Khi một khu vực cần được quy hoạch cải tạo, chỉnh trang nhằm tạo điều kiện sống, làm việc, không gian sinh hoạt cá nhân và cộng đồng được tốt hơn, để thực hiện điều này thì một bộ phận nhỏ phải chịu ảnh hưởng (di dời, giải toả) để cộng đồng có được hưởng lợi. Trong cơng tác bồi thường giải toả chúng ta thường nêu khẩu hiệu “có nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ ”. Tuy nhiên, trên thực tế người dân bị giải toả vẫn gánh chịu thiệt hại rất lớn do giá cả bồi thường không hợp lý và thường không đủ để người dân đến sống tại nơi có điều kiện tốt hơn nơi cũ, do đó vấn đề trở nên rất phức tạp. Bên cạnh đó nguồn kinh phí nhà nước thì có hạn mà nhu cầu xã hội về các dịch vụ hạ tầng đô thị ngày càng tăng.
Việc đầu tư xây dựng các khu tái định cư là cần thiết, tuy nhiên việc áp đặt di dời người bị giải tỏa vào các khu này thực tế thường khơng tạo điều kiện cho người bị giải tỏa sớm có điều kiện sống ổn định do vị trí khơng tốt, chất lượng cơng trình kém, tổ chức lối sống khơng phù hợp,... Nên chăng hãy bồi thường đúng giá trị để người bị giải tỏa tự do lựa chọn khu ở cho mình, tùy theo giá trị được bồi thường mà mua nhà ở những khu vực thích hợp. Tuy nhiên, giải pháp này phải đi kèm với việc đẩy mạnh xây dựng nhà xã hội (với nhiều lọai hình ) và tăng cường các biện pháp kiểm sốt xây dựng khơng để các khu dân cư riêng lẻ tự phát tiếp tục hình thành.
Về chính sách nhà xã hội, nhà tái định cư ở Thành phố Hồ Chí Minh, có thể học tập kinh nghiệm mơ hình “nhà ở cơng” của Singapore, là loại nhà do Nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện nhằm cung cấp nhà ở công cho người thu nhập thấp, tái định cư. Khi vận dụng chính sách này Nhà nước cần chú ý đến nhu cầu đa dạng của từng đối tượng khách hang: đối với người có khả năng chi trả, chính phủ quy định phải thật
sự cư trú trong căn nhà dó ít nhất 5 năm với mức giá thuê trả hàng tháng và sau đó chính thức được mua lại căn nhà đó, có trừ đi khoản chi phí thuê nhà đã trả. Khi mua “nhà ở công” sau 5 năm mới được bán.. Đối với người tái định cư thu nhập thấp thì cho trả góp trong 10 năm, trong đó 50% trừ ngay vào tiền đền bù giải phóng mặt bằng, số cịn lại sẽ thu dần mỗi tháng thông qua một đơn vị quản lý được Nhà nước giao (Ban quản lý “nhà ở công” hay Cơng ty Dịch vụ cơng ích). Đối với người khơng có khả năng chi trả phần cịn lại sau khi trừ 50% do trừ ngay vào tiền đền bù giải phóng mặt bằng và được bảo đảm của cơ quan đoàn thể hoặc chính quyền địa phương thì Nhà nước giải quyết cho nợ dài hạn. Khi chưa trả đủ tiền nhà, người mua nhà khơng có quyền sang nhượng cho bất kỳ một đối tượng nào, thời gian cho phép chuyển nhượng tối thiểu cũng là sau 5 năm.
Bên cạnh đó, cần có chính sách bảo hiểm xã hội riêng cho các trường hợp bị giải tỏa, quỹ bảo hiểm sẽ hình thành từ nghĩa vụ của nhà đầu tư khi bồi thường. Sự chia sẻ trách nhiệm này của quỹ bảo hiểm sẽ giúp đảm bảo các nhu cầu về ổn định đời sống cho người bị giải tỏa trong một thời gian dài mà không gây ảnh hưởng đến quá trình đầu tư dự án, nhà đầu tư cũng yên tâm trong hạch tóan dự án.
KẾT LUẬN
Đơ thị hố là q trình phát triển tất yếu của các đơ thị Việt Nam để thực hiện sự nghiệp Cơng nghiệp hố- hiện đại hố đất nước, phát triển theo hướng bền vững để ”tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại” như tinh thần Nghị quyết Đại hội đảng toàn quốc lần thứ XI đã đề ra. Để đạt được mục tiêu đó, chắc chắn chúng ta phải trải qua q trình biến đổi đầy khó khăn, nhiều thử trách, phải huy động tồn bộ trí, lực của tồn dân cùng tham gia. Trong đó, thành phố Hồ Chí Minh là một trung tâm công nghiệp, dịch vụ, khoa học kỹ thuật của cả nước và khu vực Đông Nam Á. Một trong những giải pháp để thực hiện q trình đó là đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó, cơng tác bồi thường, hỗ trợ di dời và tái định cư phải được tập trung đẩy nhanh tiến độ thực hiện; Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đang là một thách thức đối với thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn phát triển hiện nay.Để góp phần hồn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng phát triển kinh tế vĩ mô ổn định và bền vững, luận văn đã tập trung nghiên cứu cả về lý luận và thực tiễn trong thực hiện giá đất đai, bồi thường, tái định cư của nước ta và thành phố Hồ Chí Minh và đạt được một số nội dung chủ yếu sau:
Thứ nhất, luận văn đã trình bày một cách khái quát hệ thống lý luận của
C.Mác về địa tô, giá cả ruộng đất và việc vận dụng vào định giá đất bồi thường trong đô thị cũng như kinh nghiệm một số nước trong thực hiện chính sách bồi thường.
Bản thân đất đai khơng phải là sản phẩm của lao động, do đó bản thân nó khơng có giá trị, nhưng trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán như một hàng hóa nên cũng có giá cả và được coi như có giá trị. Tuy nhiện việc xác định giá cả và giá trị của đất khác với xác định giá trị của các hàng hóa thơng thường. Giá cả ruộng đất thực chất là địa tơ tư bản hóa và luận văn đã phân tích mối quan hệ giữa địa tơ với sự hình thành giá trị đất đai đơ thị. Luận văn phân tích những nhân tố ảnh hưởng đến địa tơ, tức là ảnh hưởng đến giá cả ruộng đất.
Từ đó tác giả tập trung phân tích ý nghĩa và sự vận dụng lý luận địa tô của C.Mác vào xác định giá đền bù đất xây dựng đô thị ở nước ta. Đây là những căn cứ khoa học trong xác định, hoạch định các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng trong cả nước nói chung, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.
Thứ hai, trên cơ sở lý luận của địa tô của C.Mác, luận văn đã khái quát
quá trình hình thành và phát triển chính sách đất đai, đặc biệt chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng qua từng thời kỳ của Việt Nam, việc áp dụng, vận dụng chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của nhà nước trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là những năm gần đây từ khi Nhà nước ban hành Luật đất đai 2003. Từ đó đánh giá những điểm hợp lý, mặt còn tồn tại hạn chế cần khắc phục để đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững trong thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố trong thời gian tới.
Những điểm phù hợp trong xác định giá đất, mà cơ bản nhất là việc thừa nhận đất đai là hàng hóa đặc biệt; giá đất phụ thuộc vào thu nhập do quyền sử dụng đất mang lại, giá đất do Nhà nước quy định, trong đó có việc xác định giá đền bù đất xây dựng đơ thị phải sát giá thị trường, theo mục đích sử dụng đất, theo vị trí, và tùy từng thời điểm cụ thể, đảm bảo lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân. Chính vì vậy chính sách giá đền bù dần dần đã phù hợp với thực tiễn hạn chế được bức xúc trong nhân dân và thúc đẩy phát triển.
Những điểm chưa phù hợp như chưa có những quy định cụ thể, đầy đủ nhằm cân đối cung cầu, chấng đầu cơ trên thị trường nhằm đảm bảo giá thị trường thực tế, việc tính tốn giá đất trong phương pháp xác định thu nhập, tính tốn tới sức mua của đồng tiền và ảnh hưởng của lạm phát, việc lượng hóa cụ thể trong xác định giá, cũng như việc giải quyết các mâu thuẫn lợi ích khi đền bù phát triển đơ thị, điều tiết giá trị tăng thêm từ đất khi đâu tư cơ sở hạ tầng, thực hiện qui hoạch đơ thị; việc thực hiện chính sách tái định cư, giải quyết việc làm ổn định cuộc sống người bị thu hồi đất .... trong chính sách giá đền bù cịn nhiều bất cập. Vấn đề đó cần được giải quyết thỏa đáng trên cơ sở khoa học và lý luận địa tô của C.Mác.
Thứ ba, trên cơ sở phân tích lý luận về địa tơ của C.Mác và thực trạng
bồi thường giải phóng mặt bằng trong những năm qua, quán triệt chủ trương của Đảng và Nhà nước, cùng với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hồ Chí Minh, dựa vào những kết quả vận dụng năng động, sáng tạo của thành phố trong thời gian qua, lâụn văn đề xuất một số giải pháp trong thực hiện chính sách bồi thường ở thành phố Hồ Chí Minh đó là: 1/ Thực hiện bồ thường tổng thể ngay từ khi quy hoạch đơ thị, hay là hình thức điều tiết địa tơ chênh lệch bằng việc Nhà nước “ra tay”trước trong công tác thu hồi đất ngay sau khi đã có quy hoạch, qua đó tạo quỹ đất dự trữ dành cho phát triển đơ thị trong lúc giá đất chưa gia tăng cao. 2/ Thực hiện thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng ngay từ khi có quy hoạch xây dựng mà chưa có dự án xây dựng, để giá trị bồi thường theo sát với mục đích sử dụng đất trước khi có dự án. Nhà nước chủ động thu hồi đất rộng hơn phần đất xây dựng cơng trình trong một qui hoạch tổng thể cơng trình gắn với khu dân cư phụ cận, để đảm bảo công bằng giữa những người bị thu hồi toàn bộ đất, người bị thu hồi một phần đất và người có đất liền kề khơng bị thu hồi. Khi quy hoạch nhà nước giữ quyền khai thác quỹ đất hai bên đường để bù đắp chi phí, tạo quỹ chỉnh trang đô thị, đồng thời không tạo ra giá trị tăng thêm bất ngờ của đất mà người sử dụng đất may mắn có được từ quy hoạch. 3/ Áp dụng mơ hình “góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất” trong bồi thường giải phóng mặt bằng, gắn lợi ích của người dân với tập thể giải uyết xung đột lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân. 4/Trong phương pháp tính giá đất có tính đến lợi nhuận tăng trưởng siêu ngạch dự kiến sau khi đô thị và căn cứ thu nhập thực tế. 5/ Thực hiện chính sách bố trí nhà tái định cư, bảo hiểm cho người tái định cư, trong đó có chính sách nhà ở tái định cư theo mơ hình “Nhà ở cơng” mà Singapore đang thực hiện có hiệu quả.
Để các giải pháp thực thi và phát huy tác dụng, cần có các chính sách phát triển tổng thể thị trường bất động sản có hiệu quả, cần sự hỗ trợ của các ban ngành trung ương, và sự triển khai đồng bộ của các cầp chính quyền, đồn thể từ thành phố đến cơ sở trên cơ sở phát triển thành phố hướng tới mục tiêu văn minh, hiện đại và phát triển bền vững ./.