động hơn, do Chính Phủ phê duyệt khu Công nghiệp cảng biển nước sâu trên địa bàn huyện. Nguồn cung đất đai trong thị trường khá lớn, việc chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai diễn ra nhiều hơn so với các năm trước. Năm 2010 việc chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai lắng xuống so với năm 2007, 2008 và 2009 nhưng vẫn giữ được mức ổn định. Việc thực hiện chuyển nhượng tương đối dễ dàng và thuận tiện. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được công khai và thực hiện thuận tiện, tuy nhiên việc xác định thời điểm sử dụng đất, thời điểm để cho hợp thức hóa cấp giấy chứng nhận còn găp nhiều khó khăn nên gây thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Bảng 4.8 : Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất đến năm 2010
(Nguồn: Số liệu phòng Tài nguyên và Môi trường huyện)
ST T Mục đích sử dụng đất Tổng diện tích tự nhiên năm 2010 Tình hình cấp giấy chứng nhận QSDĐ Số giấy chứng nhận đã trao Số lƣợng giấy đã cấp Diện tích đã cấp GCNQSDĐ (ha) Hộ gia đình, cá nhân Tổ chức Hộ gia đình, cá nhân Tổ chức (1) (2) (3) (11) (12) (13) (14) (17) I Đất nông nghiệp 39836,05
1 Đất sản xuất nông nghiệp 5022,24
2 Đất lâm nghiệp 33918,74 1884 0 4170,77 0 1884 3 Đất nuôi trồng thuỷ sản 894,70 70 0 280 0 70 5 Đất nông nghiệp khác 0,37
II Đất phi nông nghiệp 5764,35 13125 0 317,3 0 13125
1 Đất ở 388,86 13125 0 317,3 0 13125
2 Đất chuyên dùng 2440,06
- Đất trụ sở cơ quan, công
trình sự nghiệp 19,10 - Đất quốc phòng 112,11
- Đất an ninh 0,80
- Đất sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp 1269,90 - Đất có mục đích công
cộng 1038,15
3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 0,95
4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 90,68
5 Đất sông suối và mặt
nước chuyên dùng 2841,80 6 Đất phi nông nghiệp khác 2,00
III Đất chƣa sử dụng 5792,77
Số liệu bảng trên cho thấy đến hết năm 2010, phòng TN&MT trường huyện mới tập trung cấp được GCNQSD đất Lâm Nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất ở cho các hộ gia đình cá nhân, (riêng đất sản xuất nông nghiệp hàng năm đã cấp theo Nghị định 64 của Chính phủ huyện cơ bản đã cấp được cho các hộ dân trên 16 xã, thị trấn. Tuy nhiên còn 2 thôn của 2 xã chưa cấp được một phần do địa hình phức tạp và một phần vào thời điểm đó không có dân cư sinh sông) và hiện tại phòng Tài nguyên – Môi trường huyện không còn lưu được số liệu cụ thể về diện tích và số GCNQSD đất sản xuất nông nghiệp đã cấp cho các hộ dân. Trong qua trình thực hiện việc cấp giấy CNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân việc cấp giấy CNQSD đất cho đất ở được huyện hết sức quan tâm.
Số diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận so với diện tích cần cấp được thể hiện qua đồ thị hình 4.1.
0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 Diện tích đất cần cấp Diện tích đất đã cấp Đất lâm nghiệp Đất ở Đất NTTS
Hình 4.1: Biểu đồ diện tích đã cấp giấy CNQSD đất
Kết quả qua biểu đồ hình số 4.1 cho thấy hiện nay trên địa bàn huyện Hải Hà đã cấp được hầu hết diện tích đất ở chiếm 317,3 ha (81.6%) so với tổng tiện diện tích cần cấp. Diện tích đất lâm nghiệp cấp được 4170,77 ha (12.3%) so với diện tích cần cấp. Diện tích đất nuôi trồng thuỷ
sản cấp được 280 ha (31.3%) so với diện tích cấp được cần cấp là 894,7 ha.
Kết quả thống kê công tác cấp GCN quyền sử đất, cấp mới, chuyển nhượng được thể hiện qua đồ thị hình 4.2.
0 100 200 300 400 500 600 700 800 2006 2007 2008 2009 2010 Số vụ chia tách Số vụ chuyển nhƣợng Số vụ chuyển mục đích Số vụ cấp mới
Hình 4.2. Thống kê các trƣờng hợp cấp GCN QSD đất ở theo từng loại trên địa bàn huyện Hải Hà giai đoạn 2006-2010
Số liệu đồ thị 4.2. cho thấy số GCN quyền SDĐ được cấp cho các vụ mua bán, chuyển nhượng đất là cao nhất. Năm 2006 có số vụ chuyển nhượng thấp nhất là 212 vụ, năm 2007 có số vụ chuyển nhượng là 280 vụ, phản ánh thời kì đóng băng của thị trường BĐS. Đến năm 2008, tổng số vụ chuyển nhượng đạt cao nhất (545 vụ) do thị trường đã bắt đầu sôi động trở lại.
Trên thực tế, những đường phố trung tâm, những đường phố nối trực tiếp với các khu đô thị lớn, có lưu lượng giao thông lớn, mật độ dân cư đông thường có số chuyển nhượng lớn hơn do tâm lý chọn đường phố thuận tiện để ở và sản xuất, kinh doanh và phục vụ cho đi lại.
Nhìn chung, giá đất các đường phố nhóm I, II thường rất cao, hơn nữa những chủ sở hữu và sử dụng của các thửa đất ít có nhu cầu chuyển nhượng. Tại các vị trí trên các đường phố nhóm I, II, chủ sử dụng đất có thể trực tiếp kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng với giá cao để thu lợi
nhuận. So với các đường, phố các nhóm còn lại, những thửa đất thuộc đường, phố nhóm III có điều kiện cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi khá, sự chuyển nhượng nhà đất trong nhóm diễn ra sôi động do phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người.
Qua số liệu thu thập tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của huyện Hải Hà cho thấy, thực tế người dân khi đến cơ quan công chứng làm thủ tục mua bán thường ghi giá chuyển nhượng không đúng và thấp hơn nhiều so với thực tế giá mua bán. Chính vì vậy cơ quan thuế khi tính nghĩa vụ tài chính cho người nhận chuyển nhượng dựa trên bảng giá quy định của Nhà nước để tính thuế, và chỉ tính thuế trước bạ theo giá chuyển nhượng tại hợp đồng với điều kiện giá chuyển nhượng lớn hơn giá do Nhà nước quy định. Vì vậy để đảm bảo tính xác thực của giá chuyển nhượng khi tính thuế chuyển QSDĐ và tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước, việc điều tra giá thực tế để có được những thông tin về giá đất là rất cần thiết và phản ánh được mặt bằng giá đất trên địa bàn quận. Giá này được coi như là giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường (sau đây gọi là giá thị trường). Thực tế qua điều tra có những tuyến đường không có sự chuyển nhượng QSDĐ ở một số vị trí và trong một số năm cụ thể. Do vậy, các bảng điều tra giá chuyển nhượng sẽ không xác định được giá đất giao dịch ở những vị trí đó.