Phương pháp thu nhập hay còn gọi là phương pháp đầu tư, được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, về lý thuyết giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS. Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm, thì có thể tìm được giá trị của BĐS, nó tương ứng với chi phí cơ hội để tạo ra các khoản thu nhập đó.
Xem xét trên thực tế, người ta thấy rằng, có nhiều trường hợp đầu tư vào BĐS, có thể biết trước các khoản thu nhập do BĐS mang lại. Trong những trường hợp khác, mặc dù BĐS không được đầu tư, nhưng người ta cũng có thể dự báo một cách khá chính xác những thu nhập bằng cách so sánh với các BĐS tương tự đã được đầu tư. Vì vậy, hồn tồn có thể vận dụng các kỹ thuật dự tốn vốn và đánh giá hiệu quả dự án đầu tư để xác định giá trị BĐS.
Vì vậy, có thể nói định giá BĐS theo phương pháp đầu tư là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho nhà đầu tư.
● Các bước tiến hành phương pháp vốn hóa trực tiếp:
Áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ bất động sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vơ hạn.
− Bước 1: ước tính thu nhập hoạt động ròng hàng năm do tài sản mang lại. Thu nhập hoạt động ròng = Tổng thu nhập tiềm năng - Thất thu do không được thuê hết 100% công suất - Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng
(chi phí hoạt động) Trong đó:
Tổng thu nhập tiềm năng là toàn bộ thu nhập đối với một bất động sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế. Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê bất động sản cần định giá thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự.
Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất được xác định bằng tỷ lệ trống (khơng có khách thuê) nhân với tổng thu nhập tiềm năng. Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự.
Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng: gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.Chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách th hay khơng.
Chi phí gián tiếp: là những chi phí tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít.
− Bước 2: Xác định tỉ suất chiết khấu.
Tỷ suất chiết khấu phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là bất động sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí so với bất động
Phương pháp 1: Tỷ suất chiết khấu được xác định theo công thức sau:
Tỷ suất suất chiết khấu =
Tỷ suất lợi nhuận
không rủi ro + Phụ phí rủi ro Trong đó:
Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư khơng rủi ro tính bằng lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm.
Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản.