a. Phương pháp so sánh *Khái niệm
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận thị trường.
*Cơ sở của phương pháp
Giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.
*Điều kiện thực hiện
- Phải thu thập được thông tin liên quan của các bất động sản tương tự được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với bất động sản cần thẩm định giá.
- Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác và có thể kiểm tra được. - Thị trường phải ổn định.
*Các bước tiến hành
- Tìm kiếm thông tin về những bất động sản tương tự được mua bán gần nhất
có thể so sánh với bất động sản cần thẩm định giá.
+ Bất động sản tương tự là bất động sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản
tương đồng với bất động sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, công trình xây dựng,...
+ Bất động sản so sánh là bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm
định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định hoặc gần thời điểm thẩm định.
- Kiểm tra các thông tin thu thập về pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng, kích thước,... của bất động sản để đảm bảo là có thể sử dụng được. - Lựa chọn lựa từ 3 đến 6 bất động sản thích hợp nhất.
- Phân tích điểm khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá để có điều chỉnh cần thiết, mỗi điều chỉnh cần kiểm chứng lại từ thị trường.
- Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá.
*Ứng dụng
Phương pháp so sánh thường dùng để thẩm định giá đất hoặc nhà đất, đặc biệt
thích hợp đối với bất động sản có tính đồng nhất cao như các căn hộ chung cư, nhà liền kề, mảnh đất trống, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu.
*Ưu nhược điểm
- Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.
- Nhược điểm: Dữ liệu mang tính lịch sử; Bắt buộc phải có được thông tin bất động sản so sánh trong điều kiện rất khó để tìm ra những bất động sản đang được mua bán trên thị trường mà hoàn toàn giống với bất động sản cần thẩm định giá.
b. Phương pháp chi phí
*Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế bất động sản tương tự với bất động sản thẩm định giá.
*Cơ sở của phương pháp
Một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình xây dựng có cùng một lợi ích tương tự.
Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc chủ yếu là nguyên tắc thay thế. Người
mua sẽ trả cho một bất động sản đã được phát triển không quá mức giá để mua một mảnh đất trống và xây dựng một ngôi nhà ở mức độ sử dụng trung bình.
*Các bước tiến hành
- Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống.
- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công trình xây dựng
hiện có trên đất.
Chi phí xây dựng công trình bao gồm:
+ Chi phí trực tiếp: bao gồm các chi phí nguyên vật liệu trực tiếp, chi phí nhân công trực tiếp, chi phí máy thi công và các chi phí trực tiếp khác. + Chi phí chung: bao gồm các chi phí phục vụ thi công, chi phí điều hành, chi phí quản lý và các chi phí gián tiếp khác.
+ Lợi nhuận nhà đầu tư, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của Nhà nước.
- Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất.
Dựa vào nguyên nhân gây ra hao mòn, người ta phân chia hao mòn thành 3 loại như sau:
+ Hao mòn tự nhiên: Là hiện tượng bất động sản bị giảm giá do các nguyên
nhân cụ thể như hư hỏng do cường độ sử dụng; hư hỏng do tác động của yếu tố thời gian, mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm, hóa chất, bão lũ; hư hỏng do không biết cách dùng, quản lý kém hoặc do phá hoại.
+ Hao mòn do lỗi thời chức năng: Là hiện tượng bất động sản bị hao mòn do sai sót trong thiết kế, do thiếu sót trong kết cấu, do thiết bị lỗi thời làm ảnh hưởng đến chức năng của bất động sản.
+ Hao mòn do lỗi thời bên ngoài: Là hiện tượng bất động sản bị hao mòn do các nguyên nhân thay đổi về môi trường như khói, bụi, tiếng ồn; các quy định mới về xây dựng và quy hoạch làm giảm tính hữu ích của bất động sản; sự thay đổi dân số, suy thoái kinh tế hoặc yếu tố khác làm giảm giá trị bất động sản.
- Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí xây dựng công trình trên đất và cộng với giá trị đất trống.
*Ứng dụng
Phương pháp chi phí dùng để thẩm định giá những bất động sản có mục đích sử dụng chuyên biệt như nhà thờ, bệnh viện, trường học,... hoặc khi không có đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường; Dùng để kiểm tra các phương pháp khác; Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu.
*Ưu nhược điểm
- Ưu điểm: Áp dụng đối với những bất động sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
- Nhược điểm: Tốn nhiều thời gian và công sức khi thực hiện; Thẩm định viên phải có kinh nghiệm vì xác định mức khấu hao mang tính chủ quan.
c. Phương pháp thu nhập
*Khái niệm
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị của một bất động sản bằng cách hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do bất động sản mang lại thành giá trị vốn ở thời điểm hiện tại.
*Cơ sở của phương pháp
Giá trị thị trường của một bất động sản bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập trong tương lai có thể nhận được từ bất động sản.
*Nguyên tắc ứng dụng
Nguyên tắc chủ yếu là dự kiến các khoản lợi ích tương lai. Theo đó, chủ sở hữu tiềm năng của một bất động sản trông đợi sẽ nhận được thu nhập hay lợi ích từ việc sử dụng bất động sản bao gồm cả tiền thu được từ việc bán lại bất động sản đó.
*Các bước tiến hành
- Ước tính doanh thu trung bình hàng năm của bất động sản.
- Ước tính các khoản chi phí tạo ra doanh thu đó (bao gồm cả các khoản thuế
phải nộp,.)
Tính tỷ suất vốn hóa dựa vào phân tích doanh số bán những bất động sản tương tự được giao dịch trên thị trường.
Công thức tổng quát:
n ∙o⅛ t=1
Trong đó:
V0: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản It: Thu nhập tương lai mà bất động sản đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t r: Tỷ suất hiện tại hóa (Tỷ suất chiết khấu)
n: Thời gian nhận được thu nhập (Tính theo năm)
Trường hợp đặc biệt:
+ Thu nhập tăng trưởng ổn định hàng năm với tốc độ tăng trưởng g (r > g) I1 Vo =-⅜r- g + Thu nhập cố định hàng năm (n → ∞) I Vo=r *Ứng dụng
Phương pháp thu nhập thường được sử dụng để thẩm định giá bất động sản mang lại thu nhập cho nhà đầu tư như căn hộ, trung tâm thương mại, khu công nghiệp,
khách sạn, nhà hàng cho thuê,... Ngoài ra, phương pháp này còn được dùng để thẩm định giá trong lĩnh vực đầu tư để chọn ra phương án đầu tư thích hợp.
d. Phương pháp thặng dư *Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của
bất động sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của bất động sản (tổng doanh thu) trừ đi chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
*Nguyên tắc ứng dụng
Nguyên tắc đóng góp: Khi áp dụng phương pháp thặng dư, ta coi bất động sản
hiện tại là một bộ phận tài sản, giá trị toàn bộ chính là giá trị bất động sản sau phát triển, ta lấy giả định của sự phát triển đó trừ đi chi phí tạo ra sự phát triển thì ta được phần giá trị còn lại lớn hơn giá trị bất động sản hiện tại khi đánh giá riêng lẻ hay chưa
có sự phát triển nào.
*Các bước tiến hành
- Chỉ ra phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Ước tính tổng giá trị phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Giá trị phát triển là doanh thu dự kiến sẽ đạt được khi hoàn thành một dự án đầu tư về bất động sản, phù hợp với quy định của pháp luật về quy hoạch
sử dụng đất, đầu tư xây dựng và xu thế vận động của cung - cầu, giá cả thị trường.
Cách tính: Quy giá trị phát triển của dự án (vào thời điểm cuối mỗi năm) về thời điểm cần thẩm định giá:
7
∖ DTt
DTo = ∑ (1 + r)t
t=m
Trong đó:
DTO: Tổng doanh thu phát triển của dự án DTt: Doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t n: Thời gian hay dòng đời của dự án
r: Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (Thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng)
- Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà thầu xây dựng.
Cách tính: Tính toán và chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối mỗi năm) để tạo ra doanh thu phát triển của dự án tại thời điểm cần thẩm định giá: n „n vπ CPt CPo = ∑ (1 + r)t t=0 Trong đó:
CPO: Hiện giá tổng chi phí đầu tư của dự án CPt: Chi phí ước tính vào năm thứ t
n: Thời gian hay dòng đời của dự án
r: Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (Thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng)
- Xác định giá trị thặng dư bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Cách tính:
Giá trị thặng dư = DTO - CPO - Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá.
*Ứng dụng
Phương pháp thặng dư được sử dụng để xác định giá trị của bất động sản phát triển. Nó có thể là đất trống dành cho phát triển hay là đất có kết cấu xây dựng đang tồn tại mà cần phải thay thế hay cải tạo.
*Ưu nhược điểm
- Ưu điểm: Sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển, đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản.
- Nhược điểm: Việc xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là khó khăn; Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.