4. Kết quả nghiên cứu
4.3. Nghiên cứu giá đất ở do nhà nước quy định với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa bàn thành phố vinh tỉnh Nghệ An
4.3.6. Phân tích, so sánh giá đất chuyển nhượng thực tế và giá đất do Nhà nước
4.3.6.1. Phân tích, so sánh giá đất thực tế với giá đất ở do Nhà nước quy định
định theo từng vị trí.
Bảng 12. Bảng tổng hợp giá đất của một số con đường trong năm 2006
§§T §−êng phè
Vị trÝ
Diện tÝch (m2)
Giá TT (1000
®/m2)
GiáQĐ
1000®
(/m2)
Hệ số chênh lệch
Chênh lệch %
Địa bàn ph−êng
(xã)
1 Hà Huy Tập 1 195 8000 6000 1,33 33,3 Hà Huy Tập 2 Hà Huy Tập 1 75 9000 5600 1,61 60,7 Hà Huy Tập 3 Hà Huy Tập 2 67 1500 1000 1,50 50,0 Hà Huy Tập 4 Lý Tự Trọng 4 100 1000 700 1,43 42,9 Hà Huy Tập 5 Lý Tự Trọng 1 118 2500 1900 1,32 31,6 Hà Huy Tập 6 Lý Tự Trọng 3 92 1200 900 1,33 33,3 Hà Huy Tập 7 Phùng Chí Kiên 1 147 2700 1800 1,50 50,0 Hà Huy Tập 8 Phùng Chí Kiên 1 71 2500 1800 1,39 38,9 Hà Huy Tập 9 Phùng Chí Kiên 2 399 1400 900 1,56 55,6 Hà Huy Tập
87
10 Tuệ Tĩnh 3 189 1000 700 1,43 42,9 Hà Huy Tập 11 Tuệ Tĩnh 1 124 2500 1500 1,67 66,7 Hà Huy Tập 12 Tuệ Tĩnh 1 80 2000 1200 1,67 66,7 Hà Huy Tập 13 Mai Hắc Đế 1 50 9000 8500 1,05 5,88 Hà Huy Tập 14 Mai Hắc Đế 1 56 9000 8500 1,05 5,88 Hà Huy Tập 15 Mai Hắc Đế 1 112 11000 8500 1,29 29,4 Hà Huy Tập 16 Nguyễn Sĩ Sách 2 102 2700 1300 2,08 107,7 Hà Huy Tập 17 Nguyễn Sĩ Sách 4 147 1500 1100 1,36 36,4 Hà Huy Tập 18 Hoàng Văn Thụ 4 227 1800 900 2,00 100 Hà Huy Tập 19 Trần Quốc Toản 3 77 1500 900 1,67 66,7 Hà Huy Tập 20 Trần Q. Khải 4 155 1200 800 1,50 50,0 Hà Huy Tập 21 Trần Q. Khải 1 176 3200 1500 2,13 133,3 Hà Huy Tập 22 Nguyễn Trhi 3 132 1900 700 2,7 171,4 Hà Huy Tập 23 Tôn Thất Thuyết 4 173 1500 800 1,87 87,5 Hà Huy Tập 24 Tôn Thất Thuyết 4 122 1500 800 1,87 87,5 Hà Huy Tập 25 Phạm Đình Toái 3 130 2000 700 2,86 185,7 Hà Huy Tập 26 Lê Lợi 1 120 18000 14500 1,24 24,0 Lê Lợi 27 Lê Lợi 1 169 19000 14500 1.31 31,03 Lê Lợi
28 Lê Lợi 1 32 20000 16000 1,25 25 Lê Lợi
29 Ng Thái Học 1 225 10000 8700 1,15 14,94 Lê Lợi 30 Ng Thái Học 1 90 11000 9000 1,22 22,22 Lê Lợi 31 Tr−ờng Chinh 1 43 8000 7500 1,07 6,67 Lê Lợi
88
32 Tr−ờng Chinh 1 102 12000 9000 1,33 33,33 Lê Lợi 33 Phan Văn 1 150 5500 3500 1,57 57,14 Lê Lợi 34 Phan Văn 1 113 3500 2700 1,29 29,62 Lê Lợi 35 Lý Th−ờng Kiệt 1 159 9500 7000 1,35 35,71 Lê Lợi 36 Ng Đình Chiểu 1 132 4500 2900 1,55 55,17 Lê Lợi 37 Chu Văn An 1 110 3600 2500 1,44 44,0 Lê Lợi 38 Chu Văn An 1 53 4500 3000 1,50 50,0 Lê Lợi 39 Đ−ờng khối 1+2 1 93 2500 1400 1,79 78,57 Lê Lợi 40 Đ−ờng khối 5+6 1 115 1600 1100 1,45 45,45 Lê Lợi 41 Đ−ờng khối 6 1 45 3000 1900 1,58 57,89 Lê Lợi 42 Đ−ờng khối 7 1 118 2800 1600 1,75 75,0 Lê Lợi 43 Đ−ờng khối 8 1 158 3000 1800 1,67 66,67 Lê Lợi 44 Đ−ờng khối 12 1 52 3000 2000 1,50 50,0 Lê Lợi 45 Đ−ờng khối 14 1 65 3000 2200 1,36 36,36 Lê Lợi 46 Đ−ờng khối 9 1 71 2700 1400 1,93 92,86 Lê Lợi 47 Đ−ờng khối 10 1 68 3000 1400 2,14 114,28 Lê Lợi 48 Đ−ờng khối 15 1 86 3500 2400 1,46 45,83 Lê Lợi 49 Đ−ờng khối 13 1 135 4000 1900 2,1 110,52 Lê Lợi 50 Đ−ờng khối 14 1 88 3500 2800 1,25 25,0 Lê Lợi 51 Nguyễn Tiềm 2 88 1500 800 1,88 87,5 Cửa Nam 52 Nguyễn Tiềm 1 150 1800 1300 1,38 38,46 Cửa Nam 53 Nguyễn Sinh Sắc 2 87 1500 900 1,67 66,67 Cửa Nam
89
54 Nguyễn Sinh Sắc 4 216 1000 350 2,86 185,71 Cửa Nam 55 Nguyễn Sinh Sắc 2 140 2000 700 2,86 185,71 Cửa Nam 56 Nguyễn Sinh Sắc 2 341 2000 900 2,22 122,2 Cửa Nam 57 Hồ Hán Th−ơng 1 123 3500 2800 1,25 25,0 Cửa Nam 58 Hồ Hán Th−ơng 1 82 3500 3200 1,09 9,38 Cửa Nam 59 Hồ Hán Th−ơng 1 48 3500 3200 1,09 9,38 Cửa Nam 60 Siêu Hải 4 90 1400 650 2,15 115,38 Cửa Nam 61 Siêu Hải 3 102 1600 700 2,29 128,57 Cửa Nam
62 Siêu Hải 2 60 2200 800 2,75 175,0 Cửa Nam
63 Đề Thám 2 64 2500 1400 1,79 78,57 Cửa Nam
64 Đề Thám 2 100 3000 1300 2,30 130,77 Cửa Nam 65 Đặng Thái Thân 1 137 7500 6000 1,25 25,0 Cửa Nam 66 Đặng Thái Thân 1 100 7500 5600 1,33 33,92 Cửa Nam 67 Trần H−ng Đạo 1 78 8000 6400 1,25 25,0 Cửa Nam 68 Trần H−ng Đạo 1 140 9000 6800 1,32 32,0 Cửa Nam 69 Phạm Ngũ Lho 1 90 4500 3600 1,25 25,0 Cửa Nam 70 Đào Tấn 2 123 1700 700 2,43 142,86 Cửa Nam
71 Đào Tấn 3 150 1500 650 2,3 130,77 Cửa Nam
72 Hồng Sơn 1 75 6500 4000 1,63 62,50 Cửa Nam 73 Hồng Sơn 1 65 6000 5200 1,15 15,38 Cửa Nam 74 Hồ Xuân H−ơng 1 105 5000 4000 1,25 25,0 Cửa Nam 75 Trần Quốc Hoàn 1 120 4500 3200 1,40 40,63 Cửa Nam
90
76 X. Vinh Xuân 1 344 1200 400 3,00 200 Xh H. Đông 77 X. Mỹ Hậu 3 99 700 320 2,19 118,8 Xh H. Đông 78 X. Yên Bình 3 215 900 320 2,81 181,3 Xh H. Đông 79 X. Yên Bình 3 102 900 320 2,81 181,3 Xh H. Đông 80 X. Yên Bình 3 145 900 400 2,25 125 Xh H. Đông 81 X. Yên Bình 3 117 900 360 2,50 150 Xh H. Đông 82 X. Mai Lộc 4 150 650 200 3,25 225 Xh H. Đông 83 X. Yên Vinh 3 320 700 320 2,19 118,8 Xh H. Đông 84 X. Mỹ Long 3 200 800 300 2,67 166,7 Xh H. Đông 85 X. Mỹ Long 3 65 1000 300 3,33 233,3 Xh H. Đông 86 X. Mỹ Long 3 295 800 320 2,50 150 Xh H. Đông 87 X. Trung Tiến 2 173 1000 450 2,22 122,2 Xh H. Đông 88 X. Trung Mỹ 3 394 800 400 2,00 100 Xh H. Đông 89 X Trung Thuận 2 200 1400 400 3,50 250 Xh H. Đông 90 X Trung Thuận 2 50 1300 320 4,06 306,3 Xh H. Đông 91 X Trung Thuận 2 182 1300 400 3,25 225 Xh H. Đông 92 Đinh Văn Chất 2 120 900 460 1,96 95,6 Xh H. Đông 93 X. Mai Lộc 4 150 700 200 3,50 250 Xh H. Đông 94 X. Mỹ Hoà 3 275 750 360 2,08 108,3 Xh H. Đông 95 X. Yên Khang 3 150 1200 400 3,00 200 Xh H. Đông
Quyết định 09/2006/ QĐ.UB thay thế cho quyết định 03/2005/ QĐ.UB
đh điều chỉnh khung giá đất thấp hơn khung giá theo quyết định số 03/2005/
91
QĐ.UB. Thực tế UBND tỉnh Nghệ An đh điều chỉnh giá đất để kích thích thị trường đất đai nóng lên. Qua điều tra thực tế từ đầu năm 2006 cho đến 30/6/2006 thị trường đất đai trên địa bàn thành phố cũng diễn ra bình thường, thị trường chuyển nhượng đất đai vẫn chủ yếu là nhu cầu để ở của người dân, chứ không xẩy ra hiện t−ợng đầu cơ về đất đai. Giá quy định năm 2006 đh
đ−ợc điều chỉnh và giảm trên các con đ−ờng có khả năng sinh lợi, những nơi có khả năng đầu tư lâu dài. Như đoạn đường Lê Lợi năm 2005 có giá quy định của Nhà nước cao nhất là 22.000.000 đồng/1m2, nhưng đến năm 2006 giá đất do Nhà nước quy định chỉ còn từ 15.000.000 đồng/1m2- 16.000.000 đồng/1m2. Qua thực tế điều tra 6 tháng đầu năm 2006 cho thấy giá chuyển nh−ợng thức tế trên thị tr−ờng không tăng cao so với giá chuyển nh−ợng thực tế năm 2005 và có những nơi giảm hơn từ 1.000.000 đồng/1m2- 5.00.000đồng/1m2, hoặc có nh−ng nơi giảm từ 2.00.000 đồng/1m2 – 1.00.000 đồng/1m2 nh− trên
địa bàn phường Lê Lợi và xh Hưng Đông.
Khi điều tra giá chuyển nhượng thực tế trên địa bàn phường Hà Huy Tập cho thấy sự chênh lệch giữa hai loại giá từ 1,05 lần đến 2,0 lần, chỉ có giá
của thửa đất tại điểm điều tra số 25 vị trí 3 đường Phạm Đình Toái có giá
chênh lệch đến 2,86 lần vì đây là vị trí gần khu quy hoạch đô thị xh Nghi Phú nên có sự chênh lệch cao hơn.
Trên địa bàn phường Lê Lợi giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường chênh lệch với giá quy định của Nhà nước từ 1,17 lần đến 2,14 lần. Tại điểm
điều tra số 47 vị trí 1 đ−ờng khối 10 có giá chuyển nh−ợng thực tế trên thị trường là 3.000.000 đồng/1m2, giá Nhà nước quy định là 1.400.000 đồng/1m2, chênh lệch giữa hai loại giá là 2,14 lần t−ơng ứng chênh lệch 114,8 %. Tại
điểm điều tra số 49 vị trí 1 đường khối 13 giá quy định của Nhà nước là 1.900.000 đồng/1m2, giá chuyển nh−ợng thực tế là 4.000.000 đồng/1m2, chênh lệch 2,1 lần tương ứng chênh lệch 110, 52 %. Nhìn chung trên địa bàn ph−ờng Lê Lợi còn có nhiều vị trí sự chênh lệch giữa hai loại giá đang cao.
Còn trên địa bàn phường Cửa Nam và địa bàn xh Hưng Đông có nhiều thửa đất được chuyển nhượng trên thị trường có giá cao hơn giá quy định của
92
UBND tỉnh Nghệ An. Cụ thể tại các điểm điều tra; số 54 vị trí 2 đ−ờng Nguyễn Sinh Sắc có giá chuyển nh−ợng thực tế trên thị tr−ờng là 1.000.000
đồng/1m2, trong khi đó giá quy định của Nhà nước chỉ có 350.000 đồng/1m2, chênh lệch 2,86 lần, t−ơng ứng chênh lệch 185,71 %; số 64 vị trí 2 đ−ờng Đề Thám giá quy định của Nhà nước là 1.300.000 đồng/1m2, giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là 3.000.000 đồng/1m2, chênh lệch 2,3 lần, tương ứng chênh lệch 130,77 %. Trong khi đó, khi điều tra giá chuyển nh−ợng thực tế trong các xóm trên địa bàn xh H−ng Đông cho thấy sự chênh lệch giữ hai loại giá cũng chênh cao. Tại điểm điều tra số 76 vị trí 1 xóm Vinh Xuân có giá
quy định của Nhà nước 400.000 đồng/1m2, trong khi đó giá chuyển nhượng thực tế trên thi trường là 1.200.000 đồng/1m2 , chênh lệch giữa hai loại giá là 3,0 lần t−ơng ứng 200 %. Tại điểm điều tra số 90 vị trí 2 xóm Trung Thuận có giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là 1.300.000 đồng/1m2, trong khi đó giá Nhà nước quy định là 320.000 đồng/1m2, chênh lệch giữa hai loại giá là 4,06 lần, t−ơng đ−ơng 306,3 %. Nhìn chung sự chênh lệch giữa hai loại giá
đang còn khoảng cách khá cao.