Đánh giá tác động môi trường của việc sử dụng đất là việc xem xét thực trạng và nguyên nhân gây ra sự suy thoái môi trường. Trong khuôn khổ luận văn này chúng tôi chỉ đưa ra được một số chỉ tiêu tác động tiêu cực đến môi trường trong các khu, cụm, điểm công nghiệp, trong các khu đô thị tập trung.
3.6.4. Đánh giá tình hình tuân thủ quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng công trình
Quy hoạch là một trong những căn cứ để tiến hành giao đất, cho thuê đất.
Việc giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo theo đúng quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt.
Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt
Nhưng thực tế theo số liệu chúng tôi đã điều tra 19 tổ chức kinh tế sử dụng đất thì số tổ chức không xây dựng các hạng mục công trình theo đúng bản đồ quy hoạch chi tiết tổng mặt bằng xây dựng công trình (tỷ lệ 1/500), không tuân thủ chặt chẽ Dự án đầu tư đã trình các cấp có thẩm quyền diễn ra khá phổ biến, chiếm 58%; như: Văn phòng đại diện Tổng công ty khoáng sản - TKV và trụ sở công ty cổ phần kim loại mầu Tuyên Quang (dự án chậm triển khai); 04 khu nhà nghỉ, dịch vụ, du lịch của Công ty TNHH Thành Long, Công ty TNHH Toàn Phương, Công ty TNHH 27/7, Công ty TNHH Tây Hồ (không xây các hạng mục công trình theo quy hoạch được duyệt); khu liên hợp chế biến nông sản của Công ty TNHH Sao Việt (không xây dựng các hạng mục công trình theo đúng vị trí, diện tích như bản đồ quy hoạch, không làm chế biến nông sản như Dự án đã trình các cấp có thẩm quyền)…
Về tiến độ khai thác, sử dụng đất thực hiện sản xuất kinh doanh: Các tổ chức được Nhà nước giao đất nộp tiền sử dụng đất đều sử dụng đất tiết kiệm hơn, triển khai dự án nhanh hơn các dự án sử dụng đất thuê đặc biệt các dự án thuê đất đang trong thời gian được miễn, giảm không phải nộp tiền thuê đất (miễn từ 7 năm đến 11 năm do đầu tư trên địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn); cụ thể như: Siêu thị điện tử, điện lạnh, điện gia dụng của Công ty TNHH Vũ Công; Trụ sở làm việc và giao dịch chi nhánh viễn thông Tuyên Quang (Viettel).
Việc điều tra đánh giá tình hình chấp hành quy hoạch tổng mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt lâu nay không được thực sự quan tâm, do đó nhiều tổ chức xây dựng không đủ hạng mục công trình, không đúng quy mô theo Giấy chứng nhận đầu tư hoặc dự án đã báo cáo Tỉnh để thẩm định nhu cầu sử dụng đất.
Chính kẽ hở này nhiều đơn vị lợi dụng để bao chiếm đất, giữ đất chờ thời cơ trục lợi, phá vỡ cảnh quan kiến trúc của khu vực.
Chi tiết được thể hiện ở Bảng dưới đây:
Bảng 3.9. TỔNG HỢP KẾT QUẢ TÌNH HÌNH CHẤP HÀNH QUY HOẠCH XÂY DỰNG
STT Nội dung vi phạm Số công
trình Ghi chú
1 Xây dựng không đúng số tầng trong dự
án và Giấy phép 02/18
Dự án và Giấy chứng nhận đầu tư yêu cầu XD 9 tầng nhưng dự án chỉ triển khai xây dựng từ 5 – 7 tầng
2
Chậm triển khai dự án, xây dựng không đủ số lượng hạng mục công trình theo quy hoạch được duyệt
04/18
Giao đất tháng 02/2009 đến tháng 8/2011 mới khởi công; mới XD được 01/04 hạng mục
3
Xây dựng công trình không đúng công năng theo dự án và vị trí trên bản đồ quy hoạch được duyệt
05/18
Mục đích dự án là XD khách sạn nhưng lại XD Văn phòng làm việc của Công ty
Tổng cộng: 11/19 dự án (Nguồn: Số liệu điều tra, khảo sát)
3.6.5. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức so với mục tiêu của dự án khi nhà nước giao đất, cho thuê đất
Về hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp so với văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư và mục tiêu giao đất, cho thuê đất và tình hình thực hiện thực tế (có những doanh nghiệp sử dụng không đúng Dự án ban đầu, để đất trống một số hạng mục, nhưng trong thời gian đang được miễn giảm tiền thuê đất nên đơn vị chưa trả lại, hoặc điều chỉnh quy hoạch dẫn đến lãng phí tài nguyên đất.
Cụ thể như Công ty TNHH 27/7 xin thuê đất trong khu quy hoạch thương mai-dịch vụ của huyện Sơn Dương. Nhưng khi được giao đất đơn vị không xây dựng các công trình thương mại (siêu thị, nhà nghỉ, khách sạn, nhà hàng) và cũng không hoạt động thương mại ở vị trí này mà xây dựng Văn phòng làm việc của Công ty, phần diện tích còn lại để trống; hoặc có những đơn vị sử dụng một phần quỹ đất được giao xây dựng các kiốt bán hàng để cho tư nhân thuê.
Hoặc có những công trình giao đất để xây dựng siêu thị nhưng chỉ làm siêu thị tầng 1, còn từ tầng 2 trở lên lại là văn phòng cho thuê, khu nhà hàng, phòng hát Karaoke, làm khu vui chơi thiếu nhi… Như vậy, về quy mô và mục tiêu của nhiều dự án đã bị méo mó sau khi nhà đầu tư xây dựng công trình và đi vào hoạt động.
Nội dung này hiện nay chúng ta vẫn chưa kiểm soát chặt chẽ và cũng khó xử lý do các chế tài còn thiếu, mặt khác theo quy định thì loại đất cấp giấy chứng nhận cho dự án này là đất sản xuất kinh doanh (SKC) khi đơn vị vẫn sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh theo các ngành nghề trong Giấy đăng ký kinh doanh thì sẽ gặp khó khăn trong xử lý vi phạm hành chính theo Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Trong thực tế do thị trường Tuyên Quang còn nhỏ nên có dự án nếu thực hiện với quy mô lớn với chỉ một lĩnh vực thì lại không lại hiệu quả và có những đơn vị nếu không mở rộng ngành nghề thì không nộp được tiền thuê đất cho Nhà nước. Đây là thực tế mà chúng ta cũng cần xem xét mục tiêu của dự án và thế nào là sử dụng sai mục đích trong tổng hoà các mối quan hệ đan xen như:
yếu tố pháp luật, yếu tố thị trường, yếu tố xã hội… để xử lý những trường hợp cụ thể cho có lý, có tình phù hợp với quy luật của sự vận động.
3.7. Đánh giá chung công tác quản lý giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2008-2011