Quy định về giao đất, thuê đất trong Luật Doanh nghiệp

Các quy định có liên quan đến đầu tư của Luật Đất đai và nghị định hướng dẫn thi hành

Tổ chức kinh tế, cá nhân người Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền lựa chọn giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền thuê 1 lần hoặc hàng năm; tổ chức, cá nhân người nước ngoài chỉ có quyền thuê đất (Điều 93). Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đó trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:. a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đó được xây dựng gắn liền với đất;. b) Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đó được xây dựng gắn liền với đất;. c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất đối với những người có công với nước theo quy định của pháp luật;. d) Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;. đ) Gúp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật. Việc góp vốn đó kéo dài cho đến hết thời hạn thuê đất hoặc giao đất; mà không có thời hạn khác (như có thể hiểu theo quy định tại điểm a Điều 131, Luật đất đai). Một hay các bên cũng không thể đề nghị chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất; bởi vì, lúc này quyền sử dụng đất là của công ty và do chính công ty định đoạt theo quy định của pháp luật; các thành viên, cổ đông hoàn toàn không có quyền định đoạt quyền sử dụng đất là một tài sản của công ty. Khi quyền sử dụng đất đó được góp vốn và trở thành tài sản của công ty, thì bên góp vốn bị phá sản hoàn toàn không ảnh hưởng đến tài sản của công ty đó nói chung, và quyền sử dụng đất nói riêng. Người thanh lý tài sản của thành viên bị phá sản chỉ có thể thực hiện chuyển nhượng cổ phần. các khoản nợ của người bị phá sản; còn việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất không thể chấm dứt được. Cũng tương tự, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất không thể chấm dứt, khi thành viên, hay bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất đó bị chết, bị mất tích, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, bị cấm hoạt động hoặc bị giải thể. Những quy định nói trên là trái với quy định của luật doanh nghiệp, trái với những nguyên tắc pháp lý cơ bản của công ty; đặt công ty nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, các thành viên hay cổ đông khác, và các bên có liên quan của công ty đó trước nguy cơ rủi ro rất lớn. Rủi ro đó có thể là mất một phần tài sản, và thậm chí bị phá sản, nếu việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt như quy định của Luật Đất đai. Điều 122 quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê đất. Việc nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất được quy định như sau:. a) Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.

Các quy định có liên quan của Luật Bảo vệ môi trường và nghị định hướng dẫn thi hành

Bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ tổ chức hội đồng thẩm định hoặc tuyển chọn tổ chức dịch vụ thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường đối với các dự án thuộc thẩm quyền quyết định, phê duyệt của mình, trừ dự án liên ngành, liên tỉnh. Trên thực tế, đa số các địa phương chọn phương án “vi phạm” luật môi trường, theo cách yêu cầu lập và thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường sau khi dự án chủ trương về dự án và địa điểm đầu tư đã được chấp thuận(sau khi đã đăng ký, thẩm tra cấp giấy chứng nhận đầu tư).

Các quy định có liên quan của Luật Xây dựng và nghị định hướng dẫn thi hành

Những quy định trên dẫn đến một thực tế là không thể thực hiện được thủ tục đầu tư, thủ tục đầu tư xây dựng công trình trước khi thực hiện thủ tục về đất đai vì để thực hiện 2 thủ tục này cần có thông tin về địa điểm đầu tư (nói cách khác cần xác định được địa điểm về đất). Tuy nhiên, cũng không thể thực hiện được việc giao đất, cho thuê đất nếu chưa thực hiện thủ tục cấp GCNĐT hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình. Điều này đã và đang gây lúng túng cho cả cơ quan nhà nước và doanh nghiệp trong việc triển khai dự án đầu tư. Thủ tục xin phép xây dựng chỉ có thể thực hiện sau khi hoàn thành các thủ tục về đất đai bởi vì trong hồ sơ xin phép xây dựng phải có bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất. Còn giữa thủ tục cấp GCNĐT và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình thỡ khụng rừ thực hiện thủ tục nào trước, thủ tục nào sau. Ngòai ra, theo quy định của luật bảo vệ môi trường thì Báo cáo đánh giá tác động môi trường phải được phê duyệt trước khi cấp GCNĐT và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình. Thực tế, nhiều ý kiến cho rằng, việc lập và phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường trước khi xin cấp GCNĐT hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình là không hợp lý, đưa doanh nghiệp vào rủi ro rất lớn. Bởi vì việc lập và phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường là rất tốn kém; nhưng chưa xác định dược chủ thể pháp lý cụ thể chịu trách nhiệm gánh chịu các khoản chi phí đó. Ngoài ra, để nghiên cứu đánh giá tác động môi trường,. cần phải tiến hành hàng loạt các hoạt động điều tra, khảo sát, nghiêncứu thực địa nơi dự kiến thực hiện dự án đầu tư. Do đó, nếu chưa có chấp thuận về đầu tư, hoặc chủ trương về đầu tư hoặc thoả thuận về địa điểm đẩu tư, thì việc thưc hiện các công việc nói trên là chưa thể thực hiện được. Trùng lặp về hồ sơ để thực hiện thủ tục. Phụ lục 3 là bảng so sánh về danh mục các hồ sơ cần thiết để làm các thủ tục tương ứng. So sánh các yêu cầu về hồ sơ có một số điểm đáng lưu ý sau đây:. a) Nhiều hồ sơ có nội dung giống nhau, nhưng tên gọi khác nhau Đó là trường hợp”văn bản đăng ký đầu tư”, “giải trình kinh tế kỹ thuật” theo Luật đầu tư và “báo cáo kinh tế kỹ-thuật”, “thuyết minh cơ sở” theo luật xây dựng.18 Đây là những tài liệu có nội dung về cơ bản là trùng nhau, nhưng có tên gọi không giống nhau. Nội dung chủ yếu phải có (theo yêu cầu của Luật). - Mục tiêu, địa điểm đầu tư. Sự cần thiết đầu tư; mục tiêu xây dựng công trình; địa điểm xây dựng; quy mô, công suất; cấp công trình;. nguồn kinh phí xây dựng. Mục tiêu, địa điểm, quy mô, công suất, công nghệ, các giải pháp kinh tế - kỹ thuật, nguồn vốn và tổng mức đầu tư, chủ đầu tư và. Chưa rừ theo quy định nào. 18 Đó là chưa kể “báo cáo nghiên cứu khả thi” hoặc “báo cáo đầu tư của dự án” theo pháp luật về môi trường. Nếu hai tài liệu này nếu được hiểu theo phỏp luật đầu tư hoặc xõy dựng thỡ rừ ràng đõy là trường hợp tài liệu có nội dung giống nhau, nhưng tên gọi khác nhau. Loại văn bản. Văn bản đăng ký đầu tư19. Giải trình kinh tế kỹ thuật20. Báo cáo kinh tế-kỹ thuật21. Thuyết minh cơ sở22. Báo cáo nghiên cứu khả thi/báo cáo đầu tư của dự án. sử dụng đất và cam kết bảo vệ môi trường - Kiến nghị ưu đãi đầu tư. - Giải pháp công nghệ, giải pháp về môi trường. công trình;. thời hạn xây dựng;. hiệu quả công trình;. phòng chống cháy, nổ, bản vẽ thiết kế thi công và dự tóan công trình. hình thức quản lý dự án, hình thức đầu tư, thời gian, hiệu quả, phòng, chống cháy, nổ, đánh giá tác động môi trường;. Điều này có thể dẫn đến trường hợp nhà đầu tư có thể phải chuẩn bị nhiều loại tài liệu có nội dung giống nhau nhưng dưới những tên gọi khác nhau.23 Điều này sẽ gây thêm tốn kém cho nhà đầu tư trong việc chuẩn bị các hồ sơ để thực hiện các thủ tục. b) Nhiều hồ sơ trùng nhau. Việc nhà đầu tư phải lập và chuẩn nhiều loại tài liệu có nội dung trùng hoặc tương tự nhau cũng là một biểu hiệu của sự trùng lặp về hồ sơ. Điều này không những gây thêm chi phí cho nhà đầu tư mà còn thể hiện sự yếu kém trong phối hợp công việc giữa các cơ quan nhà nước. Tóm lại, xem xét kỹ các yêu cầu về hồ sơ để thực hiện các thủ tục tương ứng thấy rằng, cú nhiều loại hồ sơ khụng rừ về hỡnh thức, nội dung;. nhiều loại nội dung trùng hoặc giống nhau nhưng có tên gọi khác nhau hay hình thức thể hiện khác nhau. Ngoài ra, nhiều loại giấy tờ đã không còn hiệu lực hoặc cũng không thực sự cần thiết. Hậu quả của điều này là tạo thêm tốn kém, khó khăn cho nhà đầu tư trong việc chuẩn bị tài liệu; đồng thời, tạo cho cơ quan nhà nước tuỳ tiện trong việc tiếp nhận và giải quyết công việc. 7) Tiêu chí giải quyết thủ tục trùng nhau (thủ tục trùng thủ tục) Khi so sách tiêu chí để giải quyết các thủ tục thì phát hiện là có hàng loạt tiêu chí trùng nhau.

Kiến nghị bổ sung sửa đổi