8.1 Những căn cứ để lập TMĐT - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11;
- Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư XDCT;
- Chỉ thị số 13/2008/CT-UBND ngày 09/05/2008 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP về Quản lý chất lượng công trình;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/2/2009 về Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình
- Thông tư số số 05/2007/TT-BXD, ngày 25/7/2007 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Suất vốn Đầu tư Xây dựng công trình năm 2008 công bố kèm theo Công văn số 292/BXD-VP ngày 03/03/2009 của Bộ Xây dựng ;
- Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC Về ban hành Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ; Nghị định số 124/2008/NĐ-CP và Thông tư số 130/2008/TT-BTC hướng dẫn thi hành;
- Căn cứ vào định mức chi phí tư vấn quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình số 957/QĐ-BXD ngày 29 tháng 9 năm 2009.\;
- Hồ sơ thiết kế cơ sở của Dự án.
- Các văn bản quy phạm pháp luật và số liệu tính toán khác có liên quan có liên quan khác;
8.2 Nguồn vốn
Dự án sử dụng các nguồn vốn sau:
- Vốn tự có
- Vốn huy động từ khách hàng
Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân
- Vốn trả chậm đơn vị thi công (vốn ứng trước của đơn vị thi công).
- Vốn vay.
- Và những nguồn vồn hợp pháp khác (nếu có).
8.3 Tiến độ thực hiện
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Dự kiến tới quý 2 năm 2010
Giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng: Dự kiến từ quý 3/2010 tới quý 3/2012 8.4 Tổng mức đầu tư
- Tổng vốn đầu tư cho Dự án được tính toán trên cơ sở khối lượng các hạng mục công trình được đầu tư với suất vốn đầu tư do Bộ xây dựng ban hành.
- Các thành phần chi phí khác (như chi phí tư vấn đầu tư, chi phí khác...) được tính theo các văn bản hiện hành, hoặc tạm tính.
- Chi phí Dự phòng áp dụng hướng dẫn trong thông tư 05/2007/TT-BXD. Trong đó:
+ Những chi phí trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án (như chi phí lập Dự án, chi phí thiết kế...) đã cơ bản được xác định. Ngoài ra giá trị thành phần chi phí này không nhiều, do đó để phục vụ tính dự phòng phí một cách đơn giản Dự án chỉ tính dự phòng phí trên thời gian thực hiện thi công xây dựng (khoảng 2 năm) và được xác định bằng 10% của các chi phí còn lại (theo hướng dẫn trong thông tư 05/2007/TT-BXD)
+ Những chi phí thực hiện trong quá trình chuẩn bị đầu tư được tạm tính gộp vào nhu cầu vốn của năm đầu tư xây dựng thứ nhất.
Tổng mức đầu tư Dự án là: 214.944.877.700 đồng (xem bảng chi tiết kèm theo phụ lục Dự án)
8.5 Phân tích hiệu quả đầu tư 8.5.1 Phương pháp chung
- Thời gian tính toán tạm tính là: 3 năm. Đối với Dự án nguồn thu chủ yếu là từ bán căn hộ (căn hộ để ở và tầng dịch vụ thương mại), nguồn chi chủ yếu là tổng
Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân
không ảnh hưởng nhiều đến hiệu quả đầu tư Dự án. Vì vậy, đối với dự án lựa chọn thời gian tính toán là 2 năm đầu tư xây dựng và năm thứ 3 là thời điểm bán toàn bộ căn hộ và thu được 100% doanh thu.
- Các số liệu về thu nhập và chi phí đều được tính toán sau khi đã có thuế VAT.
8.5.2 Một số thông số giả định để tính toán - Tiến độ thi công xây dựng: 2 năm
- Vốn tự có 32 tỷ (khoảng 15% TMĐT) Theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định Điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp ‘không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án’
- Vốn huy động từ bán nhà:
+ Dự kiến từ khi bán tới kết thúc thời gian xây dựng bán được 80% căn hộ, tiến độ thu tiền làm 3 đợt: đợt 1 đóng 30% giá trị hợp đồng, đợt 2 đóng 40% giá trị hợp đồng và đợt cuối khi nhận bàn giao căn hộ đóng nốt 30% giá trị hợp đồng.
Vì vậy,dự kiến năm 1 thu được 30% giá trị (của 80% căn hộ bán được) và năm 2 thu được 40% giá trị (của 80% căn hộ bán được).
- Vốn huy động được từ ứng trước của đơn vị thi công (thanh toán chậm cho đơn vị thi công): tạm tính khoảng 20% giá trị hợp đồng
- Doanh thu: Được xác định dựa theo diện tích kinh doanh và đơn giá bán.
Trong đó, giá bán chung cư được xây dựng theo mức trung bình so với một số chung cư khu vực tương tự trong nội thành để đảm bảo khả năng tiêu thụ và hiệu quả của Dự án. Giá bán (chưa bao gồm VAT) một số chung cư trong nội thành như sau:
TT Chung cư Giá bán căn hộ
(trđ/m2)
Giá bán TM-DV (trđ/m2) 1 Phú lợi – Sacomreal, Quận 8 15 ÷ 16
2 Chung cư lô E, Quận 8 14 ÷ 15,5
3 Conic Đình Khiêm, H.Bình Chánh 12 ÷ 14 17 ÷ 22,5 4 Conic Garden, H.Bình Chánh 13,5 ÷ 15,5 18 ÷ 22
Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân
5 Conic Đông Nam, H.Bình Chánh 12 ÷ 14,7 17 ÷ 22 6 Hoàng Anh Gia Lai 3, H.Nhà Bè 19 ÷ 21
Nhận xét: Qua phân tích so sánh với các cao ốc xunh quanh về các tiêu chí giá bán, xây dựng, vị thế và khả năng tiếp thị cho thấy căn hộ Dự án có giá thích hợp là 14.5 trđ/m2, và giá bán khu thương mại dịch vụ là 17.5 trđ/m2 ( đã kể cả thuế VAT).
8.5.3 Đánh giá hiệu quả đầu tư
* Về mặt kinh tế: Dự án đem lại lợi nhuận trước thuế là: 20.843.622.300 đ
* Về mặt xã hội:
- Góp phần đổi mới diện mạo của Phường 3, quận 8, hình thành khu nhà ở khang trang hiện đại, thẩm mỹ và an toàn về môi sinh, môi trường.
- Góp phần tạo thêm quĩ nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân có thu nhập thấp trên địa bàn quận 8, và nhu cầu nhà ở của nhân dân trong vùng nói chung.
- Góp phần nâng cao điều kiện sống và làm việc của người dân.Tạo ra việc làm và giúp cải thiện đời sống cho người lao động. Góp phần vào chương trình chỉnh trang đô thị, xoá bỏ nhà ổ chuột, lụp xụp, khơi thông dòng kênh rạch, giúp cải thiện môi trường và mỹ quan đô thị.
- Đóng góp vào ngân sách nhà nước thông qua thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp.
Dự án: Chung cư cao tầng 314 Âu Dương Lân